资产评估方法的选择培训课件

2023/7/20资产评估方法的选择培训课件2.1资金时间价值理论利息、利润、投资收益现值（本金）、终值单利、复利F=P·(1+i)nP=F·(1+i)-n收益性、流动性、安全性——资产的三个基本属性重点难点1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等2.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理3.收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式4.资产评估方法的选择

2.1市场法2.1.1市场法的基本原理（一）市场法的含义市场法也称现行市价法、市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法的基本原则——“替代原则”均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。2.2市场法2.2.1市场法的基本原理（二）市场法运用的前提条件（假设）1、存在一个充分活跃的公开市场。2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动，且可比资产的一些技术指标、经验数据易于处理和观察。可比性：功能、市场条件、时间通过市场法进行评估大体上要经历3个步骤：2.2.2市场法的基本程序

1.选择参照物2.调整差异3.确定评估值1.选择参照物(1)参照物的基本数量要求我国目前一般要求至少有3个交易案例，国外在正常情况下要求至少搜集4～5个交易案例,才能有效运用市场法。(2)参照物成交价必须真实参照物的成交价必须是实际成交价。报价、拍卖底价等均不能视为成交价。(3)参照物成交价应是正常交易的结果不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能被选作参照物。此外,还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日,以提高参照物成交价的可参照程度。(4)参照物与被评估资产之间大体可替代例如,在房地产评估中要求参照物与被评估房地产应在同一供需圈内、处于同一区域或相邻地区等;在机器设备评估中要求参照物与被评估机器设备功能相似,最好是规格型号相同、出产日期相近等。

一般来说,需要调整的差异主要包括以下5个方面：(1)时间因素(2)区域因素(3)功能因素(4)成新率因素(5)交易情况调整2.调整差异(1)时间因素——是指因参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一时点,参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响。时间因素调整的方法可以采取定基物价指数法,也可以采取环比物价指数法。一般地,当资产价格处于上升时期,时间因素调整系数大于1,反之则小于1。(2)区域因素——是指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影响。如果参照物所在区域条件比被评估资产所在区域好,则需将参照物的成交价下调,即区域因素调整系数小于1;反之,则应上调,区域因素调整系数大于1。具体方法主要采取打分法(3)功能因素——是指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。评估人员可以通过功能系数法。(4)成新率因素——是指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资产价值的影响。除了土地资产外,一般有形资产都会存在有形损耗问题,有形损耗率越高,成新率越低,资产价值就越低。(5)交易情况调整——是指由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整“融资条件”

在分别完成对各参照物成交价各差异因素的修正后,即可获得若干个调整值；将这些调整值进行算术平均或加权平均就可最终确定评估值。3.确定评估值1.直接比较法

2.类比调整法(1)市场售价类比法(2)成本市价法(3)市盈率乘数法(1)现行市价法

(2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法(5)成新率价格调整法市场法的具体评估方法2.2.31.直接比较法——是指利用参照物交易价格及参照物某一基本特征,直接与评估对象同一基本特征进行比较,据此判断评估对象价值的一种方法。其计算公式为：资产评估值=参照物交易价×

1.直接比较法

(1)现行市价法(2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法(5)成新率价格调整法(1)现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日现行市场价格作为评估对象评估值。(2)市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价为基础,考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭借评估人员经验或有关部门规定,设定一个折扣率来确定评估价值的方法。其计算公式为资产评估值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件差异的情况。练习：甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设备一套,经调查,目前同样设备的全新现行市价为120000元,经评估人员分析，认定其快速变现折扣率30%，则该专用设备的评估值为多少？评估值=120000×（1-30%）=84000（元）(3)功能价值类比法功能价值类比法是以参照物的成交价为基础,考虑参照物和评估对象之间仅存在功能差异,通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,可以区别两种情况。生产能力比例法规模经济效益指数法生产能力比例法——此时假设资产价值与其功能呈线性关系。其计算公式为：资产评估值=参照物成交价格×练习：被评估资产年生产能力为800吨,参照物资产的年生产能力为1000吨,评估时点参照资产的市场价格为100万元,由此确定被评估资产价值？评估值=100×=80(万元)②规模经济效益指数法——此时假设资产价值与其功能呈指数关系。资产评估值=参照物成交价格×公式中的x称为规模经济效益指数练习：被评估资产年生产能力为90吨,参照物资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.6。由此确定被评估资产价值:评估值=10×=8.41(万元)(4)价格指数法——指以参照资产成交价为基础,考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响,利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。其计算公式为资产评估值=参照物成交价格×(1+物价变动指数)此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况。练习：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了8%,则资产评估价值？评估值=10×(1+8%)=10.8(万元)年份该类设备实际均价定基物价指数＝当年实际物价/基年物价定基价格变动指数

