房地产公司设计标准化工作汇报

构筑首创置业标准化平台德勤咨询2006年11月Strategy——设计标准化工作汇报

2目录■

国内外房地产公司标准化研究■首创置业标准化的思路和要点■

标准化工作内容◆材料技术标准◆工程做法和成本措施◆产品库◆计划管理◆流程管理◆资源管理◆知识管理3国内主流房地产公司的标准化情况项目全盘复制，从规划、户型、立面到装修、景观。设计图纸可以沿用，只能作细微性调整，适应性差，存在市场风险。材料设备的标准化。便于统一采购、降低成本；客户定位、产品卖点和立面风格、营销策略的标准化；产品标准化，部品工厂化。宏宇星河湾富力、珠江当代MOMA万科“情景花园”4宏宇地产公司的标准化情况围合式布局，露天游泳池，单元入口木桥，地下车库结合下沉庭院5富力披地产浊公司搂的标售准化奥情况售直楼顶处——汗“彩蛋润”的化标准榨化复洒制，泰现在谢富力扩桃园富馋力寒地察产茶于20敬05、2怪0捉0唯6年射度店被知国剥家拌统蚀计创局篇评讽为馅全乞国撇房容地采产揪综棋合咸实惑力摩第佣一瞎名葛。亿最奔大招特布点爽是祖集按设蚊计雨、痕开职发天、掀施用工曾、蚂工攀程浇监盲理弊、颠销崭售油、宵物勿业场、富房粱地里产维中末介普等痒业裙务胀为扎一垄体钉。策富舰力亮认唇为忽产卵业声链凉垂副直验整鞋合糕是紫控珍制禁成内本铺、词确端保读速木度捡的匙重客要呼因耽素剧。各呈个还项如目条的皆主龟要竹材艳料恶均非由散集推团黄统列一丸年疫度兴采很购持，蠢并滥统胁一哑了月技刃术努标默准紧。沉比狠如愧电夜梯乡丰，所所调有站项输目厕的烤电已梯张均氏选勉自切广钳州草日蚀立居的耍某男几雾种登梯辩型底，疾这肆样琴在年设秃计仰时补可架以亩准丙确狮的乳做读好纺土背建季予烘留裙，摇避弦免票了摸施蜂工挺中政不捞必辈要娇的匠洽仍商凉。糠也学减息少粗了筝电跪梯偶采付购钟周售期混和插成垮本施。富力阳针对精情装截修制感定艇了窝详撞细刃的标准，筋并泼有漫相蛛应提的材料哀供方士名录。富分力偶最栋有锤特币色产的蹦标贝准吊化县就碎是余售忧楼扛处——富镇力筐彩廊蛋械。州第辈一然个饰彩患蛋绳于2虑0脑0劳3年在事北京税富力锹城落糟成，微在这腰之后乎在全芝国各搁地先给后复重制了李七个缠一模要一样避的彩掏蛋，拍其中奏富力中桃园售的彩阁蛋是2扒0箭0稍6年从就富力究城搬五过去其的。6珠江愁地产毕公司娇的标余准化钞情况珠前江邪、响合什生泳的射特下点天与惩富鼓力扒有丸些声相迷似沾，则集悦房浙地逃产壶设矩计家、土开帐发犬、离建谎设订、变销浪售核、达物支业乱管冻理担为沫一主体吊。部在哪集川团题内堡部计形诵成厘了启一慈条叔完浆整吵的扩产验业队链酬。珠江离最典搁型的割标准障化是捉其开哑发的协所有禾高档绘项目头都采蔽用了浆欧陆平古典榜的外立戒面风愿格。但木目前冒，集足团已坦经取镇消了借立面群风格藏方面挥的硬吐性要奸求。珠奋江擦将恶住旋宅吃按与档墙次闯分竭为跟高肢、社中酒、革低沃三反档反，素每乘一报档鸭都掩有邻相相应弄各舟专赞业际的印设俯计慢和趋选寸材减标搏准到。桐景此观亿设哥计越也呜分鞠为鸦相范应美的浸不街同猫档番次醋，郑比钳如护每鹅个容档第次共的洗铺糖地尤石氧材丘厚抹度歉都值有良相遭应轿的熄标威准滩，柔对艺应相的些造梳价蜓也共不域一狭样乓。植物配置戚在不跪同的科地区济都有标准贞库内赖选肢取栏，眉各军地泛公右司雷不尚能携选混择墓标持准燥库经以受外芦的形植料物廉。另堤外泉，腊珠要江净每猪年浪推公出台一佛批样板佩户型。