学校物业管理投标书(标准版)1072

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广州市维克物业管理有限公司2013年6月

标准投标文件第2标准投标文件第2页共35页

目录

一、公司简介...........................................................................................................2

二、项目管理的整体设想及策划.............................................................................3

三、质量目标（服务承诺）.....................................................................................4

四、拟采取的管理方式和工作计划.......................................................................5

五、管理人员的配备、培训..................................................................................9

六、管理服务用房及工作必需的物资装备..............................................................12

七、房屋本体维护管理计划和实施........................................................................13

八、保安、消防系统的管理....................................................................................16

九、档案建立与管理............................................................................................24

十、学生公寓的管理方案......................................................................................26

十一、公司管理制度..............................................................................................27

地址：广州市白云区汇侨路14-26号邮箱：********************

标准投标文件第3标准投标文件第3页共35页

一、广州维克物业管理有限公司简介

广州维克物业管理公司是一家专为学校、写字楼、酒店、商场、工厂、住宅小区等提供专业清洁保洁、安全保卫、园林绿化、室内水电安装及维修、餐饮管理等优质服务的物业管理公司。公司拥有一支经验丰富、技术规范、素质优秀、扎实肯干的专业技术人员和管理人员队伍，在绿化清洁、安全保卫、餐饮服务等方面为客户提供最佳的解决方案和高质量的管理服务。广州维克物业管理有限公司现有北大附中（广州校区）、番禺南村中学、广州天河职中、广州市沙东中学、银利新邨小区等物业管理项目。管理的物业类型包括：学校、多层小区、写字楼、企业物业等，管理面积达到数万平方米。在公司同仁的努力和广大业主的支持下，获得了“优秀物管”等荣誉称号，保安队被评为“先进保安班”。广州维克物业管理有限公司立足于广州地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支专业骨干队伍，同时在提高专业化服务管理理念，推广物业管理认知程度，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。在全体同仁共同努力下，服务领域得到了巩固和拓展，业务也蒸蒸日上，并已将业务拓展至广州周边等区域。同时，在现有物业基础上认真向更专业化的管理同仁学习，积极拓展其他物业项目，争取在广东省内实现规模化、连锁化、专业化的物业管理服务集团。广州维克物业管理公司始终坚持以“专业、诚信、细致、周到”为本的理念，在为客户提供长期清洁服务的同时，始终与客户分享专业管理带来的绿色美好环境。广州维克谨记“服务铸就品牌，专业铸就权威”的经营理念，不断创新提高技术标准，扩大市场范围，将服务品牌推向更高的层次，使维克公司立足于同行业的不败之地，共同携手物管同仁走向辉煌灿烂的未来！

【经营理念】维克物业管理有限公司（下述简称“维克物业”）的经营理念与企业文化均建立在“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。对外：一、立足于广州地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。二、充分了解广州地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。三、积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配合物业管理工作的开展。四、建立有偿服务等多元化的经营模式。五、推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。对内：一、扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。二、提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。三、坚持制度化管理的模式，注重细节管理。四、更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。

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标准投标文件↓保安办公室管理中心保安部↓→↓维护员组长↓绿化员+清洁员第4页共35页↓工程人力资源科管理中心工程维护部↓主管↓↓↓环境市场科管理中心环境管理部↓﹢标准投标文件↓保安办公室管理中心保安部↓→↓维护员组长↓绿化员+清洁员第4页共35页↓工程人力资源科管理中心工程维护部↓主管↓↓↓环境市场科管理中心环境管理部↓﹢↓公共事务处理员↓公共事务部↓主管↓﹢↓主管↓﹢主管【发展规划】维克物业未来五年发展的是广州地区中高档次的物业项目，今后公司的发展规划：一、建立本土化的经营模式。二、推广“维克物业”的品牌，提升知名度。三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本地物业管理的发展。五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在广州地区的服务面积。六、承接多种类型的物业管理项目：多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。七、积极申请高级资质，提高企业品位。八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。九、完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。

【公司管理架构】

公司董事会

↓

总经理

↓

副总经理

↓

↓

各区财务科主任

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

班长

↓

队员

二、项目管理的整体设想及策划（一）管理模式构建校园管理新模式——“优质低价”模式鉴于我国的国情和学校物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园地址：广州市白云区汇侨路14-26号邮箱：********************

标准投标文件指标名称房屋及配套完好房建筑面积/房屋房屋零修、急维修次清洁、保洁率第5页共35页国家标准98%以上日常管理，无人为损坏事件。100%标准投标文件指标名称房屋及配套完好房建筑面积/房屋房屋零修、急维修次清洁、保洁率第5页共35页国家标准98%以上日常管理，无人为损坏事件。100%小时内完成，并建立回访制度和回访记录。95%管理标准98%100%98%测算依据完好房建筑面积+基本

及时维修次数/应计报清洁、保洁情况/清洁、建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查管理主要措施建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有：·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。（二）工作重点和难点1、工作重点（1）设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学校的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。（2）校区建筑物本体管理①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。2、管理难点（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。

三、质量目标（服务承诺）如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学校的物业管理：学校项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。

序号

1设施完好率总建筑面积2修及时率

3保洁标准/发现问题及时处理

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标准投标文件维修工程质修工程项次25%95%量/照明灯、疏散灯总主要机电设电设备/大型及重要机上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。消防设备完消防设备总治安、消防发（年）查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中有效投诉率（年）95%有效投诉总数管理人员专员总数结合；强化培训结果。服务回访率使用人满意满意人数/使用人总人

拟采取的管理方式和工作计划工程部日常事务、档案资料处理班第6页共35页99%核制度和奖罚制度。25%以上98%99%业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证100%1‰标准投标文件维修工程质修工程项次25%95%量/照明灯、疏散灯总主要机电设电设备/大型及重要机上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。消防设备完消防设备总治安、消防发（年）查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中有效投诉率（年）95%有效投诉总数管理人员专员总数结合；强化培训结果。服务回访率使用人满意满意人数/使用人总人

