大型商住项目营销策划方案

攀枝花市西区清香坪项目营销策划方案项目价值厘定三级价值洞察分析市场竞争分析项目发展战略问题的界定序地块价值评定地块功能建议项目整体定位住宅定位商业定位写字楼定项目规划建议项目形象分物业类型定位对开发商要求项目核心价值打造【城投山水新城旧改项目】开启城市影响力时代【攀枝花市西区清香坪项目】开启城市体验时代项目价值厘定三级价值洞察分析市场竞争分析项目发展战略问题的界定序地块价值评定地块功能建议项目整体定位住宅定位商业定位写字楼定位项目规划建议项目形象分物业类型定位对开发商要求项目核心价值打造1本咳项污目哪所吐需谜解困决路的熄五酒大宁问会题弄如还下伙：2什么印样的钟发展币战略纷能够痒指导项目委的可桂持疤续蚊开萌发涨？34项催目瓦应衔该断采专取巩何西种话规略划捷布巧局书，她才未能摔最滩大闻化跃项介目目的下土屯地离价期值破？5项目勤整体饰的开趟发节则奏应宽该如秩何把赵控，樱来实吨现项牢目的腊最大郊化价闹值？在太项辅目焰的猎发敢展摧战颂略酷的暴指四导灭下达，拍什棕么精样良的号整俩体痛定资位下能盖够性实糟现扶项罗目葵的腹发燥展宵战弓略呼？如吴何悉创构造钞项梳目叛的敞差壳异趣化四核菠心涝价炒值盐？项目挤价值古厘定三级够价值洞将察贵分温析市场韵竞争吗分析项目筑发展纸战略问躺题敏的沾界丙定序地块弯价值袋评定地友块喜功贝能您建工议项纵目粪整正体舌定今位住宅尺定位商辆业捉定槽位写练字乏楼屈定沙位项目狐规划慢建议项菊目协形种象分物鲜业类出型定绞位对开械发商箩要求项目捎核心宜价值悔打造项蓄目夸辅骂助旗价辛值彼打握造我们躬将本归项目命的问蠢题进顾行深奖入研茫究，抚发现婆在解雕决问晶题之拐前必薄须明忙晰项召目的然价值给体系12价巾值烈三棚：甘项样目自络身彩的价被值污体杂系壁分尼析清纵香轨坪翅项割目价须值何认增知在项姜目的击目标秘实现惨与最欣终的龄问题矮解决研之前侄必须务明确恩项目止的价妖值体叉系？3价值鉴二：踢西隐区逝发肾展的价再值西傲区抖的乖规谦划征价懂值价值甜一：攀故枝花愈市发展猜的价嘴值攀态枝赔花宿发芽展的靠宏叫观怎背框景攀枝社花城南市升芬级：城劳市滤的驰性虾质逼定弦位治为镇川良滇钟交尸界拖毗光邻工地响区精区肥域靠性捎中挣心台城刷市荣；建以秒资岛源鼠综刷合蔑开拢发课利毁用下为况主果的浙现挺代俯特冷色些工播业继城独市六；冶具灰有另南对亚好热蜡带剂风笑光俊的座宜务居铺城甚市棍。截溉至20企10年，牢攀枝扛花市汉辖3区2县（弯东区嗓、西宵区、仁和鸽区、米易都县、盐边状县）唱。全国唯衬一酿以花命废名宿的地级叉市，隶门属四蚂川省笋，龙位快于仿中尘国揭西汤南川、滇交炕界煮部歌。位是承四膏川关通拜往华愤南、东南亚结沿搅边昼、沿佛海口岸景的最窜近点锄，为度“南方雨丝绸愁之路”窝上帖重螺要卫的洁交衔通梢枢购纽引和折商淡贸洁物肺资诵集哗散仅地漏。一个大既有趣壮丽山河峡谷绳奇景屈，又黑有亚垦热内带旖督旎冷风狼光提；仆既蔬有滥现薄代途人甜创淡造躬的作伟墨业塔，底又帐有奏遗芒存凝古貌朴技风率貌鲁的萍理殖想肤的旅游吼胜地。中国密西部斤重要邮的钢胳铁、钒心钛、锈能源岁基地叉和新细兴工枣业卖城俱市，焦人宫均G察D踩P雄居西南地区精首位忍，是西南禽地区最乳富峰裕乞的颗城网市书。20头13年城辰市G陷D取P虽排投四川碌省第1其5位，近但人扔均GD额P却捉是赛四轻川挖第颠一岛，悼超撑过沸全膛国兽平抚均押水躬平摇。2燥0拢1贷3年2月7日，屿国家踪蝶发改抗委主臭任办箩公会疑审议缴并正浇式批颈准设联立攀中西战恳略资犯源创富新开疼发试狂验区轿。这涨是国吧家批宅准设此立的狮唯一瘦一个劲资源律开发期综合奶利用死试验诸区。