红星美凯龙酒店项目财务报告

谨呈：红星集团CRICCHINA/AUG，2010。红星美凯龙酒店项目财务分析报告第一章天津项目酒店可行性研究1.1市场分析—宗地区位3市中心区域红星天津项目4.5km天津筛选案例及本案位置图市中心区域综合体案例红星项目区位：位于河东区，离市中心仅4.5km。交通：项目位于津滨大道南侧，东西各有立交桥作为地面交通枢纽，有规划4号线在项目北侧通过。氛围：与万达广场组成两大城市综合体，大幅提升区域的商务环境和居住环境。万达广场宗地位于天津市河东区主干道旁，周边交通发达，与万达广场组成一个新的区级中心。1跪.敬1誉市容场里分海析剩—戏宗却地练属网性4宗麻地匠是伶一夺个淋由著住扛宅拳、东商剂业角、华家葬居殊中菜心猜、能办巩公伸等鲁形躁态肢构看成舱典相型顽的潮综犬合枕体疲项项目回，串体高量蒙大山，促可央塑塞性铅强唐，盖影丧响练力糖广自。地块总指标总用地面积206600m2总建筑面积881281m2总地上建筑面积657536m2地块分类指标多层、高层住宅194749m2家居广场143430m2购物中心150000m2商铺8642m2办公34000m2LOFT公寓34000m2酒店式公寓31623m2酒店30000m2新天地步行街28000m2地下商场71971m2机动车库199064m2多层住宅高层住宅购物中心、商业酒店、LOFT公寓、步行街立滨交哄桥蒜及吧规话划乖四愧号国线主良干价道裂津专滨厅大抗道家配居俊中宰心酒睡店开式勇公长寓1霜.移1瘦市泄场济分玻析伐—耀宗纪地雨总档结5仅味以吃宗波地姜的挎区颈位州条录件忆和辜属调性球条餐件黄来比看梨，垒是前具挑备蜡打报造师高薪星怎级说酒寸店掩的搬可骨行舰性售。紧哥邻检市吹中躺心巨，决位莫于赌主趴干汤道运旁宰，队交反通烘便违捷未卵来趣将起成梢为仙区修域友级摩中何心遭，享商驶务考氛培围朝提们高宗度地穿体模量惯大离，捐是留典亭型昆的剧城机市渠综称合娱体毯项如目具向备寸打络造谣高宿星挠级刺酒济店蔑的腰基奔础1呢.视1扇市舞场壳分阔析赛—但城谋市耽概徐况6天嘱津麦是辩中动国岗四艘个圾直叨辖浊市脑之译一伯，铅是姻北传方够重葵要遮的铅沿型海延经祝济下城市市袄和傍历卧史贫文青化越名品城膀。天漠津颠是眠中痕国四辆个首直佩辖衰市移之绒一，监市睁中强心扔距棋北策京敞仅1狐3亮7公摩里五。天送津待市艰位推于环敲渤撒海味经陕济言圈竭的袋中帽心，翼是屿中弊国旋北妈方顿最躺大专的匀沿图海途开咐放抹城开市逐，睬拥纸有艘中避国攀第散四采大规的蜘工精业筹基浅地箩、娃第蜓三恶的错外烦贸寇港赛口践。2恐0规0广9年辞，绪天则津G堡D立P达7柳5钉0拔1亿，截有1呆2私0税0万常鞠住大人燥口甩，拴城匆镇魔居期民昆人蛾均像可升支贫配则收惑入劫达祝到2屿1体4毛3若0元。天你津殊具皆有上啊千轻年帅的蓄人京文运历窑史，惑拥喝有汇多挽个污人涂文披景棕点订和三杯个央国路家犯级氧自油然蠢保哈护互区。2009经济指标天津北京上海GDP（亿）75011215314901常住人口（万）120019721921城镇居民人均可支配收入（元）214302673828838天究津北舍京重潜庆上喷海经济圈直辖市天津1饼.恩1猎市皆场熟分毁析展—丽城毫市废资桃源烟：虎商爪务阅资愤源7天练津午拥乡丰有借成务熟和的朱商两务伞环泼境赶和插发搞达棵的疼产框业爷园营区暮规亦划奖，职商留务域资两源乳十刘分设丰竖富熟。商拜业驳办票公峡：全往市排超诱万睛平围方脱米演以绕上类的辈大局型柿商泼贸乳设您施弱已农有1恶2蛋8个。非狼公炒有喂制商窑贸浮经屑济遭快陷速渔发暑展，饭已差占寇到乞全启市森商勤贸绣经勿济速总浙量屑的7姑0您%以所上列。全趁市飘拥双有色办斗公届楼1给8猾2个本，框其读中充有甲流级脆办急公膊有5随6个，煌占3叔1蹈%。产留业链园离区姐：开发区级别开发区名称投资成果国家级开发区天津经济技术开发区外商投资企业4815家，全球500强企业中，共有76家在天津开发区投资，投资项目达158个。天津滨海高新技术产业开发区包括华苑科技园、滨海科技园、南开科技园、武清科技园、北辰科技园、塘沽科技园六部分。地区级开发区11个区县级开发区高新技术开发区经济技术开发区1别.王1狭市全场局分哥析悄—椒城喝市极资笋源熄：极旅巷游隔资呆源8天普津哲拥木有看多绳个摸重燥点跑风丑景先区舰和秃自米然遵保弄护壳区呆，纯旅悠游徐资植源骡十费分秒丰写富驶。旅测游贫资直源巴：天莫津晋旅同游夫资鞭源总十筐分奶丰弄富尤，疏具边有数寇十举个挪中说大艘型费旅世游粗景丈点。其挖中5模A级么旅丝式游捧景断区2个，4惜A级罚旅嘴游勇景册区1遵0个。拥耍有3个赞国驱家撒级渔自屈然悠保俯护钩区。国惨家松级从景洗点贫：景点类别旅游景点名称国家级自然保护区古海岸与湿地国家级自然保护区蓟县中上元古界地层剖面国家级自然保护区八仙山国家级自然保护区国家级风景名胜区盘山风景名胜区天津古文化街旅游区津门故里国家级风景名胜区国家级自然保护区蓟知县磨国搅家辣级桨自恋然懂保萌护郑区八蹈仙汽山据国尿家趣级枝自斥然浑保国护答区盘毫山门风砖景罪名堪胜扇区古脉海蹈岸钳与扣湿旬地朱国店家绑级腾自吴然龙保尊护歇区古沉海板岸材与亡湿国地哀国融家绝级蓬自世然拘保愚护孤区八搞仙机山哈国棵家顺级羞自药然栗保匀护更区1浸.待1丛市庭场扮分甩析毛—坦城谅市残高液星蜜级程酒绝店懂分碍布9天触津碌高糊星森级煤酒候店示市届场危比繁较粒成辈熟难，举五尼星毁级沾酒爱店郊目语前未有2张0家申，茎主演要圈集侧中俱在慈滨两海模新扬区矩和霞市呜中旷心拢河桥西烛和且平旗区拖域发中杜。高革星鲁级哥酒龟店孤市踩场嫂：天圾津楼拥贞有榜三现星锋以拆上兽酒衣店共9确3家。其股中五糟星项级华酒汪店2倚0家。四宜星屡级蜂酒吼店4怠6家，贿三煮星孩级也酒惧店2顷7家。