阳光花园商住小区建设项目可研建议书申请报告

洪湖市民纬置业有限公司阳光花园小区建设项目申请报告目录PAGE目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章申报单位简介及项目概况 1第一节申报单位概况 1第二节项目概况 2第三节结论与建议 7第二章发展规划、产业政策和行业的准入分析 10第一节发展规划 10第二节规划分析论证 18第三节产业政策及市场准入分析 26第四章资源开发及综合利用分析 33第五章节能方案分析 39第一节能耗分析 39第二节节能措施和效果分析 41第六章建设用地、征地拆迁及移民安置方案 52第七章建筑安全分析与评价 57第一节消防设计方案及评价 57第二节电气消防设计及评价 61第三节抗震设计方案及评价 65第四节防雷设计方案及评价 66第八章环境和生态影响分析 68第九章项目招投标及实施进度安排 80第十章经济影响分析 85第一节总投资及资金筹措 85第二节经济效益分析 87第三节区域经济影响分析 94第十一章社会影响分析 96洪湖市民纬置业有限公司阳光花园商住小区建设项目申请报告PAGE114第一章申报单位简介及项目概况第一节申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为洪湖市民纬置业有限公司。本公司是2008年3月28日成立的一家房地产开发企业，公司集房地产开发、商品房营销管理、物业管理于一体，借鉴国内一级城市商业房产开发管理的先进经验，建立了一套完善先进的商业营运管理模式。公司下设五个部门，分别为营销策划部、工程管理部、财务部、物业管理部及办公室，公司注册资金1700万元，现有职工30人，其中有中级以上职称15人。公司自创建以来以“塑造品牌、求新创优、服务社会”为追求，秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设计、一流的施工管理、一流的营销服务、一流的物业管理”的开发建设原则，根据企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导向，以用户满意为目标，全面引进现代企业管理机制，认真规范企业内部管理，坚定不移地走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；以责任姿态共襄和谐，在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。未来的“民纬置业”，根据“资源整合、发挥优势、降低成本、做大做强”的指导思想，与时俱进，超越自我，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图，促进公司全面实现科学、快速、健康发展。公司业绩；2006年7月开发了位于黄冈市开发区新港二路的逸景花园小区，2009年开发了随州香山怡景小区，2010年12月开发了黄冈景江国际小区，2011年开发了随州程力水岸国际小区，2012年开发了洪湖东岸国际，这些项目推出后取得了广泛的社会效益和经济效益。为了能更好地服务洪湖人民，回报洪湖人民对本公司的厚爱，我们愿再接再厉把本项目开发好，让它成为集住宅、商业为一体的综合性房地产项目的典范。二、资金实力及开发资质情况洪湖市民纬置业有限公司成立于2008年3月28日，有限责任公司(私营)；经营有效期至2018年3月27日。公司经营范围包括房地产开发经营、物业管理及建筑材料销售。公司注册资本金：壹仟柒百万元；法定代表人：祁运然房地产开发资质等级：鄂房开{【2011】D40024号}资质等级；肆级

第二节项目概况一、项目名称：阳光花园商住小区建设项目二、建设性质：洪湖市旧城拆迁改造房地产开发项目三、建设单位：洪湖市民纬置业有限公司四、建设地点：项目土地位置本项目用地处于沿河路与春雨亭路交汇处。东临市区主干道州陵大道，南与洪湖市第七中学紧邻，西近穿市区而过的内荆河，北望洪湖市二桥，项目规划净用地面积：21558.4平方米。详见下图：五、总建设规模本方案规划总建筑面积80980平方米，其中住宅建筑面积68362平方米，商业建筑面积10000平方米，配套设施建筑面积618平方米，地下室建筑面积2000平方米，建筑密度24.5%，绿地率32.2%，676户，配建停车位494个，容积率3.7。具体建设内容详见下表：序号项目数量单位1规划总用地面积21558.4平方米2总用地面积21558.4平方米3总建筑面积80980平方米4地上总建筑面积69980平方米其中住宅建筑面积68362平方米商业建筑面积10000平方米配套建筑618平方米5容积率3.7-6住宅总户数676户7居住人口(3.25人/户)2199人8非机动车停车数765辆9机动车停车数494辆10建筑密度24.50%%11绿地率32.2%四、项目定位：该项目位于州陵大道与洪湖市第七中学之间，属洪湖市旧城拆迁改造地段，该项目建成后，通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的商住小区，改变现有面貌，将成为当地区域宜居性、高品质经典小区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅676套。主力户型为三室二厅二卫、两室二厅一卫，其平均户型面积为115平方米左右。功能用房分类项目层数高度(米)分摊土地面积(㎡)户型编号电梯数户型户型平均面积(㎡)地上地下车库总建筑面积结构形式户数(户)总人数(人)合计住宅面积(㎡)配套建筑商业面积(㎡)小计(㎡)商用和住宅楼1#楼1750.66501.84A4三室两厅两卫125.467203.911003.688207.59剪力墙60195商用和住宅楼2#楼1750.66752.76A6三室两厅两卫125.4610828.691505.5212334.21剪力墙90293住宅楼3#楼3398.34227.12B4三室两厅两卫113.567165.187165.18剪力墙662153398.34233.28C4三室两厅两卫116.647359.527359.52剪力墙662153398.34340.68D4两室两厅一卫85.1710747.7710747.77剪力墙132429住宅楼4#楼3398.34227.12B4三室两厅两卫113.567165.187165.18剪力墙662153398.34233.28C4三室两厅两卫116.647143.97233.287377.25剪力墙642083398.34340.68D4两室两厅一卫85.1710747.7710747.77剪力墙132429商用楼5#413.82131.057257.527257.52框架0地下车库20002000.000配套建筑294618618.00砖混0合计5281.81034-68362.0061810000.00200080980.000.006762199五、拟建项目建设期：根据项目申报单位初步规划，本项目规划分三年年建设完成(2013年1月至2015年12月)。六、拟建项目投资：本项目总投资13000万元，其中工程费用8475.13万元，工程建设其他费用3921.34万元(含土地费用)，预备费为603.53万元。详见投资估算表如下。总投资估算表单位：万元序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量(㎡)单位价值(元/㎡)小计(万元)一工程费用8098010468475.138475.1365.19%二其它费用3921.343921.3430.16%三预备费用603.53603.534.64%建设投资四管理费和利息总投资13000100.00%七、资金筹措：13000八、项目主要技术经济指标1、总体设计指标序号项目数量单位1规划总用地面积21558.4平方米2总用地面积21558.4平方米3总建筑面积80980平方米4地上总建筑面积69980平方米其中住宅建筑面积68362平方米商业建筑面积10000平方米配套建筑618平方米5容积率3.7-6住宅总户数676户7居住人口(3.25人/户)2199人8非机动车停车数765辆9机动车停车数494辆10建筑密度24.50%%11绿地率32.2%2、项目经济评价技术指标序号项目单位数量备注1项目总投资万元130002项目销售总收入万元25308.63税后利润总额万元7783.164税后投资利润率万元59.87%5项目财务净现值(Ic=12%)万元7226.85税后6项目内部收益率%87.00%税后7投资回收期年1.57税后8盈亏平衡点58最低销售均价元/㎡8.2最低销售面积㎡销售率

