房地产物业公司内部控制与风险管理教材

房地产物业公司内部控制与风险管理讲座2010-04-041讲座安排讲座报告人：中国社会科学院时杰博士讲座内容：房地产物业公司内部控制与风险管理，以案例分析贯穿讲座始终讲座方式：演示与讨论相结合讲座要求：准备铅笔和纸2内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系

内控建设的步骤和程序

内控检查和评价体系的建设步骤

内控手册31打.猫背统景安刚然尤事宾件衔引宪发瘦对盐内志部唐控今制胃的叙高妹度铸关贫注萨景班酒斯撞奥津克仙斯逗利芬法轨案烦提领出镇明察确来要到求证足监桨会讯、陡国村资售委田、活人剑民俯银匹行慰、亲财加政街部午三感令蛛五杨申附蚕录左：内依部生控道制溪与馆风倘险哗管畅理育的称历滥史凭沿泥革怀.捞p僚p糟t4随圣着星社和会蹈经遣济链的男发府展羽，柴内志部良控格制骄实忙践限经蜻历岗了爷不博同拒的熄阶怒段1牧9羞0栋5旦～亦1遭9务3今61税9攻9最71带9散8漠81蛾9可4若9星～糟1残9兽5疼82且0黄0替5大小早柴期内帐控煮的奶范抱围旦和笋影喝响1印.内功部咱牵压制励阶拦段：保忧护给现蚁金样和溪资帖产谨安朱全尊及产账酷簿娱记载录碌的费准拆确呜性3篇.内单部返控播制抄框处架按阶的段：融坦入眼了警控闸制诊环奏境先及搂控刃制狱程私序4吓.一意体饰化故控赞制蔑阶叙段：形矿成慎C阔O叮S好O个框滚架材，突增雷加股了瓜遵草从主性闸目维标内游控忍活翅动咐可健以过追托溯阻到跳人量类消社脂会阿发提展快早纪期牧，滨例烘如赔古聪罗焰马坏采值取允的狮“稿双锤人粥记琴帐族制匀度编”笋和森我黑国戴西缎周害时素的凝周恐礼供审那计望制坝度趋伸势达：死全玻面馅风猴险坝管纠理L驳.西R瞒.屑D肚i形c搅k远s膝e梳e掀提兄出钉内纪部锤牵清制沸概咏念拉，劈燕A底I呼C凯P若A宇接殊受A航I贱C能P糊A当颁沉布碗《朵审际计夜准归则秃公跳告骆第料5煎5匙号浇》钢提嗓出重内械部虏控夫制滤结毒构A流I世C野P偶A筛发努布租了逼《茧审每计疾准巾则乖公辽告六第束7酬8肚号掌》岩，缝全送面牌接刑受敬C浪O闪S盛O心报泰告僚的膝内舰容2僻.内封部躁控途制挥阶维段：增俘加川了单管锁理娱控是制娱以李提苦高目经鲜营额效烟率A羡I茄C拆P秒A组首致次焦提搜出良内打部列控喊制注的扫定鞋义每疾个苦阶塔段停并斩不银意霞味搞着貌对贪前炕一葬阶弄段旺的舱否心定确,避而猛是辜在朵其炊基捧础那上铅的阁提表升52币.哨内淘部悔控驴制事性杰质内查控瓜：占风佩险庸防刃范疏体覆系作渗用艳：查杨错幼防傅弊资凉产俭、弹资劈燕金方安洒全会躺计旷报友表逐和同统旷计前报缩慧表尝的北真凳实鸟、浊完校整体爬系殿：各患项统相捧关捧制蚂度埋的园统捕一击体63睛.秒内纳部井控熔制杠范私围采保购生旧产销烦售会踏计汇核且算融驳资投悉资研柄发人色力双资宣源公提共唇关画系营暮销冬推直广行馅政成耐本块费钳用物团流棍体是系资硬金掀流傻体技系其亮他织体凝系74补.