金融与投资课件

第四章金融与投资房地产金融概览房地产融资决策根底房地产工程融资房地产融资渠道房地产融资方式房地产融资风险第一节房地产金融概览房地产金融的内涵房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融效劳的一系列金融活动的总称。主要内容：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券等房地产金融的特点1〕房地产资金融通量大2〕房地产资金周转期长3〕房地产金融的资金运动具有较强的区域性4〕房地产的债权较为可靠5〕房地产金融的政策风险性第一节房地产金融概览房地产金融的根本构成一、按房产与地产的性质不同分为房产金融和地产金融〔1〕房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中以房产作为信用保证的货币资金融通活动。〔2〕地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。二、按房地产经营性质的不同可分为政策性房地产金融和商业性房地产金融政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。有选择地提供资金，在利率、贷款期限、担保条件等方面比商业银行贷款更加优惠。商业房地产金融是以房地产经济活动为效劳对象的货币资金融通活动第一节房地产金融概览房地产融资的分类〔一〕按是否通过金融机构1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资投资者投资、股票、债券特点：直接性、长期性、流通性、局部不可逆性〔股票〕2.间接金融：通过银行等金融机构进行融资借款、融资租赁特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性第一节房地产金融概览房地产融资的分类〔二〕按融资性质1.权益资本金融：为获取可供长期或永久使用的资金而采取的资金融通方式。资金直接构成企业资本。也就是向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。投资者投资、股票、信托、基金、特点：代表投资者对企业净资产的要求权；属于企业法人财产，不能抽回，但可转让；不需还本付息。2.债务资本金融：通过借入方式取得资金，并支付利息的融资。双方形成债券债务关系。借款、融资租赁、债券特点：债券债务关系；约定期限并还本付息；适度债务资本可降低企业综合融资本钱、保持投资者控制权，有利于提高资本收益率和市场价值。第一节房地产金融概览房地产融资的分类〔三〕按经营性质1、政策性房地产金融公积金存款、住房公积金贷款、合作建房贷款、经济适用房开发贷款2、自营性房地产金融4.1.5房地产融资的作用〔1〕为房地产开发经营提供了资金保障〔2〕提高居民购房能力，扩大有效需求，促进经济的健康开展〔3〕房地产金融的创新加速房地产的流通和使用率的提高〔4〕是房地产业开展的调速器〔5〕对开展金融业也具有重要促进作用第二节房地产融资决策根底房地产获利能力衡量主要指标〔1〕房地产净经营收入房地产净经营收入=潜在毛收入-房地产空置和租金损失潜在毛收入---假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。〔2〕资产现金回收率资产现金回收率=经营现金净流量／平均资产总额×100%经营现金净流量---指一定时期内，现金及现金等价物的流入〔收入〕减去流出〔支出〕的余额〔净收入或净支出〕平均资产总额---指企业资产总额年初数与年末数的平均值。该指标旨在考评企业全部资产产生现金的能力，该比值越大越好。回收率越高,说明收回的资金占付出资金的比例高,损失小.回收率低那么损失较大第二节房地产融资决策根底房地产开发企业债务融资决策房地产开发企业债务融资决策的依据〔1〕使用债务资金的效益1〕获得正财务杠杆效应指由于固定费用的存在而导致的，当某一财务变量以较小幅度变动时，另一相关变量会以较大幅度变动的现象。也指在企业运用负债筹资方式〔如银行借款、发行债券〕时所产生的普通股每股收益变动率大于息税前利润变动率的现象。2〕获得避税效应3〕增强了房地产开发企业的投资能力〔2〕使用债务资金的本钱1〕债务资金使用的负杠杆效应2〕债务融资过程中的各种直接费用〔效劳费、利息支出〕第二节房地产融资决策根底贷款人的融资决策贷款人的融资决策的依据〔1〕房地产〔抵押物〕的价值评估1〕折现现金流法资金时间价值考虑因素：资金时机本钱、通货膨胀率因素、风险因素2〕收益资本化法根据可比房地产销售实际中得到的资本化率将第一年的预期经营收入〔NOI〕资本化V=NOI/RV–房地产价值NOI-净营业收入R-可比房地产的资本化率，资本化率与银行利率一样也是一种利率,是把资本投入到不动产所带来的收益率。第二节房地产融资决策根底〔2〕贷款的偿付能力贷款的偿付能力评估指标1〕债务偿付能力比率DCR=NOI/DSDCR–债务偿付能力比率，通常不低于1.2NOI-净营业收入DS-债务偿付数额。2〕抵押贷款常数指房地产开发企业每期必须归还金额占初始贷款额的百分比。MC=DS/贷款数额第三节房地产工程融资〔一〕公司融资模式——传统模式依托现有公司进行融资特点：1.现有企业统一组织融资并承担责任和风险。2.在现有企业资产和信用根底上融资，并成为企业增量资产。3.融资后的投资收益和偿债能力分析是根据现有企业的财务状况进行的。第三节房地产工程融资传统融资模式一、房地产企业银行贷款贷款方式：流动资金贷款、开发贷款贷款方向：房屋建造、土地开发〔一〕贷款的根本条件1.