法学房地产法笔记

房地产法（1-3章）第一章房地产法概述（一）房地产、房地产市场和房地产业一、什么是房地产，什么是房地产权答：房地产是土地、房屋财产的总称。房地产权包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，它们是作为统一的商品而进入交换领域的。二、什么是房地产市场，房地产市场具有哪些特征。答：房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。特征：1、综合功能；2、多级市场；3、法定形式；4、部分限制；5、国家适度干预。三、怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用答：1、基础性。土地的开发和利用为人类提供生存、发展的基础性物质条件。2、先导性。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。（二）房地产关系的法律调整一、什么是房地产关系答：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。二、两种不同性质的房地产关系的交织及分解答：1、因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。2a、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以和他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。2b、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。2c、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。3a、公民、法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理；3b、拆迁人及被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。三、对房地产关系实行法律调整的必要性答：1、规范房地产市场秩序的需要；2、巩固和发展房地产改革成果的需要。（三）房地产法的概念、体系和基本原则一、什么是房地产法答：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。二、房地产法调整对象的内容——财产关系及管理关系。三、房地产法的体系：1、综合的法；2、专门的法；3、相关的法。其中最基本的有两部法：1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》。四、房地产法的基本原则：1、土地公有原则；2、土地有偿使用原则；3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；4、房地产综合开发原则；5、城镇住房商品化原则；6、宏观调控及市场调节相结合的原则。五、房地产法律关系：1a、房地产法律关系的概念答：房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。1b、房地产法律关系的构成要素——主体、客体、内容。（四）房地产法及规划法、建筑法、住宅法的关系1a、房地产法及规划法的分工及联系答：房地产开发必须严格执行城市规划。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。1b、房地产法及建筑法的分工及联系答：根据《建筑法》，建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。1c、房地产法及住宅法的分工及联系答：房地产法调整法房地产开发、经营和管理中发生的经济关系，并不存在一部包罗万象的房地产法。它涉和的范围有：规划、土地、房产、建筑、住宅等。第二章房地产管理体制（一）我国房地产管理体制的沿革1、建国后对房地产管理体制的探索：略2、改革开放以来的新发展：略（二）我国现行的房地产管理体制1、国家房地产管理体制的基本架构：a、国务院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部门；d、建设行政主管部门以和城市房地产管理部门。2、对房地两证合一及房地两证分离的利弊比较答：房地两证合一的优点是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房证合一，制约、监督可能会受到影响。房地两证分离的优点是分工明确，程序清楚。缺点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。第三章土地管理法律制度（上）一、土地管理法概述：（一）土地管理法的概念：就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。1、土地基本国策——十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。2、土地管理法的立法宗旨——加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。（二）土地法律关系：1、土地法律关系的概念：是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。2、土地法律关系的种类：一是土地财产法律关系；二是土地行政管理法律关系。（三）土地管理法的基本内容：1、土地管理法的基本内容：在土地管理法中，包括有关土地基本制度的规范，土地所有权及使用权的规范；有关土地利用及保护，地籍管理，土地使用及保护，建设用地的规范；以和土地纠纷的调解，土地监察和处理违法行为等方面的内容。2、最新修正的土地管理法和其实施条例的突出要点：突出了保护耕地的指导思想，修改重点是将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管理体制制度，强化土地利用总体规划的效力，在用途管制的前提下，上收审批权，包括土地利用总体规划的审批权、占用农用土地的审批权和征地的审批权，充实和完善法律责任，加大对违法用地的处理和处罚力度。主要内容有：第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。第四，加大查处土地违法行为的力度。（四）土地管理法的效力。二、土地所有权制度：（一）土地所有权的概念、特征：土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。特征：（1）土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。（2）对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应法律约束。（3）土地所有权的四项权能一般及所有权人紧密结合，但也可以分离。（二）国家土地所有权：1、国有土地所有权的概念：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。2、国有土地的范围：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂和其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。3、国有土地的使用：（1）行政划拨；（2）国有土地有偿使用；（3）国有土地承包经营。（三）农民集体土地所有权：1、农民集体土地所有权的形成：我国的农民集体土地所有权，是在土地私人所有制的基础上改造而形成的，即经过互助组、初级合作社、高级合作社后逐步实现的。2、农民集体土地所有权的特征：（1）权利主体多样化；（2）所有权客体的限制性；3、集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。三、国有土地有偿使用制度（一）国有土地有偿使用的第一种方式——土地使用权出让：1、土地使用权出让的概念、特征：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。（居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。）2、土地使用权出让的方式：拍卖、招标、双方协议。