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2019龙湖房地产营销培训资料2023/7/121第一章房地产基础知识2023/7/122A.房地产与房地产业及住宅产业的发展前景一、房地产

1.房地产的概念和分类房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物、和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。2023/7/123A

2.房地产的特征（1）房地产位置的固定性土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。（2）房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层的同一平方米的房屋价值也会有所不同。2023/7/124A（3浩)房地破产的脊高值组耐久牺性建咳筑隙在为土乎地寒上富的谷建室筑吴物歪和舰构轿筑察物消，巧一晴般页使姜用绞年侦限哪都飘很约长附，笑一味般剖也垃要怒几北十鬼年坦有距的冒甚绑至竭长顾达办几悼百量年向。可房省地解产猛产矿品跳作磨为蝴消沈费藏品汇价裁值锈也旺比剃较羞昂情贵界。（4迫)房地次产的左保值恢增值张性房地以产商焦品在翼国家猎政治询、经堡济形滋式稳牺定的缺情况感下，蝴其价友格呈肺不断滴上升随的趋反势，津即房满地产矩具有劫保值掏和增兆值的叼性质锣。房据地产孕的这兵种性尼质主斩要是艘由于震城市寸土地钟的性叔质决丸定的墨，土扁地的荒有限婶性、钉不可雪再生萝性使捐城市纠土地嚼处于资稀缺攀状态现。由阿于人眠们对痛土地拨需求矮的日持益增椅加，腹使房康地产司产品斤价格妖呈上骆升趋脸势。20裤23播/7仰/85A二末、倒房碎地孕产谢业1.房娃地军产胡业粪的物概足念勺和经内乏涵房地史产业足是从估事房惠地产障开发嚷、经根营、光管理喊、服诸务等天行业韵与企伞业的殃总称扒。房钻地产旗业的揭主要销内容乎具体罪的说变就是络：（1）土魄地开两发和系再开恼发；（2）房体屋开永发和档建设壁；（3)地产复经营股，包挪括土旋地使锅用权衰的出友让、慢转让弟、租靠赁、宇和抵歇押；（4）房崇地产贫经营役，包苹括房欧产（捆含土垃地使冤用权网）买光卖、临租赁费、抵哀押等界；2储0潮2腾3向/耳7肌/泄86A（5）管房荡地漏产毅中灰介愈服蓝务好，绢包京括艇咨萍询集、葵估篇价纯、躺测赢量恩、脉服滩务葱、轻服驶务博公始证车等返；（6）范房顷地锅产凑物毛业推管骄理趟服妄务顶，集包颂括撞家欣居绵服境务坊、芒房姜屋做、辜及扣配婚套输设友施绸和剩公晒共秀场穗所仍的牙维皇修旁养交护喝、衣保惹安份、艺绿忌化烤、岛卫味生潜、反转天租贺、议代岂收固代亭付束等努；（7)房且地肯产归金次融堪，英包假括本信历贷煌、垄保萝险移和嘴房未地鸡产卡金晕融水资远产国投易资洽等零。确切违的说锐，房员地产个行业染包括叹开发拌、经握营、凳管理博、服爷务等皇各个球环节段或过见程的寸经济江活动廉。各睁类经摄济组筋织和淹经纪星人以展及各客类技伸术人忠员，绸构成种了上勒述诸高要素洗的有寄机体捕系。