房地产项目前期策划案例

结构指南可行性研究项目研究产品方案

市场定位、客户定位、市场定位价格定位开发周期销售周期

推广方案经济分析一、可行性研究市场分析市场预测成本预测1、市场分析宏观市场：11年政府宏观调控打击了投资，投机也误伤了刚需，12年刚需力量爆发，支撑起了市场；1996年前建的房子，户型，景观都已严重落后，改善型住房需求大。政策方面，国家在控制房价后，还是要依靠房地产拉动国民经济济南市场：11年末，济南市场异常低迷，但春节之后，慢慢回暖，消费者需求与信心回归。政府城市规划：东拓西进，南控北跨区域市场：西客站片区成为购房者的热土，绿地国际花都等盘的销售业绩可窥一斑，受西客站通车等影响，西部开始崛起。槐荫区重点项目：十艺节；张庄机场搬迁，西客站，107个重点项目1500亿结论：形势严峻，机会偏多

2、市施场面预相测需帐求吗预旁测键：膜十榴二本五猛规泰划害提熄到红每残年吴将出有采1筛4月0吉0养万者城共市坚化毕人她口阿；量旧拉城绢改按造聚与烦保硬值茧增侵值等需滑求耀；赵济抵南故，凑和腹全记国童情另况嘴基李本开一剪致骗，冠在系旧舅城而改朽造嫁方须面掀需爱求执更混大忆；动贷渐款完利学率已降着低译，祝公堡积钱金遇门厉槛速降求低在需纷求台增取长供给楚预测径：6稻16漂3套王公租驾房年蜘底竣锤工并彻配租目，“续市场冷为主震，保务障为非辅”远;土地足市场古：继滚一月堪和二赖月的锻零成国交，没34芳（5求）月应成交游井喷舒，共穿住宅笑：2倍37舞万商烦服：下39喷万平厨米。渴这四吸个月牧的成光交量械已超喇过去梅年半企年成蔑交量欲。价悄格报预嘉测疤：熔今子年身将敲去鸣化裹大并量叠优钻质险房抱源演，舱土护地沉市但场拖虽旅然乱火箱爆倚，猎但独建征设桶的律滞唱后揭期虎，最将野会决刺勒激怪明敌年庙的悔房啊价余小步幅撒升惧高急，蛋这汗波量土浮地粪供勇应次后挖，已房懂价鞋将溜会运平逃稳愁运辰行携。3、年成本畅预测楼号面日地炎价弱：松6锄号连地随住讯宅内：淋1卫4家7寄07坡号吃地碑商这服号：父2拆1容4凉7躲元二声、紫项亿目去研汇究宏观肾环境记未来肆发展益趋势项焰目旬价汪值谁分月析健提淡炼股项斤目剂卖榆点竞争喷性分颂析窄差寺异化贯竞争潜班在之客猪户月群横研屯究制锁缩慧定征目她标辨客挂群1、端宏观坦环境海分析经成济粪环丘境宏钞观锦政芒策坟多仁地窜公占积工金凑微怒调摇，完利牛息寸，捕存建款虑准晓备席金赌降特低经鸦济谋形倦式新：排全尊球发经鹿济予持惨续骑低族迷膏，静中伐国益经队济迁增顷速长明吸显尚下映降添，葱通荐胀雨问太题升基丑本榆解突决蜂，秩住次建翠部元已央开杀始忽酝邻酿梨经宇济沸刺尿激瓜政居策蛙。城市鼠经济叨0省9年捡济南圆GD聪P3均35绍0亿姓全国进第二鞋十一躲名，栏人均锋GD匆P8宁86幸0美混元，祥12除年将咱突破亿一万订，进心入城唇市告衫诉发辩展阶宪段城市思规划努确定变东拓盾西进胁南控查北跨垂的整揉体规险划后训，政堤府在战各区其规划礼建设迟16鹊个城罢市综对合体备，西诱客站捏便是丙其中阀的引侧擎之姑一，桑获得求大量嘴政策葵资金吊支持提。拆迁弓改造嘴：伴锹随城忧市综荣合体朝的打远造，潮拆早迁也族在紧击张的红进行吊中，喇大量抬的拆识迁户则，会根选择拾购买倾品质景更高蚀的商艇品房陷。外来帐人口榜：目傲前，吸济南偏暂住会人口得数量开超过歇18瞧0万恐。济廊南降夏低了躁外来仓人口凶落户牌门槛钩：本部地居敢住两球年，汉并缴伯纳一禾年以袭上养竟老保芹险，蚕即可青获得泼济南谷户口模。这骆增强格了对仓周边池地区盒的吸蚂引力注，刚赢性需贝求和扫潜在梅需求芒均增薄大，好随着伐西客获站，锈滨河呼新区镇等地厘区的久建设淹会吸冒引更帆多的悔外来猪人口挥形成擦持续漏的市休场需晚求。房地姓产市子场环鹅境一虽二请三孝级看市给场谊结但构耽以秧及崇规现模行护业脊成骗熟知度虹：镇除盯去县万黑科伞，封国奸内驰几哀大械开遗发候商询均较涉戒足捞济笔南仆市映场腰，装恒冈大瓣，呢绿辽地绒，掀中冶海斑，用保仔利滤，鹅产尾品啊丰架富起度袖也短很遍高狐。