中广信-秦皇岛山海关项目投资报告-

山海关项目投资分析北京合志兴业房地产开发有限公司目录PART-1项目本体研究PART-2

开发背景研究PART-3

容积率测算及土地成本建议PART-4项目定位PART-5风险评估一、项目本体分析区位分析环境分析交通分析项目指标工作重点土地价值分析地块属性界定区脏位贩分券析正惠街以南2#地块体育场地块老龙头路潮河正滨惠轨街第以聚南拥地裁块陶位钟于耽秦告皇筛岛爸市纱山饲海波关逐区供正钩惠熔街过以桂南破，贩规督划帮路昏以荐东顶，喉山准广钉大塌街促以环为滩北县，想潮添河挽以桂西参。体版育浊场套地览块刃位佛于部老何龙北头瘦路塞以扮东鼓，饥潮冬河鞋以趣南萍，绞山莲广信大妹街傅以匪北途。项撕目梨距厅山窗海芳关辰火山车谱站算距留离2配.陷5公蚕里惜，龄距塘飞贱机过场1啄1公屿里疾，绝距捕海基岸气线马仅1饱.灵5公赚里州。环狼境瓦分跳析项仍目洽整露个河地典块浴毗检邻赵潮件河加，睬远竟眺世山鸭海劝关铃第捧一烟内须陆尚河葱石拾河弓。项骆目加位哑于石新晒政亲府杯的梢一醋公秒里叙辐习射滔半房诚径泰之爬内架，坊可喜享冈受的政份府逐完果善谋的慢生婆活辟配宜套顿，习拥起有远浓抹郁灰的阴行签政政氛辜围博，呈项氧目浑是肃未复来川山晃海缓关异区模市乱政赚中编心关地素带卷，疤蕴吉含担着涌巨煮大姓的序潜忠力星和瘦升毯值核空忘间物。交范通胖分姨析项衣目天周划边辅有吗老旬龙属头波路帜，英城托关蝴南王路臂，1至0吗2国栗道途，扰京昼沈洽高筝速捡，免可寒见轰项雄目籍道低路补四组通敬八贴达累，朗对僻于洪有星车分族栏十才分罪便裕利盯。1茫0难2国涌道磁起姐点礼北速京反朝寸阳燥门凯，对经巷过定北栽京身、杏河羊北肤、底辽吉宁吧、做吉薪林届和突黑味龙建江5个灰省横份葡。斧将暗项堤目蓬与柳北竿京缝连村接透。京喉沈衔高耀速淋公那路隙是天连补接娘北初京圣和姥沈粉阳拥的旨高口速叹公踩路姿，培全刚长6悠5件8公伟里图，魂从冲项窑目券至称北容京炊非鼠常泻方牵便胳。项对目认指沉标正惠街以南2#地块体育场地块老龙头路潮河项目指标占地面积210亩容积率≤1.5建筑密度≤25%绿地率≥35%限高≤20米项目指标占地面积190亩容积率≤2.5建筑密度≤20%绿地率≥35%限高≤50米土钥地洽价辟值茂分们析正状惠蔬街彼以漂南历地裹块通涂过挠对讽地难块谅各廉部泛分怀资彻源宴分变析税，并那进征行迫相汪应蚂的钳资尺源丛整涛合维，得术出遍地硬块助的蜻不晓同益价外值犹区否域死。并陡以田此姻为真依酿据咳进溪行撤价滚值望分裁配机，进校行校产光品议线泊分猛配厚。土凉地酱价林值纽奉分孕析正乐惠摊街筝以首南惩地竟块畜产怒品架分抱布妥规强划通辉过愿地委块氧价叮值礼分萝析巴得另出燃：2地稻块染位且置应最骑为炒优煎越歼，剖属辱于龟明义星浇产喝品皮，很作鄙为词价细格追标抢杆学，腿建即立疮地勉位事；3地须块刃位承置滑稍辜劣葡于2地呀块徒，美属映于萝现贞金张流绳产叛品谅，跟作虾为折利澡润拘主榜力籍，蓬价们值叶最指大后化学。综丝式上调所垄述榴，2、3地黑块急应向作浓为害多演层江住所宅绑。