定价策略之市场比较法

第三部分：销售方案2011年11月28日河南恒辉房地产顾问有限公司定价策略之市场比较法项目静态价格形成方法项目静态价格形成方法之市场比较法市场比较法逻辑图确定可比案例及权重系数确定可比参得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格确定可比参数及权重特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用案挠例爸：魂新句城震白燥银冬路病公旋寓童产旨品思定废价河位南机恒滴辉稠房垮地射产累顾迟问偏有仍限值公贿司一庸.常团哑购酬协养议2闷0拉1闻1揭年乔1闪1载月哲2毙8兄日河众南问恒毛辉旬房址地让产篇顾秃问管有合限忙公融司保利海上五月花9200元/㎡清水颐园9300元/㎡右岸嘉园9200元/㎡保利家园8500元/㎡2绒0迈1桐1描年玻1霜1酿月洞2炕8乳日河泥南扣恒赤辉绵房鸦地凉产累顾孝问坟有季限车公唤司保利海上五月花9200元/㎡清水颐园9300元/㎡右岸嘉园9200元/㎡保利家园8500元/㎡案抢例叔：龄英般郡编别太院感别眯墅提产端品粒定肝价茎方狠法价拴格寸推开导优方膨法挡：1信、尺选琴取效竞魔品瓦项概目主擦要划选钻取还区咳域拥内沟具拍有营代叉表借性步的剃同期质芽项交目2傍、间权抽重崇分圈析按园照挖各恼项阔项电目兰指疗标勒进披行貌评祖分永，孝按女照蠢权昆重斥分子析沙得搬到剪本佩案凑的伸均缴价一碌.银团弃购属协穴议比较项目

权重文翔名苑名仕豪庭山语原墅拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置市区距离4100410041104.4交通系统7100710071107.7区域环境板块属性4100410041004自然环境7100710071007社会环境4100410041004发展潜力3100310031003生活配套10100101001010010规划规模31103.310031103.3容积率7805.61208.41208.4绿化7906.31107.71107.7内部景观61056.31106.61156.9产品产品风格及核心概念109091101110010面积设置61056.310061006产品附加值710071107.71107.7其他条件物业服务4100410041004会所41104.410041204.8是否现房4100410041004开发商品牌3100310031103.3

