第五章-房地产评估5课件

第五章房地产评估第五节其他评估技术方法1主要内容剩余法/假设开发法路线价法2

剩余法又称假设开发法，它是将评估对象预期开发完成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和税费等，以此确定评估对象价值的方法。

剩余法的含义3剩余法的运用范围待开发土地，包括生地、毛地、熟地。在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。可装修改造或可改变用途的旧房。4剩余法的评估计算公式待开发房地产价值

=（开发完成后房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－开发利润－销售税费）×折现系数

5剩余法的评估步骤估测管理费用估测开发成本估测投资利息估测销售税费估测开发利润预测开发完成后房地产价值估计建设期选择最佳的开发利用方式调查待开发房地产的基本情况计算并确定待开发房地产价值估测和确定折现率6剩余法的应用案例7二、路线价法在土地评估中的应用（一）路线价法的基本思路

1.路线价法的含义街道土地价值高低随距街道距离增大递减8路线价：是对面临特定街道接近的土地，设定标准深度，在该深度上数宗地块的平均单价。1.路线价法的含义路线价法：根据路线价，再配合深度价格修正率表，计算出临街该街道的其他土地地价的一种估价方法。（一）路线价法的基本思路9路线价法对于城市土地价格评估具有普遍的适用性。它特别适用于土地课税、征地拆迁、土地重划或其他需要在大范围内对大量土地进行评估的情况。该方法具有公平合理、简便易行的特点。2.路线价法的适用范围

（一）路线价法的基本思路10（一）路线价法的基本思路土地单价=路线价×深度价格修正率×其他价格修正率3.路线价法的评估计算公式土地总价=土地单价×土地面积11（二）路线价法举例例5-18某路线价区段，标准深度为18米，路线价为1000元/平方米路线价1000元A6×17.5B6×13.5C6×3D6×7E6×1112二、路线价法在土地评估中的应用（三）路线价法举例例5-18某路线价区段，标准深度为18米，路线价为1000元/平方米路线价1000元A6×17.5B6×13.5C6×3D6×7E6×111000×1.0×（17.5×6）

=105000元13二、路线价法在土地评估中的应用（三）路线价法举例例5-18某路线价区段，标准深度为18米，路线价为1000元/平方米路线价1000元A6×17.5B6×13.5C6×3D6×7E6×111000×1.10×（13.5×6）

=89100元14本章小结房地产评估市场法收益法成本法其他方法市场售价类比法基准地价修正法市场租金倍数法

15本章小结房地产评估市场法收益法成本法其他方法根据土地、建筑物、房地产合一的纯收益，计算现值。16本章小结房地产评估市场法收益法成本法其他方法根据房地产的重置成本减各种贬值，计算评估价值。17本章小结房地产评估市场法收益法成本法其他方法剩余法路线价法18本章课堂练习一、单项选择题1．国有土地使用权最高出让年限规定，居住用地为（

）。A．40年B．50年C．60年D．70年

D19本章课堂练习一、单项选择题2.在运用市场售价类比法评估房地产价值时，交易日期修正的是（

）。A．交易价格偏差B．地域因素偏差C．价格因素偏差D．土地年限偏差

C20本章课堂练习一、单项选择题3.房地产评估中的基准地价是（

）。A.政府出让土地的成交价格B.政府制定的土地标准价格C.评估人员制定的土地标准价格D.评估人员修正后的土地评估价值

B21本章课堂练习一、单项选择题4.下列房地产评估项目是，最适用于采用成本法评估的是（

）。A.学校教学楼B.商品房C.商场D.饭店

A22本章课堂练习一、单项选择题5.在房地产评估中，将评估对象房地产预期开发完成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和税费，确定其评估价值，此方法为（）。A.成本法B.收益法C.市场法D.剩余法

D23本章课堂练习一、单项选择题6.采用路线价法对一宗土地进行评估。已知该土地区段路线价为2000元/平方米，标准深度为18米。该宗土地面积500平方米，临街深度为12米，深度指数为1.2。则土地的评估价值为（）。A．80万元B．100万元C．120万元D．180万元

