国际置地房地产开发有限公司管理咨询项目

新疆国际置地房地产开发有限公司管理咨询项目第一阶段工作报告做实基础工作，更新运作理念，全面提升国际置地公司管理工作二OO三年十二月二十四日报告内容第一阶段项目进展回顾新疆国际置地公司内部管理诊断新疆国际置地公司外部环境分析第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析房地产特性分析房地产产业发展分析经营性土地的供应方式发生了大的变化市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导房地产市场有序发展，充分实现土地的价值；保证了土地交易的公开、公平与公正，提高交易行为的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败；市场的完善和市场作用的发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水平。土地供应土地供应土地供应土地储备中心招标挂牌拍卖开发商回收闲置土地1堂9傻9想9朽年民以待来帮，灰全板国纪房振地今产住企遵业笑购蜂置瓜土鱼地阴面哀积咬以思年外平迟均乌4匹0痒%嘴的榴速舱度负增日长验，研但闪同群期泉开码发游的未土碎地肥面颈积辉增页长省只伙有东6董.瓦4斥%恼，朵一碎方绩面芽显辈示艳近旧几田年堤新研的均“患圈止地浑”垂运遗动碎发蛇展径迅惜猛院，夺另烘一匆方敏面阻显合示晋企碍业害更阵多筹地派注饿重禁土剩地盛储照备对对精未希来祸发评展油的肌价凤值尽铲管惊国尊家前对工闲率置微土敌地帅的桥监防管逐进胜一纲步吓加遮强恢，跪但涉数公据搭显充示仙，战房建地牲产帅企烟业评的赤“齿土博地甩储快备讲”箭总孤量在仍主在非增粱加房乘地迫产涨企局业劝对五未翅来掠土宰地别价略格奶上倚涨因的蜘预轿期凡是弓加接强墨“画土卧地犁储颗备遭”寨的茎主自要迟动葵因集遵团矩开拣发作、只规有模再经班济附的插发停展鹊模搭式无被泛多死数晨大着型浇房茎地悲产忍企糊业怨采笋纳闭，够对俘重苹点萌地骑区极土眠地吨的豪战吐略缸攫委取雨成脊为顶主论要在竞锦争甘手怕段大庭面鄙积耽的竹“侧土舰地樱储枪备涂”忧将黎面恢临纵政卸策型和呢资挠金笋两朋方芽面催的璃风遮险加，技但守却牌有闻助躺于铁实嘱力悦强者的拳企烫业找抓碍住乌时截机饱，荣完夕成风连惠贯房诚动急作支的棋快污速垃发沈展全搏国营2讲0渔0辈2喜年困土云地搜交用易馅价欲格导指选数败有叹比葵较醉大用的灿提默高泳，惧根坚据鹊国萌家恶计炒委喝和叼国征家剩统弦计己局踢的份调鱼查妙，咽主胳要墓原睁因等是鼻因辟为库土皂地徒基疑准状价朵格巾的章提称高同和挤公谱开鞋出毁让半方讲式注匆：云土泻地厨交是易氧价轰格钱指欧数碰以断前撕一壳年惰为蜓1俱0爆0窄计册算从贩全留国惜范姨围食看今，盟由表于呢政愈策型性撤因狗素等（趋土霸地托基粒准弄价芒、捉公蛙开蠢出徒让配方炊式眉）愤的缠影灶响株，屋全性国迫土谦地亿交什易喷价罗格册从钱2柿0啄0肆1筹年推起乏有挂较义大失幅作度喜提扔高部钥分胁省劝市深的命市批场框交火易复价法格副指府数控增朋幅月惊种人执，脉太增原书市砍2晕0率0弹1拌年瓶至捆2桶0仪0居2迷年森增赞幅稍为毁2类6插.狠6壳%忠，是在耻土六地轿价带格座市葵场碍化叶的括初免期革，礼公真开川出筹让烧价陈格屈与康协效议稠出箭让龙价蛾格摔相询比歇，俗增施幅停较牺大根棉据拖建局设孔部摔的即统孙计温数雾字誓，点近迈几咏年部房瞧地肆产堪业东的扭毛役利摘率顿在麦4周0练%矮左卡右倡。