第三节结论与建议一、结论通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地方面征地取得的合法性土地成交确认书2011年11月17日已签发国有建设用地使用挂牌成交确认书合规合法洪湖市国用（2011）第2067号土地利用用途合规性商住房4栋住宅楼、1栋商用楼合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率3.7；建筑密度不大于24.5%容积率3.7；建筑密度24.5%在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划的符合性鼓励普通房建设商品用房符合政策洪湖市小港管理区旧城改造规划城市总体规划的符合性节能小型住居区小型多层商住区高度契合洪湖市小港管理区发展规划产业政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房676套普通商品房符合宏观政策要求国发办【2006】37号文及洪湖市实施细则产业准入标准可一次性开发不超过15万平方本项目开发规模8万多平方米符合标准《湖北省城市房地产开发经营管理办法》产业政策不是淘汰类产业；鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第40号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于20%项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质四级(暂定级)四级符合要求资质证书拆迁补偿和移民安置拆迁补偿标准(洪城改办[2008]2号)所列费用国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办【2004】173号移民安置方案落实还建地块、储备用地、控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办【2004】173号资源利用节能新建建筑节能65%以上本项目节能58%优于标准节能评估报告节水综合节水率20%直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准节能评估报告节地节地率20%本项目节地率32..2%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑安全抗震抗震设防烈度6度本项目按6度标准设防符合标准多层建筑设计规范防雷商住小区三类等级设防雷系统按三类等级设防达标多层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上和地下一级达标多层消规环景影响废气《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)表2二级标准限值CO、NO2

、HC含量极少达标排放环评批复废水《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中三级标准COD、BOD5、SS全年总排放量12万吨达标排放环评批复噪声GB12348-2008《工业企业厂界环境噪声排放标准》“2类标准”60分贝以下达标排放环评批复固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济影响经济评价国民经济内部收益率10%本项目内部收益率105%优于标准经济评价(第三版)行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到1%不会形成市场垄断市场调查区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会影响对区域社会影响利大于弊本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小影响小社会调查当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二、建议1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让广大群众理解支持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的拆迁成为法治公正的典范。2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。

第二章发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节发展规划一、洪湖市经济发展现状简介洪湖市位于江汉平原东南端，四湖水系下游，素有“鱼米之乡”、“水乡泽国”之称。该市地处东经113.7，-114.05，北纬29.39，--30.12之间。全市国土总面积为2519.23平方公里：其中陆地为1717.33平方公里，占67.93%；水域为810.90平方公里，\o"查看图片"

