合肥中辰商业综合体项目项目整体定位与发展战略

中辰经开区商业综合体项目

项目整体定位与发展战略（补充）谨呈：2008-10-22项目可利用土地减少40%，B地块完全无法利用。A地块可用面积：约14000平方米C地块可用面积：约25000平方米D地块可用面积：约14000平方米合计可用面积：约53000平方米城市高速铁路确定从地块中穿越，高铁中心线两侧各退让50米，退让范围内不得修建建筑，因此将导致本项目可利用土地损失约40%（60亩）ABCD高压线限制性条件变化2序号物业功能体量（M2）说明A办公物业17000一栋18F小户型写字楼销售酒店17000一栋18F特色酒店持有商务公寓12000一栋18F小户型公寓销售商业30000（地下7000）四层商业（地下一层）持有B经济型酒店6000100间客房标准持有C住宅120000住宅销售商业6000社区商铺销售DLOFT公寓4800012层，5.3米挑高公寓销售商业1000社区商铺销售E中央广场15000A、C地块间—地上停车场9000可停360-400辆—合计257000容积率2.73限制性条件的变化将使之前的定位发生变化，住宅的体量将大幅度缩减，商业的比例将大幅度提高定位调整定位调整的原则：保证商业可存活项目整体形象的提升提高土地利用率尽可能提升容积率定位调整要求3核贡心掏问缎题喜界夜定本吉报府告村主烫要唯解扯决狠以降下蚁核帽心季问梅题Q蛾1指：深作洒为欣内胖街特商脊业粗如顽何词定堂位佣？Q耐2慢：怎扩样战体陆现捡项生目胡的警整孤体宾性瞒和纠多门样柄性雅？Q节3涨：如让何识充册分太利个用刚土爷地族，赔实忍现远价门值片最序大号化援？4报巨告欣思语路内街商业市场研究项目整体定位开发策略建议5内拍街寇商穿业赢市画场扁分练析6内紧街协商拾业盯主绳要哥依库靠况整湿体怒性罢、得经容营些特抢色狸吸践引灾人丢流堡，彻由估于遇销狗售速困柱难躺通穗常铲采搬取剖持乌有读或芳带响租己约名销亡售沿街式商业内街式商业经营特色昭示性强，便于突出打造商业形象昭示性弱，需要依靠特色取胜人流吸引依靠自然人流和商家品牌吸引人流靠特色、品牌吸引人流店铺特点相对独立，相互干扰小聚集性强，互相依托可销售性分割形式更灵活，便于销售销售难度大，销售容易导致经营困难规划重点造型、广告面特别注意人流动线设计常见业态百货、超市、服饰、专卖店、餐饮等餐饮、休闲娱乐等7元掉一老柏呢庄肿（棒哈歼街庭）缩慧：挖规介划异先葱进守，截点增线闪结南合兔，喜通祸透亿性腿佳1碗1页幢姜L港O洗F存T，留4栏0变0敌0陷平还方孤米敏一白幢倍，满每独幢亦四晓层嚼。柳主溜要尖为迅企纠业俯办秘公桌物猪业界。肤同触时漠适杨合沾做荒大愚型轰餐闸饮善与你大匪型渠娱导乐5雾万欠平浸米播商队业冷用稍房育组慎成牺的誉时除尚挽商脑业隆街码。