20非23镰/7彻/87A2.房愈地怖产禁业突与惭建碧筑暗业毅的透关张系房束地或产模与里建湿筑闪业狸之冤间监既牲有守区头别贡又家有雷密迈切暮联位系脂。饿建临筑育业蚀属漂于洽第司二愿产忠业各，市属狭于土物推质辉生命产箭部至门潜。帽房估地抽产打业角则贷兼逝有棒开趋发驳、污经除营迷、磨管辛理绑和啦服温务鲁等膨多跃种欲性充质岛，贷属保于燃第忙三详产居业序。群一霸般趟将柱从版事规房浅地权产刃开图发惨和枣经秤营多的倍企哲业洁和偏组芒织失称神为邪开仰发低商目，归将分从捞事搂房弯屋胁建凯设斩和牙设应备院安恭装帝的嫌企园业陆称啄为锅建秩设瞎商肿和栽承主包歇商蜻。荒在残项补目析开痒发提和愤建接设舍活识动肠中渡，果房盾地赞产鱼企翻业桂和新建节筑瓣企久业筑往锡往棵形愤成茂甲垦方妖和萍乙勉方撕的菊密缓切未合嗽作本关门系诉。2崭0都2共3沸/否7棕/系88A三、堆我国滑住宅庙产业闪的发桐展前肝景房脂地背产纽奉业把的都兴情盛钥时仓期壶到疗来哨了-除-营-蹈-这凡是疤房愚地开产群业捎对乐产镇业撒前息景计的器共货同音认谅识璃。住豪宅扑建蜓设修是悠房积地叹产唱业俗中锯的传主涌流垂，误住挪宅异产漆业祥发拣展煌在龄推洗动仪国湖民义经瞎济算增跳长举方炼面搭将业起迷到抢日盲益修明养显挎的桨作邀用索。蚀再管未颠来浆的肤几浩十滥年阶中瘦我挣国页住胆宅泛产脆业郑将赠面糊临罚更绳多掏的扶机朵遇劈燕和刑挑甲战百，岂这回些鞋机展遇俘和日挑事战玩成咐为圆我刑国好住脆宅阻产太业堵提峰供叼了饿广载阔盯的逗发嚼展闻前贺景霉。这轿些判机芳遇示和户挑世战宾主倘要寄来串自祸以姨下抵几建方漆面盗：20装23爆/7众/89A1拿.城据市榨化流水花平醋稳邮步朽提邪高泳对杯住活宅娱形从成逢巨为大份需翠求泳。扁到2云0倾1荡9年士我肃国铲城驶市匪人渠口红将咱达艰到6并.钱1亿，演为满做足这纳些新驾增城羞市人封口的疤住房钓需求袖，每猛年就蔬需要出新建储住宅3廉.奏2韵7亿及平嚼方驴米剩。2唤.流螺动绳人就口尤增冲长翅对疲住阀宅姐形职成众巨匪大煤需介求斤。抢例旷如虫在召北手京辉这摊样参的旗国里际产化兵大油都能市私，达国挎内辰外崖人润口但将图成徒为矛住导宅消需能求吐的盯主缩慧力凶军伶。3触.居民业消费崇结构股变化冻对住脸宅形鞋成巨汁大的申需求帮。楚我国蓬城镇舍居民棒已经叠进入巴了由躺温饱沈型消剪费向鬼小康握型消炭费的疏转变佩时期本。人抽民生岗活水市平逐痕渐提酒高，璃因而尼对改惹善居埋住条吼件的父需求岂非常冈迫切姻。4筒.旧城进改造边的速脏度加港快，正安置蛾居民猪需要管大量啦住宅.2跪0誓2部3处/岸7者/斧810A5逢.改宰革勾深监化松与席市嫂场朱发欠展持刺理激竖了乐对划住筝宅缘瑞的稀需员求限。库政歇府品为啦扩暴大树国薪内葬需著求武，针促关进担国嚷民始经买济善持饿续嫂增谁长榴，绸出揭台熄了泊一茧系纪列趴深岩化沉住落房吵制茫度蝴改抛革往和肉启瞎动匆住毕宅贩消摊费价的慌措喷施秃，岭这眨也被促端进瞧了投住僵宅莫的脉需饼求写。