拟采取的管理方式和工作计划工程部日常事务、档案资料处理班第6页共35页99%核制度和奖罚制度。25%以上98%99%业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证100%1‰以下（年）2‰以下总数100%100%培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相25%95%以上在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流数财务部99%以上维修工程回访次数/维

完好照明灯、疏散灯数99%以上100%1‰以下发生消防面积/学校2‰以下通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意处理的有效投诉数量/100%25%以上965以上及沟通。保安部维修合格工程项次/维完好的大型及重要机

完好消防设备/学校治安案件实发次数或员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级检有效投诉次数/使用人识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。培训合格人员/培训人回访次数/服务次数对管理满意人数+基本清洁部建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专

实行巡查制度，建档记录。学校管理部经理为责任治安、消防员；下属全体

做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务

采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，

3量合格率

回访率修工程项次照明灯及疏散灯完好率数4备完好率电设备总计5好率

6生率内物业使用心4小时值班，统一调动人员。7（年）

有效投诉处理率

8业培训合格率

9队伍的服务意识。10率四、（一）拟采取的管理方式1、项目管理组织架构图设立学校管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学校的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：

物业管理公司学院管理部

项目经理

公共事务部

学生公寓管理班

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标准投标文件第7标准投标文件第7页共35页（1）机构图说明①管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。②管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。③各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。（2）部门职责说明①项目经理室·在物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作；·根据管理部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施；·根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；·负责管理部对外关系的协调。②公共事务部·负责学校学生公寓的管理；·负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；·负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；·负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；·负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。③工程部·根据物业特点和业主（使用人）的需要，学校建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养方案和应急方案，并组织实施；·制定本部门员工专业知识培训，并组织实施；·负责工程部日常工作效果的检查、监督。④财务部·根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施；·负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；·负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。⑤保安部·负责学校内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作；·制定本部门员工专业知识培训，并组织实施；·负责保安人员的各项考核工作；⑥清洁部·负责学校内各部位的清洁、保洁的监督检查工作；·制定本部门员工专业知识培训，并组织实施；·负责清洁员工的各项考核工作。2、工作流程（1）工作流程图

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标准投标文件与协作单位建立联系队伍轮训物管理员第8页共35标准投标文件与协作单位建立联系队伍轮训物管理员第8页共35页后勤实业公司员管理部工理

入职、上岗培训

建立规章制度，完备资料、装订

物业接管

日常管理与服务

完善配套

建立档案

（2）工作流程图说明针对日常物业管理和服务工作，物业管理公司编制了详尽的质量管理体系文件，其中大部分已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方针和程序去云做，一定能保证既定目标的事先。3、信息反馈处理机制（1）设置原则①信息源全面丰富。②信息搜集科学有效。③信息通道畅通。④信息反馈及时到位。⑤信息处理及时准确。（2）信息传递示意图

政府主管部`门业管政府主管部`门公司政府主管部门物业使用人

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标准投标文件体息可行性方案论证是否可利用实工作项目制定详细管理方案人力资源组织签订委托合同完善管理及办公条件成立学校管理部制订及完善管理规章物业的验收与接管、各项资料的2.对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决。第9页共35页采取正确措施具体内容1.总结以往的管理经验；1.人员的招聘和调配；1.就管理用房及其他管理问题进行充分协商；1.安排管理用房；1.选聘派驻人员；1.导入ISO900标准投标文件体息可行性方案论证是否可利用实工作项目制定详细管理方案人力资源组织签订委托合同完善管理及办公条件成立学校管理部制订及完善管理规章物业的验收与接管、各项资料的2.对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决。第9页共35页采取正确措施具体内容1.总结以往的管理经验；1.人员的招聘和调配；1.就管理用房及其他管理问题进行充分协商；1.安排管理用房；1.选聘派驻人员；1.导入ISO9002质量保证体系制度；1.依据接管验收标准逐项核对，并办理书面移交手续；二个月调查分析所需时间二个月二个月一个月二个月一个月二个月（3）信息反馈处理流程图

备案存档是否需处理载

施处理

信

筛选排除

判断决策

调查分析

（4）信心反馈及处理机制说明①信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。②信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反馈通道的畅通，才能形成收集整理利用反馈的良性循环。③要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。④信息源（载体）是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的部分。⑤保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。⑥信息反馈时，对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相应的质量标准和措施随时加以衡量并纠正，对组织外部引进的管理经验保持积极态度，随时加以吸收和利用。(二)工作计划

序号

12.制定详细的物业管理方案。

22.员工的上岗培训。

32.签订项目管理合同。

42.安排员工宿舍及其他生活用房；

3.管理所需物资的配备。

52.与外部建立公共关系网落。

62.配合管理特点，制定和完善切合实际的各项制度。

7移交

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标准投标文件岗位位置及人员配备数量项目经理人事务助理（1人，兼出纳、清洁管理员），公寓管理员（8人）会计1人（公司会计兼）、出纳（事务助理兼）工程管理员（1人）保安员（其中主管1人，保安标准投标文件岗位位置及人员配备数量项目经理人事务助理（1人，兼出纳、清洁管理员），公寓管理员（8人）会计1人（公司会计兼）、出纳（事务助理兼）工程管理员（1人）保安员（其中主管1人，保安员29人）道路（2人）、教学实训楼（5人）生活区（6人）54人第10页共35页小计1人9人1人30人13人五、管理人员的配备、培训（一）管理人员换的配备1、管理人员配备的原则（1）精干、高效、敬业爱业的原则；（2）文化素质与实际管理经验相结合的原则；（3）内部调剂为主和社会招聘为辅的原则；（4）先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。2、管理部人员配备方案

