买房合同注意

1购置期房时签订合同的考前须知

一、签订认购书、缴纳定金1、确认认购书中的“定金〞二字，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规那么，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定〞(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否那么的话不给退还。建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比拟有利的。而且在实际操作过程中，开放商一般提供的都是格式合同，写的都是定金，一定要注意。对于定金的退还条件一定要明确，因为到银行的按揭办理是在签订购房合同后，那就肯定在签订认购合同后，而银行是否按照购房者所意愿的给予意向中的按揭比例、贷款年限及利率是不能事先确定的，因此在认购合同中一定要对这类情况具体约定退款条件；

签署购房合同须知一、产权证要齐全。包括?国有土地使用权证?、?建设用地规划许可证?、?商品房预售育许可您证?汤。此暖三证桑是办悉理产净权证后的必瓶要条腐件。暴销售侍许可捉证的仓证件犹原件历应该柏在售汁楼现么场悬乔挂，胆可以蹲在售孝楼现忽场看柿到证秃件的近原件喷，再赔有就烤是土赚地证勇是否听抵押仍了，勺土地侮使用揭证有筑一个拦备注码页，刃如果墨开发茄商向奸银行普进行塌了开猜发贷前款，疗在土阀地使串用权在证上剩会有膨注明沸。还灭有开完发商阳的营们业执符照，汪经营役范围师里是滔不是编有房权地产忍开发按商的弓土地践经营劳许可作二、陕签合波同时正要写言明交乖房日闹期、纯通水纠、通村电、比通气失等条梦件，施要明朴确双岗方违推约责拒任。讽按规浮定入篇住7碎0％谁以上业才能给开通撒燃气缴，之惭前开东发商遭要免亩费提默供液伸化气引灌。苍三、万延期笛交房卸：开椅发商摸?补漫充协分议?晚规定域，躁“瞧假设开鉴发商疼延期预交楼辆，那么晌按业父主已武交房叨价每碌日千档分之盒一支剩付违井约金箱，且冶违约浊金赔态偿总吩额以艳房款瞒5％迷为限惜，如恢开展往商仍冰不能堪交楼竭，业折主只店退回斥已交父的本堂金。乖〞丽这种序约定辫非常肥不合话理。浪四、蚀购置呢合同练的第织一条切，项奇目建愈设依夹据，拥在审屈核这应一条径条款雾内容哄时，康需要蒸注意橡在合逗同中葛填写队相关牺的内胁容，租与开购发商情提供浸的相香关证难件是锐否一炼致，涂比方苍说编口号和短经营录范围覆。第继二条绳，是腥商品算房的项销售靠依据璃，您已需要羽做的胁跟第兴一条山根本销相同嫂，需踢要核斤对销炸售许指可证券的号肢码，剪批准恶的机怖构，助以及南销售惕的方仇式，惩与开被发商毙在售极楼处羞悬挂料的售笑楼许惕可证领是否凉一致残。逐五、授公摊鞋面积消：不标应该毫计入胡的包头括仓钢库、蜓机动盘车车链库、免非机僵动车应车库篮，作唇为人究房的丰地下纱室，粉以及研可以刮单独值使用爆的空解间。曲还有麻售房秀单位绿自管犬自用沉的房挥屋，社比方蛙说开祸发商插在大臂堂里搬做的煮销售庄中心湾等。音为多友栋房荣屋服削务的禁管理正用房他，通全俗来技说，想就是敬与这宣栋楼伏不相答连的犬局部需，比秆如说俊小区致的物影业管篇理用竭房等单。在代商品手房买钟卖附间件里惰应该商有一给个明蝶确的谋说明客，在墨主合葛同的懒第三饼条里避，只肠是说去分摊尖了多肿少，穗分摊容的面灿积的活数额乐，但熟是在项合同娱的附鉴件二安，应展该有蓄一个旧房屋桃面积亭分摊体的说正明表庭，分甘摊了煮哪一区局部峰，是辞经过版哪一场个地抓方批档准的炉。紫六、己面积立确认侨和差羽异的惭确定兽。建搜议购托房人闲选择键在合尚同里沟已经榨规定福的第膀二种殃处理酷方式歼，即班确定报双方哗可以引接受异的一制个误补差比剃例，源也就需是说圆正负务3%份，超巧过此赞比例睁的购柿房人即可以通选择论退房教，开新发炒商应而退还脑房款旺以及印利息尿，你音也可榨以接辜受。渡七、胡付款坏方式睡与期戏限。绢一次椅性付许款可坊以跟寨开发好商协省商，会是不助是可分以留错5%杂左右脚的房方款，谈在正浩式困交房烛之后脖给予访付款孩，银参行贷胖款应案该在遍约定石的时宁间里红款没侨有到谊开发趋商的皮帐上蚕，按洗照合斤同，交你要奴支付丑相应件数量疫的违途约金显，所盏以应捧该把话时间咱约定痰的更射加充望裕一欲些。绑在签灿订正序式购索房合区同之巩前，姻建议弃你向岗开发枯商指刚定的圈银行巡，或骆者向吐律师乞咨询扬一下尚你的掉资信垒条件处，看亚你是购否能僻够得碗到资依信贷涂款，躬防止纲出现寄其他敲的麻币烦。摊八、枪卖售签人预贷期付贫款的仍违约三责任污。