五蝴星爪级昼酒钱店揪市捏场蛾：五曾星买级此酒悦店间主忧要昏分扰布泄在架滨蹲海服新拿区症、躲河爽西党区席、握和菠平面区坑。区域汇总滨海新区5河西区4和平区4南开区2华苑地区1蓟县1宝坻区1东丽区1河东区1总计20滨拨海创新栋区和黄平晕区河略西查区1底.瓦1欣市之场俭分字析紫—写城铲市配高党星词级迫酒准店页运春营1灭0天仗津兽五茎星奥级垄酒秒店也的枕平逝均杠市向场拜价搜格酱约柴为9娱4然4元/天屯，娱平秤均悉出鱼租日率恨约筹为5瓶1帽%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均出租率天津京津新城凯悦酒店宝坻区593060%天津瑞湾酒店滨海新区564155%天津天宝国际酒店滨海新区549860%天津滨海假日酒店滨海新区580045%天津泰达国际酒店滨海新区573750%天津万丽泰达酒店滨海新区5176340%天津滨海圣光皇冠假日酒店东丽区596660%天津君隆威斯汀酒店和平区5126540%天津日航酒店和平区593255%天津莱佛士酒店和平区5120545%天津滨江万丽酒店和平区5118045%天津天诚丽笙世嘉酒店河东区596660%天津新桃园酒店河西区571855%天津金皇大酒店河西区579455%天津瑞金花园别墅酒店河西区5118040%天津喜来登大酒店河西区5119640%天津赛象酒店华苑地区560360%天津金泽大酒店南开区567855%天津泰达国际会馆南开区589245%天津亿豪山水郡国际度假酒店蓟县594460%合计94451%1售.未1半市睡场升分浪析载—滥区动域面概肺况1求1本惹案蒜坐泽落薄于肝河栽东均区淹中掠心猛位值置尚，驰是系天处津乖经阵济帝中侨心幕战垂略缎东拳移爬的如重邻要响区构域旅。河奇东密区障是着天肿津箭市育中泉心料市幸区堤之林一悉，读位镇于删天照津雀市真东戏部宿，维占么地4尿0平飞方城公恭里。友现龙有启居阀民7杨3万位人，得河示东狡区弃是雷天箱津赴的芽发基源罢地欺之幕一抛，壁是惕市版区候连编接唐滨柱海描新顿区镰的束前歼沿衔，蹦是络实愧现天担津跪市蹲经哲济恭中雨心避战狠略专东姻移帽的散要弱地。河逆东努区以建仰设词成场现尝代商央务猴商沃贸稳物战流炉基精地、直刷沽柴文辩化球旅颠游伶基片地、都饮市努工拳业暑示弓范管基鼻地。纠河假东雹区间的G吐D倚P增车长筋连阻续愚保您持柜在2传0磁%以链上。河镜东舟区代还财将铺借赞助士海旅河驱开仙发柴、激建瓶设壶滨话海据新倚区覆的炼有吩利锅时故机蜓，着管力村发通展份商差贸购物在流诵和扬现车代涛服晓务耍业，甜并宿规瓣划纯了"五劲区址三己带"的精建屡设览。"五记区"即门围测绕语楼附宇斩比唉较役集员中旗的侧大着王罢庄汉地赖区达、牧新叶开样路浆地叼区木、维大劳直集沽扔旅鞭游舍商娱贸把区距、处津必滨验大战道夹、椒天坊钢魂地蝇区补五膀个搂商时业廊聚初集哪区昂，樱发权展兵商排贸想、维物滴流倒、呜现妙代欲服还务畅业却。河狡东午区红瓦星弊天樱津哗项价目河委东瘦区采街谨道柳划裕分大王庄新开路津滨大道天钢大直沽1她.皱1广市乖场医分忍析掩—买区鸣域浙资呀源1蜜2河秋东冰区炎拥小有夺多脂个袭城匙市务旅访游楼景迁点砖、允五奖大乔规隙划懂商蛮业提聚泡集跑区福和们一虑家伸五菊星望级纯酒泄店拣，纤区拢域卸资规源迷比均较骨丰差富些。红樱星赢天沫津雾项臭目天妃宫遗址荐福观音寺海河公园全葡国窃三锐大持妈幅组添庙歌宇盗之坐一例的孙天煤妃闷宫驾遗页址晶，烟荐痛福庙观蜻音弱寺贯和汉海扩河毫公日园沃已践成击为贱天响津躲的崇旅衰游羽热戏点苗。天按诚融丽祖笙难世默嘉墙酒摆店天届妃桂宫则遗鹿址荐御福湾观苍音锋寺海断河默公愉园五大商业聚集区主要景点及五星酒店红星本案1还.陷1陆市协场钳分铸析锻—酒区慨域高高亩星目级果酒诵店役运香营1由3河殃东煎区钟高饲星馅级史酒吨店她的舟平究均懂市记场睡价谈格作约当为6敏3讯3元/天醋，未平房诚均划出榜租垂率他约掉为5闪1厚%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均出租率天津天诚丽笙世嘉酒店河东区596660%天津世纪泰豪酒店河东区439860%天津财富豪为酒店河东区453545%合计63355%天蔽津忌世额纪话泰蚀豪胶酒蛋店第座因落敏在宏河传东恢区番迎腿宾充大片道折卫脸国顽道摄上晕，滩是码一泽家纺欧潜式厉建托筑党风珍格槐的有高返档吩酒桑店勺，哗毗势邻凯市是中贫心抹商晴业逃区肾，庭紧尾靠偿快猾速刘路句，蔑直黑达企天现津盲机翁场千，红空宾港探工桌业退区间，姐火木车卵站逝，折天危津结国触展图中册心竖，汽地司理渡位允置辉优谈越贤，初交隶通枣便撑捷披，冬四腐通序八斧达映。天蓄津忘财搅富免豪蛇为胞酒坑店受是庙一尾家娇位纹于嫂河宰东稿区番津拔塘塔路亮上昼的补高肯档射酒朗店嘴，牧毗腐邻活河街西皱繁袖华跳的对商肤贸汤区弄、鼠小忆白乐楼热、蓄国店展刺中粉心料、听北抄京究京滚津凭高骆速作，凉东除临米京狠塘悦高辽速词，码交损通接十绝分续便皱利绢。天贱津川世裁纪惩泰洋豪袭酒榜店天贱津亡财端富闲豪紫为袍酒绵店天殿津豪天顷诚胸丽转笙显世拖嘉易酒楼店天堂津汉天虫诚资丽快笙敬世薪嘉说酒缺店薯是乳由俯美钞国毕卡贪尔辱森锐酒冒店纷管煤理醋的想一前家冠高阀星旁级槐标汪准扎筹受建端的别酒灰店桂，旅拥前有红多道种比不壶同腿类隙型兽的捉客敞房溪，趋周葵边贯有嘱五蔑大胜道裙、睬古盲文愧化恐街晌、扛静粉园慕等探景姜点芳以水及百滨骨江粱道便购搞物肥中邀心拾。1槐.窑1鲜市端场访分吃析毙—谈总惑结1时4通氏过挤对园于细宗模地缘瑞的钟理丢解门、榆城戏市唉及眯区缎域鸣情秀况坡的命研醒究扩，赢宗颗地肆完暂全锁具韵备疮打黄造剑五罗星拍级臂酒白店宿的脆可给行晶性症。

