房地产投资概述

房地产投资分析第一章房地产投资分析概述第二章房地产投资分析基本知识第三章房地产投资环境及市场分析第四章房地产筹资与融资第五章房地产开发项目投资估算第六章房地产开发项目财务评价第七章不确定性分析与风险分析第八章房地产开发项目投资分析报告第一章

房地产投资分析概述

第一节房地产投资一、投资概述（一）投资含义：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程（二）投资的特性二、房地产及其特性（一）房地产的含义:房产+地产（二）房地产的特性不可移动性价格高昂相关性保值与增值性投资风险性三、幅房地挖产投某资概在述（一仗）房栗地产山投资魔的概扛念（续二橡）绍房四地鸡产袜投夹资崇的病构革成投丽资拉主疮体闭的毅构锐成投资苍的资域金构六成（塑三缘瑞）注房骄地伙产挤投云资连的倚要匙素时导机陆、扁地枕段办、吴质樱量（四四）房庙地产咬投资织的类挣型按投委资方候式划剃分按树房谱地热产毯投胞资窗经畅营暖方坑式闲划您分按房直地产好投资抵对象苹划分按房舍地产汗投资永的用壁途划谅分（顷五酿）拌房收地浑产色投仿资索的搬特男征房地煮产投尺资对样象的仔固定坏性或垃不可服移动认性房地励产投盾资的种高投脆入和锅高成章本性房地恼产投壳资的喜回收泼期长慈、周绸期性丑长房地鸦产投帽资的散高风雷险性房地冬产投登资的呆环境捕约束洒性房老地廉产远投彻资数的霜低诵流蹈动暂性（宰六亚）旋房踩地眠产话投乘资雁过目程投资系分析土演地谎开紧发响权棍的祥获筹得房地构产开外发建幕造房蜓地陶产虹销醒售招经房诚营（蜘七参）任房秒地锈产填投芽资贩的似作穗用带动方相关颈产业冈的发绩展促进服家庭测合理艘消费改善继城市洋环境抵啄御筑通出货炸膨小胀狐影解响第二问节恋房准地产峡投资舅分析一、冬房地贴产投帽资分靠析概交述（巾一般）咳房摄地锦产傍投蝴资绿分才析谱的梳概珠念房地枯产投爱资环交境分透析房地茶产投孩资市壳场分碧析房摔地够产乡丰投剩资链成柏本洗估旱算房地板产投愚资经笨济评那价房地垦产投普资不误确定起性分奥析房傅地公产赛投锦资到风础险镇分武析房地召产投阴资决火策分德析二、下房地颈产投隙资分抱析的菌必要辩性三、次房地够产投仓资分师析的披作用为么投涝资峰者阶指皆出抢投侦资仇方赌向为锐投疏资昆者抄提邻供筋运齐作意方桶式为厉投堤资隆者农估策计串投蔽资艳收那益为鸭投串资掘者酸分卡析赔风颈险训及朴提熔供贪避做险茅策亿略第烂二后章箱房肿地际产膊投存资碰分辜析催基财本专知惧识第珠一搭节河资领金梨的鸣时仇间竹价巨值槽及健其潜计番算一、承资金吹时间车价值吴的含废义二、显资金怠时间河价值夹的计程算（一后）利霞息与铜利率置的概崇念（抢二填）扔计柄息奶形刑式—婶—单利娇与复嗽利1、京单慎利讯计咏息F滔=广P局(滥1宅+膝n瓜i栗)2、虹复恢利拣计恩息F＝P四(画1凝+东i站)n（深三龙）耗名哈义询利叹率附与仗实汗际心利村率1、当名性义揪利携率2、锦实疤际铜利蔽率i华=华=派(1包+r喊/m烂)m-1第二武节渴资金彻的等筐值计斤算一贫、万资麦金羊等督值锐的昨相竞关阿概种念二、咏资金姐等值绞的计帆算1成.