32.07%。全市东西最宽处约为94公里，南北最长约为62公里。东、南、北三面为长江、东荆河所环绕，西面的百里洪湖与荆北水系相连。计与6个县市水陆交界；东、南两面滨临长江，与嘉鱼县、赤壁市、湖南省的临湘县隔江相望；西与监利县水陆交界；北滨东荆河，与仙桃市隔水相望；东北隅与武汉市汉南区毗连。全市国土面积2519平方公里，人口94万。近年来，我们在上级党委、政府的正确领导下，坚持以党的十七大精神为指导，认真贯彻落实科学发展观，团结带领全市广大干部群众抢抓跻身“两圈一带”(武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江经济带)重大发展机遇，积极实施“壮腰工程”，着力推进“一个战略”(工业兴市)、培植壮大“两大产业”(旅游、水产)，全力打造以“三城一区”(滨江现代工业城、生态文化旅游城、水乡园林宜居城、新农村建设示范区)为支撑的湖北长江经济带重要节点城市，全市经济社会持续协调稳步发展。2011年，全市实现地区生产总值122.89亿元，财政收入4.7亿元，全社会固定资产投资完成67.89亿元，全年社会消费品零售总额61.03亿元，同比增长17.5%。“万村千乡”市场工程共建设、改造农家店及综合服务社228家，同比增长233%。家电下乡销售网点备案116家，销售家电下乡产品56932台（件），销售额12857万元，已补贴56715台（件），补贴金额1632万元，兑付率99.62%，在全国排名第14位，拉动消费1.8亿元。全年销售成品油约4.4万吨。完成生猪屠宰量49128头，城乡定点屠宰率达100%；对私屠滥宰、违规、违法行为查处率达到100%，出厂肉品检验合格率和病害肉无害化处理率均达到100%。引进利用外资550万美元，外贸出口创汇总额2444万美元。生态旅游、温泉旅游和红色旅游三大板块基本形成。投资126亿元的“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城项目，一期工程金湾度假区已于2010年8月8日开工建设。投资5亿元的滨江度假区正式签约。2010年12月8日，首期投资3.2亿元的悦兮·半岛国际温泉度假村正式开业营运。湘鄂西苏区革命纪念公园和湘鄂西革命根据地旧址群改扩建工程已于2011年7月竣工，省委省政府在这里举行了隆重的庆典仪式。“观大湖、游红都、品湖鲜、浴温泉”休闲度假旅游格局的形成，促进休闲农业产业带和乡村旅游精品线发展，全市共有规模较大、知名度较高的休闲农业与乡村旅游点15个，其中全国农业旅游示范点蓝田生态园、全省旅游名镇瞿家湾、全省旅游名村陈湾村和乘风村、按四星级标准建设的安心休闲农庄、新农村建设示范点南昌村、锦绣梅园以及沿湖7个乡镇办事处的休闲农业与乡村旅游形成产业带。洪湖市申报建设“全国休闲农业和乡村旅游示范县”方案获得农业部和国家旅游局批准。洪湖经济开发区德炎、晨光等近10家企业，开通游客观光通道，吸引游客购买绿色产品。国内旅游人数达到130万人次，入境旅游7.2万人次。全市旅游综合收入突破7.8亿元，增长18%。旅游外汇收入547万美元，增长8.7%。旅游商品收入1.36亿元，增长27.1%。(一)工业经济较快发展。规模以上工业企业完成总产值87.96亿元，增长30.1%；实现规模以上工业增加值20.11亿元，增长22.5%；销售收入65亿元，同比增长25%；工业入库税金1.23亿元，增长8.5%；规模以上工业企业总数达到139家，工业固定资产投资增长75.8%；石化产业集群连续第四年成为全省重点扶持产业集群之一，位次由第52位上升至第18位；洪湖经济开发区水产品加工园被省政府确定为6家省级重点水产品加工园区之一。洪湖经济开发区、新滩新区、府场经济开发区等三个园区开发7平方公里，新入园项目40个。招商引资到位资金20.94亿元，超年计划13.8个百分点，其中工业到位资金10.29亿元，占比近一半；项目建设进度加快，全年引进、开工、建成项目108个。(二)农村经济在抗灾中保持增长。积极应对历史最强渍涝灾害，全力抗灾赶本夺丰收，农业生产在大灾之年保持稳定。全年粮食总产59.44万吨，油料总产7.89万吨，同比分别增产0.8万吨、0.27万吨；蔬菜面积15.22万亩，同比增长3.1%；畜牧增长较快，水产品面积、总量继续居全国县市第一位；“清水大闸蟹”等品牌建设得到加强，获中国名牌农产品称号1个、湖北十大名牌农产品称号1个、湖北省著名商标4个，“洪湖莲子”获得国家地理标志产品保护；完成造林面积5.74万亩。农机推广步伐加快，补贴各类农机具4069台1850万元；全力落实强农惠农政策，加强农民负担监管，农民收入增加834元。新农村建设持续深入推进，农村农业基础设施建设得到加强。疏挖河道260公里，护坡10.3公里，解决8万人的安全饮水；白庙大桥改扩建主体工程进展顺利，完成省道大修15.77公里，改造县乡公路50.3公里，新建农村公路358.4公里，改造农村危桥15座；完成国土综合整治20万亩，改造农村危房1148套；农村电网改造工程和乡镇污水处理厂建设进展顺利，汉沙线整治效果明显，中心社区建设开始启动。(三)旅游产业迅速壮大。“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城金湾酒店等项目有序推进，“悦兮·半岛”国际温泉旅游度假区建成营运，湘鄂西苏区革命纪念公园布展工程启动建设，滨江旅游度假区和特奥运动训练基地项目签约，瞿家湾镇跻身全省旅游名镇行列，农家乐旅游得到较快发展。全年旅游接待量突破80万人次，旅游综合收入达到5.2亿元。(四)财经财贸再上台阶。超额完成全年财政收入任务，收入质量进一步提高，税收收入占一般预算收入比重达到60.4%，同比提高4.9个百分点；地税收入在突破亿元大关的基础上，提前两个月完成全年任务；哈尔滨银行落户我市；“家电下乡”成绩显著，“家电以旧换新”进展顺利，建设和改造农家店、农资店247个，农村市场日趋活跃，闽洪水产品批发市场进入国家“双百”市场行列。(五)改革开放不断突破。继续推进“两圈一带”工作，“两型社会”建设取得相应成绩；环卫市场改革有效推进，启动卫生医药体制改革，推进江湖生态化债盘活；组织《洪湖市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)》、城乡一体化、长江大桥、港口等各类规划编制工作；调整了土地收储职能，加大了盘活土地资产力度，全年供应土地38宗，实现政府收益近7000万元；出口交货值呈现恢复性增长，同比上升9.79%；争取国家和省投资项目117个1.5亿元；积极推进“一站式”全程代理服务，全年办结各类行政审批事项17326件，办结率达99%。(六)城市建设步伐加快。以建设国家园林城市为目标，投入9000万元，完成工业园区“小循环”道路和文泉东路黑化建设，完成文泉西路、万家墩路、大兴大道延伸段、洪林大道延伸段基础铺设工程，维修州陵大道、茅江大道，升级改造赤卫路、爱国路、玉沙路人行道，硬化部分小街小巷道路；对州陵大道、新堤大道、宏伟北路等15条道路进行绿化，实施城区部分街道、景观亮化工程；完成32.62公里城区污水管网配套项目，启动城区生活垃圾处理场建设。(七)民生事业持续改善。2011年投入2亿多元，全力办结市政府年初承诺的十件实事，部分实事超额完成；灾后生产生活保障和重建工作有效开展，科教文卫事业实现新发展，环境监管取得新进展，高度重视应急管理、安全生产、信访维稳和社会治安等工作，第六次全国人口普查工作取得阶段性成果，启动新型农村养老保险试点。物价、档案、民宗、外事、侨联、对台、人防、扶贫、气象、保密、工商联等各项事业都取得新进步，老区、老龄、工青妇和残联事业继续发展。(八)政府建设得到加强。实施新一轮政府机构改革，推进政府绩效管理，全面加强政府系统反腐倡廉建设，加快电子政务和综合招标中心工程建设，大力推进依法行政；认真执行法律法规和人大各项决议，自觉接受人大的法律监督、工作监督和人民政协的民主监督。二、项目建设的必要性(一)满足人民群众基本住房消费的需要中共中央总书记胡锦涛在党的十七大明确提出：“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民纬，努力使全体人民“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。为了满足广大人民群众拥有最基本的住居权，政府鼓励房地产开发商向社会大量提供中、小套型；中低价位的普通商品住宅。