怀柔奥特莱斯可行性报告

怀柔奥特莱斯可行性分析报告北京工商大学商学院北京世纪英华商业管理有限公司1项目概况怀柔奥特莱斯项目是北京天鸿集团拟开发的怀柔时尚岛综合性地产项目的重要组成部分。时尚岛属于怀柔区“十一五”规划开发项目。本次可行性研究作了大量的调研。

2宏观分析比较分析微观分析北京经济发展北京旅游业发展北京商业市场状况北京-怀柔交通条件怀柔经济发展怀柔商业市场怀柔实地调研怀柔旅游业怀柔房地产业国外奥特莱斯发展趋势国内奥特莱斯发展现状与燕莎奥特莱斯比较与青浦奥特莱斯比较可行性分析总体结论市场定位与规划建议投资估算与经营预算可行性分析结构框架3第秘一景部转分易北马京悦市宜经奇济亩及继商麦业兽发页展尾状为况—配—怀谋柔归奥鄙特再莱田斯宏妥观屑分拿析经梁济商惕业旅贼游僵业北就京-怀柱柔找交筹通供巴应匆商4北京市经济发展状况经趣济侨迅帜速喂发钢展屿，惨消镰费柄迅箩速引升讯级表1殿-值1居瞧民咐消父费墙支瘦出帽高爱且您增灿长乌迅颜速表1爬-痛2经薪济崇发堡展令具材有餐产家生包奥逐特袋莱盟斯至需保求体的撤市政场掏基慕础北并京吵市础城红镇农居俘民去人部均辱可尸支呜配赖收陷入他年镜均羊增朋长1吵1笑.狸1暴%北泼京呜市剧消痛费塔品撑零授售飘额胡保秀持两私位纷数增蝴长0紧6年锹北枪京肯市波人杨均G够D烦P达6议2丧1坡0美馋元潜，比仅灾次哈于柱上损海尚、泡广哈州吃阵穿炉用省消倾费餐品突零立售旦额午基珠本户上位均黑保药持两赠位泛数的校高文增海长人衡均G趁D态P达让到免美租国档奥躬莱包发孕展扣起搏步读时曾期窃的筑经场济希水蓄平史。消蛾费卫升例级畜产钟生框品药牌震需坊求浆。5北京市经济发展状况北鸦京旋市缴私投家微车恢发丧展意迅吸速佳且俯增建速篮不拦减1李.饥4炎%的夹消朗费钥者宿每祸月唐购论买语服所装点的沟开含销逆在1苹0土0崖0晨-石3岂0遍0育0元；超仁过4仙0帖%的消消嘱费最者落愿曾到晓品驾牌转较好多停并键有杜折锦扣低的置场表所观购飘物肚；4兰0勾.寇1稼%的计消弃费统者杏愿松到志有围自贵己支喜跨欢犬的暖品良牌善的塘场鬼所极购天物朴。北色京领市付机烟动去车苦保塘有驻量侄突缺破3挤0萍0万辆眨；平搁均糖每5名高城笛市领居给民迅、1纽奉.车4洁6个观家举庭添有弓一文辆如汽道车且。消滩费扑升纽奉级蜂造衔就经具饲有鞋品颗牌炉消拥费功意冈识吃的让群皇体6北盼京孤市商谱业发雁展侄状隙况商黄业铸市粗场击不僻断象扩加大阁，怀零炮售拦业窜态剃趋杂于刃完铁善大沾型炎百舍货殃店洪及拐专研卖六店须迅砌速树发掉展以射购荷物衡中赔心明、等超隶级言市缝场鼓、孕专号业拾店见、纸专妙卖蹈店碎、份便菌利逝店神、县仓萝储狗式含商影场板、滩无部店堆铺踏销牲售礼为牺主浸的新豪型令零咬售怨业诞态，炉逐昨渐风占做据轰零镜售邪市挡场押的询主边力乡丰地冶位财。北稳京塔市2似0家阀大脾中嘱型隆百摔货魂店2掀0味0贱6年炭实匠现落销虎售帅额1歇8筹9郊.立9谋8亿元界；面撇积生万近米这以讲上傻的沉大态型婆百勾货脉店逼已袄经热达欠到1霸5梢0多家萍；国佛际回知饺名晒品供牌7党0君%进驶入捧内菌地课市展场弃，北挡京是盏首矿选德登科陆树点敢之套一辅。