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2017目录

CONTENTS2一二三四

五公寓市场解读目标客户分析项目本体分析开盘目标及定价营销计划以及部署第一部分市场解读

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宏观市场

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中观市场

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微观市场35月12月2月5月6月7月10月11月目前，商品住宅房地产政策趋于收紧，限购和限贷政策加码，商办物业迎来政策红利。商办物业不限购不限贷，总价控制，可以满足一部分投资性需求考虑到整体住宅市场总价较高，商办物业低总价入门较低，作为一种过渡性居住+投资方式民用水费：2.81元/m³，商用水费：3.20元/m³民用电费：0.565元/kwh，商用电费：0.866元/kwh随着中央政府关于房地产市场的调控趋于收紧，各地限购和限价政策持续加码，住宅购买需求得到一定程度上抑制，商办物业迎来政策红利和春天。2016年5月4日

国务院常务会议提出,要实行购租并举,发展住房租赁市场,支持利用住房开展租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。2015年3月，国土资源部、住建部下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。允许房地产企业适应市场变化，做出住房套型结构调整或房地产项目转型。2015年11月底国务院办公厅出台了关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。2016年6月3日，国务院出台《住房租市场的若干意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。市场分析-宏观市场限购加码，商办物业迎来政策红利和春天9挖0庄0态070期0050专0030傻0010抖00供求卫表现患：商办情公寓舍的成源交表缓现自掀20排15昂年下谜半年诊开始纲出现迁较为螺明显局的涨贺幅，肢分析探主要幸原因叉是2秆01醉5年裂下半暖年开烟始合殖肥住棋宅市羞场的尽存量拌持续止告笨急高、滤销柏售欢价伤格叨的腾持钻续秆飙愿升静导沫致责越屠来孕越守多芳的魄客仆户吊把个投述资沿选学择攀转冰移桌至绳商懂办傻公孔寓懂项庭目绩。去叛化品周吃期仓：目埋前框公伍寓逼市趴场抓仍驻以俊去冬库窝存迈为罪主糊，章随虽着友成地交慕量后的工持哨续要增勺长缴，夏截驼止蔽2建0秃1信6瓜年松1滴2脚月喝份周，虚市喷场辟库召存特约宁为姓1脊8亿6会万叮平找米仅。唤按膊2岔0膨1半6袄年召去损化各情况来汇看，以月均足去化冻约8量万方脖，去虫化周呈期约掌23站个月纤时间；随镇着婚办扫公敬产切品能不响断跨转矛化掠为慕公泄寓路产符品限，截止惧20腾16仙年1革2月混份，走市场猛库存馆约为粮18嫌6万秃方，籍按1分6年祸去化仁情况商来看虑，月均颈去化访约8慎万方僚，坐去箩化跟周土期竟约愚2召3阿个四月臣时晚间兵，眯去重化蛋周怠期卵较层长累，绸市排场贵竞昏争朗激牲烈吩。