宪其尾中剑最秃主顺要视的炒措测施小有猛：咐（1）羡取巧消退福丹利疮分茅房咱，修实茫行截住代宅菌分伴配辟货间币绣化求；啦（2）炕开字放枝住伙房坛二论级踪蝶市稼场莲，家以照存作量趁住姻房态流心动吃带果动臭增漫量丘住俊房盗消院费机；灭（3）爬下丈调钩存绍贷抢利榆率镰，语以僵抵踢押牵信施贷渗扩拼大拥当芹前戚住渴房掩消床费封。据她此标推好算索，俱在躺未蝴来皮的咬十帐几茄年收中消，喉每崭年煎需框新问建虫城纤镇库住婶宅迁超曾过5亿汇平停方很米缺，夜这纯是峡房吼地占产孟业絮和怕住哄宅寸产浑业膀前迈所潮未合有跪的偶发脱展职机推遇锡。20金23民/7金/81叨1B栗.业务象知识洽培训庄手册之饰相画关雁术拨语之售礼直仪震基施本眼要屑求之推骑销技脾巧之贷暑款业樱务知呜识之相颈关税唤费的呆计算2宵0肤2吗3剪/读7辟/随81封2B.之梅建寸筑斗基叶本贝常播识建厚筑衰术跨语痰：建筑血面积:住愉宅曲的联建刃筑茫面更积乖是刘指汗建皆筑殿物健外偏墙群外束围临所拾围傍成让空巧间何的声水艺平护面傲积她，恩如前果钢计碗算合多体、腹高异层愉住准宅仁的植建英筑谷面赔积觉，瓣则梯是档各榴层障建醋筑盟面弊积桐之真和继。肠建中筑借面老积贺包羽含针了胶房寒屋萌居拢住局的烟可猪用首面扔积监、组墙家体缸柱惰体伶占做地芦面择积疾、满楼良梯烟走涝道珠面汽积核、耽其射他仰公把摊奖面咳积框等叶。使用满面积:住宅炸的使样用面段积，见指住温宅各自层平公面中变直接仪供住访户生阿活使滴用的笔净面秆积之踪蝶和。网计算俭住宅准使用美面积肉，可怪以比极较直毙观地巩反应尸住宅俊的使车用状议况，坑但在民住宅绞买卖冒中一磁般不硬采用抹使用分面积炊来计推算价态格。知计算眨使用宜面积广时有啄一些犯特殊户规定园：跃擦层式减住宅酸中的漂户内抱楼梯吗按自阔然层乏数的词面积臂总和凭计入元使用茎面积夸；不漫包含多在结辨构面胳积内童的烟乡丰囱、然通风为道、摧管道渗井均筛计入良使用延面积球；内籍墙面抖装修鼠厚度厅计入蝴使用作面积父。计佩算住尾宅租杂金，旱都是披按使他用面兽积计乡丰算。公筛用狮面贡积:住宅瞒的公射用面威积是逃指住党宅楼老内为谱住户锁出入办方便怕、正诞常交泡往、冷保障舒生活塞所设裳置的众公共桌走廊坡、楼假梯、绸电梯居间、丙水箱掘间等衔所占腹面积匀的总穗和。牛开发旷商在撤出售句商品高房时候计算花的建琴筑面剑积存倒在公底共面械积的盏分摊沿问题浊。20枝23疗/7杰/813B谨.之偷建名筑乞基救本店常绕识实提用消面雄积:它介是笛“吼建袋筑苹面堵积估”粥扣滥除陆公彻共蒜分厚摊萄面螺积狼后音的剂余横额音。居刚住融面愈积:住宅怪的居闲住面廊积是淹指住膨宅建下筑各惊层平耽面中禁直接共供住岛户生涂活使肤用的匹居室文净面粗积之傲和。松所谓材净面攀积就旁是要虾除去途墙、弄柱等脏建筑浊构件币所占摇有的异水平艳面积符（即虹结构划面积生）。坊一般显作为杏衡量顿居住彻水平吸的面志积指玩标。计租堡面积:作钞为条计先算兆房敞租慰的鼓面损积岁。亿在骂住滤房石制括度内改架革押中述，叛作续出锄统粘一我规慈定挖，炕住宿宅贪用盾房傲按旁使猪用崇面漂积侍计半算代，互包企括青居箱室再，茅客智厅眯，姑卫搞生喜间念，慈厨普房柱，苍过帝道蚕，渔楼马梯乱，停阳备台抢（哄闭厉合直式钓按惧一字半页计石算豪）皆，沈壁肌橱找等跌。继非泡住指宅迅用井房神按壁建露筑罢面霞积江计律算农。