也先就是抖说开末发商利约定鉴你超洲过3冤0天瓦未付互清房赌款可冈以解印约的华，屋对预兼期交砖房的精解约显期限兽也只涂能定发30挑天，本这两俊条应蜂该对希应，爷应该拆是平携等的哑。铲九、坚有关职规划遇设计汪变更屈条款利，这误一方霸面，姻因为甩我们冬购置杨的是叹期房柄，在林商品木房施畏工的器过程斥中，盲有可邪能某曾些方蒸面，撇开发炉商认滑为需夜要做浓规划吩的变捧更，虽设计泳的变至更，限应该残在收似到有舌关部款门批皱准变抖更1男0个预工作柄日，劳书面墓通知煤购房术人，增购房椅人有杀权选精择退束房。退十、膝房屋弦的交急接：瑞开发圈商应啊该请也房地属产的话管理谋部门难认可责的有嫁资质绒的机纵构对惩房屋坡的面榜积进辣行实狂测，费在交仙楼的占时候遭，应咸该提责供实土测面寸积的元数据衣，以弃及我炸们所店说的折住宅佳质量虑保证救书以贵及住遍宅使乎用说某明书猪，如抛果开相发商彼提供戚证明崭原件比不全符的，千可以州拒绝轻收楼裹，由漫此产惜生的妄一切绑责任由，由杠开发征商承自担。魄十一汪、开终发商登关于弯根底遭设施婚和配拔套设菠施的暖承诺居，一握般来晴说，劣标准辆合同裕中有宝五项猛，首便先是少通水劳通电乐通电茄梯，带保证幻你售氏楼之填后，训这是相最基站本的轰保障戚。再下有就旗是有阿关于究天然翼气以砌及燃条气管厕道的恢开通巩，一着般来互说，绩开发日商会两跟你锋说等已到入锡住之晨后，恰比方俯说入所住率飞是多伍少，良但是李目前狐北京拘市并卵没有湖明确爷的规长定，醋说入唉住率计到达板多少饼才可未以开携通天唯然气耐，实格际上定跟开葵发商限跟燃印气公划司的搭工作剪协调贸都是锅有关补系的关，应厚该跟勇开发扶商进崭行约巨定，没以免傍影响鉴您的烛正常般生活残。对颤于您面购置武园区蝇工程迁内，稻在楼主书中娱开发草商承笔诺过缎的，障比方楚说象售会所叮、园狸区的惯绿化球，以图及地疼上地推下的墙停车蔑位，织建议饥在这昆一条葵中，炉要求山开发窗商承仪诺竣烫工时村间。烫在本该条款原中还敬包括附如果贤规定鲁日期录内未粉到达梨开发越商承汪诺的蓝使用钩条件岔，双悠方约器定的畅处理疏方式那，应脉该按么照对谱您比呢较有铸利的杀，在匪这一竟条上连签上煤，未趣到达雾使用远条件幕，应渔该视痰为开凶发商钻逾期巾交房筋，应约该承钢担逾屈期交技房的伐相关滤责任允。凶十二仁、关古于产嗽权登模记的旋相关巩规定对，约尾定了肺办理厘产权撇证的莫时限愤，以凳及违诵约的涨条款鼓，购碧房人哑可以幻根据纠实际商的情羽况，桨可以咐选择呆退房穴或者吃违约蹈金。某按照笑现行膛商品林房销旺售规赢定，僵在6目0天驴内，历开发旋商翅应将绒登记营资料握提供柴给产垫权办协理部仰门备街案。通如果薯因为再开发雹商的辞责任聋，没谨有及闪时把稿所有尾的资莲料报忧产权丑登记衡机关些备案脱，使伏购置避人不蜻能及范时办偷理产辛权证欣的，蜂可以凡约定网一个盲处理义方式评，可称以退侵房，职对于寇违约常金，撑一般万是合膝同金绕额的首1%亦-5胞%之蓬间，绸也是跌根据嘴实际鞠的情全况来搂进行阅选择滑。也耐可以览选择全不退杠房，坚如果递选择敬退房牛，操动作起邻来有衰一定喇困难旷，比做如说颠你已交经入塑住了矿，因吧为办缓理产牲权，与是在肚入住艰之后饲的二藏三个醒月进耐行，晌如果妖这时岛你因沫为产得权证访的原届因要店退房丢，可技能会肃不太透利，叶建议水大家宇在确仁认这姑个项跪目是锻一个涉合法桃的项尝目之野后，味那么汗办理施产权油只是静开发愚商工玉作的度一个申程序士问题销，以杰及和昂相关匆部门霸的协日调问呢题，稿并不剩是说私没有掌办理末产权浮证，课是因其为这施个项富目的瓣本身葡合法逮性有泉问叫题，壳在这欠个情提况下盯建议贤你选柔择不匆退房恨，让增开发停商按幅照一戚定的知比例山来支滔付违螺约金旷。搜十三携、其蚀它：熊比方辆说这世个合葱同有稳多少倾页、志有多狮少份意等，外商品备房买柏卖标宿准合旱同应客该有宣四份绢，其挡中二杨份是大正本晴，二堡份是诞副本摔。现程在房纹管局讽在做捕备案慎的时豆候，糊房管发局会偿备一铃份，偶购房贞人应颂该有疾一个帝合同端的正艇本，济如果查是申茧请银那行按钉揭的译话，酒合同钩正本抹应该称交银假设行来顺收押究。在赌整个含的合笔同最俘后一服条，民是做妹预售杰登记固备案伟的一治个条冷款，演一般嫌情况别下在呼合同丸签订锄30摧日之拢内，拌开发迅商应传该向矩房差产所校在区蹄的房贵产管龙理局柱和房飘管局毙做登咱记。蓝附件爆一是矮房屋枯的平咐面图纠，在漫签合龟同的吼时候深应该递注意往这个忆图纸熊要用注坐标寒来确成认这百个房腔屋的京朝向阳；第处二要初标注棋面积嘴，或典者是渐面积两的标踏尺。哨相仓签订秀购房胃合同架需要拼注意暑啥德誓食第一独，在菠合约煌书中概，应姜注明荒与发蒸展商灿谈定救的付要款方掀式与顿价位录，是协按揭勿付款辽还是查工程轮期分中期付晌款。培如是易分期末付款杯，每梳期款辨的缴虽款时今间应占注明雅。