咨询策划基础

赛睿顾问商业项目策划

工作框架概要

北京瑞美赛睿投资顾问有限公司一、赛睿商业服务内容赛睿顾问服务项目1、商业房地产项目市场调查进行目标项目消费者调查、零售商调查及竞争市场调查，为商业项目咨询方案（定位、规模、商业组合、市场策略等）提出提供基于市场的数据依据。2、商业房地产项目市场咨询依据对宏观市场的分析，参照市场调查的结果，进行目标项目的市场定位；进行商圈分析，对目标项目的发展规模、客流量等进行预测；依据目标项目的规划设计条件、周边交通停车条件，提出可行的发展规模；结合市场调查的结果及商业经验，提出适合目标项目的商业组合方案；对项目的成本、收益进行预测，建立财务模型，对项目进行财务评价并最终确定方案。赛咐睿恋顾拿问世服胜务柄项咐目3溉、镇商凭业浆房左地件产捉项妥目候商脸业贡规症划在机建船筑率师尖完却成感项申目擦的蠢概盈念叠设辣计字方旋案眨后胜，苏针戚对塔概房诚念小设温计仪方赌案夕提洞出跑基扬于败市失场蝇经反验稿的昼建秋议万，畏并贷就阳内慕部苍商朗业沟动窃线胳的俊规凯划尾提图出待方拖案挪。4例、渠商禾业绩房躬地阁产素项阴目绩招吃商伟、旨营形销为活商收业维房轻地栋产弟项葡目兽提燃供灿包灭括间主芦力逮店套、势半颗主亿力蛛店磨及投旗缩慧舰俩店四在灭内起商茧家虎的旁招目商寺服松务例。艘（倦市默场挑调枪查唇的税零铲售般商刃调袋查属，卫就趣是嗓招集商烫的阀前城期双工波作箭）依皂托意公发司轮旗贴下砍易聪铺伶网半，雨进皮行部商铲铺勺销燃售甘营筑销报。5降、旁商蒙业袜管启理赛素睿福顾脸问装聚你合而商拿家脸资繁源椅和冈专犹业灾价烈值浮，月为乒商钢业晶地饺产关项竖目突提拨供肯商划业浴管英理炼顾海问艺及芳商扛业辛管番理盆服仁务时。二叫、堆赛猜睿民资巡寿源站及纳优犬势赛遗睿俗资殖源为会推弹动庙国租内是外芹品贺牌行商谢家霜与父中千国例商年业窜地杆产扯企娃业办之恢间称有姐效贼的弟信州息漫互哗通缸，羡提走供化直芹接封互陈动虑的待交刚流遥机围会纽奉，顽易怀铺仇网搂定谜期种举询办蚁“暖中框国锦商经业挺地兆产您招率商先论辽坛参”浊，混首甘届析招狸商撕论集坛载由节“娇易或铺叮网拥”纲、淡赛薯睿坡顾朋问尊和炸安菌家音杂下志秘主听办苗，钳北椅京龟青桂年摊报虏媒片体砌协铜办顽，俘中醋国泳商就业歉地嗽产齿联嗽盟浑等追单骆位共支梦持阳，庙于2锋0谣0户4年8月3话1日—猪9月1日穗在殿北烤京遵隆桥重飘举腊行骨，垫期构间影共赵有6浅0多脾家吓国吊内桨外票品缩慧牌叛商久家幅代宿表漠，动与3乖0桐0位迷商牧业抬地桐产谢开既发傲商或代微表归到乖会抄。中猫国乒商丝式业凤地伐产姓招尾商屑论划坛易彼铺申网聋和弃赛欲睿物顾挥问呈针球对横广建大暗经冤营岩商芦户辩市震场免扩稀张亲过劳程逐中脊对胁招运商重信拴息仆及诵专闯业现平膛台铸的液需旋要薯，栏特因别损发努起菌成颜立煌了岂会粪员类规宅模阴庞俘大饱的论“首中比国泄经闭营棕商拴户驴联布盟极”蝇，泊实萍现促广座大药经左营颗商射户估和施商锄业梯地胆产痛项你目菠的钩全勇方掉位忍对邮接宣。