复利做终值搏的计自算F＝P（1＋i）n=折P（F/材P，i，n）2.复利宽现值默的计炒算P＝F（1＋i）-领n=F（P悔/赖F，i，n）3.年金许终值贷的计弹算4.偿禾债罚资疏金遵的刊计则算5.资本骂回收导的计邮算6.年金鞭现值拖的计粒算三弦、暑资慎金父等贸值土计塞算诸注灾意挂事煮项1、P是革现疮在貌第驳一斩计肺息沈期窝开户始信时治（找即窄年孩初刻）蠢发抓生刺；2、F是在足考察抛期期佛末发桑生；3、彩各粥期努的闲等煮额筛支李付A，发定生在混各期俩期末悬；4、当冻问题绝包括P与A时奏，筝第模一丈个A与P隔丑一它期愤。君即P发生糠在A的前评一期舟；5、当芝问题然包括A与F时凡，诉支毯付授系垄列棚的饮最测后庙一低个A与F同时拿发生深。第扬三香节擦现底金迅流驱量感与菠现烟金弟流香量侄图一、乱现金袄流量躬的相英关概侦念二、骨现金杨流量超图及笨其绘顷制（一镇）现敬金流奋量图沈的含讯义（亩二定）奇现企金惰流奏量库图弓的丧绘滥制定规木则第友三斩章群房借地租产叙投摸资羡环视境欧及眼市硬场菠分摧析第一匹节羡房脊地产瓜投资普环境碑分析一、饥投资料环境察的含窗义及颈其特判征（骂一查）好投居资杆环菊境柳含摩义（二斤）投少资环友境的网特征系统捏性动态企性主导养性区域欲性二崇、饮房虹地荐产叛投兄资要环奇境膊要驱素此分膝析政治投因素法样律裁因朋素经接济渠环喷境朵因舒素自狭然悄环荡境型因嚼素基础时设施涌因素社热会喊文睛化呼因两素三枪、血房暑地仆产姓投职资忧环楼境崭分集析涂方植法冷热糠对比酸法等哲级扑尺岸度震法道月氏碌评氏估雕法闵氏贵评价包法第古二吃节新房君地仆产趁投庙资惰市礼场吨分购析一、井房地穗产投姓资市劳场分谁析的啦含义二、拖房地并产市瓦场分合析的偷作用三隐、芦房牲地资产奔市浇场捉分害析药的皇主完要躺内湿容1.市场帆分析未的三歪个层便面2.房地牲产市侦场分繁析的死内容第坡三闷章邻房岔地类产仆投歇资派与泳融岗资第一悼节胃房地煎产企录业资晶金筹辩集的准方式一秧、烧直槽接顶融择资二宗、铃间谋接店融债资三、纵权益衣融资四、幅债务狼融资第二樱节疯常见幻玉的房烤地产泻融资钟方式坑介绍一蓝、胁房姑地度产狡信情贷（一刮）土奇地开冲发贷巨款1、齐土扬地凡购敌置晓贷非款2、钉土歇地苗开卫发若贷延款3、佛土米地适储存备冬贷架款（歪二休）日商僵品初房滚开弄发稿贷气款（答三永）构持洒有尸经乡丰营队性喉物历业栏贷伞款（踪蝶四见）炉房狐地摄产雪抵称押渴贷傅款1、虚个骑人扰住趋房呜抵晕押边贷咐款2、猾在棉建邮工情程筐抵齐押浮贷乳款二、齐证券皱融资三、美房地丘产信坡托四、救房地尘产抵亿押贷结款证往券化五、房地死产基似金六穿、据其阅他秃方集式朴：俗联遍建餐、刚参碌建腊融梅资敢；贸房读地奥产怠典陆当互融晒资泳；星利振用薪外牙资第三亮节种房地眉产项迷目融助资一、叔房地崇产融爪资方术案（一秤）融缸资组兔织形拥式选戏择（映二承）泻资承金胳来为源怒选雾择（三鞋）资咽本金化筹措（四拳）债咬务资阴金筹委措（家五省）捧预损售弯或嗓预她租（六及）融亭资方摊案分望析1、贼资随金焦来歇源喝可已靠厨性牧分项析2、疲融绿资璃结市构酿分睡析3、融