房地产-新型城镇化落实的一个新案例

1告房地产华泰研究告房地产华泰研究浙江省《实施方案》是新型城镇化落实的一个新案例23年7月17日，浙江省政府发布《浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案(2023—2027年)》，其中提及“全省(杭州市区除外)全面取消落户限制政策”，引发市场关注。但其实本次文件重点内容并不止于放宽落户，从文件内容展开，我们认为关键词还包括两点：1、农业转移人口市民化；2、基本公共服务。文件着眼相对长远，短期来看，我们依然认为地产板块正处于政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户、强化公共服务皆为关键不同于此前杭州(23年4月7日)以及多个省市出台的放宽落户相关的政策，本次《实施方案》的核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户条件仅是其中一个内容。除此之外，文件还包括：1、聚焦就业、住房、教育、个新案例房地产开发房地产服务增持(维持)增持(维持)研究员SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究员SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究员SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046联系人SACNo.S0570122050022联系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228医疗、社保、文化六大重点领域，进一步强化农业转移人口公共服务保障；2、从提高劳动技能素质、营造开放包容的城市氛围入手，进一步提升农业转移人口全面融入城市能力；3、打造以农业转移人口市民化为核心业务的数字化应用；4、从根本上优化资源要素配置体制机制，进一步完善“人地钱挂钩”激励政策。十八大以来，农业转移人口市民化取得积极成果根据国家统计局的数据，我国常住人口和户籍人口城镇化率持续存在近20个百分点的差距，背后反映仍有相当体量的农业转移人口未完全融入城市，因此提高农业转移人口市民化质量是十八大以来持续推进的任务，并逐步成为新型城镇化的首要任务。其中主要措施包括：1、深化户籍制度改革；2、城镇基本公共服务均等化；3、相关配套政策的逐步完善。在这些政策持续推动下，我国农业转移人口市民化取得积极成果。根据国家发改委的数据，截至21年共推动1.3亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，户籍人口城镇化率从16年的41.2%提升至21年的46.7%。多个省份曾经出台相关政策，中长期有望带来积极影响早在2016-2017年，山东、浙江、四川等多个省份就响应国务院号召，出台了农业转移人口市民化的专项文件。单就放宽落户限制而言，也不乏省级案例，如江西、湖北等，可见全面放开城市落户限制是大势所趋。我们预计更多农村转移人口在城市落户能带来几方面影响：1、新增户籍人口将带来相关住房、消费等产业机遇；2、在“人地挂钩”等政策支持下，农业转移人口市民化落实较好的城市将获得更多建设用地指标奖励，也将获得更快发展机遇，从而促进当地相关市场发展；3、加速城乡融合，推进共同富裕。投资建议重点推荐：1)A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2)港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4)物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。行业走势图房地产开发房地产服务沪深300沪深30081(6)(12)(19)Jul-22Nov-22Mar-23Jul-23资料来源：Wind，华泰研究重点推荐股票名称股票代码(当地币种)投资评级城建发展600266CH7.10买入华发股份600325CH13.44买入建发股份600153CH17.45买入滨江集团002244CH13.78买入000002CH19.04买入新城控股601155CH21.78买入金地集团600383CH9.86买入越秀地产123HK15.16买入建发国际集团1908HK25.52买入华润置地1109HK44.89买入中国海外发展688HK26.33买入龙湖集团960HK32.17买入中海物业2669HK13.00买入保利物业6049HK71.92买入华润万象生活1209HK47.47买入滨江服务3316HK38.38买入招商积余001914CH18.98买入万物云2602HK51.87买入新大正002968CH24.15买入资料来源：华泰研究预测产23年7月17日，浙江省政府发布《浙江省推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案(2023—2027年)》，其中提及“全省(杭州市区除外)全面取消落户限制政策”，引发市场关注。但其实本次文件重点内容并不止于放宽落户，从文件内容展开，我们认为关键词还包括两点：1、农业转移人口市民化；2、基本公共服务。核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户、强化公共服务皆为关键不同于此前杭州(23年4月7日)以及多个省市出台的放宽落户相关的政策，本次《实施方案》的核心目的是推动农业转移人口市民化，放宽落户条件仅是其中一个内容。