文化旅游地产开发模式专题 图文并茂

文化旅游地产开发模式专题研究前言从2010年开始，一方面全国房地产行业受到政策的打压，进入一个缓慢发展的阶段；另一方面随着国家经济的发展人们收入水平的增加，国家对旅游业、文化产业进行政策扶持，以及推动城市化进程步伐的加快，直接带动了对文化旅游度假产品的需求。在此宏观大背景和市场需求的条件下，很多房地产开发企业开始涉及或已经将文化旅游地产作为未来企业发展的重要业务之一。在此行业环境下，北辰要进入文化旅游地产行业，将面临以下几个问题：文化旅游地产是否可以进入，进入发展的主要类型，如何转型，面临的问题及解决方法？等，对于以上问题我们将通过对整体宏观市场、相关经济模型、国内外典型案例及国内成功转型企业等研究解决以上问题，将为北辰进入文化旅游地产行业提供建议，包括：进入方式、类型选择、面临风险及解决方法等。PART1文化旅游地产发展现状与机遇文化旅游地产定义文化旅游地产发展背景文化旅游地产全国发展现状文化旅游地产发展空间文化旅游地产政策北辰进入建议什么是文化旅游地产？文化旅游地产——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、文化、休闲、度假、居住为一体的置业项目；文化旅游地产特征:旅游本身就是一种文化，文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要途径；是文化业、旅游业、房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、人文景观、建筑景观，拥有完善的配套功能和极高的投资价值定义旅游赞市场年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年国内旅游人数(亿人次)141617192126国内旅游收入(亿元)623077718749101841258019306旅游发展阶段旅游形态向休闲旅游转化进入出国旅游的增长期旅游形态开始向度假旅游升级进入度假经济时代随航着密中装国屈经座济窃的聚快滤速侨发始展裕，土中薪国旁的寻旅挤游赛业灭进题入池快号速狼发军展赖期毅，据旅底游叫业栏的聋发站展寸推催动挡了榜文样化京产身业颜的施复描兴奸，卖文钱化只旅们游诸成抢为椅旅寒游仰业盛发平展腹的箱重攀要珠组箱成枯部撤分吗，普同括时娱也棕推富动边了洁文欲化钱和六旅理游礼地贯产剑更紧密幕结合叼发展1娘1年臭全胆年递国档内祖出和游剖人蹲数2患6遣.革4亿人茧次，界比上晚年增果长1蹈3终.陕2饿%；国挑内旅斜游收窑入1掘9侄3触0咳6亿弊元猾，谣增日长2嗓3捡.闹6额%。入境加旅游排人数13村54任2万肚人犹次赞，毅增柳长1.犁2%。其运中，激外国敏人27咳11万恢人伐次丸，从增贪长3部.未8蹲%；香沿港、傻澳门蜡和台安湾同类胞1功0直8朗3良1万人味次，目增长0.当6%。国窝内帐居标民梦出鬼境墨人英数70阻25万英人跑次蜜，裳增乡丰长2误2钻.瓶4裙%。其怀中因精私出谁境64肠12万人东次，山增长24哄.5振%，奖占蹦出粥境效人姻数俭的91敲.3照%。数据宋来源跌：《中购华侨人拐民卖共倡和末国目国泰家救统眯计棍局》中国旅旅游禁形态落已经锤从观闭光旅悉游向半度假崖旅游堵形态佛转型机，形太成观订光旅连游、嫂休闲搂旅游秒、度乔假旅设游并消驾齐菜驱的染“泛旅烂游时顺代”；猾旅游株产品伴不断进升级驳，文键化旅愧游地爪产也炭开始城向复合睬型发张展旅游窄发展抖趋势文侧化暗旅尝游旬地供产绣发度展掉国情际怕惯容例观光旅游休闲旅游度假旅游2003年2006年2008年观光旅游休闲旅游度假旅游人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级2011年中国人均GDP5540美元，进入度假经济时代人均5000美元以上开始进入成熟度假经济时期2011年1100美元2010美元3060美元5540美元人均GDP爆发只式增愧长阶松段快速敞发展此阶段起石步瞎阶烂段萌内芽创阶杆段主要相表现等形式案例拍及企竹业投歼资自寒然疾、虎人咱文舰文碧化咐旅甜游芝地激产百类孩观垄光驳旅信游笼项鸦目借古夏文化宅的古哨村、腿古镇喉观光拿旅游较项目商堵业薪及服主捷题告公谅园裕类读启姿蒙员发搁展商业代与主协题公战园性需形式地浴产蚂综目合目类两启本蒙显发膊展主题稳公园议类、悼地产岂类项挎目爆薄发式衰增长文化柳旅游铁地产闷的发滨展历返程黄山惧、海携南等融拥有坛丰富毙自然绒资源新的地袄区几境乎冷无蚕开告发坛商神进饥行迎投坏资糖，多为坚政府轿自行棕开发宏恭村羊、锋清姥明裕上猫河蚂园华侨厨城、晚中坤灭等开求始起揪步发索展新天楚地、钓宋城网、深瓦圳华职侨城语、方礼特欢描乐世拆界华物侨性城吃、坏宋倡城伏集欣团蜘、矿华颗强观等云孤南娃华祝侨望城肝、壮雅器居闸乐趴清从水犯湾华侨肌城、摄雅居乓乐、散万达洪、龙顺湖等赛纷纷忙进入然旅游冶地产文苏化堡旅鸡游煎地遵产舞在涉中萄国疤的甩发辅展逗主挡要弃经事历直了糊四禾个毫阶演段踏，仍自2联0殿1欣1年泄以谁来阅，借中历国豪进缴入身了掉爆跳发驴式判增为长换阶有段轰，浸众饲多达实本力危开竹发栋商犹纷爆纷勒进援入戒文过化沸旅侦游虹地坦产临开寇发师，颜竞超争纳格梅局虹初潮显1鬼9管9殊0年悔以盖前19那90森-2泳00捞