和档现借有角的坛管剂理聚制坛度窝的眯基舟本露关腰系战冈略敞规渴划风派险防防农范目爬标背达愈成内楼控贪是露贯锦穿口了饭主榜线睁和累逻瞒辑的制风落险洗防罪范岁体揪系鸟，育并浊以茅一定登的登形章式瓶体带现仅出拴来。原撑有话风势险先防劳范相逆关冶的仆各蔑类豪制霉度内坦部矿控伍制梳理整合补充修正贯假穿嘱主斥线和壤逻拾辑辅丝式之汁一闯定形豪式8内愁部问控纠制坡—烈—脊整每体庙框候架散（治C深O夏S差O蚂1刘）控彼制被活词动控株制妇环倡境监姑控风主险针评贱估“闲为术识翅别她、汤分拾析穿、葬管矩理臣与湖公牙司剥各棚种匠活闯动时相振关首的疫风瓶险废而责建政立移的连机哥制御，誓包诞括府业样务钱部第门宝与虑职铁能苍部宪门棕各奴方挣面担。熔”沟足通信横息锅与控覆制养环咽境风械险纠评卵估控艳制津活碗动信哪息惭与左沟茧通监滑控风违险焦管尿理镇是谱内亩部仆控掘制陶的城组贤成枝部寺分9C甚O沃S遣O棋的纤基门本练框雄架C砌O特S知O镜的遵4石大财目肆标C滨O队S强O唉的斩8分个册要讨素C灯O批S颗O牛的切4镇种易组断织齿形化式3竟维歪C壁O岁S余O后：内部环境目标设定事项识别风险评估风险反应控制活动信息与沟通监督战略目标实现活动效率效果报告真实准确守法合规公司整体层分支机构层业务单位层附属公司层5阴.内警部奏控秧制摔的元基讽本管架采构1衫0监孩督目谋标专设根定事详项放识胳别风隶险牵评将估风每险乌反灶应信荐息沟分通内骗部范环蓝境内五控俱风娇险设管蜡理晌8图要粉素搜之卫间业的掩相六互电关主系槽：控搏制籍活脖动6凳.内码部朋控昆制嫁的游基巷本占逻养辑1序16糕.内土部稻控档制征的挑基症本紫逻幅辑内避控滤环浆境目文标溜设沫定事吗项勾识展别风怪险威评竟估风鸦险声反润映控毙制寄活株动监带督信息与交流显法性吓内搁控隐刘性台内望控知叨其遮然灿与叶知霞其字所角以撞然1叶2内存容探提办纲内赔控首的阳性协质柔、回范饿围剃、释架撤构额和设逻山辑内鬼控姻的母内马容透、誉手涌段味和缎体伙系内岗控票建约设闷的驰步谎骤握和舱程轿序内吊控缝检裤查忌和肌评庄价摇体眠系面的良建揭设糊步鉴骤内笼控悼手逐册1锅31固.内拴部霜控磨制寻涉沟及颤的栽内免容在脂环催境爽分堵析帽、污目禾标乞分相析和乓风选险劝评屡估肤的距思企路冰下育，规排范年同跳物员流腿、前资它金见流直购接初相让关槐的证各颗项无业务初流寻程查竿错烧防拖弊震、衡资权金押安搞全插、资之产蒸安倒全足、呢信躬息吐准恼确完通整分的批基娘本剑目售的采踪蝶购束流翁程销糟售鸦流忍程生溜产分成适本谜流毕程费杜用糊管宋理尤流问程资状产醋管玩理宁流茄程投眉资驰流欢程融钩资经流生程会嚷计删核类算歇流飞程1缸41锡.内撑部戒控貌制鲁涉悟及旺的塌内纠容公震司朱关雄键吨流逆程1廉.树销撒售顿管份理蒜流罚程煤；2击.输采草购症管蚁理松流逆程晴；3挤.泉库片存磨管商理隐流劫程滩；4喝.门资密产肠管谱理童流淋程染；5圣.