XXXX番禺黄金海岸项目发展定位报告

谨呈：广州三新房地产建设有限公司番禺黄金海岸项目发展定位报告世联地产2012年5月研究背景地块1地块2地块3地块4项目位置：广州市番禺区南村镇陈边村、市头村土地性质：二类居住用地（R2）南沙港快速路（两侧各退让≤100米）（沿江退让30米作为公共绿地）（退让道路红线≤10米）黄金海岸花园项目规划项目基础指标及限制——地块容积率用地面积建筑密度计容建面限高地块一≤1.784258≤30%≤7600——地块二≤0.820969≤25%≤16775≤24米地块三≤0.845137≤30%≤36109≤24米地块四≤2.029004≤30%≤58466——合计计容建筑面积≤118950平方米目哭标1、句一屡线证临停江胀的惰地恶块辽，满需党用咬好方稀乘缺滚的哲资菊源午，辟不锐辜安负焦该拼地边块敬的尖价孩值组；2、横充夹分相考旬虑镇市巡寿场蛮的隔变讨动皆因心素有，纽奉产永品测规斑划剪定核位慎具哭有政前习瞻未性嚷；3、呈以划往洗开律发翼的沃项认目居以谢收它购辆现之楼省进端行重销串售枯居楼多暴，夕需使寻悲找暖与出企盟业阵实咏际扣相气匹厘配为的均开抵发涨模近式朋；4、理稳找健柿运茎营胆，维兼除顾答价地值墓最波大腐化芝和桨风冰险哥可旗控疾，薄承容载孔为林企蒙业速品样牌锁起扛势启的途责欣任珍；找阔准爬价下值宰最孝大宴化爪和单风戏险叔可谜控桂的朋平巨衡驴点世职联阶对涨贵使司嚷发轿展怀需岸求谊的林理哭解—起—区废域燃背岸景具研撇究第俗一遍部镇分番疫禺做的规经配济番橡禺窗的逢规斯划番赶禺摇的进房斥地冠产汉市将场番斥禺炕区泉在老广搬州洁城脑市伸规庄划械中棚的垄地超位虎：广庸州虎继骆续摧实谢施画南范拓蜻、常北炸优谁、蹄东鹅进喜、跳西既联灭城效市塌空输间何发披展音战裁略幸，叮番河禺喷作荡为板广盯州约未巾来慢城胀市甘副完中往心派、慈城羽市拍南瓜拓锁重代点茄区刮域露，天区棍域旗发像展证潜递力稍巨泥大羡。从熄化姨片积区特仪色狱生阵态双农胳业坝示暂范艳区劣、伐区匪域哲生的态兵旅蜓游老基盲地阳、符水挂源群涵父养密地获，丙在惧广随州形北疼优趁发松展按战妻略镜下椅，朗正愿利爪用德良慌好章生阵态案优稍势侍，凝大还力峡发钻展荡生岸态唱农俯业增筑城泄片源区特施色廊生杜态解农阿业吊示俩范既区/现您代羽制行造浊业抱基辉地霉，环区拢域亩生旱态咐旅常游林基男地妨，撕全都国蓬闻挣名绘的基荔榨枝蒜之幅乡班、丹牛扰仔鬼服比装容名轨城镰、肉新限兴社的肤汽缝车超产份业巾基历地岸和蹈生像态恐旅票游策示愤范狼区祖，俗以杨创查建破广切州判东驱部象现随代淹化淹生稍态汽新秘城头区知为院目障标槽。东宵部率副球城扣区包趟括碍黄消埔煌及员萝富岗粒两茧部辉分传。骨定朵位问区辞域椅港释口糖，猾珠驴江种三番角冷洲讨现亦代娘物往流沃中介心衡，席先较进浆制振造瘦业举基灾地拌和捎技共术预创婚新呈中碎心桃，尽历聪史欲文山化怎旅茫游赛基绳地可、害配盐套谁产骑业胃的报居雾住贺城救区南剥沙筒片辆区广揭州压实激施欣“笔南沉拓畅”嫂战毛略裙的榨龙惩头男，诉灵丑感浸经虑济宅发见展阿突省出债。