狐但焰是犹，葡房兆地忙产禾业教的慰利急税奖率昨却系不扩断览下屿降栏，具主柔要姿原衫因童是煌行尾业帐竞仪争辅激论烈孕，撇以脆及屯商把品换房挤供气给竞出基现薯结名构贺性际过锣剩乱，绒商婆品糟房雅空芝置孔率膜大资短料量来委源律：建蔽设加部蛮统折计液数气据穷，境《躺中顶国牧统敏计除年麦鉴男》国格家贵统创计欣局歼有的关用人谦士胃认下为棚，免我涝国将目殖前桂比落较蛙合暗适老的液商茄品知住级宅秒空绞置免率泡应嗽在遇5摸%拘-号1逢4宴%剩之洽间边。自绿1萄9牵9户5此年喘起猎，铸全泡国盛商栽品芦住兰宅央空来置卷面途积纵每绳年暑以赔1消0章0沸0卡多著万曾平舌方沫米芹的纪速辫度彼在旗递卖增翻。柱1息9夕9宴9咸年坝末挖，应全骂国政商嗽品峰房镇空云置单面桌积攻累崭计遮为奴9题1计2糖4茧万额平壶方单米并，贷商莫品嫂住后宅断空吨置谱率大达尾到兰1松9础％进,栏处貌于浆空堪置芦危迅险斧期腊之铁间搅。祥近寸年杠来升，炉商部品绘房菌空锤置稀面近积棋继滥续础增蛋大楚。1令9后9窝7辛-蹄2梢0县0潜1恭全赚国长商血品祥房余竣钓工腐、踪蝶开袄工馋、汤销施售泳面禽积撕统旦计7.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.7资掀料枣来意源红：谨《切新肾财缺富扇》空彻置队率断高猜的教一袭个践主高要辨原贡因寺在桨于胖商杨品冷住胖宅厅价购格暂高缎，壶超奴过渡了期中蹈国著普塌通症居译民敏的诉承照受殖能霉力逢。虫根向据际世袍界缝银感行芹资夏料遵，绍当环一个个损国如家徒的混住训房苹售父价锐与丢家志庭膛年兽收瓣入谦的仿比或例身在遭3呆到谢6姥之晃间灰，态居船民救才锣能缴负虏担音得碰起奇。陪而域我冶国城的陵比薄例讲在祝绝渔大吊多品数颗地防区绕偏恳高房你地令产刻市临场慎日械趋泻成冈熟写，胳其肚作呆用座主聪要桶表侍现酱在踢行择业耽整违体络利污润铜和纸产骨品惧结灶构牛趋锐于不合嫁理跑，循土么地串价眉格在因勉供太需概关特系皆的介缓券和帅，害将启处柿于臣合搭理嗓区摄间对于整个市场而言，土地交易价格将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定，最终的趋势是趋向于实力雄厚，获利能力强，成本控制好，规模大的开发企业的最终定价3从中长期来看，土地价格的市场化趋势是回归到合理的区间，也就是说，整个行业的利润相对稳定，价格波动幅度逐渐减小。5房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则，预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准；1从市场竞争的角度看，土地市场化进程的加快会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰，在这一阶段中，土地交易价格的表现为快速增长到平稳增长，开发企业数目减少，整体利润降低，但存留开发企业的资质普遍较好；4过高的土地交易价格可以使房地产企业得到资源和市场机会，但增加了开发成本，使得最终商品失去市场竞争力；2新搭华侨信蝇认烈为钞，局未仪来我房栏地努产施市纷场爹突奶出霉的殖几忠个投变餐化霜将蝇表雀现卵在鸭土燃地汉价傅格党短什期甜内很的敢增棕长啦、捆利适润风率保的桌下挠降阁和模房糖地痕产皮企染业脸数煎量昌的抄减轧少短涨时龟期陷内奔土耕地滋价后格川的耕增听长鱼伴它随脑土如地尝出廉让比政灭策飞的器改沿变挨不驼可妨避骨免圆，至部玻分捞地络区肾可具能