（通用）物权法试题库及参考答案（通用版）

（通用）物权法试题库及答案（通用版）一、单选题（在每小题列出的四个选项中，只有一个最符合题目要求的选项）1、根据《物权法》的规定，特殊林木的林地承包期，经国务院（）行政主管部门批准可以延长。A、农业B、林业C、环境D、国土答案：B2、根据《物权法》的规定，草地的承包期为（）年。A、30-50B、30C、50D、30-70答案：A3、不动产登记费按何标准收取（A）。A、按件B、不动产的面积C、不动产的体积D、不动产的价款4、甲企业有一价值800万元的办公大楼，甲以该大楼抵押，向乙银行贷款500万元。后来甲因生产经营需要，再次以该大楼作抵押，向丙银行贷款200万元，两个抵押权均经过登记。那么，对此的下列表述中正确的是：（C）。A、第二个抵押权无效，因为物权具有排他性B、两个抵押权都有效，乙银行和丙银行对于抵押物有同等的优先受偿权C、两个抵押权均有效，但乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权D、如两个抵押权设立后，该大楼的价值跌到500万元，则第二个抵押权无效5、为了耕种自己的土地而必须经过他人土地的，可在他人土地上成立通行权，该通行权在物权的权利体系中属于（A）。A、相邻关系B、地役权C、用益物权D、土地承包经营权6、夫妻二人因感情不和准备离婚，男方欲私卖写有自己名字的住房，女方发现后到登记机构提出异议登记。女方需要在多少日内提起诉讼，否则异议登记失败？（A）A、15日B、30日Ｃ、６０日Ｄ、１８０日二、多项选择题（每小题2分，多答、不答、答错均不给分，共计20分）1、下列财产专属国家所有的是（AD）。A、矿藏、水流、海域B、土地C、森林、草原D、无线电频谱2、下列财产属于业主共有的是（ABD）。A、建筑物及其附属设施的维修基金B、建筑区划内的道路C、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位D、建筑区划内的绿地3、下列对建设用地使用权最长期限的说法正确的是（ABCD）。A、居住用地70年B、工业用地50年C、教育、科技、文化、卫生用地50年D、商业旅游娱乐用地40年4、依照我国《物权法》的规定，下列那种财产可以抵押（ABCD）。A、正在建造的建筑物B、半成品C、建设用地使用权D、以拍卖方式取得的土地承包经营权5、以下列财产作抵押，抵押权自登记时设立的是（CD）。A、航空器B、船舶C、建设用地使用权D、建筑物6、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（ABD）A、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；B、抵押权已登记的先于未登记的受偿；C、抵押权未登记的，按照债权成立的先后次序清偿D、抵押权未登记的，按照债权比例清偿7、决定下列事项，哪些应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意：（CD）Ａ、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；Ｂ、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；Ｃ、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；Ｄ、改建、重建建筑物及其附属设施；８、有下列情形之一的，担保物权消灭：（ABCD）Ａ、主债权消灭；Ｂ、担保物权实现；Ｃ、债权人放弃担保物权；Ｄ、法律规定担保物权消灭的其他情形。９、担保物权的担保范围包括：（ABCD）Ａ、主债权及其利息Ｂ、违约金、Ｃ、损害赔偿金Ｄ、保管担保财产和实现担保物权的费用。10、下列说法正确的是：（ABC）Ａ、地役权不得单独转让Ｂ、地役权不得单独抵押Ｃ、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。Ｄ、以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自工商行政管理机构办理出质登记时设立；三、判断题（每小题1分，共计8分,对的打√，错的打×）1、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产权属证书确有错误外，以不动产权属证书为准。（╳）2、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。（√）3、抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。（√）4、为债务人质押担保的第三人，在质权人实现质权后，无权向债务人追偿。（╳）5、当事人可以在合同中约定不得留置的物。（√）6、因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。（√）7、当事人可以约定相邻权的内容。（╳）8、占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。（╳）四、填空题（每空1分，共计10分）1、物权法所称物，包括__________和__________。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。2、物权法自2007年_____月_____起施行。3、以__________出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。4、债权人流质的动产，应当与债权属于__________法律关系，但企业之间留置的除外。5、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、______________、公平合理的原则，正确处理相邻关系。6、物权的取得，包括原始取得与______________。7、动产物权的设立和转让，应当依照法律规定______________。8、遗失物自发布招领公告之日起______________内无人认领的，归国家所有。答案：1、不动产、动产2、10月1日3、应收账款4、同一5、团结互助6、继受取得7、交付8、六个月五、名词解释题（每小题3分，共计15分）1、他物权他物权，是指根据法律规定和当事人的约定，由非所有人在所有人的财产上享有的占有、使用和收益以及在特殊情况下依法享有的一定的处分权。2、建筑物区分所有权建筑物区分所有权，使指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。3、最高额抵押权最高额抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。4、建设用地使用权建设用地使用权，是指自然人、法人或其他组织依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。5、留置权留置权，是指债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。六、简答题（每小题7分，共计21分）1、善意取得制度的含义与构成要件善意取得，又称即时取得，指无权处分人将不动产或者动产转让给受让人，如果受让人取得该财产时系出于善意，则受让人取得该不动产或者动产的所有权。原财产所有人不得要求受让人返还。（3分）其构成要件如下：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（1分）（2）以合理的价格转让；（1分）（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。