磁作兵为各广怒州渔市摄最托年凶轻悦的栗行凭政际区踪蝶，乒南唱沙剑正勤致娱力社于抄花泻园谊式惯生攀态栋型羽滨桐海偏新挽城练的亲打狂造菊，迁重技点欲发纪展予高穿新待技够术覆、污生苹态某环凳保枕产溪业北瞧部骑片冻区区庄域茂航悉空税枢菊纽赶、鲜临乏空读型传先尽进师制变造版业规基羞地啦、恒国猾际尚物须流伪服通务潮中戏心奖等中逮心租片齐区广墨东篇省葵行韵政吨管坐理佩中唱心流，融珠亦三恭角留世苍界卵级渠城肌镇宪群浇的奴高毫端闸生戚产必性妇服矛务掉业至中油心番异禺总片厕区珠桑江混三币角习洲逆客舟运盐交止通捐枢绵纽框，够商泪贸证、萝旅撒游烈、柏咨摆讯激综鼓合妇服掀务向中竹心还，搬知曾识膀与网创比意低产沟业杯基终地峡、疤适困宜屿居浊住结的眉生宰态宣住秧区践。端建稠成天广搁州艇铁乓路绳新某客步站思综书合跪枢楼纽宏；驳重旋点半培届育减市拥桥括、龙番蓄禺远新姓城转的纵第垃三承产附业浑功虫能眉；昆发张挥薯大剩学优城若的盟知侮识惰创匆新醋优屈势剖，采建摊设块番街禺带东时部锄的穷创易新槐型木产筑业顷园趴，屡启挎动五广辣州察新榴城拨建狡设赢，丧承算接翠主令中蒜心释城啊区篮的障铁棍路棍枢德纽茫、闪文恩化搏、识商构贸伶服嚷务挂等趟职嚼能剩。城劈燕市侄发挑展第重备心袍南徐移串，旁番霉禺硬区粒未贱来芳发码展姐空圈间因巨裳大番配禺乘区严总迎体贝规桃划绩定冻位第似一帽，虽珠悠三池角殖重坛要蒙的驰生源产户服诸务红先萝进配制炭造现业盐基坊地厅。蛮第学二踏，妻南若方环的咸科餐技谣资至讯镇中蕉心仿。信第降三锁，渗旅怒游隙宜掌居除城学区负。广透州行新默城耍中拢心大博学壮城篇教尿育脉研女发烟中港心城液市黎功优能卫强达化部带商杀贸熊旅艘游茄文躲化访发闸展匙带知凭识凭创嗽新祝轴圾线生乒活皂服搞务超轴随线重娱装箱产瞎业弄中辉心捎团大托学冰城怨组鉴团广薄州归新灾城跃组市团重趋装男基繁地尾组拆团广亚州遍南午站-番且禺疫新投城纤组掀团市朱桥瞧组趋团都岁市选农群业表组趋团市钳桥坏中休心广基州-番撒禺独新凝城言中伙心番她禺示区滤目葵前部经仍济月发害展就在珠对粘广染州带总态体G秀D卸P的网贡患献居上顽占门据敌中杰上年游晴地惭位虫，著预待计楚未竞来筛板多块富发船展慕获咬得尤政挣策芦关额注导和搬倾周斜橡的塞优纪势慈较纺大狼；但东番鹊禺乐区拴人村均G拼D薯P偏罪低播也快在拴一抱定霞程店度献上摧反半应设了板番追禺的本姜地棒整愉体挎的金富隐裕凤程铁度透并缸不捧突接出田，去因言此翁，塞定吹位鹿高监端绝的判项跪目蔑不权能产仅乎仅殃局虏限稻于钉锁列定嫩番毙禺姑本打地穗客绣户挣。番建禺控区的经畜济额发迈展严状寄况叛：2火0换1墓1年搏番旦禺盾区G诊D诵P在许广笛州村十垃区本二出市挨中险排耐名帐第专四规，焰人志均G脖D泡P排舒名口第雹八卫，砍年坡均县增额长横率办位萍居键全胖市援第龟三课。天河越秀萝岗番禺白云海珠花都荔湾增城黄埔南沙从化2011年GDP（亿）213918641602123610588727556926376145712242011年GDP排名1234567891011122011年人均GDP(元)149580162086422973702274765754842803197688861844136444219615379662011年人均GDP排名431811106795212年均GDP增长率（%）129.51413.101212.212.010.513.1913.113.2年均GDP增长率排名611136661031232连墙续5年伴保四持秋稳观定茂增捡长固的贸良忍好蹦势稳头2筹0产1节1年贩番厌禺G含D润P增披速转在棍广热州芒排眨名茅第歼三尽，咽比晴全谎市鲁平眼均业水翅平乘高2瞧.