绳基残建停管险理响流味程否；6模.套成按本榜控处制走流均程失；7居.槐费揪用停支践出器流锣程亚；8紫.盐投它资鹊管端理瞎流来程爆；9些.嚷融局资尊管菌理矩流申程免；1惑0宪.末期馅货草管虚理挺流态程钻；1须1溉.蝇合碍同玻管川理杯流珍程抗。1踩5总经理办公与财务部物业日常管理部文化经营部工程维修部写字楼经理住宅小区经理商业楼经理工厂区经理人事行政财务公共关系保安清洁园林车辆工程技术维修保养会所游泳池网球场1绑.内假部程控民制咐涉蛾及幼的盏内算容根尽据乳下继面形的笼组橡织狼结辱构想图尺，励指厕出眠哪纱些啊是词物嫁业笔公鄙司艘关圆键代流肤程汁？1呈6授网权标宇准牵错制能匙做贤什朗么民，荷不鹿能纺做木什在么魄？如奏何吵来梅做杜？做反的匠过处程向中阴如抛何炸衔桥接矿？财笋务敞管全理聚完肥善隆为限核水心忽：保星证燃资把产回安圾全倚、日资饮金鄙安煎全阅和响会侍计切信陈息劣完鲁整暮可束靠帜，保献证雷经拳营共的复效飞率庆和渠效真果析。2衡.内亮部制控爽制陷实胜现竹的侍手腔段1忍7授催权塞-踩-晕-片能进做毅什乖么做？摸不握能斥做运什寻么鼠？一储般颤公才司训授瓦权嚷示篇意板图项目名称业务员销售经理总经理定价

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物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。2佛8

2004年前普通住宅免征营业税；2007年村民安置房、经济适用房小区免征营业税。税低收

在收到物业费同时应按发票金额全额计提交纳营业税.税率5%。计提的营业税款按权责发生制原则进行分摊。物陈业豪企喉业忘相遥关河收冠费物白业售综题合桃服本务旬费2累9各基类矿专衫项防资轮金房屋共用部位及共用设施日常维修房改房维修资金房屋保修费电梯专项资金智能化设施专项资金首届业委会筹备资金上湖述煮费耀用壮均霞作亚为凝负锻债斧处密理蛾，梨不抵交斯营最业没税寄。物软业唱企宜业午相拾关临收浆费3下0利资用搭物帜业初共惰用昨部滨位犯、欲共棋用恒设舟施津设尖备眯进亡行盐经敞营率活级动蓬收除益物稠业产企淋业身相喉关旺收仙费停泳车伏费经稀营嗽用恭房质出愿租广冤告德牌肚设筋置烦费其专他短场鸟地出庭租朗收济入按齐规钱定痛上雪述岭收用入卡在巾扣住除犹合替理总成软本敞后展应劳全征额叨补欺维柴修镇资脱金凳。物捷业擦公差司广应巷将宾上泉述告款杰项绿专询项搞存筝储计、联专蹈款译专仿用决。3见1地幸下沃车亿位护管国理说费物陶业今企寨业始相扰关腹收匠费收费标准30元/月/只全部计入物业公司收入，处理办法参照综合服务费，应按规定交纳营业税款。3堵2各皱类块奖挖励事、酒补时贴扔收辉入上捐述奔款谅项府收狐到设时匙计宋入凡营界业冻外盲收壁入规，冠不政交欣营吨业川税貌。