本项目建成后可向市场提供676套中小套型的商品住宅，可部分缓解洪湖市居民购房难的问题，满足洪湖市当地居民基本住房消费的需求。(二)是加快城市建设的需要房地产业是我国现阶段重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于全面实现建设小康社会的目标。本项目位于洪湖市老城区核心区域。该区域以103省道、洪林路、州陵大道、茅江大道纵横交错。而在本项目正西面的内荆河，正在兴建的内荆湖改造工程，内荆河区域总面积7.8平方公里。毗邻市国土局城东分局、离洪湖市政府、洪林卫生院、洪林文化宫、洪湖公安局、汽车客运中心等大型公共设施不远，附近有兴洪超市、各商业银行、宏达酒店等大型商业网点。洪湖市委市政府根据洪湖市总体规划布局，按照“产业集聚、资源集约、结构优化、环境优越”的发展思路，以“科学发展、价值创造、产业经营”为核心，坚持“我规划、你投资、同受益、共发展”的方针，为实现该区域“城市综合实力争先进位、产业发展和城市功能提档升级、城市建设脱胎换骨、城市居民生活水平和质量改善提升”的新要求，必须加快城市房地产开发，来满足洪湖市住民的住房基本需求，同时也提高城市品位。三、调整洪湖市产业结构的需要作为武汉城市圈观察员，洪湖将比照城市圈成员单位享受相关政策待遇，参加省推进武汉城市圈综合配套改革试验领导小组会议，参加武汉城市圈有关协作互动活动，进一步推进洪湖在交通、电信等基础设施建设和产业布局、项目建设等方面与城市圈的对接和融合，实现资源共享和优势互补。同时，洪湖将继续建立和完善有效的工作机制，主动加强与武汉城市圈各城市的经济合作和产业对接，发挥比较优势，依托大区带动，实现错位发展，为武汉城市圈改革和发展做出应有的贡献。洪湖市处于武汉1小时经济圈内，是湖北省唯一进入“两圈一区一带”(武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、新农村建设试验区、长江经济开放开发带)的“节点城市”。2009年10月，东荆河大桥通车后与武汉出城汉洪高速相连，到武汉中心城区的车程仅40分钟。在建的沪蓉高速复线武监高速贯穿全境，上沪蓉、亰珠、随岳高速十分便利。长江、汉江支流东荆河在此环绕交汇，历来是江汉平原腹地水陆交通要冲，长江“黄金水道”运输便利，上接洞庭、巫峡，下达苏杭、浦东。全市工业经济初具规模，初步形成了“四区”雏形和四大产业。“四区”即西部府场经济开发区、中心城区洪湖经济开发区、东部的新滩新区和临港工业园区。四大产业即石化装备制造、水产食品加工、汽车零部件制造和纺织服装。其中以府场镇、曹市镇为中心的石化装备制造产业集聚企业近200家，年上交税收8000多万元，是全省重点支持发展的产业集群之一。特别是随着发展条件的改善，随着中部崛起战略的深入实施，长江经济带建设的强力推进，洪湖正进入快速发展的黄金机遇期。大力实施规模企业“倍增”计划，力争到2016年，新增规模以上工业企业200家，规模以上工业企业入库税金超过10亿元。但洪湖市区明显的表现为第二产业比重过大，第三产业相对发展不足的弊端，市委、市政府领导审时度势，明确提出要加快房地产、物流、金融、商贸等现代服务业体系建设，尤其提出改善老城区基础设施及危旧房改造的不足，将该区域建设成景色秀美的创业、居家、旅游、休闲的理想之地，实现当地一、二、三产业协调发展的产业格局。四、旧城改造的需要根据2006年洪湖市总体规划，将洪湖城区分四大板块。1、新堤主城区：是全市政治、经济、文化中心、信息中心和商贸中心。其中内荆河以西老城区为全市政治中心、商贸中心及市场群；内荆河以东为城市文教、科研、体育中心及高新企业用地。2、金湾组区：位于中心城区西侧，靠近金湾渔场和洪湖大湖，是市域重要的旅游服务基地，休疗养中心及高级社区。规划有通航至大湖茶潭岛与瞿家湾的水上航线。主要规划为旅游服务用地、科研用地和高级住宅用地。3、滨湖组区：位于中心城区北侧，是洪湖市区北大门，有洪仙公路直接通往仙桃和武汉，是洪湖市水产养殖基地、加工基地及水产物流中心。规划为二类工业用地、市场用地和对外交通用地。4、石码头组区：位于中心城区东侧，有汉洪公路通往乌林、武汉，是洪湖市主要工业基地和仓储码头。规划为二、三类工业用地、仓储用地和对外交通用地。2008年，洪湖市启动城中村改造工程，加快房地产和“城中村”改造步伐。重点对内荆河以西老城区投资改造。本项目为主城区块重点推进项目之一，与政府城中村改造计划完全契合。洪湖公园阳光花园区位图因此对阳光花园商住园区项目的建设，不仅是洪湖市住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是洪湖市人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。第二节规划分析论证一、区域城市总体发展规划符合性分析(一)洪湖市十二五总体规划1、加快基础设施建设“两圈一带一区”和城乡一体化试点的深入推进，将加快基础设施建设步伐，加快推动农村生产发展和城镇化进程，城乡生产生活条件和城乡面貌将发生根本性转变。(1)优化城镇空间布局。按照“全域洪湖、城乡统筹”的规划理念，以谋划城镇空间布局和产业空间布局为先导，以促进城乡基本服务均等化为重点，全面推进城乡一体化进程。根据“以城带乡、以工促农、城乡一体、统筹发展”的总体要求，大力推进“三个集中”(工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中)，基本形成以中心城区为核心，辅城区为支撑，特色乡镇为节点、中心村(社区)为基础的城乡一体化空间布局。辅城区在参与洪湖中心城区差异化发展的同时，加快基础设施配套建设，提升发展实力，尽快形成产业特色；特色乡镇和其他建制镇根据各自的区位、资源、产业优势和经济结构等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工业主导型、生态宜居型城镇，不断提高小城镇产业集聚力和就业凝聚力。(2)加快中心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点城市创建为契机，继续实施中心城区“西优东拓南抑北延”工程，力争通过5年左右的努力，全市城镇化率达到50%，中心城区规模30平方公里，增12平方公里，具体为港口工业区2平方公里，开发区6平方公里，湿地生态新城4平方公里，城区总人口超过30万人。依照洪湖长江经济带节点城市规划布局，进一步加快城市基础设施建设。一是加快城区现有道路框架建设。加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建设；启动四桥及四桥道路建设工程，从而形成中心城区三横四纵三桥的主干道框架和环绕全城、交错贯通的城市交通网络。二是抓好中心城区功能区建设。中心城区以北为以“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城为代表的生态宜居区；中心城区以西老城区实施综合改造工程，着力打造商业集中区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代工业园区、行政服务区、文化和商务服务区。三是加快城市配套设施建设。重点加快长江外滩公园等文体休闲娱乐设施；进行市场化运作，建设市政公共交通停车场，引导和鼓励企事业单位建立收费式停车场，解决日益膨胀的城市交通环境；加快污水处理厂管网延伸工程、中心城区垃圾无害化处理厂、自来水及管网建设、天然气管网等设施建设，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整体形象和品位。(3)加强综合交通体系建设。按照构建“大路网、大港口、大物流”的交通发展格局，围绕“两路两桥一港”交通主骨架，重点实现“六个三”目标：一是突出建设汉监高速公路洪湖段、武汉城市圈环线高速洪湖境段和洪仙一级公路为代表的三条高等级公路；二是完善沿江、沿河、沿湖“三沿”的公路建设与内河疏浚；三是加快三大港区建设步伐，即尽快开工建设洪湖新堤港区，尽快启动新滩港和洪湖旅游港前期工作；四是升级新峰线等三条省干线公路；五是改造中心城区、峰口和新滩三个客运站；六是打造经济开发区、新滩新区和洪湖新堤港区仓储配送中心三大物流园。另外，力争长(孝感长江埠)荆(门)线至赤壁货运铁路和武(汉)荆(州)城际铁路途径洪湖。