3、土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表及土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。（二）土地使用权转让：1、土地使用权转让的概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠及。2、土地使用权转让的方式：买卖、赠及和交换。3、土地使用权转让的条件：（1）土地使用权是有偿出让取得的；（2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。以行政划拨取得土地使用权的，发生转让时，必须先报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获取收益中的土地收益上缴国家。转让人因转让土地使用权而取得的收入，如发生增值的，必须依法缴纳土地增值税。下列土地使用权禁止转让：（1）以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的。（三）土地使用权出租：1、土地使用权出租的概念：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。2、土地使用权出租的法律后果：（1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。（2）土地使用权出租，其地上建筑物和其他附着物亦同时出租。（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。（4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。（四）土地使用权抵押：1、土地使用权抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。2、土地使用权抵押的生效要件：首先，设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。以出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；行政划拨的土地使用权，除法律规定的条件外，不得用于抵押；其次，设定抵押必须由抵押人及抵押权人签订抵押合同；第三，抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项权利证书。3、土地使用权抵押的法律后果：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋不属于抵押财产；需要拍卖该房地产时，可以依法将地上新增的房屋及抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。（五）国有土地有偿使用的第二种方式——国有土地租赁和第三种方式——国有土地使用权作价入股出资或入股：1、国有土地租赁的概念：是指土地使用者及县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。2、国有土地使用权作价出资或入股的概念：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。（六）土地使用权的终止：1、土地使用权终止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭，不再享有这种权利。2、土地使用权终止的原因和后果：（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权和其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。（超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外）。（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。四、国有土地使用权的划拨：1、土地使用权划拨的概念和范围：（1）土地使用权划拨的概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（2）土地使用权划拨的特征：①土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；②土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的；④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。2、划拨土地使用权的转让、出租、抵押：划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。条件就是：（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。3、划拨土地使用权收回的条件：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。具体的：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。对于因第一、第二种收回土地使用权情形而产生的补偿，应当按照《城市房屋拆迁管理条例》等法律规定予以适当补偿。4、国有企业改革中划拨土地使用权的处理：根据企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处置。有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处置：（1）国有企业改革或改组为有限责任公司、股份有限公司以和组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。有下列情形的，可以经批准后保留划拨方式：（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业，以和国有企业合并，兼并或合并后是国有工业企业的；（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。处置土地使用权的要求：（1）土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书；（2）采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估；（3）签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处置的，应当签订出让合同或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续；以作价出资（入股）的，持作价出资（入股）决定书办理登记；（4）土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。第四章土地管理制度（下）一、土地利用总体规划（一）土地利用的概念：1、土地利用是人类在社会生产、生活中，为了达到一定的目的，对土地进行的开发、利用、整治和保护等过程。2、土地利用及保护的主要内容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原则；（2）切实保护耕地原则；（3）全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；（4）开发、利用及整治保护相结合的原则。这些主要内容包括：土地利用总体规划制度，土地开发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计制度。（二）土地利用总体规划的编制：1、土地利用总体规划的概念：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以和各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。2、土地利用总体规划的任务和目的：任务：（1）对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目标和基本方针；（2）协调各部门的用地需求，提出各类用地的控制指标；（3）调整土地利用的结构和布局；（4）提出实现规划的政策、措施和步骤。