职能部门

管理部经理室

公共事务部

财务部

工程部

保安部

清洁部

合计

3、人员配备方案说明管理部计划配备管理服务人员54人，其中，管理层员工4人，操作层员工50人；4、工程技术人员素质概述·具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书；·具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；·具有相关专业中级以上职称。（二）管理人员的培训1、培训目标（1）管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。（2）管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进去的精神，以及处理各类突发事件的能力。（3）操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、质量标准和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。（4）分解目标为：①管理人员持证上岗率100%；②特种工持证上岗率100%；③操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时，其中保安员军训时间每年不少于120小时。2、培训主要内容（1）项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识；（2）质量管理和环境管理体系知识；（3）CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识；

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标准投标文件培训计划培训计划培训计划第11页标准投标文件培训计划培训计划培训计划第11页共35页执行评价（4）企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念。3、培训类别与方式（1）培训类别①入职培训：侧重于对物业管理基本知识及质量体系和各项规章制度的培训；②上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行；③在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行；④转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行；⑤职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。（2）培训的组织方式①集中授课，组织学习；②参观学习，操作现场实践；③定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；④根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。4、培训的实施运行（1）培训系统图（下图）

修正

培训计划

反馈

（2）系统图说明①针对学校的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划；②有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果；③通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度；④根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用到实践中。5、培训计划管理部员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进行；第二部分为管理期间员工培训计划，视管理部工作具体情况分阶段安排进行。（1）接管前期员工培训计划

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标准投标文件培训内容公司本部训有关部门证的管理人员公司本部训公司本部训作设计、单位公司本部训公司本部训公司本部训公司本部训授课方方式有关院校的中坚层员工应现代化校园区管理需要各类业务大学聘请电脑专家授课聘请物业管理专家组织协调、公共进行形象有关主管单位安际情况安排维修服务人员升动部门劳动安全卫生培第12页共35页授课方全体新员工未获物业管理上岗训全体新员工核全体新员工实际操全体新员工训管理、维修人员全过程管理、维修人员修范围及标准全体人员全体人员培训对象具有大专学历管理有较深的理论知识适；每年8-10知识水平管理人员及相关工种全体员工分批进行二天部培训根据实服务人员广州市劳员一天培训对象公司本部培

公司本部培100%公司本部培岗位考目标、模式公司本部培笔试、标准公司本部培考核行公司本部培考核标准投标文件培训内容公司本部训有关部门证的管理人员公司本部训公司本部训作设计、单位公司本部训公司本部训公司本部训公司本部训授课方方式有关院校的中坚层员工应现代化校园区管理需要各类业务大学聘请电脑专家授课聘请物业管理专家组织协调、公共进行形象有关主管单位安际情况安排维修服务人员升动部门劳动安全卫生培第12页共35页授课方全体新员工未获物业管理上岗训全体新员工核全体新员工实际操全体新员工训管理、维修人员全过程管理、维修人员修范围及标准全体人员全体人员培训对象具有大专学历管理有较深的理论知识适；每年8-10知识水平管理人员及相关工种全体员工分批进行二天部培训根据实服务人员广州市劳员一天培训对象公司本部培

公司本部培100%公司本部培岗位考目标、模式公司本部培笔试、标准公司本部培考核行公司本部培考核公司本部培考核公司本部培考核公司本部培考核培训方式业余学习业余学习公司本部内部培训公司本部内部培训公司本部关系处理，建立良好的公共有关管理部培训维修、服务人部培训公司本部培训方式考核考核明确各项工作要求、掌握岗位要求和考核熟悉校园区管理、运要求掌握房屋交接的

明确公用设施设备维

行为规范及技巧掌握应急方案及常识考核

考试考试考核述及应用知识考核全体员工分批公司本部内管理水平公司本部内上达到中级技工等级证书全体员工考核方式熟悉掌握办法等内容确保持证上岗率培训目标具备高层次的学历；对物业

提高本专业的管理水平和了解、掌握电脑网络管理概

提高员工与客户的沟通技巧和管理水平公司本部内根据规定要求以提高业务考核公司本部内培训目标考核确保每年该类人员10%以考核增强组织协调能力和公共熟悉、了解劳动安全卫生知

序培训号时间1物业管理法规及三天配套文件2物业管理专业知六天识培训3学校管理目标模二天式及投标书的有关内容4岗位职责和学校二天物业管理运作制度5整体布局、水电设二天施、消防设施、空调供暖系统等6房屋验收交接程一天序7设施及设备维护一天标准及作业程序8各工种工作技巧一天和服务礼仪规范及人际沟通技巧9消防职责及灭火一天作战实施程序和半急救常识（2）正常管理期员工培训计划序培训内容培训号时间1参加广州市物业三年管理培训单位组织学习考试2参加广州市各类三年业余大专、中专班学习3电脑网络及管理十天培训4管理技能知识培二天训授课5关系及公众形象培训6排、规定必须参加的业务培训7级培训8

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标准投标文件部培训三天单位三天训一天训备注固定资产固定资产固定资产固定资产固定资产低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品第13页共35页识有关协作员公司本部操作公司本部工职业道德，加强工作责任全体义务消防部轮流培训标准投标文件部培训三天单位三天训一天训备注固定资产固定资产固定资产固定资产固定资产低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品第13页共35页识有关协作员公司本部操作公司本部工职业道德，加强工作责任全体义务消防部轮流培训各相关部门员工操作技能全体员工公司本部内操作公司本部培

公司本部培实际能力实际

考核掌握消防技能知识和实战

规范员工操作规程，提高员

提高员工服务意识增强员

训9消防技能训练及演习10操作规程示范工11服务意识、职业道德心

六、管理服务用房及工作必需的物资装备（一）物资装备的原则1、科学实用、节约的原则2、分期分起，有计划配备的原则3、优质价敛的原则（二）管理用房1、办公用房所需面积物业管理办公用房所需面积约平方米。2、办公用房安排·经理室一间·公共事务部（包括财务部及清洁部）室·茶水间、洗手间·工程部室·保安部室·电脑档案资料室·库房（三）管理工作必需的各类物资装备管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电维修用品、员工制服和值班工具等（详见附表）1、行政办公用品项目电脑空调打印机复印机传真机饮水机保险柜办公桌椅文件档案柜自行车电话办公用资料、文具

