详解土地增值税

1详解土地增值税淮安王越先生QQ657585086一、土地增值税成为弄潮儿国10条下发后，房地产市场步入万马齐喑状态，总局为助力国10条，土增相关政策频出，国税发（2021）53号要求除保障房，东部预征率不低于2，中部和东北不低于1。5%，西部不低于1%，只要你收了钱，你就得预交，等达到清算条件了，必须进行清算，潜台词是什么？意味着清算时再让你房地产商脱层皮，如果实在清算不了，就搞核定，核定征收率多少？不得低于5%，应当是销售收入的5%。问题是如果收入不确定，扣除项目金额确定，如何核定？难道是扣除项目金额除以（1-利润率）乘以5%,鉴于土增的特点，不应当是利润率，而应当是增值率，但好象目前为止还没有增值率确定幅度的说法。另外如果清算时采用核定征收的方法，此前预征的土增是否可以抵扣呢？某市规定是不允许抵扣的，正如某运输企业，所得税在国税，但开票时被地税附征了2.5%的企业所得税，如果其所得税系查帐征收，则可以抵税，而如系核定征收，则不能抵税，这样的处理是有道理的，督促企业建帐立制，走查帐征收之路。二、收入确认的问题有发票按发票，没发票或未全额开具发票的，按销售合同，在清算前发生补退房款的，可以调整，那么清算后发生补退房款的，需不需要调整呢？220号文没说，个人看法应当也是可以调整的。但是从总局相关文件理解，不需要调整，（2006）187号文规定：清算时尚未转让房地产的，清算后销售或转让的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。与说出某项吴目被船要求臣清算柄，清运算时至扣除锈项目针总金费额纪10密00变万，狸清算联面积佳10希00秒万平兄米，绍则单缎位建少筑面渠积成扎本费塑用鞠1程万每蜓平米菜，此钟后这论个项嘱目余炮下来仅的房心屋又敏进行蛛了精洲装修槐，这专就存张在一尺个问破题，艇清算剪时未括售出云的该脱项目驱所余绕房屋材单位狱建筑移成本派费用础是与兆售出稻部分差一致被的，押但清极算后挡未售酬出部屡分又使增加播了一收块精衬装修忠成本央，但馒18俭7大文不蛙管，潮仍然城按照欢当初睁清算诵时的耕单位附建筑介面积助成本盈费用直来算艳土增殿，因脖此我咸个人宜理解喘，馆22内0碰文对脾于清肠算后保发生暑补退送房款快的，山应当抬是不裁需要眉调整纠。不泰管呢卡。胆三、雷质量混保证押金问敢题皇迟塔总晕害辞极22资0宿号文期说明烛了一孤个问赛题，驾土增邻的实季际发滴生并碗不等戒于实怠际支业付的敏意思祝，为气什么榴？晒检显钢弄果移含追借：施开发旬成本择-始建筑迟安装嗽费狡继才劳满培改启蒸叨贷：肠银行角存款屑算深收牺封嫁衰换定贷：朝应付狭帐款青-絮质保擦金除逐界岔访贞革纵可见吧只要泊有建盗筑方常的发灿票，歼这笔很开发放成本依可以泳作为暗土增功的扣戴除项咸目，袭将来醒如果狡房子族无问宴题，啊将质赠保金胸退还牧给建边筑方像，借宽应付渴帐款菜-以质保煤金贷可银行限存款属，如刻果发详生了度问题及，如科果由拦原建奸筑方单维修两，建如筑方小借工福程施赵工贷茂应收肿帐款灶，或津者由全其他近施工捞方进启行维唯修。伯四、载开发疾费用雅中的娃利息剥问题继如果治能够物提供补金融踪机构泄证明傅并分梁摊的浊，利辱息据弱实扣韵除（宏超期辱利息票和罚您息不桶算在辅内，啦且不夹超过锁商业煮银行央同类饶同期奉利率缠），让其他段的包呈括以冠顾问疯费、丢咨询诸费名欣义列镇支的征财务州费用侨、非较金融江机构宵借款音利息宴、销眉售费惹用、宝管理镇费用焦在牛5%壁以内哥比例恒扣除跌。刮如果锁既不左能提赞供证强明又看不能阀分摊贴的，云因为坏利息衫支出辨必须饥是实喇际发喷生的母，因史此在务开发勺费用禁扣除男比例屯10仗%仰的限馋额内穴，实纳际发毫生的滩利息借支出玉依然稳要据证实扣瓦除，竞但不执能超注过敞5%坚的限置额，传否则磨起不海到捷税法双的调突节作秘用，斥（故展意不虫分摊刃，全樱部据雪实扣球除？秋）其丸他的膊开发哗费用博按照叨5%秆来确捧定，耐虽然绣总局廉说的品5%施和移10愈%轻以内位，但闪全国匀各地崖都明室确规断定了斤5%习和畜10毙%论。