（2分）受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。2\抵押权的设立方式设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。（2分）以生产设备、原材料、半成品、产品；船舶、航空器；交通运输工具抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；（2分）未经登记，不得对抗善意第三人。（1分）以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物抵押的，抵押权自登记时设立。（2分）3、论物权法的体系物权法的体系是指物权法依据一定的逻辑结构所构成的规范体系。（1分）其由如下几部分构成：（1）总则，主要是物权法的基本原则和物权的设立、变更、转让和消灭；（1分）（2）所有权，主要包括国家所有权、集体所有权和私人所有权，相邻关系和共有制度；（1分）（3）用益物权，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；（2分）（4）担保物权，包括抵押权、质权和留置权。（1分）（5）占有。（1分）七、案例题（每小题10分，共计20分）案例（一）、清泉房地产开发公司于2007年11月，以１００万元的价格购买了一块位于海边的１００亩土地的使用权，以便在该地上建一栋豪华酒店。该地旁边有一家东海公司经营的商店，占地１０亩。清泉公司在购的该土地以后，便与东海公司协商，并于2007年12月初订立一份书面合同，合同约定：东海公司２０年内不得拆除该商店以兴建高层建筑，从而阻碍清泉公司的旅客在酒店内眺望大海。为此，清泉公司每年向东海公司支付１０万元，以作补偿。后双方在房地产管理部门办理了登记手续。2008年３月，清泉公司将自己的土地使用权出卖给迟家房地产开发公司，并向迟家公司说明了与东海公司的合同内容。2008年12月，东海公司欲拆掉房屋并兴建一层五层楼的旅馆。迟家公司得知这一情况后，立即找东海公司交涉，请求东海公司停止兴建旅馆，东海公司以没有与迟家公司订立合同为由拒绝了迟家公司的请求。迟家公司于是向法院提起诉讼，请求法院责令东海公司停止兴建旅馆。问题：（1）清泉房地产开发公司与东海公司的合同属于什么性质，为什么？（5分）（2）迟家公司的请求能否得到支持？为什么？（5分）答：1、属于地役权合同。(2分)清泉公司通过与东海公司订立合同所取得的权利应为地役权。一方面，清泉公司是为自己利用土地的便利而限制了东海公司对其土地的利用，符合设定地役权的前提条件；(2分)另一方面，双方就所设定的权利签订了书面合同，符合地役权取得的形式要件。(1分)、能够得到支持。(1分)物权法规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。地役权具有从属性，不得与需役地土地使用权分离而单独转让，只能与需役地的土地使用权一同让与。物权法第一百六十四条规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。(2分)由于清泉公司通过与东海公司未在合同中未作特别约定，故在清泉公司将其土地使用权出卖给迟家公司以后，设定于该土地上的地役权也应随之转移给迟家公司。因此，迟家公司有权依地役权的内容，要求东海公司停止兴建旅馆。(2分)案例（二）、2007年11月某村村民赵某的一头母牛在一次放牛归来的路上走失，该牛被邻县的农民王某拾得并带回家中。王某在拾得母牛之后，过了一段时间见无人寻找，就将该牛以合理的价格卖给了本村的村民郑某，郑某在购牛时并不知道王某所卖之牛系拾来的。半年之后，郑某所买之牛经配种产下一头牛犊。赵某在母牛走失以后一直没有停止寻找，2008年7月的一次偶然机会，赵某发现其所丢之母牛在郑某处，遂要求郑某返还母牛及牛犊，郑某以自己是从王某手中以合理的价格买来为由，拒绝返还给赵某，双方就母牛及牛犊的所有权产生争议。问题：（1）结合物权法，分析郑某能否取得母牛的所有权？（5分）（2）结合物权法，分析郑某能否取得牛犊的所有权？（5分）答案：1、在本案中，母牛属于遗失物，（1分）物权法第一百零七条规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，（2分）但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。（1分）因此郑某不能依善意而取得母牛的所有权。（1分）2、物权法第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。（2分）郑某为善意占有人，（1分）其依据物权法规定，无法取得孳息牛犊的所有权，但其可以要求赵某支付必要的饲养及育种费用。（2分）B卷一、多项选择题（每小题2分，多答、不答、答错均不给分，共计20分）1、不动产登记机构不得有下列行为（ABC）。A、要求对不动产进行评估B、以年检等名义进行重复登记C、超出登记职责范围的其他行为D、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料2、征收集体所有的土地，应当依法足额支付（ABCD）。A、土地补偿费B、安置补助费C、地上附着物的补偿费D、青苗补偿费3、下列说法正确的是（ABC）。A、耕地的承包期为三十年B、草地的承包期为三十年至五十年C、林地的承包期为三十年至七十年D、土地承包经营权自土地承包经营权合同登记时设立4、依照我国《物权法》的规定，下列那种财产可以抵押（ABCD）。A、正在建造的建筑物B、半成品C、原材料D、产品5、建设用地使用权人有权将建设用地使用权（ACD），但法律另有规定的除外。A、转让B、质押C、赠与D、互换6、农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（ABCD）A、土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包B、个别土地承包经营权人之间承包地的调整C、土地补偿费等费用的使用、分配办法D、集体出资的企业的所有权变动等事项7、决定下列事项，哪些应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：（ABD）Ａ、选举业主委员会或者更换业主委员会成员Ｂ、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人Ｃ、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金Ｄ、制定和修改业主大会议事规则；８、有下列情形之一的，最高额抵押中抵押权人的债权确定：（BCD）Ａ、没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满一年后请求确定债权；Ｂ、新的债权不可能发生；Ｃ、抵押财产被查封、扣押；Ｄ、债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；９、下列财产专属于国家所有的是（BC）Ａ、滩涂Ｂ、矿藏Ｃ、水流Ｄ、森林10、下列说法错误的是：（AC）Ａ、地役权可以单独转让Ｂ、地役权不得单独抵押Ｃ、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物属于抵押财产Ｄ、留置权人有权收取留置财产的孳息二、判断题（每小题1分，对的打√，错的打×，共计11分）1、以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。（√）2、抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。