20狱11年40滔.4左52碧7习.典2屯956居482葵0见1调2年14将.7吨814墓.3听259领742配0壁1津3年2平2盼.负0健419籍.3绞566某162蔽0电1队4年99俗.9塌522扒.3量36欧8姑5纠12有0晓1籍5年95萍.9期636慈.0侦37虚7粉8愧92凝0脏1昂6年1辛-晓1逢2月份9玻9虚.著6演786齿.3诉590叶8510隶00糕08谣0蛋0方06押0交0蓝040贤002世0病0烛001愚2饥0漏.跃0库01讨0立0目.宿0茎080渴.0悉06纸0醉.飞0帜04下0形.障0白02自0蓬.杜0冤00内.钥0视0供应危（万㎡）销售建（万㎡）销售晌价格拉（元/㎡）20弯11进-2番01凶6年钓合肥涛商办害公寓施供销弱走势4漠4素.劣1品320篮11杰年4简4及.饼1共34的4曲.供5秃720掌12酱年44爸.5盛75杆1渔.概3赌520盛13湿年5机1肝.爷3刻51身2液6师.坑5击42北0阔1绢4协年12前6.络5418充4.上0920验15冬年18必4.乎091勇8嚷6询.烟2弱520蔽16帐年1辉-1渠2烈月船份18碌6.风252舞0愁0嫁.沉0澡01裂8凭0塌.旋0志016新0.蒸0014吸0.律001娱2愤0孙.养0蒜01钢0缺0咏.精0晋080踏.0手060朴.0骆040尤.0沈02爷0垄.零0挠00.摸00存量教（万晒㎡）合诸肥毫商肠办北公敢寓壁存阶量零（何万挪/㎡）市场溪分析丹-中观气市场近五淡年合昌肥市械场供渐应、雄成交忍量价睡上升亿、月才均去爸化8万喘方爪，授整捏体散库看存叫量程较弦大合驾肥挂商负办饺公零寓徐的莲供位销键主蜓要吊来耻自丸于漫新伪站妄区眼以保及陈滨堡湖撞区卵，戒销绳售昏数妙据惨表栗现额主增要盯是松集赴中覆在贫滨霞湖孟区容、笑经彼开缠区饲以华及妻新花站饲区释；老成城螺区橡包贡河抵、哥庐反阳秆、睡瑶再海叨以锁及胡蜀攻山子区乒由秧于算土杂地择供建应清较剑为道有诞限赢，栋后愁期且商巩办粒性预质膏的窄公慢寓疑供胡应懒预催计住不江会周有尘太泻大德起爽伏轻，愁新找区脆相喘对其而恋言赌拥柄有享较大体窜量的绍土地餐供应知，未淹来的桃商办脚发展浆潜力委较大包河21击.1经白开37诵.2怎8高新20柜.0盗5新视站9成2锹.惠0熟6蜀篮山2炼8键.旺1雷1政务1百7盛.云1吹9瑶海27甚.4滨胡湖90强.4忘9庐阳7仰.胖8绒9成泼交母（刃万㎡）1锅4仇.拉5斜12谅7独.麻5肝18辟.侦3耍826串.8碌21酱5歪.困8蔬17淋.滚1葱51藏2天.典7控76饺8消.剩7今47扬.抖9子210即0908敢07杠06啄0504食03泛02肺0100供应述（万㎡）2件0斗1耗1构-各2羽0排1转6怨年脖合叉肥旺九桶区银商补办痒公宽寓塞供胃销零走俱势20象11年1.躺580.宅052患0哨1苦2年3篮.总0可61饰.殊6走220际13年02林.绢0敞32姨0匪1繁4年9.例090.卸882殖0匀1家5年8嘱.校9气22.骗1620仁16年至今4.驻728.谁03存量鄙（万㎡）1.喜673伤.悟11蹄.沸0惨611译.3报218朋.0舒31布7星.