02盖0发0誉1腾-牧2心0浪1冲020耳11习-至粱今江浙变明清洋建筑文化恋旅游胳地产唉在全袄国兴婶起，富全国对各地齐争相车打出里文化长旅游述地产纵概念工，目剂前具品有丰药富历绒史人范文的绝区域毛为热俗点发订展区糠域全弄国颂文达化换旅称游董地机产蚁发砖展俊格松局西昼北童文堂化汁遗篮址文化蜡主题贫公园安徽款徽派魄建筑饮古镇历烦史蛋人郑文咐资角源肉丰挎富洲的西南抢、西屋北、构华中勿、东汗部沿省海地押区是文农化旅挎游地恋产发乳展重飞点区比域，吗而又丘以描高执收挠入栋人缘瑞群与比城较六集梁中付的植一负、水二终线炮城夹市桐是杀发拍展习主毛流；历订史仔遗肃迹葵、著人磨文旷资百源想、备自觉然宿资栏源邪是河文高化鸡旅姐游寨地鸦产鼓依柿托舍的膨主有要起资远源浪类誓型少数据民族滚文化大唐叛文化休闲赏娱乐隙和明咽清文址化历晋史棋人垄文宋朝芒文化川红西锹民征族摇和犹历灾史的文铲化休刃闲甩娱男乐俱文用化政灾策盒环贸境文化菌旅游灯产业历作为碎十二眠五规帽划中惯“战牵略性江支柱道产业在”，还已经齐成为轮地方怀政府仪保增哲长和蠢中央啦政府低提出摇扩内桶需政牲策的耗重要揭战略材布局姐，受制到各枪地各夏级政捷府高兴度重座视传统住宅在未来一段时间内，房产调控将在高压态势中趋于制度化，传统住宅市场将逐步下行2011年全国超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”2012年全国两会期间，温家宝总理表示，目前一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。李克强副总理在“中国发展高层论坛2012年会”上明确表示：中国的经济发展转变刻不容缓文化产业明确文化产业在国民经济发展布局中的重要战略地位2009年国务院审议通过第一部文化产业专项规划《文化产业振兴规划》2010年十七届五中全会提出推动文化产业成为国民经济支柱产业的建议2011年十七届六中全会《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》旅游产业推动旅游业的产业带动作用，深度开发文化旅游2009年《国务院关于加快发展旅游业的建议》2010年《意见工作分工方案》提出培育新的旅游消费热点2011年3月十二五规划提出“推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游”文扒化拣产柱业旅游毫产业传统作地产坏逐步而退出治发展责核心战略币性支惑柱产册业逐新步形资成预罪计出中培国幅的滑旅壮游帖高浴速大发根展忧期杠为季未炒来汤的10平~1捧5年发展捕时间保守惠估计完，中丑国旅华游地版产的则市场锐总量鹊为1祥5慰0魂0圆~锣2端5硬0级0亿坝美祸元发展睁空间旅民游变地朽产著向添文岁化菠旅偶游蜜产田业帖转卷型踏是必然惩趋势发展考趋势进入德建议建冰议悟：从留文核化耗旅冲游葡地垦产首发夫展捡空么间钱、冷时佩间燃和巴趋有势币来寸看塞：建咽议唐北生辰近进排入遍文型化腿旅瞧游透地乒产质开让发建躬议测北围辰福集经团傲进东入白文立化卖旅驱游狸地琴产盟开灯发P裙A蒙R每T井2地产包开发掉企业榜类型泉与特趁点企畏业码分事类市场股转型胀分析企伸业版战止略旧发鉴展北矮辰踪蝶企狐业签战辞略载建峡议企业终分类头及特纷征支柱战略型华侨城：长期以来一直坚持“旅游+地产”的双轮驱动模式，实行两者优势互补，实现收益最大化，从而使其拥有较多的实战经验和丰富的产品线中坤：偶得宏村项目成为企业迈入旅游地产行业契机，随后的发展过程积累了大量的旅游地产开发经验；现在中坤进入了专精化发展阶段，专攻地产和旅游项目分支策略型华强：以文化科技产业、电子信息高端服务业、房地产产业、高科技电子制造业等为主导的多元化产业格局，以其强有力的产业链优势发展主题公园类文化旅游地产万达：以综合地产开发作为支柱产业，近期在国内外频繁拿地，将旅游地产作为战略转移性新增业务置信：以地产开发为核心，多元化发展，低价储备土地，较早进入文化旅游地产行业机会偶得型方兴地产：以写字楼、酒店等物业开发为主营业务，通过并购金茂集团等，机会偶得旅游地产项目，至此方兴涉足于文化旅游地产中弘：通过通过各种控股ST科苑，借壳上市，涉及文化旅游地产；近期大量拿地，开始从机会偶得型向分支策略型转变将文显化旅献游产欧业作特为公暖司的首主营碎业务将征文礼化弦旅分游特产松业哲作梦为杯公埋司拉的狮分伏支午盈糖利萝业粗务通过饮并购,借上壳玩上奸市棚等蹈手阳段帆涉献及飘文缩慧化昌旅奋游诱行拆业根伯据男重地点残企胃业伯的悔战滔略霉，棒我苦们凳把缸企蹈业萝分声为滴三停类毁：擦支晋柱唉战堵略搁型迟、丧分厌支君策戴略牵型誓、极机吵会攻偶沈得卡型开发企业项目名称区位规模投资额时间节点万达集团长白山国际旅游度假区长白山占地18.34平方公里230亿2012年7月28日正式面市西双版纳国际旅游度假区项目西双版纳占地6平方公里150亿2012年6月，展示中心开放大连金石国际旅游度假区大连金石滩占地9平方公里500亿11年上半年开工，13年建成中弘股份云南西双版纳路南山旅游度假项目西双版纳用地面积1.47万亩150亿2012年4月签订开发协议山东微山湖国际旅游岛项目微山湖用地面积5000亩不少于100亿2012年4月签订开发协议御马坊国际生态度假城北京平谷占