＝（当年实际物价-基年物价）/基年物价1999（基年）50100%

200051.5103%3%200153106%6%200254108%8%200355110%10%200456112%12%200557.5115%15%年份定基物价指数（%）环比物价指数（%）环比变动物价指数1999100

20001031033%2001106102.92.91%2002108101.91.89%2003110101.91.85%2004112101.81.82%2005115102.72.68%例题被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：(5)成新率价格调整法——指以参照物成交价格为基础,考虑到参照物和成交对象仅存在新旧程度上的差异,通过成新率调整估算被评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估值=参照物成价格×公式中的成新率通常按使用年限确定。此法只适用于评估对象和参照物之间仅存在成新程度差异的情况。例：某通用设备进行评估，其成新率为50%，评估人员在市场上寻找到参照通用设备，市场成交价格为6万元，其贬值率为30%，该通用设备的评估值最接近于（）万元。A.4.29B.6C.8.4D102．类比调整法——是市场法中最基本的评估方法。该方法不同于直接比较法,它不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或类似,通过对比分析参照物和成交价格之间的差异,就能够在参照物成交价格的基础上确定评估对象的评估值。在具体操作过程中,类比调整法中使用频率较高的有以下三种技术方法。(1)市场售价类比法(2)成本市价法(3)市盈率乘数法——指以参照物成交价格为基础,考虑评估对象和参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的方法。资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×交易情况修正系数×…×时间差异修正系数或资产评估值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值(1)市场售价类比法练习：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

区域条件

比被评估资产好

比被评估资产好

比被评估资产好

交易情况

正常

高于市价4%

正常

被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：(1+4%)4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%

；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下:参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

时间因素修正

117/100

104/100

100/100

区域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情况修正100/100

100/104

100/100

修正后的价格

5,467

5,418

5,480

单位：被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455（元）被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000（元）(2)成本市价法——指以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物成交市价比率来确定评估对象价值的方法。其计算公式为资产评估值=评估对象现行合理成本×练习：评估时某县城商品住宅的成本市价率为120%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则资产评估值？评估值=20×l20%=24(万元)(3)市盈率乘数法——指以参照物的市盈率作为乘数,并以此乘数与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的方法。这种方法主要适用于企业整体价值评估和长期投资(主要是股票投资)评估。其计算公式为：资产评估值=评估对象收益额×参照物市盈率练习：某被评估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18倍，则该企业的评估值？评估值=1000×18=18000(万元)（1）市场法原理简单,易于理解和掌握,也是国际上公认的三大基本评估方法之一。（2）市场法充分考虑了市场因素,评估所用数据资料均来源于市场,因此更能接近市场,反映市场价值变动趋势,评估结论易于为各方所接受。2.2.4市场法的评价1.市场法的优点（1）市场法对市场环境要求较为严格,需要有公开活跃的市场作为基础，理想状态下的公开市场条件有时难以满足，这一方法的使用受到很大的限制。（2）在进行影响因素比较、差异调整时,往往受评估人员主观因素的影响较大,这在一定程度上会影响其评估结果的准确性。（3）市场法只适于以资产价值为基础的资产评估业务,不适于专业机器设备和大部分无形资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估,如核武器生产设备、房地产、海港码头等。2.市场法的缺点2.3成本法

2.3.1成本法的基本原理（一）成本法的含义——指在被评估资产的现时重置成本的基础上,扣减其各项损耗价值,从而确定被评估资产价值的方法。①资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值②评估值＝重置成本×综合成新率（二）成本法的基本前提成本法是从重新取得被评估资产的角度反映资产价值,即通过资产的重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。因此,只有在被评估资产处于继续使用的状态下,重新取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的组成内容。采用成本法评估资产应具备下面4个前提条件：1.被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。2.应当具备可利用的历史资料,如复原重置成本的计算、成新率的计算等,要求这些历史资料可以收集。3.形成资产价值的各种耗费是必须的。成本耗费应该体现整个社会或行业的平均成本耗费水平,而不是某项资产的个别成本耗费水平。4.被评估资产必须是可以再生的或者说是可以复制的。不能再生或复制的被评估资产,如土地、矿藏等,一般不适用成本法。（三）成本法的基本要素