热访点足板收块鬼图旧姜城茎区党邀家互庄腊山善区燕山东部。滨河言新区热点析板块爸分析西部陈新区箱：以涝高铁线西客浆站、代大学驰科技闪园为美重点垦的城房诚市标遗志性忆地区炮，打刚造高负铁枢股纽和脆济南根文化脆中心夹。滨河殖新区伐：是乌城市北北部色的功勤能拓蒙展区抛和新议的城懂市发吹展带塞、景科观旅搞游带愁、生判活休汤闲带怀，规框划城害市综壤合体趟4个毯，分元别是拉滨河押新区狂核心落区、鲜王舍切人新符东站题地区耽、华粥山片滔区以侧及泺背口地紫区，去成为唱“一涝城三各区”逝中北销部新固区的嫌城市坦副中赞心。东部模新区腾：东误部新聪区是败以高尝新技奋术产购业为松主导搬的现补代化降新城具区，昌规划烟城市逮综合野体4霞个，数分别钟是奥欣体文贤博中么心区悼、唐持冶新熔区中愚心、草汉峪鸭总部湿经济若区以卵及高父新外惯包会帽展区唯，围臂绕战恳略性词新兴逗产业捷和现北代服野务业昆发展就。滨河筋新区抵：西客睬站板面块分浩析片区吉定位烟：“山东骡新门膏户，局泉城冷新商冷埠，鼓城市薪新中僻心”片辞区问总苏体异布蓬局欲：“一饲站经、厉两沙轴叔、停三匹心远、纳多猪组咐团”。“一送站”是醉指掀西摇客晶站在；“两轴”是东体西向饭的城楼市发珠展景坟观轴讨和腊漫山河择生态挣景观拉轴，支前者森将建盘成2亿50痕米宽我的具赠有交咏通功导能的扬带状鸽公园旷，后躺者则汪在拓粪宽至厚90鬼米宽慨的河务道上母打造药迷人披水景按；“三放心”是指粥商务邮中心县、文跪化中酬心、败会展号中心拿；“多示组疗团”是指线建设揪多个先居住罩组团回，规伸划居茫住人筋口3满5万柿。西蜡客价站猪板迁块地图板垂块忠定睛位西默客即站饭承伶接乎了旱高营铁娘带意来义的奥京最津户冀孟经土济美圈始和爬长扶三臂角虹经文济援圈洁产吩业退转趣移模的震众吉多抚资磁源梨，返是炉环棉处即渤莲海轮经道济屑圈堆的赞龙佩头舍位民置亲，纤再掏考洞虑守到醋这揭里穴形叙成蝇的类政淋策丸洼语地启，散西售客联站赌必满将田借裂势开而抓上芹，絮形互成质齐抽鲁敞门北户刻，则指至日匹可淋待杏。届可鲜济私南肉“造一颈城虽三伶区姻”栽的帽城恨市新规箱划她，起必哗然匹不猪会并让省西鸡客卧站裳一享枝棚独崖秀登。机会殊面鉴临奖来屋自神其尿他属区退的渗强是势牙压宪力瞎，展西弃客严站溉板弦块粪内歇部就诸谈开辽发层商络区骑政矛府原要枝连敢横脾合丹纵胸。2、项两目价颤值分胳析·产递业分笛布：西客宫站片消区将揭形成伤以总部帜经济替、金堂融、搞会展衫业为主阁导，捧以商贸意休闲察服务逼业为达辅堤助令，腥以房乎地庄产赢业为基昨础的复新区午。·美街剖区散价六值本航项斥目披由贤G桂0立0密6惯商腾业屈金炒融软用礼地负和犬G楼0远0庄7锹居愉住输用溉地痒组舱成祝，痒属遭郊颜区厦新拉城淹建柄设搁中乔的慈一陡部茶分袭。区璃位吹价收值职分辽析项顷目华资家源抓分倘析·向自判然朗：生耻态块环塌境苗优兄良孤；项目宿西南侨侧紧砖邻一鼻小公言园。·交摔通资宜源：靠近京京沪单高铁锅济南浪西站碗；公童交幸路早线树：东临舟齐州霜路，性南靠救青岛通路，满西依础齐鲁锡大道牲，北志挨聊轿城路溜，其称中青岛画路将猎与济续南主搞干道尚北园嗓大街历相连托。·外盐部配趁套资羽源：3刺、屋竞脸争遥性翻分呼析1.然存量姿房竞旅争选联取日同救区井位牛同帆地割段汇同贩价等格绣（含单吸价伏总安价草）悲同析类嫩型饺的巨知叫名瓦楼瞒盘皮作认为注样水本结凝论总：主甩要倍客妙群钓均煮为狸刚孩需主力忍户型像集中卫在5帆0—裁—1何40朋，一障二三余室近闸距刘离槐内采主兽要挑竞律争籍楼贵盘逮是哪外葬海胞中溉央岛花验园进，岛对祝刚毙需棵中坊的目中漠高池端扑客廉群博吸病引浩力侧大远距芳离内骡，阳协光1第00仰竞争稿力强讽，主熄要优闭势是婆区位篮优势梅和成烦熟配徒套绿谢地例泉抛景障园区主卫要貌特埋点仁是崇价她格所优麦势讯，伤价爪格墙低2孩.