定且位礼为俗娱踪蝶乐枕休霞闲诵一斤条渔街挠业鄙态性主清要餐以漆酒练吧折，皇购废物絮，锈餐拍饮棕为宰主一惑幢睁大弹型者商湾业警综移合群楼，收目下前挂计醉划磁大剃型配超杆市洁入裂驻8哈础街虚：拆面牧积慕过耍大朽，桑销衫售扣情鞋况赖一予般飘，硬招传商外由生开均发严商苹全牲力必参颗与绢，牛前肤景览较艳好售市价道：9听0理0北0元忆/戏平督方伍米经裂营讲模熊式启：9除年满返役租仆金刷销谁售像，音每允年满按黎照圣市表场孔年绝收恒益匠率嚼8完％扭的荷比席例广返股还扑给第客影户规眼模崇：推面肯积厉划皮分但为遗6舌0冬－筋4嘴0蒸0犁0蠢平海方贼米塞，优标势丙：1代，把对樱于滚开钱发尸商兽：奏实礼现晴快斗速踪蝶销沉售泰，轨开建发趋商糕可呀以语在验早胜期闹拥宽有多资怀金蹈进调行翠其领他价投冈资菜回找报抚。2肥，豆对召于称业养主巩：响投宁资炭更总有蜜保妥障丙，定在颂小洪业析主我投袭资俯渠帖道蛛不触够消丰区富贫的白情肉况棒下祥，怪此秃类伞商饶铺泳投斩资崭既验保麦证阶短祖期慰收千益魂率菊，寇又收保宴证脸长针期栏收浊益皂率衡。3武，橡对哭于嫁项暂目铁：极9梳年辟的雅统灯一饮规匪划班使燃用或权蓄，粒完啊全陈可暴以倡使垦开握发赠商外在油很盲大李权忧利注范互围啦内惯保葬证孕业统态忍规蒜划档的胆合纳理深与隔品盼质名的感保还证盾，隶最仅终笑保字证躁整语体营商浅业蛮的豪完械美羽落渣幕劣扬势帽：1会，婚对双于娱开勉发玩商身：口需扰要助投袭入虎人痒力讽物逮力盟在川此液项挤目淡上虹，峰对妖于义异炮地归开令发目商竖来举说膏不汪可驴取继，钢但秧是剃元席一齿为初合赵肥丢本羡地慢开王发怀商狐，租故蹈可呢避邀免茶此痕类融问森题9绿霜地想海锤顿蚂公旧馆丹商跃业笑：猫小鱼围鞭合旺，捐开员敞乐空影间艰，颜线屑性挂连毕接扔，始满桥城争美枪食向，讲饕匀餮锅大率餐1挣0绿谊地棋饕杂界拐：搞销粮售治情富况音良茫好卸，熔招移商陕经狂营越有馆困极难售锋价裳：领1影0荣0劳0锐0档元菊/势平药方帖米经奸营舟模起式旗：稳设戒立既招钢商琴部才，华在辽客靠户混购涝买档后纽奉提缩慧供舞免线费橡售考后雀服尽务菜，部主泄要依服纽奉务劣为脱：忙接门待湿，段联伏系矮，降提卖供室相递关兄咨教询禁，纯相碑当叠于悟中韵介道服待务规猎模逗：舞5部0躬－矩2建0费0计平械方梦米擦，幸由滩于荣商禾铺渣有跑三农层啦高诱，益故陈内稿街侧与财部姨分尺楼蔬层刺高旦的转商元铺搂招枣商巴还皮需搅等石待习时绩日优加势吃：1嫁，慰对会于赖开台发圈商酬：需绿假地饼作盟为堤外德地栗开执发琴商孝，餐可乳以稍在徐销欧售撑早尘期翠给编客泄户忍以躬信馋心娇，区促斥进退销有售覆。昆实锣现闭现亩金作回堡流洗，钉在晕后衰期吗，柔也死不亿必膊为浇单押一狂项裁目艳付云出不人弊力彻物纯力骄。2搏，没对争于炊消惠费贤者颠：深早向期飞在际商汽铺修招头租锈的筒情站况裕下软，易有狭专纲业温人离员易负秘责主接白待坏，屡也亮省护去蒸一卡份榆麻捧烦恭。3眼，薄对态于何项列目抬：冷开异发码商挥在拐一芦定今权置限逆内个可眼以冲进缝行合统笋一芦调坊配亮，睁可愤以喉在印一滴定惕程普度砌上汪保夏证刺项妈目嫁的舱整炒体糠风壳格签定由位默。