五星级酒店四星级酒店天津市/河东区情况匹配星级城市指标城市属性国家经济中心、直辖市、国际旅游城市经济发达城市、计划单列市、一线旅游城市直辖市五星级国民生产总值国民生产总值大于2000亿国民生产总值大于1000亿7500亿五星级居民人均收入居民人均收入大于10000元/年居民人均收入大于5000元/年12639元/年五星级市区人口总数市区人口总数大于800万市区人口总数大于500万1115万五星级区位指标区域整体成熟度该区域整体成熟该地区整体较为成熟区域整体较为成熟四星级区域交通条件道路交通发达，附近有轨道交通站点道路交通较为发达主干道通过，有轨道交通站点五星级区域配套条件周边有商务及高端住宅配套周边有基本商务及住宅配套自身有高端商务及居住环境五星级市场指标区域客流量日人流量大于7万日人流量大于3万目前日人流量4万，未来约8万四星级区域酒店入住率情况高于50%高于50%>50%五星级区域酒店分布情况非五星级酒店集聚地非四星级酒店集聚地区域内目前星级酒店未饱和五星级具而备锋打茂造搞五鄙星鸣级留酒蛇店待的糊可态行弓性捐！1侮.揉2兔财戏务螺评坦估赏—恳酒缓店罩投县资袋评粪估1父5根辣据羞酒渡店域的联建艳筑丙面拼积3万阿㎡如推戚算信其岔各珍项巨成尺本神费揪用壮，裳其陡静愧态吼的养成星本个为3叮4匹8虹6即9万训元即。序号成本项目土地单价（元/㎡）总成本（万元）酒店投资（假设前提）土地费用1423元/㎡(4269)前期费用800元/㎡(2400)建造成本5000元/㎡(15000)内装费用3500元/㎡(10500)设备费用700元/㎡(2100)开业筹备费用200元/㎡(600)合计-(34869)指标值单位酒店总建筑面积30000㎡酒店占地面积6000㎡1鉴.曾2斥财副务州评耽估彼—联酒假店陵溢讽价肯评劫估赞：押对吹住兴宅忆的柜溢识价1枣6酒束店候对搜于瞧住夏宅禁的似溢蝇价笔率缠为6均%；济高红层誉溢锤价9痰0令0元/㎡迷，牲洋座房够溢帆价1蜘2共0题0元/㎡何。评估因素高层公寓（销售）洋房（销售）权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%1001005%100100区域位置10%10010010%100100交通便捷10%10010010%100100环境氛围10%10013010%100130配套设施10%10010010%100100整体因素建筑面积10%10010010%100100物业类型10%10010010%100100服务品质10%10012010%100120品牌影响5%1001205%100120住宅因素住宅品类10%10010010%100100住宅建面10%10010010%100100办公因素办公品类0%1001000%100100办公建面0%1001000%100100商业因素商业品类0%1001000%100100商业建面0%1001000%100100评分修正100%100106100%100106价格修正价格1500015900价格20000212001自.符2牌财稀务拾评锅估呆—听酒矿店免溢垄价道评娃估害：奔对巷住外宅隔的场溢烛价1洽7酒外店羽式摸公急寓盼和L版O翼F堪T可亮看尘作楼是吼住惯宅属，权因看此锯酒仔店其对乓于让这森两半类诵的扔溢关价骡率摊同缠样估为6爹%，吗溢棵价9糕0速0元/㎡德。评估因素酒店公寓（销售）LOFT公寓（销售）权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%1001005%100100区域位置10%10010010%100100交通便捷10%10010010%100100环境氛围10%10013010%100130配套设施10%10010010%100100整体因素建筑面积10%10010010%100100物业类型10%10010010%100100服务品质10%10012010%100120品牌影响5%1001205%100120住宅因素住宅品类10%10010010%100100住宅建面10%10010010%100100办公因素办公品类0%1001000%100100办公建面0%1001000%100100商业因素商业品类0%1001000%100100商业建面0%1001000%100100评分修正100%100106100%100106价格修正价格1500015900价.扔2坊财斜务立评翁估顿—谈酒未店员溢确价档评涝估枣：娘对到办体公聪的匹溢峡价1当8酒遣店详对吨于象办阴公它的浊溢极价前率陶为8态%；袖办逝公失溢层价1写2贫0歇0元/㎡买。评估因素办公（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境氛围10%100120配套设施10%100120整体因素建筑面积5%100100物业类型10%100100服务品质10%100120品牌影响10%100120住宅因素住宅品类0%100100住宅建面0%100100办公因素办公品类10%100100办公建面10%100100商业因素商业品类0%100100商业建面0%100100评分修正100%100108价格修正价.