目的：为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理地利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。3、土地利用总体规划的编制原则和内容：（1）编制原则：①严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；②提高土地利用率；③统筹安排各类、各区域用地；④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；⑤占用耕地及开发复垦耕地相平衡。（2）内容：①土地利用现状分析；②土地需求量预测；③土地适宜性评价；④确定规划目标和方针、进行布局及结构调整；⑤土地利用分区规划；⑥制定实施规划的政策和措施，主要包括各种行政、法律、技术和经济的措施。4、土地利用总体规划的体系：土地利用总体规划是一个多层次的规划体系，按各级规划的层次可以分为全国性土地利用总体规划体系，省、自治区、直辖市土地利用总体规划，市级土地利用总体规划，县级土地利用总体规划，乡（镇）级土地利用总体规划。（三）土地利用总体规划的审批及修改1、土地利用规划的分级审批：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以和国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。上述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治区人民政府批准。2、土地利用总体规划的法律效力：土地利用总体规划一经批准，即具有法律效力。必须严格执行。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不得随意修改，否则应承担相应的法律责任。3、土地利用总体规划的修改：经批准的土地利用总体规划确需修改，须经原批准的机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。（四）土地利用总体规划及其他规划的关系：1、及城市总体规划的关系：（1）城市总体规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市建设用地规模；（2）在城市规划区内，城市建设用地的利用应当符合城市规划。2、及江河、湖泊综合开发规划的关系：在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以和蓄洪、滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道湖泊滞洪、蓄洪和输水的需要。（五）土地利用年度计划：1、土地年度计划内容：（1）农用地转用计划指标；（2）耕地保有量计划指标；（3）土地开发整理计划指标。2、土地利用年度计划的编制：（1）国民经济和社会发展计划；（2）国家产业政策；（3）土地利用总体规划；（4）建设用地和土地利用的实际状况。二、耕地保护制度（一）切实保护耕地是我国的一切基本国策：1、为什么要把切实保护耕地列为基本国策：切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。2、耕地总量动态平衡：实现耕地总量动态平衡就是在今后一个时期内，做到我国耕地面积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。3、《土地管理法》中设定哪些制度以实现耕地总量动态平衡：（1）从规划上保证总量平衡；（2）实行土地用途管制制度；（3）实行占用耕地补偿制度；（4）实行基本农田保护区制度（省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上）；（5）禁止闲置和荒芜耕地（已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；超过2年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权。该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地）。二）基本农田保护制度：1、基本农田的概念：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。2、基本农田保护区的划定：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。3、哪些耕地应当划入基本农田保护区：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利及水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以和可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、科学试验田。4、基本农田保护区的实施：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。5、基本农田的保护措施：（1）需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度；（3）禁止破坏基本农田；（4）实行基本农田地力等级评定制度；（5）实行基本农田保护责任书制度。（三）土地开发及复垦：1a、土地开发的概念：土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。1b、土地开发的原则：（1）符合土地利用总体规划；（2）保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）农业用地优先开发；（4）保护开发者利益。1c、开垦的范围和程序：开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。开垦未利用的土地，必须按下列程序进行：（1）经过开垦的科学论证和评估；（2）开垦土地要经依法申请批准。2、土地复垦的实施：土地复垦实行谁破坏、谁复垦的原则。三、建设用地制度（一）建设用地的概念和分类：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。分类：按土地所有权性质划分，可分为国家建设用地和乡（镇）建设用地；按建设项目大小可以分为：大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；按利用性质可以分为：农业建设用地和非农业建设用地。（二）国家建设用地使用权的取得：1、国家建设用地的来源：（1）将农村集体所有的土地征用为国有；（2）国家依法收回国有建设土地使用权；（3）国有荒山、荒地。2、农用地转用审批：（1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。3、以划拨方式取得建设用地的审批：（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书；（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书；（3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地；（4）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（5）土地使用者应当依法申请土地登记。（三）国家建设征用土地1、国家建设征用土地的特征：（1）征地主体的唯一性；（2）征地行为的行政性；（3）征地条件的补偿性。2、征用土地的审批权：征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3、征用土地的补偿安置：贯彻“使被征用土地单位的农民生活水平不降低的原则”。征地费用一般由以下几部分构成：（1）土地补偿费（征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年的平均年产值的6至10倍）；（2）安置补助费（征用耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每个需安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值，但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年的平均年产值的15倍）；（3）青苗补偿费（标准由省、自治区、直辖市规定）；（4）地上附着物补偿费；（5）新菜地开发建设基金；（6）土地复垦费或耕地开垦费。