光1个采百带分殊点摔，占保率持改了骨快柏速皮增苗长蜜的吴良敌好运态晃势银，洋加妖速墓了名番顶禺灰本释地绩的炼财导富各累矛积发和船城重市盖中弃心事化莫进亏程。东律北应部役高杜新副技座术杀产津业预带番阀禺沫现栋代琴信锡息进产所业评总目部雄基凶地广轻州絮汽吩车讽自博主摄品步牌兽生猴产县研鉴发汪基英地广搭日思集障团境产挣业善基晓地沙暮湾扎珠恳宝轨产化业纹园南承部肤新抢型凶装杜备觉工得业怨带星碑力恩动桨漫僚游滑戏丽产飘业钩园天炉安戚节械能净科虽技脊园数庙字妨家博庭支和占数励字傍电越视撤产俘学弃研爬孵喇化丑基加地万次洲衣工晃业取园番榨禺禁综惜合令物跪流旁园番启禺煮数攀控搭机膏床潜产矛业列园广出州篇大均型针装是备蛋制贩造眨产庆业拉园中串船享大揭岗米船睁舶买配冲套踢基煤地跨模国扩产辨业钓园现顾代忧产哄业圾园清锣华初科朵技溉园凭广滋州援创剂新摸基双地广意州嗓国胁家网生亦物软产腹业遍基沉地峰番才禺须园诱区传酷统欣工坟业蚁类踏项肢目高犹新厦技跳术话类吗项分目新央型机装其备域制邮造功类船项打目番煮禺直未辞来紫将汇积响极织打筒造新以姻下四梅个乡丰服响务孟业侦中竭心：广物州枯南舅站币现担代煮服锈务飘业贞中羽心：锣形划成幕辐讨射门华堤南宅地绕区姿、涉影区响浓东直南倘亚启的域大健型杂商顿务唤区贴；现露代业化识商硬业牛区：悬着密力香在涂长祸隆-汉治溪-万法博槽地毕块页打抽造肚，包以肿万筋博衫中绞央子商翻务垃区院、狐海灵印眯又处一园城久二灿期完等吸项散目秆建趋设思为纸重新点化，陆集旨商羡贸隐、霸旅追游笨、蹦物网流誉、音文算化蹲和壤资稼讯厌等统服鸽务让于翼一境体中犁心琴城物区寒综宫合铜商诊贸碑中输心：绢积宗极梳推狂进进繁框华—果—一驶钻平汇瞒商割圈兴、洒圣他鑫膝国展际宝商著城姑、谢德挺兴们商汽贸锯城闻、幸奥崭园励广徐场火等困项跃目沫建枣设商植品论展帆贸取中买心：扭加注快贪广顾州膛国残际组商荣品继展逃贸葛城腿建邻设连，谋打日造孕全歌国己最叛大纪、矿世信界什知法名滔的逼商章品泛展纲贸映中醋心乱。番探禺冰区轮主旨要鸦产睛业桑分笔布目还前验以赢现宽代捏制饥造暂业晒为阁主暴，怎产负业靠人伟口泰密的集度，低已亿形杏成够相撕应系板记块垮分带布滩局即面顿，轧并博积冬极搂打烂造4大友服明务菊业套中臣心粘，太未阅来畏将览汇次聚伤大用量虾高宏端裁消耻费京及门高删消烦人据群掀。广刺州剧南物站戴现犬代滚服避务辞业丘中勉心现臣代即化抬商兆业猛区中城心涨城普区录综圈合荒商裤贸慕中宋心商明品鬼展唤贸糖中蝴心洛岩溪秤商汪圈广谱州状南趋站救商政圈万颜博取商求圈市扭桥倒商景圈2烫0吼0狸5年7月蝶会变待新香生现甘状得：洛粥溪栗新班城异开浸发均已摆二身十绢年肠，孟各犯样砖生佳活尿配撇套颈设剖施擦相漏对路完保善风，碌百怎佳员、浇华吗润叛万传家投早秤已遥进首驻初，耻生熄活君购窗物收十棒分愉方欺便未时来套：未胶来恳将况朝团着判社柏区脱型挡商袄业衔中翁心腿发股展文，搭商胖业姐服尝务沈业咏将细进马驻创社在区推商毫业督中制心冷。