黄山黎阳老街项目规划和建筑设计评估

黄山市屯溪区“黎阳老街”项目规划和建筑设计评估报告谨呈：安徽置地7/13/2023我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。可持续性：通过确定项目未来发展方向、合理的滚动开发，使得本项目得以可持续性开发，在竞争激烈的市场上立于不败之地。1利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，实现项目的利润最大化。2现金流：通过1.5亿元的自有资金投入启动项目，通过滚动开发为项目提供持续的资金支持。32思维导图确立项目应有的占位和立意高度站在城市功能完善和提升的角度寻找项目可能的发展方向验证本项目是否存在市场发展空间项目属性界定项目解析城市发展分析市场分析项目发展方向建议城市发展案例借鉴国际规律

项目规划和建筑设计评估专项市场分析竞争项目分析3总论4地药块揭规荐划罗经塘济贫指虫标地块名称土地面积（平方米）容积率总建筑面积（平方米）建筑限高B129,346.881.7751,943.9845mB213,162.171.7723,297.04A143,470.771.6069,553.23满足机场净高A293,362.131.60149,379.41A3、A4123,191.551.40172,468.1720mA578,302.471.1086,132.7215m合计380,835.97552,774.55A1A2A3A4A5-1A5-2B相对高层区域相对低层区域地势降低方向建筑密度增加方向备吹注胞：拘B补1爹、豪B寺2击地注块挠规错划少容功积规率蔑不骨超河过套1岗.就8誓，涉因题B桶1争、木B游2毛地撇块赠已去经呈开子始始规妈划搏设济计仪，度因用此渗，爸容揪积煤率膏按恰照抓实禽际添规任划器设筛计堵的造容练积桌率院计舱算物业类型：住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓5项陈目突未浊来是发对展材方妙向秧：冠都卖市急休气闲愚文立化鼠示铺范丹区酒斥店酒测店映式高公朴寓住宅商业娱执乐恰的休水闲静的旅慈游测的文化弟的居住屡的购师物寄的文化将项跟目打些造成督以文斩化为灵魂，商例业为核心，住情宅、库酒店湾式公删寓为支拣撑，酒垂店为整箱体泉提坛升的都市颜休闲脾文化浩地产，打鲜造黄廊山临旅泼游恭、参休赤闲灿、恨娱洞乐传的南活络力贸新士一汽极6地虾块简价沈值及差勿异馆较介大爹，骨A絮5碧地狗块逃休尖闲怀、排商刚业振价捷值舅最价大薄，楚A萄1璃地闪块沈酒型店亲价峰值咸最敢大甘，卵A悲3沫、树A心4祥居芒住晌价秆值耀最登大地块纠价值歪分析地块内部资源景观评价外部资源其他特征B平地部分水景规划中的九小（小学）居住功能已确定A1平地无茶博园对外交通便捷A2平地部分水景屯溪一中西侧有高速路噪音污染A3、A4平地水景（占川河）屯溪一中、昱城中学私密性较好A5-1平地强势水景，三江汇流屯溪老街、规划中的九小（小学）商业价值较高A5-2平地、历史建筑水景（占川河）屯溪老街、规划中的九小（小学）商业价值较高地块休闲价值商业价值酒店价值居住价值BA1A2A3、A4A5-1A5-2A1A2A3A4A5-1A5-2B7地块康功能巨分区泽及发轻展意令向高星湾级酒蹄店区三本星导级撕酒僻店缓区经柳济棉型文酒除店秃区产权捧式酒技店公池寓区普通摧公寓谷区高板层瘦住愈宅句区多层共住宅际区A4A3BA愧2A1商业乐区A赔5掠-艺2A疤5庙-趟1中犁央哀徽怕文坊化据景锅观叛轴地块粒功能沿分区惭及发迁展意劫向考堤虑的唇因素夫：1铲、枯结炉合省各旺地断块华资懒源强以展及税特熄有浴价局值酷点贺；2、昼各功粉能区拜具有白明确狸性且穷能互械相衔惠接；3、类考虑副项目硬的整峰体合季力；4、曾景观啄轴尽验量弥络补地饰块东写西贯蹦穿的淘不足桌；5北、揪景橡观妨轴仰考牧虑墓商互业阁对粥其轨他废物信业欣的后带兵动持作僻用谎。8A胁4A核3BA窜2A损1根据何项目堵同类绸商业夕物业棍成功廉操作庄案例钩以及键项目镰本身员商业走发展骂意向糖，本惹项目基商业斧原规亮划指固标需允要作镇出一六定调网整，勾其启旷动区彻商业创可操宾作性堪体量共为5注万㎡项目规模经营形式上海新天地商业占地3万㎡，建筑面积6万㎡只租不售成都锦里建筑面积7920㎡只租不售成都文殊坊建筑面积5万㎡只租不售杭州清河坊

占地13.66万㎡租赁、联营规模经营形式建筑面积5~6万㎡左右只租不售旅游轿休闲劈燕类商肉业开讨发总暑结根余据姨地井块厅资哈源政条挑件采以崭及轮主乔街煌的迈设邮置拿确易定轮商洞业金部信分社优娱先螺发思展风的抬体史量与为桥：A益5炼-随1棒全炒部楚：移3屿.替9洒9牺6奋5趴万古㎡A5午-2矿部分设：5道00阅*8史m*予3=瞎1.如2万鬼㎡（失A5面-1迷部分瓦主街鸦长度倡约5飘00缸m，下进深券考虑栋为8惭m，驼3层到）合裕计承：泥约欠5栋.趁2累万忌㎡徽文虫化景股观主哥街滨水共休闲合街A5侍-2A5呜-19A4A3BA2A1A5调粒整以细吐化聪后难项斗目端地卡块架指爬标坝明导细地块名称功能定位建筑面积（平方米）面积小计（平方米）原规划功能原建筑面积（平方米）B住宅75,241.0275,241.02住宅75,241.02A5商业50,000.0050,000.00商业86,132.72A1高星级酒店50,000.0069,553.23酒店69,553.23

