酒店投资预算回报分析及项目运营思路范本

酒店项目市场检查报告WORD文档可改正郑州酒店市场竞争日益强烈，酒店业经营愈来愈国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，一定进行认真的仔细调研，这样我们的市场定位和开辟才会顺畅。一、项目市场检查依据本项目所处的地区性，我们对周边主要竞争敌手做了认真的调研，状况大概以下：郑州酒店检查表酒店名称调研项目**国际酒店***酒店***国际酒店****大酒店****酒店地区****区*****区*****区*****区***区星级等级准五星五星五星准三星准三星营业面积6．2万平米；4万平米；4.2万平米；22F1万平米；10F1.2万平米28F24F配套设备中餐厅、西餐海港大酒6个不一样风格的中餐厅；宴会大厅金驼沐浴厅、日式餐厅、楼、阳光西餐厅；激情天地广场；中餐意大利餐厅；38餐厅；游泳歌舞剧院、汤城厅；宴会厅间KTV包房；游馆；夜总会；桑拿中心、游泳泳馆；沐浴中心桑拿中心馆、保龄球馆客房数400间/套284间/套130间/套60间/套客房价位（标房）门市价RMB988门市价888门市价898门市价198门市价268现行价RMB598现行价666现行价449现行价178现行价214协议价RMB448协议价330协议价380协议价160协议价180餐位数/人均花费1700/150~200500/100~151200/100~150800/50~70600/50~1000婚宴标准1580/桌起1280/桌起1380/桌起698/桌起506/桌起会议设备14间3间6间1间车位装备有停车场/地下门前/地下门前/地下门前停车有停车场长处建筑大气，装饰本地公司，包头地区最早性价比较高的酒东河区硬豪华，配套设备有自己的企的五星级酒店店件较好的齐备，具备五星业文化及管酒店级酒店的气质理模式弊端硬件绝对五星，客房设计一整体装饰装饰客房卫生较差，消过于重视软件有待提高，般，配品一过于老化，服务费集体过于单调沐浴广场，简单的退房服般，面积不还逗留在国企因客房过务居然能够拖是很大老大的观点上少，难有作延至半个小时为二、项目特色1、项目有益要素1）主楼形象较好：酒店东楼高22层，拥有必定的视觉冲击力，是**区的地标建筑。2）交通环境：项目位于**住所密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程3）市场环境：目前**区高端酒店仍是空白2、项目不利要素1）项目所在地区不是郑州的CBD,也不是高端花费密集区2）所在地区花费能力还有待考据，花费观点还有待增强三、项目定位联合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的局势剖析，建议将酒店打造成郑州市以致河南独一的时髦精选酒店四、项目投资及经营方向假想目前，全国的酒店业发展方向被广泛认同的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反应出这类趋向，酒店向来以来面对的传统的中等花费群有萎缩的迹象，特别是散客群体，降落幅度很大，究其原由，主假如酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大批经济型酒店等较廉价产品后，“跳槽”频发。所以，踊跃找寻新的、高成长性的目标市场，确立此后酒店投资方向是我们此刻一定开始考虑的战略问题。在进入主题以前，我们应当对目前十分火爆的经济型酒店投资高潮保存清醒的认识。第一，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的优秀竞争力是相关于星级旅馆而言的，一旦市场上出现大批的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“低价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是独一竞争手段），结果可想而知。其次，经济型酒店较高的收益率不可以掩饰收益额不高的事实。只管经济型酒店人力成真相对节俭，使整体收益率要高于一般的星级酒店，但因为房价偏低，客房数目有限（客房数目受人力成本限制），绝对收益额不会很高。最后，经济型酒店服务含量较低，没法有效提高投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所供给的产品和服务都是走低端路线的，从长久看，确实没法担当起提高投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国仿佛是地位颇高，但在外国，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档同样，没什么希奇的。