房地产经营中的法律风险

房地产经营中的法律风险风险管理部大雪2009.8.6西安公司1声明：此次讲座中会分析到集团内部的一些案例，目的是说明观点，并不代表对相关单位的工作评价。另外这些信息涉及公司经营机密，请学员不要扩散。2正是由于风险的或然性，使人们麻痺（忽视）或者轻信可以避免（侥幸），这是风险控制最大的敌人。“拍脑袋决策”人人都知道需要预防风险，在利益与风险冲突时能不能放弃利益，才是最关键的。“富贵险中求”对法律风险的判断，需要专业知识，对非法律专业人员来说，重要的不是学习法律知识，而是在头脑中建立起一种警惕性。两个小时不可能教会游泳，但能让人记住水可以淹死人。控制法律风险的两大敌人：麻痹侥幸心理与叶公好龙心态3购著买凭土搂地—负—更从灶根速本脊上城决仓定就项援目土成例败规佩划渴设愧计—漫—悼决押定之项唇目仗定浑位定和飞成督本工咱程累建含设—悄—博决宏定迎产买品造品衔质漂，接维铲系直发吊展骗商页尊填严营聚销健宣溉传—切—腔开佛启困市警场牺的串大密门客星户吵服厕务—锈—答树婆立桥万途科录品眨牌俭，梢赋纱予辞产渗品师人躲性物国业果管遣理—刑—并业稳主理的瞧管罩家昼，扛开迅发劳商壳的停口为碑风楼险常来输源来东自夺政夸府留；鲁来置自杰客梨户趁；循来妈自针合予作誉伙连伴疤；件来子自嚷媒疗体鸡；舅来尿自易自习身并。风散险透防旁范拐的角重乔点宏奔观技上叔警论惕菜政匪策使风可险验，胃微说观叛上伐警骡惕旧客樱户器风顺险饭。从继房惯地悄产环经魔营置环等节胡看情，耀法物律纹风理险妥无辽处希不促在4一脖、径规速划螺设祸计谨—鄙—决缺定大项徒目蠢定债位除和宪成细本坝的误关助键主果要坝警乳惕惨的辞风断险狗：设宜计看不截符纽奉合旨规弯划浇和宵规妻范怖要辜求镰（奶强殃制幼性守规抢范尊等晴于昂法家律蜘）规太划伸变就更辅导何致拢违选约座责惊任权倍属怠争与议荷隐蜂患测（庙规各划陈对顷区峡分医所量有蛇权厅的隆影致响围）后携期君质拔量呀隐似患竿与全成牙本均超啊支钟（禁设丑计赵决及定澡质径量煤和耳成丘本堆）5G击B渔1嫁2违9竞5诸5回-圈9淹1中勾华痒人肯民阻共悠和胶国元国吊家守标宽准钢挎质跨防查火射门技通剧用梅技识术耐条塘件住设宅览建榴筑仓设粥计弦规医范3滑.拌9秃.头4住肺宅的户叉门纤应葬采听用值安奏全连防扎卫绕门肉。条蜓文性说淘明勾：沫本问条屿要镇求棉设脸计晚就驻应闭采监用忌安梢全橡防最卫遍门宪，扇并咐宜尘将泰几世种挠功岁能胡如田保游温避、羽防修盗爷、挂防乘火等、市隔蜡声赠集升于测一牢门赢。6一机、杰规占划点设货计考—炊—决吼定盗项摧目蜘定份位蚂和欲成殿本鬼的语关覆键主傅要骨警提惕联的卵风环险莫：设靠计骄不宰符溪合编规冲划垄和诱规有范天要余求违（剑强继制想性嫁规居范凑等塔于偿法做律势）规粗划辈变伞更析导客致搅违病约许责航任权筑属舟争雅议橡隐暖患弃（虾规席划事对萌区缴分杆所赤有任权水的煌影丢响键）后息期近质柔量别隐软患缠与活成蓬本感超限支饮（嫩设花计急决俗定程质务量绸和眉成矮本筐）7是烦否够给颤客偿户乐增伟加穗了谣价鹅值革？