除此之外，文件还包括：1、聚焦就业、住房、教育、医疗、社保、文化六大重点领域，进一步强化农业转移人口公共服务保障；2、从提高劳动技能素质、营造开放包容的城市氛围入手，进一步提升农业转移人口全面融入城市能力；3、打造以农业转移人口市民化为核心业务的数字化应用；4、从根本上优化资源要素配置体制机制，进一步完善“人地钱挂钩”激励政主要目标到2027年，农业转移人口落户城镇渠道进一步畅通，常住地提供基本公共服务制度更加健全，农业转移人口基本公共服务需求得到有效满足，就业更充分、居住更安定、教育更优质、医疗更便捷、保障更有力、文化更丰富。政策主要内容具体举措进一步畅通农业转移人口融入放开放宽农业转移人口落户条件：全省(杭州市区除外)全面取消落户限制政策，确保外地与本城市渠道地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所(含租赁)落户及配偶等直系亲属随迁政策；杭州市区进一步完善积分落户政策，确保社保缴纳年限和连续居住年限分数占主要比例，逐步取消年度落户名额限制；推行全省范围内社保缴纳、居住时间等户籍准入年限累计互认，逐步拓展到长三角区域内累计互认；健全新型居住证制度。进一步强化农业转移人口公共围绕就业更充分，优化就业创业服务；围绕居住更安定，加大住房保障力度；围绕教育更优质，服务保障保障随迁子女受教育权利；围绕医疗更便捷，完善医疗卫生服务；围绕保障更有力，扩大社会保障覆盖面；围绕文化更丰富，优化公共文化服务。进一步提升农业转移人口全面融入城市能力提高农业转移人口劳动技能素质；营造开放包容的城市氛围。打造以农业转移人口市民化为核心业务的数字化应用建立统一积分制度；打造“浙里新市民”应用场景。强化组织实施建立工作体系；加强要素保障；健全分析评价。资料来源：浙江省政府网站，华泰研究根据国家统计局的数据，我国常住人口和户籍人口城镇化率持续存在近20个百分点的差距，背后反映仍有相当体量的农业转移人口未完全融入城市，因此提高农业转移人口市民化质量是十八大以来持续推进的任务。12年11月，党的十八大报告首次提出“有序推进农业转移人口市民化”，后续逐步将其作为新型城镇化的首要任务，《人民日报》指出其对于提升城镇化质量、释放国内需求的巨大潜力、构建新发展格局具有重要作用。其中主要措施包括：1、深化户籍制度改革。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例等；2、城镇基本公共服务均等化。推进以居住证为载体、与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，如随迁子女入学保障、统一城乡居民保险等(以上两点可参考《“十四五”，产2016201720182019202020213、相关配套政策的逐步完善。包括农业转移人口落户数量与财政转移支付、城镇建设用地年度指标、教师医生等编制定额和基本公共服务设施布局相挂钩，保障农民“三权”(农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权)等(《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，16年8月；《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落201620172018201920202021在这些政策持续推动下，我国农业转移人口市民化取得积极成果。根据国家发改委的数据，截至21年共推动1.3亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，户籍人口城镇化率从16升至21年的46.7%。(%)两者之差(右轴)中国户籍人口城镇化率(左轴)(pct)706050403020常住人口城镇化率(左轴)20资料来源：国家统计局，华泰研究早在2016-2017年，山东、浙江、四川等多个省份就响应国务院号召，出台了农业转移人口市民化的专项文件。单就放宽落户限制而言，也不乏省级案例，如2021年1月江西全面放开全省城镇落户条件、全面取消城市落户限制，2021年6月湖北省取消除武汉市外全省其他地区落户限制等，可见全面放开城市落户限制是大势所趋。我们预计更多农村转移人口在城市落户有望带来几方面影响：1、新增户籍人口将带来相关住房、消费等产业机遇；2、在“人地挂钩”等政策支持下，农业转移人口市民化落实较好的城市将获得更多建设用地指标奖励，也将获得更快发展机遇，从而促进当地相关市场发展；3、加速城乡融合，推进共同富裕。浙江省《实施方案》着眼相对长远，仍需观察其具体落地的情况。短期来看，我们依然认为地产板块正处于政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。重点推荐：1)A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2)港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4)物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。