姐出栏现缝增椅速贤过行快然的舅局停面进，店中棋长青期百内陆，刚土室地截价苦格集将栋会连对妙短申期滋的和增摊速踩进副行够修政正寸，数但午土绣地各资完源控的客短赖缺吵决西定我，观价灯格烟不翼会果低阻于糟现廉有流水杨平开盏发汽成颜本首的澡增震加谋、自供树需头结药构肌性县矛逝盾辣、末市够场箩竞趴争楼的越加江剧咽和贪成童本板构察成好的廊逐溜渐制透咱明臭可扣能捆导球致曲利愚润百的搬整肉体互下算滑倦，贡市腐场闯优们胜冤劣视汰缓的赖竞厅争死法衰则采决铺定桃房救地益产亡市架场参中勇将竟走融向垦成扩熟寸，每行歌业摆整量体俱利梨润章将但逐鹊渐爷趋痰于竹稳摄定洪合担理土甚地铺价皆格嚷和六出淹让柄方坝式劲市拖场仪化屋导部致元房其地纤产灯行陶业怎和失市绢场粗进陵入该门续槛循提尊高题，浪一且批烈规灾模窄小奸、诞资富质何差拨的委企浊业换将稳被及逐挎渐宪淘宿汰巩，坝行旅业沃内召企悉业粱的御整笋体晚质页量勿将辰得杠到摧提皇高土玻地采价聪格施、匠开劣发艺成乞本伟、巨利患润按及挑企洁业敏数康量锐发什展楚趋牺势拦示简意问图部梳分粱上姨市已的屋房羽地织产课公践司拆的扶资完产欺、孟收壳入字和滋利润润两比跃较资魔料但来廊源直：却中再国蓬上静市巷公恢司梢资朴讯草网利润主营业务收入资产2维0丸0销2升年轿部忧分恋上孝市盯房指地婶产奴公输司坝资栏产乱、秧收脂入讨和压利哪润国张内刘的村房留地雪产疏开懒发坚商震可伴以勿分趋为匙两本种熔类思型昂：誓一喘类搅是户具闲有厕资乘源陵优迷势折型即的映开倒发庆商糖、涉另享一遭类疫是胖管别理善运出作昆型恐的雕开搏发顿商负，育两街类酱公浇司湖的害核镜心裕竞挺争乡丰力湿不俯同镇，冲未逢来授的替发松展生前世景纠也纷不刚同运作型开发商特点政府关系一般优质土地少重要通过熟地开发赢利公司地资金实力强公司地人员素质高公司定位明确核心竞争力表现为很强地运作能力资源型开发商特点政府关系密切获得优质土地的成本低土地储备量大以区域开发为主通过生地开发的赢利能力强随穗着州国卧家判对尊土钳地吴管狐理繁的瓜日奸趋耍严惜格猫，居土粗地蚁价嘉格岁将可更陵加译透认明舰化母，已开及发蚀商虏获赵得重土胳地码的成绣本管差抬异处不环断倾缩钟小兰，乎未者来堂运扰作血型津的软开慌发菌商运将球表精现理出饿强兆大却的吨市抵场有竞慰争瞒力根许据南建谜设彻部拥的纹发压展佩规轨划锅，贿2初0扒0结0谊-苹2脸0按1执0偷年花的盼房邮地希产炼业壮的羊四柏大岩发虚展泳前根景四爹大设发昨展腹前届景房挨地楼产壳业英将诱以舟每滑年烘1度2沿%盐的某速矿度蒜增学长实染行景社滋会勾、狭专暂业语化踩物贱业骗管丢理炼和拍修王缮达的挥房载屋筹占滚社山会箩房批屋床总灰量便的舰5书0到%商阵品搁房浙住铲宅广竣秤工拖面贞积路占其城借镇桃住杜宅潜竣医工父面汗积他的颠比炎例忍达灯8即0善%城哈镇陕人亡均胃住惩房圾使系用对面呜积档2光0撇1抗0企年沉达朴到担1首8赔平办方书米鬼，黄建粮设盖住挺宅脆3耕3仓.的5应亿育平赔方策米瘦，庭平善均拾每梳年但新弹建晶3消.日3团5益亿爷平晴方签米3124报饺告葵内每容第桶一竿阶贿段罪项霸目贝进艇展野回虎顾新泊疆纪国壤际衔置刊地帆公尸司们内柴部胁管映理益诊爸断新驻疆我国延际妇置预地大公纺司颈外垒部杰环默境透分敏析第抗二族阶育段仅工京作把计颠划房奸地诊产爪行泛业血概桥述地拐区便房态地即产锄市技场醒分赔析地医区柱经虏济尿发遣展杂分蚊析地术区哈房冈地树产彩宏傲观绢分莫析地版区斯房尿地雁产振市竟场贿分貌析乌京鲁草木批齐愿的香经裂济胀近盈年冲快北速肯增厘长月，救平啦均康G谈D伏P申增石长递率往达钩1偶0焰.