2释0友1最1年开床始挂规妨划蓝访图晃：未龄来5年私内读，筹广艺州响南家站穷将热被债打披造缓成债为勾以坦商量务崇商导贸督为悔主糠导隙功傅能然的错现电代伤服介务唯业隶集庆聚句区孤。2忘0构0事6年逐荡步跟成预型现社状小：万唉博何中铲心冤的嫂定妨位唐是陪现乏代轮的锦服维务馒业御总阅部沃基尺地乐和牵信毅息孝产耍业何销吊售餐基广地压。目姐前游已溜经块聚崇集扰了草如老沃欠尔羞玛武山补姆煮会桨员喊店龟、景海烧印撒又居一王城胃等庄商管业蔬龙堤头未蹄来删：将归在5年宅之流内仔从熟一蹦个迟社宜区孤级婆商闯圈蚊，荡跃稼升蠢为域都跃市豆级巴的莲商呼圈涌，炎购坟物酸中饭心历达5杂0万秀㎡必以锡上惑，址还巧将搬建砖成掌万畅达仁广风场等、垃天维河段城等等常商毁业源巨度擘2致0蚁0杯5年3月开争始班打蚕造现扩状你：地婶处险番源禺写区私商细业梦中晓心绿位衡置萝，碗商康业颈繁联华趋区盟分羊布傲在滤大保北虎路半、峰繁恋华顾路刷、秩光贝明炊北渠路起等形路奇段鹊，健但扇目歪前搂仍脊处莫于弟街采坊肾生逼意负阶服段皇，抱消最费出群菌体闹相鸣对闸低泳端茧，诉目盼前宾还亿不由适班宜帜建更立老高窄端饱购溪物传新汉城。番聪禺熄区笼主梢要垦商吗圈汗及嘱分犹布目亏前千拥著有挡万饶博富商拼圈疲、川市母桥汇商露圈械、珍洛兵溪容商庆圈熄和速在幸建棒的弃广烈州扔南姿站炎商班圈愿等怖四葱大气商租圈趴，逆项笨目职受鹊万悬博展、刑南猾站非、窄洛主溪翅等牲商凭圈腥“喘聚桂合根共馅振寻”岂辐脆射偷，怪区躬域弊发出展状动姜力芳充严足叶。项目受万博商圈影响最大，万博商圈将吸引天河城百货及奥特莱斯购物城、沃尔玛山姆会员店、友谊商店、万达广场、海印又一城几大商业巨头聚集，形成规模效应，项目未来周边商业配套升级及区域升值有迹可循。番旦禺割区桶市能场匙房痰地国产白均腥价咱走坚势番立禺帝房妻价瞎从2兔0忌0索2年烦至2拘0末1把1年1睁0年侄间乏涨耽了4倍远多画，碧随萍着政养府遍对培南滨区洁的骗规令划晶逐歇步轨落砍实稠，凳道颂路斑路颠网壶不溪断洲成南型花，们大暑发驴展彩商咱聚墓首氧，疼番剂禺评楼纲市鉴越克来壳越及成欧熟钉，红市岂场伐对协番茎禺买楼挪盘锈接议受稠程剧度颜逐浊步皮提川升挤。番钞禺笔主容要填房根地枝产俱板紫块悄分听布神：基出盛胞水树韵傅蓝虽湾珠堵江嘱怡碎景变湾洛舌溪踩板痰块大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项目规划有4栋15层高洋房（二梯二户），1栋18层高洋房（二梯二户）、4栋19层高洋房（二梯二户）项段目薪从2扰0朽1撞1年7月缴份起开载盘遵至郊今扰，罗累誉计扎销险售1昼5随1套芳洋勇房径，忍去猴化铁速的度距为2辞1套/月。从余各浇户出型码的里去葛化筑量凝及传去嫁化妻率猪综翁合时考糟虑,征3腥4损0蒙㎡的配大蛙平浇面讽户鸽型蝇产做品菊去秘化浓率阀最愿理久想滥，驱为鱼项驻目服的烧畅构销特户积型户型类型

面积区间

户型套数

套数比例

已售套数

去化率四房277-310㎡103.29%770.00%五房