尖帮满第二团，发连展商含交付灵房屋谱的日析期一策定要紧写明者确，快应明溜确到项某年先某月烤某日斩交房劫，而必不应门用模流棱两暂可的阴措词爸来表柿达，怪因为及这里稍涉及洁到逾批期交肆房的厦违约痕问题塘。疗梢第三岂，对膝于购扮置房目屋的鹿面积悦要明非确销客售面牵积〔义含分陷摊的煎公用害面积蔬〕是融多少示。如敞面积排误码垃率差著超过絮约定械范围苗，客产户有城权要浴求退榴房或垫追缴粒利息压损失舱。目垂前，遮有些股城市骂如上艳海，叼甚至差规定大开展瓜商实单测面能积大件于客柱户购俩置面采积时千客户历将不况必追爆补面粪积款党，而创实测损面积荡小于稠购置将面积片，发特展商扮还要朽退款巡。计斑第四炉，应抬提出串天然访气或葬煤气毁的准垮确通吃气时古间。椅因煤互气公炉司有再规定摔，必贷须等伤到楼注宅入乳住率股达7华0％泡时才章通气她源。荡因此翅，将虽然两煤气广管道胁已通甜，但肯客户庆尚有参可能让用不肃上煤蹈气，喜给生闹活带乞来诸向多不第便。堆所以书，在草合约姥上应荡注明船气源跟通气饭的准稍确时现间或词注明嫌如入佣住率届不够依不能哗按时纱通气李时发捉展商健采取躬的应拼急办坛法。搂闷第五存，应捉在合左同中粉明确旬提出斜产权税证发盖放到还手中蛾的准林确时傲间。白目前脱由于猛各方孝面的处因素秀，产肚权证叹发放述比拟醉慢，热但也树应有拒适宜通的日式期，陕开展劈商不门能无朋限制演地拖日发产管权证葡。总减第六搂，发跑展商杰在与卸客户暖签约邪时，岩除签覆署正翻式合鉴同外拆，为秤了更呀清晰慧地阐爆述协烘议内狮容，吊往往对还会防让客递户再翼签署板一份手补充章合同佛，主状要目抄的在子于表粗明由溪于某刺些特顷定原纽因造寺成不州能按在期交花房的拐免赔天责任丹，以溪及面叙积丈那量误与码率卫差，宿假设差歼异过摊大时目在哪茧些情艺况下物的免掘赔责小任。悼一般液情况仓下，跨开展陷商签虚此合总同，才主要雕是为韵了保免护自忧己在内一些研非人肺力能甜控制考的情开况下厦造成曾违约驶的规丧避风雨险的气一种使方式述。但寺客户镰也应犯多加页注意杠，仔写细研乌读补漏充条膜款，置以免做落入罗某些捆不法泰开展脱商的督文字兆陷阱布。一瞧般而迹言，严签约院时最揉重要部的就梦是上必述几塑个问敬题，线但对否其他颜条款斑也应辣在发纯展商扣处拿箭到影昨印件碰，回炭家仔植细研理究，惜一定柱要做乎一个苹明明互白白肠的购全房人闹。雁识别驰对购虎房人胁不利职的合制同条性款晓一、笔合同灵约定码：暂脾测面吉积与赵实测绞面积铃的允而许误侍差在昆5％丑，秤如误友差超纠过5丈％，沉按实扒际情脾况多同退少妇补。潜从目塞前了蚂解的李情况检看，台购房毕者所抱得到假的面默积一餐般比哗合同顷约定居的面钉积少小，如断果互咳不结孔算，肉吃亏该的肯棵定是鼠购房次者，削由此喝可见叙，上案述条压款对仅张岭先生或的也不利知是十正清楚翼显的艘。莲随二、估合同得约定幼：购谷房者跳不按付合同集约定爬时间蝴付款槽，那么恭应按抖中国鼓人民陈银行至固定苍资产乘贷款事利率乒计算专利息树及缴锄纳滞史纳金童等，擦而发金展商向假设没给有按劲时交果房，静却什懒么惩哀罚措沈施也肠没有温。很别律师去说法原：这级是一过条明裳显不情公平堆的内辰容，厨许多仍购房却者却晌忽略凝了。圆现实乱中出顿现的姜开展浴商延剩期交肯房却法理直五气壮碧，购毅房者扁却无侦可奈娃何的边情况践，就昨是因孟为在酷合同余中没狂有规炒定相轮应的盖惩罚抚措施滚，比抬如应霸参照己购房丸者不水按时羽付款呈的惩也罚标盒准追爸究或狗购房拉者有豪权解脖除合埋同等亿。这电样，估出现妄问题厨购房胳者才柿有计脖可施果，有友权可装维护岁。栗翠三、炊合同门约定挨：假设蜓因施狂工问衫题造链成延屯期交盼房，量属不兆可抗招力，杀与开已发商票无关耕，开计发商和不负布违约到责任盒。纤疏律师懒说法运：这勾是强榴词夺叼理，嚼法律鹅没有爸规定厘施工圣问题供属不壳可抗灿力，秒假设真责的因董施工搅问题凤延期悔交房南，开歉发商沫应当输承当塘违约包责任背，所于以，亡这一朴条应样当从岔合同绝中删浩去。俭折四、虫合同跟约定贿：发麻展商齿交房匆后三香个月帽内负研责办贝理产雨权证模。施奔律师根说法册：这慰里面蛙有两烈个问险题，台交房明以什助么为爹标准涛，很垒多人搬没有镰意识滔到。书甚至瞒出现敢这样鹿的事强：发懂展商申交房牵时通益知购稠房者浪到物筹业管墨理公倒司处幻领取帮钥匙业，而泪物业毁管理框公司限却要桑求先比交一脊笔钱酒才能签给钥荐匙，劈否那么柱不给暗。到漂头来使购房对者还逃是住蔑不进黄新房只。因抓此，行律师跨建议怠购房泉者应吹将交领房的速含义袄具体要化，泻即规篇定为黄：交惰房屋听钥匙惩。否稿那么，纽应为异开展逃商违区约。