地2000余亩近百亿开工时间2012年3月海口市东海岸如意岛海口市6.12平方公里土地成交价30亿（联合中铁共同出资）2012.5.23与中铁联手拿地中坤集团云南普洱项目云南普洱60平方公里总投资500亿（由中坤牵头）2012.4签署合作框架协议华强集团南通方特城市乐园及华强城项目南通占地约60万平米，建筑面积约140万平米18亿2012年年底开园方兴地产金茂雪山语丽江市古城区700亩26亿2012年1月签订开发协议崖州湾三亚崖州湾1500亩（海域3000亩）共同出资180亿2012年4月签订开发协议成都置信成都国际医学城成都市温江区占地面积约30余平方公里200亿2008年立项,周期12年华侨城苏河湾上海闸北区占地3.19平方公里130亿2010年拿地各标迈杆企耕业取顷地范彼围多住位于白景观介资源千比较顿丰富沾的区地域，袍相对逢远离勉城市定中心抓，虽判然投炒资额礼很大舒，但骂取地陵规模发多以每“培平方肌公里础”级哪计算漠，因刃此，竖地价钳相对距较为无便宜姓，在惠一定傍程度隐上，碎均实犹现低愚成本哪扩张各大稼企业构动态企谋业队发烦展柏及太转怪型撒因复素隶总热结方考兴证地祥产：以细写字瓶楼、柳酒店历等物造业开剑发为丛主营俱业务倡，通群过执并冷购毛金宰茂蚀集春团洲获图取呢其惠旗灯下态旅结游丛地漫产灭项苗目，开肝始涉拴足于阶旅游半地产中瓦弘萝股形份：通过残借壳搞上市菠，冲见破资筛金束盗缚，进卷军旅型游地率产，漠将文讽化旅春游地悼产作蝇为房狼地产夹主要牙业务字之一万方达智集后团：谱以奴商关业鸭地信产裳作陕为胸支饥柱求产泳业队，出狂于演规淹避燥政炎策凶风燥险豪、检储窄备名公杆司纤核早心柏竞旁争惊优粒势，做虏出向挤文化慕旅游脑地产纱进军闸的策知略华造强发集苹团：推以停文刷化东科捎技桐产谁业你、艰电居子本信市息祥服副务狠业田、问房泊地样产精、稀电等子封制花造耕业无等专为傻主英导口的宿多六元秩化踩产腥业炊格委局屑，借助君政策侦对文加化产辞业的弯扶持拉，以朋其强雅有力无的产扛业链名优势华发展屯主题鸟公园嫌类文宾化旅炕游地科产中坤榜集团：偶得云宏村泄项目径获取膝巨大唉利润卵空间汉和成阁功经泡验之匠后衬，潜开近始称将颠文脊化股旅译游花地国产漂作棕为稠核挺心贡支希柱凤产杂业华稠侨妨城：鉴白于对政浮策邀调喇控剥的换影植响匹、矿平衬衡离地腾产莲业估务给风候险裳的积考帽虑瓣以哲及傻中福共分十朝七禾届地六舌中读全槐会沾对随文义化神产痰业温的捐扶餐持，孤华徒侨为城计向东“哄文牙化+旅游+地产+商业+娱喉乐+传涌媒+…嗓…”的现陕代综苍合服温务业悉进军各罩标档杆那企弃业中或黎出玻于稿规恭避乔楼坏市奖政赠策基调某控川风庭险队、仇或押出俱于俊储党备镜核掘心揪竞绑争骂优厌势状、咬或末出敬于盯冲旋破译资傍金万束茂缚爱等毒因趣素屡的布考舱量坏，墓均奸做颂出疤向齿开领辟丙文榴化智旅径游擦地孝产逐业位务炕或题向粪文陈化屑旅吗游庸地康产蕉转网型字的蚀策象略置韵信合集炭团：以临地产恋开发真为核造心多直元化覆发展奴，出于黑对政谱策面山及土艺地作宵为稀撕缺生旁产要眉素考炊虑，针多涛渠题道蜂拿幸地叙，怒低链价辆储消备新土膜地店，厘较造早愿进读入职文挡化累旅轿游映地赢产河行敲业P葛A宾R费T趣3文侍化府旅献游驻地偿产滩分款类胖及唯模祖式龟研蚀究文化录旅游票地产妻模式哲分类文化跪旅游勺地产驼模式糠特征驰分析文化第旅游裁地产竟模式个案例暮研究文化蔑旅游震地产使模式描总结填分析根据饼文化灶旅游腊地产口的定煎义，明文化拘旅游情地产碌可以分为棕两大详类：文化弄旅游盾地产准模式坐分类传统地产+资源类资源强势类利用强势的自然景观资源，进行地产开发为主资源借势类外部自然资源较为缺乏，主要通过后期整合和重新打造资源类文化类主要借助历史建筑、遗迹等进行旅游产品开发，主要有商业和酒店等主题公园类借助区域资源进行旅游产品开发传样统腿地帐产+资志源牧强忙势仿类定猎义摊：晓位气于阻历陆史望人怎文李和厌自基然化景管区币周喉围臂，律依锯托绒历迟史投人魄文罩和疼自拉然庭景拜区甩的斑文葵化画旅姜游枯地隔产眉开袄发区模愤式惊，谨如肝：隆秩鑫热花惜漾捞的功山耳谷膝、乎黄徒山拌德恨懋挣堂。背景慈：19妈79年证，趁邓笼小喉平哑访鼠美丽归邮来秧发让表崇大旧力碰发辉展贞旅稿游珠业亿讲鲁话背铁景劝：1折9好9闹8走-姓2头0束0塔6年，选长假课制实石行，灿旅游摸市场布蓬勃全发展混，旅化游地显产投跪资风债起云互涌背浊景其：20夕07洞-今，耕传统辜景区仗市场也饱和颂，相查关环校境保笑护法般规出币台景点萝一次且开发景点盛二次哑开发景升区弹外教围蝇借池势龟开梅发我国锡文化捧旅游辣地产摸类旅靠游地沸产在1选9塔7腹9年驴国败家默首狭次飞提调出赴大旨力汇发慎展盒旅弯游挣业搏的港契门机忍下哈，烂逐钥步秧深慎化孤开增发合强石度或，认由老内翅而喷外翁，藏至丽今它已俗发膀展盲到当第必三血阶泥段伟借灵势堪景钉点挪外吗围翻打诱造化产捡品发著展涌历税程分类特征代表景区自然景观九寨沟、黄山、张家界、三亚等历史人文承德避暑山庄、丽江古城、武当山等民族风俗云南民族村、中国民俗文化村等都市风光北京、上海、南京、成都等田园风光西江千户苗寨、南宁八桂田园风光区等当前搂外围交借势摄开发早文化拳旅游神地产谦的主记要特端征发展爱历程照与分疼类特枯征区域这条件经济、消费水平整体经济水平相对发达，旅游业发展速度快人均可支配收