潜在倍供应睛量竞呼争—压—举针例主扫要故采宇集线了能西损客僻站战片斩区忧大艳宗谷成哭交泊土愁地结叛论欺：直根崇据暮土虎地登成黎交骄时架间掉，祝这样些椅楼茂盘否属捏同细期盯竞帮争款者漂，责体民量倍巨董大腿。西客扫站寡刊头分渣析第一绍大佬喷：绿地剂集团2贴0回1侦1肃年娇布舟局禁济刮南栋，或五辛盘住联呈发宪，卷耀机动碎泉愧城业。绿地怜新里奖卢浮强公馆悄—6宗0万治平米起海派蚀艺术喂社区绿地谣普利魄中心林—3热00慢米超斗高层绿地府国际霞花都乌—1堂60浴万国禁际生贞态大殿盘绿地户滨河任国际另城—岛70苏0万桌平米遣济南满第一挂大盘2产0麦1亮2粱年免绿听地捧缤晓纷常城认4恋0肌万误平收以蜓及再4言月站份汤在趟西代客析站匀片碌区僵所影拿舍7卵块坝地动，轮共狭计仿面楼积聋：营2磁0诱0弱亩水，那建探面钩：叙6兔0鸣万抄平分析窜：绿律地是气济南朽最吸姓引眼牧球的里开发嚼商，敌其品爷牌效枪应巨盐大，犁市场兄号召锦力强更劲。寡头摊分析第贫二左名丘：条西栽城慕投度资西椒城部投普资骗企惩业洞性余质堵是冻城沾市吐运雷营尖商枕，坏属驶于闸一铅级双半状政滑府黑，未工肉作宅重组点伙：汁城染市悼配亡套斧，斥政栗府陈性胸工竟程巧。分牢析惊：卡口赛碑拦好匀，引政炒府努关室系慰好担，帐获打取欠资玻源扇成榨本智低婶，污与锐楼咽盘暖直饭接横竞器争枣少掘。第帐三买名输：堂恒投大壮地贯产本克地海块喉为储恒晋大利雅销苑秋所叫在躬地恒雹大艇地红产止在假西剖客丹站宜有国5摸块掌土奔地至，棉四箩块神属药于厕恒丧大巾雅重苑至，筒另钉一润块鞠，敏用掠于初建奴设县5瞎0壶0爸-抄6蛙0爆0绳米柔高隐的革“冈齐裕鲁厨第鄙一壳高明”欲。化西篇客利站壤片稻区把5倾宗馅土千地鞋开质发竟完蝇成贩后执，旷可敌提慌供款居弹住埋及机配昼套菜面棉积恭6垒7咸.诉9尤万径余春平脂方鞭米瓶，范商搞业邮金瓣融味业绸及咬配敞套乏面朋积街1温3叨9截万鸭余亦平见方柄米党。从劝0罩9底年警恒喷大四入汤驻估济仙南业以历来涝，抵先渣后槐成心功窃开乱发劳了享，盗恒渣大朝绿金洲倒，贝恒脖大色名凯都骄，字恒债大坏城惊。乎而权今凉，晴恒产大沸雅锐苑乌属桌于旨恒药大壁绿骨洲神的朋子正产精品蛇。分粘析抄：刘群报雄毙逐福鹿注的签西忆客它站照市蛇场硬，若恒涌大塔绝惑对洁属肌于拌一锯个用狠饿角往色迈。第四财名：递外海南地产虽然碗，外液海在戚济南喇的布队局并侍不像范绿地瓦恒大徒那样占大手拜笔，秧但8黄0万武平的闻总体桃量也损有很魄大的超话语牺权。技北部差明盘秧鑫苑来名家主也才剩只有做70蚁万平仅。也随有和肯前三鼠强叫仿板的煎实力槐痛荫要区鞠四测小叔虎谋：淹阳清光营1则0世0脆，僻路斥劲扬御谨景叛城亮，埋保站利幼，洞龙厘腾槐译荫嚷区侮中婚东梯部视，喷靠厦成演熟号社钢区害这钳个尽区激位挎，近成串就菊了巾许脚多还中瓶型赖楼智盘蜻。留以垒上刑四棵者大名罪声翅很艘响晌。虫在遵与侵西捆客厘站愧核蚊心国区鹿争达抢附客圾源狱方泡面刻，眯也焦让亿大凭开扇发予商尚，留忌聪惮裁。企业蚕竞争孙定位面久对婶如败此软多奏强记劲就的己竞急争磨对扬手替，暑看彼到迈竞赖争阁对紫手馆的肚时把候唐，欧更竿要寻看盛到杂企递业栏联胞合份带漂来摸的病水属涨框船职高戚。辅各头巨仓头举之忆间抓不绕再骨是油单痰纯米的画竞孔争蠢的河关插系睛，和更宜主雷要传的麻是歉一交个贺竞上合焦的污关摧系伏。4、嗓潜在筹客户册群研总究可能环辐射阳的区缸域由于筛西客岸站片狡区是盼济南汗未来桌五年镇的发孙展重竹点，从是未蹦来的滋“齐饱鲁新汤门户缺、泉宇城具新工商板埠她、绞城浓市需新坏中轨心妥”坡，且因腐此茶本稻项彩目缠可池能嘱辐炒射残的买区辟域叨就微不涌仅勺仅趟是当项目核呢心地徐块所融在的悟核心弦区，避而是宫整个语济南真城。简同时矿由于筐北园估大街狸是城市主爬干道扛且快备速交然通系次统能起快速远到达缝项目顺地块烘，因粮此其怨主要里辐射谦范围也即包受括委北见园顾大挤街技辐除射佩带乘。具静体绪范毙围湾大个致自如累下：区域辐射范围核心区东到二环西路，西至京福高速，北至小清河，南至腊山分洪河的西客站片区及周围。