易振铺针网•中吧国放经纽奉营顶商括户在联搭盟中梦国嫂商贱业蹲地喜产惯门漂户妇网甩站呼，饶已哨成济为嘴国福内推最炕专谁业秃的偷商谎铺吴投棚资厚经蜜营波理丛财订工嚷具惊。绞易会铺迷网泼不够断库创斑造炉新宪的捕专待业裹价弱值孤，床全畅力撑助仆推签中巨国涨商蜘业绝房喘地搂产胡的未发专展方。行懂业学门庆户烤网撕站葬-党-斥-连-痒-秀易纯铺疲网赛兴睿算资构源赛料睿糊资框源赛攻睿蛛顾耽问滔简狂介专驻业功优蝇势《象中支国蔬超句级亚购删物则中负心S散H暴O榨P粗P带I念N英G肺M巧A器L渣L投践资及开蓝发绒指乱南富》《怜商核业符房抓地除产印投勒资喝、钳融栗资倾指永南宅》《永商夫铺戒投搜资恒指语南篇》赛授睿沈顾怕问拴丛虫书赛狮睿付决燃策稿分电析瓶理吴论赛纹睿亿商梅业耽房末地漆产战资德本痛模彻式赛贱睿源商锁铺桨投粮资诉原油理赛曲睿纲顾摔问塑理陈论中耻国长首宵家苗商馒铺潜投嫌资晴专毛业痕电通子碌媒邮体糖，规为介商仰铺互投激资短者务、盐投下资很机例构学、胜商眉户旦提串供奏专这业龙化丧的雨投擦资橡指些导哗和六投励资饺资跪讯向，颂发店布否热锄点室投剩资迟项渡目扎，馒全平力川助午推伍中嘱国疮商砖业典房符地雁产局的剂发喷展嫌。市后场葵调欺研马特惨点赛培睿蓬顾痛问陕认本为票，惕一诸切辅商唱业志项衰目哨的科策克划诵工滨作乳必饰须器以暖深碍入怀全脏面葱的夕市摩场急调伪查赴为咐基筒础娃，持特仿别屑是薯以扩消狗费积市怜场丝式的北调纲查洪研罪究锄为权基鸭础戴，垫消槐费提市丝式场甘的储发捉展妇特阅点队及馆趋步势追，你最虏终油决只定后了茄商勇业热项落目覆真董正绝的屠发雅展凝空主间漠，纤我愧们截的交消耀费竿市乏场毒调供研码将市采煮取思问茎卷罩方壮式笑，策对踏目场标喊消旁费量市介场注进请行鉴量糠化架的纷、友深烈入饥的渐了携解腾。市寸场博调吊查皮方锐面户，宿我耕们较还训突羞出菜了充经爸营辜商史户逝调效查沈和疲主郊力毙商逆户投深肯度悄访爪谈扛部枝分言。做经般营解商环户历的怕调贱查麦可筛以较充优分厌了翼解食潜烂在梯的葱中拴小绕商薯户谷在搁入欲驻寨意央向油和呆对算于维项网目亡的衰基杠本拖开昏发井，景为碎后味期秆的监铺季位脾分菊割响、坐租罢金/售荒价零厘坦定办以明及纯进源一蛇步蛾招好商革打我好味基劫础慕；吧主偶力较商堤业滴企饶业茎深捏度材访殖谈虚部黄分伍在佩了浴解师主违力熊商鞭业稿企撤业脑情住况镜，叫包免括商背乔景伙、花经成营票规凤模城和淋现透状质、马开懒店穗要吉求即和禾工肚程涂技值术添条析件劫、办开呈店驳决帜策佛流摩程倘以栏及倒对掏于谈项斯目次所泥在口城海市丈和效项敏目胶本片身绿的安评稼价丈和窗看涛法语等蹦方拘面皆进首行炎了貌深汉入擦的装探枪讨逼，显此共项休工随作枝的武进址行漏，傻希由望笑可递以衡为太开晨发江商社在文工斩程呼设录计拢、北规轻划词以投及早潜侄在吩主劲力夫店猾的课选魂择吨方食面锦提巾供携有烧效雄的溪帮骑助厚。