胸2记财走务暑评齿估谊—靠酒宫店裁溢打价姨评悉估蜂：筛对暴商素业羊的修溢机价1泼9酒鼠店抱对欠于馋销未售堪商中业若的浑溢搭价吓率浅为9亚%，振商从业件溢渐价1违3捧5赏0元/㎡觉；僻租春赁袭型壁溢碗价野率择为5碗.视5飘%，卖租润金谁溢笼价0染.璃2还7艘5元/㎡/天蝴。评估因素底商（销售）购物广场（租赁）商业街（租赁）权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%1001005%1001005%100100区域位置10%10010010%10010010%100100交通便捷10%10010010%10010010%100100环境氛围10%10012010%10012010%100120配套设施20%10012020%10011020%100110整体因素建筑面积10%10010010%10010010%100100物业类型5%1001005%1001005%100100服务品质10%10010010%10010010%100100品牌影响5%1001205%1001105%100110住宅因素住宅品类0%1001000%1001000%100100住宅建面0%1001000%1001000%100100办公因素办公品类0%1001000%1001000%100100办公建面0%1001000%1001000%100100商业因素商业品类10%10012010%10011010%100110商业建面5%1001005%1001005%100100评分修正100%100109100%100105.5100%100105.5价格修正价格1500016350价格55.275价格55.2751截.慰2谨财酒务耀评创估路—基酒嘱店晕溢呼价斥评规估已：萌对哥车址位篇的医溢后价2蚀0酒也店哲对株于唐办亦公俭的钉溢斥价督率国为2岗%；霜车感位志租梁金穷溢晕价0广.咸2元/个/天蓄。评估因素车位（租赁）权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级0%100100区域位置0%100100交通便捷15%100100环境氛围0%100100配套设施20%100110整体因素建筑面积20%100100物业类型15%100100服务品质5%100100品牌影响5%100100住宅因素住宅品类5%100100住宅建面5%100100办公因素办公品类0%100100办公建面5%100100商业因素商业品类0%100100商业建面5%100100评分修正100%100102价格修正价格1010.21态.枪2余财漂务错评摸估舌—东酒村店葵对姓销屋售键型比物跳业融溢行价递评衔估2坊1酒扇店恒对详销莫售坦型恋物兄业榨的狱总首体胜溢暗价栗约死为3话0细3手4黑8万狮元湖。物业类型（销售）建筑面积（㎡）价格（元/㎡）溢价价格（元/㎡）溢价率溢价（元/㎡）溢价总值（万元）高层公寓13913815000159006.0%90012522洋房5561120000212006.0%12006673底商864215000163509.0%13501167办公3400015000162008.0%12004080酒店公寓3162315000159006.0%9002846LOFT公寓3400015000159006.0%9003060合计303014----303481傲.谨2槐财崭务再评腿估凤—度酒少店冻对继经框营危型眼物危业盲贴率现跌溢先价扮评块估2过2酒晚店搅对斑经潮营篇型带物藏业屯的蓝总岂体挤溢印价塔贴排现乎约仆为3颠1慢2妨7围0万躲元天。现金流入757,525购物广场租赁所得（+）663,016车位租赁所得（+）17,623商业街租赁所得（+）96,854现金流出（税前）(380,738)土地获得价款（-）(30,558)开发前期费用（-）(4,935)建安工程费用（-）(79,565)配套费用（-）(16,931)期间费用及相关税费(103,468)经营税费（-）(145,282)现金流376,786现金流入718,860购物广场租赁所得（+）628,451车位租赁所得（+）17,532商业街租赁所得（+）91,805现金流出（税前）(373,345)土地获得价款（-）(30,558)开发前期费用（-）(4,935)建安工程费用（-）(79,565)配套费用（-）(16,931)期间费用及相关税费(103,468)经营税费（-）(137,888)现金流345,516酒寇店尼对形经缘瑞营说型扩物励业晕的攻溢滔价=溢煎价杯后首折慕现-溢溉价怎前弯折晕现=3吸1栽2悬7语0万吹元溢星价窝前矮现歇金揭流哲量锣总碗计溢笼价击后启现练金顺流律量花总永计注隆：萄贴够现系率齐按册照8饭%进定行介计询算桑。1貌.敬2纸财栏务突评得估据—类酒丛店肤替信代壤收愚益窄（敌办都公血）2拥3用梳办芦公轰替遇代卷酒识店污所猫获乖得塞的摧销苹售每收威益爹为2碰5标6特3途8万械元裙。年份说明201020112012合计假设前提123土地费用1423元/㎡(4269)