7北颂京懒市商饿业发悬展黎状赞况城败市隆郊缺区软成容为腰新捎型旅业江态肚布行局折的达“摧新丢区破”单渔体窜商敌业睁规律模挠向恩大厦型老化客、牢综茄合耍化源发累展百街联宾集影团携开肿发本青恨浦默奥阴特尸莱哪斯射是羞第左一浙个割向大宜城女市低郊顿区液发榨展笼的滩案糕例巴。城华区津内大消量狭商谦业仍设置施尘过怠于群集造中弟存洲在牺着悟经饶营绑风妇险粮。城公市摘化堂进粮程道使艳商姑业盾外木扩络趋竹势牛明底显表1灶-奔3新恳增烂商亦铺不主量要订集姑中这在临三批环-五晴环悠间门，兴尤呆以4袍-蜓5环财间增阿长上最寇多衫。8北遗京泪市旅丙游甘业发到展乳状狸况北吊京枕市有旅译游扭业巡寿发转展炕迅索速北服京抄郊绝区既民奏俗柄旅书游摧持减续端升羞温现安状厅：0呜6年寄北束京烤市蝴接翅待拦入暑境寒旅用游厘者3纸6境2庭.窃9万人世次与，接雁待顿国珍内山旅制游秘者1既.遮2败5亿人昌次毙，饮约畜占硬全扒国狠的1各/饼1订0旅叫游巨城献市温综纸合棵竞汪争像力赔及哪最弦多故高词收喉入溉人某士牢造育访泄的城来市排镇名名晒列第燃一。未秒来倡：2蜻0兵0钉8年原北幼京缺将走接另待窃国殃内胀游玩客1亿长人带次渔，2组0值1减0年络接拥待租国皱内企游乓客有（狐不充含释市展民翁在软京禁游电）1陕.被1谦1亿肺人伏次0蛋8年粒奥抵运润会将伯促学进伟北邀京跨市拦旅脸游龄业乘发机展环。0元6年骂乡垒村钉民朝俗宇旅次游坏共颗接凯待炸游参客1悬3供0栗0万人络，旅长游例收租入愧近1握0亿元左。0谦7年条“跃五述一纠”分黄脾金探周染期拘间断，郊生类态窃涵抗养按区发接抹待回旅削游期人菊数4欢9育5砖.推1谎7余专万络人怕，愿累初计乘实画现辫收悉入3都1残3杏5幻玉1荷.灿1买6万盗元抱，比2哪0愧0栋6年廉同担期从增绪长2泛8汗.川3险5坛%。9北京市区与怀柔交通状况

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奥辰特熔莱脉斯耕在盾中晕国巷具嚷有佣良欣好旱的么发惰展川态籍势幕，序但浇时微机术已债成秧为升制货胜帖的饼重赔要应条遗件;怀洁柔杠奥瓶莱值应姿重锡点阶开坟发有驾企车齐游孝客刑、捡北晌城偶社意区寇居涂民点为锡主诱要逃客探户桂群辅体;发阅挥您资勾源柴优卫势芹，哈打膊造杏综纺合灿性望强复、滨规早模使大番型脊、送花跟园控式沈奥共特甲莱最斯步购还物民中撕心;怀距柔哲奥芒莱您成极功则的招关情键博系骨命肚于烈国剂际先国易内私知玻名篮品代牌加的战招先商箱入斧驻澡和昌政坝策托支药持枪。3脊6第勾四峰部裕分幼怀效柔夏奥丸特微莱秋斯S效W疏O鸦T分鲁析与症可抱行其性洁分览析总柿体约结肠论S芳W会O傍T分酱析浅矩刷阵可鬼行唉性挽分摔析挖总次体踢结嫩论3意7优势（strength）强大的投资商（天鸿集团）良好的区域可进入性旅游资源、会展经济具有较强的客流吸纳力具有建设花园式奥特莱斯的资源优势区政府的极大支持有望生成奥莱社区消费客群威胁(threaten)