每歌年年喇末，调集团名各分属公司征将自捎己今胶年设独计的含户型附集中球到北桃京，恼由大飘老板呆朱孟怨依亲豪自挑圾选，姐选出抬他认论为值哥得推铺广的折户型篇，作晨为下云一年根度集座团的馋样板喝户型补。第盗二年贯，各揭分公维司会剑以样事板户浇型为拥蓝本挥，结现合自肆己当宽地的贿实际床情况抢，对届样板滤户型胆进行沟优化农调整穿，并桶加以脱应用坏。这楚样到踩下一锦年底陶，又垦会出从现一鄙批改赴良的追新户肢型作隔为样写板户并型的咽备选乞对象顾。如础此往让复，罪形成标准崇化户倚型库。每罩年抽年校底神，恒集废团你各路地幻玉分胆公奏司族集程中售在蛙北高京朗召淋开孟标唇准灾化吓会扰议稠，持共敲同胡讨连论拐编蒙制旱各蔬方桥面树的胀流肚程午、杀标叮准垫。设废计冶方双面戚的烘标仰准最终陷由珠脆江自悬己的烦设计产院编黄制完崇成。因该标闸准非便常详偶细，非建筑亡、结俗构、熊设备祖各专贴业的雾设计红标准用都有30唱0多坟页织厚枝，瞧并伸有挺许技多臂配拒图烫。涉比袖如抄，价户孕内泊配脱电竿箱还的询位涉置敌，渠能半布持置睁在兼客猜厅鸽的虾哪呆些酿地秧方御，雨不帽能角布椒置讽在酬哪搞些严地舍方菜，漠都档有荣相查应柴的尺图饭示押。7当舍代生集寻团册地蛇产袜公局司污的耐标核准期化内情招况科除技甩主腔题倍的叔复袖制瞒：酿恒雄温摊恒瓣湿天习花精辐贸射土置寄换颗式告新络风蔬外筝围蛇护其在街各个顶项目零进行衡复制终的科眠技主丹题主婆要包稳括以沫下几马个系桐统：姥外维仅护系伪统、只天棚布辐射瓣采暖礼制冷宜系统爱、置桃换式么新风落系统洽、外歌遮阳框及窗衣优化秆系统州、中遗央除窃尘系丝式统。MO恋MA系列胶都采爽用了谦非常消好的歉外围课护系烈统。芦外保铅温材促料为1旺0侮c短m厚的萌挤塑泉聚苯雕板，涌保温拾材料犬与外鉴饰面费之间挤设空肉气层叙，传路热系她数只美有0课.步3束5款W拖/宅m齐2绕.奥k；付外店窗卸采害用勤从样室浅内典调洁节现的夕外浊遮沙阳彩设个施堤，票外黎窗效全勉部效采拉用章双屋玻L鼻o洪w绸-烫E中际空扮充荷氩座气熔玻朵璃剖，袖配令合母断绿热级铝漫合句金命窗沈框霸，沿整资窗K值仅属有1亏.验8阴W弊/凶m臣2屋.国k。在供蜜暖和常制冷趣上，围采用联天棚昂辐射蓝系统夕，极显大提码高了劈燕舒适瞧度。垃温度抬均匀祝稳定恢，运罩行无平噪音皇。置换挨式新液风系雅统保器证了渔室内坐的空蹦气质恨量。里从建喂筑顶分部80米处熔采集此新风滤，在贺顶部爱机房辉经过刻过滤罚、除赞湿或松加湿尾后送兴到房坡间。0缓.父3米/秒的暂低风律速不铸产生同风感端，从椒房间匠下部塌进入者，在缺顶部浇排出驻。8万悲科茄地材产旺公贱司可的订标森准闯化军情累况1，情轿景花趴园洋吨房万锻科河最呜具节特贫色补的瞎标驰准展化坏产浩品所当熄属“情倘景禽花树园惧洋病房”，简预称“情概花”。诞简生于1宽9颗9丽9年，孤当时忧总建牺筑师度吴志茫群主够持设事计的萍深圳画四季屑花城鲜三期伞户型恐。最杜大特遍点是票通过集层层层退台川使得绝每户沾都有袭一个互大露斧台。旺还有“横恢厅”、二泼层室将外楼微梯直亩接入置户等庙。最涉初是眠平屋薄顶，温立面叔设计用比较后简单河。20钥03年，壶天津珠水晶登城在堂原有紧基础挎上，东聘请仓加拿涨大BD隔CL设香计赴事南务哗所蜜进唐行抢立帐面机改件良胆设轨计品，滤总营部来派滚专基人围到允现拨场田负戴责袄各涉种劝材孟料土的也搭乌配耐选废择凶、钻栏扒杆糠铁查艺询等钢的唤二权次驳设升计亲，悲花轧了气很时大乔心巷血瓶，泛做经得察近衔乎泼完查美缝。痛万锣科抢后赤续医的“情花”产备品事，渐均具为祖超法越忧这纳个洋水翻平齐。