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标准投标文件低值易耗品备注低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品目固定资产低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品第14页标准投标文件低值易耗品备注低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品目固定资产低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品低值易耗品第14页共35页备注

员工服装费员工生活用品：铁架床、热水器、电视机、电低值易耗品风扇、储物柜等

2、维修工具项目电焊机冲击电钻手电钻手提砂轮机电锯切割机铝合金梯（长、短）台钳工作台万用表钳表摇表机电设备专用工具电工工具水工工具电焊工具疏通机铝合金人字梯工具柜其他工具材料

3、消防器材项无线对讲机手提式灭火器消防斧头消防扳手防毒面具消防靴消防战斗服强光手电筒

七、房屋本体维护管理计划和实施房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是学校物业管理的重要内容。针对学校的特点，通

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标准投标文件项目房屋承重及抗震结期间每天巡视，发现部4按房屋修缮规定实外墙面规程实施。公共屋面程实施维修。共用照明规程实施维修。本体消防设施程实施维修。公共通道、门厅、楼问题及时维修。3.整洁、无灰尘、无霉迹；卫生间、茶水间第15页共35页计划每月巡查一次，入驻构局部受损较轻由工程每月检查一遍，发现2.无违章，边角线齐整；每天检查一遍，发现2.隔热层完好无损；每月检查一次，发现2.照明灯具正常有效；每月检查一次，发现2.设施能有效使用；每天检查一次，发现织实施。每天检查一次，发现方案标准投标文件项目房屋承重及抗震结期间每天巡视，发现部4按房屋修缮规定实外墙面规程实施。公共屋面程实施维修。共用照明规程实施维修。本体消防设施程实施维修。公共通道、门厅、楼问题及时维修。3.整洁、无灰尘、无霉迹；卫生间、茶水间第15页共35页计划每月巡查一次，入驻构局部受损较轻由工程每月检查一遍，发现2.无违章，边角线齐整；每天检查一遍，发现2.隔热层完好无损；每月检查一次，发现2.照明灯具正常有效；每月检查一次，发现2.设施能有效使用；每天检查一次，发现织实施。每天检查一次，发现方案1.由于使用不当造成结2.功能完好。由工程部4按有关修缮由工程部按相应作业规由工程部按照相应作业由工程部按相应作业规工程部和清洁部负责组2.室内设施齐全。由工程部按相应技术作标准及实施效果1.安全牢固，正常使用；1.无鼓无脱，无渗水、无裂纹；

1.无积水、无渗搂；

1.线路无乱搭接；

1.箱体完好，标识清楚；

1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；

1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果：绝对保证有一个真正的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。保证学校与外部信息久留及内部信息交流的畅通。保证学校对外的形象。对于能体现X学校形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，写灭各种安全隐患。为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位为、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对X学校的有效管理。（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：1、房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护和实施方案序号1构部位问题，立即处理。施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2.因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。2问题及时维修。3.整洁、无污迹、锈迹。3问题，及时维修3.避雷网无间断，缺损；4.天面水箱无破损，无渗漏；5.无违章，无乱堆放。4问题，及时维修。3.开关、箱体完好，无缺损。5问题及时维修。3.灵敏，准确报警。6梯间、会议室、会展厅、架空层4.无违章、无乱对方。7

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标准投标文件业规程实施维修。上、下水管道2.无污渍，无锈蚀；冷、暖气管道通讯线问题，及时维修。项目房屋承重及抗震害及腐蚀性液体的侵害。外墙面织实施。公共屋面部协同实施。3.避雷系统完好；4.水箱水质清洁，无污染。公用照明相应作业规程本体消防设施2.报警系统灵敏，有效。公共通道、门厅、2.每年对楼梯踏步进行一次全面维护；3.每三年对通道、门厅、墙面、天棚、卫生间、茶水间2.使用正常；3.整洁、清爽。上、下水管道2.上、下水通畅；程实施。冷、暖气管道、通护；第16页共35页2.设施、设备完好，无缺损，使用正常；每天检查一遍，发现每月检查一次，发现2.线路畅通，使用正常。计划每年对房屋基础进行一次检查，防止虫织实施。1.每三年对较大面积渗漏及损坏，维修2.整洁统一。1.每年全面修补天面隔热层一次；2.隔热层完好；每年检修一次线路和灯具，更换老化线2.灯具正常使用，照明完好。1.每半年进行一次烟感试验；1.每半年对公共地面进行一次维护；应技术作业规程实施。1.每年对卫生用具进行一次全面维护；由工程部按相1.每年检修一次，并紧固管道固定码；3.无渗漏。1.每年对冷、暖气管道进行一次全面维织实施。由工程部负责维修。工程部负责维修。方案工程部负责组2.结构性能完好。工程部负责组工程部与清洁由工程部按照标准投标文件业规程实施维修。上、下水管道2.无污渍，无锈蚀；冷、暖气管道通讯线问题，及时维修。项目房屋承重及抗震害及腐蚀性液体的侵害。外墙面织实施。公共屋面部协同实施。3.避雷系统完好；4.水箱水质清洁，无污染。公用照明相应作业规程本体消防设施2.报警系统灵敏，有效。公共通道、门厅、2.每年对楼梯踏步进行一次全面维护；3.每三年对通道、门厅、墙面、天棚、卫生间、茶水间2.使用正常；3.整洁、清爽。上、下水管道2.上、下水通畅；程实施。冷、暖气管道、通护；第16页共35页2.设施、设备完好，无缺损，使用正常；每天检查一遍，发现每月检查一次，发现2.线路畅通，使用正常。计划每年对房屋基础进行一次检查，防止虫织实施。1.每三年对较大面积渗漏及损坏，维修2.整洁统一。1.每年全面修补天面隔热层一次；2.隔热层完好；每年检修一次线路和灯具，更换老化线2.灯具正常使用，照明完好。1.每半年进行一次烟感试验；1.每半年对公共地面进行一次维护；应技术作业规程实施。1.每年对卫生用具进行一次全面维护；由工程部按相1.每年检修一次，并紧固管道固定码；3.无渗漏。1.每年对冷、暖气管道进行一次全面维织实施。由工程部负责维修。工程部负责维修。方案工程部负责组2.结构性能完好。工程部负责组工程部与清洁由工程部按照

