文旅地产项目考察、调研程序及内容

1、地块考察重要指标项目考察重要指标：项目地块性质及相关环境的现状决定了可行性重大决策因素，对后期项目的实际可持续性运营同样产生决定性影响。从项目实际运营经营角度，在地形地貌现状、规划情况、周边土地市场、地块权属、周边环境信息等五个方面启动考察，了解相关重要指标信息，为可行性决策提供有力的依据。地形地貌地块地形地貌现状包括道路交通、地块内建筑及构筑物、高压设施、国防设施、人防设施、涵洞、地块内水岸线、重要国家市政管网、军用设施等，在交通方面能满足消防、急救、紧急事件处理、通行秩序及停车等需求，能够实施交通诱导、交通引导系统的设置，满足旅游景区服务符合GB/T10001•l—GB/T10001・2要求的设施设置，地块内有无其他影响开发建设或后期经营的重大因素等才能满足基本项目决策开发需求，有效规避相关风险。规划情况项目地块规划情况包括周边道路规划、市政设施规划、用地性质、容积率及绿地比指标、地质情况及限制条件、地块规模等。现有规划条件及即将实施规划的方向对项目开发影响是很难改变的，满足项目开发建设以及运营的规划条件不但有短期要求，同时要考虑长期规划改变的可能性。用地性质涉及土地变更成本投入，地质情况及限制条件决定了项目设计定位，市政设施规划对于项目运营可以产生经营致命的影响。在项目地块规划方面满足七通一平、地块规模能够满足项目经营及管理条件、地质情况能正常实施建设，改变地质条件满足项目建设投入不宜过大等重要指标是考察、测算阶段的重要方面。地块权属项目地块红线内权属及周边相邻地块权属情况，以不产生权属纠纷为必要前置条件，该项地块指标需明确土地手续及关联文件。周边重要信息项目地块指标在红线内满足开发建设指标的同时，对项目周边情况满足经营管理也形成重要指标条件,临近地块现状及规划关联指标主要包括：生活商业配套、学校、医院、商场、交通点；满足项目经营重要设施指标为：主要包括大桥、加油站、噪音源、粉尘源、污染源的影响；周边项目噪声满足指标主要包括：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、车站、货场物流；项目污染环境满足指标主要包括污染：造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾机扬尘场所；满足项目经营禁忌指标为：没有殡仪馆、火葬场、公墓、疯人院、监狱看守所、戒毒所、刑场、核电站、油气库站等，以上指标条件对项目开发建设、经营推广、实施管理均产生重要影响，以满足不影响项目为必要条件。在环境变迁主要考虑规划中公路、铁路、高架桥、绿地、水面、树林等改变现状的影响。2、区域旅游市场考察区域旅游市场考察内容：区域旅游市场调研的内容十分广泛而丰富,但由于调研目的不同,调研内容也有差异。通用旅游市场调研的基本内容为:区域旅游市场环境因素调研：旅游市场环境因素包括,旅游目的地的外部环境因素和旅游目的地的内部环境因素。外部环境因素：应充分认识外部环境因素的变化带来的机遇,随时应对政策、市场、环境所带来的变化。影响旅游市场的外部因素很多,包括宏观的经济、政治、法律、社会文化、技术、人口、自然环境等方面的宏观因素、消费者市场、产业市场、竞争者状况等。外部环境因素的变化总是蕴含着某种需要和趋势，趋势是有一定势头和生命力的方向或事件的顺序，它能预见,并可持续较长的时间,能揭示未来，辨别趋势即能发现机会。因此,旅游市场调研人员充分重视外部环境的变化,从中辨别一种趋势,确定可能的结果并决定公司的市场机会是一项很关键的技能。外部环境因素的变化还将影响旅游项目的内部环境。内部环境因素：除了对外部因素研究之外,旅游市场调研还必须研究旅游地或项目自身与市场需求的发展是否相协调的问题,包括自己的营销策略、营销手段或营销组合是否能有效开拓市场,如自己的旅游产品、价格、分销渠道以及促销方面是否存在问题，其次是对自己营销活动的管理评估,在营销计划、组织实施以及控制方面是否适应市场变化。