“情掌花”整个衫单元大结构兴非常妨复杂掠，如添果在处各地捡推广高，各幕地的稠施工绕图设处计单刮位水柜平存涛在一唇定差圈异，恋难免座会出迹现许块多疏牲漏。木因此孩，总文部选抵用长眯期合摄作的阻设计茫方中筋建国奔际进最行施饲工图傻设计括，并恰且对雷厨房民、卫赔生间满这些滩管线遮及设拼备末赠端密逃集的玩地方孝进行背了详暗细的役各专餐业综壤合图株，比异如厨饶房的血煤气窑管、桨煤气居表、饲上下假水、茎水表泻以及本各种抢插座际和橱默柜冰拼箱热运水器六的摆裕放进姜行了曾统筹倒布置拐，避勇免了恭不同挽专业神之间“打架”。砍这绘样摧，晃既号缩脚短方了僚重芦复圣设尸计晶周仓期醉，敬又垮能假在那推竿广纽奉中男确闸保津品拍质脑。但在移细节跟、材鹿料选脚择和影二次广设计黎上，辅仍然肉充分罢暴露领了各钳地分喊公司同的水诊平差燃异。等广州置四季撇花城同是跟均水晶奴城最斩象的皂，但飘整体刚感觉愧仍差塑了不各少。哈为了沃控制屯成本步，面霉砖改茅成涂者料，较予制悬栏杆绞改成秩直插抄式。崇使得穴整体塑精致择程度剖大打垃折扣动。9万科辩地产荒公司厅的标即准化逼情况“情通花”的改共良广妖州暴的痕万嗽科不蓝批山李，妹在饿原见有雹的射户郑型糕基陶础际上掀包樱装骂成堵简距洁棕现碰代烫的项西蜡班胖牙故风雨格胖，导感柿觉肢焕丙然鲜一岂新宫，冈加训上段外贤部斤环当境震设秃计身，员整爸体衣效庙果伟非龟常抢成牺功特。疮在付户且型贱设汁计匙上敬，叹蓝芒山富也性有歼所苗创匀新美，绩把涛地属下鞠室取分袜成畜两摘半炊，庄一能半朽给饭一撕层具使蜘用吴，揉从歪下怕沉刊庭耐院既进上入雅。捆一踢半飞给边二窗层支，榜通直过流户桨内须楼孟梯极穿闲过翠一暖层争直娘通纲地妹下挨。在成予都的腊金色往家园瓣中，“情花”的精蹲髓被维移植潜到高狱层住取宅中拾，即铸在高熊层底嫂部设都置了蜜连续产四层浩的退晚台，捏乃至滥最下况面的雹户型灰显得金有些驴夸张胁，这役种做刻法有践效的厨改善绸了高贡层住穿宅的丑尺度炉感，饱丰富银了空困间层网次，当并增脆加了炊居住喘的趣复味性倦。10万科它地产宵公司愚的标谦准化永情况2，RS住宅2兵0脱0削4年筐，赛万岗科禁开双发痰出鞠一隙批无采愿用饿平粪面倡模乱块呼化婚，签适柔合守框辣架歪结夏构狮的竹户灿型规，丧被邀称岭为“RS住巨宅”，具洒有以餐下特碰点；故以较腿规整悼的柱崭网加马局部异型君柱作翠为主已体结觉构，卫生妹间标坚准模犹块化，同靠时配杏合外挂苍式阳匆台、团厨房然、阳川光房等科辅元助幻玉空亮间雁构醋成响完化整薪户羡型顶。模肯块蹦内批设药备咸布负置蚀、打管镇线渐布认置多均耀相探同朱。除为屯了轧给抽未恨来输的胶部坑品蔽化育做耻好湖准编备浑；秃并惹统屋一眠外怎墙劈燕梁值高坛，浅为播门饿窗杂等失标夫准饮化言部愿品某安室装饼创辆造调了脏条各件湖。在萍综寺合奥考协虑锋国钟家牵强萝制练规况范劝、忽建蓬筑花节初能疼、输建在筑军比临例固、胃室冠内旁设微计改等板因当素女下估，揪将现建呜筑并层酬高阴统钢一唐定恰为2.蛮8米臭。纷并卷且屯，陈引升入称复屠合住式副厨暴房锻的立设敏计毛理怒念填，猴对览端煤户恳及遇转衡角按单程元状进蹲行强特辆殊充处翻理览。耍系唯统趴地窜解善决绞了空肤调认室棉外略机去位等麻问帮题喷。1携1武涨汉础城掠市缓花趟园蹈、例大寄连回假强日堵风伸景麻、台青也岛咸魅轿力炼之洗城歪等系项座目永中涂都烂使众用嗓过乖标邀准砌的RS户屋型我。社随瞧后尤的20孝05年井，标万城科线标欧准住化撇操浩作蝴主眯体不由浅总堂部屈转费至寺深麻圳辞、苗上左海姥和蛾北订京疼区序域凤，满建捞立省以“战安略唱总捏部达、占专溪业起区脱域底、贝执阳行墨一友线”为凯主皇线耀的界三浴级虑组混织知架峰构许。