物管业喇企丽业缸相治关先收胡费物隐业勒管薄理基信金沾利蜓息收抵入各货项价创赖建活梁动偷奖尝金慰循问敬金政屿府腿部欠门专简项仗补酱贴收职入收蝇入堆来骆源主雪管初部痒门创那优驰奖拣金3技3第思1互步漠和罢第戏2物步僵的扭总范结企叨业盲环课境凑分催析企定业身目诸标丽分摊析企臂业勾重柏大售风筛险分赚析确卸定关圣键沃流爸程流锣程颂环翅境椅分佳析流返程耕目启标松分呈析流浪程须关杏键宫风扇险分凑析确杆定关佛键例环礼节企权业勤层俘次厨：找港关腥键捧流系程流师程沉层征次抚：找但关翠键籍环旧节环倾境伤与思目俱标揪分潮析风骡险级分焰析确滚定末关弄键习流灶程确触定肚各麻流仰程烧关划键龟环鸡节3谦43院。对悠企皱业逮流古程蒙运许作获的籍现鞭行裳实体际鸡情喂况业进游行住全氏面柔排陷查魔和悲摸谁底企知业俭有扭哪厅些淋业舒务勾类己型散？每啄项赔业房诚务遮类军型傻中叠包粱括顽那向些门流揭程娱？流朽程规贯克穿弯哪护些抬部催门蓄（芝岗碗位遇）湿？流织程铃运候作肤的床授筹权枯体挖系境是助怎户么舍样场的议？每英个梢部低门齐（茧岗害位醉）脊在票流膜程扒中兽的击作膀用听和六定摔位旁是红什最么贝？已在傅流秘程夺中羞的拼运台作逮标泽准烫如尺何怪？每税个蚂部车门蓝（塔岗防位页）培在备流懂程袄中套是民如宏何父衔灭接捞的饶？流靠程消中湾的谅业困务喜信躁息杆是端如续何巩收宽集际、仙传谋递扣的术？续（斧单祥证假的越联篮数僚、辜内谨容坏、激栏缝目寺、恶签贩名呼、确传递替办夺法宣；棍报拌表个的绢联亲数闸、线内解容束、明栏毙目嫌、堪签逃名猪、债编炊制狡依户据疯、蒸编舟织哄人伙、喉传睛递肃办约法建）礼。3勒5形政成够流聚程证运辆作黑的厦文俗字为描松述各和羊流岸程飘图文尾字傻描思述纵:环练节钻1容:环惭节补2形:…摘…藏…蚁…罗.流摊程蓝图环模节绕1环术节运2环丸节版3环仅节隶4部欺门贞1部作门后2部靠门母3活泉动碰1活输动堆2活特动笋3活收动团4活涌动退5活坛动纯63茂64组。评林价牛现宪行燥流趣程雄运轿作逼中联的垮关竖键松风范险串环硬节锣的段控燃制调点小是湿否蔬健模全遭、斗合雹理免、喊有会效虽。是岸否讯每乓一扯个先关趟键嫁环血节爽的杨风茂险求点习都伍有上相同应推的忠控贱制丸点注。控炕制戒点自的欠控六制题手窑段疤是伍否掏符唤合陵企纽奉业驱实译际提情扭况照，横是颜否薯对伤关条键搜风讲险催点绳有掌针嫂对种性躬、是石否椅有盼操点作昨的兼可摄行窃性葛。是塞否牵可阀以征达残到偏控拒制毛效尾果愧。1很。晋健垒全样否框？2爷。法合淹理拒否狭？3身。普有尤效巨否最？古椒船资食夸品尊流脖程勿关柿键捧点陪控雨制非的置健滨全境、源合盈理仙、胸有筝效刃性株评浅价3纲75榆。对仙流不程墓的层运疑作猜方滴式址和经风凤险不点划的乞设嘴置跳和壶控气制点方之式级进塑行怠优脉化孕。思佩考设：洞如度何渔利辱用抖财挂务算手浪段借对姓物丢业肝公做司模业毙务喉流尤程嗽进杜行捡优孝化减？3画86博。形粪成握流钳程眠运矮作愚规寻范。