(4269)前期费用350元/㎡(1050)

(1050)建安成本3500元/㎡(10500)

(10500)配套费用700元/㎡

(2100)

(2100)内装费用1500元/㎡

(4500)

(4500)期间费用及相关税费

0管理费用

(410)(410)不可预见费用

(410)(410)销售费用（营销推广费）销售所得*4%

(2188)(2188)营业税及附加销售所得*5.565%

(3044)(3044)交易印花税销售所得*0.05%

(27)(27)交易手续费销售所得*0.03%

(16)(16)土地增值税（预征）销售所得*1%

(547)(547)销售额

5469954699合计

(15819)(6600)48057256381头.止2轰财纲务版评棵估僚—寨酒财店委营慨运卡收隆益2箭4酒盲店屿总沫收缴益纪为2验8矩2规3渠1万扰元没。年份说明年收益序号酒店经营收益（假设前提）(1)有效毛收入(客房)客房套数*空置率*租金*360天4050(2)有效毛收入(餐饮、会务等商业设施)商业面积*单位面积租金（假设10元/平米/天）1440酒店经营成本（假设前提）维修费总建面*2.5%*2500元/㎡(188)保险费总建面*0.25%*8500元/㎡(64)营业税及其附加（2）*5.55%(80)推广费（1+2）*4%(220)营业成本(客房)（1）*30%(1215)营业费用(客房)（1）*25%(1013)经营者利润(客房)（1）*8.5%(344)年收益2367根颗据株年次收访益2懒3手6港7万夺元/年顽的聪标鬼准厉，蹦取8柳%的孔资必本派化咐率忧，也以4吴0年沉为段年货限则可丘计亡算域得浴出烘：酒拔店耐总随体鲁收遥益大为2君8引2洲3惰1万穿元。1绒.慎2蚂财秀务蛋评鹅估朽—央总次结2胸5综合收益指标算法值（万元）酒店投资额-（34869）销售型物业溢价+30348持有型物业溢价贴现+31270酒店替代性物业（办公）收益-（25638）酒店营运收益+28231合计293421词.扇3守综冻合英评霸估柴—旱结险论2笔6酒叠店怒对拢于环整步体汪的持综戏合犯影骆响丘包瓜括匹定婶量炎和丑定羞性乎两珍方年面充的僻影蜜响绘，泻综照合吼来捆看两选溜择导开淡发毒酒阵店纯更握有岂益各处趋。定岗量扛影哈响定歇性嚼影认响酒纽奉店周对鼠于败整习体惩的族综现合幕影蛾响扩宁大贵项争目宰的杯影蜘响饲力酒毒店科自雨身捏收答益客摘房垄收艳益广绞告荒收筑益运誉营忠收腹益酒非店失的阴溢蓬价驾影锤响对臣住青宅帅的无溢饭价对众办果公头的脸溢肯价对民商呜业崭的框溢炭价扩倦大桶企睡业猛知摆名摆度扩督大帅区磁域送的引影钢响挣力吸仙引龄高品素蛮质猾客公流增馒长条政珠府坏税参收活翼跃福区闪域摩氛饰围增氏加娱商剪业淘客过流与现办耻公剖互书相露影管响为饶企示业岭积蕉累脆客气户增钩长剑业绝内邻声庄望选蹈择卧开爹发胞酒迎店!第量二镇章严昆应明浆项颗目音酒银店打可共行涉性锄研咬究2扶.辅1宋市崇场青分菜析沿—福宗食地书区辣位2争8市中心区域综合体案例红星项目区指位礼：位惭于袍西衬山掉区翁，离政市骆中既心眉仅4牌.叉7择k投m。交扒通旧：项祖目刷位位于滇块池所路枪旁，别是齐通肃往霉城染区名的那主捕干斧道吹，站来肠往松人辣流茧大路，敞对卷项奏目芦营款销怖能叮起蠢到驳一阴定鸣带个动器作史用犯。氛慌围再：项药目钉位秀于乘滇沾池茎板霞块城切市旗生雁态移复别合漏片舌区，述为终当舍前尚房炸地尽产师开习发韵热曲点短区用域联。宗悔地拦位妻于磁昆谢明涝市桃滇你池帝路辽主嗽干体道顽，酸滇缠池谈板红块茧是警紧身邻妄中凯心耀城油区另的短城扫市喉生扇态郑复痰合恭片孝区小，网是堤房终地习产好开僚发秧的浅热也点解区深域爆。红新星绣昆炎明暴项竿目第这壹梁城4旱.将7摔k戚m昆亮明炊筛娇选寄案冈例槐及谨本孝案抄位经置锯图2促.跑1扎市笔场天分类析震—钻宗静地统属柱性2槐9宗泡地话总许建堡面禁积在大伯，旦由陶多嚷种廊业狡态苦构羞成拐，绢周港边秃配悬套态完敲善胳，瘦人嘱流如量粒较稼大白，改具璃备鸦打详造执酒下店晕的打宗码地惨条枣件遣。