房地产开发企业成本会计知识讲座

1房地产开发企业会计讲座第一讲房地产开发企业会计的特点房地产开发企业经营活动的主要业务

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：

1．土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

2．房屋的开发与经营。

房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

3．城市基础设施和公共配套设施的开发。

4．代建工程的开发。

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

二、房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：

1．开发经营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

2．开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

3．开发经营业务的复杂性。

所谓复杂性包括两个方面：

(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

4．开发建设周期长，投资数额大。

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

5．经营风险大。

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。</P><P>三、房地产开发项目投资费用估算

经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。

(一)开发成本

共有八项：

1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原

用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费。

前期工程费主要包括：

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5．基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6．公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7．不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8．开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

(二)开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1．管理费用。

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2．销售费用。

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3．财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

(三)投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。

三、房地产开发项目投资估算的作用：

(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；

(2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；

(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。四、房地产开发企业会计核算特点

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：

1．产成品的种类多，核算方法不同。

2．产品成本的核算复杂。

3．经营收入及其相关税金的核算不同。第二讲房地产开发企业存货的核算房地产开发企业存货有以下几大类：

1．原材料类存货。

指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。

2．设备类存货。

指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。

3．在产品类存货。

指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。

4．产成品类存货。

指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。

5．开发用品类存货。

指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。

房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。

注意：临时出租房、周转房是视同存货的。

一、设备采购与收发的核算

在一般情况下，供应部门负责编制设备供应计划、签订合同和检查合同的执行情况；设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。

设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结存情况，要在“物资采购”账户之下设置“设备”明细账，并专设“1242库存设备”账户。分别核算企业购入各种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。

例1某房地产开发企业购入电梯一台，买价(含进项税)800000元，运杂费20000元，价款和运杂费已用银行存款支付。

①根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：

借：物资采购——设备820000

贷：银行存款820000

②假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为2％，则购入电梯应分配的采购保管费为16400元。

借：物资采购——设备16400

贷：采购保管费16400

③电梯验收入库，计算电梯的实际成本为836400元。

借：库存设备836400

贷：物资采购——设备836400扬二、虎开发辞产品韵的核瞎算

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雕2．老房屋临开发框成本上。

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隐3．俘配套节设施终开发绞成本室。

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艇4．甘代建编工程颗开发谋成本鲁。

疑它是屑指房促地产染开发退企业粮接受居委托骗单位醉的委腐托，爬代为盟开发师除土拨地、疗房屋钉以外狸其他忽工程旅(如鲜市政宣工程套)所床发生己的各灯项费稠用支钳出。带二、脾房地耐产开行发成统本核字算对赢象

诉开发室产品门成本呀核算类对象须是指淡在开政发产烫品成兔本的柱计算科中，坊为了嫂归集跨和分悉配开荡发费允用而叠确定哨的费笛用承管担者响。企伤业应呆根据止其开布发项勒目的老特点秩及实纷际情柏况，伴按照武下列屑原则光，选省择成沾本核艘算对漏象：

依1．贪一般疼的开杀发项购目，峡以每火一独恐立编毕制的趣概算归或施贵工图开预算荣所列陈单项潮工程掏为成哪本核消算对怎象。

指2．巩同一然开发社地点垒、结腔构类凝型相饮同的孟群体子开发展项目浇，开津竣工膊时间计相近乡、由粮同一杀施工瓶单位慈施工养的，庭可以等并为撤一个璃成本雹核算忘对象吴。

唇3．册对于件个别师规模滴较大追、工雾期较驶长的炉开发派项目析，可凡以结爸合经耻济责印任制醉的需新要，辫按开妻发项陈目的梯一定新区域巧和部屡位，途划分破成本警核算环对象怒。

克成本尊核算韵对象滑应在岩开发鼓项目亲开工额前确班定，亲一经愁确定李就不寇能随慕意改稼变，亡更不免能相缸互混迹淆。摆三、驳房地援产开烘发成加本项岸目

阴开发吹产品番成本狱项目绳一般辣可分呼为土墙地征穷用及肢拆迁极补偿她费、属前期展工程屠费、询基础非设施挤费、狐建筑烤安装康工程怪费、柄公共睁配套仗设施召费和味开发鸡间接排费等苹。

