商业地产策划定位招商

中国商业经济研究院主办中国联商网协办购物中心定位管理研习班2010年2006年2006年2002年定位革命解放创意的定位革命品牌会说话2005年2004年中国消费市场行销策略从华南经略中国著作购物中心定位的重要意义购物中心定位的重要意义不言而喻，如果定位出错，就会造成购物中心全城运营的“多米诺骨牌”效益。没有准确的定位，无法进行有效的招商，招商不利让商业经营难以为继，无力经营则难以建立市场信心，而市场的反应又会加剧招商困局……长此以往，势必将步入一个商业运营恶性循环的局面。可见，合理的定位是商业运营的根基所在，一旦定位失误，所要付出的代价将是不可估量的。

定役位买管件理炮的止定诞义购物中心的失败，十之八九出自于定位决策的偏差，而正确的定位则取决于市场可行性研究系列调查分析的精准无误，因而必须要有一套系统化的操作模式，即称之为：

定位管理定定位论壹柿.理购记物升中技心《竟零忍售顶业顾态僚分委类叼》匀（当G继B谅/参T述1搬8秩1重0笑6雷-叨2苍0赌0向4暗）遗中酒，女将温购督物趁中宁心钢定饿义街为考：吓"办是讽多姐种康零喜售愤店固铺炮、存服垮务特设睡施燥集未中戚在敬由划企梅业治有胁计损划细地亲开赛发嘉、济管扯理间、仁运访营牛的铃一孝种铜建怒筑阿物字内夸或现一周个挥区衰域添内帖，斤向吓消裙费锅者本提拦供非综熄合泻性凑服盐务翁的恳商贴业释集医合航体业。怎"演购炕物土中浪心库是脉情郊况础最与为爸复扎杂寨的熔业控态任，满各趋类萌购法物走中梨心裕千务差好万贴别当，稳定狸位匙模纹式叶多绳种供多同样幅，嘱比仇较卸主顽要尾的弱购麻物垄中勇心肿定暂位逢可寨归怨纳核为户休祖闲壳娱禁乐斯型外、妙主喘题危购列物框型替、毁生萍活阿邻你里盐型辉三锯种戏。休旨闲中娱萌乐否型僚定昼位辩的窃购丽物闯中环心旱一渐般豪有回以伟下尊特般征铃：1卸．夹休置闲懒娱拌乐惜比沾重详高2仗．复一帆般某规敢模扒较窄大3构．应选兴址姜通撞常串远堡离纯大猛都攀市揉中爸心姨区4嗽．握拥埋有仰非超常滔庞懂大她的妈停漆车随场主市题滔购率物乔型满定录位灯的魂购钳物激中等心娘又俭可陵细测分板为胳以锻下税几琴种厌类市型唇：1筹．敬都遭市屋综亏合驴购矮物经型2甘．陆郊刑外钱大受盒对子己中故心为型3叮．轻专性业告中毙心绣型（雾三糖）概生魔活租邻办里疏型到定栋位生炒活速邻总里申型要购认物纽奉中图心够一财般雄设啦在供社旧区惹的战商泊业班中塞心贞，乱其分不贡仅闭仅躬是剑社萄区槽的绸商喂业烘中板心荒，麦同砍时泽也叨是凝社周区启居虫民允的跳生掩活相中础心扫、乌休梁闲起中痒心法和影交冷往音中易心侧。转随柏着震现凯代呢人晕生稳活啊水柄平私的舟提秩升牧，贪对驾生亦活租品壤质异的爷要洗求鸽也止将受逐竞渐级升迅级节，园会径越各来教越训重升视族社阀区奏生膜活椅的柿便鞋利目、工安板全踩、挂环采境宇，劲越劳来欧越判重披视宅健割康健、降家捉庭售、伍人泡际勤沟呢通旧。央因骂此胆需苦要羞便谨利清的捷设扯施盗、投便枯利船的梯服孤务弄、循安山全绳的子商贝品微、呼安歌全防的母环冬境献，坛在爱生凤活瓜邻做里蜘型钉购蚁物膊中斗心穿不券仅骨仅容需左要辱购懂物胀，慈还象需屿要奖满板足单家册庭垄休仅闲那、执社栗区在交炸往锅的罩需哑要校。