辐射区北园大街辐射带：西至重汽彩世界，东至全福立交。槐荫区客束户叫构裂成从区碰域来撤源分神析核心余客户惑：未来伴的西失客站工片区泛工作移者、筋周边杜企业姑职工熄；重梳要聋客赶户畅：二齐环壶东析路司以砖西狐，辉北晶园客大锐街眯周骨围喉沿抬线根的茶批肌发笑市胖场崖的迈业派主领；次旅要编客颜户盛：旧叉村裹改蹄造罗、萝济考南泉城何区斧外湾溢待白恰领结论乳：产硬品方坛案物挪业辨类辞型颜：士高毙层降住尚宅再和残写利字席楼昌公卧寓户四石星趣酒硬店鞠大闯型旨商饲场设计扬特点选：高户尚社脸区环努境飞精装达修傍生稠活大聪盘刺梦想建起航纵处可能敌价格害：住便宅均扣价：塞70莲00毕——龙76钟00商业烛待定三扣、俩项傻目年定呜位客户仁定位产内品卫定柏位价格登定位房对地育产丹定泉位草的阴目图的准：寻充找材均叔衡搜点产品投资妙效益SW榆OT分析客户项目事实区域属性界定占地202511万平米大盘项目位于西客站片区郊区，未来的泉城新商埠，环境质量较好靠近济南西站，且南侧青岛路将与济南主干路北园大街相连交通条件较为优越目前周边仅有少量生活配套生活配套档次较低项目怒属性间界定1总、脏S撕W旦O饮T代分冶析S（strength）景观：自然环境优越，且项目东南有一小公园；地段：临近京沪高铁济南西站，南邻的青岛路与城市主干道北园大街将联通。配套：未来的中心区休闲、文化、商业、体育、生活等配套资源充足。产品：项目规模大W（weakness）交通：离繁华市区较远，目前公交系统不是很完善；目前配套：具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏；教育配套水平较低。O（opportunity）·区域价值：片区地位将逐步抬升；·项目价值：项目独特的景观与未来的高起点规划，将越来越受到市场的瞩目。T（threat）竞争：周围大量项目对本项目构成较大的竞争威胁，未来1几年内，片区内楼盘供应量较大；房价因素：区域房价高速上扬与消费群体承受力之间产生一定失衡；政策影响：国家宏观调控政策对市场的影响力已经显现，目前已经进入买方市场。2尚、霸客质户似定埋位置给业男目斧的槐：名改债善多居杜住毙环线境置业洋特征雪：首玻次或仿多次皆置业散，经屯济型薯、改死善型约、舒诵适性刻、享算受型置业脱目的夹：改欣善居墓住环怕境置称业摧特浴征恋：拜首基次温或刃二洒次吴置侦业越，光改肤善售型拳、快舒渐适欢型朴、推享荒受描型置伪业极目忌的扶：朴自丛住猪或榆婚圆房置辫业漫特袭征嫩：盼首规次执置塔业慕，援经社济绪型置评业粒目赚的谨：帐方虏便糊生陷活据与涌工践作秒、册改醋善雪居竭住鄙环哑境置业播特征网：多乐次置酿业，截舒适貌型、敬享受商型置询业证目抛的肤：百方老便蜓生绘活故与玩工祝作苦，握改岸善内居锯住斑环露境置眠业俭特化征著：辽二洒次辱置姥业壳为棋主剃，昂享庭受后型月、艇舒雹适谅型塞、醉改案善炕型巷、感经放济拘型3、岩产品尊定位产品艳定位翁内容1、品覆质煤定注位侮：中高齐档精贪品居粮住摇社弃区2、区域焰定位：西客道站新师城中斯心社诞区3、浊形调象满定宗位蹈：中央到湖景险湖景袍、生敌态宜伏居宜猪居社夏区4、突功能鞠定位芝：现代面化商抄业中欣心、雀办公贪、剧妖场、沉幼儿竟园、警餐饮涝娱乐奖休闲包中心麻等高笛层水匆景园忠林式服居住接中心佣。总体娃定位借：西伙客站倘新城般中心肥，中尝央湖饰景生栏态宜仍居大爱盘规盘划幸设饺计蓬建铁议中央运湖景锋，大拨面积废绿化现代箭风格互，清相新而次不失展舒雅顷，造角型简肾洁配帜套歌设她施配套户评估教托育贷：胜落来后商舌业超：闷档巧次炸低医介院购：松档忌次弦低文原体白：舟无交劳通府：牌便背利教育键：丛不具将体商业膛：茎升级医污院崇：华不找具皮体文宜体酷：疏升套级交舰通滴：字升叼级＋＋＋＋＋西客冻站片竭区是献新城版区，湾规划旦的教孟育、疑大型塔商业焰中心患、医议院、雾文体狐都具破备，飞但仍呼需具谨体的工、方洁便小应区居果民的贴相应蹲配套配套碎现状配套竭规划最能环打动尚、吸趴引客夺户的辫关键味配套配套诸分类打造教饰育+地产的大默盘开烘发模蒙式。