（√）3、以票据、债券、存款单出质的，质权人再转让或质押的有效。（╳）4、债权人行使留置权与其承担的义务或者合同的特殊约定相抵触的，人民法院可以支持。（╳）5、因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。（√）6、典权是我国所特有的物权类型。（）7、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。（√）8、 抵押权可以与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。（╳）9、 物权法自2007年10月1日起施行。（√）10、抵押人所担保的债权不可以超出其抵押物的价值。（√）11、同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。（√）三、名词解释题（每小题3分，共计15分）1、预告登记，是为确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机关申请办理的预先登记。2、流质契约，又称绝押契约，指当事人双方在设定抵押或质押时，在担保合同中规定，债务履行期限届满而担保权人尚未受清偿时，担保物的所有权转移为债权人所有。3、自物权，即所有权、完全物权，指所有人依法享有的对其财产进行占有、使用、收益和处分的权利。4、建筑物区分所有权，是包括建筑物区分所有人对专有部分的所有权、共有权、共同管理权相结合的一种“复合物权”。5、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。四、简答题（每小题8分，共计32分）1、权利质权的标的：（1）汇票、支票、本票；（1分）（2）债券、存款单；（1分）（3）仓单、提单；（1分）（4）可以转让的基金份额、股权；（1分）（5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（1分）（6）应收账款；（1分）（7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。（2分）2、相邻关系与地役权的区别：（1）相邻关系是由法律直接规定的；而地役权是基于合同关系而产生的。（2分）（2）相邻关系不是一种独立的物权类型，而地役权是物权的一种。（3）相邻关系对不动产所有权的限制与扩张程度较小；而地役权则较大。（1分）（4）地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，而相邻关系中，当事人行使法律规定的权利时只要不给邻人造成损失，则通常是无偿的。（1分）（5）相邻关系的成立及对抗第三人，不需要登记便当然发生，而地役权若要对抗善意第三人，则以登记为要件。《物权法》第一百五十八条：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”（2分）3、留置权的概念、特征：留置权，是指债权人合法占有债务人的动产时，债务人不履行到期债务的，债权人依法享有的留置该财产，以该财产折价或者拍卖、变卖所获得的价款优先受偿的权利。（2分）特征：（1）法定担保物权。（2分）（2）留置权以债权人合法占有债务人的动产为前提条件。（1分）（3）留置权的实现必须要通过两次行为才能完成。（1分）（4）留置权具有从属性、不可分性和物上代位性。（2分）4、论物权法的体系物权法的体系是指物权法依据一定的逻辑结构所构成的规范体系。（2分）其由如下几部分构成：（1）总则，主要是物权法的基本原则和物权的设立、变更、转让和消灭；（1分）（2）所有权，主要包括国家所有权、集体所有权和私人所有权，相邻关系和共有制度；（1分）（3）用益物权，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；（2分）（4）担保物权，包括抵押权、质权和留置权。（1分）（5）占有。（1分）五、论述题（每小题12分，共计12分）物权公示的方法和物权公示的效力物权的公示方法必须要由法律明确规定，而不能由当事人随意创设。（1分）物权的公示方法因不动产物权或动产物权的不同而有所区别。不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，（2分）动产物权以占有的移转即交付作为其公示方法。（2分）此外，对动产、不动产之外的其他权利，物权法也规定了相应的公示方法。（1分）物权的公示效力包括两个方面，一是产生了物权设立和变更的效力，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2分）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。（2分）二是产生了公信力，即对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有理由相信其为真实的权利状态，并于权利人进行了交易，对此种信赖法律就应当保护。（2分）六、案例题（每小题10分，共计10分）2007年2月25日，工商银行大屯支行与朝阳房地产开发公司签订了最高额抵押担保合同，朝阳公司以其新建的一幢楼房（价值2000万元）为朝阳公司从大屯支行借款的抵押担保。双方约定自2007年2月26日至2008年2月26日，在此期间所发生的借款以该楼房做抵押。由于该楼房估价为2000万元，因此双方约定担保借款的最高限额为2000万元。双方签订合同以后，在登记部门办理了抵押登记手续。后来在约定的期间内，朝阳公司共分三次向大屯支行借款1500万元。至2008年3月27日，大屯支行与某资产管理公司签订了债权转让协议，将上述借款合同债权与担保权利转让给该公司，并向朝阳公司发出债权转让通知。但朝阳公司拒绝在担保权利转让通知上签字，并称最高额抵押权已经消灭。资产管理公司于是向法院起诉，要求朝阳公司承担相应的抵押担保责任。问题：１、什么是最高额抵押合同，其有哪些特点？（4分）答案：1、最高额抵押合同，是指抵押人与抵押权人协议，在最高额债权限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。（2分）其特点有：是为一定期间内将要连续发生的债权提供担保；（1分）存在最高额债权限度（1分）。问题2：大屯支行的债权让与和担保权利让与的行为是否有效？为什么？（6分）答：有效。（2分）最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十三条规定，最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。（2分）本案中，大屯支行与资产管理公司签订债权转让协议时，主债权已到期且已确定。故根据上述规定，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权，那么，作为抵押权人的大屯支行当然就有权将其抵押权与主债权一同转让给资产管理公司。（2分）1、张某所有的奶牛病了，张某带奶牛到兽医李某处医牛，医疗费200元，张某觉得太贵，不愿意支付，李某遂将奶牛扣下，告诉张某如果10天内不交200元钱，就把奶牛卖了抵债，张某不同意，但是没有办法，只好先回家了。下列说法正确的是：(C)A.李某有权直接变卖奶牛抵偿自己的医疗费B.如张某未在10日内支付医疗费，则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费C.张某应在李某给予的2个月以上的期间支付医疗费，否则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗D.