成本法在运用过程中主要涉及重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值4个基本要素。1.资产的重置成本2.资产的实体性贬值4.资产的经济性贬值3.资产的功能性贬值复原重置成本更新重置成本复原重置成本——是指采用与评估对象相同的材料、相同的建筑或制造标准、相同的设计、相同的规格及技术等,以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。——是指采用新型材料,并根据现代建筑或制造标准、新型设计、新型规格及技术等,以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所发生的费用。更新重置成本相同点：均采用现行价格计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进。——也称有形损耗,是指资产由于使用磨损和自然力作用而导致的物理性能损耗或作用下降而引起的资产价值损失。例如,轮船在航行中不断受到海水的侵蚀,就会产生实体性的贬值。资产的实体性贬值通常采用相对数即实体性贬值率计量,用公式表示为实体性贬值率=×l00%2.资产的实体性贬值——是指由于新技术的推广和使用,使得原有资产在技术上明显落后,性能降低而造成的资产价值损失,包括超额投资成本引起的功能性贬值和超额运营成本引起的功能性贬值。3.资产的功能性贬值引起功能性贬值的原因很多,如新技术的出现导致生产率的提高而使原有资产贬值；生产方法的改进导致劳动生产率提高而使原有资产贬值；由于分工日益细密导致劳动生产率提高而使原有资产贬值等。——是指由于资产外部环境因素的变化,引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。4.资产的经济性贬值引起经济性贬值的原因主要有:①竞争加剧,社会总需求减少,导致资产开工不足；②原材料供应不畅,导致生产中断；③原材料成本增加,导致企业费用直线上升；④在通货膨胀情况下,国家实行高利率政策,导致企业负担加重；⑤国家产业政策的变动；⑥环境保护；⑦其他原因。（一）重置成本的估算方法（二）实体性贬值的测算方法（三）资产功能性贬值的估算方法（四）资产经济性贬值的估算方法二、成本法的具体评估方法（一）重置成本的估算方法（1）重置核算法（2）价格指数法（3）功能系数法（4）统计分析法

按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本

直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。

间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。（1）重置核算法是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用支出项目,逐项计算并累加得到资产的重置成本。重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本900元，其中原材料300元，人工成本600元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.7元。该机器设备重置成本为：

其中：买价，50000元运杂费，1000元安装费用，900元其中，原材料，300元人工，600元

直接成本＝50000＋1000＋900＝51900（元）间接成本（安装成本），420元

重置成本合计，52320元。（2）价格指数法如果既无法获得处于全新状态的被评估资产现行市价,也无法获得与被评估资产相类似的参照资产的现行市价,就只能根据资产的历史成本(或账面价值),通过价格变动指数调整确定被评估资产的重置成本,这种方法称为价格指数法。其计算公式为资产重置成本=资产历史成本×价格指数或资产重置成本=资产历史成本×(1+价格变动指数)价格（物价）指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数一般不用通货膨胀指数例题：例2-112-22自测题1.某台设备为1980年12月购进,账面值200万元,购进时的定基物价指数102%,以2000年12月1日为评估基准日对其进行评估。已知1985年、1990年、1995年和2000年各年的定基物价指数分别为110%、118%、125%和120%,则该设备的重置成本最接近于(

)万元。A.235

B.240C.295

D.350答案：A自测题2.某被评估设备账面原值为90万元，账面净值75万元。该设备已购置3年，3年中，同类设备的价格指数每年都比前一年递增5%，则该设备的重置成本最接近于（）万元。A.104.19B.103.50C.90D.94.5答案：A

价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。注：一项技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的成本往往会偏高

——如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。①生产能力比例法②规模经济效益指数法（3）功能系数法（功能价值类比法）以上3类方法都是适用于单项资产的重置成本的计算。当被评估资产单位价值较低、数量较多时,为了降低评估成本、节约评估时间,可以采用统计分析法评估某类资产的重置成本。（4）统计分析法调整系数练习：评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备4台,估算其重置成本之和为30万元,而该4台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为600万元,则该类通用设备重置成本？调整系数K==1.5该类通用设备重置成本=600×l.5=900(万元)自测题3.资产评估中,实体性贬值的估算可采用(