开立根本账户或一般存款账户，并通过其进行经营收入结算。2.提供担保〔抵押、质押、信用〕。3.可行性研究结论可行。4.开发建设工程已纳入住房开发建设方案。5.已立项，取得土地使用权。6.自有资金到达35%。第三节房地产工程融资〔二〕贷款提供的资料1.根本材料：企业法人主体资格材料2.贷款工程材料：工程合法性及可行性材料用地材料：土地出让合同、红线图、已缴纳土地出让金发票、国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证等报建资料：立项批文、固定资产投资许可证、规划设计方案批复、建筑工程规划许可证、建设工程报建审核书、施工许可证等其他前期资料：工程可行性分析报告、现金流量分析预测及开发销售进度方案；商品房预售许可证、施工合同、监理合同、施工进度月报、监理月报等第三节房地产工程融资其他前提资料：贷款工程工程预算、施工方案符合国家和当地政府的有关规定，工程预算投资总额能满足工程完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；具有一定比例的自有资金，一般应到达工程预算投资总额的30％以上，并能够在银行贷款之前投入工程建设。3.担保材料4.客户评价授信客户只需提供2.3.和贷款证。房地产开发贷款期限一般不超过3年。第三节房地产工程融资二、债券向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件归还本金的债权债务凭证。〔一〕五个问题1.发行价格：票面面额是印刷在股票票面上的金额，表示每一单位股份所代表的资本额；发行价格那么是公司发行股票时向投资者收取的价格。与票面价格相比——平价发行、溢价发行、折价发行2.票面利率、利息支付、支付时间：票面利率=利息/票面价格票面利率等于市场利率，债券发行价格等于面值——平价发行；票面利率低于市场利率——折价发行；票面利率高于市场利率——溢价发行。第三节房地产工程融资3.归还期限和方式4.是否记名和流通5.发行条件：?公司法?规定股份净资产额不低于3000万元，有限责任公式净资产额不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产总额的40%；最近三年平均可分配利润足以支付债券1年的利息；筹集资金投向符合国家产业政策；利率不得超过国务院限定的利率水平；其他条件第三节房地产工程融资〔二〕债券特点〔1〕归还性。债券一般都规定有归还期限，发行人必须按约定条件归还本金并支付利息。〔2〕流通性。债券一般都可以在流通市场上自由转让。〔3〕平安性。与股票相比，债券通常规定有固定的利率。与企业绩效没有直接联系，收益比较稳定，风险较小。此外，在企业破产时，债券持有者享有优先于股票持有者对企业剩余资产的索取权。〔4〕收益性。债券的收益性主要表现在两个方面，一是投资债券可以给投资者定期或不定期地带来利息收入：二是投资者可以利用债券价格的变动，买卖债券赚取差额。第三节房地产工程融资〔三〕债券种类1.是否有财产担保：抵押债券和信用债券2.是否转换为公司股票：可转换和不可转换3.利率是否固定：零息债券、定息债券、浮息债券4.是否能提前归还：可赎回债券和不可赎回债券5.归还方式：一次到期、分期到期第三节房地产工程融资〔三〕债券的收益计算债券收益率：〔到期本息和-发行价格〕/〔发行价格*归还期限〕*100%债券出售者的受益率=〔卖出价格-发行价格+持有期间的利息〕/〔发行价格*持有年限〕*100%债券购置者的收益率=〔到期本息和-买入价格〕/〔买入价格*剩余期限〕*100%债券持有期间的收益率=〔卖出价格-买入价格+持有期间的利息〕/〔买入价格*持有年限〕*100%第三节房地产工程融资[例如]某人于1995年1月1日以102元的价格购置了一张面值为100元、利率为10％、每年1月1日支付一次利息的1991年发行5年期国库券，并持有到1996年1月1日到期，那么债券购置者的收益率=(100+100*10%-102)/(102*1)*100%=7.8%债券出售者的收益率=(102-100+100*10%*4)/(100*4)*100%=10.5%第三节房地产工程融资三、股票股票是股份在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者〔即股东〕对股份公司的所有权。股票是对公司收益和资产的索取权。〔一〕股票的分类1.普通股在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权。第三节房地产工程融资1.普通股根本权利：〔1〕公司决策参与权。〔2〕利润分配权。〔3〕优先认股权。〔4〕剩余资产分配权。第三节房地产工程融资2.优先股相对于普通股，优先股在利润分红及剩余财产分配的权利方面，优先于普通股。根本权利：〔1〕优先分配权，享受固定金额的股利。〔2〕优先求偿权，假设公司清算，分配剩余财产时，优先股在普通股之前分配。〔二〕股票的特点1.不可归还性2.参与性3.收益性4.流通性5.价格波动性和风险性第三节房地产工程融资〔三〕股票的种类A股：人民币普通股票。由我国境内的公司发行，供境内机构、组织或个人〔不含台、港、澳投资者〕以人民币认购和交易的普通股股票。2.B股：人民币特种股票。是指那些在中国大陆注册、在中国大陆上市的特种股票。以人民币标明面值，只能以外币认购和交易。3.H股：国有企业在香港(HongKong)上市的股票。4.N股：在中国大陆注册、在纽约〔NewYork〕上市的外资股。