入较高，追求生活品质，有较强的消费能力和意愿如：成都（人均GDP达7000美元，位西部之首）、昆明（昆明GDP总量占云南全省近30%）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较高，所以区域人口基数要求较大如：武隆花漾山谷（重庆市人口3144.23万），云南民族村（昆明人口726万，云南全境人口4596万）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应区域形象生态优美、城市化水平高区域英条件还：需遮有较欧高的磁经济秆、生垦活品满质高猾、消月费意贡愿较门强，区发达动的内芹外部妥交通乞，拥仔有生德态优织越、狼现代圣化的撤区域飞形象开发扛模式文掩化法旅阀游乓地周产渴类幸文铲化盈旅荡游阿地芳产宫开宿发蓬以纠景悄观涂资叼源节为壁依胁托膜，版注途重蚀文汁化支价放值在的颜挖袋掘郑，柿景蚀点惊为毯基堂础朝与投主泉要己卖居点姓，筋多习功娘能染复引合落开渐发腹，择产旗品百以补别畏墅肉、剃洋盟房毫、局酒规店降为贱主不可复制景观资源产品组合成功开发+=开邮发岛模天式代表案例景观资源依托驱动因素产品组合重庆金佛山画家村落重庆金佛山风景名胜区自然景观艺术家居住区、四星级酒店、800米景观步行长廊黄山·德懋堂安徽黄山5A级风景区自然资源历史人文别墅、五星级酒店、9个个性化会所杭州富春山居富阳市富春江山水自然资源富春别墅，度假酒店及spa，高尔夫球场，富春阁和上海t8餐厅重庆隆鑫花漾的山谷重庆武隆仙女山风景区自然景观主题公园、住宅区（公寓、洋房、别墅）、五星级奢华度假酒店、云顶泉浴俱乐部酒店美国伯克湖公园弗吉尼亚州伯克湖自然景观休闲文化家庭露营区、高尔夫区、家庭户外活动区、码头、垂钓区资源扒特征文化迎旅游对地产阔类文乞化旅六游地史产主工要还触是依固托景治区自免然山须水资暂源，腾结合纺当地怒的历拴史人旺文开佛发，主触要暑集婆中目在始经柔济挥发弯达闭的期沿绘海旷城曲市。产品棋特征度拍假打别召墅勾、鲁洋逐房拳、讲度脉假智酒焰店梯、染产舌权巡寿式宵别港墅呢酒股店裳、昼主樱题牵文梦化腐公鱼园骄等帽是屡其恼主贵要筹产抓品气，产品铸布局男以景曲点为鲁核心。开发垃模式先一偷级开辱发：民由陵政叙府同或住开流发杯商指针山对常旅脉游斑景肾区革的柴直易接笋开体发再滑二和级尖开抵发：依枯托旅技游景孔点，园以此庙为品孔牌卖君点，派多功尽能复亦合开凝发成功猴要素兔：不可执复制贴的资押源、挨优惠下的地遗价与剖出让设方式伙、依的托绝挎对景休观优牺势为贤地产欲升值榜是景丹观驱看动类尾的核晃心成逆功因蚊素。星在此轻基础睡上，是打造曲适当虚的主暗题，煮提升芳项目粒整体为的人腿气与召价值碗，实病现地高产项挠目利准益最址大化成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式景点驱动类旅游业发展速度快,有较强的消费能力和意愿位于著名的景点，环境较为优越优惠地价、出让方式与后期税收优惠等不可复制的资源优势是项目开发的前提与基础依托景观资源，挖掘主题，注重合作以景点为核心，开发住宅、度假类产品主要以景观旅游功能+地产功能为主资金实力、融资渠道、营销渠道景点旅游、度假产品的销售重要性重要不重膀要风险分析对景区资源依赖程度高，受特定资源条件的约束近年来国家对环境的保护越来越重视，对景区项目开发的限制要求较多此类项目旅游配套功能物业较多，后期持有物业比重较高成功辈与风锹险要俗素文化床旅游既地产上类成脾功与握风险年要素紧分析案汗例榨研祸究——隆驻鑫岔花些漾压的用山导谷项目坚概况项目地址：武隆县仙女山石梁子村物业形态：公寓、洋房、别墅占地面积：1600余亩建筑面积：61万方建筑风格：西班牙风格当期价格：6700元/m²（三期洋房）容积率：0.58总户数:4000余户当前情况：一、二期已售罄，交房入住，目前三期山景洋房在售，价格6700元/m²隆说鑫妥花龙漾株的性山狠谷别位强于狱被卵誉清为燥“躁东狼方任瑞母士惹”牺的葡武然隆由仙壮女起山焰新坟区过，司占那地完千摘余芬亩隐，悠拥草有32针00米关绝抗世边凌姓空秃崖裹线纪景可观予；驰建兴设监包窄括艳超耳五螺星月级祝奢适华秆度线假刻酒温店赌、档云嫌顶浊泉陈浴碎俱境乐刺部朗酒蛋店粥、半五米大凳主压题码公孕园敬等红度钥假缓物仙业捷组仙团五素大遍主饭题庸公忙园①森容林公夕园：券包括迅徒步丑道、吊电瓶光车道油、峰狸顶练扶拳场②厕悬战崖拳公先园—罩—观拾山愁谷懒景览台竟、铸木萌栈挎道拴、龙原华生辆态兽灌败木快，粗悬马崖绑沙国滩腾休扎息擦区注、其烧勺烤熊区雕、他光保的柱教驱堂③月光身营地—帐篷倦旅馆光、悬辨崖草羡坡剧符场、射自助旱野餐④运粉动公贪园—遭—装6个网亮球场腹、山送地自王行车台道、1撕0个牌室够外鸟羽歼毛鬼球玻场致、1个篮膀球场鸭、2个沙穷滩排烤球场汗、徒普步道挂、儿御童生轰态游今戏场⑤青屑青农趁场——无污编染蔬组菜及签家禽岸、寄宴养农券田超忆五喝星率奢咱华锁别卷墅寸酒厦店云雕顶达泉让浴奥俱赖乐筛部鸭酒仔店月光登营地块帐篷渐酒店三大数奢华际酒店定义吩：通恨过对叠项目蚊资源放的整谊合，也以打套造凝摆聚当苍地特顿的旅轿游产领品配毒套为编驱动犬，主痒要开截发度反假居桨住类缸产品锦，集租商、掩住、共办于挑一体照的多宅功能梢、高芽复合册型的止文化梅旅游宵综合厚体开矩发模酷式，读如成仁都征国迅色垮天呈乡攻、循东障部处华统侨萄城宅、语雅须居概乐域清怖水翠湾。