栏还有叠一个脉问题杏就是车开展亭商在赠规定课的时佩限内员办不鲜下产室权证花该怎哥么办底，很母多合爬同里肃却没独有规费定，购以至困于问没题发煌生时或不知长所措招。同舌样建桨议应舱明确烦为：额假设不汉能按有时办绿理，煌那么可啄约定抚违约配金或本可解势除合标同，朝要求桨退房伏。这给样，条购房籍者的嫩权益豪才能窗得到环充分滑保障沃。替帅五、附合同锻附件映中对华房屋链的配占套设粥备约惯定不犁清。卷在漏张璃先生捞的合倾同附差件里瘦，只荣约定乘“移预留兔畅线、欠有线泉电视点插座厌、管鹅道厘煤气裙入户解、2体4小舍时热勿水便……趁〞迟却没智有说帮明这似些功新能在它入住刷时择是否迅能正昏常使亩用，议不能队正常黑使用感或达在不到会有关绿标准亿该怎碧么办筐。币这种砍模糊邻不清零的约婚定是莫不完户整的命，希胞望也芬能引苍起其辜他购撤房者吉的注询意。席误慎签砍购房辈合同贪许多巨购房网者买含房时说，往持往不它深入话了解伍有关心开发滑商的局情况怠和相春关法带律法颈规，锹在没客有明跌确房别屋是惹否是背合法摇销售炎的情烂况下翠，就裕匆匆筑向开抹发商滴交付念定金劳或购仙房款匙，结重果到毕正式岁谈判材时只河能被歪对方近牵着棵鼻子变走，素违心屡签订叫合同目。这绩种不遵慎签岂购房失合同唤从而昂导致编落入唯购房雀陷阱渔的情祸况往腔往贻厉害无纸穷。针山东授诚功治律师光事务缠所杨仰志民热律师奋提醒盖购房数者应榜注意披以下态问题婆：钞奋羞“参五证挥〞钞要严浙格审脊查望缩梦购房尽者购删买期购房时箭应查缓看开愧发商便所售脖房屋匹的欢“丙五证久〞僻原件犯，五屠证指麻：?贺建设劈工程极规划贞许百可?慧、?击国有街土地敌使用闯权证舞?、堆?建汗设用蓝地规卷划许候可证具?、趣?建且设工寻程开挥工建提设许食可证闷?、末?商愁品房慎销售纱〔预艘售〕欠许可接证?重。在阳“紫五证帆〞供中，末最重罚要的症是?等土地此使用桥证?块和?骂商品卧房销挠售〔舍预售忍〕许关可证忘?，喉它表废明所程售房悼屋是过合法荡工程密。如敬果房蜘屋已竹验收驳还应雷查看爱是否框具有敏质检悟站核尊发的笼?房致屋质满量合躬格证甘明?办原件份。开独发商料同时百应出歼具?宇住宅辫质量正保证别书?吵和?快住宅要使用纵说明野书?梨。辞匆肢认购币协议马要慎酷签慎揉兽购房黄者在遵签订嫩正式让?商拳品房授买卖摩〔预者售〕喘合同佩?前茅，开妹发商啊往往括要求施购房士者签辜订?越认购异协议耐?，笋并交疲纳一胖定数碍额的钓定金果。由白于认哨购房云屋到材签订取正式辨的购谋房合脖同有盘一段畏时间背，有接些购缓房者符可能跑不想叛购置驴已预甲订的糖房子拆，也畜有部虏分购凤房者镜由于买不能以与开友发商菌达成脉一致聚，而坟没有艳签订枕合同耻。这冻时定布金能择否要驻回就旱与所应签订取的?暗认购偿协议葛?有光很大大的关按系。骄情笔如果滤?认富购协壁议?院中没汪有写侧明未堤签订蝴购房剧合同产定金尚是否联返还营的约副定那么比定金颜可以姨返还残。如递果开恳发商迁在?习认购趁协议绑?中隆规定称“凉购房淹者应知在签床订认盘购书突之日箭起多辜少日聋内携傅带规暂定的灰证件占到程开发筛商售摘楼处籍签订抄正式壮购房衬合同胁，逾葡期购羡房者宴所交各认购钥金〔荐或定据金、警诚意瞎金〕它不予绩退还讨〞篇等岛此类逼条款淹。购崖房者匹特别车要注皮意留璃下有业力的树证据错，证右明你弦已在最规定展期限毫内与艺开展础商谈饱了合相同但想因其蔽他原悬因无头法达更成协斥议。时丰除合同采附件画不可报缺耳钉待目前曲使用股的?迎商品雷房买惯卖合妈同?灾，除学主合五同要触件外拆还包壳括四甲个附企件，铲即房叙屋平慨面图摊、公亲共部脏分与蒙公用抹房屋铃分摊本面积坟构成扮说明蓄、装姿修设化备标南准、挣合同雹补充尼协议签。合沈同附护件是袋主合恼同组额成部间分，屈是对闲主合吉同约拔定不对明条塔款做仓出的丽明确飘约定横，是攀对主华合同律没有程约定街局部扑的重斧要补面充。践合同洒附件避与主终合同新具有戴同等型的法跳律效贤力。鞋粱立购房乎者在眨洽购铸房屋侵时开竿发商照往往增做出金许多界口头炒承诺涝。购乓房者宾绝不麻能轻暖信开弟发商术的口袍头承件诺和胡广告止宣传名，购槽房者锣在订闷立合异同时脏可以姿以附欣件的舞形式号把开骡发商速承诺杀的内宵容写恐进书解面合拉同石中。泰如果找开发跃商没庆有实事现这登些承脆诺，锣购房枕者可录以根交据相端关法所律法界规的王规定滨要求趟开发罩商承临担违蓄约责鸟任并界赔偿捕损失找。心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购置该房产时，开展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。对策：律师建议买家最好与开展商在协议中约定，假设买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除局部作为手续费等，这样就防止了很大的麻烦。同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。陷阱二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比拟初级的错误。有时代表开展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。另外，也有可能该工程是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否那么也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。对策：在签约前您最好查明代表开展商签字的人是否是法人代表，如果不是，那么是否持有“授权委托书〞。否那么，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免开展商推卸责任。陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的开展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于说明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是开展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约躲避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。对策：看清楚补充协议的条款，最好的方法是找一个律师来帮你的忙。陷阱四：“最短时间〞与“最好〞合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决〞，“在装修材料上，选择最好的国外进口的〞等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有方法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。陷阱五：约定提前交纳局部费用开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。比方有些开展商在尚未确定物业管理公司及效劳标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理效劳，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。陷阱六：卖方解除合同在一些开展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。〞这显然是不公平条款，假设买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处分或刑事处分行为，作为当事人一方的开展商并没有权利来没收他人的财物。对策：依据?合同法?第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。陷阱七：处理结果不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何〞，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何〞后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。对策：购房者与开展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理方法，做到越详细越好。陷阱八：以偏盖全这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的局部是中空，而上面却是普通玻璃等等。对策：对于这类问题没有更好的解决方法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。陷阱九：拒签补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班顶峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付局部电梯费呢？但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了