教育缘瑞：无霜论是庭为物树质洪向流所渠逼而灰无暇替顾及葛精神芦的需固求，厅或是缩慧完全枣无所旷作为楼而活君的全汽无价亩值，榜“下很一代咐的成符才”各都成兔为家岸长们啦的“御自我酿实现值”的誉转移设目标顶，成废为这画个城辞市家冤长们搞最为核关注塞、最寒甘愿锤为之兄付出值的焦蒙点。教育梅定位求：引考进国只内一政流名遭校—究—清传华添实鉴验浩学榴校，打愁造济研南最产大的肢教育雾人文材社区脂。并按建设宏一所朵幼儿剧园教恼育盟配累套乒：引进邮名校商业慌配套逮、医桥疗配旨套、馅文体窃设施建殃议扭引肯进仰大猴型主主白力壳店贯：役银币座位购脾物拣广共场规拾模娱约15损00奇0平米社区匀内商刺业街——尚BL肠OC纪K休闲呜商业捐街区增怀加谷医岭疗荷公懒共累配樱套俯服任务险设渣施钥，驱如抢社炸区嘱卫机生饶所雀和艇大愚型娇医虹药币连择锁匪店脊。·届在本耳社区忆内建钉设大剧型体罚育公座园。坚体育哪公园翻包括腊网球寻场、练篮球牵场、相羽毛恐球场阴、乒缓乓球摇场等欣。·渐建心设班一扮个炎大慰型烘剧裤场·建投设双戒会所证，包朴括一赖个体士育会通所和猜一个提商务涂会所目搂标莲客鹿户婚需浸求人口结构收入特征需求特征需求面积周边企业职工收入水平高中低等均有二次置业为主经济型、改善型、舒适型、享受型60-90平米的两室、91-130平米的三室、140-180的四室公务员及泛公务员收入水平属于中高等，3000-10000元/月不等。多次置业，舒适型、享受型120-140平米的三室或140-180平米的四室周边专业市场业主及职员经营业主收入水平较高，约5000-20000元/月职员约1500-3000元/月首次或多次置业经济型、改善型、舒适型、享受型90-120平米的紧凑型三室或120-140平米的三室、140-180平米的四室旧村改造村民收入相对较低，1500-4000元/月首次或二次置业改善型、舒适性、享受型120-140平米的三室、140-180平米的四室城区外溢白领收入水平处于中下等，约2000-5000元/月。首次置业（例如作为婚房），经济型40-50平米的一室，60-90平米的紧凑型两室产阴品期建胜议户颤型卡配晓比董建敲议结合盯目标桶客户妥收入掩特征幻玉及需岔求特殿征，夏给出采项目荣首期塌以下挎各户嫌型配傅比建皇议：面积（平米）户型套型比例40-50一室一厅2%60-75两室一厅18%76-90两室两厅30%91-115三室两厅18%116-130三室两厅15%131--144三室两厅12%145-160四室两厅5%合计100%装狡修犬标剧准顶吗级璃配根套匆、搅满喝屋见名拒牌携、疼9米A塞精阴装4仗、融价留格倘定章位产品胳质量虚备假君经认济薪战猫略虚假贸经济技战略骗取症策略低优良畅价值叠策略普通浆策略高油价米策稼略中超值邮策略高价朵值策译略溢预价器策婆略高低中高价奋格价悼格评策血略—霸—低虎开比高秘走1、项贤目所信在片枪区将办有大敬量楼眼盘对嘉外销沾售，求供应誉量充喊足。2、随逗着西电客站递片区骗的成梦熟，贺区域扰面貌债将发竞生巨垂大变倒化，家区域咏土地插价值天逐步报上升输。3、奖经蠢过疮项惹目爱前道期颂的面成铅功社运霜作运，狭将颜形匠成扣良植好承的密市国场近知严名芒度董和钳美红誉喘度佳。鉴于乐以上找三点眯，建坚议本递项目对采用篮低开摆高走堵价格邀策略坑，开仅盘后抵小幅陵快速征提价律。价格市策略觉调整根据诊项目承区位齿和自跟身因跌素，仇在本絮区域矿选取铜了绿席地泉摊景园昌、外性海中湾央花宾园、呼阳光狭10串0国桶际新醋城等谜最具裳有可百比性匙的在古售楼尽盘进巴行比她较预窜估。销蜻售粉价灭格黄定京位比较袋楼盘莲权重它打分项目细化因素权重％绿地泉景园外海中央花园阳光100国际新城因素得分得分得分地环境升值前瞻5557域45%生活气氛9678因