酒店公寓19,553.23A2中档酒店20,000.00149,379.41酒店149,379.41

经济型酒店5,000.00

酒店公寓30,000.00

普通公寓94,379.41A3A4住宅208,600.89208,600.89住宅172,468.17合计552,774.55552,774.55552,774.55单位朝：万盐平方拘米1杯0项廉目塞各叨功认能贯物缓业聋经便营泡模挨式妨选仇择功能物业可能的经营模式企业操作实现度现金回现能力物业价值实现度市场实现度税收贡献与项目的匹配度住宅销售商业销售出租经营产权式酒店公寓销售经济型酒店销售出租高星级酒店自营酒店管理公司经营销售经狐济能评衫价酱前锯提1治1通抽过可对喇项匙目葡未傻来雕可句能颂发忆展柿的压两枯极芬方鲁案沉进趴行别评尘价乡丰和汗把口控仗，垫为友项甚目品制摔定狸规绩划般和输建检筑轮设固计状方锐案档控筛制茂风傻险坚，哈留效有亏余饿地欲，壁以根便区未乔来跑更河好产的贤针环对澡市具场能发直展泳情打况耐进碑行参方哥案奏调议整方案1项目价值最大化方案：参照同类项目成功开发经验，确定本项目的规划开发设计方案方案2项目资金压力最小化方案：在保障实现项目发展思路的前提下，以项目资金压力最小化为目标，确定本项目的规划开发设计方案12项目代分期慕开发昆次序铅：前究期通间过高胆星级牢酒店葵、休叛闲旅亩游度泼假商雀业打剪造项励目高罪端休诊闲娱遣乐度生假形食象，洒建立挣项目喘高价慕值体尘系，吼后期巷，通阁过居捕住、段投资界物业咏的销叶售实锯现项抛目价秃值溢姻价一期二仰期三例期A4A3BA2A1A5方案镇1分期地块名称功能定位建筑面积（平方米）一期B住宅75,241.02

A5商业50,000.00

A1高星级酒店50,000.00

酒店公寓19,553.23二期A2中档酒店20,000.00

经济型酒店5,000.00

酒店公寓30,000.00

普通公寓94,379.41三期A3A4度假住宅208,600.89合计

552,774.55地块拒分期食开发挠计划丛说明1帐3项目薯滚动景开发寒结果膛指标旷汇总户表指速标女说念明厅：项穿目离总迎投裂资狂：谷包纱括滴开安发产成代本单投雷资县、途销斯售狮费念用葵及柳财漏务间费泽用基准佣折现苏率：祝也称腹基准讨收益冻率,延是企使业或跑行业区或投孟资者窄以动俱态的脖观点和所确仍定的可、可扔接受瓦的投爸资方摆案最狭低标趣准的挖收益但水平聪；财右务惭净晕现积值畏：营指冰按哑照枣投填资闻者搏最柔低耐可尖接洲受脉的逗收这益尚率扣或享设移定归的剪基彻准耽收科益律率淘i仗c境，丑将微房屡地德产侄项鲁目贪开汪发届经饥营具期为内晓各堡期朴净锻现短金赤流搂量怨折国现喘到牵开绢发内期姜初雹的拒现矛值捷之懂和较；财务凤内部否收益错率：龟指房好地产受项目糕在整洞个开绑发经蜓营期久内各包期净啦现金断流量革现值夹累计务等于察零时思的折抢现率鹊；动语态降投砖资骨回案收皇期疮：耀指诸以辅房驾地刘产给项呈目熟的常净栗收赏益万抵底偿产总乎投坦资题所赛需爽要扭的阅时丧间宜，李一辽般坛以停年飞表倾示遮，留并沙从翠房块地颗产江项要目渣开盖始机期饭的惯起极始洪年润算垮起悼。序号项目综合指标1项目总投资170,311.452销售收入229,7743经营收入214,9794净转售收入9,7825利润总额132,342.496税后利润99,256.877投资利润率5.45%8税后投资利润率4.09%9税前自有资金投资利润率42.21%10税后自有资金投资利润率31.66%11基准折现率10.00%12财务内部收益率（FIRR）17.43%13土地增值税34,066.10项目整体结果指标财务净现值财务内部收益率动态投资回收期30,070.9517.43%7.07方险案购1项覆目慰滚碎动峰开练发弟结慈果缸指畜标纸表单老位跃：嘱万缴元1拿4项办目柱各序年盲份提资麻金会需扯求胆汇颗总项目寇各年辫份资艇金需逗求汇雪总方案修1单百位走：炸万逝元单磨位际：建万甘元1咱5项目封分期坑开发浪说明一期二期三期A4A3BA2A1A5方案礼2分期地块名称功能定位建筑面积（平方米）一期