监52差0181草614121086420供源应沃量款（意万㎡）销敢售曾量其（阳万㎡）瑶海聋区2捎01等1—土20折16厘年9纪区商安办公历寓供葡销走议势九区抹的供召销以阴新站居与滨稠湖为西主，夕其次脆经开般；瑶为海区辫商办次公寓映较为巴稀缺牲，供滥应较优少，未嗓来斗区伞域劲内称竞务争哈压课力有较螺小棍。市涉场毛分爷析怪-中观垒市场九区伴供应胳成交轰中，节区域狐内供专应较镜小，看区域字竞争股压力姻小，辆但整光体成批交表阔现一脑般2016年商办公寓销售排行榜排名项目名称区域层高（m）主力面积（㎡）售价（元/㎡）装修标准2016年销售面积（万㎡）20161京商商贸城新站区3.040-605500毛坯18.6830752滨湖新地城市广场滨湖区3.360-809800精装9.7214573中环城经开区3.230-509600毛坯8.0816484合肥瑶海万达广场瑶海区3.340-6011000毛坯5.4810565利港银河广场滨湖区3.760-8011000毛坯3.985506祥源城湖山小筑高新区5.4平层40-80挑高11000平层8500毛坯2.867117陶冲湖城市广场新站区5.438-469000毛坯2.846288金大地时代天街经开区4.43911000精装2.836869汇美广场经开区4.549-539000精装2.6358910蓝山CBD滨湖区4.240-5011000毛坯2.62500年市销艺售欠套释数悦（臂套旺）市场先上的时商办赔公寓帅销售兆量较盒高的兔集中哥在新销站、漫经开禁和滨眉湖区袖，前博10订名中谊新站赔占2对席，吐滨湖形3席垮，经册开区庙3席片；普通退商办社公寓棋和L部OF艳T公兵寓在岔价格戏上差仍别很扩大，包LO高FT峡销售炸速度厉较快命；更多军的商欲办公会寓项拔目通挥过精贞装修湿产生摘溢价采空间扣，前锣10钓中除远京商帐商贸免城外写，其隙余商盼办公货寓价追格基曾本保割持在阅1万炭元左末右2肯0由1排6年洁商疑办曲公薪寓顾去佳化鲁较留高起的爬区天域泛在惧新鼓站嫂、拌经裕开姜以泉及骆滨均湖萌；然销弹售均前童十劫的位商炕办建公演寓脚里体，瑶海构区仅县占一由席市场脚分析服-中观缩慧市场全恋市TO茅P1婆0产品碑，主顶要在游滨湖窗，瑶闹海仅钩占一任席商办庙项目涨大多固以办哭公居蛋住两钓相宜话的投红资产舰品融创惜一号扎院L激O汽F染T巡寿依框托却融统创以的自高北端品质光，主央要定紧位的降是偏居根住播型隙产吉品品质青品牌礼驱动秧型滨湖衣向上震城LO爸FT卵产品脊主要辰依托秃产品尸的杆高竞赠虽送族，贞定概位疮是偏居住室型产谋品使驱诉动亲型恒大以中央寒广场区域押位置涨比较检核心及，以及项闹目自蚂身品近牌优逮势，客之户韵关煌注凝度决较报高位绞置题驱歉动近型与本誓案相讽匹配喘的竞手品项抖目是秃一号搜院LO飘FT以及古向上辉城L捞O模F山T；多区挤域威对欣标当项哨目歇恒理大木中砌央岗广寒场市卧场斤分揉析梳-微亿观宝市拔场4缺0年宜地商宜幅居投写资类教产品融掏创奖合劫肥折壹详号昆院挑亡高语4商.违5脆米枕，跨精垃装蹲L寒O鲜F授T勤，灵面谋积搅段送集介中用在膛4廊0设-帮5侧0姻㎡庙的套小膊户珠型钩产线品丑，鉴备返案除均兰价距在欣1引9交0到0腹0降元蚀/测㎡妥。雾周境边肃蔚妻蓝泊商大务攀港向毛坯垂租蛇金去5型5恨元姑/霜㎡稍/它月壳，已凯宴旋船门降精似装哪公折寓略5絮5元/㎡/月，察投资满回报枕率3匙.松5咳%项禽目涂位鹅置占地虽面积号（万㎡）建卡筑升面语积股（痒万㎡）容勒积默率物飘业是类凡型绿化些率开发妙商物咽业卧公斯司梯户养比/授层惰高面积驳区间碑/层古面积房诚（㎡）装修标老准车页位天猛鹅控湖监路圾与周石得台猾路微交棋口搬东绪南妨角5.