耕资成丛本分殿析4、融衬资风炊险分尾析二、匠金融开机构威对项坡目贷仔款的偶审查（一敞）企毒业资疮信等床级评尘价（二兰）贷恼款项最目评凝估（赛三欠）鞋房斧地裳产剥贷区款箱担涝保夕方戚式阵评聪价1、提保飞证2、资抵屠押3、坛质尘押4、惰贷胸款娃综政合妨评压价第宴五肌章五房虫地埋产霜开右发术项度目期投蓝资间估稍算第一咸节炮房地词产投麻资与曲成本雾构成非顽生板产鼓性袋建似设敞项罩目日总驰投罢资妨构低成旋：建设项目总投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息房地尽产投挡资费已用及辩成本帅费用贪组成炼：土地简费用前期后工程切费基础翠设施训建设歉费建安肢工程症费公稳共历配选套筋设齿施疼建费设碰费开发朗间接近费管驼理泻费卧用销售立费用财务躬费用其他稻费用开发劫期间辫税费不宋可宅预制见脱费第覆二白节房地落产开筛发项锈目投墨资与花成本踩费用誉估算一、纷房地虚产开厘发项誓目投财资与器成本您费用革估算时的依僻据与钢要求二罢、厦房反地俭产何开绸发从项消目盗投帝资棋与部成虎本将估屈算（一驼）土港地费戒用估苍算1、土穴地征收用拆糊迁费（1）农积村讽土淡地师征够用夕拆伸迁费（2）递城催镇旺土波地旺拆侧迁浑费2、坡土炼地级出掌让熄地未价敞款3、土纤地转态让费4、土争地租辅用费5、土凤地投义资折振价（二稿）前绣期工我程费衡估算（布三辅）军基浓础麦设磁施朋建朴设羊费狗估牧算1、烫单享元谜估屠算碎法2、萍单过位缴指帅标伞估从算喝法3、工显程巧量率近碑似蛙匡匠算颜法4、概算冷指标雷法（四所）建捧筑安袖装工否程费戚估算（五另）公劝共配肺套设猛施建房诚设费肾估算（衰六饶）著开扒发浇间末接材费妇用叹估汁算（见七锣）尤管灶理作费带用诵估梅算（八方）财复务费饱用估秤算（九灿）销制售费柴用估誉算（进十题）乓开叼发净期滋间练税旅费怖估凡算（高十系一喇）文其机他希费史用够估抓算（十客二）脾不可际预见筝费估驻算第三皱节弱房地枣产开加发项德目收饱入估压算一述、庄租塘售牌方负案二梅、李租伯售换价强格三踪蝶、止租脖售监收塔入四夕、激自汽营中收况入第四香节雾房地翅产开作发项欠目税追金估嚼算一套、嗓营姐业轨税宜金软及晴附茧加（一赵）营而业税营业框税＝妖应纳晋税收芽入×税率（二叨）城名市维条护建孟设税城市兔维护医建设暗税＝转营业漫税税料额×税街率（三蛋）教吗育费冠附加教育趟费附锅加＝费营业雀税税超额×税粮率二受、肺土顷地胡使责用澡税土地臭使用事税＝辈实际从占用丘应税略土地忘面积再（平葛方米)×适窃用颈税凶额适骑用烛税洞额赔：大疑城夜市盲（猛人药口5粱0万以孟上）1帮.存5拿-威3父0元；中等诱城市雹（人奋口2嘱0万-5幕0万）1多.腐2冤-胞2糟4元姓；小城割市（20万海以寄下派）0.关9-宵18；县城职、建阶制镇柱、工蹲矿区0.脖6-慈12元三、房煤产荐税1、从瓣价计苹征房粱产炎税绸＝吹应这税运房顿产涌原载值×（1－抗扣啊除诊比艘例%）×1尚.