商士业拜资鸟源但优辈势大旋中并型评品嘱牌针商增家挺资粗源先极后琴举赚办爪中狗国宏商懒业外地乔产锻门灭户金网誓站耍“锯易啄铺剃网谦”驳、些赛惕睿拴顾稻问留和找主俭办叨的园“受易献铺稀网·场2踩0轻0画4中己国瓶商捕业抚地碌产惊招豆商亲论饼坛敏”称以业及叹易潮铺胡网偷、魄深模圳松铜挎锣弊湾呢集哈团抚、渣赛金睿旧顾辫问菌和众安怒家启杂尿志傍主跪办给的危“逃易承铺帜网·来2动0淋0猜5中旦国商窑业腊地欢产管药理纲年畅会蜘”纤。中先浓后雷两便次商大启规绑模没的宿商否业骨地向产鲁平叹台夏的毕搭钩建煌，励也学使暮得窄赛帽睿坦顾胃问锋在披商尾业灭资坐源俱的叠整竹合苦与故高欲度忆的锐提矮升歪方坐面聚有取了基迅建猛随的齐发偿展分。中凯小沙商毛户倚及海投陆资灵人呢资小源赛科睿介顾认问懂依蔬托姿旗平下违的么“筑易按铺辛网敢”从，的为絮各钥类悟经匠营才商四户消提请供尺了命网芹上浑交纲流锄的闸平松台书，扭有擦效语的哲聚党合茅了转国割内馒外泡中刘小顾商枣家付、副商盆业顺经痕营单者炒以回及至商攻铺寒投金资蠢人配，悉对缴商绿业券项秤目蚂的肿后孔期煮招泉商蜓及别运伟营纺提启供可了绣有胃力可的笨支启撑炼。本差土止企顿业膜的湿国商际楚化辅优衬势赛聚睿拴顾座问强通乖过锯金逆源紫新房诚燕童莎M暗A段L醒L、葱“圣北单京M龄A饶L址L对”等昏大姨型垦商套业摧项蒜目壶的稼国师际秤化沃运辨作窑，争以杀及醉与披国票际坡商亦业馋资徒源歪的止良累好享沟风通划与偷协群作蕉，牙已渗经缠成忙长旁为颤一瞒个姜具堂有脸国失际馅化滥视稳野灰及提资腹源信优驱势笨的特本陕土安顾读问替公用司亭。近剧期鸭同蚕美餐国品瑞迟美创商猜业份管粮理庙有者限帮公展司聋组针建窄了正“强北福京喉瑞储美拆赛退睿也商节业绵管辽理助顾钩问子有药限酷公乡丰司杏”拌，画专下门碌进从行坐商龙业荷地尤产思的坝招默商脊营孙销郑、至运琴营阶管宗理絮及肆金这融刃服踩务泽，浓北办京钩瑞弱美错赛慢睿券商宜业挠管依理誓顾害问阳有喘限效公猎司旱同启时左接喘受丛美芝国蔽瑞富美非商别业何管叙理杂有所限分公抵司今委柱托胞，远在校中辟国因进恒行筐“绘瑞防美奥购钥物咽中捕心夜”揉、扛“积瑞霜美O外U引T落L发E锁T乌S每”连葱锁槐品俯牌蒙的治经环营暴和亡管苍理胸。三息、远咨缠询虫策仙划搜服显务兽内队容1骡、殊咨调询旺策付划撇服坝务典目欲标咨葵询晌目违标1德、陡判肃断详目肢标普商裙业梅项禁目寒的浮市晋场梢定铸位2部、由提坦出敏打垮造箩强肾势恳竞扔争芬力竹的机市井场急策舍略3船、肆预色测旧开壳发地组烈合模建脏议4汗、揪财屈务员可嫌行柜的拉项弦目齿方贪案满瓶足肠项那目颤决们策迎需像求符辟合菌项乞目达资济金恶计射划依需晃要1论、陈市糖场旨咨咳询败结核论杜反扑映病“灰三悄向怪”皆(慈消忧费秃者航、恭零临售蚀商肤和屈投迹资庄者轿)岂市旱场枪需棚求受，遇是扇本花案驻资龙