生惭活车邻比里伞型作购狸物瓦中障心幻玉应括当角是卖现俗代帆都踩市已生掩活逃方洋式爽的瓦载彼体少，栗除蛾了量以州一跳站讯式午满透足航社龄区颠居陈民片生比活爱消赠费州的剧功惹能柏为弓核序心孔，嘱还渡应榨补心以属满辩足治现盏代赠生使活耀方括式宋的砍各挪类伟商遗业不、装餐拳饮省、首健谦身歌、擦娱订乐洁、虏休历闲利设弊施叉以纲及御门游类软众嘱多方、许配浆套贡较妖齐嚼全疑的爪生逗活枕服怨务竟设度施衡。织社忙区恋服逗务驼中翼心露、右派雅出草所劝等觉政停务带机膨构匠也览设拿在饥这阳里梁。滑这那种终多行中烂心境合暗一郊的符形习态秘既狡有况利牲于道城娘市求空法间易利嘱用糖效刻率汗的乔提斑高亩，咬还正将枯有雷限筹的病社拥区杆购致买警力红集弦中滨起且来耳，娱给北所驼驻挖商牙家垫带墨来因强栏大医的志人兽气否。艾倍.哑里宵斯杰怎克舒.取特典劳普特定位理论的来源美适国捞营想销著广菊告窑界雕名匠人归艾侦.楼里抬斯奥（旬A鼓l跪R物i绿e颜s尊)努和杰滋克县.蒸特次劳折特嘉（达J悬a柱c钟k吵T劲r丛o完u宝t陷)标于饺1凯9培6雾9猫年欧所驻创嫩。特圆别哥强筛调仪产通品狐或监品住牌萍的容营乎销业战及场雹并援不产在途于市桨场晕上搬拼刮个萌你小死漫我惑活晌，普而冒在眯于鸣消壶费收者泻心认中笋。他妇俩支的抓定酷位购论仰，疏至薪今蛛仍壁是肥全主球袖业值界雾推乌广螺产品糕或储品旗牌露最絮常贪被胁应铺用释到筝实档践懒上持的凑理嗓论胳之扯一私。主始要句是北针糖对相消玻费恩性段产防品序或罚品充牌卫的再定望位想，炼跟购陷物巷中杜心凉的属定粉位洋有云很昌大痛的浮区匪别。检视购物中心聚客能力的原则吸扑引锡大绍量坡的肆顾仆客茄入需店1延雅长保顾港客厕停貌留歼时弱间皆/倾增纠加残消盾费达额23重窃复俗入莲店吸引大量的顾客入店顾幅客纲为缠什恳么灶要秩到盾你住的示购深物废中灯心堵消弃费里？去某别仆家歼不亮好弊吗虚？你印的殿购这物仙中营心诱跟国别捧家陵有骑什惰么姑差淘别绢？1涉剪及尝的忆层肿面蹄涵窑盖秋了锦项游目吹的滴「广立店地极位吉置毒」克、「闷商岛圈伪构悔成父」岩、烂「辨竞患争仇状郑况孟」延、花「帮商跑圈拼的冤顾革客兼消伶费才行让为图与锐态苗度仪」决…薄等芦研嘉究摆调召查屡,法从尿这斤里疾切随入呀去抚深庸入仅问斩题扛,唉将颈自般己盲和射竞绒争恰者而之竖间怎的弃优企、喊弱登势银找角出齿来川比咳对臣分袄析驴。年忽均帽营假业菊额曲都滤超杀过究1术0渔亿耐美惊元徐以秋上延长顾客停留时间/增加消费额2据引欧素美腿的闷资奥料愚显膛示打，沉消脖费流者帅前需往忧超翁过险1佛0而0州,霞0匆0价0护㎡以币上圈的无跨裹区粮域垄型勺购线物山中厚心仙从从事今消尊费铺活俯动奸，售所盛停述留快的时乘间树至旨少婚都衔在梦2何～俩3赴小肥时善以眨上滤,顽停鱼留乖时则间重和钱消倡费核金篮额成交正的比粱，主停慰留派时桨间裂越霜久尚，弱消恐费朽金惯额知越要高态。加拿大西埃德蒙顿美国美利坚英国美罗中心英国蓝水中心英国斗牛场案例解析评奇估活延供长滩顾淹客损停拒留币时拒间欠的究条你件2盛0描0感6塘年哲「驳海娱口铁市泼五治大弯商颂圈拍顾委客派行贴为盒态概度征大季调写查受」驻的厘结果扑显摄示抽,吩消浅费呼者业进阔入复一龄个羊成服熟而商插圈女从肾事临消痕费蹦与旋休购闲昏娱驻乐活秀动匆,株所赚停预留隶的父时拔间信至讨少请都呀在各2共小仍时掏以仆上辩,顽换酒言涝之胁,俱消掘费者腥进着入碑成界熟韵商渐圈握的雄这梢2贷小王时拦当顶中纤,吴已饿不壤纯盏然睛只酬是津购壤物网的动幕机怨,爱很膛多新时栗候坡只亚是较去须逛忙逛滋而杜已汉,蜻或毛与哗朋火友匀聚久会姓、态看带电影掀、扎喝内咖研啡哀、末或兰用课餐幕。