禾672版3篇.藏8居住愉1.梯0<租R≤昌2.轧5;窝商业雕≤2削.8住羊宅胜、扔商奋业珠、凯商晓办礼公梅寓3马5绵%合肥留融创窜新领德置业默有限有公司融住创芬物恶业厕服衣务派集淹团酸有今限艰公姜司4梯屋23弦户，纽奉层高狠4.克5米户稿型什主杰要淹集丹中怜在币4介0灭-辰5秆0㎡的肠小搅户狱型精惜装嚷房小区挤一共岩15微30隙个机绳动停嫂车位销售夜情况升：目愧前斯在纲售涨l候o仪f核t门2猪2结#镜，啦共庄计敞3炉6虏8敏套恭，挡2羽0裙1烫6彩年番1桶2汪月董1作7凑日主首尝推沉7造层艰共捞计坐1辅6哀9烟套极公示寓亡，盯1职月微初击加投推围1姐9岁9套认，彩目受前只已睁经斑去亡化险2披1肠5欺套便，梯月厦均迎去覆化啦7鼓0割套磁，贯均粉价透1忧9炎0市0锅0持元馅/㎡，实土收1汗80绣00闹元/㎡；优护惠颂：株交请8胶0遍0赶0使抵稠2沈0弦0储0劣0洞元蒸、增开踏盘海9诉8蹦折突、鞋按亭时举签慰约砌9尾9秀折械、愿验敬资殊9徒9远折市和场吃分奋析菌-微观雾市场融模创念壹测号施院均莲价1义9陕0听0靠0元/㎡，月岂均去膜化35套11饶月2赖5日L耗O沸F滑T推公青寓总样丢板更房储开桂放营爆销与节产点营销洽活动线上症推广12索月4厉日儿搞童乐餐高猴拼堪图11柄月2插5日骡融创丈业主理喜辰浑会11厌月1龙9日土签约是美国柯生罗附尼闪新摩杨上子培基躬金11校月1傅2日唐Bo睛ut才iq抚ue发音防调整坐赛1朽2狭月麦1生7捉日推售阿公寓张22燥#1自61端套围墙升/网昂络媒筹体/微术信蒙公揪众他号铺/坛朋撒友袖圈1烛1聪月盾1拼日L首O炼F稿T黄公煌寓偷启逼动做认腔筹1指2抖月宝3资日槐养插生讲座拴&插颜花大兵董团作巩战：每省天罚至申少蜻2趟0减组模小公蜜驰蜂千+埋多约家碗分虚销坏公吧司饥+垮C直A衡L峰L筐客筹、暮在竭合蹦肥劈燕市趣场围各聚在劳售厉项相目斯均录安贷排牧人疫员开截乎客1绿月煎份内部淋加推消公寓邀22牌#其划他楼层掩1孙9湾9览套11艇月1哄2置月1月2纲月市场击分析绘-微牢观语市铁场融践创乔壹跟号诊院任：雁大政兵饺团辨作铜战舞，溉小桑蜜辉蜂泻派拍单朗扫绕楼+分膀销与公竟司哈以难及ca锋ll客团薯队项目位置四川路与武汉路交口（46中南区西侧）占地面积（万㎡）1.5建筑面积（万㎡）10容积率3.99物业类型公寓、商业、酒店绿化率21.13%开发商安徽汉合盛投资管理有限公司物业公司未定梯户比/层高3梯22户，层高4.5米面积区间/层面积（㎡）25-65㎡，主力户型为52-56㎡以及35-39㎡户型，单层980㎡装修精装标准800元/㎡车位地下-1、-2层停车位共600个，地上沿主干道停车位数量充裕滨偶湖土向吊上吗城律位浮于抽滨痰湖厅金辅融翠后认台李基死地京，喉挑拢高锈4植.饿5址米随，搭面松积胀段创主凭要日为歼2裙5殿-蠢6递5㎡的期区概间圈，砍目楼前樱剩标余室不差多骡，莲均币价12却50盗0元盈/㎡，平购层公煎寓1捕10搂00萝元/㎡；滨斗湖件向葡上纳城市场似分析桃-微观具市场滨奔湖某向扣上茶城槽：病均咱价1梨2巷5菠0宝0元/㎡，瞧月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