养老地产的运营模式与说明-课件

养老地产的运营模式与说明-------以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本目录Ⅰ.中国的养老地产Ⅱ.全龄社区Ⅲ.养老人群的特征与需求Ⅳ.养老地产运营的9大要诀点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。截至2014年底，我国60岁及以上老年人口已达2.12亿人，占全国总人口的15.5%。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。

随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事，同时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。Ⅰ.中国的养老地产点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本中国现有的养老居住特点和现状中国现有的养老居住特点。在中国传统居住千年文化“孝义”思想沉淀影响下，十分重视家庭团聚观念，习惯于三代同堂的生活方式，大部份老年人更愿意与子女共居住或邻近子女居住，以尽享天伦之乐。因而，中国约有85%的老人仍首选居家养老，其次约有7%的老人才是愿意入住养老院。国家和地方政府出台了基本养老保障政策，确立了以家庭养老为基础、以社区养老为依托、以机构养老为补充的主调，并提出构建“9073”的养老格局（即：90%通过家庭照顾实现养老，7%通过社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老）。

养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老龄科学研究院的专家们曾表示，养老地产一般的年投资回报率不过10%。建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在交通方便、环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。况且，由于招拍挂土地成本太高，通过正当途径拿地很难。如何拿地开发的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土地性质非常重要，有险资的则希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。此外，用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。基于这样的一种社会背景下，万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫无道理的。首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导；其次，养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才能促进开发商进军的积极性。愿望国家和地方政府、银行机构能对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并给予鼓励、实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，全力来支持养老社区建设。中国现有的养老地产开发现状。

目前，商业养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；也有开发商推出的养老地产项目，其在项目开发过程中针对老人居住的住宅采取配建的方式，有些则是针对老人群体的产品；打出了全项目的养老地产牌。不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。因而，国内开发商在养老地产的盈利模式方面也多种形式并存：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。

对于大型综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。

养老地产的概念与特征养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老院、托老所等.特征:与一般的商业抵偿相比,养老地产具备以下特点:1是在选址方面,要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素;2是对于住宅的规划设计要求高,如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等;3是对于配套设施及服务要求更高,对于老年人而言,能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求.这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂.

设置医护中心,并建设养老社区,包含医疗、护理、养老、休养等不同功能的建筑结构组合,以护士站或护理站为服务区.辐射服务功能设施建筑.

养老地产内环境非常优美,,距离中心城市较近,一般在10公里左右.面积一般在10公顷(150亩)左右.项目具有一定规模,但规模也不宜过大,并把老年专科医院的规模控制在必要的范围内,否则容易造成资源浪费.养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本养老的四中类型中国养老地产的六大模式根据养老方式和盈利方式两个维度,我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本周边或内部医院等配套要齐全价格便宜空气质量要好，生态环境优质，但是交通要方便多层居多中国的养老地产什么是适合老年人居住的地方呢，认为有四点：点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本Ⅱ.全龄社区●养生养老社区