303-307㎡11437.50%4135.96%342㎡17858.55%11262.92%390㎡20.66%150.00%合计304100.00%15149.7%3匹4糕2镜㎡舒恐适帮型迁大吗户乔型香的绳去恳化缎速权度洒明籍显茂好赵于覆紧情凑藏型矮大遗户管型奸。软空姨间沃尺瓦度脉大舌的狱房址型贫比填较已受默客慨户滚欢劳迎击。设欺备：葛家漫庭远中陷央斩空孙调瞧、虏家鼓庭己集缘瑞中宽供模暖滚、求热福水五系纯统:工素人而房凳：独烤立集生写活级区脂域一遣梯脚一距户：最奸大逗化诊尊吩贵敏感客吓房：敢公延卫肆与重客需卫姜的虎合守一些设换计皱，赌保稼证陈功剑能制完胃整李性间与局使古用食合励理炕性粒。3岗.裳7米私面震宽盖卧鞠室眨。层稿高：3趟.哄6米片层树高玄冻关：2有.伙1米渐净违宽流雅线：师主域、裁客里区考独悬立功短能：2滚6平朱至9之2平近四哥套女房概、持三朵厅附岛加翁值：永管携线易隐礼藏饰、断生糖活石空疼间吗均党有泡阳泻台中送、翻西借餐幻玉厅：主贞卧：也完研整霉衣骄帽葵间书友房姓、匹卫尘生艳间约9元2射.屑4平过遗厅：殊户旋型缓围艇绕竞椭痰圆欣厅搜展脸开障，忽多锋过河厅谋串冰联客对厅：5培.舱6米稼宽禾，4涂0平走话道：3金.丢1净杠宽户扎型涝亮很点排：缘瑞十岂字语过支厅港，钉主归、扶客涛功披能效分吩区誓明贵确诊；嫁大滤客跑厅跳，蜘多之套爽房摆，宅多子阳球台后，心大跃主档卧忌，3忙.常6层总高朝，卖中为西爬餐且区击，势管旨线士隐精藏针，眯独蜜立建电赌梯挤，酒满厕足确客茫户甲空书间烛舒畅适叉感音和沾尊哗贵晕感各；3嚼4稼2庙㎡落宾地鞋窗犬光齐线速良繁好八游角朵形航的2番7喇0度至观叛景死主串卧逢室运也用旺多思种撇灯寻饰据，辟营钳造牌舒帖适胜、顾温嗓馨逆的旋环狡境化榜妆抽台主蹲人混房泛独丸立纳衣燃帽蹄间淋，会豪泪华顾入罚墙雹式肌衣脚柜次像卧捕室偏任中哑式层风悲格善的乘书够房卧碎室亮、愤书叫房剖及历衣杆帽更间主迎人胶房喝独替立测衣咐帽京间森，豪钟华拾入货墙蜘式秧衣匪柜救，铝渡合草金笑外王包虽木矩皮渗，柜酷内暂镶梅嵌衰射胸灯款。室输内孟装意修帮：榆豪郑华续装死修吼，宗更展偏得重团天锁、戚地氧、蚁墙论的路铺尘装筒和霞饰乱面忆，揭强站调恶观许感脱与验尺港度币注并重净材蔑质绸的浇应泪用户，备装遮修俗标径准虎高,主提要扬用柏材攻和傻设加备桌基帝本护上馆以衫进量口况材妥料宪和腰品冠牌飞为艰主国对钟工讨艺锄要燃求砍精勤益卖求鱼精茂营陈造聚装谢修芽的蛛华夺丽刘感拢和牵尊境贵切感查室班内兵装仔修光。园吹林凭绿或化迎：起绿榜植这、导水植系冻、坏建荒筑浑融慌为闸一筋体眠；座开惹创算坡谜度膛式铜绿滩化柏先宴河只，爆将宰社律区廊平制均坊绿夹化烛达诵到狮了挑层肠次引感禽丰奥富树、级四帽季缝常货绿递的田绿涂化伴境约界竭；影园叙林灶小宵品帮的傲每叠个渴细灶节浊营这造宫一谢个杏心闸情讲盛缘瑞开鸡的乒地乖方星替河劣湾下耻沉阔停笨车宏场愿一荐隅项目内容占地面积92123平方米建筑面积222270平方米容积率2.6地址番禺区沙窖岛东侧（即星河湾海怡半岛旁）开发商时代地产在售主力户型140平米的三房及170平米的四房单位价格均价19000元/㎡

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