是条否殿降膜低分了冒成遇本编、摊节鹿省替了夸工锋期浪？是朝否钥对芹前舒期员客孔户跌构枕成浙违舟约景？是您否佛符浙合铲法珠规召和端规具范拥的细强瞧制炒性苦要刑求启？尽卡量露减荣少更不东必珍要染的置设裹计纹变逮更8“盒以膝上暗内龟容框以围政摘府恼最把终鹅批租准渐的柏文茎件终为皇准灾”—旺—俊能皂否独免物除赵发眉展浪商课的肠法遗律菊责暖任勇？“句合协不乒合竭法抚”基与晋“配违款不扯违稼约扰”申是食不魂同母的点法伯律屈责柏任欲！违友法尘风松险羽：未领经陕规崖划谢部砍门红批灯准汗、弱设游计包单衫位接同亡意筹的浇变佛更悲均秋属跪违祝反惊法沟律可的刷行拳为点。膜（珍衡搏阳觉大鼻火敏的屋教奸训算）违脸约哄风蓬险壶：变盖更诊如联涉浓及千商甘品叨房拨质舞量俗及灿使百用侄功冶能府，估将莲构乓成锋违棵约席责千任葵。傻“助户恐型宣、眼朝赖向原、朵结菜构茧形酿式应、止空园间墓尺默寸款”9以步上色内店容皆均畜以藏政绸府韵最顷终医批才准蝇的胡文淡件理为加准歧望义后：1叫、伟以墓上暮内刃容稀已葛获扔得欧政滩府滥最植终电批肆准诉？2洋、间以勉上政内中容罪尚仗待完政滤府休最啊终悔批玩准互？1虫0合订同口法派第弊四但十尼一挑条对爷格狂式石条滥款胞的场理反解埋发康生肌争喜议本的鸟，反应纲当诱按是照嗓通恐常绪理铃解雪予挂以社解旅释还。对联格体式狂条炮款豪有质两马种秘以稿上洒解叠释壁的呢，艳应垂当填作葡出误不厉利蹦于灶提井供店格地式跳条扔款私一侨方撞的脸解移释摇。合碧同陆法淋第晚三通十歌九劣条采债用定格片式分条鄙款申订滨立丢合欧同持的习，柱提流供雄格亡式肾条名款锁的乌一守方苏应狱当遵呆循翠公敢平育原喷则确谜定永当蜻事舟人意之血间骂的蔑权精利刷和宗义砍务银，并吵采右取彩合军理宿的女方佩式着提近请绳对尤方储注篮意免柿除省或去者众限饱制螺其到责途任究的盈条驼款控，荣按陆照让对活方昂的尽要净求差，润对毅该瓣条私款剧予原以擦说呼明乒。格咸式否条跑款谅是处当凑事谎人息为吐了谅重蹦复蚁使槐用趁而申预速先森拟珠定神，恋并仔在丈订柿立嗽合社同罢时甲未照与饥对第方斜协炒商心的拆条盖款继。合易同哈法暗第万四缸十熊条格吵式芝条番款欧具梢有警本律法岂第晕五倘十萄二猛条划和饶第恳五拦十斯三译条净规烦定届情查形料的假，哭或淹者提兰供剪格横式秋条斯款细一法方渣免扣除蠢其目责复任原、处加炉重席对缠方亩责盏任载、拆排甜除变对党方孕主泡要如权济利匹的蛾，面该声条苏款鸭无芝效。格球式握条状款辟难乐以眨免飘责1址1最骆高合人艇民延法职院关栽于层适茧用聪中冒华吐人齐民胞共押和烈国赛合势同裂法崭若芽干件问腔题愚的召解齐释圣(济二柱)第日六寒条缠提攻供药格昌式能条数款亿的块一谋方汁对喷格叫式海条词款益中抄免锻除敞或枯者互限腾制赏其晃责折任晕的晋内眼容杨，穗在渗合全同笋订较立猎时采昼用喂足匪以运引侮起武对外方喂注堡意励的誉文萍字烈、葵符溉号叔、糊字帅体秩等盐特您别永标藏识外，馋并称按态照希对深方血的视要庆求杜对皆该育格武式月条比款每予葵以句说餐明的踩，顺人热民烛法例院税应役当酷认绪定蕉符阻合厅合喜同隆法糕第瓦三兰十防九离条益所世称渗“晌采泪取仍合兆理搭的厉方资式洪”肃。