人文气氛8777素

自然环境888780%

治安状况5555

区域印象10101012

交通车行管制5454

15%公共交通108810

配套20%学校、幼儿园1091010

菜场、商场6678

医院、银行4445楼盘个别因素规模779720%开发商实力7767

社区配套6566合计1009197103价碧格左预直判比较楼盘合计得分均价（元/平米）比较价格=均价*100/合计得分权重权重值绿地泉景园916500简装7143

30%2143外海中央花园976600毛胚6804

30%2041阳光100国际新城1038600精装835040%3340合计（元/平米）100%7524综鼓合用比捷较杂后载，浇项傍目善精联装课，禾整达体旋实另现倍均疼价750服0元/平米催。四、比项目嫌推广校方案1、练卖肥点丸提字炼2、项归目总滋体形稼象设恒计3、羽推井广芽费饭用饿预彼算4、现索场包荐装方州案5、制林定销斜售策朵略6、争制豆定津推沙广优策伞略1、缓卖点梁提炼装——区位涂篇生态是宜居：济您南的尾生态迟湿地观就在刑落日拉余晖钞下，唱两水辣一绿三库条裂景闸观粮大证道床：碑小玻清怜河谜，荣腊织山普河秩，蚁南鞋北介贯戒通滤景岩观兔带披政者府赠横送尝公项园庭：康撒慰野秧公司园梦—志—画孩偿子荡的泄天绒堂宝；区位慰价值：齐疲鲁新巨门户联，山虎东新蔬商埠扎，城足市新明中心奴；便捷事交通：京衫福高塌速，法西客般站—镜—出瓶省跨耻市就滔在一枕念之叹间，驱车秒，3椒分钟搞直达密经十群路；配较套午设芝施：一匪场三榴馆省剧级文穴化配属套，张会展侮中心轨，中冒央C牙BD五分桌钟便钉利生杠活.钢35炊00碗平幼拜儿园所，2光4班舞初中膊高中劣，一蔽站无著忧的高箩尚教尝育卖点师提炼召——听产品隔篇项目车规模：3肯08谎亩超渔大社即区；规划都设计：国胀际大晋师规娃划设波计，淹树立安顶级门品质按品牌茂社区准；建筑编特色：现舞代风己格，开清新倘而不但失典谜雅，什造型占简洁轮；园林蚂环境：顶蚊级私饥家园维林，婆中央牲湖景富，生仁态宜灯居；产情品央特绘色：户服型多抽样，驾符合显低碳免环保划设计桶要求前；精装思品质：满翅屋名玩牌，贞9A浊精装；性刘价篮比：燃开搅盘嫁必匙特夸价究，戏升斗值镰空赠间润大非。2、受项目封整体脆形象得设计案混名始：菌经惯纬友新插天皆地LO戴GO躬：形象鸡推广坦语：昆年轻袖人！伙这里栽就有锅你的糕梦想3、辈推广羽费用谊预算1、例确趴定剩推石广腐费淡用朗占补总悉体左销鸭售字额兽的明比佳例结呜合惕当援地日行洞业斥基胡本旗水蔬平郑，追视将项尚目致情乡丰况便定2、确根定各停主要供费用汉项目建的预霸算比嗓例（外现之场叼包粒装开、桑媒巷体尊费茄用钳、毒活项动孕费首用齐、彻预稍留满费走用日等韵）3、挽确颂定曲各做推含广唤阶蜻段热推攻广五费殃用纲预淋算粮比熔例（旗蓄安势概期腔、懂强贵销肃期张、衣蓄爱销接期炕、乞尾而盘欢期配）4、确票定各素推广馆阶段策内各坊项费王用的貌详细传预算4泥、秧现怕场辉包躲装松方赠案工辜地骆围生墙户外槐围挡看奶楼痛通裹道售楼催部样耳板栋间围物墙草与太户稠外小区燃围墙高：仅害展示稀企业魔信息塞与楼绍盘名怕称户外羞大牌雄：楼孩盘形事象与旷生活限方式冤宣传荣为主样快板础间宗旨衡：化悄虚为层实，懒打消味客户难心中衣顾虑目的侧：让胆客户哥看到侍“自疼己”铁的梦扔想。位置遮：小柿区湖邪的正盾北面狗，最槐佳风预水位贸置，予离售扎楼处禽步行锹距离胃：三塔分钟劲。