北闪京务区气域岸首谱先各应舱用梨于艇天扔津情西轮青东项光目伯（吩销呈售铜名蹲为“假姐日驴风顿景”）猴。来由铲于瓶采病用兆了王标搅准找化疤户维型股，西男青割项疼目抖从仓付强款聋拿午地昼到从实伯现灾销街售2火0养0套，祥只用初了1眠1个示月扮时世间，杠实叛现腿了亡集俘团背制锹订聋的“均好摊的基爪础上棕加速”的目逝标，袖获得20斜05年“速撇度铲奖”。2，RS住宅万惑科李地枕产纳公派司兰的木标按准狸化努情玻况这优个咐项箩目鸡后质来盈被获沈谣阳恨万境科艘的查新蝇榆拖公排馆设整嚼体丹复户制阴。宽该钥项聪目没于05年3月币底圆通住过袄摘青牌脆获司得撒沈核阳倍浑餐南H荒N资0生5惩0规6地块叨，当厦年9月3日示虚范区励全面围开放米。示酱范区胜包括2栋9层辫住个宅教、剑商斥业迅和篮售膛楼付处崖和速重腊新璃设丑计到的毕外佩部净景桐观洋。在短短5个月衬时间离实现追现房融销售创酒造龙了迎万触科镇历捞史犹上变的时奇远迹品，坚比除集泪团求平鲜均蛾水猫平凭缩亏短状了8个月和，也盯因此纵获得磁了20彼05年觉度施“舱加锡速贺开撞发祖奖饺”妙。1阅2万科钓地产添公司华的标存准化竟情况3，全络面家卸居解茶决方沃案—鸡—U5住某宅20裹03年，板万科赛委托喘清华滋对万丹科青膨青的脾产品粪进行边后评济估，阁总结滚出传旬统户木型设汤计中黑难以养满足星的一烈些核乡丰心要搅求：玄关衬：没盟有独剪立玄污关，种室外僚直接联进入北起居责空间答，没晃有可昨以随看手放肆置各就种物袜品的粘柜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一是,美国的住宅企业在客户细分以及产品标准化方面积攒了不少经验:美国的住宅产业化水平相对北欧和日本较为落后,近些年来却在不断提升,住宅的部品开始实现规模化的工厂生产。

二是,随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细,住宅品牌所对应的一贯的品质日渐为人们所关注。三是,1980年代之后,美国的房地产融资不断创新,并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资,而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。这三件事情,刚好对应着规模效应的三个方面。而与此同时,美国的优秀住宅企业也逐渐变得成熟,在大规模经营时克服管理难度的能力不断上升。b-E&革25国外句住宅拉标准守化情警况P票u阴l屠t当e浙H讨o庆m雅e宗sPulteHomes发现影响客户需求有两个最关键因素，可以解释大部分的购房行为：一是客户的生命周期（生命阶段），二是客户的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命阶段人群的需求，使用家庭收入等数据评估各人群的支付能力。然后据此划分了11类细分客户，包括首次置业者（年轻未婚比较多）；常年工作流动人士；单人工作丁克家庭；双人工作丁克家庭；有婴儿的夫妇；单亲家庭；标准核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大龄单身贵族；活跃长者；战略核心是：广泛的客户定位，通吃11类细分客户确保市场份额的持续增长。产品线策略：用标准化满足个性化。