提君供枝格飘式忍条税款渗一俯方玻对呈已傅尽析合瓶理脚提护示势及良说伯明胜义坟务墨承触担像举抓证存责盈任堵。采惩取惜合而理须的兼方话式菌提母请晓对血方兄注捏意1孤2采浩用冻足稼以罗引遇起怕对贸方帮注湾意姓的祖文铸字碧、想符初号吧、做字林体旷等放特际别仿标至识1混3一餐、凝规抚划脖设丘计浙—薯—决槽定施项啦目吩定哑位皮和拐成飘本郑的泽关舒键主望要培警木惕垦的适风犁险拥：设碧计脑不赤符摧合宿规员划虫和迫规霉范扁要赶求逐（职强办制幅性获规谷范质等想于范法毙律饥）规宅划驻变异更眨导钥致早违剩约嚼责室任权礼属统争缴议估隐凑患公（冒规款划漏对算区悉分环所冰有凉权同的锋影球响菊）后野期阔质笨量锡隐统患负与甘成锄本卸超宇支献（垫设轧计农决贼定塞质旷量敞和铜成企本却）1婆4最窗高爸人竭民将法捎院并区夜分听所梨有延权致解瘦释规切划上轿专义属炼于满特先定退房仍屋愚，戏且侵建始设双单惩位快销乖售乏时但已某经挤根卧据成规械划士列趋入失该拐特苦定鲜房委屋侧买醋卖允合嘉同殖中闯的洒露肝台劫等枪，帝应论当负认信定淘为疯物广权栋法拣第朗六额章位所耍称缘瑞专浊有捏部源分亡的婶组筐成湖部坑分辽。叙（馋第退二刮条回）建秤设热单绩位魔按陵照洞配用置还比绝例踢将迈车翼位乐、秤车贪库狮，蜡以贿出渠售妖、现附纷赠米或辆者治出迷租洞等河方炎式煤处道分蝇给蛾业插主观的吼，怠应免当增认旧定烂其尊行康为班符榨合讯物动权然法详第膀七判十库四备条镜第掉一际款变有允关索“吗应亏当据首湿先请满共足贡业召主垃的泼需而要橡”涂的烫规谁定斯。前棚款绒所塞称么配养置害比款例在是妥指规枕划确编定哗的纱建引筑养区认划肤内掘规劈燕划拨用众于理停帮放争汽鞋车贴的不车驾位漆、期车邪库趁与黎房更屋先套库数找的匪比堡例宏。仔（餐第者五冒条想）建黎筑巡寿区升划决内民在规花划用奴于楚停充放饶汽抵车自的擦车蜂位焰之批外初，驳占嫩用币业销主症共绩有紧道沃路北或轧者团其剃他擦场辩地浙增搂设畜的肾车舍位流，悉应秒当协认用定壮为霸物桌权绪法逼第达七泪十戴四载条鼻第群三灾款血所询称杀的掉车倒位坝。如（随第摩六枝条阵）除姜法挑律御、雄行渣政市法渔规立规同定确的脂共撞有检部鞠分锡外底，垮建涨筑交区秃划量内内的弃以者下临部朗分贼，董也倦应继当洲认斯定种为阿物珠权贝法店第壤六梦章该所牛称笔的共北有督部腾分：（两一船）傍建月筑号物捕的州基呼础疗、鞋承帜重倾结盯构牵、浅外浪墙苏、旺屋妻顶镜等尼基趋本持结湿构岂部今分系，膀通集道占、伞楼申梯堪、鹊大塔堂亚等彼公充共靠通胆行探部派分剂，逝消统防茫、意公羊共畜照谁明着等票附啄属钱设狂施皆、泛设擦备塑，避盲难城层锯、越设点备航层摆或桂者产设可备鞭间等战结啊构披部咳分佳；嫌（假第失三舞条胆）1油5一摄、哥规健划许设撇计闻—瓣—决弦定嘴项讨目杰定篇位办和艇成痰本粱的阻关还键主扣要溜警镇惕呀的眼风益险尽：设脏计妨不料符芳合译规勤划古和括规非范凭要党求钱（庭强筝制配性雀规覆范嫩等以于洞法婶律毒）规肥划席变回更腰导醉致份违导约导责度任权弃属陶争痰议架隐础患姿（船规名划棋对晃区连分概所锁有锈权济的办影望响势）后率期魔质筝量风隐招患包与铅成症本洋超嗓支衡（药设卵计姨决刻定晨质扁量宫和涝成轰本矩）1替6是鼻否倘按乘图调施顶工浑？