未网来密用她途事：叠日竿后抄营舅销贝活供动砖场堤所狐；腐拍削卖查物内厨容浮：忽两辟室霸三但室羞各辰一巡寿套趁；取面劲积释：档音次类：医优穷于丝式产晓品避供特应顷，功但毫不误能忘过异分峰偏页离家主驼流防供尸应犁产廊品售低楼抄处棚与加通惕道菌设亿计宗仰旨待:晴含淡蓄助的驴传厨递赔小且区姜环个境快配堡套冤价观值左，扔生注活疑方还式辈渗奥透架传奖播搬；让徐营哈销悄无激处残不昆在效汤果蛋要仁求晋：斯未绞进服售秒楼俊处弟就宴爱预上订这当个锹社抬区位置觉：小味区深婶处，膀内湖封旁，世毗邻信幼儿晒园，蝇落地仆直视馒窗体员育场未来穿功能夹：一志层免妥费会栽所，黄二层兼作为殃小区秋图书唇馆，段主要余作为默学生粒放学狂后，馋等待覆家长叮用装御修厚风口格币：跟有技情颂调洲的腿奢矩华抖宫哲殿通向摔售楼摄处道比路设教计：移蜿蜒榴，沿兴路绿配化先天行5排、姿销肾售难策姑略销争售键次浪序销售须时机销售妻目标价格纲策略销售亩次序住宅劈燕先行叔，商酱业推己后住宅扬先发印，低床价入厦市，嫁聚集葛企业终与楼饱盘人饼气，刮增加页商业夫物业尾的认考可度纱与价盾值。销售射时机背景苍：同腹期土墨地供傅应量拖巨大域，集镰中供塑应市催场压占力巨面大；绕大事摊件：顺20先13许年1终0月丢十艺私节西金客站慈举行企咸业偿模驶式嗓：后快承速晚推僚盘赛，坏快挤速吉销怒售楼豆盘银施肆工足：娃1拴2嫩年酱，畅3存.分1权2心拿烧地拾，怪4突.酸1工开素工时陕机张确浊定鹿：竞为尖避巡寿开四开悬盘歪高拒峰善，凶抢雄占穗市毕场案，于2命01治2年趋9月捏开盘价录格狭策过略低共开捐高者走市皆场劳风武险么较贴低骆。缸主顶要荣是亮通礼过游前音期陕主摆要川推剂出誓一超些售较崖差辛户到型形成兴低价嗓，造透成热梅销，舌并为炒后期棕蓄势脉。随校着后愿期较室好户型歼的迷推止出含，振以们及季社殃区事氛缓围淹的闷形革成穗，醒价绵格霉逐向步地爬枝高斥。销遵售伴目碗标一煌期竟住授宅一期佛商业6技、肌推起广蚀策寇略主要赵内容社：推或广蒜阶狭段包划胁分阶击段杠推总广茄主粥题媒鸦体我组牧合泳策迎略行销彼策略周组合（现惯场活喘动、幻玉公关叶活动哗、展坚销会福、促瓜销手逢段等纯）推垒广祸阶夸段换划莲分1吨2丢.坦4种1投2荡.悼6东1险2节.宋9贫1运3完.夜3辜1椒3穴.软6缠1件3颤.姨8预吼热晒期启动点期高宣潮私期持弱续棕期尾申盘倡期文居化提引驾导情感偿诉求形象妨导入品其牌搭建毯立口碑恨带动活动芬营销品牌揭拉升进乱度晋拉浓动强艰势姥促果销强势脖促销大力衡清盘品牌凉再塑魂造推茂广扒主品题预热然期主愁题：尼区域丽价值盈推广孝与企基业形后象推状广启环动轮期搭主邪题庄：渠楼惩盘绑面粘世志形算象歉推饭广高潮傅期主狭题：狐楼盘邪价值市推广持续捧期主今题：钱楼盘提价值分推广尾心盘咳期肃主撤题好：尼企屋业伴形榨象桶推申广推广且主题乒推广葛语济南络楼市捕看郊皆区，陪东西豪争雄鄙西更震优西堡客袭站医掀幅起号你隙的如盖兼头桂来早—喘—西客抓站，甩来了更个新烦天地新天挨地，务给你祖一个遣后现条代生突活的终梦想媒振体吼组珍合删策缠略报纸电视塑专题扯片网络广播公交溉广告广必告闲牌行销秃策略授组合主娘题揪研鼓讨包会小区皮设计书概念翁有奖腹征集软复文克炒见作行校业惭巨鸟头徐联恐合壁招律标房展禾会开盘漠仪式担明星榜助阵短忌信集平撞台户星外寻展拆板内部示认购认筹折扣老部带浙新无：馆全劣民率营慌销行销非策略和组合挖举例预热残期：一议、拆活偏动朗主陵题败：梅济丝式南稳楼丙市魄新况热苹土笨；酒活只动陡目抖的桨：锁炒秃热及西林客划站茧活彼动抬内恒容骆：边官挡员材，立专坏家笛学遍者热开孙发区商宫买博房醒者世记怎者搏研佣讨离“招济估南衡楼吩市皂新缝热奇土父”冬活螺动桥形坝式初：牛电延视架主筑持脆人票研亦讨考会二崖、萄活踩动刘主是题痒：挖青妙年泼人董的朗买顽房缩慧梦重活踩动疯目缺的芦：置找煌到轻尽伙可旨能蔑多述年咐轻今刚墓需雕客卖群督，糊通陡过蔑对呆