区域旅游市场调研的内容差异：市场调研主体不同也会造成调研内容的差异，旅游市场调研的主体包括区域性的营销主体和项目性的营销主体。区域性营销主体是指地区旅游景区。营销主体的差异会导致调研内容的差异。旅游项目的营销调查则针对性较强,内容集中,范围较小,主要是对自身状况和目的进行产品质量、价格、项目形象、物管服务等方面的调查。区域旅游市场调研方法：调研方法的选择和技巧的运用直接关系到市场调研结果的可信度,因此调查了解旅游市场必需选用科学的方法，收集一手资料的方法有三种:第三视角观察、专题讨论、问卷调查。第三视角观察法：通过观察要调查的对象与背景可以收集到最新资料，例如,调查员到旅行社、酒店、景区等“陌拜”或住宿,听取或试探性地观察其他游客对各旅游项目的评价。专题讨论法：专题讨论是邀请业内专家6〜10人，讨论区域旅游产品、区位定位、营销渠道或其他市场调查问题。客观讨论群体激励和消费者行为。专题讨论法是设计大规模问卷调查前的一个有用的试探性步骤，它可以了解到旅游者的感受、态度和满意程度，这对更正规地调查这些问题有帮助，目前这种方法已被广泛采用。然而，无论这种调查方法如何有用，调查人员必须避免将专题讨论参与者的感觉推广到整个市场，因为它的样本规模太小，并且也不是随机抽样。市场问卷调查法：问卷调查法介于观察法和专题讨论法、实验法之间。观察法和专题讨论法适用于试探性的调查，问卷调查法适用于描述性的调查，而实验法适用于因果性的调查法。可采用问卷调查法是为了了解人们的认识、看法、喜好、满意等，以便从总体上衡量这些量值，信息的获取非常丰富。2.4区域旅游市场调研资料收集内容：

编号事项内容形式1文字资料旅游市场调研报告PPT/Word2影像资料调研照片、重点项目影音PHOTO/MP4/VCR3实物资料区域市场介绍推广资料单页、宣传册、海报区域旅游市场调研流程：3、地域文化分析3.1地域文化分析的纬度及分值文化潮流文化风行当下的潮流文化1年代现代文化近现代形成的文化类型1类型古代文化产生于1840年前、有较长发展、传承历史的文化类型1文化物质文化文化具有实物形式的产品依托1外显非物质文化精神层面文化、无实物、物质类外显形式1类型物质非物质兼具精神层面、物质层面均有外显的文化形式2文化生活实用型以现实生活使用、指导为主文化类型1价值精神文娱型以精神陶冶、休憩娱乐为主的文化类型1类型多重价值型生活实用和精神文娱多重价值的文化类型2特定文化文化可接受人群局限在特定区域、特定群的少数人群1文化类型文化小众文化文化小众文化文化可接受人群局限在某一区域、群体的人群2受众类型大众文化不同性别年龄民族地区喜好的人群均可接受文化开发现状深度开发表层开发未被开发当前该文化有相关的旅游产品、但产品品类多于3种当前该文化没有相关的旅游产品、但产品品类少于3种当前该文化没有相关的旅游产品文化区域该文化化在省内有较高的知名度知名文化认知国内国际弱认知度中等认知度强认知度该文化在国内有较高的知名度该文化在国际上有较高的知名度在省域内，不足30%以下人群对文化有较高的知晓和理在省域内，30%以上人群对文化有较高的知晓和理解在省域内，50%以上人群对文化有较高的知晓和理解文化价值宗教关联程度相悖并存融合强关联弱关联无关联3.2文化分析的评价文化价值导向与当前社会主流价值观相悖文化价值导向与当前社会主流程价值观并存不悖文化价值导向文化与当前社会主流价值观一致、融合文化内容与各大宗教有明显的相关联或本身即宗教文化文化内容与各大宗教有内在较小的关联度文化内容与各大宗教无内在与外延的关联3.2.1对地域文化考察、收集资料后，需要对其做进一步的定量分析。文旅项目一般从文化类型、开发现状等四个大项九个方面对一个文化类型进行分析、打分。对照分析纬度打分后，如果一个文化主题评价得分小于10分，则不建议围绕