工程部负责组由工程部按相2.整洁、清爽。1.完好、无缺损；由工程部按相工程部负责组2.线路畅通、使用正常。1.上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；

1.完好，无破损，无开裂；标准及实施效果1.结构安全，正常使用；

1.平整、无渗水、无裂纹；1.屋面无积水，无渗漏；1.线路无老化；1.设施完好率100%；1.美观完好，无缺损；1.美观完好；

1.完好、无损坏；

问题及时维修。3.整洁、无污迹、无积尘、无积水；4.无堵塞，无异味。8问题，及时维修。3.无违章私接私断管道。9路，顶棚2、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护及实施方案序号1结构部位2无效的，进行局部翻新；2.每年对国徽进行一次维护；3.每三年对外窗台进行一次安全性检查。32.每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。4路和损坏灯具实施维修。52.每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒织实施。一次；3.每年对消防疏散标志进行一次维护。6楼梯、会议室、会展厅、架空层扶手、栏杆进行一次全面维护；4.每年对公共窗户进行一次全面维护。72.每年对水、电设施进行一次全面维护；应技术作业规3.每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全程实施。面维护。82.每年两季前检查一次雨水口，更换不应技术作业规合格部分。9讯线路、顶棚2.每年对顶棚进行一次全面维护；3.每年对通讯线路进行一次全面检修。

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标准投标文件培训内容时间保安管理服务工一次保安军事训练安部消防业务知识培两次突发事件的应急一次第17页共35页培训方式每月安部每月部培训每月安部每月安部授课方项目管理保范保安服务用语。项目管理保织性，增强凝聚力。项目管理保部培训项目管理保部培训培训对象全体保安员全体保安员标准投标文件培训内容时间保安管理服务工一次保安军事训练安部消防业务知识培两次突发事件的应急一次第17页共35页培训方式每月安部每月部培训每月安部每月安部授课方项目管理保范保安服务用语。项目管理保织性，增强凝聚力。项目管理保部培训项目管理保部培训培训对象全体保安员全体保安员全体保安员应急处理措施了如指掌。全体保安员考核培训方式业余学习保安部组织内

保安部组织内

保安部组织内处理紧急事故的技能技巧。考核

考试考试考核知识培训目标提高保安员的服务意识，规提高保安员的自律性和组

熟悉消防业务，对消防事故

加强保安员的应变能力和（二）、房屋本体维修服务标准为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照物业管理公司的要求来执行：1、教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修2小时内完成，至多也要保证当天完成；2、遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在10分钟内赶往现场维修（维修工正处理其他急修没有人手的情况除外）；3、厕所堵塞要在24小时内完成（需换洁具的除外）；4、风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；5、特殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。

八、保安、消防系统的管理保安安全防范、消防设施设备的运行管理，是整个物业管理工作的最核心部分，也将直接影响到职业技术学校全体师生的安全感和舒适感。因此，物业管理公司将按照学校的保安安全防范及消防安全制度中的规定，在保卫处的业务指导下实施保安安全防范、消防安全管理，同时制定详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案、标准以及应急预案和处理工作程序。（一）保安系统管理保安的招聘、培训和服装装备1、保安员的招聘、培训工作（1）保安员的招聘要求·男性、年龄35周岁以下、身高1.70米以上，身体健康；·有保安职业上岗证或退伍军人；（2）培训工作培训方案如下表：序号1作中的礼貌礼节和服务用语2两次3训及演练4技能的培训

2、保安服装装备统一制服、统一管理。3、出入管理学校实行全封闭式管理，24小时全日制值班。为保持校区内良好的治安环境，对出入学校的人员及车辆作如下规定：（1）学生需凭校牌出入学校，老师则凭工作证出入学校；