金候风拉险爬判氏断别的户基妹础2伍、取未矩来渣资誉金份计吸划季有顾赖虽于猴市隐场胀咨秘询偷报惊告严的灯科肤学隔性央、跳真良实纲性勤、押准窜确曲性满下足顺项诊目悼规夫划齿设惯计汇需刑要1姜、目锋标裹商梯业星项减目不剂同糊的般定银位撇基暮本岛确私定智项汁目抄成悠本劳结雹构2节、湾商眠业樱组亿合筛，未确洋定预商毁业侄空疤间炼方容案3痛、伤进内行横内耍部蛙商苹业介规萄划便爱于芽项岂目纷销掘售坝、械招艺商闷方跃案戏有聋的待放织矢量地蛋实屑施2蚀、汉咨厨询候框创架咨务询授总艘体恰框悼架市场环境分析咨询方案建议咨询方案评价目豪标释商谁业腰项疲目剂主孟要贫商申圈妥宏酒观程环浮境塞和煎行决业基研涂究目晒标骑商正业肯项俭目析目宜标董市确场夹与本功贩能废定灿位窃分皂析*农目挑标鹅市浅场闹自仪身泪形垃象刮分晋析*秆竞右争咽市仪场壮分劫析*喊目健标押市苗场该需舞求景分尤析*喇商饥圈墓分就析目智标桑商敲业姜项桑目掏定肆位棕判渣断斤及腔市董场暴策圆略余、乌竞烤争健策馋略各落地泥块让商孝业抬组押合清初楚步花建域议怕及棚商阁业击规命划投示资旧收机益谋分怒析投躬资绒风释险备分脖析财废务少可趴行击性栗分紫析框步架掏一郑:鼻市烟场黄环唤境盐分幅析市霜场油环何境学分迎析宏棉观绪环镇境史分腐析城值市似经神济倚发辞展旨状宅况城嫌市贸经冰济拥发读展根趋敲势城北市静的淘规搭划政尘府合相满关恳政挡策遍研罩究行技业营市捡场膜分仿析城筑市钟百呼货边商扫场泽、患购秧物毒中鞭心脚及僻娱藏乐捷、皮餐垄饮贺等蚕相还关商行锻业么分昨布粗状供况城喘市广目倾标剪行夫业键市币场辨规浆模幻玉与切发爪展质潜胃力目乏标沫行壮业求进惰入织壁衰垒市因场女供堤需目棉标致市观场孟与苗功石能惊定你位死分排析目况标倘商住业嫩项揪目竞恐争隶市富场冤分末析目截标哈市迹场循需忆求胡分牲析商狡圈国分互析市宴场歼及案功沿能穴定忧位生分汉析虹框浆架目谨标箱商呢业做项疼目目陕标帐市姨场鹅需酒求竞妇争披对彩手不畏同碌类槽型曲竞唉争师对取手芹状吨况市宏场世功票能感定笨位目秩标肾顾荒客器需闻求市膨场透及毕功浊能宾定归位区夫位久分子析不亦同父竞息争咸市狼场接分隔析竞地争影项宫目目评标梅顾惩客座分处析主亏要驱顾戒客具特驱征顾借客幻玉需呀求消脉费吹方奋式消经费烫目晴的竞争项目分布现有和潜在的竞争区域主要竞争对手分布竞争对手规模交通状况竞争项目主要功能功能及市场定位设施状况服务特色竞争项目经营情况市场开拓手段销售状况盈利状况竞争市场竞争市场包括：百货商场、购物中心、餐饮休闲娱乐市场等品牌形象A竞争对手B竞争对手E竞争对手C竞争对手D竞争对手找出可借鉴的赢利模式找出可能存在的商业陷阱不升同洁竞董争井市润场银竞烈争稀对医手芳分叼类劈燕分天析服座务士档酒次目习标席商齿业接项搁目棋：们本慌项睁目爱周责边乒及畏城抖市欺同网类驼型垂商非业趟项环目拜需跃要挥重慰点委研建究目浅标岭市搜场种需敢求熔分煎析目扬标亚市寻场线差辛距镰分距析确沃定醋目妹标额客易户确葡定础提批供膏产香品俘或风服车务水项祝目市滤场怨及亏功辩能北定趁位找备出孤现散有居市摧场避与岸不论同时类型半顾稼客服需滥求宿间惰的低差责距目阴标役市焰场将需伐求姜分拒析餐饮服务设施目标市场差距分析定位假设顾客需求商业设施休闲娱乐设施…….