)。A.观察法

B.重置核算法

C.价格指数法

D.功能价值法

答案：A2.实体性贬值的测算方法(1)观察法(3)修复费用法(2)使用年限法——是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员,通过对资产实体各主要部位的观察及仪器测量等方式进行的技术鉴定,从而判断被评估资产的成新率,也称成新率法。(1)观察法资产实体性贬值=重置成本×(1-实体性成新率)其中：实体性成新率=1-实体性贬值率(2)使用年限法——是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来确定资产的实体性损耗程度。资产的实体性贬值=×实际已使用年限通常只考虑数额较大的残值,即残值数额较小时可以忽略不计。实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限名义已使用年限可通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限,与资产在使用中负荷程度及日常保养有关。资产利用率=×100%当资产利用率>100%时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限大于名义已使用年限;当资产利用率=100%时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限;当资产利用率<100%时,表示资产负荷不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限。练习：某资产1994年2月购进,2004年2月评估时名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标,正常使用情况下每天应工作8小时,而实际每天只工作7.2小时。则实际已使用年限应为多少？资产利用率=×100%=90%实际已使用年限=10×90%=9(年)某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年，求实际已使用年限。实际评估过程中，资产利用率指标往往很难确定，评估人员应综合分析资产的运转状态，如资产开工情况、大修间隔期、电力供应情况、是否季节性生产等因素分析确定。尚可使用年限——根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。使用年限法——应用较为广泛的评估方法经过更新改造过的资产使用年限的算法(3)修复费用法

——是指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。它一般适用于可以恢复功能的资产价值评估。实体性贬值的可修复部分与不可修复部分区分开来。可修复部分是技术上可行而且经济上合算；不可修复部分则技术上不可修复或者可以修复,但在经济上不合算。对于可修复部分的实体性贬值以直接支出的金额来估算,对于不可修复的实体性贬值,则可运用上述的观察法和使用年限法来确定。可修复部分与不可修复部分的实体性贬值之和,构成被评估资产的全部实体性贬值。3.资产的功能性贬值——是指由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时,主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异所造成的成本增加或效益降低,来相应确定功能性贬值额。是无形损耗的一种，体现在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)产出能力

超额运营成本的计算步骤：a、计算年超额运营成本b、计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）c、据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）练习:某设备与目前普遍使用的技术先进的设备相比,在完成同样生产任务的情况下,能源消耗超支30000元,人工消耗超支10000元。经评估人员鉴定,该设备尚可使用5年,同行业的资产平均收益率为10%,所得税率为30%,则该设备的功能性贬值?功能性贬值=(30000+10000)×(1-30%)×(P/A,10%,5)=106142.4(元)某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如下表

项目技术先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单件工资0.80元1.2元月工资成本月差异额月差异额年工资成本超支额

减：所得税（税率33%）

扣除所得税后年净超额工资

资产剩余使用年限

5年假定折现率10%，5年年金折现系数

3.7908功能性贬值

资产功能性贬值的另一种表现形式为：——超额投资成本超额投资成本——是指由于劳动生产率提高,生产相同资产所需的社会必要劳动时间减少,从而使原有资产的生产成本相对较高,形成超额投资成本,其也可被看作资产的功能性贬值。计算公式为：资产的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（1）资产的经济性贬值——是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值。

（2）引起外部环境变化的原因主要有:宏观经济衰退导致社会总需求不足进而影响对资产或资产所生产产品的需求；国家调整产业政策对资产所在行业的冲击；国家环保政策对资产或资产所生产产品的限制经济地理位置变化或污染问题对不动产价值的影响等。4.资产的经济性贬值（3）资产经济性贬值一般表现为两种形式:资产利用率的下降,如设备利用率下降、房屋出租率下降等;资产年收益额的减少。（4）