传线统殊地烫产+资无源便强情势宝类背景渡：2排0煮0透3晋-差2誉0削0斥7，搅华架侨托城宅上状市集，稠开劳始纸构中建带资思本征运剥作呜平罪台爷，腰旅龙游+地牺产竿商垃业插模衣式背景额：19朋98期-2畜00霞3年，辆随着飞旅游屈业的污不断驾发展绣，大鹅量观环光景顾点下鼠游地籍产入忙市，预以酒尊店、舞餐饮现为主背景溪：20拳08跑-今，漠分时确度假烈产品省、第诉二居蹦所成达为旅如游地重产发谨展动肝力观纯光+地策产娱错乐汽体罗验+地产休怎闲斯度淡假+地产我国陶资源+地产土（复备合）狮类文透化旅将游地洁产发万展经简历了贱早期喊的“草观光+地产堪”，蚂中期拼“娱许乐体组验+地产既”，垦到目泼前发副展火哲热的斤“休亦闲度多假+地氧产拥”送文要化筝旅庭游捷综塑合油体抛阶世段发展禁历程分类特征打造类外部历史人文和自然资源缺乏，主要通过文化旅游产品的打造成功开发的模式，这类项目投资成本高，主题创意难度较高。借势类外部具有一定的历史人文和自然资源，但不足以支撑整个文化旅游地产项目，需要对周边的资源进行整合，投资成本相对较低，开发难度相对较低。当前底文化栏旅游损综合拍体发仗展的运主要板特征综合体特征主题创意化环境景区化产品休闲化空间集聚化发加展曾历半程型与储分久类放特疫征区叶域忘条丙件经济、消费水平区域整体经济水平发达，发展速度快，在区域内具标杆地位人均可支配收入较高，有较强的消费能力，多元文化融合，开放水平高如：深圳（改革开放窗口，GDP总量11502万亿元，全国排名第四）、成都（天府之国，人均GDP达7000美元，位西部之首）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较高，区域人口基数要求较大外来人口占比较高，城市化化水平较高，旅游人口总数要求较大如：成都国色天乡（成都常住人口1400万，具省会城市首位），深圳（常住人口1000万，位列全国第四）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应区域形象区域标杆、文化多样性、充满活力区域兴条件花：需浓有较以发达初的经专济水窑平、纸庞大黄的常基住及为旅游潜人口宾支撑潜，发李达的锡内外种部交充通，全拥有威标杆撕城市劈燕、充屿满活日力、孩文化切多元冷的区钩域形夺象区位资源主题创意产品组合成功开发+=开猫发火成愈功昆模犬式郊乞区步化躬大白盘胁项尖目尸，遮旅扶游纺产杨品除配瓣套乎驱狠动叮，廊主机题缘瑞功摆能粒具列有踩可受复螺制演性晚和哑多赖元谷化励的罚特粪征盘，贷产肚品离线海丰跟富水，符个寺性掩化反产赏品烛提似升尽项稼目弹价飘值开发呜特征案例用地规模区位资源大众型产品个性化产品芙蓉古城810亩川西文化别墅、商业街、酒店民俗文化表演中心、婚庆中心、影视拍摄中心川西风味小吃一条街、芙蓉客栈东部华侨城13500亩海景资源海景别墅、酒店、商业街、SPA节目表演、生态主题公园雅居乐清水湾15000亩海景资源海景别墅、洋房、酒店式公寓、商业街、会所游艇码头、水上运动中心、高尔夫球场、温泉度假区、民俗风情园、娱乐中心云南华侨城12000亩山水资源别墅、酒店、商业街、温泉公园法国风情小镇、飞虎队酒吧、山顶观光塔广场、键陀罗生态化谷、滇越铁路主体公园万福精舍开发展要素先做仆旅游洪后做集地产，慕远暂郊殖大拴盘钱型爷项叠目吉，麦文倦化婆多逼元隆化理，因旅仙游奶产论品笼配脉套猜驱途动轻，疗文枣化鉴价中值组挖诞掘睁，录产司品果线惑丰口富步，危具汤有旬可仿复狠制反性搭。产品悦特征高禁端嫌产素品继为章主岛，塞景览观细公秒寓前、叙别颗墅疼、楼酒搭店郑为洲主昂，懒文枣化踪蝶主警题伯个割性框化炼产德品欧提轿升单项茎目沉价盒值桨。区齐位弱资埋源既有悲自然示资源株，也裁有可彻挖掘贼的人什文资巷源，茄自然漂资源凯离城拔、文贪化融凡城成渣功叼要普素迈：项目折一般丘位于丙自然油资源促和历草史人锣文比巾较优掠越的害区域厘，凝教聚地矿方特液色打辜造涵议盖多匆层次记的主畜题创窝意旅秋游综枯合体赖。以予先旅驻游后个地产头的开镰发模捧式，杰通过粥对旅昂游产骑品配坐套的佳打造厉提升池旅游策功能散，推慕动项胡目居周住类岁度假孟产品季的销南售，锡实现秋项目泪的滚雄动开浪发，烟最终早实现悼项目到的投颈资利扭润收夕益成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式资源重塑类经济发达，在区域内具标杆地位城市近郊或远郊，大规模土地税收优惠和城市基础配套建设支持自然资源和可挖掘的历史人文资源多层次的主题定位，特色化，协同化以旅游产品配套为驱动，滚动开发满足客户需求多种功能相结合资金实力、融资渠道、外包业务能力以旅游驱动居住类度假产品销售重要性重要不重挡要风险分析项目开发周期过长，受外部因素影响较大前期资金需求量较大，资金运作能力要求较高企业资源整合能力要求高，风险控制能力强成功妹与风挪险要顶素资源+地产湿（复扬合）豪类成状功与乱风险洲要素观分析项目名称三亚清水湾开发商雅居乐项目位置海南省陵水县英州镇建筑面积900万㎡占地面积1.5万亩物业类型酒店式公寓、临海别墅、海景公寓、多层住宅、酒店、商铺、公寓、别墅容积率总体0.9（一期0.3）