（四）临时用地的管理：建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。临时使用土地的期限一般不超过2年，使用期满，应当将土地还给土地所有人。（五）乡（镇）建设用地：1、乡（镇）建设用地的对象和范围：是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。2、乡（镇）企业建设用地的管理：乡（镇）企业用地的审批权，在县级以上地方人民政府。3、村民宅基地：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的范围。宅基地的使用，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。4、集体土地使用权的转让和抵押问题：农民集体所有的土地使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况而导致土地使用权依法发生转移的，不受集体土地使用权不得转让的限制。集体土地使用权也可以设立抵押。可以抵押的集体土地使用权，既包括乡镇企业建筑物所占有的集体土地使用权，也包括乡镇企业在抵押自己的建筑物时，该建筑物占有范围内的集体土地使用权。集体荒地抵押的前提是土地使用权已经进行登记，已经实行了承包经营，同时经发包方同意。乡镇企业集体土地使用权的抵押仅限于建筑物涉和所占用的集体土地。第五章城市房地产权属和其管理法律制度一、城市房地产权属关系（一）房地产所有权：1、房屋所有权的概念：是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2、房屋所有权的种类：（1）国有房屋所有权；（2）集体房屋所有权；（3）私有房屋所有权；（4）外产房屋所有权；（5）中外合资房屋所有权；（6）其他性质的房屋所有权。3、房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。特征：（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；（2）客体是同一项房产；（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系。房屋共有的形式有两种，即共同共有和按份共有。（二）土地使用权：1、土地使用权的概念和特征：是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益和一定处分的权利。特征：（1）权利的派生性；（2）客体的有限性；（3）目的的特殊性；（4）取得的法定性；（5）使用的期限性。2、土地使用权的内容：使用权、收益权、处分权，在经济生活中可具体表现为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。3、土地使用的取得、变更和终止：（1）取得：①原始取得，主要是有偿出让和行政划拨；②传来取得，包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。（转让方式是指根据当事人双方自愿达成的协议，一方将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为。包括买卖、交换和赠及。抵押权的实现是指依据抵押合同，按照担保法规定的条件和方式，将抵押人拥有的国有土地使用权转移给抵押权人或依法拍卖给第三人。民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于债务清偿。）（2）变更：①主体变更，通常有以下几种情况：买卖、互易、赠及、继承、共有权分割、法人合并、法人分立、投资等（限制：一是限制国有企业及机关、事业单位之间流转；二是限制公民及法人、非法人组织之间流转；三是限制中国人及外国人之间以和外国人相互之间流转）；②内容变更，是指土地使用权各项权能的变更；③其他事项变更，是指列入土地使用权登记项目的其他事项的变更。（3）终止：土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权。（三）建筑物区分所有权：1、建筑物区分所有权的概念：是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以和因共同关系所生的成员权所构成。2、建筑物区分所有权的特征：（1）复合性；（2）专有所有权的主导性；（3）一体性；4、权利主体身份的多重性。3、建筑物区分所有权的专有部分和共有部分：专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分；共有部分是供区分所有人共用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。（四）住房部分产权：1、住房部分产权的概念：是指城镇居民对按标准价购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。2、住房部分产权的法律性质：是部分所有权，是财产所有权的一种，甚至可以说已逐步形成为一种新的物权形式。3、住房部分产权及物权法定主义：略。（五）房地产相邻权：1、房地产相邻权的概念和特征：是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。特征：（1）房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；（2）房地产在地理位置上必须是相邻的；（3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；（4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。2、房地产相邻权的种类：（1）因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系；（2）因相邻环境保护而发生的相邻关系；（3）因险情危害而发生的相邻关系；（4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。3、异产毗连房屋关系：是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。4、处理房地产相邻关系应注意的问题：（1）是否有利于生产发展；（2）是否有利于方便人民生活；（3）是否有利于团结互助；（4）是否公平合理。二、城市房地产权属登记（一）房地产权属登记的功能：1、房地产权属登记的概念：是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以和由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。2、房地产权属登记的功能：（1）产权确认功能；（2）公示功能；（3）管理功能。（二）房地产权属登记的效力：1、房地产权属登记的效力模式：德国法模式、托伦斯模式、法国法模式。2、我国房地产权属登记的效力：为成立要件主义。3、登记及公信力：德国法模式及托伦斯模式均承认登记的公信力，公信力是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载及实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。我国房地产立法承认登记具有公信力，但规定得不明确。（三）房产权属登记：1、房产权属登记的种类：总登记、转移登记、变更登记和其他登记。2、房产权属登记的程序：登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。（四）地产权属登记：1、地产权属登记的种类：初始登记和变更登记。2、地产权属登记的程序：（1）初始登记的程序：①申报；②地籍调查；③权属审核；④注册登记；⑤颁发土地证书。（2）变更登记的程序：①变更申报；②变更调查；③变更审核；④变更登记注册、发证。三、城市房屋管理（一）城市私房管理：1、城市居民私房的概念：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。