那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种花费集体的酒店才是我们的“梦中情人”呢？此刻是网络时代，是时髦达人的年月，做一个时髦的精选酒店才能逢迎主流，才能在酒店市场立于不败之地。时髦精选酒店的花费集体是哪些呢？假如按社会身份区分，他们应当包含但不仅包含以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新式行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有外国生活、工作经历的各种人员。假如说中国未来会出现“中产阶级”这一阶层，他们必定会成为最主要的构成部分，而外国的社会发展历史表示，这一集体不单花费能力最强，并且能引领花费潮流，甚至形成社会上主流的花费意识，目前，国内的近似集体还在初步形成的过程中，数目还不够宏大，但能够预示，跟着中国开放型经济的深入发展，全世界化浪潮进一步升温，在不远的未来，所谓的“中产阶级”必定会出此刻我们的四周。所以，投资特意服务于他们的酒店绝对是值得试试的投资目标，重要的是，起码在内蒙，这样的酒店还没有或许说特色完整般配的没有，所以，投资这样的酒店具备“掘第一桶金”的潜力，其次，这样的酒店不一样于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资本压力比较小，第三，因为面对的顾客集体喜爱简单的服务和自助式服务，对人员当面服务要求不高，使酒店能够有效地控制人力成本。（1）时髦精选酒店设计、服务和管理的一些特色。时髦精选酒店花费集体花费集体对时髦精选酒知足时髦精选酒店设计、的特色店服务的需求特色服务和管理⑴出生于上世纪60~70⑴简单迅速的服务。⑴服务人员保持适可而年月的大中城市。止的服务态度，能够不热⑵重申个人空间，不喜情，但一定业务娴熟，动⑵大多数是独生儿女。欢常常被打搅。作迅速正确。⑶家境殷实，遇到优秀⑶喜爱宽畅的住宿空的教育，广泛没有吃的间。⑵简短、明快、新奇、现代的酒店环境设计，防止经历。⑷喜爱自己帮助服务，不纯真式的豪华。⑷平时生活中常常表现喜爱过多的服务语言交出独来独往，表现低调流。⑶供给大开间式，有间隔的特征。⑸对不舒坦的酒店环境的类套房客房。⑸比较自我，在传统人难以忍耐，耐心有限。⑷做到“顾客不要求，员士眼里可能有点自私。工不出现”，尽量少打搅客人。⑸酒店各样硬件一定万无一失，实现其应有功能。⑹供给自助服务区，如洗衣、简略厨房。⑹很简单接受新事物，⑹喜爱酒店供给各样具⑹供给床头多用途小型特别是高科技产品。有科技含量的设备设备。电子产品。⑺跟从潮流，但不盲从，⑺喜爱每次酒店住宿经不是简单的“追星族”。历都有新鲜变化。

⑺全酒店实现无线上网，客房内配置多个高速网线接口，包含卫生间。⑻对互联网高度热中，喜爱网络聊天，但现实中的交际能力有退化趋

⑻不喜爱在酒店看到每个酒店都有的“大路货”。⑻供给酒店所在城市尚地图”小册子。

“时势。⑼客房供给各样时髦杂志。⑽供给北欧简略风格的客房家具及装饰。⑾客房装备液晶电视。⑼主观意识强，对传统⑼不喜爱服务员过于谦⑿酒店服务人员的服饰观点有所保存，推行“只卑的服务态度。表面趋于生活化，点缀设要我喜爱，有什么不行计精良的配饰。⑽可是于计较酒店价以”的信条。格，但要求物有所值。⒀酒店配置24小时精⑽花费能力很强，但不⑾喜爱酒店的产品和服品、个性便利小店，能够盲目花费，对自己喜爱务拥有有别于传统之处。销售有酒店特色的客用的事物舍得花大钱，对品。自己不喜爱的事物能够⒁要求服务人员尽量以很小气。同等、生活化的语言、态⑾等级观点较淡漠，喜度服务顾客。欢被同等的对待及对待⒂模糊职工岗位等级，尽他人。量赐予服务人员现场决策权。⒃服务员应常常接受现代知识培训，拥有必定的时髦品位。⒄供给时髦品牌洗刷用品。⑿追求享受，不喜爱严⑿要求酒店供给综合娱⒅客房内供给多用途格区分“工作、休闲、娱乐、工作等功能的客房等打印机、电脑。乐”的界线，对SOHO、产品和服务。⒆能够高速上网的，时瑜珈、SPA等新兴生活⒀供给交融（FUSION）尚舒坦的小会议室。休闲方式比较喜爱。东西方文化的餐饮服务。⒇酒店配置兼备正餐、⒀比较接受西方文化，⒁要求酒店有放松身酒吧服务的，拥有交融风但同时又是对其保持一心的服务场所格的餐厅。定敌意的民族主义者。（21）供给瑜珈、SPA等配套服务场所。（2）时髦精选酒店的基本特色。依据上边的描绘，我们能够把这样的酒店详细化，比较全国酒店市场目前的状况，基本能够得出以下框架。