容巨积惕率:容明积馒率槽是掘建嫌筑摘总册面即积宿与懒建撞筑崇用勒地斥面何积漏的孙比贯。烧例扩如歼，充在1万平燃方米庄的土们地上宴，有40桨00平方箩米的盆建筑关总面乎积，晚其容说积率籍为0程.卧4。得躁房霉率:得房厦率是尘指套节内建薄筑面摇积与迁套（摘单元介）建滤筑队影面积耍之比拍。春套禾内建负筑面五积=套忆内锁使辛用匙面泳积+套内戴墙体效面积+阳台歼建筑喝面积厨。租套焦（单浴元）课建筑印面积=套英内右建绘筑覆队雄面排积+分摊粉得公棍用建增筑队勤面积涝。2完0搬2塔3油/暴7铜/哥81祥4B悬.之然建垃筑脱基娘本教常妈识开聚间:住颜宅在设穴计距中蹦，洁住积宅刊的岭宽监度监是睁指线一属间证房裙屋另内敬一忙面缎墙偶皮那到嘉另晌一息面唯墙迹皮夕之胳间催的舰实罗际否距抚离茅。询因弹为铜是议就窄一浇自图然勉间担的亚宽郑度洋而抵言数，悼故斧又塔称扰开好间扔。搅住抗宅律开另间闲一门般哨不驻超昨过3.核0米-逝-苍3搭.偿9米软，道砖坐混串结程构适住完宅挠开货间拴一捏般邮不艰超净过3.派3米。劣规车定较她小的椅开间阵尺度冒，可泄缩短父楼板反的空监间跨跟度，汤增强苏住宅破结构刮整体员性、苍稳定完性和扣抗震揪性。客开间5米郊以锡上地，痰进旨深7米胖以残上列的疼大吩开龄间扯住术宅把可础为猜住伤户量提诊供城一叨个40罚--拳50平方初米甚击至更恩大的达居住迈空间贵，与般同样穷建筑睁面积贞的小宵开间凡住宅场相比刺，承足重墙召减少梢一半泛，使拳用面昨积增广加2%，称便劲于投灵岗活买隔乐断喷、毕装狠修离改碗造引。进深:在建糟筑学穗上是翼指一枝间独传立的布房屋闻或一莫幢居侄住建群筑从滤前墙衬皮到封后墙砖壁之末间的秃实际浆长度塘。进导深大皇的住缘瑞宅可唱以有膝效地替节约掏用地汗，但航为了煮保证凯建成拘的住拒宅可尸以有然良好抛的自携然采企光和上通风束条件只，住洁宅的丝式进深电在设垒计上躁有一狗定的蓝要求复，不挨宜过与大。记目前彩我国祝大量听城镇份住宅必房间序的进云深一芬般要烦限定慰在5米左障右，阅不能袍任意督扩大贺。20授23股/7溜/81始5B滴.之建普筑基数本常脆识套内朴面积:俗称括“地玩砖面滑积”呢。它爽是在裕实用柏面积疗的基礼础上匠扣除刷了柱腹体、翻墙体秒等占巴用空笋间的宅建筑开物后架的一届个内些容空绪间的障概念壁。债动既瞎有章桌可循勇，也禁有利济可图耕，吸谁引居停民和但机构公投资数住房怕租赁搅市场哨。公摊岛面积:商品负房分滨摊的器公用夕建筑应面积回主要婚由两爱部分饲组成范：1．电铜梯井惧、楼宇梯间适、垃矮圾道离、变角电室厌、设愉备室帜、公哨共门遥厅和重过道察等功总能上侦为整土楼建绸筑服阔务的帜公共等用房射和管守理用穷房的侍建筑妙面积巾；2．摇各芹单艇元捏与拉楼柜宇捞公才共缘瑞建岔筑夹空愤间理之瓶间推的运分貌隔勾以蹄及却外谱墙拿（艇包鉴括余山炼墙胶）静墙遣体茄水箩平读投斯影铜面培积受的5浓0％。竣滑工副面哈积:竣勺工狼面碑积迈是蓝指继竣翼工镇的延各愤幢耀房变屋佛建室筑律面势积思之胸和桥。盟房唤屋章建仔筑原的报竣萌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