净2饱%2、肉从溜租雨计援征房未产级税泛＝弦租位金循收信入×1呼2佳%四飘、傻土电地寒增巡寿值兵税土巧地腹增幻玉值门税串＝评增造值背额×税印率申－未扣微除抱项自目×速算丈扣除征系数税率浇：土浑地京增逼值贝税兵四爬级尖超结率嫩累紫进业税培率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035扣除量项目变：1、拒取劣得材土身地立使胳用上权沸所堡支妙付索金炕额2、房证地产右开发汪成本3、房查地产县开发岛费用4、划与邀转港让借房岁地善产在有登关份的缝税杨金5、其泻他扣浸除项烂目6、锦旧乘房颂及础建恶筑滴物挥的拴评轿估秤价洁格烧。第六炉章致房喊地产车开发熔项目令财务稼评价第一踩节狐财务脏评价吼基本达概念虚和块评价幼指标朵的确职定一、财馋务欧评哥价台的厨基洗本势概日念二楚、结财恨务庄评夫价与指星标粪的永确机定项刚目略财供务杆评笼价蜘主嘴要椅指塘标斑和伞方趋法殖参北照胶表指标方法收益额盈利能力投资回收能力静态法利润投资利润率静态回收期动态法净现值内部收益率动态回收期第二懒节狭房地障产开祥发项殃目肥财务塌报表驱的编风制一结、辅刷助互报错表爆的黄编挖制（拔一阅）诉投涨资裹计剃划左与杰资附金嫂筹翻措液表1、资弹金筹蔑措来擦源资挡本盒金少（训股捏本斧金敞）预售得收入银驶行杠贷灭款2、踏资您金禁筹纷措蜡计职划3、资金屿投资辩使用唯计划（二另）借巷款还纹本付预息表1、族还毫本僚付栋息源的接资粮金箱来赚源2、吃关喇于崭利挨息梁的李计叨算（1）借呀款速时召的茅利养息丛计次算每年兴应计倚利息＝（年初肤借款量本息瓜累计+本年筐借款÷2）×利服率（2）们还甲款皱时削的腔利淡息流计招算等额强还本致付息堵的计息等额签本金览偿还3.借款隙还本便付息妖表二、滔基本坦报表往的编鸣制（一怖）现省金流要量表1、全辈部投印资现饲金流槽量表2、资仍本金国现金洋流量匪表3.投资色者各隙方现屋金流花量表（层二荣）回损怨益罚表（叉三徐）拘资埋金网来片源族与扇运钞用凡表（吊四引）拴资搞产猜负肾债对表三、菜报表选之间者的关颂系与碎编制削要求第三挖节翠房地眉产开敏发项灵目洗财务沾评价肢方法一、静箭态动财划务图评男价诱指堤标碧分赶析（精一肢）辈静午态乘投车资内回报收艇期1、遇含触义2、苹确走定夺静亲态恋投校资欢回酿收牺期皱指般标衔的因方唤法公式库法不包队括建祥设期墓的投厉资回叙收期蝴（PP派’）=原始索投资礼合计÷投产浩后前射若干扬年每街年相耍等的细净现沫金流翠量包盟括葬建本设瞧期逮的碧投滑资抹回肌收魄期荒（P雁P）=不包闯括建励设期妙的投挠资回妹收期+建哄设榴期列雁表铃法包括欣建设浅期的棵投资五回收泛期（P谎P）=痰(累戒计沙净瓣现宴金执流奋量窗开贿始外出蹈现长正改值消期帽数-1惯)+是(上左期由累灯计慢现秤金留流蜓量虹的书绝侄对托值÷当务期晶净风现挠金箩流闸量)3、静晋态投兵资回吩收期梯的运刻用（以二煮）左累绵计启净软现甜金棒流怕量（逮三械）活投像资碍利秆润叔率退（R然O需I）投资铲利润说率=年利温润总殿额或膜年平裁均利欧润总近额÷总拨投栋资×1扭00桶%2、投减资利荣润率踪蝶的应荷用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