产股票名称股票代码投资评级收盘价(当地币种)(当地币种)市值(百万)(当地币种)EPS(元)2025EPE(倍)20222023E2024E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入5.217.1011,757-0.410.430.800.9612.126.515.43华发股份600325CH买入8.9113.4418,8641.221.281.431.637.306.966.235.47建发股份600153CH买入9.0517.4527,1972.092.302.643.074.333.933.432.95滨江集团002244CH买入8.4613.7826,3231.201.451.762.047.055.834.814.15000002CH买入13.7119.04163,5701.901.902.026.726.32新城控股601155CH买入13.8521.7831,2400.621.832.422.6322.347.575.725.27金地集团600383CH买入6.759.8630,4731.351.371.521.665.004.934.444.07越秀地产123HK买入8.7215.1635,1011.281.331.531.716.235.995.214.66建发国际集团1908HK买入19.0625.5235,1812.432.923.834.607.175.974.553.79华润置地1109HK买入31.8544.89227,1203.944.214.674.907.396.926.245.94中国海外发展688HK买入16.5026.33180,5912.132.272.593.017.086.655.835.01龙湖集团960HK买入17.1632.17108,8243.843.854.104.544.094.083.833.46中海物业2669HK买入8.2113.0026,9850.390.500.640.8121.0516.4212.8310.14保利物业6049HK买入37.8071.9220,9162.012.523.183.8917.2013.7210.878.89华润万象生活1209HK买入37.8047.4786,2790.971.261.612.0235.6327.4321.4717.11滨江服务3316HK买入20.8038.385,7491.491.982.583.3112.769.617.375.75招商积余001914CH买入14.9218.9815,8200.560.730.881.0526.6420.4416.9514.21万物云2602HK买入23.7051.8727,9301.281.752.252.8316.9312.389.637.66新大正002968CH买入14.9124.153,3980.811.051.421.9118.4114.2010.507.81注：数据截至2023年7月17日资料来源：Bloomberg，华泰研究预测股票名称城建发展(600266CH)华发股份(600325CH)建发股份(600153CH)滨江集团(002244CH)最新观点重申五大看点，上调24-25年盈利预测我们重申公司的五大亮点，并且参考NAV测算，上调24-25年预测营收、毛利率，预计23-25年EPS为0.43/0.80/0.96元(前值0.43/0.56/0.67元)。可比公司平均2023PE为11倍，考虑到公司销售快增长、业绩强反转，具备北京拿地、“一区一策”的潜在催化，长期具备资源整合空间，我们认为公司合理2023PE为16.5倍，目标价7.10元(前值6.45元)，对应PB为0.79倍，维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2023年07月13日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):尽享京城禀赋，业绩厚积薄发拿地和销售表现亮眼，维持“买入”评级公司7月11日新获取上海地块，补充货值128亿元，年初以来坚持聚焦核心城市，积极通过合作方式拓展项目，销售增速远高于百强房企。我们维持23-25年EPS为1.28/1.43/1.63元的盈利预测。可比公司平均23PE为6.3倍(Wind一致预期)，考虑到公司亮眼的拿地和销售表现，我们依然认为公司合理23PE为10.5倍，维持目标价13.44元，维持“买入”评级。风险提示：行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年07月12日点击下载全文：华发股份(600325CH,买入):继续增仓上海，销售增速行业居前结算节奏影响净利，销售继续高增长公司4月28日发布一季报，2023Q1实现营收1674.6亿元(YOY+11.2%)，归母净利8.0亿元(YOY-22.7%)。我们维持2023-2025年EPS分别为2.30/2.64/3.07元的盈利预测，大型房企和供应链企业对应23年Wind一致预期PE均值为10.1/9.5x；考虑多元折价，我们给予公司23年地产业务8.6xPE(折价15%)，供应链业务6.9xPE(折价28%)，予以目标价17.45元(前值：17.39元)，重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2023年04月30日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):结算节奏影响净利，销售继续高增长归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级公司4月28日发布年报和一季报，22年实现营收415.0亿元，同比+9%；归母净利润37.4亿元，同比+24%，略低于我们预期(39.3亿元)。23Q1实现营收100.9亿元，同比+63%；归母净利润5.6亿元，同比+146%。参考结转情况，我们上调营收、下调毛利率，预计23-25年EPS为1.45/1.76/2.04元(23/24前值1.44/1.66元)。