100

98.2104.4106.2主做要励参筹考科项规目刚文乳翔鞋名斥苑磁、加名程仕尝豪档庭晶和柔山杨语贫原接墅缸目号前易联久排不别卖墅膨的怜价也格陈分咳别么为姿9产8仆0坏0拣、千9达5固0牛0钟和绵1安1赚5覆0疾0令元桌/产㎡裳，荒结谁合悟比旬较场系罗数严，幕计朱算杰本章案牧的兼均铅价缠为套：(邪9久8绣0雪0鼓*慌9司8浴.趣2拖+染9载5舍0唇0缎*大1荐0谊4命.帆4袭+驳1颜1步5脊0涨0没*贼1钳0卡6导.惧2苏)其/饲3体/满1酬0歇0惠=河1雾0挑5叨8荷5毒元劈燕/良㎡本遭案句静隆态哗价气格众应斜为茅：刊1箭0伤5葱0楚0怨元勇/呜㎡案突例视：未盐蛇湖御新侧居蚊产心品堵定漫价全方继法项模目弹选渐取涨：在箭这寒里横我理们宇选坏举尘了“豪嘉傍城”豆以喘及“掠汇妨丰裙沁总苑径”作蜘为包参盾考好对悦象洪。选渐取截标涌准五：“环嘉宜城很”勉是夺区范域柔龙能头敢项载目匹，女具播有觉区谜域锤代碧表睬性技，根地聪理匆位福置凉相么对带优萍越示，膏而什且鱼开摸盘巨时岸间娘长远；“绞汇亡丰大沁颗苑馋”爬区眉域茂新执开作项昂目搅，柱与救本呜案瓶距逗离片相土近治，狂区向位药类天似漫，土有成一积定赛的课参示考档价裂值奶。价矮格坊定锤位它：恢乐狗观芝预轿期影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51127.51025周边环境系数2122411221020小区规划系数1111111111010户型面积系数1101010101010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.510151015交通系数1.5101510151015合计---116104.5100近期3月价格---85487750---本案推导价格---73607400---未来市场竞争市场环境进一步好转，不打价格战开盘准备开盘前准备较充分，蓄水充足去化时间资金回笼压力小，去化时间为10个月本案合理价格7500乐歇观钉预亏期贼下偶，摇本童案劝合闪理扩价薄格忙为近7驰5后0醉0初元开/破平搞方杏米价完格助定拥位利：岛悲愿观弊预窑期影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51130.51025周边环境系数2122411211020小区规划系数1111111111010户型面积系数11010991010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.59141015交通系数1.510159141015合计10116104.5100近期3月价格---85487750---本案推导价格---73607400---未来市场竞争市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感；5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力开盘准备开盘前准备较不充分去化时间去化时间为7个月本案合理价格7300悲阳观阴预右期量下买，丑本骄案桶合搜理跟价得格苹为顶7糠3杰0惕0趣元焰/做平亚方矩米一索.境团还购醋协汗议案年例钥：锻闵抚行亏华内漕粮别良墅鬼项卸目确拔定谎可繁比泳参胳数味及殊权琴重确吧定冬可伪比蚊案遣例遥及类权象重金系窗数（县上章海抄西堵区贸城捆市碍独垄栋成别扔墅悟项猴目锄，惕容砍积古率午在览0未.须4挑以字下辉）得挖到残项敬目静仔态耐价猛格根辉据赤未胳来之价庄格滋成雪长窄情渠况害，迁得倒出躲项它目饥上闭市档时拒的动召态僵价跨格河好南溉恒食辉村房厚地殿产陆顾完问妙有顽限却公望司各既项沃指糖标星所役占吊权克重事及赵评汁分故基旋准思判称定评分内容权重系数打分万科翡翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑竣工时间3平均水平以100分为基准，随着房龄时间递减系数评分1001009085909090出售速率3平均水平以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减系数评分135130100120120130100房屋与地下室面积比6平均水平以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减系数评分1001201006010070120花园占地面积12平均水平以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减系数评分90809013012090120容积率12平均水平以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减系数评分100120120140160130100地段15平均水平以100分为基准，视具体地段条件而定系数评分100150160906090180规划特色8平均水平以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减系数评分11011010010010080120景观特色8平均水平以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减系数评分1101101001109080110车位数量3平均水平以100分基准，2个车位为满分系数评分10010010010010090100立面表现8平均水平以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定系数评分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增系数评分120110120100100100110装修材质2平均水平以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分系数评分707012070707070会所10平均水平以100分为基准，从会所规模、运营、品牌等方面评判系数评分1009010011080100100物业管理8平均水平以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定系数评分100100110100110100120本吨地祸块冶公旷寓役基少准请价拦格睁确鞭定比较项目权重翡冷翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑

拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数竣工时间310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋与地下室面积比610061207.21006603.61006704.21207.2花园占地面积129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容积率121001212014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027规划特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景观特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8车位数量310031003100310031003902.71003立面表现813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2装修材质2100210021402.81002100210021402.8会所101001090910010110118081001012012物业管理8100810081108.810081108.8100812010合计100

104.25

111.2

112.7

107.25

104.3

95.4

120.3本贱地牺块样公奇寓筝基锋准亭价茎格陆确更定项参目但价怀格砖修槐正

翡冷翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑均价7000095000100000650006000055000110000权重系数103.65110.6112.3106.65103.794.8120.3实际参考价格67146854328873160606575265765289943本项目参考价格72434别暮墅牛产俊品馆静企态薄参草考学价惧格阵：7饥2币4混3充4场元胀/繁m弄2区域未来规划发展市场价格走势稀缺性板追块犬规妈划信起留点掘高舟，打虹贷桥节枢膀纽眯的豆开爹通智使笔得撤板办块芒发属生笋裂僵变掏，讲凸泥显啦板黄块圆价交值饱；板司块葵国洲际上别草墅然区园集青群隙效敬应躁，俊良服好烂的成别处墅敬居回住测氛保围项午目醉增响值1渴5虚%整彻体吊宏采观衡大阅市扎场鄙运早行银正属常给，咳区惜域膝市勿场扑增译长宾较糠快。项睬目垂增惨值1螺0浙%傻/栽年板贤块灯市笼场然未族来赢竞小品迎项捎目席均加已扶销乡丰售丑完樱毕众，渔低袋密段度宜别桶墅拘项乒目相稀盛缺票。项伶目芝增片值1拴2脑%下师面理我雨们握在名基躺准南价闭格馆的为基最础楚上格，证综洗合花各永项畅资身源虏优训势密，命来五确想定抱本帝项身目掏别龙墅哲产等品疑线共动鼠态获销棉售返均路价赚—脱—一寺.坡团侵购忘协览议综膏合躲上猜述倘各秀项诸资军源舒优仰势伴，曾得邮到肺本低案喜0凝.匀7症年朵后稀