齿

回湾复〔毛5〕尚[爱过流星]注册时间：2004-12-01个人积分：3810发/回贴数：29/91(2004-12-210:35:49)

□(未知论坛:bbs.szhome)购房合同附件“文章〞多1、附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等根本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个根本知情权，也是今后解决争议的主要依据。2、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要注意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独效劳的建筑设施，均不应计入该构成面积。分摊面积的计算应按京国土房管权字〔2000〕第369号文件执行。双方应约定，出卖人违背该分摊原那么的，应退还不应计入分摊面积局部的相应价款，并按该价款的10％支付违约金。3、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要防止采用诸如“高级面砖〞、“高级外墙涂料〞、“高级木地板〞之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。4、附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担忧的一些事项在补充协议中做出详细约定。例如，在前期物业管理中，由于业主委员会尚未成立，此阶段的物业管理公司是由开发商自行组建或单方选聘的，为了保证前期物业管理的质量及适宜的收费标准，购〈BR〉房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和效劳范围与标准等事项做出具体约定。5、附件五是关于计价方式与价款的约定。目前许多购房人采取向银行按揭贷款的方法支付房款。一般来说，因为开发商与银行事先都签订了合作协议，因而绝大多数的购房人都能如期取得贷款。但这并不排除由于种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦这种情况出现，购房人将有巨大的付款压力，难以继续履行购房合同，面临违约风险。有鉴于此，建议购房人在附件五中，除了约定好付款方式及期限外，还要明确约定：“如果购房人的贷款申请未获银行批准，那么购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的分期付款方式支付房款或者选择退房。买受人因此退房时，出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受人。〞

仰

回限复〔帖6〕链[爱过流星]注册时间：2004-12-01个人积分：3810发/回贴数：29/91(2004-12-210:36:16)

□(未知论坛:bbs.szhome)签补充协议抓住八大要点在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用；但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是购房者明智的选择。从整个?商品房买卖合同?来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八个局部，只要针对这八个局部来签订补充协议，就根本可以保护购房者合法权益不受侵害：第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以"进口"、"高级"、"优质"等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。

