试分析房地产参建形式的法律适用

简述房地产参建形式的法律适用近些年来，随着我国房地产业的迅速发展，房地产开发的形式也多种多样，其中较为普遍的就是房屋联建、参建形式。以参建形式参与建设方的房地产开发项目，成为了增强房地产开发企业资金供给力的重要途径，有效缓解了当下房地产开发企业的融资困境。作为房地产开发企业，只有清楚参建存在的相关法律风险，规范运作，才可能尽量规避、防范风险，减少纠纷的发生。本文中，笔者拟结合司法实践对参建法律性质的理解及相关法律风险的防范谈些粗浅认识。关键字：联建、参建、房地产一、参建的定义参建是指依法取得国有土地使用权的一方作为建设方，由建设方以该土地使用权出资并单独办理项目立项、报批等手续，参建方则在项目立项后以资金出资的形式参与到项目开发中，并在项目建设完成后分得约定房屋的合作建房模式。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，参建大多是以联建的形式表现在合同中的。所谓联建一般意义上是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。联建、参建虽然都是房地产开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有建设方取得土地使用权和建房审批手续，参建方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是参建方参与到建设方已经立项的项目中，往往是建设方开发在先，参建方参与在后。从广义上讲，我们大体也可以将“参建”作为联建的一种具体表现形式。二、参建的法律特征（一）建设方是具有房地产开发经营资质的企业法人。按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当依法到工商行政管理部门办理企业法人登记，取得企业法人资格；然后到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，由其核发房地产开发资质证书。只有具备法人资格，并持有有效房地产开发资质证书的企业才能从事房地产开发活动；未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。因此，参建方在选择参建合作对象时，首先应当核实建设方是否具有相应的房地产开发经营资格条件。否则,双方所签的参建合同可能会因为不具备房地产开发经营资质而导致合同无效。（二）建设方依法享有用于项目建设的土地使用权并办理了相关立项、审批手续。根据《土地管理法实施条例》第二十三条的规定，具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建动资金不足，导致项目中途夭折。因此，参建方在选择合作对象时，应尽量选择具有一定经济实力的开发公司。（二）房屋销售市场风险在于在房屋可以达到预售条件要求时无人购买。启动资金对项目的继续建设虽然重要，但是，一个好的市场环境对项目后期的建设资金保障更重要。因为，在房屋达到预售条件后，如销售状况良好，即将会有充足的建设资金，反之，则需要双方继续增加投资，将会给参建方带来巨大风险。五、结语参建形式在房地产开发活动中，暴露出许多不规范操作形式，常见的有合同主体不具有房地产开发经营资格，以联建、参建的名义非法融资、非法转让土地使用权、非法预售房地产等等。房地产开发企业只有正确把握