B小高层住宅75,241.02A5低层商业50,000.00A2

中档酒店20,000.00经济型酒店5,000.00酒店式公寓30,000.00普通公寓94,379.41二期A3A4多层住宅208,600.89三期A1高星级酒店50,000.00A1酒店式公寓19,553.23合计552,774.55地块瓣分期超开发欲计划铲说明1静6项目惨整体马及分检地块村结果炭指标雁汇总判表序号项目综合指标1项目总投资151,368.782销售收入190,0053经营收入128,8774净转售收入6,9845利润总额87,623.676税后利润65,717.757投资利润率3.97%8税后投资利润率2.98%9税前自有资金投资利润率27.32%10税后自有资金投资利润率20.49%11基准折现率10.00%12财务内部收益率（FIRR）18.41%13土地增值税20,196.62项目整体结果指标财务净现值财务内部收益率动态投资回收期20,267.9918.41%6.59方案锐2项目黎滚动扎开发裤结果脊指标哑表单位询：万猴元1屿7项罗目迫资段金冤需菠求蓝说牧明方伪案殿2项范目极各外年尤份吊资传金乱需切求亦汇而总单甘位林：遍万挪元单柱位小：韵万窗元备民注跌：乌现咐金服流首出概包忽括远开饱发搜成钳本汽投斩资穗、国销通售眯费类用加、编经幸营廉费术用哨、脑销德售咐税倚金谷及爆附饺加须、菜经照营器税名金英及左附思加互、荡土染地公增才值连税拴、涝所哈得似税1仙8方案胸1经拍济效窄果远验优于裕方案凑2序号项目综合指标方案1方案2(1)销售收入229,774.10190,005.23(2)经营收入214,978.88128,877.23(3)净转售收入9,782.396,984.28(4)开发成本139,215.42134,015.42(5)销售费用6,893.225,700.16(6)经营费用92,909.1648,820.26(7)销售税金及附加12,867.3510,640.29(8)经营税金及附加12,038.827,217.13(9)预征土地增值税2,297.741,900.05(10)土地增值税结转31,768.3618,296.57(11)财务费用24,202.8011,653.20(12)利润总额132,342.4987,623.67(13)所得税33,085.6221,905.92(14)净利润99,256.8765,717.75(15)投资利润率5.45%3.97%(16)税后投资利润率4.09%2.98%序号项目综合指标方案1方案21项目总投资170,311.45151,368.782销售收入229,774190,0053经营收入214,979128,8774净转售收入9,7826,9845利润总额132,342.4987,623.676税后利润99,256.8765,717.757投资利润率5.45%3.97%8税后投资利润率4.09%2.98%9税前自有资金投资利润率42.21%27.32%10税后自有资金投资利润率31.66%20.49%11基准折现率10.00%10.00%12财务内部收益率（FIRR）17.43%18.41%13土地增值税34,066.1020,196.62项目整体结果指标方案财务净现值（万元）财务内部收益率动态投资回收期（年）方案130,070.9517.43%7.07方案220,267.9918.41%6.59方泡案盼比准较19但蛙方前案镰1鉴对抱资酸金促需委求喷也摊高翅于行方苏案台2志，絮对太企峰业哗的宜融岛资闲能管力累提翅出换较耍高宵要呢求方些案棒比枣较方蹈案嫂1呢资蓝金与需湾求菌表方畜案蚀2采资饰金宵需恰求蛮表单位六：万透元单位臭：万挣元单位凯：万危元单喜位税：量万炊元20报领告朋正事文21思释维辽导跟图项目泥属性末界定项刃目赶解祝析城市侄发展盾分析市场敏分析项目膊发展茎方向削建议城市发展案例借鉴国际规律项目煤规划包和建禁筑设斑计评夜估专项市场分析竞争项目分析22黄糠山巧市脑靠欢近绑皖抵江粮经枕济味带晃，捏是幅皖薪南顷地沟区衫中粘心秀城废市上宾海草－帝南悔京阅－迟铜怖陵妖－舅安掀庆勤－鬼九尼江滚－稼武昂汉亦城趁镇佳群屿构嘱成捏中踢部勤的“区估域中址轴”。黄悟山莫市点是皖南暮地区高中心快城市，处端于各救重点禽区域规辐射钻范围谎之内棒，成举为联弊系华乱东和晓华中舍的交家通枢旱纽以攀及安尚徽的稿南大油门。城每市脆属康性皖江经济带23黄圣山序著咐名柴的报自角然太风苗光般与机文如化新遗扒产兴成侵就凯了闭其震国界际案性抛旅娘游锁城固市拍地恶位黄山烘：世零界自嫁然文印化遗岸产、林天下育第一戴名山送、世令界地仅质公萍园、5律A级床景右区朋；歙县狐：国肢家历汤史文辞化名抬城黟走县赶宏芽村喷、馆西虹递雁古氏村挡落播：汁世行界慌文筛化屑遗嗓产虹；齐云俊山：抽全国冬四大茫道教沾圣地叔之一熊；牯宜牛最降叶：泼侏犁罗催纪膨时积代泰恐椒龙马出寺没兼的庸地避方养；屯溪差老街牲：流今动的塔清明善上河租图，芦国家武历史支文化扛保护拖街；花血山酷谜玩窟五：巡寿千创古米之咳谜其他污体现向徽州先文化简的古榆迹、色民宅藏、宗痛祠、意牌坊乓等。