燕莎奥莱将是怀柔奥莱的直接竞争对手正同步规划兴建的本市同业态项目有可能抢占先机怀柔京北大世界改造扩建后有可能引入名品折扣概念，分流当地客源劣势（weakness）距市区较远，交通不便怀柔当地无法形成有效客群怀柔奥莱客流受旅游季节性影响怀柔奥莱目标客群以本市为主，有效营业时间将缩短怀柔公共交通配套不足，会造成无车族目标客群的流失因远离市区导致招商政策向供应商倾斜机会（opportunity）北京百货业迅猛发展、知名品牌大量进驻奠定商品基础知名品牌认知度的提高奠定客源基础北京奥莱尚存较大的发展空间北京中高档住宅区的北部形成与东部扩大，拉近目标客群的距离北京私家车发展和怀柔旅游发展将拉动本市驾车族构成怀柔奥莱的主要客群怀柔地产业、创意产业的发展，将更多吸引具有较强消费能力的人群进驻当地。有望开创北京首家花园式奥特莱斯怀派柔耍奥兵特靠莱座斯S则W网O慎T分夫析3孟8准融确启的本项蓝目烟定川位畏与割合喘理蹄规便划确闸保缘瑞招抢商智目锦标耽品社牌恐落鸽实格和仿价绿格爹优恳势划体管现确后保积花城园河购西物孝中刻心络式惨休棚闲忍环艳境役的径实锦现项抹目汉资拆金彼投逐入剥的殃如秩期疾到浮位由烟具右有逮奥乏莱杏业患态定策裳划棕与匪运摇作扁成勿功嚼经加验鸽的专捞业泊团熊队厦筹顾备蹦及锄运宣营怀测柔抱各晃级显政赠府誓的泄支捡持怀赖柔纸奥健特隔莱亩斯鞠项童目弦的鼠成翼功史要骂素必乡丰要乖条巧件—热—项杆目苹具娱备坑投世资第、兽运滨营拖的移条守件希，具茄有株较砖好费的亏市夜场翅发舟展跑空迟间轮和杏发挨展软前灵景怀有柔彩奥笨特倦莱毅斯顶项话目术可拦行谈性言分妙析开总搁论3岸9第岗五竖部富分骨怀鹿柔阶奥努特辩莱逮斯强的市勉场职定股位与规喝划绒建资议市涉场羊定遣位定蠢位歌依席据规尾划质建请议4咬0总始体属定中位定贵位锤依追据相冰关型问洁题杨及交建孩议怀困柔固奥骂特能莱饶斯烈市胳场爱定残位基顿本杀内止涵具连体解内挽涵4功1以绵奥愁特狮莱咱斯矩业挑态融为截主真体悉；座最概大触限粒度挎集凝合亿国寄际瓣、株国者内使知杜名闪品兔牌巷；洒以赴花临园晓式稼购菠物骄环厅境厌为萌特质色闯；味集柳超留市蛙、站餐疲饮线、惹休绪闲摘康握乐它业至态具组川合颂一触体饲的流花泻园瓜式化商摧业测广垫场激。总汤体贞定掌位经北过2状-轨3年热的碌努界力腔，技将殊怀到柔孩奥刺特绒莱燃斯严打均造依成皇为仍北幼京邀乃喊至粗华泄北朽、共东淋北倚地舅区敲最颤具踪蝶影化响脊力键的招、躁一捎流棕的盖“驶名屋品+实浑惠+环它境+休估闲柴”科的矩新耽型惩商里业牵购粥物刚广授场掉。经瘦营诊目喝标让竹品言牌湖满唇足湿消陡费惩需牺求句；让酒环语境渴增点加血消迁费侨乐优趣花；让恢价杏格认具贪有茅“男淘估金波”兰的狂感托觉羊。经企营庆理析念4牌2基亏本顽内笛涵具插体阿内辆涵突鸟出施花倦园肺式胳奥洞特厕莱熔斯许业扑态以花销苍售福折袄扣劲名狼品市为垮特境色业件态刷组板合商浅业努广型场京（锯不经低舱于6万扫平薯米赤，善能巾容欧纳2遭4井0蹄-箱2公6陈0个狂商截铺投）目金标墓群磁体退定厅位经灵营逼范炮围经拿营荣结辩构商胖品先定著位供羽应剪商起定稿位价江格御定要位餐欣饮昌结密构灾定念位娱霞乐拔休盟闲行定津位总体定位4廉3目晓标劣群琴体氧定珍位具乌有泉品地牌征消劲费厦意犁识忙和年消暂费虑能竭力目、沫并壮讲跃求短实喜惠童的摄有毒车爸族讽消俭费聚群润体跪。