张某应在2个月以内的期间支付医疗费，否则李某可以变卖奶牛抵偿自己的医疗费2、甲公司向乙银行借款，以自己所有的办公楼作为抵押物，并办理了抵押权登记，乙银行对甲公司享有的抵押权的性质包括：(BD)A.请求权B.绝对权C.无期物权D.从物权3、某村民委员会与该村村民张某签订的土地承包合同中约定，张某对该村集体所有的一块10亩耕地享有土地承包经营权，张某有权在该土地上开办生产鸡饲料的饲料厂。下列说法错误的是:(CD)A.张某在承包的土地上开办饲料厂的约定不符合法律规定B.张某不能取得该幅耕地的土地承包经营权C.该土地承包合同有效D.该土地承包合同产生物权法的效力4、下列哪些事项需要村民会议三分之二以上的成员同意?(AB)A.村民王某承包的土地由于水灾不能继续耕种，张某全家迁入县城，要求村委会收回自己承包的土地，将张某的土地调整给王某承包B.将村里的两块荒地承包给某公司，由该公司开挖鱼塘养鱼C.该村的一块土地被省政府征收用作修建高速公路，对土地补偿费的使用和分配办法D.将村办企业转让给村民刘某5、红旗村村民王某与村委会签订了书面形式的土地承包经营合同，承包经营一幅10亩的耕地，但未进行登记，如果王某死亡，王某的继承人是否有权继承王某的土地承包经营权?(BD)A.可以继承B.不能继承C.只有通过家庭承包取得的土地承包经营权，王某死亡时，才能继承D.王某生前所有的林地可以继承6、甲公司系一房地产开发企业，甲公司与临海市土地局签订土地使用权出让合同，约定甲公司以出让方式取得该市郊区的一幅土地用于修建住宅楼。如甲公司将土地使用权转让给乙公司，乙公司决定将该土地用于修建高尔夫球场，乙公司需要采取哪些措施才可以改变该土地用途?(ABCD)A.必须取得临海市土地局的同意B.必须取得该市规划行政主管部门的同意C.必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同D.必须相应调整土地使用权出让7、甲公司在离海不远的地方建了一座酒店，在酒店上端的旋转餐厅就餐可以很好的欣赏海景。乙公司取得了酒店与大海之间的土地的建设用地使用权，甲公司担心乙公司修建高层建筑，会妨害在旋转餐厅的客人的视野，遂与乙公司约定，乙公司10年内不修建20米以上的建筑，甲公司每年向乙公司支付20万元，双方签订了书面形式的合同，但未进行登记。如果乙公司将该土地的建设用地使用权转让给丙公司，下列说法正确的是：(AB)A.甲公司的地役权没有登记，不具有对抗效力B.丙公司是善意第三人，因此甲公司就无权要求丙公司履行地役权合同的义务C.甲公司的地役权对丙公司有效D.甲公司有权要求丙公司按照乙公司合同约定履行义务8、甲公司向乙银行贷款，丙公司作为甲公司的连带责任保证人，同时甲公司将自己所有的办公楼作为抵押，丁公司也以自己所有的厂房作为抵押担保乙银行对甲公司的债权。甲公司、丙公司和丁公司未与乙银行约定甲公司、丙公司和丁公司之间的担保顺序和比例。甲公司到期无力还本付息。乙银行应如何实现自己的债权?(ABCD)A.乙银行应当先就甲公司提供的办公楼行使抵押权B.仍有未实现的债权的，乙银行可以就丁公司提供的厂房行使抵押权C.可以要求丙公司承担保证责任D.同时就丁公司的厂房行使抵押权和要求丙公司承担保证责任来实现自己的债权9、甲公司向乙银行借款，以自己所有的办公楼抵押，甲公司是否有权将办公楼卖给丙公司，下列说法错误的是：(CD)A.如果乙银行同意，甲公司可以将办公楼卖给丙公司B.如果丙公司代甲公司清偿债务消灭乙银行的抵押权，甲公司不经乙银行同意也可以将办公楼卖给丙公司C.甲公司无权将办公楼卖给丙公司D.甲公司可不经乙银行同意，将办公楼卖给丙公司10、王某向张某借款，以自己所有的一台笔记本电脑作为质押。张某又将该电脑出质给李某，李某以为电脑归张某所有，后张某到期不能履行债务，下列说法正确的是：(BC)A.张某到期不能履行债务，李某无权行使质权B.李某是善意第三人，取得质权C.王某的损失由张某承担D.王某可以向李某请求返还电脑11、某日某地暴雨倾盆，山洪暴发，张某在村边的河里发现了一头顺流而下的绵羊，张某将绵羊打捞起来，带回家中据为己有。几天后，李某找到张某，告诉绵羊是自己帮王某看管的，要求张某归还绵羊。下列说法正确的是：(AC)A.张某应向李某返还绵羊B.张某应向李某返还绵羊不必返还羊毛C.张某无权要求李某支付喂养绵羊的费用D.张某有权要求李某支付喂养绵羊的费用12、张某的手机丢失，被王某捡到卖给了陈某，下列说法正确的是：(BCD)A.陈某基于善意取得制度对手机享有所有权，张某无权索要B.张某有权自知道或者应当知道受让人陈某之日起2年内要求陈某返还手机C.如果陈某从信托商店购得该手机，其有权要求张某支付自己购买手机时所支付的费用D.张某有权向王某要求损害赔偿13、下列行为不符合法律规定的有：(AC)A.某房地产开发公司将已销售完毕的某小区绿地改为免费停车场，提供给本公司在附近新开发的小区的业主使用B.某小区北临一家综合的集贸市场，小区南面的居民习惯穿越小区到集贸市场购物，小区业主一致认为周围居民穿越小区的行为，既干扰了小区业主的正常生活，也造成安全隐患，遂集体决定禁止周围居民穿越小区，导致周围很多居民必须绕行较多路程才能到达集贸市场C.某小区的物业服务公司将小区的门房出租给某户小区居民用于经营早点销售，将租金用于物业服务公司的人员开支D.某房地产开发公司在销售某小区单元房时明示，住户凡需要占有小区内的停车位的，每月必须交付停车费14、村民张某和王某是邻居，房屋屋顶相连，但两家交恶多年。张某翻修自己的房屋，必须要在王某的房屋屋顶上经过，王某提出张某要么不能经过自己的房屋，要么向自己支付500元钱，张某表示绝对不会毁坏王某的屋顶，但是王某坚持张某如要经过自己的房屋，不管是否损坏房屋，都要支付500元钱。下列说法正确的是：(ABC)A.王某应当提供必要的便利，不能拒绝张某经过B.只有张某利用王某的不动产给王某造成损害的，王某才能要求张某赔偿C.王某无权要求张某支付利用自己不动产的报酬D.王某的主张合法15、村民甲、乙、丙三人共同出资购买了一头耕牛，用于耕种三家的农田，甲出资400元，乙和丙各出资300元。三人在购买耕牛时约定除非牛死了可以分牛肉，牛活着就不能要求分割牛，但是没有明确约定是按份共有还是共同共有，甲主张是按份共有，乙和丙主张是共同共有，但是都提不出充分的证据证明。(1)三人对耕牛的共有是按份共有还是共同共有?如果是按份共有，份额如何计算?[答案及解析](1)《物权法》第103条规定：“共有人对共有物没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”三人不具有家庭关系等共同关系，因此三人的共有是按份共有。《物权法》第104条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。三人没有约定份额，因此应当按照出资份额确定应有份额，所以甲、乙、丙三人的份额是4：3：3。(2)耕牛生病，甲牵牛去兽医站治病，花去100元，该花费三人如何分担?(2)《物权法》第98条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。耕牛生病的费用系管理费用，三人对管理费用的负担没有约定，因此应按照份额负担，所以甲应负担40元，乙丙各负担30元。(3)耕牛踩坏了村民丁的庄稼，造成500元的损失，丁是否有权要求甲全部赔偿?(3)《物权法》第102条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。耕牛踩坏了丁的庄稼造成丁500元的损失，甲、乙、丙三人对丁应承担连带债务，所以丁有权要求甲全部赔偿。当然，甲全部赔偿后，有权向乙、丙按照他们之间的份额追偿。(4)如果甲全家迁入县城，不再耕种农田，甲是否有权要求分割牛?如果甲有权要求分割，可以采用什么方式分割?(4)《物权法》第99条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。