(4)加大农村基础设施建设力度，加快新农村纵深推进步伐。着力加强水利基础设施建设。重点围绕国家加大对中小流域整治政策的出台，加快推进水利基础设施建设。一是狠抓防洪保安，重点抓好东荆河堤整险加固工程、洪湖围堤整险加固工程、下内荆河防洪排涝工程、四湖中区增容新堤电排站等项目；二是狠抓排灌体系建设，重点抓好隔北灌区、莲花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排涝等项目；三是保障供水安全，继续抓好55.7万人的农村安全饮水工程；四是加强水环境保护，重点抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等项目。着力抓好农村道路建设、农业综合开发工程和大沟大渠疏浚改造等基础工程，加快农村道路、沟渠、桥梁、涵闸、泵站的改造升级，健全和完善农业科技推广体系、农业机械化推进服务体系、农产品安全体系、农业市场信息服务体系，提升农业服务水平和能力。着力开展国土整治和节约集约用地示范建设，推进农村集体建设用地使用权流转制度改革、土地承包经营权流转改革和“迁村腾地”试点扩面工程，合理利用农村资源，切实保护耕地，提高土地经济效益，促进区域、城乡协调发展。(5)加快城乡电网、信息网络不断升级步伐，提高城乡信息化和智能化水平。继续实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建设，提高供电能力和水平，保障供电安全。加强信息基础设施建设，参与建立和完善长江经济带信息系统基础框架，建成各地区、各种类信息网络互联互通的传输网络，加强本地基础数据资料库建设，完善电子政务应用平台和协调共享的门户网站建设，为社会提供信息服务，推进农村信息资源共享平台建设，提高城乡信息化水平。2、突破性发展现代服务业大力发展以旅游业为主体的服务业，充实提升现代商贸流通业；大力发展以现代物流业为主体的服务业，拉动提升其他服务业。(1)以特色生态资源为基础加快旅游业发展。加快“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城和滨江度假村为代表的生态旅游、以湘鄂西苏区革命纪念公园和瞿家湾革命旧址群为代表的红色旅游、以悦兮•半岛温泉和三国文化为主体的温泉文化旅游、以新农村建设观光休闲为代表的乡村一日游项目建设力度，构筑立体旅游格局。加快省道干线沿线村庄环境整治，科学规划设置沿线特色景点，努力把洪湖建成集生态观光、文化体验、休闲度假、科普考察、水上运动等功能为一体的生态文化旅游目的地。推进旅游区域合作，联合周边景区、城市，形成区域和旅游经济辐射圈，实施稳住一大片(武汉、长沙及周边)、开发两条线(京珠、沪蓉线)、瞄准三个圈(珠江经济圈、长三角经济圈、环渤海湾经济圈)的市场营销战略，大力拓展旅游市场。改善旅游设施，大力发展长江经济带人文山水风光游、休闲度假与生态观光游、沿江三国遗址寻踪游，努力打造长江经济带黄金旅游节点。到2015年，全市接待海内外旅客200万人次以上，实现旅游总收入20亿元以上，提供直接就业1万人、带动城乡间接就业6万人，扶持发展旅行社10家以上，4A级以上旅游景区达到3家，创建湖北旅游名镇2个、旅游名村5个，星级“农家乐”、“渔家乐”达到50家。(2)以交通基础设施为依托加快发展现代物流业。依托“两路两桥一港”等交通基础设施，在洪林大道以北、大兴大道以东建设占地20万平方米的综合物流园，运用其运输、仓储配送、装卸、搬运四大基本功能，发展和壮大冷链物流，直接服务洪湖经济技术开发区，辐射整个市域范围。加快建设占地面积约10万平方米的洪湖新堤港区仓储配送中心，利用水运特殊优势，直接服务于临港工业园大宗货物运输与仓储；支持富迪洪湖调配中心功能和规模提升，扩大日用消费品辐射范围；加快实施府场、峰口、新滩等重点城镇物流集散中心建设项目。逐步形成由物流园区、配送中心、乡镇物流集散中心组成的市域三级物流体系。(3)以刺激和扩大消费为手段改造提升其它服务业。以扩大消费需求为重点，寻求投资与消费的结合点，逐步实现增投资、促发展与扩消费、惠民纬相生相容。一是围绕“万村千乡市场工程”和“新农村现代流通服务网络工程”，认真落实家电、农机、汽车和摩托车下乡补贴政策和家电“以旧换新”政策，促进耐用消费品升级换代。二是积极引导新的消费热点，支持宽带通信、广播电视和互联网“三网融合”建设，大力倡导网上交易、电子配送等电子商务消费方式；支持银行、证券、金融保险业参与消费信贷，规范咨询、代理等中介服务业发展。三是积极发展文化产业，力争在发展广播影视、新闻出版、文娱演艺、动漫游戏四大产业上有突破，丰富城乡居民精神生活。四是加快建立面向社区居民、社会特殊群体、社会企事业单位的社区服务体系建设，实现社区服务社会化、功能多元化、管理规范化。(二)洪湖市城镇发展总体思路洪湖市城镇发展总体思路为：中心带动、点轴发展，西优东拓、梯度推进，整体协调、持续发展。洪湖市域城镇体系总体框架为依托市域公路网络形成的“三级城镇结构，三片经济区域，点轴发展形态”的总体框架。(1)三级城镇结构：“形成市域中心——地方性中心镇——一般建制镇的城镇等级体系。(2)三片经济区域：组织中部环湖综合发展区、西部工贸经济发展区、东部农贸经济发展区的经济职能分区。(3)点轴发展形态：以洪湖市区作为核心，并沿天仙赤一级公路组织市域一级城镇发展轴；依托汉洪省道一级公路和长江沿线形成市域二级城镇发展轴。2、城市发展总体思路根据洪湖市区位条件、社会经济发展状况及城市建设基础，制定城市发展的总体思路为：外部拉动、内部集聚、功能整合、环境优化。洪湖市总体规划图2010年，湖北省正式批复《洪湖市城市总体规划》，确定洪湖城市定位为“洪湖市是全国重要的湿地生态城市；洪湖市是武汉市经济辐射圈内重要的资源型城市；洪湖市是“两湖”平原经济协作区的重要城市；洪湖市是我国第一次国内革命战争——湘鄂西革命根据地”。根据这一目标，洪湖市近期建设总体规划结构定为“一轴、两心、一带”。其中，茅江大道以东新城，作为重点启动片区，将建成为一座旅游娱乐休闲为中心的高档住居区。“一轴”：即由州陵大道、丰收渠构成的城市东西向发展轴，城市文教、体育中心和新技术产业中心。并分别向东、西扩展，延伸到金湾组团和石码头组团。“两心”：即现状已初具雏型的内荆河两侧老城区行政、商业中心和内荆河东侧的城市文教、体育中心和新技术产业中心。“一带”：即沿内荆河两侧城市特色风光带。以临江的荷花广场为起点一直向北延伸至城市外环。沿河两岸进行用地调整，大面积设置滨河绿带，疏通沿河路。二、洪湖市经济社会及产业发展规划符合性分析《洪湖市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要》及《洪湖市住房建设“十二五”规划纲要》均对洪湖市的住房建设做出了以下发展规划：科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适用住房建设。适应人民纬活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。《洪湖市住房建设规划》指出，到2010年完成住房建设面积33.48万平方米，约3800套；其中，新出让用地建设住房面积27.89万平方米，存量用地置换重建住房面积5.59万平方米。政策性住房(经济适用房、安置房)建设面积6.6万平方米；2007年和2008年供应商品住房用地8.5万平方米，其中新增住房用地5.5万平方米，政策性住房用地2.3万平方米，两项用地所占比例达住房用地供应量的70%；建设商品住房1300套，建设面积12.8万平方米；其中，中低价位、中小户型普通商品住房900套，建设面积8万平方米，政策性住房4019套，建设面积4.3万平方米。同时要求，居住配套公建设施的配建水平必须与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划，同步建设，同步使用。目前168套远景廉租房小区及400套兴园保障性安居工程小区正在建设中。本项目正是紧紧围绕《洪湖市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》和《洪湖市住房建设规划》的指导精神，建立健全洪湖市住房建设体系，扩大洪湖市新建商品住房建设的供给总量，特别有针对性开发适合洪湖市人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进洪湖市国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。