1讨1金衡地壁国絮际乱城户8党8英街胖：村产情品涝规垒划距较京早粱，泊率盏先害采设用绢骑嗓廊井形个式调连药接缝内鸟街浸与辞外活街首清批签推疤售狭商妇铺第获二墓批术推疑售手商昼铺第先三隶批唯推天售短商够铺马鞍山南路北机划动赴推折售壁区迹域1什2金独地蝇8袖8唇街冤：见后乱期驻营挖销车包涝装纽奉使普销寒售午火士爆逆，阵但争后丧期堂经鞠营绳出瞧现闹问后题售球价论：叙2妻0蓝0糊0旦0秧-意3引0永0蛮0距0斤元拿/最平蛾方浅米经况营秒模阿式莫：霜3括年喂返笋租冈金沿销鞠售支，旱每完年号按岂照匹收临益透率到8樱％区的始比许例蚁返刺还宪给绸客暮户规页模虽：浮面航积热划械分餐为泽6有0挨－稀2洪0括0映平垂方纲米优辩势屑：1劳，联对副于帽开杠发姻商励：哑实垄现饥快瓦速椒销误售档，叔开膀发棉商构可茄以碧在惕早逢期忆拥椒有史资腹金建进咬行雨其弄他层投客资把回宏报替。2挣，兆对减于更业效主柿：苗投烦资月有割部满分薯保钢障针，创在谦小织业立主芳投怠资墙渠色道招不姿够示丰锣富交的删情为况距下炒，颂此鲜类秒商殊铺艰投燥资堵既只保置证帽短让期叹收尿益溪率迹，轧又与保烤证辣长传期禁收扁益叼率枝。劣训势奏：1竹，且三县年菊返淡租亿金诊销奇售合使穗开世发够商阔招第商气带回来械很愁大迹限脏制劣。HOPSCA国际街区1第3合拣肥乱内桶街彻商贫业戒的祝经棋营钥出惩现躺了内普蹈遍穿的珍问阵题放，附人耳气热不拌足乓、扮业轿态破失拘控窑、至缺造乏水统等一侄管永理喉是渴导阶致般出毅现药这挡一双情斯况毫的相主宿要沾原涛因请。对鸦本踢项胸目缝而爬言仅，都地喘段贴和族地库块伴条钥件忽、岭周达边仇住芹宅四支胃撑列均定不少如甲以勿上死项柱目梦的蒸情缩慧况光下纺，继如悬只弄是夸简竞单块的隙定罪位突为繁休灿闲端娱锡乐低餐锄饮才等途常疫规耕业认态败，接则态势文必蝇前陡景蒙堪里忧桥。除搜了叠常免规主的胁内逮街闲商出业陆业效态剧，拣我症们注还雁需坚要似有豆一采个率核沈心菌业爷态摸（草组根成普部数分生）贼来棉吸往引航客沈户群、吧支咳撑鸟项洞目右的右整僵体租形缸象迈，忘盘亲活兰所苏有贤的每资喇源症。1劝4？吸薪引行人燃流肤，血提分高输消恭费粮者厌在雕地毕块价内腿的怜停额留犹时腊间巷，贩最摩好瓣能增使懂其烛流振连趁忘牢返能荷拉笨动嘱其违它拖物束业配（堤如岗酒踩店锐、藏办帮公测、巧商伍业键）杏的侮需采求能感最吃大掌化速利储用茎高落铁还退扯界炭线组内特的避土夹地能舒充驰分裹发森挥茄地其块秘的坑优怎势止，我具御备挨雄粮厚偏的交群位众僚基桂础1蛇5符残合惊企甲业罚需免求健和棍青驱年财人渣喜唉爱岩的涉户饭外康运确动雷是鱼本础项怀目新的宁突虽破衬方丈向“帖智条勇宰大哗冲扮关找”臭是陈湖遭南顺卫互视界自任主玻开坡发竭的今一惠档盟适敬合怨全倚民售参纺与酸的男群肤众庭拓矩展匪竞油技纳节似目铜，虹由轨于论其奋具胀备叙了简很电好匪的住趣东味钳性烦、夏挑拖战恭性售、吓参狐与漏性肝、淋竞除争肾性给因慰此馋拥它有筐广贤泛仪的得群环众按基蝴础字，混收辅视券率佳居腿高驻不凤下要，还甚武至紧拉赏动如了墙长屡沙佛的歌旅报游指业麻。核。惰。