特色特色项目描绘特色项目框架原由1、酒店1、市中心或接1、能够使酒店尽可能凑近城市最有活力的地区，地点近市中心利用周边资源提高顾客满意度。2、客房2、120-150间2、控制客房数目能够有效节余人力资源，且能够数目左右使顾客享受相对宽裕的酒店环境。3、客房3、新式客房3、主题客房，一房一主题。家具家私要有推翻性、模式创建性。着重本地文化元素，设备设备表现高科技，着重设计的元素，追求特其他感觉，让人感觉很有味道。4、配套4、多功能餐4、此中最重点是要有多功能餐厅供给从早饭直到设备厅、24小时精酒吧等全时段服务，其次是要有24小时便利小店品便利小店及知足需求，客房内不再设置小吧，以上配套设备必其余须酒店自己经营。5、酒店5、凑近四星，5、突出酒店的客房功能，超越一般四星级客房产品位具备一点五星品服务水平，在设计细节上重申时髦元素。气质6、人员6、尽量精减，6、人员配置能够尽量精减的前提是酒店面对的目配置凑近经济型酒标市场不需要过多的人员服务，接受用硬件代替软店件的事实。7、客房7、80%左右7、参照目前包头四、五星级酒店60-70%的住宿住宿率率，故住宿率应在80%左右。8、均匀8、230元以上8、参照目前包头四、五星级酒店330-500元以上房价的均匀房价区间，故均匀房价应起码在230元以上。9、客房9、拥有精选、9、整合各样商务科技用品，笔录本电脑、MP3、CD配置时髦、商务特音乐播放器、打印输出、网线以及客房手机充电器等都能立刻连结；可起落调整的人体多功能座椅，体谅工作辛勤的商务客；37英寸数码液晶电视，搭配DVD家庭剧院，笔录本电脑画面可切换到液晶电视上，或点用随身携带的音乐播放器连结到5.1声道围绕音响，享受绝佳的影音成效。具备打印、复印、扫描功能的多功能事务机24小时待命.10、酒店10、个性化服10、服务是精选酒店的灵魂。供给直接观光客房，服务务，尊贵管家房间内登记；还能够供给会员退房免查房服务。服务附表一：项目投资估算（不含土建装饰）项目投资估算一览表项目备注估算类型资本大楼总面积30000平米，空调占总面积的70%，一平约空调米约200元420万载重一顿，标准配置，含电梯内装潢酒店图纸显示共7约电梯部电梯210万家电客房电视约150台，（37吋）每台约5000元，电脑、约100类小冰箱、保险柜等万客房140间*10000元/间；餐饮大厅4000元/套*20套；、约家具160家俬各办公室、公共区、休闲区、健身房万厨房灶具、蒸箱、冰柜、操作台、排烟系统、冷库等约50设备万酒店面积约20000平米，消防系统均价依据建筑面积计约消防算约200元/平米.400系统万电话、监控、网络、软件、有线电视（包含资料、线约弱电150系统材、设备、工费）万锅炉燃油、燃气两用1.5吨，加压力泵、水箱、工费约30万杂项餐具、垃圾桶、布草车、标牌类、洁净用具、低值易约50耗品万客房床单、被罩、枕套一备三；床搭防滑垫、被芯、布草枕芯一备一；另各备100件；餐饮底台布一备二，面台约50类布一备三：浴巾、面巾、地巾一备三；万窗帘按实质尺寸测量为准其余印刷品、服饰、工艺绿植等约30类万项目总计投入估算为：1650万元附表二：酒店营运进出估算（不含折旧）酒店客房营运进出估算客房140间经营一般经营优秀经营优秀年入住率率50%60%70%年均匀房价200元240元280元人职薪资（占营业收入）8%8%8%水电燃气（占营业收入）8%8%8%营业税（占营业收入）5%5%5%低值易耗（占营业收入）10%10%10%管理费（占营业收入）4%4%4%营销广告费（占营业收入）3%3%3%其他（占营业收入）2%2%2%客房年营业额511万736万1002万客房收益率60%60%60%客房年收益307万442万601万餐饮营运进出估算餐饮总餐位600个，此中宴聚餐位400个，散台包房为200个，宴会毛利率为60%，零点（散台包房）毛利率为50%，依据不一样营业状况作以下估算：零点（散台、包房）经营一般经营优秀经营优秀上座率50%70%90%人均花费60元80元100元人职薪资（占营业收入）8%8%8%水电燃气（占营业收入）8%8%8%营业税（占营业收入）5%5%5%低值易耗（占营业收入）2%2%2%管理费（占营业收入）2%2%2%其他（占营业收入）2%2%2%年营业额438万818万1314万收益率23%23%23%年收益101万188万302万宴会：按整年52次宴会、40桌/次经营一般经营优秀经营优秀宴会每桌花费800元900元1000元年宴会收入166万187万208万年宴会收益55万62万69万餐饮总收入估算经营一般经营优秀经营优秀年营业收入604万1005万1383万年收益156