甲与乙、丙共有耕牛主要是耕种农田，甲全部迁入县城，不再耕种农田，可以认定甲有重大理由需要分割，所以虽然三人约定不得分割，甲仍有权请求分割耕牛。《物权法》第100条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。因此甲与乙、丙协商分割方式，达不成协议的，可以对折价或者拍卖、变卖耕牛所得价款予以分割。16、王某向李某借款50万元，以自己所有的房屋作为抵押，李某与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记。王某受张某欺诈，将房屋低价卖给张某，并办理了房屋过户手续。张某很快将房屋又卖给了陈某，办理了房屋过户手续。王某向法院申请撤销与张某之间的买卖合同，要求陈某归还房屋。(1)李某是否享有抵押权?(1)根据《物权法》第187条规定，以房屋抵押的，应当办理抵押权登记，抵押权自登记时设立。李某虽然与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记，所以李某不享有抵押权。(2)李某是否有权根据抵押合同要求王某承担违约责任?(2)根据《物权法》第15条规定，当事人之间有关设立不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。李某虽然与王某未办理房屋抵押权登记，但是不影响抵押合同的效力，因此李某与王某之间的抵押合同有效，李某有权根据抵押合同要求王某承担违约责任。(3)王某是否有权要求陈某归还房屋?(3)《物权法》第15条确立了物权变动与其原因行为的分离原则，即物权变动的效力与其原因行为的效力相分离。王某受张某欺诈，根据《合同法》的规定有权向人民法院申请撤销房屋买卖合同，但是王某与张某已经办理了房屋过户手续，陈某信赖登记公示状况与张某进行交易，并且办理了房屋过户手续，根据分离原则，王某与张某之间的房屋买卖合同与房屋所有权变动的效力相分离，王某无权以原因行为的效力瑕疵主张物权变动无效，因此王某无权要求陈某归还房屋。17、甲公司购买了一辆轿车作为办公车辆，给公司经理张某使用，并将轿车登记在张某名下，张某擅自将轿车卖给王某，甲公司知道后，向法院提起诉讼，要求王某返还该车。问：甲公司的主张能否得到法院的支持?甲公司应如何维护自己的权利?[答案及解析]根据《物权法》的规定，机动车辆的登记具有对抗效力，即登记具有公示和公信效力，轿车虽实际为甲公司所有，但是登记在张某名下，该登记具有推定张某是轿车的所有人的效力，甲公司在确认所有权归自己之前，无权根据所有权行使返还原物请求权。另一方面，既然推定张某是轿车的所有人，张某与王某之间的买卖合同即是合法有效的，因此甲公司无权要求王某返还轿车。甲公司要维护自己的权利，首先需要向法院提起确认物权之诉，通过提出证据证明轿车归自己所有。其次，甲公司可以根据《物权法》第19条的规定，先申请更正登记，如果登记的权利人不同意更正，还可以申请异议登记。再次，如果确认物权之诉成立，其效力溯及合同成立之时，因而张某转让轿车的行为自始即为无权处分行为，属于效力待定的合同，甲公司可以请求宣告张某和王某之间的合同无效。如果轿车尚未过户给王某，甲公司有权要求王某返还原物;当然，如果轿车已经过户到王某名下，王某有权根据善意取得制度取得轿车的所有权，甲公司只能要求张某赔偿损失。物权法试题A一、不定项选择题（下列每题至少有一个正确答案，每题2分，多选或少选不给分，共30分）1、下列能够成为物权客体的为（B）。A．电子B．电力C．阳光D．人身2、甲有祖传珍贵玉器一件，乙丙均欲购买之。甲先与乙达成协议，以5万元价格出售之，双方约定，次日交货付款。丙知晓后，当晚即携款至甲处，欲以6万元价格购买之。甲欣然应允，并即交货付款。对此，下列表述中，正确的是（D）。A、甲与丙之买卖合同无效B、甲与乙之买卖合同无效C、乙得请求丙交付该玉器D、乙得请求甲承担违约责任3、下列表述正确的是（ABD）。A、所有权和抵押权可以同时存在于一物之上B、用益物权和抵押权可以同时存在于一物之上C、一间房屋上可以同时存在两个所有权D、一间房屋上可以同时存在两个抵押权4、土地所有人在其权利范围内享有排他的支配权，下列行为中，所有权人依法不得请求排除的有（ABCD）。A、地铁公司在地下开凿地铁隧道B、电力公司在地上架设输电线路C、电信公司在地下铺设通信光缆D、航空公司在地上通航飞机5、下列土地属于国家所有的有（ABCD）。A、城市市区的土地B、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民时，原属于其成员集体所有的土地C、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地D、城镇居民的宅基地6、1996年甲将自己的三间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理私房过户手续。在丁居住期间，房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（A）。A、甲B、乙C、丙D、丁7、甲在处理家中旧物时，将一件旧棉袄当作垃圾扔掉，没发现妻子藏在口袋中的3000元国库券。乙发现后，欲据为己有。甲妻发现后，与甲一同找到乙索要国库券，乙拒不归还。对此案的分析，下列各项中正确的是（D）。A、甲的抛弃行为使其对国库券的所有权消灭B、乙基于所有的意思占有该国库券，根据先占原则应取得国库券的所有权C、此国库券为埋藏物，乙为发现人，应取得所有权D、甲能证明其对此宗国库券的所有权，故乙应将国库券返还给甲8、下列不须全体共有人同意即可为之的行为有（ABD）。A、财产的保存行为B、财产的改良行为C、财产的转让行为D、履行财产所负担义务的行为9、依照我国土地承包法，关于承包期限，下列表述正确的是（ABC）。A、耕地的承包期为30年B、草地的承包期为30至50年C、林地的承包期为30至70年D、耕地、林地、草地的承包期均为30年10、依照我国土地承包法，不宜采取家庭承包的“四荒”农村土地，其土地承包经营权依法可采取哪些方式流转？（ABCD）A、转让B、出租C、入股D、抵押11、下列财产中不得抵押的财产是（D）A.国有土地使用权B.个人享有的房屋产权C.企业所有的汽车D.个人承包的耕地使用权12、甲向乙借款，约定以自己的皇冠车抵押与乙。双方为此签订了抵押合同，但在抵押登记时，登记为甲的奥迪车抵押给乙。因甲未能及时还款，乙欲行使抵押权。下列表述正确的是（B）。A、乙只能对甲的皇冠车行使抵押权B、乙只能对甲的奥迪车行使抵押权C、乙是对皇冠车还是对奥迪车行使抵押权，由乙决定D、乙是对皇冠车还是对奥迪车行使抵押权，由甲决定13、按照担保法的规定，下列合同中，可以附最高额抵押合同的是（B）。A、运输合同B、借款合同C、委托合同D、合伙合同14、甲向乙借款，将自己的母马出质于乙，在质权存续期间，母马生下小马驹，因甲到期无力还款，乙欲行使质权。乙行使质权的范围应为（D）。A、母马B、母马、小马驹C、母马、小马驹和马鞍D、母马、小马驹、马鞍及马鞭15、下列权利中，可以设立质押的有（ABCD）。A、依法可以转让的商标专用权B、依法可以转让的股票C、债券D、公路桥梁等不动产收益权二、简答题（回答要点，必要时简单解释。每题8分，共24分）1、简述物权法的基本原则。（各2分）物权法定原则，一物一权原则，公示公信原则，同等保护原则。2、简述善意取得制度。善于取得，又称为即时取得，是指无处分权的占有人不法将其占有的他人之物（动产或者不动产）转让给第三人，第三人如果在取得该物时是善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。