廉1．阔土地躲征用凉及拆严迁补虽偿费繁：

必指房王地产须开发炎时为误征用纠土地沿所发源生的姥各项宰费用洁，包并括土浓地出凉让金袖、劳胃动力士安置寸费、妹青苗猛补偿稍费、候土地椅补偿垮费、琴拆迁查补偿泳费及最其他有因征谎用土胆地而羽发生赛的费踩用（翼如耕奴地占碌用税烟）。

旋2．遍前期池工程饼费：

唱指企煎业在量前期丙准备毕阶段断发生基的各稼项费旅用，屿包括组总体建规划撒设计务费、百可行侄性研火究费弟、政墨府代毙收代怪缴的伴各项绒费用拌、勘利察设绣计费爸、各味项临封时工拳程(网临时蓝水、则临时敢电、偷临时榴路等策)费集用、淋七通秆一平兔或三诱通一刃平费扒用等总。

阵3．衰基础侦设施皆费：

忍指建初造各腥项基雪础设枕施发免生的参费用筑。基铅础设愈施主矮要是尼指与目开发胖产品容相关攻的道镇路、倾供热获设施哑、供晕水设堵施、软供电壮设施宽、供端气设培施、菠通讯例设施竭、照虫明设络施、种以及奏绿化撞（包驱括排乖污、焦排洪喜、环枪卫）访等，迹这些秋设施全发生磁的设友备及拌安装极费都崇在基垮础设厘施费卖项目阵内归碗集。

慎4．告建筑啊安装但工程疮费：

讯指企铅业以息出包苗方式兰支付心承建帽单位毕的建法筑安清装工侦程费浸和企居业自黎营工葬程发刺生的须建筑竭安装醉费。

春5．齐配套反设施补费：

规指为睁开发牛项目观服务贩的，恋不能窝有偿黄转让排的各木项公旱共配猛套设孕施发洽生的元费用始，如寺锅炉味房、戒水塔季、公总共厕区所、早自行信车棚扁等。络凡能泉有偿渐转让慧的公沙共配灿套设颈施如寒商店斜、邮伏局、果学校洒、医庄院、伏理发软店等联都不龟能计单人该蜓成本蝇项目叙内。

枕6．裤开发听间接置费：来指企售业所演属的稠开发习部门星或工队程指捕挥部径门为阁组织壁和管值理开稼发项兄目而然发生自的各丽项费胡用支欣出，删包括纯工资咐、福卡利费吃、办告公费诱、差盾旅费红、折节旧费锻、修叼理费炭、水岩电费辟、劳佳动保尼护费赚、周北转房亦摊销洲等。翁企业寒的各浓行政更部门贷为管巨理公储司而殿发生丈的各翻项费练用不弦在此披列，敌应在惠“管牺理费曾用”槐中核黎算。

阳目前夕我国据房地注产开榨发企隆业经虽营规烤模、辜经营臂范围尊、经乓营方课式等蜂各不悬相同筹。比用如，劈就土叠地开及发而坝言，混有些饼企业腾只进思行建裕设场谢地地艘面的勺清理探平整岸，将察原有电建筑渠物、心障碍时物拆急除，端就算胆完成尖土地胜开发呀；而耕有些建企业数除进眨行地条面的妥清理穷平整健，还显要进颠行地搁下各撕种管眼线的告铺设针、地妈面道奇路的孟建设溜，做繁到七廉通一奇平，泽才算脚完成胳土地察开发吊等。籍所以盆，每捞一个翠开发描企业踏应根需据前霸述成堤本项斥目的脾设置谷原则渔，结震合开塞发项比目的握具体谁情况圈，有掏选择级地设坚置成丰本项盾目。立四、轻开发悠产品幕成本进核算嫁程序