他循们衫的灿人丝式文萄关话怀肺，捏抓齿住拾准涉客猫户卧活伟动荣内信容疗：捏制叙作籍一屋报音纸仍专慨刊皮，基分样期招讲术述障年检轻卫人车的岗买死房汁梦招活辽动守形响式由：夏报艇纸映软教文翁投悬放三络、催活沟动撑主司题番：李有歌奖烈征样集似设爽计续方筛案帐征这集乳活松动丘内盾容除：凭各购楼等座烛名必称楼会灿所摩功并能稿概流念敢设脊计铲，盯中华心偿湖哈概距念樱设眼计盛；胃活见动娱目页的认：世再骆度斜吸声引疗客菌户右注宇意姜力冒，即打寸造蝴知撞名樱度波，舰树勉立察小耳区汁人广性寺化请实填用舍化眉形屡象陶活傻动葬形蹄式餐：锐报抓纸河网栏络望方欣案扑征素集启动布期一扶、错活咬动退主也题肥：妖西戚客息站椅，巷地剪产滨巨极头税联语合捐招弱标布，励严担格困控另制类成速本械与退质傅量负活皱动嘴内劣容拴：倦与凡绿推地痒集愈团再建洲材脚等耻联身合身招息标圣活峡动灶目读的摇：爬建辟立阿企嘴业尸低箱成晶本影高稻质拘量慌的钩高前性燥价短比纯形尾象闲，扭强协化毯企掉业冠品浑牌狮与着企缴业艇口滚碑映活坏动返方先式拢：秀网去络愧报览纸钻发氏布毁信散息二估、倚活帅动同主短题深：幅何鸡为估后秩现础代窑生江活漠！岩活剧动荡目延的兴：棒给篇客常户狸灌校输址一就种商新斥的趟生领活乒理舰念为，府塑掀造绒楼箱盘吼附飞加顾值际，艺美为化救客茶户黎理问想撞活筑动瞧方怀式奖：启报济纸呢软姥文霜为秒主三步、矮活礼动久主遥题状：过开梦盘浙仪臂式每明丑星余助堆阵贤活谷动脑目面的笔：芦再帝度圣聚准集辅人败气乔，役制驶造居火隙爆旦场座面兼用棋震仁撼红的邻效萝果似，曲深握化典楼野盘黄高目性向价朵比笛形着象除活小动偿形贞式摊：略户耳外听开泄盘备注依：剪叮彩人叙员：伞范冰行冰彭挖丽媛译齐鲁界晚报半主编担作家惹协会漂成员装开肢发商剃等高露潮栋期一、补活动防主题袍：你附所不闸知道给的经撒纬新痛天地纺！马活动达内容啄：制滤作一钱电视饱专题竿片，畅用人扑文的藏口，疫直观耍的画鸭面，抗告诉授客户兆：企较业实骑力，钳企业化愿景滤，楼育盘价锐值，编开盘罗状况跪等信肯息。袖活动欲目的扑：深涝化客兴户对厦企业基、楼封盘认缘瑞可，阴打造江继开换盘后报的第蛛二波遣强势策的销说售攻支势。夏活动营形式雕：电澡视专夹题片二率、响活贱动难主留题躺：纯记脂者绳“刺战欢地含”裁报揭道风之匠经摇纬券新色天洋地屈。赖活呈动遥内荒容躲：森通砖过纹记蜂者张采狡访就楼扶盘业相馅关运高步层则中求层富的恢实留地删报谋道闲，笋告役诉子客粮户璃一同些修“缺内倾幕鄙“时。顾活芽动添目妄的屡：抽巩键固片强菌销城势泰头梦，坦用锹第倾三别者慢的营视稠角求来潜，成打肌消饭那疯些按对学楼遵盘乓持之观抗望础态买度牲客透户尸的泊顾为虑瓣，抗促惜进杨这击部窝分文人起群救的薯下启定痰活盈动蔽方减式唐：条报柳纸认和竖网窄络闹视誉频三、灯活动盘主题笋：配冻套升熊级；正活动俱内容醒：告旧诉客煎户，洗取消卡与旧远有学翅校的温合作旬，向争社会厕进行表社会凑招标照，选脊择一健流的板合作芒小学途初中膊。活虎动目题的：孝通过南招标看的形色式，云造势榨，打扣造教伏育地沫产的纳附加轮形象筐，让搬教育吩升级脂，为享日后驱的持抚续销般售奠鞠基；蹈活动拌形式崭：网妻络，暂报纸场等四辅：源活度动沃主迟题副：划新亭天父地密，佩你羊的霸配锄套原值怖多变少虏钱册！颤活枕动正内款容狠：晴用贡专嫌题恒研裳讨们会贫的剖形逼式弦来罚讨带论躲楼望盘浴的埋配渴套什价饿值息，促活弊动延目陆的深：酿深脉入蚁挖锁掘认楼脂盘准配夺套巾价选值四，裂完晃成顾成霉熟供社减区夜，热高抱尚当社阀区涂的桶楼姜盘价形层象织升早级尸；睬活心动贼形裂式下：恶网福络温，凑报掌纸隙，规电锯视听专振题辜片持续农期一片、咳活陵动岛主广题陵：击尊