地块总指标总用地面积248587m2总建筑面积759050m2地块分类指标商业占地51035m2住宅占地114876m2容积率3.22绿地率33.3%建筑密度31.67%2徐.失1金市沈场番分恶析奶—存宗坑地累总庆结3蚊0仅障以苏宗久地长的壳区陷位劫条聪件械和刑属艇性张条才件毫来笑看握，似是众具私备往打宵造梳高晋星疾级局酒虽店杀的狭可赌行催性株。紧索邻努市羡中妥心恐，弯位效于纲主迷干砌道寻旁做，称交邪通贱便差捷城泛市夏生挑态够复详合普片情区栋，浩房共产圆开云发访的酱热叨点嫁区四域宗芦地背体掩量罚大盒，劲是四典仿型匆的奔城撕市班综拘合芬体沈项砍目具粉备下打君造拼高紫星赵级萄酒饲店盾的桃基休础2昏.抖1瘦市奴场赚分扇析茫—独城蓬市窃概惨况3某1昆阻明旨是捞西冒部杏重乓要荡枢尿纽泊城遗市食，升历叮史猛悠慌久筋，鉴旅刃游旦资定源公极雀为滋丰统富牺。昆晌明析是上云楚南陪省鸣的甚省洲会反城是市匹，艇其G率D页P占华全恭省天的汽三否分召之溉一。昆兼明肉是酱中扔国雄面怕向元东骆南赚亚演开汤放劣的鹊门剑户哪枢洗纽右，买国鲁家扣级却历电史到文演化迈名买城恶，谜我跟国遵重真要敲的旅粥游忌、等商凯贸拌城权市，西库部苹地别区谅第彩四稀大址城晨市，巾仅够次滑于厚成驻都颠、懂重应庆景、剩西级安另。尸是木滇峡中召城润市单群暮的副核框心抚圈爱。昆著明蛾是蝴全瘦国喇首汁批绳历敞史陵文权化则名杰城保之轰一驼，责拥桶有2俗2浩0怪0多购年的律建董城炸史医，会滇粒池器地共区已拥居有3除0惜0杯0年的速文旦明祥史情。昆棵明秘为全茫国尽十圈大茎旅执游勇热帜点愉城欺市，腥首呆批虽进睡入描中小国依优废秀粪旅锅游削城为市钳行构列咽。2009经济指标昆明天津上海GDP（亿）1809750114901常住人口（万）62812001921城镇居民人均可支配收入（元）164962143028838重温庆上码海经济圈重要城市昆明天螺津昆烛明2荷.哀1忽市海场乏分薯析居—位城劈燕市清资忠源介：埋商盛务沿资怎源3遵2昆伸明兵具痕有熄两县大搅且选均披是缸全隆省持唯蒸一系的模经纺济调技管术辰和耳高第新临技梦术半开痛发熔区嘴，作商争业垫办寸公门在付全金省沫已赤属失发旅达让。商熊业亮办翅公答：全挂市购购物解中慨心被有9家，摔主脉要药集粪中响在栽三倒市炸街直商叫圈婚。全穿市烘拥库有锹办件公庙楼1胳8个病，楚其捧中筐有甲您级膏办辈公庙有1鉴2个，雅占6定7英%。产烦业炕园钻区脸：产妈业凭园例区缩慧共龙有锦两抛个阻，敞全控部帜为国讲际底级病开内发散区。开发区名称投资成果昆明经济技术开发区云南省唯一的国家级经济技术开发区，将打造十亿元的企业，汇聚百亿元的产业，2010年总产值到200亿元，2015年达1000亿元。昆明高新技术开发区云南省唯一的国家级高新区，以新材料技术、生物技术、环保技术等产业为重点，累计引进项目1770个，引进资金340亿元。高新技术开发区经济技术开发区主殖城是区2纳.武1会市开场侦分匹析嫌—乒城消市校资绩源逮：亚旅皇游代资围源3贺3昆仍明摄拥朗有劈燕数袋百脊个促重歉点数旅贯游心景辫点洒，字风恐景涉优纷美拐，育旅帜游毙资砌源番十测分恐丰酿富田。旅景游盈资锁源豆：全幻玉市垃有颤各站级间政必府保布护耗文藏物2煌0看0多寇项，飘有邻石括林韵世陕界恳地抚质迫公笨园桥、盒滇晒池狠、悼安竖宁央温肿泉做、纵九诞乡喊、阶阳林宗指海愉、搏轿厨子晃雪架山对等国疑家合级愉和树省泰级披著骄名岂风田景邪区，慰还蛋有博世籍界妻园剧艺娃博装览辞园粮和惨云畅南管民偶族讯村很等1年0鹿0多映处虑重己点诵风汽景赵名码胜。1甜0多请条颜国缺家个级梦旅授游寸线新路，绣形款成柏以竖昆眨明畏为湖中抚心突，茄辐垂射俊全咬省崇，祥连虾接摆东掠南朵亚状，锋集爹旅剂游情、胸观抱光斩、垒度么假区、蜘娱巨乐乳为光一霜体观的朱旅恨游声体坛系爷，接旅睛游娘业馅继睡续拆呈哗增缸长逗态刃势闹。重点旅游景点石林世界地质公园滇池九乡大观楼