对永于1地蛇块便，散可贼以只建闯多茶层也住屡宅奖及疑少产量酷商塞业蓝，季这陵样费可已以伤满吵足翁一认些铁投始资本置割业畅考葱虑两的要客嘉户前。土不地构价堵值棚分睁析体吹育棚中架心归地缎块通过对地块各部分资源分析，并进行相应的资源整合，得出地块的不同价值区域。并以此为依据进行价值分配，进行产品线分配。土平地萍价顿值研分评析体滩育楼中检心冶地喜块碑产拉品谈分偶布梯规贺划通斯过样地睡块菌价被值阻分火析依得挺出猫：2地灭块摸位叙置牛最垦为叫优强越小，傻属焰于浆明百星影产绍品谈，孤作括为社价掀格售标吃杆辞，抓建慰立乳地店位何；1地乳块筋位打置竖稍斯劣谷于2地肝块响，继属临于堪现伞金裕流仓产边品丈，度作遗为壤利谣润钉主暴力考，台价植值城最耍大铸化痰。综拌上界所已述驾，1、2地榜块嘱应绩作搂为负少扭量位类食别荷墅末区叫、瓣适活量蹦的染叠铃拼强、汤品懒质犹洋松房比。对躬于3地除块佣，溪可方以晴作称为馋多顿层逆住陕宅购，修这盈样台可鸡以泄满腹足橡一点些扮买氧不胳起息别守墅敬或务者挪不选需独要念大配面缘瑞积图户浆型罢的提客船户狗。地颂块框属友性酒界趣定属性界定地块性质居住地理位置正惠街以南地块位于秦皇岛市山海关区正惠街以南区域发展项目是未来山海关区市政中心地带，蕴含着巨大的潜力和升值空间。项目规模体量大，适合综合型社区周边交通路网体系健全，有多条干道连接秦皇岛市区，并与北京连接。周边资源自然景观较好本师项泳目帜适秩合蚊打银造纳为使公蛛园材的司、逮亲桶水践的属高批端涉品严质求泛恨生谋态丑居种住躲区禽。二叼、蔑地哑块雁开鸽发园背品景膝研臣究秦镰皇贴岛表市香房顶地休产杆市价场惕整夏体悦印悠象山姑海钢关骂区筑房畅地膨产仗市叛场庙整姓体垒印扁象区纺域电项果目斑环汪顾区谜域输消闻费软者嫁特检征开周发椅背寄景粮研犬究秦枣皇弟岛役市安房肺地垒产位市正场宗整侨体欢印籍象目读前勒秦勿皇邻岛汇房狸地命产幅行亩业穴呈躺三朴级偿分或化阀，腔即浑高筋、中中尺、左低房诚三喘个庙档陶次鸽。乌以则海济港魂区纵为怎例忍，薪高悼档掀产竹品猫的炮销笔售哀均猜价恼为1信2成0年0冈0元杨每瓣平薪米借；呼中掩档使产异品与的倡销隐售炭均萝价症为6堪5放0尺0元饲每陡平轿米禽；粒低捉端钉产砌品络的况销馆售书均披价滑为李：3湖8宴6引0元猎每围平钳米翠。中比低拍端启产肿品争的瓜消刻费拴顾渐客样以尸当信地鼠的帽为究主腰，滚中索高肃端损的孟产扑品帮以浮外黑地伐的肆消止费覆为哄主监，意价为格举形被成迈三粒级槽分盈化先，扶客侵层售区端分揭内供外训。从典置翁业猛目锄的坑上灰划渗分倦，胀当密地吃消德费趴者谢置否业咳是克为累了触改骂善帮居漠住月条莫件怎和畅环阁境龄，意外除地杏人狱置评业筐是似为样了以改飘便字生该活考环电境碰和非投花资换。开斯发拣背向景突研拴究山傍海晴关工区豆房伟地浪产钓市嘴场拳整哀体唐印收象市地场辽前求景径可您观承，绘需少求原不玻断听增波加奔：据垒当杆地菠开阀发河商沿介牌绍趟，营他城们膛对忘山取海绳关减房赖地的产岭市逗场效前午景灵十嘴分填看圣好归。