黄采山添奇乖峰迎棒客确松黄谊山堤日光出牌坊古料民辱居宏村城市体属性24至合肥至景德镇至杭州至南平徽杭高速屯宣芜高速至苏州屯景高速G205国道省道103省道218黄衢南高速至婺源至安庆航空、铁路、公路、水路枢纽项都目阿所潮在导的便屯希溪险区设是跑皖侵南翼地庸区许的鼓交滥通永枢稼纽梳，茅是券黄聪山云市脊未嫂来柱交滥通虫设忽施朋建勒设眼的避核叹心侄区挡域区别域覆分下析航空雾：按4促D标准钞建设哭，开寺辟国富际航惯线；铁路轮：皖赣臂铁路点复线晨、黄押山金秒华铁垄路、佣青阳市铜埠—黄挥山把铁萍路悲与辆国裤家江沿多江扒铁罗路厌接旗轨罗；公路毛：6条犬高欺速老，肥徽翻杭应、廉合虾铜如黄悲已条经券建什成搁，倡屯厕景抢、夕黄陕衢崭南值、序屯床宣护芜命、匪屯税婺监高霜速面在暗落桨实太中惠；2少5现阶新段，范屯溪卵区承版载着逆市域译中心宋旅游智服务柄基地馒和旅稼游业少客运欺中转膛基地其的职顺能，晓是旅返游接沫待型年区域纲，未等来将腾成为图旅游卵目的静地区域番分析两极—甘棠两极—屯溪两轴：旅游带祁门休闲旅游区歙县休闲旅游区祁休宁休闲旅游区太平湖休闲旅游区古村落遗产保护区历史文化名城保护区黄山遗产旅游区屯觉溪劈燕的乘空钞间弯地负位茂解蜻读述：黄蓬山籍市里旅钥游篇发树展扰的呀空妙间填枢别纽匪；谷内恭外庄旅辛游捡交双通搜组打织僻中宰心夺；黄防山榆游臭客寺集和散棉中度心税，脊提靠供破旅顺游作接民待别与池旅胖游位信千息咬服值务柄的喜首仿要齐基甜地晴；黄山票周边盘旅游蹈地的铺空间荒组织惰中心军，体铲现黄骄山市粪在区历域旅话游发央展中辞的地乖位与补作用哪。——泰《黄山柿市旅耕游发艘展总予体规吵划》黄山约旅游少地系孔统屯腾溪景旅草游跨地翠系候统歙县颗旅游罢地系新统黟僵县做旅篮游胃地毕系赔统黄山娇规划齐发展赵目标近中扇期(店~敏20波10颠年)湾:从以岂本地梅供给泻为主宣导的浑资源便型旅计游目绍的地疏转变汇为市株场需牺求为模主导包的服户务型张旅游恼目的塞地.绩实现罩“中南国最嚷佳观固光旅批游城抢市”酷目标全,成纳为全钱国最棋重要京的目民的地况型旅呜游城壶市之南一.远期带(2索01当1~士20厅20么年)驱:黄习山熄市异成考为祖“隙以套自励然惯风稠光应和银徽渠文栏化阿为嗓特伤色掀的巧国授际砍性犬旅敬游册目骨的痕地酒”近以证及张“坡世等界晓自合然隔和欣文秃化背遗虑址丢有绍效握保怒护大与吗合炕理赴利释用技的著典弹范皆”2孩6徽商益国际鼓大会求的召密开在啄促进竖安徽幕及黄张山经影济发吸展的摊同时秆将极林大的希提升掌黄山驶以及笋屯溪喜的国恼际地蚂位参会失人员寇总规很模达喝到2止0季0担0人谱以迎上单；钻共克签豪约污各雁类托项姜目7舱9个参电会奋境订内登外染来翼宾49登31人煎；旱大也会普共牺签睁约３２捏２个仓内脉外牵资柄项魂目功，犬投惜资蛾总舞额樱折社合赠８粥４喇亿罗美没元拣，签约鼻项目1宗0爷8个，备投资程总额箭41株.4吃亿美活元，葵协议未吸收梅外资圾27蜻.4盟亿美花元。合扑肥香军港合肥香青港合躁肥徽纲商幕故价里病－旺黄态山参会椅人员梁总规嫁模达翻到2组00姥0多繁人；补签约带的项岭目，2霸3双1个，叛投资召总额财17阅3亿嗽美元暂，协背议外中资1起28基亿美节元。参梳会该境砖内折外行来胜宾2壳1慈0溜5人，种大会层首日算就有精84杨个内昆外资版项目突和3促个合池作协刊议集悲中签拦约影响金力重耻大歇事泡件27至婺福源景咏德任镇九聚江江南片区老城区至铜陵合肥至杭州宁波芜湖南京至歙县徽州区机场高速公路枢纽徽杭高速合铜黄高速行政新区项扫目翠距旺机艇场5分钟趣车程化，是均机场受通往帮市区贞的必纽奉经之沸地徽县杭短高店速窑西送出催口吵，劲是洲屯惕溪机与懒周粗边狭城走市狡交调通扣联喉系欧枢辰纽黎阳瓜镇是押屯溪凑与周闹边城似市联制系的旗主要士窗口顶之一般，是肚展示适城市劝形象卫的关运键节窝点对内流对外消交通饺节点项目涂分析本挽项版目钱地经处烤屯沈溪模区秤黎固阳重镇肉，捐是旗高摇速疼公歉路期路找网彼接主驳咐枢胆纽票，播地士处沈重际要匠交病通俭节客点眉位获置级，上与阁周匀边浆城贤市耀交由通者联倍系茫便待捷28近疮期旱，什项红目订不赔在米屯姐溪抄区含城阵市姻发裕展剪的断主忍方皱向罚上城市查发展标方向罢：近期皮以向办东、堵向南剧发展凳为主，向裙东继拐续完上善东右部新摔区的余建设丘，随讨着徽孩杭高角速路僻的通隆车，纹考虑文阳湖菜片区耽的开春发；远期杰考虑汽向南希、向竭西方璃向发侧展。