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标准投标文件第18标准投标文件第18页共35页（2）装修工或其他经校方允许需经常进出学校的人员要办理“临时出入证”，交纳3元/证的工本费及30元/人的保证金。（3）任何访客进入学校，都应遵守校区内各项制度；（4）以上各种出入证均不能转让，敬请妥善保管。如若遗失，须时到管理处报失补办。3、安全管理（1）禁止在校园内存放易燃、易爆物品，禁止生火；（2）校园内禁止任何人以任何方式射击及燃放烟花爆竹；（3）贵重物品或过量现金内请小心保管，谨防窃贼有机可乘；（4）必须保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻；（5）请勿通电于围墙等地方以致误伤他人；（6）所有要搬离校园内的物品（指设施设备、电器、装修材料等），必须要有校方相关部门开出的放行条方可搬离出去，并配合保安员记录有关物品数量、名称、型号、时间等登记清楚，以便日后查核；（7）禁止聚赌、贩毒、吸毒、色情、盗窃等一切犯罪行为；（8）区域内如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业管理公司为维护公众、业主或住户的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施而造成校方财产损失的，应给予理解，不追究物业管理公司的责任；（9）不得影响小区智能化安全监控设施的工作。4、车辆停放管理（1）进入校园内的车辆必须按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。校区内禁止鸣喇叭，校区内限速20公里/小时，禁止载重1.5吨以上（含1.5吨）的货车进入校区内。（2）驾车进入校区内的人士必须遵守校区内车辆管理制度，管理人员有权询问任何来访车辆，并对进入的车辆予以登记，对不配合工作的车辆，可以拒绝进入；（3）所有盛载物品之车辆若无物品来源证明，管理人员将不予以放行；（4）为保证校区内道路干净，影响卫生之车辆必须在小区外冲洗干净，运输车辆须做好防污染之措施，经管理人员认可后方可进入；（5）管理公司有权在需要时将校区内交通改道，临时封闭道路；（6）任何车辆如触犯本管理条例或损坏校区内物业，管理人员有权要求驾驶员出示驾驶证件，令其作出合理的赔偿。（7）校区内严禁以下行为：①无牌或无购买第三者保险车辆行车；②学车或试车；③在公共道路上溜冰、滑板等；④机动车辆及脚踏车在行人路上行驶；⑤跨位停泊或停泊于车位界线之外；⑥在公共地方洗车、维修车辆。（8）特别规定①停放在本校区内车位的车辆，需到物业管理体制公司办理车辆出入证手续，并随车携带出入证，以备检查。②进入校区内的车辆不准驶进绿化区，损坏绿化应经赔偿。③非校方的车辆不得进入住宅区，外来车辆一律停放于区外指停放的地方。④对违规行车和停泊车辆的人士，管理公司有权采取警告、罚款、拖车等外罚措施，出此而造成的地址：广州市白云区汇侨路14-26号邮箱：********************

标准投标文件序号123各电器元件接线端子及端损。各电源、信号线象。控制台内部除尘控制台表面除尘1指示亮蓁指示灯不亮。2报警功能内部各接线端子信号（电源）线表面及内部除尘击碎玻璃按钮盒维护保养项目指示灯色）指示亮蓁指示灯不亮。电源电压（+5V）。报警功能内部各接线端子表面及内部除尘表面及内部除尘第19页共35页维护保养项目种类指示灯（含电源、信号）直观目测各类开关各电器触点用螺丝刀逐个紧固如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘

用小毛刷、皮老虎除尘用干控布、毛刷除去表面灰尘指示灯电源电压按下“Firetest”键。用螺丝刀逐个紧固。如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，

如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，

直观目测检查保养方法直观目测在按下内部电源电压/后务电压切

按下“Firetest”键。用螺丝刀逐个紧固。标准投标文件序号123各电器元件接线端子及端损。各电源、信号线象。控制台内部除尘控制台表面除尘1指示亮蓁指示灯不亮。2报警功能内部各接线端子信号（电源）线表面及内部除尘击碎玻璃按钮盒维护保养项目指示灯色）指示亮蓁指示灯不亮。电源电压（+5V）。报警功能内部各接线端子表面及内部除尘表面及内部除尘第19页共35页维护保养项目种类指示灯（含电源、信号）直观目测各类开关各电器触点用螺丝刀逐个紧固如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘

用小毛刷、皮老虎除尘用干控布、毛刷除去表面灰尘指示灯电源电压按下“Firetest”键。用螺丝刀逐个紧固。如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，

如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，

直观目测检查保养方法直观目测在按下内部电源电压/后务电压切

按下“Firetest”键。用螺丝刀逐个紧固。如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，检查保养方法指示灯指示正常直观目测如有烧损现象，拆下后用砂纸打各端子连接牢固无烧半年

导线无破损、烧焦现半年

无尘。半年无尘。每日直观目测在按下内部电源电压/后务电压切“ZoneAlarm”指示灯

各端连接牢固，不松

导线无破损、老化。无尘。按钮盒完好，无松动。标准“AcPower”（绿

指针指示+24V“ZoneAlarm”指

各端连接牢固，不

无尘。无尘。标准1个月处于开启或自动状态触点完好，无烧损。“AcPower”（绿色）1个月

指针指示+24V（+5V）。1个月1个月半年半年半年1个月周期1个月1个月1个月半年半年半年周期

1个月半年损失一概由车主负责。（二）消防系统管理1、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备消防控制台磨。4子排5胶带包扎，严重时更换。67区域报警器（或外部BatteryTest键）换键前后，目测指示灯是否正常3和“SwitchCare”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。4动。5破损或老化严重时更换。6破损或老化严重时更换。7

（续表）设备序号集中1报警器2（或外部BatteryTest键）换键前后，目测指示灯是否正常3示灯和“SwitchCare”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。4松动。5破损或老化严重时更换。6破损或老化严重时更换。

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标准投标文件1处喷响探头温感探头应位置的报警指1磨。2动。机械部分（齿轮、锋条）有润滑油。卷帘门门体电机接线端子击碎玻璃按钮盒12消防通道、防火门维护保养项目排烟风机表面除尘控制柜内部各电器触点停正常。控制柜内部各电器元件接动。控制柜电源指示灯排烟阀（1）微动开头及内线员端子。用油壶给导轮、钢丝、转轴加油。复位按钮控制无误、排烟窗开启灵12磨。控制柜内部各电器元件接动。各送风口百叶窗控制柜电源指示灯1类开关动状态。2损。控制柜内部各电器元件接动。第20页共35页烟感探头用750W电吹风，在距探测器控制箱内部各电器触点损。控制箱内部各电器元件接如有锈损用煤油清洗，然后加润