浴

回璃复〔额7〕痕[爱过流星]注册时间：2004-12-01个人积分：3810发/回贴数：29/91(2004-12-210:36:48)

□(未知论坛:bbs.szhome)置业指南：合同附件陷阱逐个提合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利益。但因目前消费者的法律知识缺乏，附件有时就被开展商利用作为“对付〞买家的工具。同时，不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，况且几十页的内容也懒得读。实际上，根据?合同法?规定，假设合同正式文本与附件内容有矛盾，以附件为准。即买卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。因此，建议买家签合同附件时最好慎之又慎。下面是合同附件中常见的一些不合理条款，买家可以此为鉴。在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后×日内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第三项处理：详见补充协议〞，但补充协议中却没有关于何时办理房地产权属证书的约定。专家评点：依据?合同法?的规定，买受人有权在合同中与出卖人约定交付房地产权属证书的时间，如果出卖人未能及时办证的，买受人有权选择退房，由出卖人退还房款，并按已付房款支付一定比例的违约金，或者不退房，取得违约金。在合同附件中约定“商品房交付时，如花园等附属工程的面积与合同记载的面积有误差时，买受人同意接受交付时的实际面积〞，或“商品房附属花园面积经出卖人暂测为×平方米，该面积包括花园围墙地基面积。如果商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付时的面积为准，误差局部按每平方米×元人民币多退少补〞。专家评点：花园面积能否出售，目前法律未有明确规定，但这局部面积属于全体业主共有产权局部，买受者即使支付相应的价格也不能将这局部面积列入房屋的产权，这一点买受者一定要注意。“如?买卖合同?记载的商品房的建筑面积〔套内面积＋分摊面积〕、套内面积、分摊面积与实测面积有差异时双方按如下方式处理：１、建筑面积没有差异但套内面积与分摊面积均有差异时商品房价款不变。２、建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没有差异时商品房价款不变。３、建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调整。〞专家评点：以上条款既确定了建筑面积不变价款不变，又约定套内面积不变，价款不变，而且当建筑面积与套内面积均有差异时又按套内面积的误差进行调整，这个约定违反了建设部２００１年６月１日公布的?商品房销售管理方法?的相关规定，商品房销售可以按套〔单元〕计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。广州市２００１年出台规定，商品房应按套内面积销售。而２００１年实施的?商品房预售合同?约定的售房条款，也明确规定“该商品房属预售，按整套〔整层〕出售，如套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米〔币〕元，总金额〔币〕元，公共局部与公用房屋分摊建筑面积的建筑计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；如整幢出售，按建筑面积计算〞。上述条款前后矛盾，且违反有关法律规定，应属无效。“?买卖合同?所称的已交房款是指买受人交付给出卖人的商品房建筑物和花园的款项，不包括税费和买受人通过银行按揭支付给出卖人的按揭款，银行按揭借款的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。?买卖合同?所称的累计已付款是指买受人按照本协议附件二的付款方式和付款时间所支付的商品房价款的总和，不包括税费和买受人通过银行按揭所取得的尚未归还的借款，银行按揭的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。〞专家评点：买受人向银行申请按揭，贷款已划入出卖人的银行账户，买受人实际上已经支付房款，出卖人不把这局部房款计入买受人累计已支付房款，显然有失公平，且与商品房预售的惯例不符。“甲方领到‘该物业’竣工验收证明后，应由代表律师向乙方发出交付使用通知书，自交付使用通知书发出之日起一年内，甲方负责‘该物业’的结构保修期，并对‘该物业’结构建筑质量问题负责保修，但因不可抗力或乙方装修或非甲方原因所造成的任何破损及以下情形，甲方不负保修责任。〞专家评点：根据１９９８年９月１日开始实施的?商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定?，对住宅各部位、部件在正常使用情况下的保修期限均有明确规定。住宅保修从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，并非从“交付使用通知书发出之日起一年内〞，且物业的风险责任转移时间划分亦应从住宅交付使用之日起计算，而非“甲方〔开展商〕代表律师向乙方发出该物业交付使用通知书３０天后〞。“为保障各业主及用户的所有权和使用权，乙方无条件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司统一管理。〞专家评点：根据?广东省物业管理条例?〔从１９９８年１０月１日起施行〕之规定：“物业已交付使用的建筑面积到达５０％以上，或者已交付使用的建筑面积到达３０％以上缺乏５０％，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。〞〔第七条〕；由业主大会批准物业管理委托合同即由业主自行选聘物业管理公司。第２１条规定：“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收的物业，建设单位不得移交，并应当继续承当物业管理费用。〞“甲方在约定交楼期限届满之日起六十日内不能交楼的，才视为违约。〞专家评点：人为约定了六十天的免责期限，对乙方不公平。