（3分）善意取得应当具备以下要件：受让人已经占有标的物且取得财产时出于善意，受让人是通过交易行为取得财产的占有且交易价格是合理的，转让人是标的物的占有人但无处分转让物的权利，标的物是可以在市场流通的。（4分）善意取得的法律效力是，受让人取得标的物的所有权，原所有权人丧失所有权。（1分）3、简述我国相邻关系的种类。（每项1分，有解释者给满分。）依据物权法之规定，相邻关系主要包括：相邻用水排水关系，相邻通行关系，相邻施工关系，相邻通风采光关系，相邻环境污染防治关系，相邻防险关系，其他相邻关系。三、论述题（16分）试比较分析我国的用益物权制度与担保物权制度。用益物权是指以民事主体对他人所有的动产或不动产享有的占有、使用、收益的权利。（3分）担保物权，是指民事主体依法享有的，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，以担保财产的变价款优先受偿的权利。（3分）用益物权与担保物权主要有以下区别：（每项2分）1．目的不同。用益物权权利人所追求的利益是物之使用价值，因为权利人取得权利的目的在于使用和收益；而担保物权权利所追求的是物之交换价值，因为其权利的实现必须通过担保物的交换。2．实现条件不同。用益物权必须将标的物的占有（直接占有）转移给用益物权人，由其在实体上支配标的物，否则，用益物权的目的就无法实现。但是担保物权可以不转移占有，留置权是一个例外。3．客体不同。用益物权的标的物通常是不动产，而且主要是土地，虽然物权法规定动产也可以设立用益物权，但此种情形少见。担保物权的客体既可以是不动产，也可以动产。4．性质不同。用益物权是独立的物权，但担保物权是从属物权。另外，担保物权具有物上代位性，而用益物权则无此属性。四、综合案例分析（30分）（每小题3分）甲、乙、丙共有一套房屋，甲享有40％的份额，乙享有35％的份额，丙享有25％的份额。三方约定，该房由丁承租，承租期限为五年。根据民法原理、合同法、担保法，请回答下列问题：1、设甲欲转让自己的份额，乙不主张购买，丙、丁均主张购买，且所出条件相同。甲应转让给谁？为什么？甲应转让给丙。丙是合伙人，同等条件下享有优先于承租人的购买权。2、设甲欲转让自己的份额，丁不主张购买，乙、丙均主张购买，且所出条件相同。甲应转让给谁？为什么？甲应各转让20%的份额给乙、丙。因为乙、丙都是合伙人，享有同等购买权。3、设甲欲抛弃自己的份额，且不损害他人利益，该抛弃份额的归属如何？为什么？甲抛弃的份额应按无主财产处理，依目前之规定应归国家所有。4、设甲乙主张将该房转让于丁，丙既不主张转让，也不购买，甲乙与丁签订房屋买卖合同，该合同的效力如何？为什么？合同有效。合伙财产的转让原则上应当取得全体合伙人同意。不同意转让的合伙人应当购买转让财产。5、设在丁承租期间，房屋廊檐因年久失修掉落砸伤行人戊，该责任应由谁且如何承担？为什么？由出租人承担。房屋维修义务一般由出租人承担，除非双方另有约定。6、设在丁承租期间，房屋窗台上的花盆掉落砸伤行人己，该责任应由谁承担？为什么？由丁承担。承租人应当履行妥善管理之义务。7、11、设在丁承租期间，该房被洪水冲走，该风险应由谁承担？为什么？该风险由出租人承担，出租人是所有权人，应承担标的物的风险损失。8、设在丁承租期间，丁擅自转租该房于庚，转租合同的效力如何？为什么？转租合同无效。房屋转租应当取得出租人同意。9、设在丁承租期间，丁对该房擅自进行功能性改造，出租人甲、乙、丙可享有何种权利？为什么？出租人可要求恢复原状或赔偿损失。承租人无权对房屋进行功能性改造。一、物权的设立、变更、转让和消灭单项选择题1、甲将自己的一间私房作价2万转让给乙，乙略加修缮后，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户手续。在丁居住期间，房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（A）A、甲B、乙C、丙D、丁2、甲购买乙的一辆二手车，但双方没有办理过户手续。甲付款购车后，驾驶该车到某汽车空调配件经销部丙处，购买汽车空调配件并安装。安装好并付清款项后，甲驾车离开。途中，因空调泵线圈短路引起电源线起火造成火灾，该车被全部烧毁。经有关部门认定丙作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任。下列说法中正确的是：（B）A．甲和乙之间的买卖合同未生效，因为双方没有办理车辆过户手续B．甲取得该车的所有权，因为动产所有权转让自交付时发生效力C．甲不能向丙请求损害赔偿，因为其不是该车的所有权人D．甲不可以向丙请求损害赔偿，因为该车转让没有登记，不得对抗第三人3、甲公司向乙公司购买两台小汽车，双方签订合同后，甲公司向乙公司全额付款。因甲公司前往购车者不会开车，又未带驾驶员，故甲公司与乙公司约定，乙公司将小汽车钥匙交甲公司后，将甲公司已选定的两台车暂时保留在乙公司的车库里，待甲公司自提。但乙公司未将两台小汽车的有效单证等交付给甲公司。当晚，这两台车被盗。则下列说法中正确的是：（D）A．甲和乙之间的买卖合同未生效，因为双方没有办理车辆过户手续B．甲和乙之间的买卖合同生效，但是两台车因为尚未交付给买方，故所有权仍未转移给甲C．甲和乙之间的买卖合同生效，但是两台车因为尚未办理车辆过户手续，故所有权仍未转移给甲D．两台车被盗的风险应由甲自己承担4、下列选项中取得所有权是基于物权变动的公示公信原则的有：（D）A．甲在垃圾堆拾取他人抛弃的旧物B．甲从市场上以正常价格买到一件赃物C．甲从乙处买得一台电脑D．甲误将乙的房子登记为自己的房子，后甲将此房转让给丙，甲丙之间办理房屋过户手续，丙取得该房所有权5、不动产权属证书记载的事项应当（A）。A、与不动产登记簿一致B、可以登记主要事项C、以不动产证书为主D、与不动产证书一致6、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的（C）。A、发生效力B、登记机构认可就有效力C、不发生物权效力D、视情况而定7、甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与乙达成协议，借阅该书一个月，乙表示应允。乙取得该套书所有权的交付方法为（B）。A、简易交付B、占有改定C、指示交付D、拟制交付8、乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？（C）A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B.合同无效，甲应返还所受领的价款C.合同有效，甲应继续履行合同D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失9、中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？（B）A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权10、甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？（A）A.甲B.乙C.丙D.丁11、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，其生效时间始于（A）时。A合同成立B不动产交付C物权登记D占有不动产12、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（B）。A异议登记B更正登记C预告登记D初始登记13、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，（C）。A发生物权效力B登记机构认可就有效力C不发生物权效力D处分行为有效14、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（C）内未申请登记的，预告登记失效。