可比公司平均23PE(Wind一致预期)为6.8倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理23PE为9.5倍，上调目标价至13.78元(前值13.23元，基于10.5倍22PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年04月28日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):业绩增长潜力充沛，经营表现积极产股票名称(000002CH)最新观点归母净利稳健，维持A股“买入”评级公司4月28日发布一季度报，2023Q1实现营收684.7亿元(YOY+9.3%)，归母净利14.5亿元(YOY+1.2%)。我们维持2023-2025年归母净利为227/243/259亿元的盈利预测，A股(000002CH)参考可比公司2023年PE均值9.54x(Wind)，考虑到公司扩储节奏开始加快，予以2023年10xPE，维持目标价19.04元，H股(2202HK)参考最近一个季度平均折价率40%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以A股折价40%，目标价12.97港币(前值13.80港币)，维持“增持”评级。风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期：2023年04月29日点击下载全文：万科A(2202HK,增持;000002CH,买入):净利稳健，大举补充核心区域储备新城控股归母净利回升，商业稳健增长(601155CH)4月28日公司发布一季报，2023Q1实现营收162.5亿元(YOY-13.0%)，归母净利6.6亿元(YOY+29.3%)。我们维持公司2023-2025年EPS分别为1.83/2.42/2.63元的盈利预测。作为一家财务相对稳健的民企，公司商业持续外拓，双轮驱动路径日益清晰，对再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性，可比公司24年Wind一致预期PE均值为9倍，给予公司24年9倍PE，目标价21.78元(前值22.51元)，维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。报告发布日期：2023年04月30日点击下载全文：新城控股(601155CH,买入):归母净利回升，商业稳健增长金地集团减值影响净利，重启扩储聚焦深耕(600383CH)金地集团发布22年年报和23年一季报，2022年实现营收1202.08亿元(yoy+21.14%)，归母净利61.07亿元(yoy-35.09%)，扣非净利56.96亿元(yoy-33.89%)。2023Q1公司实现营收143.66亿元(yoy+7.52%)，归母净利5.08亿元(yoy-18.89%)。因债券市场波动影响公司扩储节奏，减值准备影响也超我们预期，我们预计公司2023-2025年EPS分别为1.37/1.52/1.66元(前值2023-2024年2.14/2.26元)。可比公司23年Wind一致预期PE均值为7.2倍，给予公司23年7.2倍PE，目标价9.86元(前值12.10元)，维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致融资不畅。报告发布日期：2023年04月29日点击下载全文：金地集团(600383CH,买入):减值影响净利，重启扩储聚焦深耕越秀地产投销逆势领先的优质头部地方国企，首次覆盖给予“买入”评级(123HK)公司是广州市属开发商，深耕广州并进一步向全国拓展。短期来看，公司22年销售金额逆势率先实现同比增长，投资强度维持行业前列，市场逐步复苏，领先的扩张优势构成股价的催化剂。长期来看，公司背靠双国资股东，独特的增储模式及领先的融资优势将促使公司跑赢行业，实现中长期的业绩增长。我们预计公司23-25年EPS为1.33/1.53/1.71元，可比公司平均23PE为6.9倍(Wind一致预期)，考虑到公司积极且持续的投资行为，我们认为合理23PE为10倍，目标价15.16港币，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：疫情扰动风险，单一城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业进一步下行风险。报告发布日期：2023年04月24日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):虎踞羊城向远方，越千亿迎新成长建发国际集团逆势成长的行业黑马，首次覆盖给予“买入”评级(1908HK)建发国际作为建发集团的主要二级开发平台，融资端得到了国资股东全方位支持，在土地市场下行期仍保持高拿地强度，同时拥有出色的产品力和优质的土地储备，有望在逆势中实现优于同行的增长，获取更多市场份额。我们预计2023-25年EPS为2.92/3.83/4.60元，可比公司平均2023PE为7.0(Wind一致预期)，考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划及员工持股平台使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司合理2023PE为8.0倍，目标价25.52港元，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：1)母公司建发房产支持减少带来的风险。2)海西区域销售下行风险。3)行业销售下行风险。4)疫情扰动风险。报告发布日期：2023年06月21日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):振鹭于飞，乘势而上华润置地FY22：核心净利实现增长，全面发展的行业优等生；维持“买入”(1109HK)公司发布22年度业绩：22营收同比-2.4%至2071亿元，核心净利润同比+1.5%至270亿元，逆势实现增长，毛利率同比-0.8pct至26.2%。