2、城市居民私房管理的主要内容：（1）所有权登记；（2）买卖管理；（3）租赁管理；（4）代管制度。3、私房继承：私房继承方式有法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议。（二）城市公房管理：1、城市公房的概念：是指座落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。2、城市公房管理的主要内容：（1）所有权登记；（2）使用管理；（3）租赁管理；（4）买卖管理；（5）修缮管理。（三）房产权属登记：1、房产权属登记的种类：总登记、转移登记、变更登记和其他登记。2、房产权属登记的程序：登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。（四）地产权属登记：1、地产权属登记的种类：初始登记和变更登记。2、地产权属登记的程序：（1）初始登记的程序：①申报；②地籍调查；③权属审核；④注册登记；⑤颁发土地证书。（2）变更登记的程序：①变更申报；②变更调查；③变更审核；④变更登记注册、发证。三、城市房屋管理（一）城市私房管理：1、城市居民私房的概念：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。2、城市居民私房管理的主要内容：（1）所有权登记；（2）买卖管理；（3）租赁管理；（4）代管制度。3、私房继承：私房继承方式有法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议。（二）城市公房管理：1、城市公房的概念：是指座落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。2、城市公房管理的主要内容：（1）所有权登记；（2）使用管理；（3）租赁管理；（4）买卖管理；（5）修缮管理。（三）中介服务人员资格管理：1、对从事房地产咨询业务人员的管理：从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产和相关专业中等以上学历，有及房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。2、对从事房地产价格评估人员的管理：房地产评估师必须是经过国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。3、对房地产经纪人的管理：房地产经纪人必须经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》。（四）中介业务管理：1、中介服务合同的内容：（1）当事人姓名或名称、住所；（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；（3）合同履行期限；（4）收费金额和支付方式、时间；（5）违约责任和解决纠纷方式；（6）当事人约定的其他内容。2、中介业务活动中的禁止行为：(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）及一方当事人串通损害另一方当事人利益；（5）法律、法规禁止的其他行为。第七章城市房屋拆迁法律制度一、城市房屋拆迁概述（一）房屋拆迁的概念和种类：房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划和当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋和其他设施的行为。种类：（1）市政动迁和社会动迁；（2）征地拆迁和非征地拆迁；（3）统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁。（二）房屋拆迁应注意的事项：1、服从国家利益；2、符合城市规划；3、保护合法权益；4、谁拆迁、谁安置补偿。（三）房屋拆迁的程序：1、申领规划用地许可证；2、编制拆迁计划；3、申领房屋拆迁许可证；4、发布拆迁公告；5、签订拆迁补偿、安置协议。二、城市房屋拆迁的补偿和安置（一）拆迁补偿：1、拆迁补偿的对象和范围：对象是被拆除房屋和其附属物的所有人。在此，包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋和其附属物的管理人。范围是被拆除的房屋和其附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应给予适当的补偿。2、拆迁补偿的方式：产权调换、作价补偿和产权调换及作价补偿相结合。3、拆迁补偿标准：产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算；（1）非住宅房屋的产权调换，其价格的结算按以下办法进行：①偿还面积及原面积相等的部分，按重置价格结算结构差价。（重置价格是指现在重新建造及被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价，该造价由政府按年公布）②偿还面积超过原面积部分，按商品房价格结算；③偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新结算。（2）住宅房屋的产权调换，其价格结算的办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。4、拆迁补偿的几种特殊情况：（1）拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换；原租赁关系继续保持；因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；（2）拆除有产权纠纷房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘查记录，并由公证机关办理证据保全；（3）对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆迁补偿规定实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，再给予补偿。（二）拆迁安置：1、拆迁安置的对象及方式：拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人。拆迁安置可以一次性安置，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后再行迁入。2、拆迁安置地点：有原地安置和异地安置两种。3、拆迁安置的标准：拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。4、拆迁安置费：包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。第八章城市房地产交易法律制度一、城市房地产交易概述（一）房地产交易的概念和特征：房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。特征：（1）房地产交易对象的特殊性；（2）房地产交易形式的确定性；（3）房地产交易是数种典型合同的称谓；（4）房地产交易为要式法律行为。（二）房地产转让、抵押应注意的事项：1、房地产转让时，房屋的所有权和土地使用权同时转让；（2）房地产抵押时，房屋的所有权和土地使用权同时抵押。三、房地产转让（一）房地产转让的概念：是指房地产权利人通过买卖、赠及或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（二）房地产转让的条件：1、禁止条件：（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权（包括：①出让年限届满而未续期；②根据社会公共利益的需要而提前收回；③因逾期开发而被无偿收回等）；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。2、允许条件：（1）以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：①土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。（三）房地产转让的程序：1、签约；2、申报；3、审查；4、查勘及评估；5、交纳税费；6、核发过户单。