仍

回秒复〔赛8〕坑[爱过流星]注册时间：2004-12-01个人积分：3810发/回贴数：29/91(2004-12-210:37:29)

□(未知论坛:bbs.szhome)购房合同如何签之：买房警惕数字游戏购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和附件二对购房人所购商品房根本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要求房地产商写上如其表述的商品房根本情况与实际交付情况不符时，应具体承当什么样的赔偿责任。没有具体赔偿责任的约定，第三条对商品房根本情况表述的作用将会大大降低。8号楼变成4号楼如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了，您信不信？这并非是耸人听闻，已有几位买房人问我在这种情况下怎么办？现在有不少国人对数字非常重视，为了一个靓号，不惜一掷千金，有些房地产商为了迎合人们的心理，卖房时将幢(座)号、层数、门牌号避开4、13、14、24等数字，有的是跳过，有的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此，购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等根本情况是否符合该房屋所在工程的?建设工程规划许可证?和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢(座)号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。如果不一致，对数字特别在意的人就要有心理准备，房地产商交房时幢(座)号、层数、门牌号发生变化怎么办？现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了，挑了8字的人实际收到的成了7字，甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人最好事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，不然到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约，但由于没有具体赔偿依据，凭法官自由裁量，购房人很难根据自己的“迷信〞到达退房或换房的目的。图纸尺寸、用途、净高要标明合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图，房地产商通常会提供一个购房人所买房屋的平面图，购房人不要接受不标准的草图或没有尺寸的示意图，而应要求房地产商在这个平面图上标清所有尺寸，需要文字说明的尽量详细，平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全，房号和房屋在整幢楼中确实切位置及朝向也要在平面图中标清楚，并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。在这里需要提醒购房人注意的有两点：1.有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不成认目前买这种商住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益，但长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼〞，那么是有百害而无一利。2.层高包括楼板的厚度，购房人自己在房间内量的高度叫净高，因此购房人最好要求房地产商在合同中能说明楼层净高。容积率和绿地率购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购置房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自己所购房屋采光有无遮挡。购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清：1.建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。2.房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不标准的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率〞和“绿化覆盖率〞两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

倍二、技签订理购房拔合同兽1、兼先了以解这译三个塌文件翠a.轰?商士品房疼销售气管理俊方法滩?〔亿中华麦人民黄共和效国建娘设部趣令第挑88虽号〕纤b.碍?城暗市商捆品房瓦预售杜管理煎方法物?〔舅19杨94库年1圾1月拦15玩日企建设践部令常第4仇0号隔发布炒，滥20播01舍年8背月1稼5日吴修正匙〕返c.破?商板品房造销售歌面积含计算英及公表用建坑筑面允积分嘴摊规袖那么〉魔要先撤看开券发商挣的两壳证“肾国有戏土地傲使用迟证〞顾、“丘预售胖许可就证〞壁，其准中国育土使在用证摆一定确要看仔仔细糊该土控地的逼使用犁年限庙与用滥地性残质，肿预售御许可惑证一始定要李注意淋您所饼预购逐的房肥屋是违不是是在预今售范磨围之发内，沫以确婶保将彼来顺壶利的梢办理毛产权腿证。熄这两皱证最冬好是化看到莫原件暑；贱2、渴签约吓时带求上?据商品特房预惯售合智同文枕本?许或?安商品天房购玻房合右同文套本?槐〔网即上有夹〕，孤好与昼开发筐商提驴供的积格式欧合同乌相对惨照傅3、示付款服方式孙要和原开发写商协屯商好仰，是齐分期爬、一苍次性士、按却揭，运其中基按揭勇的成另数、哥年限街、银呈行都挡要谈片好。攻一旦掘银行愧不批驴准按蕉揭，桑也要加约定灯处理大方法抗4、念交房密日期昼以及软房产咸证的驴办理贩日期锋和违装约责董任要好谈好份5、订商品税房销错售面邻积的乒计算锹问题铸，有紫三种帮计算类方式详。一迅个是糊按套般计价和，一质个是浪按建某筑面盲积计毯价，易还有舞一个桂是按屡套内闪建筑糊面积冠计价拦值。澡通常扣，按露套内虽面积吩计价呜的方蛮法比屋较少笼用，舌而通咏常用