该市场顾客需求与市场供给之间的差距该市场顾客需求与市场供给之间的差距该市场顾客需求与市场供给之间的差距市纱场搅定眯位拣分疾析所谓目标市场定位是指在进行市场细分的基础上，根据内部条件和外部市场环境，选择一个或几个适合自身条件的细分市场，然后为挑选出的细分市场进行经营定位的过程.目标市场定位中最重要的是功能定位和消费者群体定位目标市场定位所谓经营特色定位是指各项目具有独特的营销优势与特质，本类项目营销特色定位主要体现为预订系统特色，部门管理特色，物资生产和供应系统特色，服务特色等营销特色定位自身特征的经营管理模式营销管理模式定位必须正确处理规模与效益的关系，进行科学的规模定位。经营规模受到客流、宏观经济状况，服务品种和质量等方面的限制经营规模定位商致圈现分丹析目面标挖商少业持项填目商董圈借研忍究人历口杰与购义买欣力御分删析竞障争影者挪调起查环变境露分冶析时冈间傻距虑离茂，漏环凤境雷限膀制竞肯争兼状棒况经，渗社赌经驳因港素商峡圈蚀界债定主筒要意商设圈次悲要堂商纲圈周剪边返地牢区过故去套趋侄势购殿买攻力销算售暴状碎况获民利起状痕况家赶庭葡组旱成及滑所经得市冒场落现炭况商泥圈些范才围胀内购障买廊力竞奶争荣状确况供因需辉状骨况未砌来微发鸟展新厉增旱家昼庭所枕得所呈得矿成手长趋绍势消锣费弯水裙准选狠址与狠市场贷定位饲调查经事营结撕构特欲色与均效益盘调查商颤圈等范姨围水内才购袜买朵力优评蚊估现泼况短刺期最趋好势长炮期针趋惭势基础地早潜拾评把估渗捡透栏率具宁体泡研浙究笼方展法蓄-寨-社定雹性钞研劣究定遗性窜研溉究牺(蕉草存案动)片：本欲案叮主毯要黑竞该争误项昂目委相钻关清资神料草研忙究项净目见区竟位东资续料历收铸集浇及核研绪究区炸域收内恼其畅他卧项莫目卧资常料摧收帆集宗(巷项甘目萝名小称厉、宽价缠位独、稍定齐位假、贷销教售播状喷况腰等咏)座爷谈边会柱：N梳=械2裹，每趋组匙6重至虏8誉人播，目怎标商汽业鼠项针目库主莫力测消兰费切者周级边惠商器业公项疲目盼评闻估对西本悬项某目密定不位渔假助设水的赛评团价栗及勒需奋求碎状日况座秆谈肥会即：城蔬市郑范嫁围薪内波核缴心袍商枪家前深握访具截体窃研乔究府方殊法籍-滤-看定牵量创研诉究定蜓量父研腿究掌(助草庄案析)称：竞爹争冲者届分博析城饥市挤同捉类依型忆竞迷争项粒目舰的饿实爷力壮强雷弱是、支市唇场忙策当略糖及盯未旷来齐发京展逃趋鲜向缺；目卧标都行齐业信主惩要既竞邀争秀者举的吃实洒力余强绿弱而、哄市拆场沈策蛋略期及航未戚来课发悬展皆趋遵向唤；目唯标浇行均业鬼替中代沾产洗品边的父竞份争别威糖胁矮。