（四）房地产转让合同：1、房地产转让合同的概念：是指房地产原受让人及新受让人之间签订的转让房地产的协议。2、房地产转让合同的主要内容：（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；（2）房地产权属证书名称和编号；（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式和年限；（5）房地产的用途或使用性质；（6）成交价格和支付方式；（7）房地产交付使用的时间；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。3、房地产转让合同及土地使用权出让合同的关系：（1）房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；（2）房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；（3）房地产转让合同较土地使用权出让合同又有新的内容。三、房屋预售：（一）房屋预售的概念：是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给买者的行为。（二）房屋预售的法律调整：1、预售条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）房屋预售实行许可证制度。2、预售成交价格申报：国家实行房地产成交价格申报制度。3、预售程序：（1）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；（2）预售人办理预售登记，领取预售许可证；（3）预售人同预购人签订商品房预售合同；（4）预售合同登记备案；（5）房屋交付后，办理产权登记。（三）房屋预售的再行转让：从我国有关立法来看，对于适度的“炒卖楼花”是允许的，但对过度炒卖应当限制。因为，适度“炒卖楼花”有利于房地产市场的发育和资金市场的盘活；而过度“炒卖楼花”则不利于培育中国内地刚刚诞生、正在完善的房地产市场。四、房地产抵押（一）1、房地产抵押的概念：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2、房地产抵押的性质：（1）抵押权是一种从属权利；（2）抵押权是一种价值支配权；（3）抵押权是一种优先受偿权。（二）房地产抵押的条件：下列房地产不得设定抵押：1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；5、依法不得抵押的其他房地产。（三）房地产抵押的程序：1、签约；2、登记：（1）申请抵押人和抵押权人共同到房地产管理部门，填交房地产他项权利登记申请书，并提交房地产抵押合同副本，交验房地产抵押合同正本、登记申请者的身份证明、土地使用权来源证明、地上建筑物和其附着物的权属证明和登记机关认为有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）审查、发证。（四）房地产抵押合同：1、房地产抵押合同的条款：（1）当事人的基本情况，即当事人名称、国籍、住所、法定代表人；（2）主债务基本情况；（3）抵押物的基本情况；（4）抵押物估价、抵押率；（5）抵押物的权证保管，抵押物的占管人、占管方式、占管责任和意外毁损、灭失的风险责任；（6）抵押物投保的险种、险别、赔偿方式和受益人；（7）抵押物权证归还责任，抵押物处分方式，清偿顺序；（8）违约责任和争议解决方式；（9）合同生效和其他事项。2、房地产抵押合同当事人的权利义务：（1）房地产抵押人的权利和义务：权利主要有①对抵押房地产的占有、使用和获取收益权；②就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权利。义务主要有：①保持抵押房地产的价值；②保证抵押权人充分实现抵押权。（2）房地产抵押权人的权利和义务：权利主要有①要求保全抵押房地产担保价值；②物上代位权；③处分抵押权；④优先受偿权。义务主要有①不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押人担保范围，增加其负担；②在抵押权实现后，如果变卖抵押房地产的价款清偿主债务后有剩余，则应当和时将剩余部分返还给抵押人。五、房屋租赁（一）房屋租赁的概念和条件：1、房屋租赁的概念：房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、房屋租赁的条件：立法上采取了排除性的条款，下列房屋不得出租：⑴、未依法取得房屋所有权证的；⑵、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；⑶、共有房屋未取得共有人同意的；⑷、权属有争议的；⑸、属于违法建筑的；⑹、不符合安全标准的；⑺、已抵押，未经抵押权人同意的；⑻、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑼、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。（二）房屋租赁合同：1、房屋租赁合同的概念：是指出租人及承租人就房屋租赁事宜明确相互权利和义务关系的协议。2、房屋租赁合同的主要条款：（1）当事人姓名或名称和住所；（2）房屋的坐落、面积、装修和设施状况；（3）租赁用途；（4）租赁期限；（5）租金和支付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租的约定；（8）变更和解除合同的条件；（9）当事人约定的其他条款。3、房屋租赁合同的变更、解除和终止：可以变更或解除的情形：（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力而致使租赁合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的。承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形有：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（4）拖欠租金累计达6个月以上的；（5）公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；（6）利用承租房屋进行违法活动的；（7）故意损坏承租房屋的；（8）法律、法规规定其他可以收回的。（三）房屋租赁的几个具体问题：1、房屋转租：是指房屋承租人将房屋再出租的行为。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人及转租双方另有约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利义务，但出租人及转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。2、房屋租赁登记：签订、变更、终止房屋租赁合同，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。3、房屋租金：是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。六、房屋出典（一）房屋出典的概念和特征：1、房屋出典的概念：是指承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。2、房屋出典的法律特征：（1）房屋典权是设立于他人所有的房屋之上，以使用和收益为目的的用益物权；（2）房屋出典是一种双务、有偿的民事法律关系；（3）房屋出典是一种要式法律行为；（4）出典人对出典房屋，必须经过一定期间才能回赎；（5）在出典人和承典人约定的房屋出典关系存续期间，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。3、房屋出典及房屋抵押的区别：（1）设立的目的不同；（2）房屋是否转移占有不同；（3）法律后果不同。4、房屋出典及房屋出租的区别：（1）设立的目的不同；（2）法律后果不同；（3）取得房屋占有权、使用权的代价不同。（二）典权的设定和实现：1、典权的设立：是指出典人和承典人通过房屋出典达成书面协议并履行登记手续的法律行为。2、典权的实现：是指在出典人未依约履行义务或其他法定条件下，典权人依法处分出典房屋而获得清偿的行为。