市场模拟实验：市场数据+公司经验+专业知识+想象+创造力=量身定制产品，满足个性化需求。严格的质量标准——PulteQualityLeadership,并开辟了住宅保修服务。良好口碑，多样化产品，实现了对客户的终身锁定。b-E&革2听6国外垫住宅坟标准广化情红况北欧秋部品宅化住状宅b-E&革工厂旺预制欺到饰汤面砖蜂的部侵品化情栏板工厂迹预制南到饰手面及腰窗户兄的部尺品化罩外墙见板北诊欧牵是斯世爽界奶上含住遮宅塑部艘品滑化势程岂度穗最诞高萍的框地住区铺之泪一哭，带从锹主厉体店结狐构蓄到据各亏种隔构火件危都着采筛用确工惑厂原预写制枪的义部样品烛。比船如区阳绵台山栏笨板痛，童都奴是棕工讨厂肚预方制淘并薪已眼经梁作钥好袍外由饰忙面务的易成忠品搞，捡只朝需递现牲场贝拼肉装至即未可贡。粱外寇墙慈板牙也策已歼经兽附昌着汗好坚保屡温扬层飘和泊外驾饰符面锣，骡甚烂至计连杜门主窗乖和调玻群璃织也瘦已次经或安归装高到膝位形，溉直窗接抗用锁吊悠车弱吊艰装画。粪整摘个刑工怨地毫看射不侨见块外搁围先的麦脚牺手个架戴。2舱7国外贤住宅士标准呈化情闸况北装欧嗽部妥品翅化握住块宅b-E&革芬踏兰方赫挑尔夜辛皇基乘P径A案K姓K这A我L交A稿N晨R促I推N撒N壶E葛住钢宅丈工臣地基础设测备办夹也层预轮制宗外杨墙马板刑拼铜装墙颜体饭连什接婚处胶的备锚下筋秧竖陵向势钢获筋厅将菊锚侨筋程串疼联托接墙缝端处返支忆模28国摘外盖住池宅盆标族准导化霉情看况北欧截部品致化住列宅b-E&革阳汇台蓝预棒制圣板呈上乔的吵排庄水竭槽均和芝雨哭落宽口安装核到位酷的预败制模追块耀风道袖与模肃块相妈连的礼水平卫管线预制骑风道巩上下刻水模随块29国腹外糟住绩宅济标堂准异化茫情望况北欧倦部品樱化住踢宅b-E&革墙板领中予置留电笨管上伸下粮层边间茂的史电呆管竿用怎软系管艺连透接予错留罗电卫盒从烛楼津板狱中徐穿柄出刑电封线3设0国外女住宅态标准构化情欺况北欧钓部品静化住甚宅b-E&革与墙翅体脱殿开的闹阳台习挑板靠尖钢用索召悬抵挂报的箩阳悟台推挑刃板靠哑预立制硬柱臂支盘撑撕的确阳浊台场挑惕板31国滨外魔住假宅隐标击准虚化暴情鹅况北欧叉部品展化住调宅b-E&革预制姓到完某成面诉的楼极梯预留廊安装乐栏杆分的螺互栓装磨修沙好平的轻效尽果施翅工侨中师楼歉板盟间援的浑接劈燕缝32小孩结富脂力斤与遭珠歪江政的君经买营蹄模渡式岩较猜为袋类逼似,均序是杨占均据狮整由条甜产勉业腹链,从类获言取尖土化地烛到湿物掌业勒管戴理叠一袜条亏龙剪的唯经涌营惧。乎然言而,随蔑着朽对铸效烧率祥和惊专漆业劣化讲程俱度圆的焦要仔求步不袋断月上椅升,合作脂开发馒、并精购重犹组与储业务娃外包华的帷乐幕已辛经拉弃开,未来庄我们杀看到类的,将是肿从“小迷而他全”转睁向页精蓝细乡丰分狱工,从企遵业内幼部整弃合转茧向社堤会化货整合:逐深渐滚形笨成地大告型辉开径发郊企壤业待、笼专炕业差设逗计摄单泻位呜、死金折融融企槐业氧、捏专腥业株制喂造先企若业足、质配锯套框服墙务捎企季业往强康强粉联圾手墙的袄全碗新族格尝局纺。最强便的开第发企扛业一骗定是刘通过锤市场追选择具最强五的合颂作伙妹伴。以万信科为德例,它知在致积概极魄寻距求猪外猴部作资蚀源糖的愧同寸时,万蒸科坛在荒产覆业双链夫上迈的时资荒源滑整痛合握也纺在质稳蓄步俱推竿进王。据比纺如负在奔销壁售揭环技节,目前矛万科潮各地惧在售谦的项斗目中,一般点只保柳留一侄个项雨目由那自己恩的人渣员来舅进行静销售,其私它仪项深目夫均刘采迹用宵代悟理虑公沸司消销茶售,能逢转街移眼到踩企真业予外羊面业去饥做尸的