东北财经大学23春“房地产开发与管理”《房地产估价》考试高频考点参考题库含答案

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。东北财经大学23春“房地产开发与管理”《房地产估价》考试高频考点参考题库带答案（图片大小可自由调整）第I卷一.综合考核(共15题)1.收益法的理论基础是()A.预期原理B.边际收益递减原理C.均衡原理D.替代原理2.求取建筑物折旧的方法主要有()A.市场提取法B.年限法C.分部分项法D.指数调整法E.分解法3.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。()T.对F.错4.在假设开发法的估价前提中，房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。()T.对F.错5.在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的必要支出及应得利润。()A.正确B.错误6.按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为()。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本7.下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是()A.被动接受的估价业务B.业主没有提供明确估价目的的业务C.估价项目所处区位环境复杂的业务D.超越资质等级的业务8.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是()。A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率9.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。()T.对F.错10.与非专业估价相比，专业估价的特点包括()A.实行有偿服务B.估价作业日期长C.估计价格或价值D.承担法律责任E.是一种专业意见11.下列关于长期趋势法运用，描述错误的是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.需要在市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.适用于价值、价格有一定变动规律的房地产D.保证政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格12.一个估价项目中的价值时点，本质上是由()决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿13.一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是()。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.持续经营前提14.假设开发法具体可为房地产投资者提供()A.房地产开发项目的平均利润B.房地产开发项目的预期利润C.待开发房地产的平均价格D.房地产开发中可能的最高费用E.待开发房地产的最高价格15.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有()。A.体育场馆B.酒店C.空置的写字楼D.军队营房E.行政办公楼第II卷一.综合考核(共15题)1.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。()A.正确B.错误2.房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地成本+建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本+建设成本+管理费用D.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用3.在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是()。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法4.下列关于开发经营期的描述正确的是()。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日5.以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日6.收益法的理论基础是()。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理7.与非专业估价相比，专业估价的特点包括()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长8.运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有()A.成本法B.总和法C.静态分析法D.动态分析法E.比较法9.直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。()A.正确B.错误10.在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测()房地产市场状况下的价值A.建设期间的某个时间B.全部租售出去时的C.未来开发完成之时的D.购买待开发房地产时的11.房地产开发投资利润率的计算基数为()A.土地成本+建设成本+管理费用B.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用C.土地成本+建设成本D.开发完成后的房地产价值12.谨慎原则主要是评估房地产()时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值13.界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。()A.正确B.错误14.下列估价中宜采用假设开发法的有()。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价15.下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()。A.根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B.人们平常所说的房价指的是建筑物的价格C.房地价格=土地价格建筑物价格D.在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和第III卷一.综合考核(共15题)1.以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用平均深度价格修正率。()T.对F.错2.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。()A.正确B.错误3.下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()A.根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B.在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和C.人们平常所说的房价指的是建筑物的价格D.房地价格=土地价格+建筑物价格4.评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。()A.正确B.错误5.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中()是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价机构和注册房地产估价师6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。A.某酒店B.公园C.某住宅D.某娱乐厅7.某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于()。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧8.下列有关长期趋势法描述错误的是()。A.长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的B.拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断越准确C.长期趋势难以消除房地产价格的短期波动和意外变动D.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产9.下面不属于造成功能折旧的因素是()A.建筑设计缺陷B.环境污染C.建筑技术进步D.人们消费观念的改变10.成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。()T.对F.错11.在比较法中，提高估价精度的一个基本保证，是收集的交易实例的内容信息要()A.完整B.准确C.真实D.针对E.独特12.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()。A.土地所有制在城乡之间不同B.土地和房屋的所有制不同C.行政管理不到位D.房地产市场足够规范13.下列各项中，一般不适用收益法估价的是()。A.学校B.写字楼C.影剧院D.游乐场14.有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是()A.已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押B.共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产C.处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意D.房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途15.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致相等时，宜采用()预测房地产的未来价格。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法第I卷参考答案一.综合考核1.参考答案：A2.参考答案：ABE3.参考答案：T4.参考答案：T5.参考答案：B6.参考答案：AB7.参考答案：D8.参考答案：C9.参考答案：T10.参考答案：ADE11.参考答案：D12.参考答案：B13.参考答案：A14.参考答案：BDE15.参考答案：ADE第II卷参考答案一.综合考核1.参考答案：A2.参考答案：D3.参考答案：D4.参考答案：ACDE5.参考答案：C6.参考答案：B7.参考答案：ACD8.参考答案：CD9.参