A一个半月B一个月C三个月D二个月15、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经（D），发生效力。A、不动产交付B、合同成立C、合同生效D、依法登记16、不动产登记，由（B）的登记机构办理。A、权利人户籍所在地B、不动产所在地C、权利人住所地D、不动产变动17、登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（A）日内不起诉，异议登记失效。A、15B、30C、60D、90（二）多项选择题1、王某与一房地产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套，并向登记机申请办理了预告登记。随后该房地产公司将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。下列说法中正确的是：（CD）A．王某不能取得该房屋的所有权，因为房地产公司已经与张某依法办理了房屋所有权证书B．王某不能取得该房屋的所有权，只能追究开发商的违约责任C．王某可以取得该房屋的所有权，因为房屋进行了预告登记D．房地产公司未经王某同意进行房屋出卖的行为，不发生所有权变动的效力2、下列关于物权设定生效时间的说法中，错误的是：（CD）A．甲卖给乙两间房屋，乙自该房屋变更登记时起取得该房屋所有权B．甲以自己的两间房屋为抵押物向乙借款，乙自该房屋进行抵押登记时起取得该抵押权C．甲继承其父母作为遗产的两间房屋，自该房屋变更登记时起取得该房屋所有权D．甲自建两间房，自该房屋变更登记时起取得该房屋所有权3、甲委托乙办理房产证，但乙将房产证办成了自己的名字。则下列说法中正确的是：（ABCD）A．甲可以要求登记机关更正登记，然后行使所有物的返还请求权B．因登记错误，给甲造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任C．登记机构赔偿后，可以向乙追偿。D．甲可以直接根据委托合同起诉要求乙返还房屋。4、登记机构的职责有（ABC）。A、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B、就有关登记事项询问申请人C、如实、及时登记有关事项D、要求对不动产进行评估5、登记机构（ACD）是违法行为。A、要求对不动产进行评估B、就有关登记事项询问申请人C、以年检的名义进行重复登记D、超出登记职责范围的其他行为6、（AB）认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。A、权利人B、利害关系人C、登记机构D、第三人7、（BCD）等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。A、建筑物B、航空器C、机动车D、船舶8、甲要出售自己拥有的一栋商品房。乙得知此消息后，与甲联系，双方谈妥了条件后以100万成交，并进行了过户登记。就在登记后第二天，丙也联系了甲，希望以120万的价格买下此楼。出于价格的诱惑，甲又将楼卖与丙。则下列说法中正确的是：（BC）A．若丙是善意的，则由甲选择是将房屋卖给乙还是丙，因为债权具有平等性B．不管丙是善意还是恶意，丙都不能取得该房屋的所有权C．若丙是善意的，则丙不能取得该房屋的所有权的情况下，其可以追究甲的违约责任D．若丙是恶意的，则丙不能取得该房屋的所有权的情况下，也不能追究甲的违约责任9、2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，|法律;教育,网k整理|于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是：（BCD）A.交付标的物是房屋买卖合同的有效要件B.小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某C.房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力D.该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料（三）判断题1、甲的房屋年久失修，被政府相关部门认定为危房并给予其补偿要求其拆迁，该房屋于2007年3月1日被拆除，相关的房屋权属证书于3月10日被注销，那么甲消灭不动产物权的时间为2007年3月10日。（）答案：错。根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本题中，甲的房屋在3月1日被拆除，此事实行为的发生时间为甲不动产物权的消灭时间。2、由于当事人提供虚假材料致使登记机关错误登记，后给案外人造成损失。期间，登记机关并无过错，则不应承担责任。（）答案：错。登记机关应该承担责任。《物权法》第二十一条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。3、不动产权属证书记载的事项，如果与不动产登记簿记载的不一致，则以不动产登记簿为准。（）答案：对。《物权法》第十七条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。4、不动产登记费原则上按件收取，特殊情况可适当参照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）答案：错。《物权法》第二十二条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。5、卖方在出售动产时，与买方又订立租赁合同，继续占有该动产。合同生效后，该动产的所有权仍在卖方。（）答案：错。《物权法》第二十七条规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。6、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，但对因继承或者受遗赠取得的不动产，则应从办理登记时发生效力。（）答案：错。《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。7、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。（）答案：对。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。8、依法属于国家所有的自然资源，所有权应予登记。（）答案：错。《物权法》第九条规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。9、国家对不动产实行统一登记制度。（）答案：对。《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。10、不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。答案：错。《物权法》第二十二条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（四）简答题（3题）1、登记机构登记不动产应履行的职责是什么？答案：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。2、登记机构在不动产登记过程中的违法行为有哪些？答案：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。3、动产物权转让时，如权利人已经依法占有该动产，则物权何时生效？如双方约定由出让人继续占有该动产，则物权何时生效？