备辫注判：柜资卫料凤来诞源盖黄秧山写市凡城笨市贱总冠体坚规输划苏（2酿0幕0题2猎—看2距0口2凝0）政府票东迁遥，住碗宅南君移，误近期柔城市龄向东旋、向的南发羊展项增目页分枣析29随着锋城市社扩展某，远恨期来围看，是项目龙区域站未来碌将成社为屯拦溪的削地理惩中心建浮成掏区待话建碰区山体山体山迎体山体屯溪熄区边正界线近期赵以向蛙东、岔向南对发展稳为主裙；远期践考虑抚向南蓬、向汇西方做向发稻展。备注萍：资刃料来屠源黄单山市聪城市烘总体每规划醋（2揉0杏0横2失—停2雁0蚂2帮0）屯溪六区东堂部以拖及南脉部可榨建设棕用地铺基本规消耗劳完毕鹊，城散市未疮来的往扩展廉方向廉将向叶西部袋以及浓西北券部拓妖展，驴项目政未来捏将成渐为屯轿溪的报地理楼中心项目弦分析3乞0整合饲中的仍徽文档化产铁业长蚁廊将扶提升者项目见的城腰市价妥值123456781机场2博物馆3徽商中心4本项目5屯溪老街6元一项目7新徽天地8花山迷窟徽文巾化旅盈游发剖展解在读：徽文针化是府南宋常至清尚末在招徽州商崛起疾的一宿种地棋域文碰化,匪特色伴鲜明凭,具伸有唯劲一性趁－－有基甩础作漏为草我乌国挨三糊大辆地裁域铸文悼化瓣之哭一约,告相爽比最藏址文乏化岗与虚敦辜煌军文鸽化械,铺徽躁文斗化汽的恩开梁发改与污宣轿传令走凡在魔了胖后姿面呀,到其蒜本傍身佛的普知目名适度虾与素徽妖文框化钞旅层游删的药知员名沙度抓都祸远围低获于摔其房诚他杂两丑种草地毯域个文奶化旷－雪－有机知会20透08立年1喉月4掠日，蛋文化迫部正咏式批源复，扶黄山融市现疲属区锋域及雄绩溪鸟县、辟江西你婺源队县一弦起，坡被批谱准设果为国或家级啦徽州竹文化柏生态颗保护实猴验区挎，安等徽与任江西苗共同劳实施稀这一罩保护搏项目慈。徽物文化枯生态求保护遇实验患区8飞日在托黄山姐市挂赔牌，立徽文释化资滋源将犁从此按进入族整体声、动唇态性稼保护寨阶段害。徽文金化产白业长相廊解蹲读：在哗缺尖少巾自忧然棕景任观始资烦源诸的桑屯即溪沿，梨徽蜓文惭化获产访业从长拳廊厅必蹲将鹊是俊屯妖溪竟旅呈游发展辅的核除心中心腿位置重要卖节点地位价幼值项目折分析3凭1项目早所在姑区域熔通过仁老大号桥与赴主城彻区直搂接联们系，诵但老苗大桥尘为人盐行通耳道，垮禁止河车行喜；机尤动钳车计主裕要胶通瘦过串横成江疏大矿桥炉与亚主畏城揭区俭联惠系蜓，叶车骄行照距央离镇相讲对摄较弦远荷；受芦交窃通百阻阔隔衫，汗项贺目劣所扇在配区钓域斩处雄于芹被址动坑边兔缘遵化卷境狡地而。区域求对内王交通1）愁横乘江详大泉桥耗通耀向2耀0尖5国拒道2）精横天江感大风桥宰，待机碎动蒸车善通尚道叛，声联贵系数主武城医区3）老萌大桥展，非蝇机动侦车道削，把究黎阳弹老街端与主员城区清相连黄装山歙县机场徽杭枯高速放出入禁口老城绝区行政跌新区江份南属片映区桥桥桥桥桥人行晚桥观存光迎桥项目洒所属猫区域芹与屯特溪区粱其他帽区域密的交台通联轻系较校弱，员在屯凯溪区芳处于肌被动棒边缘储化的逢境地项目职分析3花2项目域周边玻除教起育资喇源外狂，其旗他市决政配醋套缺渔乏，话项目衡跨过曲横江驶后，抢可以碗较好烘的享骨受市惧政配盖套黄山德学院（尺南浅区菌）屯溪颤一中昱泡城虚中乡丰学屯溪陪四中市实这验小得学戴代震汤公证园屯溪宗老街市人竞民医你院市中贸医院屯箩溪觉牙锹科夹医哪院屯罪溪萌六走中黄山止外国倚语学估校屯溪船二中工人新文化们宫市体简育场市甜少味年舰宫市痰商冰业吗中进心黄乌山精市眼答科润医诵院老大步桥5分塑钟车叫程圈5分予钟步池行圈1所欠黄旦山泄市距唯泄一亩大流学6所贺中塔学1所重无点小四学4所亏重走点服医拍院1条著杯名商甩业文甲化街1个黄视山市舰商业景中心1个倘体手育害场1座填人真行照古散大熊桥1座岸车结行鲁大央桥1座御名抵人恨公烂园项目店分析33356412项目乔内部族保留律的清语代历更史建降筑延捐续了栏“唐涉宋之云黎阳此”的脾历史柜商脉鸦，具眠有厚选重的释文化歉底蕴贾手家筹大笋院天主教堂博物馆1石家大院：占地1100㎡2贾家大院：占地983㎡3博物馆4陈怀熙宅：178㎡6黎阳街122号7天主教堂：占地1000㎡5黎阳街48-3号保护维型历冈史建腰筑整逆治屋型罢历们史资建承筑其晚他1就9届2赤9年贾剥家祖炊先舍津命使穴之幸价免于语大火雨并保蛮全黎包阳街吸；民约国驼时矩期誓中便央弱银姑行痛屯往溪些分碗行攀以叹及爬屯宴溪误电偿报庙局隔落浸脚怒处扔；解放阁时为现某支轨解放谣军南泊下部乌队驻丹扎地饺、群只众大钳会召阿开场论所、膀黎阳曾粮站朽、屯哪溪国撒小。“沉唐虽宋侄之滑黎斥阳娇，递明茶清已之舍屯洲溪垫”抓，浴悠肆久惩的斥历辽史沙文钩化列是乔项恢目脊不惯可迅或咬缺悉的帅优和势讽资赏源诉。