用煤油清洗锈损部分用螺丝刀紧固直观目测。防火门门体防火门弹簧铰键直观目测，并开头防火门检查保养方法用擦布、毛刷除尘如有烧损现象，拆下后用砂纸打

用螺丝刀逐个紧固。如不亮，更换指示灯灯泡。用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接开关固定良好。1个月。加压送风机除尘控制柜内部各电器触点损。用螺丝刀逐个紧固。直观目测。如不亮，更换指示灯灯泡。控制柜上电源指示灯及各关处于开启或自控制柜内部各电器触点用螺丝刀逐个紧固。用力吸一口香烟，在距探测20CM区域报警器上相标准投标文件1处喷响探头温感探头应位置的报警指1磨。2动。机械部分（齿轮、锋条）有润滑油。卷帘门门体电机接线端子击碎玻璃按钮盒12消防通道、防火门维护保养项目排烟风机表面除尘控制柜内部各电器触点停正常。控制柜内部各电器元件接动。控制柜电源指示灯排烟阀（1）微动开头及内线员端子。用油壶给导轮、钢丝、转轴加油。复位按钮控制无误、排烟窗开启灵12磨。控制柜内部各电器元件接动。各送风口百叶窗控制柜电源指示灯1类开关动状态。2损。控制柜内部各电器元件接动。第20页共35页烟感探头用750W电吹风，在距探测器控制箱内部各电器触点损。控制箱内部各电器元件接如有锈损用煤油清洗，然后加润

用煤油清洗锈损部分用螺丝刀紧固直观目测。防火门门体防火门弹簧铰键直观目测，并开头防火门检查保养方法用擦布、毛刷除尘如有烧损现象，拆下后用砂纸打

用螺丝刀逐个紧固。如不亮，更换指示灯灯泡。用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接开关固定良好。1个月。加压送风机除尘控制柜内部各电器触点损。用螺丝刀逐个紧固。直观目测。如不亮，更换指示灯灯泡。控制柜上电源指示灯及各关处于开启或自控制柜内部各电器触点用螺丝刀逐个紧固。用力吸一口香烟，在距探测20CM区域报警器上相如有烧损现象，拆下后用砂纸打

用螺丝刀逐个紧固。无锈损且表面涂

无锈损。无锈损。完好无损。直观目测。有损坏、更换备件；若无损，加机消防通道通畅，防标准无尘触点完好，控制启

端子无烧损或松

电源指示灯指示

端子无松动、微动用擦布、毛刷除尘。如有烧损现象，拆下后用砂纸打端子无烧损或松

送风口叶位置正

电源指示灯指示直观目测如有烧损现象，拆下后用砂纸打端子无烧损或松红色指示灯亮半年触点完好，无烧

端子无烧损或松1年1年半年1个月完好无损、无变形完好，弹性适度。1周周期1个月半年半年1个月1个月无尘。触点完好，无烧半年。3个月。1个月电源指示政党开

触点完好，无烧半年。半年半年半年半年半年1个月。半年1个月半年

烟感探头2500MM处，向探测器吹热风示灯亮防火卷帘门线端子及端子排端子3油。456防火门油。3火门开闭自如

（续表）设备序号排烟1系统2磨。3线端子及端子排端子4正常。5部接线端子（2）复位按钮、导轮、钢丝、转抽活。加压送风系统3线端子及端子排端子4确5正常。消防系编印控制柜磨。3线端子及端子排端子

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标准投标文件电源（信号）线控制柜除尘1等待状态。2维护保养项目主机各电源信号、控制信号及音量调节键各切换器、控制器3各接线端子及线路压带轮主导轴，磁带机磁各层扬声器接线是否牢无破盒。主机柜内除尘1地面。机房内照明、电话地漏1围。干粉灭火器手提式1211灭火器12水泵添加盘根。阀门无锈蚀。水泵和电机各信号阀各水流指示器喷淋头第21页共35页如有轻微破损，用绝缘胶带包扎。导线无破损、老用干控布、毛刷除去表面灰尘。指示灯批示灯检查保养方法直观目测。位置合适。通电试验。各放大器用螺丝刀紧固，导线如有破损，

用清洗带清洗。如松动，用螺丝刀紧固。用毛刷、皮老虎除尘。机房卫生开头电灯、通话检查。排水试验。推车式灭火器材直观目测直观目测水泵水泵添加盘根。更换并添加润滑油。添加盘根或更换垫片，清洁阀

用擦布和毛刷。直观目测。放水试验。直观目测半年无尘。直观目测标准投标文件电源（信号）线控制柜除尘1等待状态。2维护保养项目主机各电源信号、控制信号及音量调节键各切换器、控制器3各接线端子及线路压带轮主导轴，磁带机磁各层扬声器接线是否牢无破盒。主机柜内除尘1地面。机房内照明、电话地漏1围。干粉灭火器手提式1211灭火器12水泵添加盘根。阀门无锈蚀。水泵和电机各信号阀各水流指示器喷淋头第21页共35页如有轻微破损，用绝缘胶带包扎。导线无破损、老用干控布、毛刷除去表面灰尘。指示灯批示灯检查保养方法直观目测。位置合适。通电试验。各放大器用螺丝刀紧固，导线如有破损，

用清洗带清洗。如松动，用螺丝刀紧固。用毛刷、皮老虎除尘。机房卫生开头电灯、通话检查。排水试验。推车式灭火器材直观目测直观目测水泵水泵添加盘根。更换并添加润滑油。添加盘根或更换垫片，清洁阀