1筐6户勒外段拓驱展去业搂市仁场宣分切析1蓄7拓威展寸训建练探(占有暖时迎也导称低为印户誉外梳拓施展饰训派练巩、泪野口外凳拓完展测训击练茧、痛拓啊展腰训泛练悔营粘、感外且展重训忍练笑、态冒坊险魔性巴学阅习蜜法乞、狡户敌外疾体瞎验阵培痰训鱼)真，亦它含已撞经晃成公为虫提废高险沟础通叫技汗巧栗、笔凝药聚店力女、泽领狗导福力月、责决扫策叔力帖、寸竞闷争元力荣、程人睛际泡信耀任数和且个耗人眠心协理触素伯质眨培撑训课中泡广醒泛威采味用饱的引技孝术健。袄它赔所辫采矿用含的订方歌法索就紧是绸将圾一熊群盖平袋时能在守一菌起恒工愈作暑的毁人庭集有合奏起市来粉，移并的将滔他烘们愈带膝入丽一论个抬户啊外亿的架环智境狮或堵设穿施诉中便进齿行大体管验著式君、条参宰与鼓式杀训刷练痕。区这陵些娇户县外倦环卧境窃和掠设鞋施鄙提休供蛇了屋一狗个龙与充日成常脖工斧作对完欧全块不准同叫的外场做景不，目并脂且藏运午用跌多筐样相化改的膊手胡段青来安满朵足划不搞同妻的臭参迅训初者彼。拓因展其训害练嘉是厕什保么拓冻展罚训秃练堪的拨起青源良与鞭发寨展拔？拓叔展视训盾练布英暗文撇为秧O顶u荡t找w桶a然r柴d储D弓e乖v磁e卷l闭o寻p遥m虑e音n羊t诊，专意衔为吓一疮艘彻小陷船窄驶怕离打平衡静粮的雁港酿湾功，泄义豆无让反电顾轮地渐投董向永未熊知袄的卵旅狼程戏，站去烛迎稍接惨一粮次顶次欺挑摸战安，省去喘战宅胜恒一水个学个洞困窝难动。耻这工种板训期练踪蝶起棉源亮于多二挂战度期摘间董的晒英邮国逢。冒当夫时绵大针西芹洋露商竖务吓船址队抓屡斑遭阻德腾国智人患袭图击热，汁许姓多梦年胶轻赖海酬员菌葬犬身医海盘底键。伯人漫们波从输生勇还贺者打身己上浙发序现借，扛他司们摊并扫不骄一那定咬都舰是败体脚能丢最枕好预的旬人孩，才但铃却伟都石是芬求糠生亩意核志矮最岛顽铺强痰的液人构。淘一梅些甜研词究骨管驳理样和援组兽织忍行侮为语的乘专呢家休从必这蚊种麻训聋练口方姻式栋中墓受莲到忆启拿发窜。差因醒为登他窑们尿认庸为怀，倚在瓦当垮时仍工讽业禁化膝的苏社赖会嫂里都，捷很所多蔑管线理惹者剧、龙企异业粒家棋也宏有滑着灰和呆那鹊些战年末轻跌海触员险同好样锋的抱境兽遇共。谁由骄于突他滋们化的幸心夏理丸素口质例不串够赚良印好阳，交结掩果穴造蹲成逃他抬们阳不附能践坦茅然庙面滚对练来颠自译竞佩争鄙，尺来争自妖生尼活加和洪工固作雪的柳挑袭战腔和协压督力秤。穿当潜这啊些笨挑雹战匆和筑压牌力定较魄大购时绪，坛就括导邪致韵了倾他甜们狸工侮作农生惊活雁为失行功的年错淘位补和勿变爱异使。壮因管此售英摄国遮就猴很体快姐出这现允了步一蛋所依叫渐做虎O拆u慕t耕w绝a史r奶d促B侧o录u暂n产d度的烛训偿练叔学亲校堤，厨这绑所讲学湖校拜利翅用约户术外岩活沈动尚的垮形橡式镰，宝对卖管笨理羡者普和猫企钟业神家低进预行娇了改心幻玉理谎和驳管铁理啄两膜方恨面省的慰培傅训贺。迹近曾年披来咏，种拓售展释训吊练瘦逐点步景走斑入冰外遮企像和疯其殖它灶现里代灵化急企冷业宅的炼培荐训颈日宿程获，刷成满为哪这专些虑企棚业如团籍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