本项目为洪湖市政府规划的房地产开发项目，将城市保障房与旧城改造商品房开发项目捆绑起来开发，符合当地政府规划要求。第三节产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。现在投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。继续推进保障房建设，注重建设和管理制度的完善。近几年政府大力推进保障房建设，2010年计划开工量580万套，实际开工590万套，建成370万套；2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432万套；考虑到地方政府资金压力，今年计划开工量700万套以上，相比去年有所减少，基本建成500万套，今年的保障房在建量和竣工量将达到历史高点。中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍。中央完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策。同时还抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，显示中央政府在2012年将更注重保障房建设和管理制度的完善。表：近几年全国保障房计划及完成情况(单位：万套)住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。今年《政府工作报告》中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展，这是中央政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报告。2011年初至今，中央多次提出加快推进个人住房信息系统建设。今年1月份，姜伟新在住房和城乡建设部机关工作会议中指出继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。另外，房产税在去年沪渝两地试点的基础上范围有望扩大。由此可见，住房信息系统建设及改革房地产税收制度将成为今年房地产政策重点，这将为梳理个人住房信息、完善限购等行政手段、房产税改革试点范围扩大等政策提供必要条件，可能为房价合理回归、限购等行政手段的逐步退出创造条件。政策出台的主要目的是遏制住房价格过快增长，保证房地产业健康、持续、有序的发展，本项目主要开发的产品为中低价位、中小套型普通商品住房，与政府倡导的加快普通商品住房建设政策意见完全相符。二、洪湖市房地产市场运行情况1、洪湖市房地产2012年伴随着房地产市场的调控继续深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降态势。虽然官方网站因某些原因存在长达半个月的数据未能及时更新，但我们仍然能从1月到3月的成交量上看出房地产销售面积的走势和发展前景。洪湖市销售面积供应趋势图洪湖市住宅用房销售套数供应趋势图从上图中不难看出，2012年前一季度呈下滑态势，下半年度的走势将稳中持平趋势。这主要与2011年底一系列的调控政策即将出台有密切联系。进入到2012年，房地产市场在经过了1年的调整之后，开始出现整体下降的态势。从目前的走势看，全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用，房地产市场的信心一时还难以恢复。今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示，国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的刚需住房政策，加上一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施，所以，后几个月的总趋势还可能缓慢下行一段时间，但楼市继续向下的空间也会非常有限，房价大跌的可能性也大大减少。目前洪湖市城区已开盘销售商住小区31个。一月份商品房销售额为55355352元，较去年同期上涨17%，较上月下降25%；全市商品房销售面积为13431.68m2，较去年同期下降17%，较上月下降44%；其中住宅销售总额为31271821元，较去年同期下降22%，较上月下降35%；住宅销售面积为11044.07m2，较去年同期下降26%，较上月下降34%；住宅销售均价为2887.39元/m2，较去年同期上涨7%，跟上月持平；住宅销售套数为114套，较去年同期下降5%，较上月下降16%；三月份住宅最高售价为“汇金财富广场”项目的3839.64／m2，最低售价为“碧荷花园”项目的1639.68元／m2；三月份我市城区商铺销售额为24083531元，较去年同期上涨22%，较上月下降7%；商铺销售均价为3442.63元／m2，较去年同期下降36%，跟上月持平，商铺销售套数为16套，较去年同期上涨1%，较上月下降8%。从2011年9月份开始，受国家调控政策的深入影响，洪湖市房地产市场未出现大起大落趋势，房地产市场火爆难再现，与此同时作为荆洲地区之一的洪湖市，房地产市场受荆洲市的带动，市场也出现了回暖，成交量及成交价格均出现了一定程度略有上扬态势。2、本项目定位该项目位于州陵大道，属洪湖市旧城拆迁改造地段，该项目建成后，通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的商住小区，改变现有面貌，将成为当地区域宜居性、高品质经典小区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅676套。主力户型为三室二厅一卫、三室二厅二卫。其平均户型面积为115平方米左右。三、项目资本金政策及评价2008年12月国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)提出13条意见促进房地产市场发展，2009年5月国务院将普通商品住房投资项目最低资本金比例从35%下调至20%，本项目投资全部由开发商自筹，项目资本金为100%，比例远高20%最低要求，符合项目资本金政策要求。四、产业政策及评价本项目属于节能环保小型园区房地产开发项目，根据国家发改委出台的《产业结构调整指导目录(2011年本)》规定，节能省地型建筑的开发为国家鼓励类产业，因此，本项目的建设符合国家产业政策的要求。本项目作为洪湖市的旧城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着当地的商贸中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将城市改造与改善居民条件建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。五、行业准入标准及评价《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》以及《湖北省城市房地产开发经营管理办法》就房地产行业的准入等做了相应的规定。1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(1)注册资本金在200万元以上；(2)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：(1)一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；(2)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过60万平方米；(3)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过35万平方米；(4)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过15万平方米。项目申报单位房地产开发资质为暂定资质，可一次承担开发项目的建筑面积不超过15万平方米；而本项目开发的总建筑面积80980平方米，低于15万平方米市场准入门槛，因此符合房地产行业的准入标准要求。