云南民族村石叫林因世住界进地搅质剑公锣园九胡乡滇纲池大宿观笔楼云颂南陕民僻族昏村石林世界地质公园九乡石林世界地质公园2号.共1则市伤场称分收析评—勤城波市亿高先星茶级过酒寸店威分以布3首4昆程明熔依钉托田旅代游撞业浓使排得昆星过级掀酒眯店炼行下业侵发渣展薯较乱为赶成绩熟幻玉，怜其砌中挺五点星烫级昏酒才店焦主像页器分才布延在妄市松中您心首区虫域槽。高险星驰级夹酒许店虚市鲁场旗：天浑津档拥锈有柔三供星睬以使上器酒丹店共6国9家。其挎中五达星族级伤酒伴店1辞1家。四哄星乓级司酒附店3嫩1家，援三镇星晨级诱酒袖店2赔7家。五极星茂级件酒庙店愚市值场常：五拖星拣级庙酒血店创主起要披分签布委在肉盘乡丰龙捐、讨官施渡歪、功五仗华芦。区域汇总盘龙区5官渡区2五华区2宜良县1西山区1总计11官执渡盘版龙五扮华西恰山2受.索1桨市营场摇分知析越—苏城瓜市产高剑星钟级殃酒佛店律运钓营3酸5昆唱明穷五找星姓级内酒俯店麦的喜平纪均狱市以场嫁价版格府约歉为1残0龙2吧0元/天弟，香平迁均确空资置镇率激约毅为5片0日%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均空置率昆明君乐酒店五华区577760%昆明翠湖宾馆五华区5105240%昆明绿洲大酒店盘龙区545360%昆明世纪金源大饭店官渡区555155%昆明天恒大酒店盘龙区540060%昆明邦克饭店盘龙区556955%昆明湖景酒店西山区575755%昆明柏联SPA温泉度假酒店宜良县5457730%昆明佳华广场酒店官渡区567050%云南震庄迎宾馆盘龙区570045%昆明安宁温泉心景花园酒店盘龙区571845%合计102050%2晋.犯1婚市翁场叫分雪析浴—往区彻域夺概畜况耳和狱资感源3究6西炎山宾区超拥孔有移昆概明惯最贺多盛的腐公怜园肃，药景叛观旗资巩源灰丰苹富赞，股拥尘有珍滇数池羡湖蚂岸各线屠景坊观趟带悬，层配而套伍齐嘴全捎，档居黄住滩适犁宜惠。西惨山扇区痛位援于啊昆堡明惨市拌西负面继，怕全府区美总碧面着积7笑9珍1平车方断公京里，街城胁市察建距成娃区沫面徒积4控2平嘴方队公正里喜，众有1榴0悦0多棕个钢住郑宅外小某区，熊总低人氏口箭达1逝0庭0余莲万。西乌山黄区瞒境渐内世山鸦川启秀盾美锡，狡风感景贼名零胜胡、顾古巨寺衰名穿园域甚迹多材，宏有座西扮山慨、脏棋此盘仿山州、互观辰音融山劈燕、永卧刊云离山牙、旗大柜观边楼歼、苏白盒鱼煎口渗等诊著港名升旅育游债景东点喷，槐大喂小1岩7个椒公鸦园、3锦0悉0余调户永农角家乡丰乐，奸是垒昆归明嫌公跃园床最蚀多非的权主侵城防区悦。境据内9张0余卖公紫里掠的呼滇袖池帽湖闪岸依线镰和1剩2平侧方专公苹里赌的铲滇姓池惕草损海仓水类域赵构玩成洽了顶一伶道腔亮仰丽虏的川生胀态妻风集景麦线县。炒昆醋明弊市盟具蚊有芹标店志织性摄建取筑驰的金船马旧碧楚鸡班坊、勺中烟国劣十遗大剑日悼用岸品弟批递发需市拒场祥之马一烤的帮“螺鸦蛳价湾”涉，塑昆塞明茫城端市灭最娱大酸的刑开吩放赔式怜森危林守广库场—般—碧继鸡覆公漫园等悉一永大来批盼城脏市土人毅文避景傲观部。西魔山景村区滇解池革路红飞星盾昆毛明社项松目金俭马狭碧剧鸡量坊螺雅蛳沃湾碧烦鸡睡公旗园昆近明略湖婶景茧酒减店滇喝池槐温恳泉狂花陆园贯国住际采大蓬酒跌店五大商业聚集区主要景点及高星酒店红星本案云副天黎花训苑瓦酒桥店怡下景拨园满度涝假鄙酒叮店2渗.屑1罢市显场伟分齿析况—矩区蹦域拨高飘星而级肝酒纸店珍运贵营3璃7西把山昼区靠高辨星驼级孕酒症店张的守平递均波市袭场迁价央格那约床为4绳7灿5元/天耗，枕平泪均丘空洁置养率贫约注为5矩5股%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均空置率昆明湖景酒店西山区575755%昆明滇池温泉花园国际大酒店西山区439555%昆明云天花苑酒店西山区431060%昆明怡景园度假酒店西山区443950%合计47555%昆荷明易滇阶池业温介泉月花降园登国珠际剑大诱酒厅店利坐批拥差滇棚池芦，督邻攀伴迅西轧山横，零毗绢邻逮驰权名气中嚷外悬的垃云相南棋民葬族君村葡，矩风电景仗如交画丝式，陶景唐色循怡瓦人楚。渗主光要夺为舅泰乒式考风驰格租，筐装丛饰脆典钢雅疫，拖相暮关凡配姓套吓设助施风齐绿全吵。昆报明粗云珍天剧花祝苑酒酒果店摇是柳国茄际工四魄星滨级突标忙准叙全坑资驼的录花番园忍式铅酒叮店膛，乡丰酒假店增占晴地6绒2亩脚，厌绿轰化氧面芬积暂达6绪0共%以算上吉，建环位境数优屑雅贵、舱静冶谧恢，概是绣昆当明糟市忧区联少磁有捧的删休膨闲成度绪假驼酒他店灰。滇全池控温若泉朴花柄园辅国丽际摔大窑酒喂店昆舒明滑云滚天厨花员苑天酒步店昆匙明筑湖者景凡酒帅店昆留明赖湖茎景朴酒盆店辜是额依旺托辆滇驾池嗽高静尔闯夫颜球颗会傲附蜘建异的丑一畏家咱精盾品猴型猴酒从店栋，溜座捞落映在孟著饿名贷的寺滇星池耀国蝴家脑旅元游郑风口景痒区砖内倘，框面竹朝渣美造丽朱的梁滇乳池吹，雹与棕西通山虏隔压水片相盆望央，勾三蜂面炊是蛾景库色掌怡姐人暂的啄高劈燕尔僻夫池球滨坪晴。昆掌明连怡谜景凡园梦度拐假归酒旋店昆触明饭怡奋景断园愧度紫假峡酒需店揭总煎占际地1榴3棚5亩怖。岔位摆于迷环烈境傅优制美贱、取空罩气赖清岗新刻的脊度樱假极胜离地—咽—滇疯池回之茶滨西。盯与供著橡名塔旅邪游亚景萍区—博—云勿南瞧民模族河村闯、吉西叙山器森纤林向公器园倒、鸦滇睬池景高底尔义夫舒会痰所患毗邪邻歪，蛛北合连哀市救区级。2峡.暮1拘市增场膜分毙析捉—昂总叼结3找8通忽过勉对英于涂宗吴地畅的晋理核解锹、栗城商市疲及镰区闸域碎情比况贪的脊研裁究抖，胞宗懒地振完腿全侍具禁备乞打奶造肝五狭星续级珠酒扩店剩的叙可顿行戴性答。具促备越打倒造眨五珠星英级永酒仓店外的流可祝行洞性虾！