革9哑%栋，锡高什于刮新度疆脱同甚比雕年招份禾的碗平帅均趣增抖长侧率资僵料岭来较源葱：日乌脂鲁宏木戚齐姿统纵计符局备商注伶：姑2锁0悠0灰3丛年祸乌马鲁忆木天齐月的很G络D耽P买为仿计南划幸值新斑疆胆与枣乌款鲁笛木失齐斥G苗D碌P勾统然计新疆乌鲁木齐乌永鲁害木柄齐龙近威年持的按G道D娘P旨平甲均峰增谜长耽率室为沫1旺0缘瑞.种9共%期，嫂高远于场新城疆牌的登平笛均缴增躲长薯率准9距.趟2壁%剥，怜更雕高垂于垫全燃国尊平载均地增暑长扶率单椅位颗：尚亿驴元乌辨鲁秆木寸齐炎近拍年男的倍产吴业华结淡构挑有平所花调鉴整涝，叠第牙三续产设业腹的黎比贷例仿不赞断遭提症高组，侄且抖第康三居产波业叫的后增淹长缓速叮度赛较浅高资兽料盟来肉源义：辰乌野鲁低木畜齐订统柱计假年赏鉴备踪蝶注赌：逃2姑0稼0应3眉年冰乌开鲁宿木昆齐碰各伏产握业脏值席为厦计遣划保值通，轨各设产细业欺值思是寸按用当汇年歼价防计烧算乌毫鲁继木赞齐详产录业柳发订展乌盒鲁梨木卖齐苹三辛大钥产建业厘平但均如增盗长少率乌膛鲁缸木衡齐涉近后年血的律产饱业非结梳构裹有工所爆调量整普，领第妙三穿产捐业钻从哗1扎9赏9汇8艳年基占手G锈D停P滤6割0缸.塞9征%灾增唱长蛋到金2严0颤0势3寸年疏占削G锹D贿P私的腹6业5触.芒9煎%限，辟第啊三谱产械业暗的代增趴长朽速梅度恳明甚显携地垫高册于倘第很一老、遵二蜡产表业耻的汪增思长庄速拦度亦。单艘位雕：臂亿家元第一产业第二产业第三产业乌假鲁阴木损齐咸市滔城是乡肆居番民攀的悄收丹入亿状毙况资脆料则来遮源黄：顿乌宽鲁忽木熔齐务统兆计抹信劈燕息顶网备伙注度：出1录、摊城宴市垄居波民槐收浓入共为殿人争均绪可挠支叔配烛收茅入煮；普2芬、墨农抢牧剥民洋的滴收谢入径指甘人绢均蔽纯孝收让入城臣市恰居不民炼的郊收执入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城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国土地管理法

中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城市房地产管理法对城市规划的制定，新区开发和旧区改造、城市规划的实施作出具体的规定。加强土地资产管理、整顿和规范土地市场秩序。对城市房屋拆迁作出具体的有关规定，加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益。土地使用权、所有权，土地规划，耕地保护等。土地管理法的实施和补充规定有关房地产开发、用地、交易的规定。主要政策出台、实施时间主要内容和目的新疆和乌鲁木齐市政府在对房地产进行管理时，出台了一些相关政策：《自治区国有土地使用权招标拍卖挂牌实施细则》《自治区协议租赁国有土地使用权最低租金标准》《自治区协议出让国有土地使用权最低价标准》《新疆城市住宅区物业管理办法》《商品房销售办法》未址来吨土桥地秆价违格营的音趋兰势肝是驳由虹行倡政妖与外市甩场厅两注种状因叔素惠共估同咐制翠约晋和恨决烦定下的推，错行历政水因克素程更像侧伞重顿于毛供算给熄的套调刷控蓄，除市浴场舒的巷作瓣用昼集挺中坊体丹现冒在侮对绘需开求塌的忌影大响阔上土地资源的总体数量和质量国家法律的规范要求各地政府部门执法的力度国家土地资源的总体利用规划土地供应渠道单位时间土地供应量闲置土地处理压力地方政府的财政收入压力土地储备的管理措施基准地价土地供应的影响因素城市化发展水平居民消费能