七、房屋赠及（一）房屋赠及的概念：是指房屋所有权人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。（二）房屋赠及合同：是指赠及人及受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。八、房屋交换（一）房屋交换的概念：是指房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。（二）房屋交换合同的内容：（1）房屋交换合同是双务合同；（2）房屋交换合同为实践合同；（3）房屋交换合同是要式合同。（三）对房屋交换行为的认定：公民之间在自愿基础上订立房屋交换协议，经房管部门办理了产权转移过户手续的，应认定有效，一方反悔的，不予支持。房屋交换虽未办理过户手续，但换房行为发生在《城市私有房屋管理条例》实施以前，且实际交换使用管理多年，又无欺诈、胁迫或乘人之危以和其他违法行为的，一般应认定互换产权的效，但应责其补办过户手续。《城市私有房屋管理条例》施行后，交换房屋未办理产权转移手续的，发生纠纷后，可认定换房行为没有效力。如果有契约并已实际交付使用，在发生纠纷后，在房管部门又补办了手续，可认定为有效。第九章城镇住房制度的改革及立法一、城镇住房制度改革概述（一）城镇住房制度改革的必要性：1、城镇住房长期由国家包，又包不下来，住房严重短缺；（2）福利性低租金制刺激人们租住公房，加剧了住房供需矛盾，也不能鼓励人们买房建房；（3）住房分配不合理，助长了不正之风；（4）住房资金不能实现投入产出的良性循环；（5）抑制了城市房地产业的发展。（二）城镇住房制度改革的模式选择：（1）全价出售公有住房；（2）公有住房补贴出售；（3）推行以调整公房低租金为主的综合配套改革；（4）多种方式全面推进住房改革；（5）推行住房货币工资分配制度。（三）城镇住房制度改革的基本原则：（1）国家、集体、个人三者共同负担的原则；（2）租、售、建并举的原则；（3）在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则；（4）转换机制的原则。（四）城镇住房制度改革的基本内容：1、把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；2、把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；3、把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；4、建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；5、建立住房公积金制度；6、发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；7、建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。二、城镇住房制度改革的政策和立法（一）城镇住房制度改革的重要政策和立法：略（二）城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容：1、公房提租及补贴；2、建立住房公积金制度；3、出售公有住房；4、住房分配货币化。（三）加强住房立法的必要性和任务：城镇住房制度改革的根本目的，就是建立及社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现城镇住房商品化、社会化，不断满足人民群众日益增长的对住房的合理要求。城镇住房进入商品市场以后，其生产和交换主要受市场规律的支配，国家则主要通过经济的、法律的手段来进行调节，因此，必须把国家对城镇住房生产和交换的监督管理纳入法制化的轨道。在完善我国住房立法的进程中，首先要将我国十几年来住房制度改革的成果巩固下来，考虑到我国住房制度的历史发展和居民的经济承受能力；其次要努力促进住房制度和经济体制改革、市场经济的发展相适应，以建立起符合我国国情的城镇住房新制度。第十章物业管理法律制度一、物业管理概述（一）物业管理沿革：1、传统物业管理：起源于19世纪60年代的英国。2、我国物业管理：我国内地的物业管理受香港的物业管理影响，起源于20世纪80年代，以广州、深圳发展得最早。（二）物业管理的概念、特点和原则：1、物业管理的概念：是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。2、物业管理的特点：（1）物业管理的社会化；（2）物业管理的专业化；（3）物业管理的市场化。3、物业管理的原则：（1）业主自治管理及物业管理企业专业管理相结合的原则；（2）物业管理公司实行合同聘用的原则；（3）社会化管理、企业化经营原则；4、由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。（三）物业管理的内容：1、常规性的公共服务；2、针对性的专项服务；3、委托性的特约服务。（四）不同用途的物业的管理：1、写字楼管理；2、住宅管理；3、公共商业楼宇管理；4、旅游宾馆管理；5、工业厂房管理。（五）物业管理的基本环节：1、物业管理的策划阶段；2、物业管理的前期准备阶段；3、物业管理的启动阶段；4、物业管理的日常运作阶段。（六）房屋修缮管理和房屋设备管理：1、房屋修缮管理：是指物业公司按照一定的科学管理制度和程序和维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护、修缮技术管理。2、房屋设备管理：是指以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理。3、房屋修缮管理和设备管理费用：物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，属全体业主共同拥有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用；物业共同部位、共同设备、设备维修、设施维修、更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分开支，增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应向业主收回；物业管理维修基金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准后实施，物业管理公司每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。因使用不当或人为而造成物业共同部分损坏的，应由行为人负责修复或给予赔偿。异产毗邻房屋修缮，应依照建设部《城市异产毗邻房屋管理规定》，划分应承担的责任。租赁房屋的修缮，由租赁双方约定修缮责任。二、业主管理权（一）业主、业主大会和业主委员会的概念：1、业主的概念：是指物业的所有人。2、业主大会的概念：是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。3、业主委员会的概念：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。（二）业主大会和业主公约：1、业主大会的权利：（1）选举、撤换业主委员会组成人员；（2）监督业主委员会的工作；（3）通过业主公约和业主委员会的章程；（4）、批准物业管理委托合同；（5）决定物业内关于业主利益的重大事项；（6）决定物业管理的其他重要事项。2、业主大会的召开：（1）物业管理区域内全体业主第一次大会。在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时，应召开第一次业主大会；（2）业主大会的年度会议，每年至少召开一次；（3）业主大会的特别会议，经持有一定比例投票权的业主提议，业主委员会应于接到提议后10天内召开临时业主大会；（4）召开业主大会的法定人数，必须在住用业主中持有占多数投票权的业主出席才能召开。3、业主大会的议题：（1）听取业主委员会工作报告；（2）审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；（3）审议及通过《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；（4）决定物业管理公司的选聘、续聘及改聘；（5）业主委员会的换届选举及委员的增减；（6）需讨论决定的其他事项。4、业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。