五星级酒店四星级酒店昆明市/西山区情况匹配星级城市指标城市属性国家经济中心、直辖市、国际旅游城市经济发达城市、计划单列市、一线旅游城市省会城市五星级国民生产总值国民生产总值大于2000亿国民生产总值大于1000亿1700亿四星级居民人均收入居民人均收入大于10000元/年居民人均收入大于5000元/年9617元/年四星级市区人口总数市区人口总数大于800万市区人口总数大于500万600万四星级区位指标区域整体成熟度该区域整体成熟该地区整体较为成熟区域整体成熟五星级区域交通条件道路交通发达，附近有轨道交通站点道路交通较为发达主干道通过，有轨道交通站点五星级区域配套条件周边有商务及高端住宅配套周边有基本商务及住宅配套自身有高端商务及居住环境五星级市场指标区域客流量日人流量大于7万日人流量大于3万目前日人流量4万，未来约8万四星级区域酒店入住率情况高于50%高于50%60%五星级区域酒店分布情况非五星级酒店集聚地非四星级酒店集聚地区域内目前星级酒店未饱和五星级2袜.敞2同财骗务雀评戚估凳—伴酒窝店注投达资喊评倚估3煮9根忆据才酒拐店滴的让建暴筑玩面傲积3千.授3万倡㎡译推薪算音其灯各厨项售成刻本偶费朵用昨，扔其县静碧态盏的手成砍本忍为3宰8执3修3矮9万爷元莫。序号成本项目土地单价（元/㎡）总成本（万元）酒店投资（假设前提）土地费用1423元/㎡(4679)前期费用800元/㎡(2640)建造成本5000元/㎡(16500)内装费用3500元/㎡(11550)设备费用700元/㎡(2310)开业筹备费用200元/㎡(660)合计-(38339)指标值单位酒店总建筑面积33000㎡酒店占地面积6000㎡2摄.染2送财心务则评妹估线—意酒裤店野溢辱价框评洒估遭：逝对们住奸宅闷的窃溢霸价4君0酒箩店妻对御于绳住摧宅酒的蜘溢芳价帝率亮为6责%；蹄住氧宅尾溢浴价6泛6正0元/㎡私。评估因素住宅（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境氛围10%100130配套设施10%100100整体因素建筑面积10%100100物业类型10%100100服务品质10%100120品牌影响5%100120住宅因素住宅品类10%100100住宅建面10%100100办公因素办公品类0%100100办公建面0%100100商业因素商业品类0%100100商业建面0%100100评分修正100%100106价格修正价格11000116602团.骆2木财驶务辛评牧估臭—吐酒睛店呜溢佛价寺评仙估束：扭对心办汉公弦的蚕溢罗价4颠1酒保店顽对朱于呆办出公框的晌溢湖价筋率挪为8汁%；公办坑公耗溢护价1映1洒2跌0元/㎡拒。评估因素办公（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位因素城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境氛围10%100120配套设施10%100120整体因素建筑面积5%100100物业类型10%100100服务品质10%100120品牌影响10%100120住宅因素住宅品类0%100100住宅建面0%100100办公因素办公品类10%100100办公建面10%100100商业因素商业品类0%100100商业建面0%100100评分修正100%100108价格修正价.舒2挤财烧务皆评什估梯—捏酒凉店孝溢赌价曾评摄估罩：尘对迷商余业垄的恋溢眉价4贵2酒姥店异对刃于塑商欲业敌的油溢垦价镇率春