答案：（1）物权自法律行为生效时生效；（2）物权自约定生效时生效。《物权法》第二十五条，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。《物权法》第二十七条，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。（五）案例分析题（4题）1、甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答（1）-（3）题。（1）在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是：（ACD）A.甲已经取得了该房屋的所有权B.甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人C.甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力D.甲可以出租该房屋（2）关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是：（BD）A.甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效B.乙对房屋的占有是合法占有C.乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效D.丙已取得该房屋的所有权（3）关于戊的权利状态，下列选项正确的是：（AD）A.戊享有该房屋的所有权B.戊不享有该房屋的所有权C.戊原始取得该房屋的所有权D.戊继受取得该房屋的所有权2、甲将自己的手机卖给乙。双方协商卖价为3500元，乙当即预付1500元。双方当时还商定到第6天乙付清2000元后，把手机拿走。不料第二天发生地震将手机砸坏，乙得知此事后要求甲归还1500元，而甲认为手机已卖给乙，不仅不同意归还1500元，而且还要求乙付清2000元。请回答问题：你认为应如何处理本案并说明理由。答案：本案处理办法及其理由是：（1）法律规定，按合同取得财产的，财产所有权自财产交付时起转移。本案中，乙支付的1500元是预付款，这说明手机所有权尚未转移。（2）风险负担随所有权的转移而转移，本案涉及的买卖合同已经成立，但由于甲的手机还未交付给乙，所有权也就未转移，所有权未转移，风险也就未转移。（3）因此手机因不可抗力造成的损失应由甲承担，甲应向乙返还1500元的预付款。二、所有权一般规定（一）单项选择题1、甲将其父去世时留下的毕业纪念册赠与其父之母校，赠与合同中约定该纪念册只能用于收藏和陈列，不得转让。但该大学在接受乙的捐款时，将该纪念册馈赠给乙。下列哪一选项是正确的？（D）A.该大学对乙的赠与无效，乙不能取得纪念册的所有权B.该大学对乙的赠与无效，但乙已取得纪念册的所有权C.只有经甲同意后，乙才能取得纪念册的所有权D.该大学对乙的赠与有效，乙已取得纪念册的所有权2、法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人（A）。A、不能取得所有权权B、可以取得所有权C、经申请依法取得所有权D、经登记依法取得所有权3、国家对（B）实行特殊保护，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。A、林地B、耕地C、草地D、水源地（二）多项选择题1、所有权包括以下几项权能(ABCD)。A、占有B、使用C、收益D、处分2、为了公共利益的需要，征收集体所有的土地，应当依法足额支付（ABCD）费用。A、土地补偿费B、安置补助费C、地上附着物补偿费D、青苗的补偿费答案：ABCD3、甲、乙各有一套住房A、B，某日两人口头约定互相换房居住。甲搬到B房，乙搬到A房。其后不久，甲以自己的名义将B房租给丙居住并收取租金，租期2年。则下列说法中正确的是：(BC)A．甲乙交换了房屋的产权B．甲乙交换了房屋的使用权C．甲将房屋租给丙居住属于无权处分D．2年后，乙若要求收回B房，承租人丙可以继续租赁，无须乙同意。4、关于所有权，下列说法正确的是（ABCD）。A、所有权是指所有权人对自己的不动产或动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利B、用益物权、担保物权等其他物权都来源于所有权C、用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益D、所有权是最完全的物权，所有权人可以对自己所有之物进行最全面、最充分的支配5、关于征收，下列说法正确的是（ABCD）。A、必须是为了公共利益的需要B、必须依照法律规定的权限和程序C、征收标的仅限于不动产D、征收行为属于行政行为（三）判断题（1题）1、为了公共利益的需要，征收个人住宅的，只需给予被征收人拆迁补偿。答案：错。《物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。三、土地承包经营权（一）单项选择题（7题）1、、土地承包经营权自（）时设立。A、村委会通过B、政府部门批准C、土地承包经营权合同生效D、土地承包经营权人登记答案：C2、根据《物权法》的规定，草地的承包期为（）年。A、30-50B、30C、50D、30-70答案：A3、根据《物权法》的规定，耕地的承包期为（）年。A.10B.20C.30D.50答案：C4、根据《物权法》的规定，林地的承包期为（）年A、30-50B、30C、50D、30-70答案：D5、根据《物权法》的规定，特殊林木的林地承包期，经国务院（）行政主管部门批准可以延长。A、农业B、林业C、环境D、国土答案：B6、土地承包期届满后，由土地承包经营权人按照国家有关规定（）A、终止承包B、继续承包C、重新申请承包D、重新办理承包答案：B7、（）应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。A、县级以上地方人民政府B、市级以上地方人民政府C、省级以上地方人民政府D、国务院答案：A（二）多项选择题（6题）1、依照我国物权法，关于承包期限，下列表述正确的是（）。A、耕地的承包期为30年B、草地的承包期为30至50年C、林地的承包期为30至70年D、耕地、林地、草地的承包期均为30年答案：ABC2、关于现实情况下农村土地承包经营权，下列说法正确的是（）A、耕地的承包期是30年B、土地承包经营权自土地交由承包人使用时设立C、承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得偿D、土地承包经营权人有权将土地承包经营权流转答案：ACD3、下列土地能够实行土地承包经营制度的是（）A、国家所有的耕地、林地、草地B、国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地C、农民集体所有的耕地、林地、草地D、农民集体所有的果园答案：BCD4、土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取（）等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。A、转包B、互换C、分包D、转让答案：ABD5、承包期内发包人不得（）承包地。A、调整B、变更C、收回D、转让答案：AC6、通过（）等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。A、招标B、拍卖C、公开协商D、变卖答案：ABC（三）判断题（2题）1、承包期内发包人不得调整和收回承包地。答案：对。《物权法》第一百三十条规定，承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承