分涛为璃三俗级杏客驻源父市扑场胀：一具级叶客陵源坦市冤场为裁具转有垃品呜牌智消率费狱意何识微和役能捆力滤的旗、僻来弃怀陷柔怒休犁闲回度叶假艘的饲游节客接群毯体爬和米怀贩柔雀当王地框富弹有哥人晒士毁、滑商海务礼人蹄士奇。二盆级垒客飞源被市窃场为己北缩慧京鲜市提区酬北袖三搜环身、乏北许四帖环忠及颤东毁北足三煮、留四就环屋社捏区毁居丈民棒。三么级血客痒源惧市拦场为辉密坑云抚、姑延游庆原、少昌努平也、翅顺窜义促等屯周月边宴郊晋县域富樱有胜人剖士亮、足商容务识人柜士宽及验京豆哈沈高需速呢、斥京同沈半高黑速艰连拒接攀的泉部沈分磨城蒜市敏的仿有咳车究族从。4窗4经骆营黑范疲围经布营棍范权围谦主咬要集包誉括捕：号国写际信国朝内拔知城名茶品耻牌议男徒女窄服否装筝、阴化填妆骑品赶、宪时泉尚输饰趣品薯、划休坚闲厕装咬、兆运议动恢装毛、挪运捉动矛鞋钥、井运嫩动刊用木品抱、滤户际外泡产海品庆、贡男渗女扁皮歇鞋鲜、制休状闲漏鞋押、贝名臭品民箱颜包低皮项具渣、条儿奋童化服左装亦玩白具执、若钟刘表碧眼盛镜神、坟家晃居载用恼品坦等配析套跟项多目胀主义要帖包应括签；迟超承市捷、岂餐僵饮茅、投休划闲垃水惩吧展、威小皱型租银径行薯、向商世务粘中低心紫、裂儿维童雷娱劝乐算购杏物想城该、皂美惹容迈美爆发拾、辫改后衣术服闲务扬、贯面院包搏房屈、少花吴店监、泼杂衔志俗期买刊扭等经烈营燥结追构商著品摇类嘴约狡占7盛0尊%餐捞饮着类远约饿占1曲0事%其灯他碧类校约者占2两0陈%（盆包皂括丹超控市榆、碰银谢行欢、念休铸闲肝娱厕乐盈及君其勿他无）娱萍乐趣定蔬位奥鼓特亦莱劲斯厉购州物闻、尊休隐闲使顾朗客猛；伍当替地浴居切民馋及解儿彩童惕；奥成特暖莱党斯万夜羽间蔽消骗费召市郊场4段5商蛙品调定央位以宏国棋际痰一宽线蜜品近牌漠为漂主携导（1鼻5逮%）以触国党际免、救国磨内和知全名赠品臣牌装为摸主分体（常国豪际5苦0羽%、吊国个内3闹0授%）适汽量众增劲加科名环品引工是厂送直竿销只店盾及之特兴色点店姜（5丸%）供秒应滤商凳定奖位重刊点邻选渔择煮国该际岔、廊国羽内弄知饺名卵品符牌赛的舍合烘作销商初为乎主菠要赏合查作待对阿象湿：品墙牌班商铸（矩品肾牌怒持添有糊者光）国剑际堂、列国召内暴知多名床品锹牌耽生孝产白商国踩内欣一兽手码代丹理情商国俊际咸品木牌怨直索接壳进谦口陪商专仇业览经梯营禾奥闻特廉莱核斯谎产舰品袜的绒供农应叹商外铅贸商正品披价伶格酷定睛位折漆扣远低缸于6折（症含渗）餐断饮国结柴构抓定底位引屡进污著外名埋的席连南锁挡餐级饮旁，如砖肯龟德袋基塔、江麦斤当劳改、年吉醋野浩家乐、谣呷后哺封火安锅琴、突赛房诚百雁味卡等当阴地岗特五色捏餐田饮4旨6定位依据北涂京津已快形尿成蔽一世批舌认羊知耳、凡追进逐贝品忆牌苦但喷消模费墓能裂力捕有夹限窝的品蚕牌菜消深费僚人裙群;怀耍柔全依运托岁旅戏游修资程源钳拥颗有洽上判千猫万袭人霞次余的旅券游炭及晒会脸议斩群苹体;怀破柔奴具田有堡建泊花怖园清式虫奥哄特天莱封斯趣得楼天氧独绩厚斥的自烂然颗资公源啊优口势;国森际惠品蔽牌误对有北助京准市羊场做的吨认基可第以岛及挣青彼浦效奥烟莱刘的棚成合功倾，会槽加基快冤国阴际金品烤牌肚的难尾雾货柄、眨库卷存其品庸对碎中涝国谦的立进趟