仙如果编没有但利息奥支出违怎么房办？套因为瑞利息盆支出玩必须豪据实强扣除坡，因牢此可累以理至解为雾0启利息馆支出健乘套5%源+笛其他胖开发椒间接滴费用时（郑5%傻的比斯例扣肤除）要。蚁如果朝理解希为没眼有利俯息支芳出，谎全部卷按倘10疮%身来扣础除，亡就是塘扩大暗了其排他间技接费更用的胃扣除逼比例容，不闲妥。见五、坐土地可闲置逆费的阁问题繁在风会计事处理湖上，省土地宜闲置不费就膜是管恋理费集用的缩核算镇范围纲，本短就不碍应当员属于德取得猪土地猾的成锐本，蠢棵只不码过是制因为朱企业谋所得袍税关泽于土培地闲循置费叙可以促作为间损失梢的规搭定对情土增仰产生倾了误铸解，疗认为井土地池闲置萝费应乞当作帜为成连本，欺其实瞧你企沸业啥鹅也没挡干，纳把地患皮扔郊在那枣，我月还要芒承认风征收暖的土多地闲糊置费浅是你体的成轨本？赔还要驳给你桂加计姨扣除阴？哪糖有这容样的安好事材。象耳同理丝，外正资企恒业征些收的泉土地膝使用思费，慈个人贪认为膨如果犬属于秘取得版土地唱时发孩生的赛土地模使用姨费，齐可以驳作为输取得锦土地亏的费乖用，兴但此障后每诸年交躁纳的叹土地开使用抽费，蠢应当扩作为健管理赔费用技来核边算，益因为冶土地征使用鼠费和利城镇和土地掘使用贪税有可相似挥的性喷质，趟正如卖资源葡税和技矿区载使用摄费是梁一个蜻性质况一样涉。屠六、腾契税起问题法房开苏企业齐取得栗土地全时交颗纳的蛋契税累作为锁取得振土地狡使用厌权的仔费用您处理乖，这鼠是有输道理洒的，樱但对框于出留售旧揉房而擦言，块如果偷没有普购房律发票保，只傲能按周评估质价来侮，而唐评估赴价评咸估的胞只是软建筑跳成本氏，不累包括争土地辟成本督，土杂地成恰本这装块必掠须取梳得合同法有爷效凭倾证，仁在评加估筑川成本帖时是碑包括着了契逆税的耍，所贡以即脑使有腐契税笑税票桑，也断不得丹重复墨扣除葬，但宜是如将果有尺购房钩发票捎了，未因为夏购房瓣发票凉是不盒含契寇税的州，因今此此夺契税细作为驶相关正税金刑扣除既。这眠个规均定就跟与云22河0败文将俯契税搅纳入搭取得滚土地狠的费数用有宋所区丸别，馆但实焰际上耻问题哨不大教，因伐为只宰有房铃开企恶业才渠能享绿受竭20粪%溉的加浅计扣聋除，度而售守旧房症取得枣购房燕发票脉，契吵税没令有纳害入评旨估的猛建筑脱成本奸，而恐是作肤为相钢应税控金，己但并键不能宣得到协加计蕉扣除利。旺七、严安置窄房和称回迁牧房的弊问题讽如果缺在原缝地安邮置，粉安置塌房就航是回幕迁房盐的意诸思，们如果第是异档地安烛置，伪叫安向置房春不叫唯回迁爸房，异如果五当地两安置总，房您产所测有权资转移雾时，枪借开址发成圈本刮-谋拆迁介费，再贷主宰营业桂务收粘入，让涉及桂补退锐款的穗，借胞开发到成本粒-迈拆迁歪费银上行存亮款（蛋补价逐）贷删主营乐业务池收入青贷银写行存搬款（论补价烦）。坑根由于跟没有膨取得推直接岗的货覆币，恨所以其按照丸18娘7硬号文晶顺序像来核畏定，碍按本终企业古在同灾一年铁度同竞一地秆区销皱售的蛇同类元房地询产平夫均价博格确嫩定，姐或主交管安税务茎机关挽参照搅市场姓价格温或评的估价查值来茶确定恳，注硬意如抢果这亏些安淋置房逼或回歇迁房缴的产蕉权是稳受限欠的，斤其确酸定的稀平均汪价格颤便不弓应当崭是其果他商此品房睁，其案实许披多安诱置房亡和回视迁房哲政府恳是限睬价的孤。如悲果对响这些召安置拒房或询回迁貌房按败商品烘房价该值来征定，绘就会脚增加终加计肚扣除默额。倦八、楼预缴够滞纳虹金问唱题初土增乎的预膊缴和京企业咽所得旅税是唐类似艺的，事预征管时并初不能锦确定程实际纪的土艳增数臣额，遮因此吸检查今时发曾现少父预缴盗的，揭不应惹当作炒为偷冬税处会理，弯但在袄清算落时，筹如果飘出现遵虚报凳或隐股瞒收伏入或幻扣除虫项目登不实物，是中要按绸照偷南税进稼行处衣理的避。豪九、膊主动析清算桨和被碧动清日算忍出现臭（康20解09改）沈91胖号文齿第九阶条规寸定情税形的泼，嗽纳税及人要挎主动能申报絮清算川，而倚出现差第暗10姿条规持定情蝴形的浸，则叫是税在务机闭关可顾以膏通知扰纳税盛人进顶行清欢算，做如果偿税务论机关炒不通获知，闻则不梯必清批算。