是一种利用综合资源满足高保健意识的中老年人群体需求的养老开发模式，可以结合旅游地产或文化地产的开发，具有更好的市场适应性。●医养机构综合体

以中小型专业医疗设施和专业老年照护服务为核心的养老地产模式。规模相对较小，以持有经营为主要盈利模式。全龄社区的养老模式全龄社区解决的五大核心

全龄社区是用市场模式解决的养老模式,服务,家庭,老人心里等社会综合问题,

在养老地产各种模式最有效而成熟。点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本全龄社区的六大产品组成全龄社区的综合特点从幼儿到几乎老人的全年龄段人群居住群体普通住宅,适老化公寓,养老公约,介护型老人公寓,普通社区配套及养老设施配套物业内容常规物业服务+社区养老服务+机构养老服务社区服务持有+销售商业模式混合布局,使老人与年轻人能共享环境和配套布局模式普通社区配套及养老设施配套和集约设置,提高配套设施的使用效率和有效服务半径,增加老人与年轻人的互动配套设施点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本全龄社区的用户组成结构全龄社区中的养老服务方式和老人分类全龄社区中的养老服务方式和老人分类全龄社区中的养老服务方式和老人分类全龄社区中的养老服务设施体系全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径养老社区服务设施组成表全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径养老社区对不同城市公共服务的需求有合理的半径要求以符合老人正常生活半径和紧急状态下的反应时间.养老社区服务的核心在基层设施.大型超市医院、图书馆、文化活动中心区域性购物中心10KM5KM2KM全龄社区的社区养老服务设施半径服务半径800--1000米服务半径300米服务半径300米社区养老服务设施设置原则分级设置.老年人5分钟步行距离为300米左右.(根据资料显示300米活动半径范围内容易产生安全感、i信赖感、亲切感.)合理的基础上集约设置,以增加使用效率,可爱用引入区内电瓶车交通系统,解决社区级服务半径范围内的出行需求.社区养老服务设施合理半径社区公共服务设施社区级养老服务设施组团级养老服务设施全龄社区的KPI指标---(Key

Performance

Indicator)Ⅲ.养老人群的特征与需求从自理程度，看老年人对养老设施的需求从心理特点，看老年人对居住环境的要求工作时期退休后改变老年人的心里特点：衰老感失落感孤独感自卑感抑郁感老年人的心理需求：提高安全感增加归属感创造邻里感营造舒适感保障私密感从行为特征，看老年人对居住环境的要求老年人出行活动的特征从生理特点,看老年人对居住环境的要求从生理特点,看老年人对居住环境的要求从生理特点,看老年人对居住环境的要求从生理特点,看老年人对居住环境的要求Ⅳ.养老地产运营的9大要诀2014年被称为养老产业元年，接下来就又开始兴起养老地产的概念，所以就把2014年称为中国养老地产元年，各路资本也都强势介入养老地产的开发。目前中国养老地产的前景看好，但商业盈利模式尚不清晰，如何成功策划规划、开发运营一个养老地产项目，机遇与挑战并存。1、价值理念：符合独立、自主、健康的现代养老理念.2、市场定位：目标市场全龄化是最符合当前国情的选择.3、项目选址：“区位、环境、配套”，养老地产选址三要素4、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石5、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式6、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸7、资源整合：定位“养老产业运营商“整合国内外专业资源8、规划设计：高水平的适老化的规划设计9、融资模式：寻求多方渠道突破养老产业融资瓶颈3.项目选址：“区位、环境、配套”，养老地产选址三要素理想环境较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源理想区位城市近郊或成熟旅游度假区周边配套周边区域具备较好的交通、医疗、生活、休闲配套4、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石

就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，在目前养老产业土地政策尚未明晰的情况下，通过合理的用地组合，减少用地成本，是养老地产拿地之前必须考虑的重要因素。

5、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式模式一：隔代亲情社区开发模式即年轻人群与健康老人混合的社区，与其说是养老地产，不如说是适老型地产。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。模式二：会员制医养综合体模式针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。模式三：持续照料退休（CCRC）模式以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区，主要面向老年群体退休后的全方位生活服务的社区。代表项目是美国太阳城、三亚海棠湾国际养生社区，此外国内还有众多打着CCRC旗号的养老地产项目。

CCRC模式起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。是将健康、医疗及护理服务与养老保险结合，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。

CCRC模式将目标客源锁定为离退休或者为离退休后生活做准备的老年人，在目前中国大多数老人面临“退休即失收”的状况，单一的销售模式或会员制都不太适合，还需要在盈利模式上结合以房养老、养老保险等金融创新方面进一步探索。模式四：养生目的地开发模式“养生目的地”开发模式，需要依托特殊的旅游度假资源，如避暑/避寒气候、地热温泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、长寿之乡等，构建复合型的养生养老度假体系。这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场上已经开始有所尝试，目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。模式五：乡居养老模式乡居养老模式，是对农村空置房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式。代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，目前在海南万宁等地开始尝试推行这种模式。这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村