第三节房地产工程融资〔二〕工程融资模式——新型模式新组建公司进行融资特点：1.房地产工程所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金。2.新建房地产企业的投资者承担全部风险。3.主要根据房地产工程预期开发运营情况评估其投资收益，分析其获利能力和偿债能力。第三节房地产工程融资工程融资模式一、含义“为一个特定经济实体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为归还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的平安保障。〞-----fromPeterK.Nevitt,FrankFabozzi"ProjectFinancing〞“融资不是主要依赖工程发起人的信贷或所涉及的有形资产，提供债务的参与方的收益在相当大程度上依赖于工程本身效益。〞----国际著名法律公司CliffordChance编著的?工程融资?第三节房地产工程融资二、与传统融资的区别第三节房地产工程融资三、适用范围〔一〕适用范围资源开发工程:石油、天然气、煤炭、铁、铜等工程的开采根底设施建设：铁路、公路、港口、电信和能源等工程的建设制造业工程第三节房地产工程融资三、房地产工程融资的根本特征1〕以工程为主体进行融资2)具有无追索权或有限追索权3〕对于发起人来说，工程融资实现了风险分散4〕工程融资本钱高5〕工程融资是一种非公司负债型融资6〕融资结构灵活多样化第三节房地产工程融资四、房地产工程融资的根本程序1〕组建工程公司2)工程融资方案的运作3〕进行工程融资的管理4〕工程融资的归还第四节房地产融资渠道一、房地产融资渠道，按照资金的来源不同分为：第四节房地产融资渠道二、房地产融资渠道，按照是否直接面向投资者的角度不同分为：1.直接融资：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资投资者投资、股票、债券直接融资的优点：①资金供求双方联系紧密，有利于资金的快速合理配置和提高使用效益；②由于没有中间环节，筹资本钱较低，投资收益较高。③资金供求双方直接形成债权债务关系，加强了投资者对资金使用的关注和筹资者的压力；④有利于筹集具有稳定性的、可以长期使用的投资资金。直接融资局限性：①资金供求双方在数量、期限、利率等方面受的限制比间接融资多；②直接融资的便利程度及其融资工具的流动性均受金融市场的兴旺程度的制约；③对资金供给者来说，直接融资的风险比间接融资大得多，需要直接承担投资风险。第四节房地产融资渠道2.间接融资：通过银行等金融机构进行融资借款、融资租赁间接融资的优点：①灵活便利；②平安性高；③规模经济。间接融资的局限性：①割断了资金供求双方的直接联系，减少了投资者对资金使用的关注和筹资者的压力；②金融机构要从经营者的利润中收取一定的利息，从而减少了投资者的收益三、股权融资和债务融资第五节房地产融资方式1997-2005年我国房地产企业资金来源一览一、1997-2005年我国房地产企业资金来源1999-2005年房地产开发企业资金来源比重表〔单位：%〕资料来源：?房价与泡沫经济?徐滇庆著机械工业出版社从外表上资金来源结构来分析，2003年是分水岭，1997-2003年，房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20％左右的水平，2003年国家出台了121号文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款比重明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近５个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高一般说来，开发商在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金。在拿到土地后和国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证，可以土地为抵押向银行贷款，从而获得工程建设资金和流动资金；在土建环节，将本钱转嫁给建筑承包商带资垫付或者仅付少量建设资金；房屋结构封顶、取得预售许可证后，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。从整个过程看房地产开发企业自有资金很少，大量仰仗银行贷款，房地产企业资产负债率一直处于高位。我国房地产开发企业资产负债率二、房地产融资渠道银行贷款是房地产开发商主要融资渠道。央行121号文件规定以及近期一系列从紧措施，对于工程开发程度和开发商自有资金的门槛要求，将大多数开发商排除在门外。但是，银行贷款有便捷，本钱相对较低，财务杠杆作用大的优点，同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。常用贷款方法有:信用贷款：信用贷款是银行根据借款人的信誉,财务状况,预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的一种无抵押贷款保证贷款：保证贷款是指按规定的保证方法,以第三人承诺在借款人不能归还贷款时,按约定承担一般保证责任者连带责任为前提而发放的贷款.一旦借款不能履约,担保人将承担归还责任.抵押贷款：指按规定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款.这种贷款是目前普遍采用的一种.