（三）业主委员会：1、业主委员会的性质和地位：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。2、业主委员会的产生及组织：（1）业主大会的产生：①第一届业主委员会，在物业行政主管部门指导下由第一次业主大会选举产生；②业主委员会每届任期一般为2年，由业主大会进行换届选举。（2）业主委员会的组织：①根据物业规模的大小，业主委员会设委员若干名，其中主任、副主任在全体委员中选举产生；②业主委员会主任通常由主要业主代表担任，住宅小区可选热心公众事业、对物业管理有较多了解、有一定威信和组织工作能力的人担任；③业主委员会聘任执行秘书，负责处理本会日常事务。执行秘书可以不是本会委员；④业主委员会主任、副主任、执行秘书为兼职或专职。主任、副主任、执行秘书和经业主委员会同意的其他人员可根据承担的工作情况获适当津贴，津贴由业主分摊；⑤业主委员会委员从业主中选举产生。每届任期一般为2年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。3、业主委员会的权利和义务：（1）业主委员会的权利：①召集和主持业主大会；②草拟业主公约、业主委员会章程草案、修订草案并报业主大会通过；③采取公开招标等方式聘请物业管理企业，代表业主签订物业管理委托合同；④审议物业管理服务费收取标准和使用办法：物业管理服务费通常由业主委员会提出物业管理内容和标准，物业管理公司据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定；⑤审议年度管理工作计划，年度费用预算；⑥检查、监督物业管理公司的物业管理工作；⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。（2）业主委员会的义务：①筹备业主大会并负责向其报告工作；②执行业主大会通过的各项决议，接受所有业主的监督；③贯彻执行督促业主遵守物业管理和其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；④严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；⑤接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府对物业的管理事项提出的要求。三、物业委托管理（一）物业管理公司的法律地位：1、物业管理公司的概念：是指根据合同接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。2、物业管理公司的法律地位：（1）物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主；（2）物业管理公司是独立的企业法人，及业主委员会在法律地位上是平等的；（3）物业管理公司必须及业主委员会合作，实施对物业的管理。（二）物业管理公司的权利义务：（1）权利：①根据有关法规并结合实际情况制定管理办法；②依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；③依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业主委员会协助管理；⑥有权选聘专业公司承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。（2）义务：①履行物业管理委托合同，依法经营；②接受业主委员会和业主和使用人的监督；③重大管理措施应提交业主委员会审议批准；④接受行政主管部门监督指导；⑤定期向全体业主公布管理费用收支账目；⑥物业管理委托合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。四、加强物业管理立法，完善物业管理体制（一）现代物业管理对传统房屋管理的挑战：略（二）政府对物业管理市场的监督、管理：一是在立法上还须加强；二是民主管理意识仍需加强；三是有的地方政府物业管理体制仍未理顺。（三）物业管理公司的规模效益和科学管理：现阶段的物业管理有几种方式，一种是由开发公司组织成立物业管理公司管理物业，这是未成立业主委员会之前的普遍现象；一种是开发商或业主委员会委托专业物业管理公司管理；一种是由房管部门所属房管所转制为物业管理企业，管理原先已管理的公房。按照规模经济理论，企业只有达到一定生产规模才能形成最佳效益。目前我国物业管理绝大多数仍未形成规模效益，物业管理公司只管一幢物业或一个住宅小区，而清洁、保安、维修、绿化等都必须有专门人才，物业管理成本大，加大了业主的负担。现代化的物业管理急需有规模、上档次的物业管理集团。第十一章涉外房地产法律制度一、涉外房地产关系法律调整的特殊性（一）涉外房地产的概念：1、广义的理解：是指涉外房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有及国外或境外相联系的某一具体因素。2、狭义的理解：是指房地产法律关系的客体——房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。（二）涉外房地产关系的法律适用：是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理所适用的法律，即所谓准据法。所适用的法律，是指现行实体法，而不是冲突规范和程序法。（三）处理涉外房地产关系应当遵循的原则：1、维护国家主权原则；2、平等互利原则；3、统一管理原则。二、涉外房地产制度（一）外商投资企业用地：1、外商投资企业用地的概念：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。2、外商投资企业用地的取得方式：（1）通过出让方式取得土地使用权；（2）土地使用权作价入股方式；（3）通过租赁厂房和场地的方式取得；（4）通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。（二）外商投资开发经营成片土地：1、成片开发的概念：是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以和及之配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。2、审批程序：（1）项目建议书的编制和审批：吸收外商投资进行成片开发的项目，应由市、县人民政府组织编制。其中，使用耕地1000亩以下，其他土地2000亩以下，综合开发投资额在省、自治区、直辖市人民政府审批权限内成片开发项目，其项目建议书应报省、自治区、直辖市人民政府审批。使用耕地超过1000亩，其他土地超过2000亩，或者综合开发投资额超过省、自治区、直辖市人民政府审批权限的成片开发项目，其项目建议书应经省、自治区、直辖市人民政府报国家发展计划委员会审核和综合平衡后，由国务院审批。（2）设立开发企业的审批：审批权限在对外经贸部和省、自治区、直辖市人民政府。（3）土地使用权的取得：国有土地使用权由开发区域所在地的市、县人民政府出让。出让的程序是：由该市、县人民政府依照国家土地管理的法律、行政法规，合理确定地块范围、用途、年限、出让金和其他条件，签订出让合同，并按出让国有土地使用权的审批权限报经批准。（4）成片开发规划的批准：市、县人民政府在对规划或报告进行审核后，报省、自治区、直辖市人民政府审批。3、对外商投资成片土地开发经营的必要限制：（1）向外商出让的只是土地使用权，土地所有权仍属于国家；（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有；（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权；（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施和其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。对涉和国家安全的基础设施，外商只有开发建设权，没有经营权。（三）外商投资企业的地产：1、土地使用权的取得：(1)土地使用权是作为中国合营者投资的一部分；（2）土地使用权未作为中国合营者投资的一部分，分两种途径取得土地使用权：①向国家取得；②向其他土地使用者取得。2、外商投资企业使用土地的限制：（1）外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权；（