耐(一百)应教设置旧核算跃的账赢户

奋为核检算开妖发企贯业的敢开发践成本瞒，企法业可蚁根据赤其本失身经匠营开定发的魄业务饭要求瓣，设却置下读列账喜户：

飘1．谊“4错30呼1开们发成卫本”享账户狡。

蛮本账浮户核麻算房茂地产椒开发减企业蜻在土纹地、咸房屋两、配年套设谋施和皱代建戏工程催的开恩发过歪程中柔所发鹿生的告各项偶费用康。本动账户碑借方己登记献企业挎在土截地、涨房屋传、配宫套设速施和独代建组工程伟的开良发过电程中继所发拳生的督各项恳费用兼，贷久方登孕记开他发完描成已狸竣工饰验收框的开津发产亭品的逢实际峰成本殿。借翠方余避额反撤映未筋完开个发项参目的哭实际烈成本墨。本削账户齿应按围开发奏成本近的种顾类，览如“至土地磨开发安”、卧“房件屋开窄发”袋、“扔配套掩设施木开发宏”和仅“代叙建工笋程开爱发”解等设湿置二趣级明梯细账惧户，绿并在护二级涌明细滋账户技下，道按成纲本核够算对闯象进握行明野细核蝇算。

春2．失“4先30吐2开姜发间持接费肆”账疲户。

痒本账崇户核牛算房祥地产役开发筛企业承内部邻独立如核算活单位马为开此发产兴品而车发生柔的各启项间圾接费笼用，葱包括丸工资改、福茶利费落、折偶旧费菊、修勇理费蒜、办鲜公费筹、水就电费妹、劳搏动保四护费愁、周辜转房者摊销亭等。葵本账除户借翼方登裙记企乘业内产部独篇立核秋算单净位为咽开发灾产品刃而发气生的薄各项醋间接究费用演，贷养方登蚀记止分配姻计入挪开发焦成本链各成谷本核错算对所象的贷开发急间接恼费。冤月末拘本账挽户无茄余额印。本谁账户左应按槽企业然内部摩不同策的单岛位、至部门佩(分宰公司阴)设堪置明形细账赚户。

制(二拿)开姥发产头品成煌本核骗算程路序

坟开发玉产品暑成本毒的核吊算程联序是超指房恼地产搞开发踢企业赤核算铸开发衣产品跪成本悦时应班遵循归的步倒骤和敲顺序浅。其拉一般气程序雷是：

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音(2按)为万项目龟开发钟服务贵所发像生的模各项平开发鸡间接免费用伍，可土先归射集在变“开虾发间铸接费容”账侦户，害即借伸记“量开发猜间接央费”喇总分趁类账肚户和厅明细论分类倡账户气，贷雁记有书关账索户。

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安通过竿上述冒程序示，将莲应计掏人各吹成本中核算沃对象甚的开爸发费悄用，汁归集据在“盒开发缘成本匆”总剪分类醋账户响和明超细分泻类账勒户之讯中。

锈2．逝计算验并结颂转已鲁完开伙发产鸭品实厕际成陷本。

挪计算布已完勇开发槽项目皇从筹予建至裕竣工寸验收悠的全滥部开佳发成坑本。项并将骨其结液转进奉入“毁开发阶产品谋”魄账户田，即免借记皂“开六发产孟品”珠账户资，贷首记“针开发宿成本汤”账惩户。

啊3．外按已辱完开绍发产手品的竟实际补功能段和去错向，泰将开仁发产陪品实添际成派本结例转进贡入有驰关账锤户。

挨即借齿记“详经营撞成本煮”、毛“分胆期收较款开据发产喇品”勇、“盘出租栽开发隆产品哲”、皮“周逮转房筐”等堂账户飘，贷尽记“砍开发既产品争”账跳户。桌第四剑讲受房地州产开坚发企僚业产仗品成槐本的员核算折（中得）五、土地开发的成本核算

土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。

(一)土地开发费用的归集与分配

企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

2，配套设施费的归集与分配。

配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：

(1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。

(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。

3．开发间接费用的归集与分配。

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

(二)完工土地开发成本的结转

已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：

1．为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。

开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。

2．开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。

应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。

(1)分项平行结转法。

就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。其会计分录是：

借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费al

——前期工程费a2

——基础设施费a3

——建筑安装费a4

——配套设施费a5

——开发间接费用a6

贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费al

——前期工程费a2

——基础设施费a3

——建筑安装费a4

——配套设施费a5

——开发间接费用a6

这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。因为原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。

(2)归类集中结转法。

就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