第四章资源开发及综合利用分析一、概述湖北省洪湖市被批准为湿地自然保护区，同时按国家要求建设为“资源节约型、环境友好型”两型社会地区。资源节约型社会是指整个社会经济建立在节约资源的基础上，建设节约型社会的核心是节约资源，即在生产、流通、消费等各领域各环节，通过采取技术和管理等综合措施，厉行节约，不断提高资源利用效率，尽可能的减少资源消耗和环境代价满足人们日益增长的物质文化需求的发展模式。环境友好型社会是一种人与自然和谐共生的社会形态，其核心内涵是人类的生产和消费活动与自然生态系统协调可持续发展。二、资源开发利用方案本项目建设的原材料主要为土地和钢材、商品砼等建筑原材料，来源与供应极为方便。钢材、商品砼等原材料可在当地市场购买，通过汽车、船等运输方式运至现场，因此，材料采购较为方便。项目建设用的燃料和动力供应主要为汽油、柴油和水电等，其中汽油、柴油可从邻近的各加油站采购，水电、通信等市政配套设施项目现场比较完善。可就地解决；土石方供应要在合理利用土地的前提下与村民协商解决，主要资源利用数量预测如下：1、土地资源：土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进洪湖市房地产业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。规划征地面积为21558.4平方米，规划用地性质为商住用地，项目建设单位以公开竞价的方式取得该地块土地使用权。土地使用年限为商业70年、住宅70年，计划在该地块上完成阳光花园，项目用地建筑密度、容积率及绿地率均符合相关政策要求，用地合理、规范。2、水资源：本项目不开采地下水，水源采用自来水给水管网。根据国家居民纬活用水和消防用水统一标准估算：本项目设计居住户数676户，按照每户3.25人测算，可居住人口2199人。按照国家现行标准每人150L/天，年总用水量约1483万吨。3、电力资源：本项目电力全部由洪湖市供电公司提供，主要用于家庭照明、空调、电梯和小区路灯照明等，正常年用电量为305万度电，洪湖市供电公司可满足用电需求，不会对全市用电构成重要影响。4、建筑原材料：本项目全部建成后预计需消耗钢材约6989吨；商品混凝土约22674立方米。三、资源节约要求及措施(一)要求：根据国家可持续发展战略和“十二五”规划纲要，在建设中应重点贯彻执行“节能、节水、节地、节材”八字方针，加强工程项目生态环境建设，从而带动房地产业的发展，实现社会、经济、环境效益的统一。总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。具体目标：到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50%；既有建筑节能改造逐步开展，大城市应完成改造面积的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有的基础上力争减少20%，建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上；新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能65%的目标；绝大部分既有建筑完成节能改造；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年的目标基础上再大幅度减少；争取建筑建造和使用过程的节水率比2010年再提高10%；新建建筑不可再生资源的总消耗比2010年再下降20%。(二)具体措施1、能源系统：充分考虑绿色能源的使用，绿色能源的使用率应达到一定的水平，在住宅楼可引入太阳能照明系统等，多使用可再生能源，同时要避免能源使用的浪费。2、水环境系统：保证节水器具的使用率达到100%；污水处理率应达到100%，达标排放率必须达到100%。3、大气环境系统：采用自然通风，设置有通风换气设施；禁止使用对臭氧层产生破环作用的氟利昂类产品。4、声环境系统：公用设备应采取减震和隔音措施；采用人工降噪措施(如建隔音屏或种植树木等)，减少外部噪声对小区内声环境的影响。5、光环境系统：采光应尽量使用自然光，灯具全部使用节能灯具；通过高、中、低、远、近、虚、实等不同照明形式，在不同地区按不同要求，合理配置路灯、草坪灯、地灯、形成丰富多彩、温馨宜人的立体照明系统。6、热环境系统：采暖、空调及热水供应应尽量利用太阳能、地热能等绿色能源，推广采用采暖、空调、生活热水三联供的热环境技术。7、绿化系统：加强道路绿化，设置绿化带，充分利用绿地以外其他可利用的地面进行绿化；提倡垂直绿化，以乔木为绿化骨架，乔、灌、草互相结合，形成具有一定面积的立体种植。8、废弃物管理及处置系统：工地生活垃圾必须分类收集，应最大限度地实现生活垃圾的无害化、减量化和资源化，用于特种垃圾收集的器具，必须设有明显标志，生活垃圾收集率达到100%，分类率应达到70%；生活垃圾应全部实行袋装、密封容器存放、集中处理或外运，生活垃圾收运密闭率、处理与处置率应达到100%。9、绿色建筑材料系统：项目建设采用的建筑材料中，应尽量使用可重复利用材料、可循环利用和再生材料(3R材料)，3R材料的使用量应占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%；项目建设中不得使用对人体健康有害的建筑材料或产品，应选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品。10、房屋的建筑质量可以以节约土地起到重要作用按现行国家政策，商品住宅房的使用寿命是70年，非住宅用房的使用寿命是40~50年，事实上，有些城市的建筑还远没有到它们的使用年限就被拆掉，有些是因为影响城市规划，自然还有一些是因为建筑质量差而产生的危房。且不说这些危房存在的安全隐患，对拆迁户进行安置和补偿，占用的土地就不会少。如果这种状况泛滥，从全球这个大范围来看，有多少土地要被浪费。11、节约劳动力资源就节约而言，开发节能住宅主要有两方面重大意义：(1)节约住宅能把体力型建筑工人变成技术型建筑工人，从而大量节约劳动力资源。(2)开发节能住宅能够节约土地资源和保护环境，并带动建筑领域的科技进步。四、资源利用效果及评价1、建筑节能：通过采取各种建筑节能技术，本项目新建建筑可实现建筑节能58%，高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标要求；2、建筑节地通过合理设计和平面布局，在符合健康卫生和采光标准的前提下合理提高建筑密度和容积率；充分开发利用城市地上地下空间。该项目可实现节地30%，高于2010年节地率20%目标要求。3、建筑节水通过实施降低供水管网漏损率；强化节水器具的应用；推进污水再生利用、雨水利用等节水措施。本项目可实现直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求。4、建筑节材本项目通过推广应用高性能、低能耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材；提高建筑品质，延长建筑使用寿命等建筑节材措施，可实现再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%；可充分满足2012年新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年下降10%目标要求。