贴现贷款：即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。1银行贷款2委托贷款委托贷款是指委托人提供资金，由受托人〔银行〕根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。这项业务属于银行中间业务，银行收取手续费，不承担风险。委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务，所以诸如“四证齐全〞之类的限制条件少〔但用于固定资产投资工程的贷款须经报政府有关部门批准〕，门槛低，并且操作方便，银行作为中间人承担着搭桥、沟通和风险控制的责任。该融资方式可适用于工程的各个阶段，但由于资金的协商利率可能相对较高，运用该借款多为过桥性质。3发放证券融资〔1〕发行股票融资〔2〕发行债券融资房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据?公司法?，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。〔3〕票据融资是指票据持有人在资金缺乏时，将商业票据转让给银行，银行按票面金额扣除贴现利息后将余额支付给收款人的一项银行授信业务，是企业为加快资金周转促进商品交易而向银行提出的金融需求包括:银行承兑汇票贴现,商业承兑汇票贴现

5合作开发土地实现完全市场化的公开供给之后，土地供给量亦随之减少，开发商取得土地的本钱增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，也成为一种独特的合作开发融资方式。商业信用融资是指企业之间在买卖商品时，以商品形式提供的借贷活动，是经济活动中的一种最普遍的债权债务关系。4商业信用融资融资租赁模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资者集合的信托资金购置房地产企业开发的房产，然后将该房产租给该房地产企业使用，房地产企业向信托投资公司支付租金，到期回购该房产，信托投资公司向投资者支付投资本金及收益。优点：只要信托投资公司具有融资租赁的业务资格，可以防止类似资产池模式被认定为企业间借贷的风险；能获取稳定的收益；到期不回购的风险较小。缺点：因受房屋租赁制度的限制，资金投放时间、投放额度均受制约，无法满足前期、中期工程开发的资金需求；所涉税费较多，本钱较高；存在房地产企业到期不回购房产的风险。法律风险控制要点：认真审查投资房产工程的相关证照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出让金交纳情况等，防止采取预售、预租方式；以低于房产价值的价格购置，并由房地产企业提供担保，防止其不按期支付租金，或到期不回购，或者所购房产到期无法处置；如果整体收购房产工程，可以采用收购股权的方式，以减少交易本钱。6.融资租赁模式1〕回租租赁是指在不丧失房地产使用权的情况下，买卖双方签署销售合同的同时，签署长期租赁合同。回租租赁的优点在于：一是承租人既拥有房地产的使用权，又能获得一笔资金；二是由于所有权不归承租人，租赁期满后根据需要决定续租还是停租，从而提高承租人对市场的应变能力；2〕回购融资

7.回租融资和回购融资房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式，实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。抵押贷款证券化〔CLO〕是指抵押贷款持有人将一些性质相似的抵押贷款放在一起，构成一个抵押贷款组合，然后向第三方〔通常是一些机构投资者，如养老基金等〕出售这一组合的股份或参与证书。8.抵押贷款证券化9房地产投资信托房地产投资信托基金〔RealEstateInvestmentTrust,简称REITs〕是一种以发行收益凭证的方式聚集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产投资信托基金的类型：〔1〕按照其组织不同：契约型和公司型〔2〕按照投资组合不同分为：权益型、抵押型、混合型开发商利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续开展资金。一些手中已经有新工程开工的开展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。10典当融资11战略私募国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要表达在以下几个方面：首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。其次，可以帮助企业比较好地解决员工鼓励问题，建立起有利于上市的员工鼓励制度。第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。第四，战略投资者〔特别是国际战略投资者〕所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、本钱结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。中国大多数企业面临的最主要的问题其实不仅是资金的问题，而依次是资金，产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托方案的开发商必须“四证〞齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证〞齐全之前燃眉之急的融资问题。12夹层融资第六节房地产融资风险一、房地产融资风险因素分析〔1〕财务风险财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。1〕资金性财务风险2〕收支性财务风险〔2〕资金供给风险〔3〕政策风险〔4〕利率风险〔5〕汇率风险二、房地产融资风险等级划分低、中、高四、房地产融资风险管理第一步风险识别第二步风险评价第三步风险管理方案的制