寒原热因窜是侮山乔海届关声在巡寿秦黄皇问岛烛市爆的倍几庙个泻城寨区必里得发砖展脸相眯对胸缓丙慢义些费，介对云于猜开孙发低的私前慨景泡比取较盏看吴好让，阵市汽场扁前办景扬和龙市孩场抓潜金力剪比迅较材大印。农另帐外饱消股费版需批求食也童在播逐辽步育增科加及，练但锻是短对逗于良相蛮对企高湾档墙的挂产榴品冤，真在勇目疫前晶的朵市际场阔情俗况闪下术消与费甚需天求影市昌场康还亩是员比壮较同薄班弱发的旁，般这油和辈山带海制关未的伸城辛市筛环畏境做、裂高流档蹈项少目葬的锐开赶发攀量缝等岸都裳有罗一盏定枪的哑关驼系绕，请需身求搜市宁场临有境待解提忽升爬。山屿海察关斥人荣口筑少壁，分本携地烫购丙买梯力搭相绸对携薄垂弱六：山阳海陆关使仅愿有1漏4万普的查人趣口鞭，添购溉买布力章也步相奖对弯薄弊弱学。2先0共0烦6年冒山夫海无关广房品地罪产盼投成资舌下锯降虚幅葡度鉴达间到9靠.占5个或百戴分茧点轰。整甜体尘价粒格毛相偿对绝合舌理霞：山辫海辜关穗房鸣地繁产品市念场避高罚档肯产功品涛的道销折售死均驻价振为8只0堤0大0元惩每雁平时米秘，丛占场市牙场幅份蜘额组的1明0持%左希右炼；省中匠档剥产晌品苹的鞋销寇售忌均仇价吗为3团6算0掌0元按每够平毕米索，尾占斧市葵场注份术额柔的6男0习%左乏右宗。开院发幼背泼景吵研再究山址海斗关凯目滩前狠主梁要纱在公售僚项竟目瞒环争顾序号项目区位占地物业形态起价均价总户数销售动作1观山海山海关南海西路100亩20栋6＋1、2栋小高层37884100106053-123平米户型，暂无优惠，07年12月开盘销售，销售率93%2海韵丁香山海关区南海西路93.6亩23栋6-8层住宅3300360084858-137平米户型，一次性优惠2%，贷款优惠1%，08年9月开盘销售，销售率70%3山海新城山海关南海西路300亩32栋6＋134883600129646-126平米户型，一次性2%优惠，贷款1%优惠，08年7月开盘销售，销售率80%4山海一品山海关观城东路41亩13栋多层、2栋商业3450368035442-144平米户型，暂无优惠，08年5月开盘销售，销售率60%5假日蓝湾山海关河南南路110亩15栋别墅、23栋公寓59006400158532-122平米户型，暂无优惠，07年10月开盘销售，销售率60%6山青海蓝山海关观城东路东侧50亩14栋多层3400360035955-212平米户型，暂无优惠，08年4月开盘销售，销售率80%7水郡一景山海关道路南区200亩63栋低层住宅33983500140042-133平米户型，暂无优惠，08年11月开盘销售，销售率70%8博维龙庭山海关南海西路150亩28栋多层、9栋别墅29003600125545-108平米户型，暂无优惠，09年5月开盘销售，销售率40%9滨河家园山海关石河大桥东侧

暂未公开10祥荷鑫苑山海关区东水观路

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