力居民消费偏好市场垄断和行业垄断程度国家的房地产开发政策现行土地价格土地获利大小目前土地储备情况土地需求的影响因素土秧地弄供霉给贫因靠素携分葡析谋表顺明缠，米土革地平资粪源尾的线有泥限姓性赢和尺国围家含行闷政硬调固控眨对请未燥来央土仓地谁供丑给四有冈相久当竟强疗的汗制壮约筹作衬用影响土地供给的因素近期中期长期土地资源的总体数量和质量较强强强国家法律的规范要求较强强强各地政府部门执法的力度较弱较强强国家土地资源的总体利用规划强强强土地供应渠道强较弱较弱单位时间土地供应量强强强闲置土地处理压力较强较弱较弱地方政府的财政收入压力较强较强较强土地储备的管理措施较强较弱较弱基准地价强强强土样地馆资案源策的加稀件缺培性械和爱国奸家闪对幕土竭地魄的晴规桃划麻将膨影脂响少未降来墓土管地胸供剪应城总镇量市弱场好化湾进婚程洗的虽深裤入土，或并舌没钩有限削藏弱漂国绞家鸦对也土疏地惨的尸监居管烧力番度未蛾来六国夫家浙对艺土迫地童供俭应闹总廊量肉的复控裙制汉将缴直张接纷体埋现梢在鹿数牧量刮和户价助格汁的收指愧导乌馋鲁津木交齐贴土助地犬使要用督政持策裹取洞向阶分沙析执枯行幸土贵地亭利霉用盘总袖体愤规竭划伙、霉城杂市撞规慨划悼和斧土辰地汉利现用剑年报度誉计件划卵，步控耽制煌新询增惭建棋设卡用废地惊供卵应归总鉴量锋；土御地捕集咸中汁统疲一搅管紫理还，捎政渡府首对悬建贼设春用睬地沟的陆集帖中大统供一绿供魔应柜；严格控制建设用地供应总量

要怕使渠用苹国兴有舒土豆地椅的朗，闪应牢依钓法弃实垄行色有斜偿呈使具用衡；批响准非采代取貌划仇拨律方读式怨供馒地称用加于慕经颤济顺适泉用托住乱房淋(屑包率括奋市育政炮拆意迁榨安盯置煮房蜘)袍的写建沈设奋用香地雨不娘得耗转浑让因或炕改益变善用管途林；有偿使用土地维护市场秩序对奋转灰让哭的暮土仪地央一食律脑纳将入记统饰一利供程应果管搅理燃，精公蜘开循交飞易吩。莲土般地贿使内用珠权幼交啊易罗应胀在款土费地苏有迅形呈市融场旋内司进储行林；以日出邻让海方副式胃取面得剪的严土社地物使涌用剥权潮转旗让稿房衫地渐产伴时烤必粗须值符颂合赏法寺律兴规弟定伪的尽转完让拉条劫件婆；建设土地有形市场规范土地交易行为经服营今性腊房舱地纵产旱用飞地牌，弱一拖律屋由煮政惨府尚以孕收碰购混(时征利用楼)滩后市的溉土泥地挖公毛开飘拍容卖愧提雕供微，鹊不猫再森单药项在选狼址塌；商逮业愤性鹿房晋地护产柜开策发予用会和蜡其孝他通土蜘地辽供橡应缺计议划棚，删公往示恶后即同寒一碎地胆块航有谁两咐个泊以糟上格意颜向丢用棍地洪者亭的里，发必抚须明以严公叠开凑招允标乡丰或折拍寺卖淘方贼式啄出农让游，庄限烧制殿协栏议嚼用碌地轧范毙围袍。土地收购储备招标拍卖出让机制土僵地苍的径获房诚取凡和幻玉使甲用晒，总要谜根株据鸣乌晕鲁缸木浊齐上的畜城产市附规果划体和送区骡位古划附分次来再进纹行新超市蜘区居撤住唯、单体太育贫、害教闪育若、疼科累研祝、蒜外惨事锐、啦机火械志工各业伯，惧及腰开厨发档区水旱磨筑沟抄区纺肺织姐、挥煤妨炭射、规电厦力警、仍轻扫工句、忘旅钱游耻、排居斗住东筑山倍区石召油耳，会煤足炭瓦、庄化美工天蝇山洋区商置业抱、葬金腔融迁、贫贸棒易挤、代行用政绝、洪居证住矩、肤教宽育沙帽依坛巴克不区居霜住留、会商岭业浪、硬对忍外迎交刘通事、傍教腾育绞、浩一造类辉工围业西已站滩区铁元路沈运谢输黎、纷编炭组短机笔修羞作韵业漂、超石绩油络储皂运头呆屯敲河拥区钢虫铁塌、唇建直材机鹿场旧区对活外井交洽通北馆站组区铁经路兰货障场旦、箩物翼资拆仓起库城疯市区中陆心欢区思由僚天宜山止区炮、叨沙