石家大院项效目笛分舌析34项目茶地处圾三江辈汇流收之地状，地核块内串有占略川河勤流过置，水掉资源牧丰富慕；建毗邻种屯溪话一中厦以及母黄山扒学院过，占获据黄写山市斩最具捏优势途的教漆育资肢源7戴裁震饿路圆：喷主虫干她道6小核学赵用其地足：区规副划孝中绩的观九换小1新安姑江：汗千岛角湖之候源8老韵大棉桥肆：团人匙行笨桥4昱鼠城母中恒学煮：删私跳立京中哲学5屯溪饺一中衣：区赴域最勇好高紫中9迎作宾雕路宇：貌连国接女徽隶杭半高酱速1顾0老屯棉五路偷：杉耕树景茎观道晕，连里通西睁部1装1率水角路：礼沿河拖景观侄带率联水触：犬新删安倦江取正庸源幅之基水2率水森桥：赞连接涛黎阳惹与阳桥湖1柔2率月水冰桥12屯溪一中5昱城中学4率水及率水路2117戴震路占川隶河3水资帅源795418611122310教勇育崭资恒源现日状柴道炸路项凭目谜分羞析35区域墓成熟派度鲜&弃认知扯度远－虽萝然属帐于老沈城区彼，但哥车行富交通议极为音不便被，心门里距些离较愉远老顿城辱区－桶属案于侍老贤城递区惰，愉但赖是袭区叼域厨形及象荡破碧败凭，抽正符在抢被继边恢缘青化客户局访谈生斑活毛不绣方槐便－薄公敲共吴交秀通龄配丘套句匮秃乏朴，这生让活意配胁套扒更游是轨缺夹少环境弹人文捉资源毅可以－业水底资故源换丰残富唯，旦教里育猴资睬源际丰忌富把，饰商棉脉阁历改史貌悠衣久毅，宏但糟不熔足得以甩弥艇补猫区寨域楚的泊根剥本所问缺题耻。区域各虽然谷历史舒悠久旦，但萄交通悔环境底较差掠，缺飞乏市靠政配斧套的援投入渣，造始成区在域始葡终缺务乏活漂力，寺区域轮虽然保属于统城市派体系恭之中包，但匪目前乳区域铺形象捷较为殃破败伤，是哀非热助点区尸域。结论捏：区域项的资娱源条猛件被宜社会索认可自，但观区域店大环猪境较浆为破仿败。项目稼所在嫩区域剑虽然乳历史临悠久端但现睁阶段撕的市卸场认挠知度懂较低项目申分析3闯6项目零属性由界定黄召山亲市峰：国际峡性旅屡游城运市屯汇溪油区炮：黄山蹦市中腿心，远未来宫的旅渴游目番的地炕区域黎阳闭镇：具备能悠久唱的历披史文既化资即源本弹项广目讲：大规闲模综券合开妄发项俩目国际凉旅游苍城市买，未葬来的归旅游杨目的过地核嘉心区钟域，呼具有即悠久收徽州王历史饥文化符资源恨的大浅规模幕综合叼开发喘项目你。37对本崭项目叮的思麻考占位邪决定润定位蔽！区域稀属性丸大于徒项目设属性代！本项燥目作选为屯网溪区王为数开不多梯的大状规模迈开发威用地咐，应栋站在意城市合及区层域发筝展的铁高度河，从占完善萄、提就升城诵市功唉能的链角度后寻找炊项目希未来槐占位侍及发充展机榨会…融…3学8思维雷导图项迁目云属娘性佩界絮定项摇目樱解摆析城市峰发展失分析市评场澡分焦析项目姐发展影方向清建议项答目托规负划海和鸡建驼筑铲设林计胖评山估城市发展案例借鉴国际规律专项市场分析竞争项目分析3丹9旅游漏收入慎增长竿率一倍直凌把驾于向GD顷P的宣增长颈率之准上，稍且对黄总体考经济拒的贡踢献逐软年提鄙高，村旅游运业是扬黄山见市主觉导产原业并槐将延旗续这豆一态及势20用06逃年全真市经刚济总考量20牧06膨年，护黄山欠市国般内生章产总帅值约粪为1腾85乖.5舰个亿谊，较倚去年柿增长15兵.6帝%旅游傍产业拖状况2查0唯0旅6务年淘旅潮游右业盈对帖整歉个申城殿市砍经甩济园贡孙献擦率骂达亿到演4铅5叔%啦，希比裤2漠0扮0目5虹年秒上竿升每6洞.遭5信个虚百郑分乌点2撞0状0存6糟年饲产副业元结暑构含特低征以猪旅般游因为父核件心竿产诵业县，娇同欢时遍发搁展此无饥污痒染迅工躁业附，肺旅誓游告与路工皱业乓并鱼重赖的趋发牢展喘思垃想旅游包业所面占比握重对浴比役分衔析染：在胡皖岔南扎都愿市遵圈疫城舌市陵中痰，升黄明山他周告边悦的涉安堆庆迈、夺芜仁湖均、裁宣壶城颈等汁城视市贵以跳综柄合船服远务望能抖力盗或稻第盖二石产汪业毙强农劲爷带签动警整婚体芳经物济挑发勺展太，臂而引以线旅才游堵定里位竹的跨黄胞山需经很济种发竞展救靠增后今后惕五年渠的工订作目久标“五似年再牧造一席个新芦黄山杏”是勾市委店市政射府提奏出的筑黄山殃未来趋发展效的一现个全秆新的推目标羞,那饭么这月意味产着在岛目前也的基锦础上酬,旅应游业方的收岗入将姑至少蓝翻一微翻.城市协发展40近旬年颗旅泽游咳人绍数谎及冬旅距游刺收解入菊呈徐明摔显射增泻长求趋亚势敢，丛登桑山膜及拳历杯史体人啊文唇类轻景伞点贴最磁吸片引维游郊客捏（右1豪/肌2污）万城叨市裂发引展4变1游客樱特征潜：中逢青年堡为主序、中亲等收筛入群小体、在绝大氏部分衰是第魔一次饿来黄众山、殊目的歼为观含光（洽2/劲2）数据耕来源跌：黄尺山统某计年安鉴、杏黄山吧旅游翻规划城市模发展4阳2游客弄需求幸：游柿客对顾住宿劈燕、餐锁饮、禾娱乐另、购制物满萌意度加较低镰，存束在市补场发妄展、糊升级删空间景点黄山桂林泰山张家界九寨沟-黄龙武夷山投票人数1,558人1,430人416人6,337人6,573人596人风景4.64.54.21.84.24.3住宿3.04.03.21.63.73.7餐饮2.84.03.11.63.53.4娱乐2.63.72.81.53.53.1购物2.63.62.81.53.43.1交通3.33.93.71.63.73.5综合3.14.03.31.63.73.5资料轮来源就：根盾据携衣程网斤网友子对景贡点的道评价外结果块整理希,数臣据截忧止日坡期为节20功08惰年1耐月5洁日注芽：飘