销售价格15000元-20000元（精装修）雅峡居积乐辉清愈水眠湾——借势对海南哑的自运然资刑源和稼旅游证资源锦，由栗单一隙开发运主体揭打造佣超大灿规模岸综合后旅游鹿度假仍区的求成功柜典范案例抚研究——雅吓居职乐准清亏水考湾赶（蚀借适势香类探）基本卖情况酒店区游艇码头酒店综合居住区综合居住区（规划中）高尔夫球场综合居住区高尔夫球场综合居住区（规划中）居住区综合居住区（规划中）高尔夫球场酒店游艇码头综合居住区商业街海滨沙滩浴场国超色娘天锋乡章新偏城呜位劫于施成释都挥近匹郊，通网后旅阔游主曾题营项造，筝大造走林涵粪盖主统题旅游菊、休俗闲度漆假、合高端钩商务皮居住抚的旅饥游地抗产项维目2咐0士0鸡5年臭由面成眨都减置碍信有开牲发影，罗项舌目们计湖划糊总戴投丛资康约席人投民粥币40亿元，卖建设隔周期哑约5年。占毙地62责32亩，穴位于避成都博市西绝贵之副地城拢西温榜江区孝万春纱镇国帅家级末生态昨示范军区包娘括违四厨座寄由愁国陷际爬顶眨级萌娱叨乐视集界团奶设退计次的础一泊流星的主侮题婆乐亿园；2通3昏0巡寿0余亩柱规模专的高尚冤住宅区，1黎.般5公司里笨主花题砍商瓦业违风省情司重凑镇川，1座墨大呢型五星版级酒祝店，一挎座汇籍集各既类时帆尚运垮动的户外宽运动勿主题泽乐园全港面跃兼碎容恋“泊食低、美住稍、弊行漫、裹游栽、贪娱炎、季购腊、络疗颗、折学狐”逆等汇功州能笋业砖态运，刻创设新宁形惩成全都球旁风绘情固商密业伍建贫筑野群航区以“讽花文规化”仔为主房诚题的小国际刃化游脱乐胜帽地，炮打造昏中国压第一胞个“国腔际花构文化升中心历”案例骑研究—慰—国色防天乡括（打戚造类骄）项芹目忧概融况成都市中心温江区国色天乡3公里鄯县20公里芙蓉大道风溪大道成温高速光华大道——通市中心国口色足天程乡袍成捉为疮温谣州志区仅的焦旅独游阔名握片文怜化揭类-借树古如文音化停类定较义售：男对室历捷史日上世存处在以的估历咏史钓遗凭迹减、傍古宿城秘、方古赤镇拆、汪古秧村浩等惕进桐行宏保酬护辞性蜓开什发绩或讲者1:衫1还原走，营崇造过辱去的严生活宗方式栋或社游会形谱态的弊文化认旅游廉地产杠开发赛模式来，如柜：宏悦村、药清明饮上河由园。区赴域冻条惹件经济、消费水平区域整体经济水平一般人均可支配收入一般（还原性开发需有一定的消费能力）如：西安市（GDP总量3864亿元、人均GDP45633元，全国排名88，处于中游）、安徽省（全省GDP总量15110亿元，在全国省级处中下游）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较少，对区域人口基数要求较小旅游人口总数要求较大如：西安市（人口846万,接待游客6553万人次），开封市（人口500万，接待游客3901万人次）交通情况由于主要客群来自外区域，所以对交通条件苛刻一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路，有较好的直达性与便利性区域形象历史悠久、文化深厚、拥有人文号召力区域厕条件湖：对谷区域晒的经遣济、挣消费绒水平进、人推口条亿件较鹿低，盏但对己交通田条件竖较为雕苛刻窑，需斜要有灵“历侍史悠蜂久、慰文化忘深厚万、拥笨有人捏文号乞召力倦”的垦区域拍形象开炼发扬模钥式案例开发模式产品形态延伸开发盈利模式丽江束河古镇保护开发商铺、客栈、酒吧、休闲中心、景点别墅式产权酒、别墅门票收入、活动受投入、别墅销售收入浙江桐乡乌镇保护开发商铺、酒店、景点商业街、酒店门票收入、酒店、商业销售、商铺租金昆山千灯古镇保护开发商业、景点别墅门票收入、商铺租金收入、别墅销售收入浙江南浔古镇保护开发商业、景点\门票收入、商业租金、活动收入安徽宏村保护开发景点、酒店、寺庙节目表演、别墅、墓地门票、酒店收入、别墅销售收入、墓地出让收入、演出收入杭州宋城还原开发商业、景点节目表演、地产开发门票收入、商业租金收入、表演收入、房地产开发收入开封清明上河园还原开发景点、客栈、商铺节目表演门票收入、节目表演、租金收入、自营收入历史人文发掘保护延伸房地产开发成功开发+=开张发论成迟功乞模锋式开馋发承特扁征集舌中风在君古术镇右、帜古箭村跨类俭开玩发扫，赤以杜保匙护匠开孙发趋为衬主丢，刊开木发其投谈资下较伸少瓣，谱政地府刷参活与铸和客主劳导府。产存品防形虹态景描点伙、摩商述铺愧、蠢酒晕店厅是令目号前亩古急镇这开时发装的每主猾要鱼产绝品蹈，瞎延还伸客房种地贫产集产乓品井主婚要届以漫度峰假乓类嘉酒迁店怒、惩别苍墅这为码主浇。盈偿利紫模患式门套票迟收鱼入钻、首酒考店糕运松营夏收床入逐、毅商蔽铺垂租匠金茂收相入慌是泪主症要捡的欣长枪期代盈披利缘瑞模售式盆，跳延贞伸忘的谱房熊地颈产稠开岁发诱是铃实期现团快旋速柳回扣现悔的窑方忍式奇。保护讨性开闷发为字主，涉景点尊、商掌业街泳、酒件店是角主要剑的产消品形踩态，泛以长膛期持低有为合主要程运营棍模式件，延捞伸开端发以步快速哪回现后的住剩宅类遗产品浓为主成切功但要催素阶：对所稳挖掘海出的用历史水人文市资源荐，打馋造的包文化溪主题每定位药是借匹古文框化类伏的核冷心成钟功因沈素。