入低，电使恶北京垂具御有昌良怖好清的货荷源股基作础.4给7定脾位爱相们关览问减题挡及佳建啄议问慢题建嚼议购圾物抛点凉与趟目抚标趴客吃户狼群悟距搂离鬼远怀缎柔辣当秤地司居搜民庆消苹费堤力班弱季由节誓性条和诱流毫动施性乏增警加怨资芦源饿配诊置梳成公本商俩品洪价阳格俘和胳品桌牌听能疫否可具响有骆吸巾引许力怀迫柔加奥爪莱羽能亭否竖产杠生驱强幅大福辐拣射字力着帽力江打痰造吗北虑京第钻一手家真陡正简意刘义轰上被的花宵园副式宵奥稀特异莱乐斯欠购抵物盈中苹心暴；项软目懂名交称聋建旨议木定哥为伪“北汤京追奥驳特自莱灵斯”爬；实恒行“鼻三壳重乞”营莫销骡，墓确私保物目艘标去群蜓体走的呆有胀效箩性宁；加令大缠对国泻际评一裹线莫品客牌的第招昼商见力渗度乏，策发浇挥身国苦际痒一证线习品卧牌栽的扔影茶响力派和宇带丛动跪性切；实蒸行疲并住推逼广“会欠员回制”歉；加鞠强抛与怀汉柔水区浪政咸府的宁沟希通砖与绸联盘系紧，斯尽绘可猪能院保胁障盘怀研柔蜜东兼部朝；新嚼区侧开咬发岔与章奥奋莱各开计发兽同愤步佩进闻行谈，滑借恳地努造暂势我扩顺大斯影舰响永力瓣。4傻8怀援柔鸽奥务特敌莱馋斯鱼的骂建称设亚规总划闸建饥议场妨点粘位抚置贩建底议建矩议冷怀义柔饿奥怜莱道具靠体陈位口置师规鼓划烦在漫时吧尚貌岛撤的谎东戴南车侧惩（惑东论面庸紧讽邻宪迎瓣宾擦路除，否南轨端镇怀杠河舰相竹绕呼）炎，赖与工迎央宾寄路垄与持怀约河报相室望凳（图5枣-欣1）建婚设副规柜模冤建闯议总酒建览筑痕面难积愿：6睛0宝0玩0稍0亦㎡，纹扣尖除请外迹墙/连愤廊企后驶总蝇使绑用岭面妖积5诊4代0希0珍0致㎡罪;非捆经朋营档面忌积走：3柿0兵0秆0警㎡捆;其财中畏：基办你公司楼2绳0灿0贫0倘㎡（颂含点：略办介公弊室/会归议墙室/贵肉宾透接使待窑室/机饼房/监眠控钥室蓝约1屯0朋0那0狗㎡、库部房侦约7垫0绣0邀㎡、希餐衔厅亩约2末0僻0叙㎡、臣保幕安破休冠息岸室编约1萄0佩0注㎡）软公蛛共俯卫宏生乌间/保蛙洁用琴房4夺8协0峡㎡；膀客饰服株中业心4尖0让㎡；惕各顶类任设劲备绸用宾房4脂0忍0笋㎡；便其都他8标0桐㎡经颗营姥面漆积劣：5券1凉0啊0饭0诱㎡伙;其良中春：诊联克营赵占8宏0屯%，4厚0量8候0律0昨㎡；租响赁正占2悠0愧%，1把0梁2躁0爸0肯㎡（杜含弟部其分鼓品禾牌虹及托综软合额配竭套镜服笔务刘项择目膀）毒。4券9建兆筑启风脖格震及趴环返境脏营美造沙建复议建败筑勒格咽局办采蹦用奋连配排威式猜与赢组烛群祥式哄相副结冻合殃、非欧龙式缺风穿格摸的贼建姨筑布模偏式除弹餐死饮泡区述外菠，焦品桃牌跑商亡铺梢区腿采敌取塔单样层盛建规筑键结落构栏，卵举至架便高盘度风不钱低雹于6米在柿连村排住建捆筑祸体闯门朴面索外芽加废设速连歌廊汇，运并覆适面当贺设蠢置映休咏闲本座六椅在章建辉筑桌群脖内晨适借当泪引毕进丽不讲同咐风泪格帆的汁水悦系酱、浩绿魂植灿，与营惭造赔多更种述景高观刃；践并王设芳立观小型唇中男心洁花具园毁广穗场挖为矩核由心形标粉志步台行能街肺主泼干设道忽宽简度1咸2米上，腾支合路救宽美度8米角；陈街秃区价主吐干币道役中寇间刷配芹合稀植防物谊花济卉肿及休辆闲症座乞椅娇，哪形卵成裳林歌荫