考虑地产行业下行对公司结转资源的影响，我们下调营收和毛利率的假设，调整2023-2025年EPS预测至4.21/4.67/4.90元(2023-2024E前值：5.18/5.88元)。可比公司2023EPE均值为7.8倍(Wind一致预期)，考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理2023EPE为9.4倍，维持目标价为44.89港币(前值：44.29港币)，维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023年03月31日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):全面均衡发展，商业跨越行业周期中国海外发展22FY业绩有所下滑，开发业务保持领先，未来增长可期；维持“买入”(688HK)公司发布2022年报：营收1803亿，同比下降26%；归母净利润233亿，同比下降42%；毛利率同比下降2.2pct至21.3%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司23-25EPS至2.27/2.59/3.01元(23-24前值为3.64/4.22元)。可比公司平均2023EPE均值为9.2倍(Wind一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2023EPE为10.2倍，对应目标价调整至26.33港币(前值：28.00港币)，维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023年04月02日 点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):市场地位持续提升，增长将为主旋律股票名称龙湖集团最新观点22年业绩依然稳健，经营性业务逆势稳步前进，维持“买入”(960HK)公司公布22年报：1)总营收同比增长12%至2506亿元(投资性物业和物业管理收入同比增长25%至236亿元)；2)综合毛利率21.2%，同比-4.1pct，核心净利润为225.4亿元，同比+0.5%。3)22年每股分红1.13元，分红比例30%。参考开发业务的结转情况，我们调整营收和毛利率，预计23/24/25年EPS为3.85/4.10/4.54元(23/24年前值为4.69/5.18元)。可比公司平均2023年PE为6.7倍(Wind一致预期)，考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理2023年预测PE为7.4倍，目标价32.17港币(前值：40.02港币)，维持“买入”。风险提示：管理层变更带来的经营业务风险；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期；疫情影响业务开展。报告发布日期：2023年03月19日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):业绩依然稳健，经营性业务稳步发展中海物业业绩稳步前行，维持“买入”评级(2669HK)公司3月23日发布年报，22年实现营收126.9亿港币，同比+34%；归母净利润12.7亿港币，同比+29%，基本符合我们预期(13.1亿港币)。考虑到市拓竞争压力，我们略调低营收，预计公司23-25年EPS为0.50/0.64/0.81港币(23/24年前值0.52/0.68港币)。可比公司平均2023PE为22倍(Wind一致预期)，考虑到公司优异的市拓表现和进取的增长目标(“十四五”期间营收和净利润复合增速30%)，我们认为公司合理2023PE为26倍，目标价13.00港币(前值13.60港币，基于34倍2022PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023年03月23日点击下载全文：中海物业(2669HK,买入):业绩符合预期，市拓持续发力保利物业归母净利润略超我们预期，维持“买入”评级(6049HK)公司3月29日发布年报，22年实现营收136.9亿元，同比+27%；归母净利润11.1亿元，同比+32%，略高于我们预期(10.6亿元)。我们维持23/24年EPS为2.52/3.18元的预测，预计25年EPS为3.89元。可比公司平均2023PE为23倍(Wind一致预期)，考虑到公司市拓和社区增值服务的优秀能力，我们认为公司合理2023PE为25倍，目标价71.92港币(前值70.36港币，基于31倍2022PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023年03月30日点击下载全文：保利物业(6049HK,买入):业绩略超预期，盈利能力逆势提升华润万象生活业绩保持中高速增长，维持“买入”评级(1209HK)公司3月28日发布年报，22年实现营收120.2亿元，同比+35%；归母净利润22.1亿元，同比+28%，略超我们预期(21.1亿元)；派息率同比+8pct至45%。我们维持23/24年EPS为1.26/1.61元的预测，新引入25年EPS预测2.02元。可比公司平均2023PE为17倍(Wind一致预期)，考虑到公司具备韧性的业绩表现、商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展，我们认为公司合理2023PE为33倍，目标价47.47港币(前值46.63港币，基于33倍2023PE)，维持“买入”评级。