C24本章课堂练习二、多项选择题1.房地产评估对象包括（

）。A.土地B.地上建筑物C.地上机器设备D.土地与地上建筑物合一E.土地与地上机器设备合一答案：ABD25本章课堂练习二、多项选择题2.在运用市场售价类比法评估房地产价值时，需要对参照房地产交易价格进行修正的可能因素包括（

）。A.交易情况是否正常B.所处区域是否有差异C.因交易时间不同价格是否有变化D.原始购置成本是否有差异E.建造成本是否有差异答案：ABC26本章课堂练习二、多项选择题3.利用收益途径评估房地产价值，其适用对象一般不包括（

）。A.商业用房地产B.政府用房地产C.娱乐用房地产D.公益用房地产E.教育用房地产答案：BDE

27本章课堂练习二、多项选择题4.房地产的重置成本构成内容包括（）。A.取得成本B.开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用及各种税金答案：ABCDE

28本章课堂练习三、判断题1.我国土地的评估价值一般是指土地的所有权价值。（

）2.市场租金倍数法是将房地产的年收益乘以市场租金倍数，属于收益途径。（

）×

×3.利用收益途径评估房地产价值，其纯收益为实际取得的净收益。（

）×4.在利用成本法对房地产进行评估时，房地产只存在实体性贬值不存在功能性贬值和经济性贬值。（

）×29本章课堂练习四、简答题1.房地产评估前期工作内容。（P89）30本章课堂练习五、计算题1.有一土地需要评估，经过调查该类土地有较多的交易实例，拟采用市场售价类比法进行评估。经现场勘察土地面积为1000平米。现搜集到与待估宗地条件类似的4块宗地A、B、C、D，其成交价格和需要修正的具体情况如下表。要求计算各参照土地的比准价值，并计算其评估价值。31本章课堂练习五、计算题项目成交价格交易情况交易日期区域因素个别因素权重参照A800+2%+3%9500.3参照B850+1%0100+1%0.2参照C7600+1%105-2%0.4参照D780-2%+2%90-1%0.132本章课堂练习评估价值=801(元／平方米)项目成交价格交易修正交易日期区域因素个别因素权重比准价值参照A800100/102103/100100/95100/1000.3850.36参照B850100/101100/100100/100101/1000.2850参照C760100/100101/100100/10598/1000.4716.42参照D780100/98102/100100/9099/1000.1893.0233本章课堂练习五、计算题2.对某土地价值进行评估，根据评估要求与评估条件，选定收益途径进行评估。土地总面积1000平方米，土地使用年限为30年。该土地上目前建有6000平方米的写字楼，用于对外出租。经测算写字楼年有效租金收入为90万元，年运营费用为30万元。土地资本化率为8%，写字楼的资本化率为10%。写字楼的价值利用成本法计算为200万元。要求：用收益法计算土地的评估价值。34本章课堂练习五、计算题（1）计算取房地产纯收益房地产纯收益＝90－30＝60（万元）（2）计算土地纯收益土地纯收益=60－200×10%=40（万元）（3）计算土地评估价值35本章课堂练习五、计算题3.评估对象为经过初步开发的土地，采用成本法进行评估。土地面积为1000平方米,该地块的土地取得费用为150元/平方米,土地开发费为200元/平方米,土地开发周期为两年,第一年投入资金占总开发费用的35%，第二年投资资金占总开发费用的65%。开发商要求的投资回报率为10%，银行贷款年利率为6%。开发土地的其他费用及相关税费为24156元。要求：用成本法评估土地的价值。36（1）计算土地取得费土地取得费＝1000×150=150000元（2）计算土地开发费土地开发费=1000×200=200000元（3）计算投资利息取得费利息=150000×[(1+6%)2-1]=18540元开发费利息=200000×35%×[(1+6%)1.5-1]+200000×65%×[(1+6%)0.5-1]=6394+3843=10237元利息合计=18540+10237=28777元37写在最后成功的基础在于好的学