HITA二小时理论换唯个缴角笼度浇说侧，数一妨座足跨毯区俗域烘型奥购种物歇中台心刃，帝已结具进备庙了仰一控个成院熟焦商堡圈闹的炎吸沃客木功佣能革，秧说腰明弦了克，境当男我糊们冤进豪行暮操眉作病跨均区域钉型介购吵物佛中侵心滥时析的童策蹈略躺思耕路抵，毕已敢不触能歇仅逗从工狭萝义夺的鬼几秀家竞反争吩店转去高定岂义订项嚼目霉的喇主病体别型哗态竖或弹吸镰客照能乌力凉，短必食须爸将肤思路盖放输大其到尚整霉个且相悦关盛商坐圈恶的要竞竖争点格咱局肝，澡去仿规音划刊足够以串跨灰区吸肃客脉入衰店境并线停骨留贼2戚小投时集以虚上我的潜业姻态摆组捷合渐。HITA二小时理论HITA二小时理论进纹一过步墨引出用歌2阻0帅0券9选年俯4透月择珠绿海孕国取贸筛购堪物兄广扣场闯所可主判导撒的「傍珠虫海俱市僚三友大闯商成圈貌顾蛮客本消捎费桶行宰为谁态收度乳大偷调寇查蛇」似之块分析侍结巧果苦进围行晕对唯照泛论商证里，励消令费牌者柏进饭入都成歪熟辅商宅圈贴停挑留暑超过似2慢小竹时邀以霉上晓者集5乱1温.光5犹%唐，羊2挠小座时再以态内眨者涝4潮8腐.盗5业%。这概样渣的件数乏据怎,码反翅应军出体珠按海松市疲三林大僚商陷圈弦的宾零锐售漂业袍态冈发偶展仍扫处誉于煮尚狗未冻成夜熟吊开贫发档的两阶拢段阶，舞消仔费漂者红进呢入仁商浮圈叹停为留时刷间价低壳于说2建小撑时担的系比厚例川偏规高此，忧显鄙示叛该典市摘商锡圈淋无胡论夏购圣物送、或烤休证闲长娱伪乐纳业衰态牲，搜仍野存恐在膜着要一燃定唐程痰度金的订开斯发打空除间辈。由款珠伴海扑国激贸衰购民物取广映场爽、多免丸税逢商距场亭及暮珠挡海巨百借货笛所美构搭成的纵连闸体叠商奸场终，敬顾归客堪入谦店便停泊留亏时递间龄低瓜于止2衡小汇时骂者常为唐9血1啊%庄，其章中括3因0最分减~想1师小兆时份者粗高缩慧达推4要0柿%深，蜜显利见俗,南该砌连象体魂商或场润的吸狐客俊功辞能穴呈选两久极定化报表美现厦–蛋购陕物代功盒能清强消劲没、份休扯闲戚娱敞乐功泻能浪偏桥弱凉。就畅超顺过1炸0馅0膊,雷0决0青0㎡乎的顾购哄物早中塘心阶而比言解，桑即催应债针此对冬顾抹客「望留类店悉2非小亡时展」济的漠概默念俊，限去粗整隙合财零嘉售腔及膝休燥闲列娱摩乐构业态逮、校发蓝展筐出老合包理内的故聚什客陆主茂体规及纱业舒态滑组姨合蓄，旗才插有芝望侮将珠饿海咬国体贸孤购组物才广捉场丛所想属耐商芝圈丢年侄均该流胀量1合,岔0臂0姑6万异人额次梦再往熔上惠推区进香另完一善个伟高响度绑。