主奶体游内被容秆：流饭程双授丙权成体净系流辛程思各把环拢节工锻作配标闷准部赏门叼（完岗哭位悄）伍牵税制单腔证兵和颈报援表纷内伐容坝以升及摆传骨递呀方桐式3网9内挣容寺提踩纲内编控主的兵性床质崇、缘瑞范颤围杯、饰架宴构倦和良逻睁辑内馒控佣的劝内摩容伐、什手篮段逗和森体释系内逝控着建帝设对的风步忘骤链和团程硬序内疫控真检泼查之和恒评证价铺体扶系叫的妨建迈设锅步惹骤内耗控往手糊册4袋01剃.功内海控检惨查唤评况价诸的赵内愧容微和针类泽别内毙容妻：流旦程匆关零键乎控棒制俩点巨执医行碑的鸦有队效裂性类逝别俗：外窑部植检脉查铸和敞内搬部义自喜检整沈体气检捎查姓和芳部臂分招检只查4麻12邮.贪内鸦控检讽查倡评垦价轿的处方厌法观雀察询免问问棉卷群调南查讨帮论文淹件袍检自查穿沙行肝测劝试愈（台W弟A委L立K病—委T狐H杀R狱O袜U扮G脾H蓬T淋E蚊S自T痕)分套析拨性辅复见核4逮23拔.咐内唱控降整颗体检努查听评厅价手的昆步催骤（插1淘）偿根迎据要企盗业辉环摩境惯和兵经电营数目街标额，缩慧根兵据危流造程勉的渠重刚要欢性去程乞度涂设哲定萍流判程觉考立评沟权怖重重耀要急性电程晓度帮的董判属断作标鲜准栗：对窄企绘业稍目厅标巴实杠现跪的臭影末响来程般度是暂否挂容烟易裁滋坟生贝舞束弊愚和呼错壁误复蚕杂筋程骗度以离前对出除错匆的蔑频灶率议和钉程浮度涉叨及甩到质的察资吉产辰和秋损畏益手的迹金哪额令大斑小流件程应的逆变文动祸情碰况本炮次乎检握查啦评殃价业的产侧以重4封3（寇2垄）宏为悲每罩个前流挂程闲的顿关争键数控制绞点咏设躺置胸考烟评握权馆重权立重岭设傲置贝时河应弓该燥考伴虑剃的缎因处素暖：对烤流召程筹目厌标单实想现谷的港影粘响拨程便度是笼否筑容搅易锣滋族生找舞淹弊音和趁错疗误复疯杂瞒程吹度以蛾前胆出岗错筹的尝频厕率葬和秃程鞭度控住制蛛点自变晕动引情挖况本罩次抚检夹查像评叹价辉的止侧甜重4畏4（贷3鸟）命按原照太流圈程薯，消检乒查哨每拆个接控巷制所点积的却执男行参情便况略，提为鞠每蔑个沾控晕制跪点汤打伯分汪。（债4懂）益得仗出贫每般个旺流欲程疲的巴评我价针分捧，去并禁通乏过亏加止权披平本均裂，骗计煌算棵出仿内龄控浴总借得狂分骑。古勉船品收赌入什流眨程兔检昏查脉评挤价摇应挎该绘设捉计醋哪峰些夜控皆制废点森？4巾5（指5芬）斯撰染写绒内栗控挖检拴查反评碰价抹报内告散，凯提践出诞整普改雅建育议元。检驼查涉评倒价础目急的检袭查绿评行价非范紧围检若查具评革价庄过宰程苗描昼述检孔查舞评怀价猴中项发圣现限的编问嫩题检锄查萄评穴价狠的陶总送体配结推论基孩于顶检并查职评返价摸的泻整烧改酷建纠议屈。4别6内弹容疤提肤纲内财控赵的刷性俱质桑、鹊范库围是、作架大构督和冤逻旨辑内丈控渣的寇内呀容僻、厌手羽段需和瓦体签系内日控闲建啄设占的右步娘骤狗和凡程企序内椅控规检掘查才和锡评院价建体魔系峰的吐建邪设俭步圆骤内梦控咽手筑册4仓7内今控手述册舞的借架匀构一值.零前敏言总问体烤说疑明边：汤手越册形制莲订镰的躁目社的卷、净意愁义济、牢原伙则绑、扎内握容冰架震构嫁，佣内脚控壮制愁订聪的赵理刘论哨基粉础疲。二稠.苏总