满体分燃为微5堤分对旅陪游消胆费来仇讲，签弹性自最大繁的是宽购物韵和娱朴乐等叼随机览消费壤，随激机消泄费高攀，旅菌游收疾入的屡增加恰值就唤高娱乐讽消费慌供给唐不足建，大冬众娱突乐产凡品缺惑乏，肃娱乐幻玉业与璃旅游焰结合艇的项镇目市佳场空祥白商悔品喷有冈效筋供撤给奇不屯足牲，他品至种矩单扬调芝雷欲同符，识如帝老容街害卖闪的巡寿基腔本庸都季是”老斥四穷样四”筛，什特她色顾地宁方绣产税品渡少长，棕外抛来填品珠居黄多城励市寸发糠展43旅游脂市场湾调研朝：休录闲度察假旅巾游产构品的架需求印明显笑未得间到满连足客棉户祸在券黄壳山载的廉三切种闸生虹活租状善态紧：麻将蝇、登忘山、阁农家薯乐客户丛的三恢种生窗活状早态游略客肉感翁言游客夏1：屯斗溪忆区盟虽莫然减吃遇的隆玩蜻的卫乐呀的孟相乔对河比绳其万他问区升要庸方第便渐得尿多槽，截但重总速体松档秘次抛不蔑高团，塑规捕模饰不描大冬，哲且轻较胃为可分其散疲；游客叨2：屯溪德要是拉多一加些玩练的如估高档休的麻叼将馆姿、健兴身设啊施，闯或者穴是茶泽馆、觉酒吧去之类冷的就扮更好牲了。城市疏发展44屯溪故区发挡展目迅标：呼整个色黄山吃旅游奶的接滨待中业心、桑集散残中心订（已奏经实携现）坐，未垫来将驱建成痕为旅锻游目叫的地两极—甘棠两极—屯溪两轴：旅游带祁门休闲旅游区歙县休闲旅游区祁休宁休闲旅游区太平湖休闲旅游区古村落遗产保护区历史文化名城保护区黄山遗产旅游区屯溪抛的空竟间地偶位解猫读：黄山麦市旅扛游发饮展的后空间葱枢纽营；内鞠外旅劫游交牺通组皮织中剥心；黄等山籍游倦客庙集座散烤中网心持，介提廊供食旅解游熊接创待护与出旅敬游灾信啦息辫服名务歌的汁首巾要蓄基鹊地活；黄山尽周边吐旅游刃地的制空间解组织环中心睡，体污现黄江山市楼在区句域旅盗游发鼓展中惨的地泻位与吗作用沸。——还《黄扬山两市丢旅约游雅发泻展浩总绑体膜规馆划》黄山歉旅游宗地系欧统屯溪构旅游肾地系曾统歙峰县洞旅相游止地兴系蛙统黟社县柄旅枪游描地划系忌统黄适山岁规被划划发胶展捷目浪标近殃中握期想(顷~询2证0奖1档0久年写)摄:从栋以疫本得地盘供眠给命为蹲主欢导凯的越资枪源还旅交游辉型堤旅华游粘目狂的盆地揭转茶变锈为突市嗓场老需祖求安为拼主至导版的掩服盐务吉型絮旅予游打目没的受地我.弦实玩现战“充中盖国灿最土佳娃观再光漫旅全游容城墙市肠”炮目翻标兼,邀成窗为恩全订国设最既重示要翼的四目替的扛地茂型毫旅眼游愚城咐市刃之兄一柿.远献期悉(旧2析0迫1驼1荷~车2伞0吵2评0战年插)泡:黄浸山傍市捧成蛛为落“吐以怕自等然锤风车光丹和裙徽留文聪化嫁为巨特溪色野的斩国托际岁性嫁旅脏游拴目剂的档地炒”杂以仓及志“吊世垂界饮自遣然对和栗文阴化脊遗栽址赖有抢效发保脾护级与更合湾理扣利支用果的律典塞范担”旅游谣规划4酸5黄山酸旅游必产品悔规划补逐渐务由单宇一的植观光龄旅游能产品烧向休葱闲度爸假游日、文虚化游脊等多疑元化肥旅游席产品婚发展旅游搭产品观光志游休澡闲绝度湾假露游乡村犯游文化晃游会冒议暑/樱商懒务英游节怖庆睛游生岁态号游红扯色爆游背证包据游黄山杰市已龙有的迈旅游礼产品陷，具践有带姐动作引用，蚁屯溪烤为观塑光游嚼的重酒要节郊点。包秘括竖文粘化跪类轰、筛自化然改类贱以移及嘉特峡色讯类舍休薪闲淘度敢假枪产喊品堵。包盛括励健派康魔养昨生收类茎、爱观趋光葱农然业粒类品以嫂及咱村豪落纽奉体服验陕类班乡律村等度桂假京产东品苦。徽狐文溪化唯遗炼产章游菌：贝以务歙银县教历崖史款文熄化兄名宰城烧为守核床心瓜；徽文的化节增庆游来：以鸦屯溪想和西焰递、勒宏村叉等重忍点古呢村落私的民麻俗节涉庆活立动为戏载体豆；徽文使化修惠学旅莫游：妇以屯匠溪、脚歙县论等地疾的博掘物馆扁、文需化馆塘为载炕体。会议纪与观虫光、壤休闲宅、生杂态、特商文辨化、览名人府文化圾、建野筑文袭化的侮产品羡组合悦。包括弦黄山乎国际饲旅游劈燕节、孙古村霞镇休膀闲艺轨术节认、黄浸山茶不文化荡节、户新安舍江枇硬杷节被、黄森山自错然与矩文化掠遗产甲摄影妙艺术烫节以鱼及其赔他节派庆旅片游产蛙品产矩品辟包捏括翼两会个屋红杯色筑旅懂游圣基耳地订、燥七析个袜重士点寇红勒色响旅岗游征区膨、岛八越条龟重宇点对红灶色泪旅都游赵路醒线裤以逗及珠十杏个稼红诊色骡旅亚游打景朋点包熟括萝黄之山雕风访景罚区政西塌线反，煤沿扔新健安竟江梳徒虫步遵或患自执行疮车翁线亭路励、辫歙邻县容—女—弱塘绢口闻自奖行符车游线错路锤以葬及读环多牯门牛如降狸徒鹿步虏或聋自诵行笛车扬路竞线包括编黄山锹风景蚂区西凡海大访峡谷病、牯解牛降迅风景住区以尽及清散凉峰蜓风景拾区。旅游照规划46根据卫国际蹲规律逮判断亭，黄柜山周绒边主虾要客尼源省共市旅袋游需婆求正就处于江由观西光游臭向休攻闲度威假转遭型的润阶段指标人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人均GDP<3000$3000<人均GDP<5000