俭十、躁商住妄楼必辜须分顶别清毒算表贩辽91栗号文慨规定疗：对均不同引类型勾房地鼠产要磁分别栗计算塌增值慧额，雄增值辛率，秧缴纳哄土地丈增值陕税，为如果树一个构立项克项目撤，上检边是故普通趴标准闯住宅桌，下樱边是丧商铺晨，分渔别计扒算增燕值额溪什么收意思陷？就舌是分址别计仁算各尺自的垮收入秀额和你扣除融项目触金额泼，而伟扣除鸭项目厕金额孝一般构来说猪是很乳难准柜确划广分清惑楚的怨，因驼此各驼地会外有相记关规招定进冲行分瑞摊，装最普愤遍的戏一种毒是按扯建筑牌面积志进行绿分摊椒，但谣这里陶有个吴问题廊就是远层高傻的问璃题，序商铺啦和普床通标奖准住娇宅的埋层高谨是不旬一致杰的，波按建矩筑面欣积分膨摊也脾有不溜妥处加。迎恐食对于摆先计鸡算整特栋商甲住楼扬的增辉值额本，尔当后进融行分幼摊的忠做法塘，看多来是私行不地通的扁。即末使纳诞税人孕没有腹进行老分开决，清俱算时株也必好须分岁开，硬而不霜能认桌为你闪没有厅分开玩，放冻弃享挂受旗免税醒额，寸按同备一项嗓目进饿行清缴算。从然六那么代对于库一个类立项寒项目环当中笑一部幸分是纸非普餐通标扛准住扎宅，爆一部暮分是荡商铺机，是缝否需题要分询开核位算增验值额嫂增值柳率了拨，因柿为不庭涉及他免税寻项目并的普适通标丈准住疾宅，权所以练不必左要分南别核棚算即酱可。壮栏则寄十一袜、扣条除项衡目金蕉额实雁际发航生如具何理扮解？志台孕诵91那号第绢21桑条规唇定扣劲除项愉目中蛙所归羽集的垄各项然成本池和费毛用，请必须航是实共际发商生的压，我注们理愤解系21鬼条是冻总体威要求满，应22降-2狗7伍条则俯是分巡则，距分别抬对取戒得土刚地支液付金银额和均拆迁修补偿责费、雀前期您工程暴费、五公共势配套诸设施椒费、匙建筑毫安装顿工程妇费、侍开发馒间接指费用势、利聋息支赛出进兔行了煎规定丘，即射这些宣费用疫必须乓是实供际发岁生的肆，而番其他垂开发典费用假（财熔务费盾用中画去除忘利息晓支出戏部分抓、销摄售费最用、物管理氏费用遮）则验是比葛例扣耻除，蒜并不产要求巨必须庭按照汉实际奏发生传数与亏比例浪扣除鞠数孰拐低进乒行扣县除。楚搭待状十二卧、代玻收费恭用问似题派肿灿土增著只是伍强调摩了县汗级以停上政任府要霉求代号收的棵有关坑费用基，如刑果纳院入价典内，视一方幕面作锣为收贞入，爷另一钟方面寺可以样扣除哗，但图不得辟作为酬加计拾扣除茫基数惜。访睛猾堵其实羡其他左部门听代收鲜的费筹用，跳比如偶煤气芳、水顺、电造、有嚷线电宵视费谣等也液应当坝如此触处理乞，但菠可不五可以砍加计袋扣除莲呢？才在房谈屋开住发中遭，煤您气、衰水、饥电、渡有线慈电视拘等基刻础设售施费当是实间实在侮在发被生了帅的，语个人答理解伍应当厨可以归作为件加计妖扣除枣的基蹄数。撕和县予级以龙上政们府部尽门要声求代闹收的醒行政昆事业惜性收桌费性躺质不建同。肯垮形十三东、转矩让在仅建项刷目是告否允纲许加黎计扣还除储扣枯从实殿质上华分析娘，在微建项筹目也败是进崭行了券相应相程度吐的开术发建崖设的狐，如泳果对变在建丘项目滔转让障不允祖许进另行加赔计扣细除，大就是部税收免的歧俘视，明就是乖税收雁中性忧原则洽的违食背，值虽然该土地选增值群税属裹于土博地收俗益税丢，正疲如对手土地惧的开疑发一询样，英也是切可以谣加计模扣除睛的，构因此汽转让拌在建率项目跳同样郊应当扔给予钱加计悔扣除贫的照庭顾。算散以十四浇、四骨项成误本可由以核公定扣惨除欧而罚国税颠发（谱20艰06踏）驳18脊7掌号文奔原则悼规定需，扣辆除项许目必夺须提岸供合抵法有丽效凭俭证，抛否则营不予肌扣除师，而秃前期爷工程休费、扇建筑溉安装已工程型费、锣基础栗设施毁费、敞开发央间接短费用绣凭证榜或资秋料不遥符合检清算坝要求呢或不爸实的走，地妹税机腔关可递以核港定单丰位面牢积金逮额标休准，会也就轨是说孝这四证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