购在此漆基础诊上，印功能装组合串规划核与企睁业资贫金实行力能帽够最码大程拿度的袄确保语项目丘的成巴功开险发成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式借古文化类区域的经济、消费水平、人口条件较低位于拥有深厚历史文化底蕴的区域，且交通便利当地政府以何种形式合作参与到古镇开发中来需要不可复制的历史人文资源打造具有历史沉淀，历史意义的文化主题，唤醒人们对古文化的重视与保护以人文资源为核心，打造能够引起人们共鸣的历史景点景点、商铺、酒店是保护性开发的主要产品资金实力、融资渠道、营销渠道，对外包专业管理团队的整合与把控以门票收入、酒店运营收入、商铺租金收入为主重要性重要不坏重荣要风险分析对历史文化建筑资源依赖程度高，受特定资源条件的约束近年国家对历史文化的开发限制条件越来越多，开发过程中容易受到政策的影响项目在建成后才能实现投资回报，且还原性开发前期投资较大；项目只通过旅游产品的盈利而没有地产类产品快速回现的话，回收周期较长成功故与风朝险要泉素借沾古狐文搁化躁类茫成组功单与份风易险赏要食素粪分趴析位于给安徽妻黔县肿，由为中坤财集团闸承建箭开发叹，定谦位为文古村俯落型虫旅游栽度假扁区，励被联副合国据教科壳文组惨织认捐定为番世界券文化瞒遗产缘瑞，是参国家4份A级绕旅葵游科景定区案例律研究—寻—宏村区位铁：宏状村位诞于安框徽省泄黔县活东北倡部，村落位面积1润9火.御1院1公顷，纪宏女村射建垒于羊南破宋教绍尸熙抚年侮间劫（乌公禁元11听31年雹）布芬局葵：整个坐村子萍呈“族牛”镰型结遣构布逝局，被誉背为当果今世序界历缝史文肆化遗冒产的将一大哪奇迹发展才历程历羽经80挡0余撞年疤风萍雨缸历绑程赤，宰宏要村祖到妨上警个即世由纪8慢0年代毙时已付经满执目疮粒痍，般昔日愿风光狗不再，19混97年后，奴北搏京厦中范坤肺投宝资午集切团第有渔限数公悬司胞开坊始朱承滥建修碰复恶宏跳村裹危余旧类房万、艳修皮通乱道净路宏趋村悼整犹体飘环姐境饼改雄造租斧赁宪政岛府州招厨待赤所忆、教配黎套拜设紫施埋打张造度假叨概念奶提出效侦益阔产善生土贫地炕运报作姜、柜资汉本拌运伪作承，位经礼济档效库益析、距社研会崖效去益项沫目予概贵要盈利鱼模式缸设计定渔义蚀：系以定历演史唱建屑筑泰、不人都文瓶底种蕴羽及赶现裤代尿文禾化范为挺基读础缩慧，模挖竟掘旁旅销游联价肢值揉，混以窗商位业杠街查为秘主降要遥表棍现书形拨式津的嗓文已化准旅丧游幕地诵产宅开歌发瞧模彩式寄，社上店海胡新皱天痛地期、狼成缺都向锦拌里煎。文化喉类-文顷化板商冷业欠类区楼域虽条壤件经济、消费水平区域整体经济水平高人均可支配收入高，需要有较强的消费能力如：上海市（GDP总量19159亿元，全国居首）、南京市（人均GDP76774元，排名26）、长沙市（人均GDP79773元，排名23）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较大，对区域人口基数要求较高旅游人口总数要求较小如：上海市（人口2300万），南京市（人口800万），长沙市（人口704万）交通情况对外交通条件不高，对内交通要求较高对内交通便利：项目多处于城市中心，需要有较好的交通便捷性区域形象经济发达、文化丰富、拥有城市影响力区域售条件与：在独区域恩经济逗和人全口上昆有较翻为苛猛刻的冤条件束，均救要求拨较为皇发达立，以尺提供是较强乱的商或业支貌撑力卧，对背内交萄通要星求便肝利，翼需要背拥有结“经暴济发运达、劳文化昼丰富省、拥纺有城其市影痕响力晴”的信区域露形象开发华模式案例类型规模功能配置运营模式上海新天地石窟门+商业6万方零售：餐饮：休闲娱乐：其他42％：38％：20％：10%只租不售，经营者和管理者分离三里屯village艺术建筑+商业17万方服饰：娱乐：餐饮：其他77％：11％：6％：6%租售结合的模式北京798文化艺术+商业22.5万方艺术：餐饮业：时尚业：设计50％：20％：20％：10%只租不售成都.锦里古街三国文化+商业0.8万方零售：餐饮：特色小摊：客栈46％：24％：20％：4%只租不售北京南锣鼓巷文化创意+商业\创意及零售：酒吧咖啡：服饰35％：25％：25％只租不售天津鼓楼文化街三国文化+商业7万方古董：购物：餐饮：工艺品28％：27％：20％：15%只租不售南京1912民国建筑+商业3万方餐饮：酒吧：休闲40％：40％：10％只租不售，经营者和管理者分离豫园旅游商城明清建筑+商业10万方零售：餐饮：文化：娱乐40％：16％：18％：19%只租不售，经营者和管理者分离城市历史文化驱动合理业态配置成功开发+=成功屈开发隆模式以撒历姥史涂文娃化够驱活动圈，漏合纳理送的菜业定态脑配访置粥和言鲜踢明直的跳主籍题油定殊位械是枝该务类嫩项盾目黑成编功家的探关捆键凑因司素煎；膏功谁能字以康购颂物稀、用餐植饮勺、燥酒悦吧雅、盏休拐闲过娱洗乐饱为钥主开发争要点城耽市惕历惰史伯文贝化益驱涉动弃，纵历通史弯文眨化面类锤注读重电保欢护岭，信现疏代虚文乎化工注滤重供创悠新拢。待主峡题座鲜称明脂，溉主榴要规模虏在1合0万浙方络以麦内。功汽能馋配芹置休欢闲贿功迟能壁为鞠主鞠，佩购稠物蚕、抢餐活饮猾、赤酒捧吧其、临休警闲华娱万乐厦为拔主足，鼻占痰到领业返态肠比竹例馒合些计坐占勾到8臣0颤%以上盗。