$人均GDP>5000$阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机。居民开始选择近距离观光旅游。观光旅游快速发展。旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富。休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群。观光旅游占据主导地位。观光旅游增长减缓。休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及。休闲度假产品供应相应增长。观光旅游保持平稳。休闲度假目的地向远程及跨国化发展。休闲度假目的地向置业目的地发展。休闲度假产业逐步成熟。国它际君旅千游蔑业疼发曾展浮阶欧段出和拖人浪均泉G姿D姑P庙关细系贯规易律资料熟参考竞来源腰：国繁际旅丽游发川展阶疲段分用析、荷20城06扎年各湾省市躬经济嗽运行锡概况黄山柏周边仇主要脾客源泳城市鹊，如小环渤增海、匀长三魂角、窜珠三茎角都刃市圈质等主证要城买市人封均G标DP隶基本科超过彼20虾00到美元巾，客普源地幕游客芝的旅攀游既需减求共将减从席观瞎光东游沙向返休崭闲宁度唤假姜需肾求办转闪变。国际志规律47休闲他度假穷主要扎包含自然顺休闲利度假和都市脾休闲血度假两种顷模式都市拦休闲慨度假自词然朝休浆闲厕度悦假度向假浆环该境城市虽配套对费外岗交率通疏便搬捷拨度接挑待顷能猫力资源驱状况大区环正境完善便利强偏弱小环战境一般一般较吓强强势世联驳模型48根据绒KP折I条格件拟衬合，吴“都真市休轮闲度姿假”讽将是房诚屯溪行未来揭的主惊要城叫市价两值周边脸具有布广阔五旅游漂度假强资源1或壁距黄城逢市每近授或戚本寨身涉拥伴有比城锁市乓级饰配姻套2与客末源城暖市、港核心掩景区茅交通岗便利4自芬身足有沟部及分火相县对醒核互心抛资捎源侄较机差以的悔微爆弱禾资专源5产织业苗类勺型喊丰廉富普,凶功舟能粉复转合齿,质服宴务伴设盯施洲完邻善3√√√√√“都厅市休矮闲度篮假”发KP惰I大柏度纪假从环侍境城市决配套晨完善强接叹待能推力微婚弱馅资买源对外丑交通灰便利屯棋溪黄蹄山蛛、拒宏过村卖等埋外叼围监自闭然稠人柏文新度喝假屈资铺源屯溪国市区拣有大替量城那市配冤套高拥速汽、料机批场丛、咽火巾车贸站花山登迷窟歇、老有街、尼高尔兆夫、多温泉游客付集散垂中心奸、大聚量餐龄饮、香住宿拾设施本项聚目作走为屯榆溪为绒数不柄多的奸大型辣综合州项目镰之一左，具苗有依续托城狭市价膏值，异发展“都市荡休闲”的捏机槐遇聋！4丧9深圳进盐田静大梅戏沙都精市休幅闲区撞功能弓示意借鉴捡案例公共休闲区万科东海岸商业及配套设施生态观光区生活中心区华侨城生态旅游区主干道往市区政府用地科研用地景观居住区景观居住区居住功能区居住功能娱乐、及临时居住区片区涌定位殖：建辉设具拜有一删流滨妄海风茄光，统集娱拆乐休环闲、肯高尚插居住码和自竿然生感态为帖一体扮的滨明海旅嫩游度尽假区雪和东应部旅蓄游服般务基葱地片炎区度功占能巾物焰业芽：休状闲睡娱知乐酒豆店商叨业度假爬公寓居批住50根踏据增国给际绸旅压游砌城送市摆的膀房轿地涛产拨发歪展贺演系变炸规偶律料判蛮断腥，绢屯稍溪农未率来慌需断完皮善匀旅筒游蝇相械关舰休私闲末、装娱咳乐赠配索套纱，情并共提侦供膝酒马店彼、刚度蜘假镜公肺寓内、她别热墅邻及垫其著他吃投随资循产赚品资建料捧来刑源颠：简世忆联个模造型单一绢观光杰的旅捷游城集市观闲光坡旅族游稿为徐主溪，待向朽休水闲扇度鼻假野转分型度假鹊为主闪，与奶观光忆旅游珍并行度假渣、居竿住等疲综合许功能黄山确市桂林旁、丽良江三枝亚至、夕青愧岛上连海谨、匀深阀圳3-等5年3梨－作5列年5年绕以上旅游齐城市给发展赞阶段缺乏箭旅游壳相关秤产业排的服史务、黄娱乐泪配套裹设施逐锅步捕完教善昨旅奋游赠相坐关言休坚闲丧、后娱辰乐咳配菜套旅柱游太服扶务山配巨套台已匙经后相冲对钩齐搭全旺的葵城哪市跳，翠但查是骄缺斥乏骄齐敞全笑的鸟高肢水敢准光的谋服蓝务扁、寄娱警乐话配户套具去有鲜高刺水络准晃的暂旅寇游何服碗务脖、正娱丽乐科配圾套旅游身配套客户戴构成产粒品旨类击型典型饿城市外地蓄观光庸游客周边纤城市枕度假捎游客国船内接度伪假忠游沟客的需狸求明为鸟主通,鸣部多分姥国汤内勤养桶老们客歼户国内夜、国扎际客拆户、惜本地酿人不四同示级止别闲的减酒座店瘦、滨投催资晌产敞品酒那店淹、纪度搬假箩公岭寓断、栗别边墅鞠、息投最资甜产谱品度假效产品添与投命资产垃品并廉行度眼假连、能居疏家庸、辫投欣资革综纸合教产队品极类厕型旅暗游僵吸意引羞力柜逐疮渐察转滨向颤城方市手吸考引屡力国网际设规胡律5末1因此墓，本轧项目喷着眼挖于未滴来城愤市价绪值，梨以完每善和予提升柏城市朝功能飘为目则的，竭可能馅发展后的功穷能物踪蝶业为宵休闲栗娱乐伴功能首物业膏（旅名游商家业、仰休闲危商业脾）、爷接待敌商务纤功能辅物业赏（酒茎店、舍产权球式酒克店公恩寓）叫、居洁住物阻业（疯度假擦住宅屿、高动端住兔宅）窑。休闲度假旅游城市商务接待旅游度假休闲娱乐旅游商业餐饮酒吧、运动、主题乐园、艺术中心、拓展等度假屋、农家乐、养老场所名山胜地、文化遗产酒店、宾馆会议、培训、商务交流风味餐馆、特色食街、