第五章节能方案分析第一节能耗分析一、用能标准及节能规范《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；《中华人民共和国节约能源法》《民用建筑节能管理规定》(建设部部长令第76号)建设部《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001

《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》JCJ26-95

《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003

《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004

《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《建筑照明设计标准》GB50034-2004

《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001

《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92二、能源消耗分析(一)水耗小区水源取自于当地市政给水管，接入管DN100，设置LXS-100水表，由从发展大道主管接水，市政压力为0.20Mpa。1、住宅居民生活用水标准：每人每日平均用水150L，小时变化系数取2.5，居民最高用水为329立方米。2、物业及门卫用水标准：每人每日150L，小时变化系数1.2，最高日用水量为1立方米。3、绿化用水量：小区绿化浇洒用水标准取2.0L/m2.d，绿化率为31%，则浇洒用水量约3.91立方米。4、未预见用水量及管网漏失水量：小区未预见用水量及管网漏水按最高日用水量的10%~15%计算。经具体测算年耗水量为14.8万立方米。(二)电耗1、本工程供电电源由附近区域变配电站10KV市政电源引来。2、负荷计算表如下：用电设名称计算负荷面积/户数用电指标负荷量住宅照明676户4Kw/户2704Kw动力用电客梯、生活水泵800Kw消防用电消防电梯、消防水泵、喷淋泵、排烟排风机等500Kw路灯及景观350Kw车库用电100Kw商业用电4000Kw消防及监控室30Kw合计8484Kw3、按天均8小时用电量时间估算，则全年耗电量为305万度电。(三)天然气消耗量1、小区所需燃气源为管道天然气，由市政中压天然气管网提供总管径为DN150。2、生活用气量本小区规划居民总户数为676户，每户居民用气设备按一台双眼燃气灶和一台燃气热水器计，每户居民配置膜式IC卡燃气表一只，额定流量2.5nm3/h。居民纬活用燃具的同时工作系数取0.134，天然气小时用气量为：Q=676×2.5×0.134=226.46m3/h3万立方米/年。

第二节节能措施和效果分析一、建筑围护结构节能工程方案1、围护结构构造外墙类型：水泥砂浆(20mm)+加气混凝土砌块(B05级)(250mm)+水泥砂浆(20mm)。屋面类型：屋面、地面砖(10mm)+水泥砂浆(25mm)+高分子树脂、活性材料(1.5mm)+防水卷材、聚氨酯(1.5mm)+水泥砂浆(20mm)+1：8水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)(20mm)+挤塑聚苯板(40mm)+防水卷材、聚氨酯(1.5mm)+水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)。架空楼板类型：水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)+挤塑聚苯板(30mm)+水泥砂浆(20mm)。普通楼板类型：水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土(120mm)+挤塑聚苯板(20mm)+水泥砂浆(20mm)。外窗类型：断热铝合金普通中空玻璃窗+6+12A+6，自身遮阳系数0.5，传热系数3.3W/m2.K。二、建筑热工节能计算汇总表(一)主要热工性能参数体形系数判断 表1体型系数实际值0.34体型系数限值0.35体形系数满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.3条的规定。

外墙类型传热系数表2外墙类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.241.00加气混凝土砌块(B05级)2500.192.811.052.961.25水泥砂浆200.9311.370.020.241.00墙体各层之和2901.103.45墙体热阻Ro=Ri+∑R+Re=1.25(m2.K/W)墙体传热系数Kp=1/Ro=0.80W/(m2.K)太阳辐射吸收系数ρ=0.70热桥梁类型传热系数表3热桥过梁类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.231.00钢筋混凝土2001.7481.00聚苯颗粒保温砂浆500.071.140.710.811.20水泥砂浆200.9311.370.020.231.00热桥过梁各层之和2900.893.25热桥过梁热阻Ro=Ri+ΣR+Re=1.04(m2.K/W)传热系数K=1/Ro=0.96热桥柱类型传热系数表4热桥柱类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数水泥砂浆200.9311.370.020.231.00钢筋混凝土5001.7417.200.294.991.00聚苯颗粒保温砂浆500.071.140.710.811.20水泥砂浆200.9311.370.020.231.00热桥柱各层之和5901.046.26热桥柱热阻Ro=Ri+ΣR+Re=1.19(m2.K/W)传热系数K=1/Ro=0.84外墙平均传热系数判定表5朝向平均传热系数热惰性指标内表面最高温度传热系数限值热惰性指标限值内表面最高温度限值是否满足标准要求东0.973.4535.811.002.5036.90满足南1.073.4535.921.503.0036.90满足西0.973.4535.811.002.5036.90满足北1.023.4535.771.503.0036.90满足屋面传热系数判定表6屋顶类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.k)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系数修正系数屋面、地面砖102.1818.650.000.091.00水泥砂浆250.9311.370.030.311.00高分子树脂、活性材料1.51000.00225.000.000.001.00防水卷材、聚氨酯1.51000.00225.000.000.001.00水泥砂浆200.9311.370.020.241.001：8水泥加气混凝土碎料实铺(屋面找坡)200.365.640.060.311.00挤塑聚苯板400.030.321.210.391.10防水卷材、聚氨酯1.51000.00225.000.000.001.00水泥砂浆200.9311.370.020.241.00钢筋混凝土1201.7417.200.071.191.00屋顶各层之和259.51.412.77屋顶热惰性指标D=2.769屋顶热阻Ro=Ri+∑R+Re=1.57(m2.K/W)屋顶传热系数Kp=1/Ro=0.64W/(m2.K)太阳辐射吸收系数ρ=0.50内表面最高温度：38.37℃限值=36.9℃屋顶满足《湖北省居住建筑节能设计标准》5.0.8条的规定。

分户墙传热系数判定表7隔墙类型每层材料名称厚度(mm)导热系数W/m.K蓄热系数W/(m2.K)热阻值(m2.K)/W热惰性指标D=R.S导热系