+贴合蓝市场黄的主糟题定指位成功茅要素泼：贴和明目标吩市场韵需求陵的主尽题定享位及企功能迟组合贿与规舞划是昨文化惰商业起类的兴核心肺成功劣要素低，良书好的攀交通朴、广堤阔的睁经济是基础郊、消练费人暴口密宾集程腾度将矿确保耐项目郑的拥才有持替续盈伍利能柜力成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式文化商业类发达的经济基础与人口基础，消费能力强，商业氛围成熟具有历史人文、交通便捷的城市中心信贷成本、财税优惠，及涉及城市中心老城区的拆迁难问题区域内稀缺且具有号召力的文化资源在此定位上的人文资源挖掘，贴近目标市场需求的定位支撑企业长期持有战略业态以购物、餐饮、手工艺品、食品、娱乐为主主要商业运营团队、旅游产品规划设计团队、与投资方的合作主要收入由租金、商业分成构成重要性重要不重那要风险分析持有型战略，要求前期大量资本沉淀，同时较长的资本回收期，要求企业创新盈利模式代理人行为和短见行为造成的消费型商业对旅游型商业的挤出效应主要收入由租金、商业分成构成，抗风险能力较差成功昂与风报险要掉素文化使商业腐类成高功与报风险匹要素罩分析案例痒研究——上海族新天贪地投资商香港瑞安集团容积率1.8物业地址上海卢湾区太仓路181弄项目投资14亿占地面积3万方改造成本2万元/平米建筑面积6万方拆迁安置成本6.7亿上闯海非新顺天倡地妇位抄于海城当市端中月心龄区抗域价，观区我位斥优乎越菊；衰开退发狂规绵模村较株小或，欢前芦期真投物资冈较懂高候；定位哭方面莲，改捡变原稼先的新居住钟功能灭，赋疮予商帜业经柄营价糕值，推改造塑成集堤国际痰水平杆的餐盐饮、贡购物达、演村艺等师功能仓的时煎尚、磁休闲满文化作娱乐属中心项蛇目别概疼况经朽营描者甲和败管椒理粒者么分修离奏，肃采兰取萍只迫租笔不店售根模棕式圈，绑后摔续垂统乒一妖经喊营稿保踢证粮品逆质笼（妈需拨要窑开存发单商炼资采金柔实况力崇、决商副业窑管巡寿理重经弃验蛮）运营钞模式集灾餐陆饮开、珠购维物肝、苗娱启乐绢等削功影能目于桶一精身提赵供蚀一钱种娇集仍购浓物盾、弓餐抵饮医、苗住魔宿脖、雀休徐闲敬、异娱描乐快和宰观仇光迁旅交游炕为者一霸体莲的洋“令一侦站揪式贼”陈消警费素的步场友所上勺海献市首中耕心朝具促有疗历粱史腊文披化稻特狭色伞的从都师市筹旅稍游拢景湖点一纯个敏国责际典交比流蜡和蜜聚认会覆的地康点功载能缎定福位两馆一厅住宅商业商住北指辰否实汁业衡在0鲜7年得美到三塌角洲狂项目房诚，并民成为项长沙屿当年培的地桌王呼项艘目，商奇业部夕分成坡为偶利得医型括文区化萍商撞业与旅遭游木地捐产开骄发北坑辰相致桨力蛋于卸打狮造误高附端艺江荐景刻城印市宵综疑合助体肝，宪其应项停目翻主嫌要拍卖救点匠在贺于北其高端泉的定纤位、便蓝捷捉的滩交冷通、闲完障善除的周仪边割配写套以纠及北辰撕实业贼的品浓牌效宽应项目徐住宅贪面积3瞎0竖0万㎡田，其陪中：酒店20万眼㎡拍；伟办慨公20万揪㎡公寓1吼6万湿㎡许；画商秆业24万㎡架原空怕平盟台倦下桌总矮建困筑艰面艳积1雹5红7万㎡项目位置开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲）开发商长沙北辰房地产开发有限公司产品住宅、酒店、办公、公寓、商业占地面积约1177亩容积率4.1绿化率50%物业形态城市综合体建筑面积537万㎡项目方位二至内装修情况毛坯项目配概况案例朗研究——北勤辰上三询角轨洲北辞辰此三会角乒洲欧整糊体免项晒目图不进属雕于薄旅悠游壳地迈产仰，隶但求项饿目悄中恋的处商允业杂部鼻分器致词力远于砌文庄化铅商袄业如旅瓜游抖地锁产储概劝念岁方仇向叨开弯发定义绍：以脚当地腊历史湖、人葛文和季自然无景观彼为蓝努本，妈打造山以休备闲度斤假为副目的盟的文摔化精极品酒族店的胡文化巴旅游豪地产汗开发焦模式返，如砍：丽巧江悦东蓉庄刊、安魄缦法圆云酒程店。文枯化西类-文壮化辣酒座店我类区僚域套条究件经济、消费水平对区域经济水平依存度较低，产业结构中旅游业占比较大目标客群消费能力较强如：丽江（旅游业产值占GDP的46.5％）、杭州（人均消费水平达9200元,位列长三角第二）区域人口二级客源市场占比较高，周边区域人口总量较高旅游人口总数要求较大，年旅游人次稳步增长如：丽江悦蓉庄（丽江市年接待旅游人次1000万），杭州法云（杭州旅游业年均增长15%）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，便于发挥客流聚集效应区域形象文化名城、生态条件优越、旅游资源丰富区域料条件借：需答相对上发达摘的内帖外部网交通叉，拥序有丰境富多托元的支自然税旅游挥资源舱、文关化底钥韵深蹄厚的智区域哲形象案例类型规模产品类型运营模式主要功能丽江悦榕庄度假酒店主题型55间独立别墅出售后统一管理居住、餐饮、SPA北京安缦颐和酒店主题型51间独立别墅全部持有统一管理居住、文化会馆、酒吧青岛CHINA公社文化艺术酒店时尚型200间5层裙楼全部持有统一管理居住、餐饮、艺术馆江苏书香门第主题酒店地域型60间3层裙楼全部持有统一管理居住、餐饮、会议、娱乐杭州阿曼法云酒店地域型53间独立别墅全部持有统一管理居住、SPA、餐厅、古玩店北京长城脚下的公社地域型243间别墅+裙楼全部持有统一管理住宿、会议、艺术、餐饮文化内涵精准定位专业酒店管理体系成功开发+=开发捞模式思成功开发柏要点装笨修撒极石其愉奢思华尼考暑究泡，缘瑞标车准俭可展超仰五复星妻级承；此规牛模询较羽小延，挤客喷房弟数勉量佳有骄限鸭，娇私毁密虽性