建解筑称装贯修段材相料艇是得否削合帽格罚？工盆程斯质丽量霉（箭包角括找室尖内退空沸气皇质数量皂）显是喷否傻达如标度？新途技该术草新沸材浪料而能源否饭经雨得爽起隐时孤间筐的筑检抹验类？质扰量纯争扎议劈燕能脉否呈妥灯善勤处银理百？二美、漫工女程叼建核设躁—撞—决副定鼠产克品剃品延质凉，区维朋系跑发马展当商自的唤尊僻严常辞见帖风怎险诉：1田7天驼津刊花抽园忽新羞城跳某斗栋婆外诞檐琴之悠一1脸8大境连痒城句市葬花行园虹一岭期1骄9大猾连冠城堤市忘花润园雄一灯期2包0大辱连裤城匙市拉花届园株一歼期2裤12呢2祸收起胸预谊验牢房问妈题颂早购存宋在客玻服舞似敌驼材鸟争患议峰在餐继游续四朗问牵万近科愉：监所理述在及哪弟里社？如瞧何漠通店过屈竣勺工探验泥收园？因烦收财购还导恋致户管通理灰失度效雁？万夹科沾的慢精鉴装携修遍之眼路喘输诵在哲起蹦跑丧线烤上伍？万从科立在芦杭孕州帽遭冷遇陪滑另铁迹卢缸！2职3三络、慨营扶销爆—方—开炸启禁市捎场挣的烈大生门常签见腾风驻险坦：广狂告辉风盒险情：违见反志法脂律歌规贞定病；烘包赚含仿不伐能绝兑厌现崭的血允私诺征；命数悬据纤不学严素谨勒；气过站分捏夸车张策；厕侵装权照（裳商灶标万、斜著朗作甩、垮肖补像呈）合焦同困风烫险枕：不逆当释承闸诺辞；香无塔效选的扔格丙式窃条跑款责；蕉笔哥误口裂头怪介屠绍丈项轿目研的胖风林险风：夸棵张街、翠隐尝瞒赠、纵许筛诺2光4广仍告死宣循传全是融否关构递成燥“测销木售豆承杀诺陆”京?商筑品屈房补的或销亿售午广毙告返和蜜宣最传部资嫌料败为日要取约垃邀鉴请淡，叨但搁是疮出懂卖旧人计就瓣商某品差房叼开徒发股规着划奋范窃围压内卸的慰房迟屋浸及驾相勉关谋设绳施难所朵作挎的歌说国明衬和插允常诺馆具公体毙确榜定疯，谢并转对旱商奇品绘房急买贸卖凉合盈同尺的尾订钓立更以袄及忠房木屋折价拐格热的马确祸定评有群重笋大帅影丛响训的环，酸应浮当菠视梁为舱要敌约旅。徒该予说武明碎和壤允呆诺执即考使孕未此载姥入巩商鉴品怕房理买亭卖脖合王同满，绵亦孩应赴当徒视谷为点合泪同好内停容滔，凯当眉事盖人臭违滔反廊的僻，滚应茫当荷承期担桨违多约悲责贵任差。—蜘—磁最至高地法冷院黑商糕品倚房是买旱卖菊纠妈纷杠案喘件仔司坏法判解条释予第拐三虎条要余避马免旋广颗告喂被集视叹为苏合羞同错内财容晃，级一喜要蹲避芦免缝“强具猫体变确擦定玻”叫；顶二死要陶有具免狼责与声测明脑。2振5不排应辱遗应忘视的漫惨稠痛营教术训洲：室“交万漫科中金求色肆家砌园继事肝件雅”位盒于狗繁示华翻地奇带话的敞金嫁色炊家刘园它一另期鞋近纳4荡0咳0岛户奔业共主绸阳环台衬或黄窗释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