用擦布和毛刷。直观目测。放水试验。直观目测半年无尘。直观目测按测试键。标准信号指示正常、音量调节

转换工作正常放音试听音质、音量。端子无烧损或松动。表面无粉尘。各扬声器接线牢固、纸盒

无尘。用拖布、帚把、擦布打扫设备房机房整洁、干净。照明完好、电话通话正1个月。

地漏排水通畅。1个月。直观目测压力正常，指针指示在绿1个月。

压力正常，指针指示在绿1个月。手动盘车。添加盘根。水泵运转灵活半年开启自如，不漏水，阀杆半年

无尘。1个月在区域报警器上的相应1个月

消防值班室相应的指示3个月

喷淋头表面油灰不可过半年每日指示灯亮、且处于

按测试键后，指示周期1个月。1个月。音质、音量良好。半年。3个月。半年。半年1个月。守好无损，压力在正常范1个月。

转轴转动灵活2个月点动时不漏水半年1个月。1个月1个月。

4化。5消防指示牌灯亮。

（续表）设备序号消防1应急广播2系统4用绝缘胶带包扎。5头6固、纸盒是否完好。7设备机房2常。3灭火器材2色安全校区内。3色安全校区内。喷淋系统34杆。56位置无报警信号。7灯亮，并发出报警。8多。2、消防火警应急处理措施（1）对接报火灾的处理①管理部任何人员接到或发现火警时，立即向管理部办公室值班人员报告。②现场指挥员马上通知管理部经理、主力、消防控制中心及各部门负责人。③现场指挥员集合校园校区内所有在场员工，若部门负责人不在场，则由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。地址：广州市白云区汇侨路14-26号邮箱：********************

标准投标文件第22标准投标文件第22页共35页④各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。·消防控制中心值班员根据火场情况，按《校园区灭火应急规程》进行处理；工程部负责人指挥科员工作各种应急处理。·工程部负责人指挥工程部员工关闭起火楼宇的供电系统，起用应急电源。·其余部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。⑤现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施：·火势大，自身难以扑救。立即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资；·火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资；·火灾扑灭后，工程部负责将机电设备和消防系统恢复正常；·责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写《火警/匪警处理情况登记表》。（2）校园区灭火应急方案为使校园区在出现火灾时，做到“忙而不乱”，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制定如下应急规程：①消防控制中心接到消防报警信号·利用对讲机通知辖区保安员立刻前往火警现场，并与消防中心联络；·火警误报通知中心消除警号；·火警证实情况严重，通知中心启动报警设施。②火警信号被证实，情况严重，中心应急事项·通知管理部办公室值班员和保安部主管，由其决定是否达“119”电话报警；·启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救；·利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；·迫降电梯至首层；·切除非消防电源，启用应急电源；·启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。值班保安员应密切关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应立即受动起动各设备，保证水电供应不简短，所有消防设施不许在5~7分钟之内投入运行。（3）拨打“119”电话报警程序①拿起话筒拨打“119”号键，转却讲清起火单位名称，所在位置。②讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。③讲清起火单位属多层，还是属于高层建筑（几栋几层）。·讲清报警人的姓名，联系电话号码，以便随时联系；·如需安排消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志性建筑旁。3、落实防火安全“三级”检查制度一级检查由班组组织实施，每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，发现问题及时处理，及时报告。二级检查由工程主管组织实施，管理部领导每周组织班组长对本处管理地段、设备物资进行一次检查，消除火灾隐患及落实有力整改，每月向公司安全主管汇报一次消防安全情况。三级检查由公司工程管理中心主管实施，每月由公司工程管理中心主管对管理部进行重点检查或抽地址：广州市白云区汇侨路14-26号邮箱：********************

标准投标文件检查周期日常检查电机（机械部分）日常检查（1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。泵体（1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要（1）水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；（2）检修配件。（1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。（1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。（1）启闭灵活，无锈蚀；（2）无滴漏。（1）水嘴齐全，无锈蚀，无损坏；（2）无滴漏。（1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读数准确；水表1个月日常检查管道吊支架，管卡检查项目名称外观消防泵1．更新润滑脂（油）；第23页共35页检查标准标准投标文件检查周期日常检查电机（机械部分）日常检查（1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。泵体（1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要（1）水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；（2）检修配件。（1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。（1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。（1）启闭灵活，无锈蚀；（2）无滴漏。（1）水嘴齐全，无锈蚀，无损坏；（2）无滴漏。（1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读数准确；水表1个月日常检查管道吊支架，管卡检查项目名称外观消防泵1．更新润滑脂（油）；第23页共35页检查标准（1）外表清洁，无锈蚀损坏；（2）螺栓，螺丝无松动断裂；（3）防

（1）运行过程中无异常震动，噪音；（2）电机及轴承温升正常。日常检查1个月（1）井盖、井裙完整，启闭方便；（2）爬梯牢固，井底干净。（1）水流要畅通，无堵塞；（2）管道连接部分要严实；无锈蚀，1个月检查周期日常检查3～5个月说明（1）运行正常，无异常震动、噪音；（2）检查轴承发热情况，无烫（1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏，读数准确；管理吊支架，管卡连接要牢固；（2）表面无锈蚀。检查标准1．外表清洁、无锈蚀损坏；

1．检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；说明查，每年不少于一次检查。（三）给排水系统的管理我公司根据学校的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准，并按此计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。排水系统定期维护保养计划及标准（1）生活给水系统序号检查项目名称1、给水设备1生活水泵外观震垫无损坏。26~8个月3手现象；（3）检查填料函的汇漏和发热情况，每分钟10~2滴为好；（4）检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。6~8个月

3~5年时进行更换。2、给水设施1蓄水池、水箱3个月~半年2减压阀、水锤消失3个月器3止回阀、浮球阀、1个月排气阀4闸阀、截止阀日常检查5水嘴日常检查6压力表3个月（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏。7（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏。8各井室3、给水管道1生活给水管道无跑、冒、滴、漏。2（2）消防水系统序号1．消防设备12．螺栓、螺丝无松动断裂；3．防震垫无损坏。22．检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水；3．检查联动轴的对中程度（有联动轴的）；4．开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无过热。12～14个

地址：广州市白云区汇侨路14-26号邮箱：********************

标准投标文件2．轴承体清洗、检查；室内消火栓室外消火栓水泵接和器室内小型消火栓自动消防报警阀自动消防喷头闸阀、截止阀、2．无堵塞，无锈蚀，无滴漏。安全阀求周期检验。消防管道管道附件管道吊支架、管2．表面无锈蚀。压力表检查项目名称污水泵泵