物业管理法律关系

物业管理法律关系法学术语01关系特征关系分类关系要素主要问题目录030204基本信息物业管理法律关系是法律关系的一种，是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。其权利，是指物业管理关系中，当事人享有实现某种行为的可能性；其义务，是指物业管理关系中当事人所负有的责任。物业管理法律关系是在有关物业管理法律规范的范围内，调整人们行为过程中在法律上的权利和义务关系。关系特征关系特征物业管理法律关系的基本特征体现在以下几个方面：

主体广泛性住房(住宅小区或楼宇)是城市化及人民生活的基本物质条件，任何组织单位和个人都要与房地产物业管理发生各种，并通过这种形成人与人之间的社会关系。因此，可以说物业管理法律关系的权利主体和义务是非常广泛的。权属基础性物业管理的对象主要是房地产。房地产是不动产，但不动产的转移并非实际物体发生位移，而是权利的主体发生变动。房屋的出售、租赁实际上是权利的交易和转让。因此，物业管理的法律规范是一个以权属为基础的法律规范。国家干预性房地产是不动产，它对国家、法人和公民来说都是一笔很重要的财富；同样，房地产的物业管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它关系到经济发展和社会稳定。因此，国家对这一领域的行政干预显著，国家建设部专门成立了建设与房地产业司来指导物业管理工作的开展。关系要素关系要素物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统韵主体、客体、内容三要素说。我们认为由于变动原因是属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说。

主体物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系的参与者，即在物业管理中能够以自己的名义独立地享有权利和承担义务的当事人。物业管理法律关系主体从不同的角度可以做不同的划分：1．从物业管理法律关系主体的自然属性来分：自然人、法人、非法人组织和特殊条件下的国家；2．从主体的地位和承担的义务，可分为物业管理法律关系当事人和其他利害关系人。其中物业管理法律关系当事人是指物业管理活动的直接参与者，在物业管理法律关系中能够以自己的名义签订业主公约或物业管理合同，直接承受其法律后果，独立地享有权科和承担义务的自然人或社会组织，主要包括业主、业主委员会、物业管理公司等。其他利害关系人是指物业管理活动的间接参与人，在物业管理关系中不以自己名义缔结物业管理合同但协助物业管理公司开展物业管理活动，并且与物业管理的法律后果有某种法律上的利害关系，应独立地享有物业管理法律关系中的部分权利和承担部分义务的自然人或社会组织，主要包括房地产开发商、公用事业服务商等。关系分类关系分类物业管理法律关系的具体种类很多，可按不同标准划分出多种类型。按规范法律关系的法律部类不同，物业管理法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。其中刑事法律关系一般不在物业管理规范性法律文件中直接作出规定，只是指出物业管理行为涉及犯罪的按《刑法》相应规定处理，因此本节不对物业管理刑事法律关系作论析。

物业管理民事法律关系物业管理民事法律关系是指根据民事法律规范调控所确立的以民事地位和民事权利义务为内容的物业管理社会关系。民事法律关系主要有三个特点：第一，民事法律关系参与者的法律地位是平等的，当事人之间不存在不平等的命令与服从、管理与被管理的关系；第二，民事法律关系大多是由当事人自愿设立的，是否建立和以何种形式建立何种民事法律关系，一般是由当事人的合法意思决定的；第三，民事法律关系中当事人的权利义务一般是对等的，权利义务对等是指当事人双方之间互相享有权利和负有义务。另外也有只是一方享有权利，另一方仅负有义务的民事法律关系。物业管理法律关系中民事法律关系占多数，如物业产权行使法律关系、物业管理或人居服务合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系等。主要问题主要问题法律关系是法律规范调整一定社会关系过程中形成的人们之间的权利义务关系，是法律规范调整社会关系的结果。物业管理法律关系是法律关系中的一种，即调整人们在物业管理行为过程中形成的权利义务关系。在物业管理日益规范化、业主权利意识日益增强的今天，原有经济体制下所形成的物业管理法律关系中隐藏的问题也日益突出，主要表现在:

第一，主体地位不平等。《民法通则》第三条规定“当事人在民事活动中的地位平等”，第四条规定“民事活动应当遵循自愿原则”。这两条规定是平等自愿原则的法律表现形式。民法中的平等自愿原则，是最集中反映民法所调整的社会关系的本质特征，是民法区别于其他部门法的主要标志。我国民法中的平等自愿原则还是宪法中公民在法律面前一律平等原则的具体体现。在具体的民事法律关系中，无论一方为法人另一方为自然人的情况下，或在双方当事人的经济力量存在差别的情况下，或在一方当事人于民事法律关系之外存在着对他方的行政权力的情况下，当事人双方都是平等的，在权利义务的分配上必须平等协商，不得以强凌弱，以上压下，强迫他方服从自己意志，签订“霸王合同”，否则将背离民事法律关系的本质。特别应该指出的是，我国存在的国有、集体、个人三种所有制形式，在民事上处于平等的地位，无高低优劣之分。自愿是主体的意志自由,即国际通行的意思自治。意思自治原