消梁费骂者偶分墨析城途市也人用口掀统商计非特梅征音、堂消缴费南结芳构赶及适模茧式扔；城善市逢人碑口皆的蓝消凶费贷特坐征减；本樱项崖目消宜费那群示分浇层比及定消需费柳特万征煤；目聚标祸行迁业冲的宿消丹费勾群焰分许层葡、再消状费惨特吧征竞及虫发袖展狠趋屯向日。选投择城聚市赔范土围董内有罩代文表件性夺的壁百质货贫商低场闭、耳购义物狱中璃心疏、伐餐耽饮姻、叔娱促乐头商催进林行肃经原营杰状腔况猾调炭查间：劝店方铺段面嫂积机规炭模合，氏店捉铺献租剃买稳状婆况痒，堵店繁铺邻租蜡金乐、凉售狗价两情胞况疑，陷商颤家诵选狸铺盏决遇策伐体眉系滤，雕未老来布开疮店宾计森划贩等臂；上畜述庭选乏定甚商件家毅对排本抽项电目哀商考业矩的阿态孙度毯、凶倾连向嘴、软计炭划箭；上耀述壳选炼定汽商航家苹对目份标纺商丝式业蒙项念目的芽认执可输度温、尽倾悠向猪、虽需耽求衬方箩式谣等采。零庄售映商摇分脖析框栋架绍二侵:施咨涛询叼方凑案劫建毫议咨送询润方饭案肆建犹议商曾业田项邻目叙定拾位第判艘断目镜标感市欣场：市求场纸区羊域纳定浴位绘和魔消枣费嗓者使群策体功欢能化框睬架：商白业兽内疯容鼠组及合蛙范佣围营为销平特废色：商卷品落特芦色格、远经书营鹅特溪色因、厕管定理着特西色左、鹿服垄务否特的色轻等管尺理推模迁式咽策羡略：经礼营陷管扮理顽模遵式抓及星水娃准咨热询挡方没案臂建思议市零场猫策测略打毫造锣强迎势始竞争最力桥原嘱则寻戴找呀市葵场皇机尽会价预扣成慨熟的相真茄空腿地逮带集孙中避打难造强乐势京热既点强羊势垫热杏点“厦简产单撕化骡”咨陶询建方锄案趴建禾议竞毁争缺策僵略建净设怖期运唇营停期目毒标咸商威业县项总目则竞库争舞力准鄙确云市烂场杜定公位睡奠殖定叙竞乘争麦力少基淋础土禾地躲成傅本敲竞雷争统力挂？项谊目专规润模扶决钱策既竞恢争孝力项担目虽规敲划惕设肢计伞竞梨争林力市撑场外策是略储竞劝争台力资货金古平源台闪竞舞争己力招错商止效锄率压竞修争突力基型础挨竞翻争请力运线营哑期典动破态鲁竞夜争鹅力任春何员基拍础野竞蒙争汽力愿的蔽缺并失影，萄都逐将降恶低应本叙案芳的掠运嗽营奋竞逃争职力建给设全期教项怪目宗定净位感和晕市验场宇策制略蜡竞争料力蜂将易是炼本饰案植竞刺争丈制洲胜扫的羞基态础项穷目止市纱场勺公底关厌策剖划替竞适争救力项奖目安管真理肿竞菠争漠力项情目盗资早金央平血台隐竞椒争惕力咨送询男方诱案宝建慌议目炭标胀商抓业标项江目钻商触业纹组寻合语初绣步灶建响议市姨场灭策印略零繁售守、侵餐鸡饮余娱齿乐叶服腾务爱规男模丹配惩比定挨位成挎本滨因裂素商侧业碍组理合初酿步负建厌议框非架饺三如:转财哲务谢评昨估咨杏询现方牲案广评壁价方庭案全评席估雹的摧基顾础财勤务俊模折型财关务含假配设成搅本狱决意策租光售刃价闻格浇预愈测项哥目赔概纤念堆设软计目浴标乌商堵业款项肥目仅投凳资本抹案炊资普金庭预劫算咨吵询钞方辟案什评筋价投阿资租收岛益醋分闯析汪框释架市叮场板调摧查市您场克预承测确色