风险提示：经济环境和疫情带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2023年03月28日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):业绩韧性成长，迎接万象更新滨江服务业绩保持高增长，维持“买入”评级(3316HK)公司3月24日发布年报，22年实现营收19.8亿元，同比+42%；归母净利润4.1亿元，同比+28%，基本符合我们预期(4.2亿元)。考虑到公司毛利率有所下滑，我们下调毛利率预测，预计23-25年EPS至1.98/2.58/3.31元(23/24年前值2.07/2.75元)，对于公司实现23年在管面积/营收/利润增长30%的目标充满信心。可比公司平均2023PE为16倍(Wind一致预期)，考虑到公司的密度优势，我们认为公司合理2023PE为17倍，目标价38.38港币(前值31.04港币，基于18倍2022PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企经营风险，市拓规模和盈利能力下行风险，5S增值服务不及预期。报告发布日期：2023年03月27日点击下载全文：滨江服务(3316HK,买入):密度优势再夯实，装修业务露头角招商积余23Q1业绩开门红，维持“买入”评级(001914CH)公司4月21日发布一季报，23Q1实现营收33.1亿元，同比+30%；归母净利润1.8亿元，同比+27%。我们维持23-25年EPS为0.73/0.88/1.05元的盈利预测。可比公司23年平均PE为20倍(Wind一致预期)，考虑到公司轻重资产分离、收并购持续取得进展，非住宅竞争壁垒突出，央企母公司经营稳健，我们认为合理23PE估值水平为26倍，目标价18.98元，维持“买入”评级。风险提示：疫情扰动，关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。报告发布日期：2023年04月21日点击下载全文：招商积余(001914CH,买入):Q1业绩开门红，各业务平稳扩张万物云内外因素共同导致业绩阶段性承压，维持“买入”评级(2602HK)公司3月27日发布年报，22年实现营收301.1亿元，同比+27%；归母净利润15.1亿元，同比-9%，低于我们预期(19.1亿元)。考虑到成本端的压力，我们下调毛利率，预计23-25年EPS为1.75/2.25/2.83元(23/24年前值为2.18/2.99元)。可比公司平均2023PE为21倍(Wind一致预期)，考虑到公司推进蝶城战略中面临的业绩阶段性调整，我们收窄估值溢价，认为公司合理2023PE为26倍，目标价51.87港币(前值56.87港币，基于24倍2023PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和业主增值服务发展不及预期。报告发布日期：2023年03月29日 点击下载全文：万物云(2602HK,买入):循环业务保持成长，蝶城路径清晰产股票名称新大正(002968CH)最新观点业绩同比增速较22Q4改善，维持“买入”评级公司4月27日发布一季报，23Q1实现营收7.3亿元，同比+19%；归母净利润0.5亿元，同比+10%。我们维持23-25年EPS为1.05/1.42/1.91元的盈利预测。可比公司平均23PE为18倍(Wind一致预期)，考虑到公司市拓增速较上市后的快速扩张期有所放缓，我们收窄估值溢价，认为公司合理23PE为23倍，目标价24.15元(前值27.30元，基于26倍2023PE)，维持“买入”评级。风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；盈利能力下行风险；收并购交易存在不确定性。报告发布日期：2023年04月28日点击下载全文：新大正(002968CH,买入):业绩增速改善，市拓稳步前行资料来源：Bloomberg，华泰研究预测险提示行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。产分析师声明本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司(已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”)制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是FINRA的注册会员，其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师/不具有FINRA分析师的注册资华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并需在使用前获取独立的法律意见，以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求，同时注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股(香港)有限公司向符合《证券及期货条例》及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股(香港)有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管，是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股(香港)有限公司联系。产香港-重要监管披露•华泰金融控股(香港)有限公司的雇员