HITA二小时理论论证来源顾客停留低于2小时顾客停留2小时以上商圈属性商圈成熟度50~90年代欧美论证结果（超过100,000㎡的购物中心）×√郊区低2006海口五大商圈调研45%65%市区中/中低2009珠海三大商圈调研48.5%51.5%市区中/中低2009年HITA2小时理论-65~70%+市区中高度以上HITA二小时理论之比较论证业态组合的设定必须契合顾客入店停留二小时或以上的需求跨区域型购物中心,已具备了商圈功能及吸引跨区客源的能力,因而竞争格局必须放大,不能仅局限于几家竞争店的狭义框架里两个重要的概念：12顾客重复入店3一家购物中心的顾客一年只入店消费一次或两次，肯定盈利无望，甚至极有可能亏损究亚竟卸购温物盗中炮心滴的街重形复课入弯店绿率默要纹达书到云什懂么悲水素平呢信？国载内趣外零至勉今断没笛有殊一恳个潜确朴切双的祥论剃证档依糊据名称美利坚西埃德蒙顿斗牛场蓝水国别美国加拿大英国英国商业面积232,000㎡353,000㎡110,000㎡154,000㎡客源覆盖范围(人）主商圈9万次商圈430万边缘513万主商圈73万次商圈101万边缘349万主商圈101万次商圈228万边缘450万主商圈9万次商圈58万边缘720万年营业额18亿美元12亿美元10亿美元+10亿美元+年均客流量4,200万人次2,820万人次3,650万人次2,700万人次人均重复入店率4.4次5.4次4.7次3.7次比较分析顾客重复入店率四溪家况加缺总蝴起昆来毫的绩人朽均熄重境复预入慈店尺率仓为去4盖.笨5魄次顿，年窑均携客壤流堡量麻为吊3缘瑞,昼3回4留3课万粉人甩次美虑利舒坚颗购置物察中鸟心联年括营终业船额粘1种8表亿报美望元顾，犹投霞资娱额6植.魄5糊亿裹美成元。西大艾沈德池蒙皮顿就购读物隶中滚心切年私营顿业烧额1留2控亿冒美喜元碍，次投便资淋额携1它2盼亿绢加芽币。不矮要歉五业年轿的红时拣间振,献即嘉可忠回帖收英所缺有把的拆投舌资恳成闸本梳,顾目客徐重古复镇入煤店柔率洪的扯重程要董性怠毋接须睬赘梳言湾。顾商户管理物业管理营销/促销管理以顾客为核心规划可行性研究财务可行性研究定际位诉决洪策业凶态列组奔合唇决捞策招抖商烫策顶略提供顾客服务市场可行性研究顾客满意客经验与重复入店购购物镰中铲心前谢期触开隐发剂规锄划后君期销经睡营望管最理重复入店购物中心培养期的争议性商离业叙面芽积贫约烂5网5蝇0仪,斯0浆0尚0图㎡位系于升北货京呈海器淀教区侨四卧环悦线稻附赏近2茅0咽0龙4亚年克1损0期月泉开虑业是当最年土全郑球骗最怀大仔的币购蓝物根中渴心开炭发罚商涌预乔期籍开气业糠后福日熟均眼客毙流壶量岛5篮万悬人莫次年眼均逗1喊,换8逃2草5够万妖人赖次案例探讨北京金源案例探讨北京金源》针这对炼该意项述目趟客盼流刃量巩短德缺朵的巩困带境洪，尊有腹专包家永指景出侵：“商础业源地击产张也械好溉，乖业哗态础也菌好圈，饺作矮为衰购弃物未中仗心评档估逐，沟不叫能逗以益一斩年首或俱者衰是薪几金个轰月斩的异开惩业凭作田为衡艳量骄标士准悲，仙应球该溜是映三置年话以幕上差，诞第糠一蝇年蓄置起换稼，第版二陈年妹持品平雀，傻第吧三闻年幼发扶展旨，纵在歌这仪样坊的椒条眯件公下卫，损我土们估对滋消齐费及者纺有粉一蔬个猾适西应拳过魄程腐，射消协费币者齿对筋我介们汗有摇一所个立认湿识节过宣程”发。《置换、持平、发展》三年论如此何霸发佩展序？如茎何突置些换微？如狸何膛持腾平彩？争俗议杜点欧毙美叛国诊家恒自蠢购暮物馅中摇心梦问昌世片以绣来姥，榴翻滚遍峰全瓦球司所有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