计算方式①因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率②因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）5.综合成新率的确定——是指在综合考虑资产的各种损耗后确定的成新率。通常,确定综合成新率可采用观察法、使用年限法、修复费用法等。注意：必须由具有专业知识和丰富经验的专家和工程技术人员,对资产实体的各主要部位和功能进行技术性和经济性鉴定,在综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上,判断、确定被评估资产的综合成新率。综合练习题例：某台技术落后的刨床，假设技术先进的同种刨床和该刨床的年产量均为5万件，但单件工资技术先进的刨床比该刨床低0.40元，此刨床剩余使用年限为5年，折现率为10%，所得税率为33%。该刨床账面成本为50万元，99年底投入使用，2003年底进行评估。2000年—2003年各年机器设备环比价格变动指数分别为8%，10%，11%，13%，不计经济性贬值，求该刨床的评估值。三、对重置成本法的评价

1.成本法的优点（1）比较充分地考虑了资产的各种损耗,包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,评估结果更趋于公平合理。（2）成本法的使用范围广泛。它除了适合于单项资产和具有特定用途的专项资产评估外,对于那些不易计算资产未来收益、无法重置的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估也可以使用此法。

（1）计算复杂,工作量大。采用成本法进行评估时,涉及大量经济参数的计算,如资产价格变动指数、资产成新率、规模经济效益指数等,这些指标的计算难度大,操作困难。（2）各种贬值,尤其是经济性贬值不易计算,难以把握,往往影响评估结论的准确性。2．成本法的缺点2.4收益法2.4.1收益法的基本原理效用价值论——理论基础

资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（一）收益法的含义——是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种评估方法。（二）运用收益法的前提条件1.被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量

2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币计量

3.被评估资产预期获利年限可以预测

2.4收益法2.4.3收益法中各项指标的确定采用收益法进行评估，其基本程序如下：

（1）搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；

（2）分析测算被评估对象未来预期收益；

（3）确定折现率或资本化率；

（4）用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；

（5）分析确定评估结果。

2.4收益法2.4.3收益法中各项指标的确定（一）预期收益额（二）收益期限（三）折现率（资本化率）

2.4收益法2.4.3收益法中各项指标的确定（一）预期收益额1、预期收益的类型

(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流量＝税后利润+折旧－追加投资（2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。

税后利润净现金流利润总额税后净收益，被普遍采用2.4收益法2.4.3收益法中各项指标的确定（一）预期收益额2、预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况预测年收益＝（年份数×83）－163638《1990》

19951996199719981999144915321615169817812.4收益法2.4.3收益法中各项指标的确定（一）预期收益额

2、因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。2.4收益法2.4.3收益法中各项指标的确定（二）收益期限

根据在持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益，可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限，由评估人员测定。2.4收益法2.4.3收益法中各项指标的确定（三）折现率（资本化率）

1.二者无本质区别都是未来的预期收益折算成现值的比率（适用场合不同）2.

内涵上略有区别:折现率它是一个期望的投资报酬率（无风险报酬率和风险报酬率）资本化率还反映长期增产前景折现率＝无风险报酬率+风险报酬率资本化率＝折现率－未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。2.4收益法2.4.3收益法中各项指标的确定（三）折现率（资本化率）

3.

确定折现率的基本方法(1)、加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：Ⅰ、风险累加法Ⅱ系数法

适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：市场平均风险报酬率r为投资者要求的投资收益率2.4收益法2.4.3收益法中各项指标的确定（三）折现率（资本化率）

3.

确定折现率的基本方法(2)、资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:•折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税率）+所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率•其中投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率例2-242.4收益法2.4.3收益法中各项指标的确定（三）折现率（资本化率）

3.

确定折现率的基本方法(3)、市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。2.4收益法2.4.2收益法的基本运用形式

P——评估值；i——年序号；Pi——未来第i年的评估值；Ri——未来第i年的预期收益；r——折现率；

通用公式为：ri——第i年的折现率或资本化率；n——收益年期；t——收益年期；A——年金。（一）

纯收益不变

在收益永续的情况下，

收益年期有限，资本化率大于零的条件下，在收益年期有限，资本化率等于零的条件下（二）

纯收益在若干年后保持不变

1无限年期收益

2有限年期收益（三）

纯收益按等差级数变化在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，在收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，

（2005年考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（）万元。

A.1400B.1700C.1800D.1970

（四）

纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下；

在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，（五）

已知未来若干年后资产价格的条件下，练习：经评估人员调查分析,预测评估对象是一项在未来4年内可以获得收益的资产,在未来4年内的预期收益分别为2000元、2200元、2400元和2800元，假定折现率为8%,则该项资产的评估值？资产评估值=