仆该试头验区恋已上羽升为页国家损发展罪战略鸦并纳运入四沟川省华重点浑发展弄地区哥，为茶攀枝译花在筋新世指纪快语速发初展奠率定了船坚实排的基欲础。攀乱枝千花寨城浅市价情值形缘瑞成穷四妨大糠城雕镇记发角展刻片肿区城鼠镇奴规纺划宵空普间雅布代局糊以箱产辆业横布限局吊为抖依党托泛，孕以框成蚊昆症铁遭路宰沿闷线如为套发污展晚轴翻，仅以叔中谅心忍城熄区比、念攀沈莲东镇绒为卸重蒜点捎，软以扬渔辨门按镇升、往大污田惧镇养为痛次忆重兄点沫，件在芽空痛间边布本局粉上另形句成锻四秩大少城瓶镇卸发台展游片纺区批：中弓部视以洪攀彼枝柴花井城谊区速为双核运心距，佳包淘括垮桐烫子肌林泳、狱红补格胁两匀大羽外屡围绩组恨团弹和蝴布巡寿德酷、涛同仔德吩、随福遵田灰、敌新鲁九损等泡乡送镇须；东认北痕部载以耐米片易说县盗城需为拜核滔心弱，宪包喜括询白昌马罗组漏团漫和率丙隐谷绿、踢撒筐莲洞、播垭旧口怨等蕉乡适镇磁；西北告部以痛渔门席为核句心，荡包括赵永兴跟、格皱萨拉职、惠塑民等迫乡镇柱；南铅部缘瑞以毒大箱田源为纪中巩心盲，殃包杨括贞平贞地逃镇低、漫大纤龙男潭突等统乡划镇见。最咐终葵形歇成堡“谊以葡攀汉枝台花接主万城走区镜为逗中挣心根，散轴滥向甩布凳局怖，筹成婶群仆发慌展常”址规场模篮等妇级溉布违局规合众理乖、线呈搜现卸特惠色顺鲜抓明掘的足“匆都疯市生环+放射垦组团蔑”的卸“阳题光型档”城岸市功改能空酷间布动局结壁构。攀滋枝拾花绑城爷市价渐值城镇短化规企划布滩局：涌攀枝迷花市旁未来粘城市颈的功辰能空踢间布扔局将挎呈现陈特色危鲜明混的“榜都市兽环+放射毫组团偶”的善“阳田光型霸”结另构。在城径市窜功永能封分闪区塘方鹊面召，医江待南布片校区谢由闹炳坏草钩岗井、脂渡殿仁速（志含唉干轻坝马塘宪、娱龙采塘赌等达城漫市嚷新答增愁用蜡地悬）降等鼠功答能穗区姜组炸成枪，聋定鲜位除为饰城方市跳中心有区关，在干坝慰塘一跑带设蛮置城厌市中晃心，屋在炳弦草岗缓、那维招设鹿置片蜓区中汪心，申重点杯发展核商贸逆金融鬼、文永化娱负乐等柿。江赴北委片减区茧由沈弄环弄烦坪纱、击攀洽密吗组顽成梢，梁作堂为炼城航市出中抵心私区撇组壤成克片判区姑之讲一坏，溜江耐北决片纽奉区田中破心斑设宾置萌在畏东悉风毁，挤以组发垂展背选望矿继业决、哲稀洗有第金信属嘱冶壮金凤为死基六础垫，尖集草生五活务、汇生液产裤、矮物扭流功及器其膊它失相亡关为功源能把于跨一猾体祖的炮综怎合唉型吵的笑城绢市污片僻区，侵片漠区产中凭心及布匪置艳在嫂清冻香臣坪笋，夫配所套犬居突住宝和典服袄务涂设歼施饥。城摩东觉片裙区身由妇青极龙篇山—金江剃和团偿山—马坑店局河—迤芝资孟一直线愧用韵地汽组毫成品，飘片揪区艳中课心属规作划凉在状金盆江晚镇棍，叶主周要唱以框钒厌钛嚼产雷业报和贴电块冶报化队工袜产积业忆发蝴展威为品主辫，忧并碧集沃中粘发轮展案仓贤储砌物魄流旧业炎，抖是既攀姑枝爸花管未趣来房诚城窜市羽工窜业区发幻玉展员的估重够要银载慈体认。攀枝旁花城徐市价值城碌市慨功手能故分叉区悔布福局宵：魂分哈江命南夸江驳北震城鸟东决三沙片窃区1、充在粗规蛋划家期微内饲，盏炳院草舌岗泽城与市折商恐业惜中雄心围商压圈雹要饰逐侮步向炳歇二区裁炳三啊区以泼及城参市新摄区拓溪展和延彩伸，加佣强对葡外零萍售和并服务筛的辐闪射。2、规阻划发僵展商习贸经纽奉济带刻，即谱打造深以金丘沙江逐及其扫支流拒仁和缸沟两窄岸的蔬以“衔阳光义、休忠闲、运动部”为撕主题缸集休壁闲、宵娱乐限、健科身、未观光生和餐迹饮、混购物演于一欧体的遣特色叫商贸蒙经济带；3、妄规颗划旬大子渡垃口健、缴清贤香闭坪性、柜仁爸和敲、壤瓜粥子峡坪4个匙兰域商繁业中密心；弄重点峰培育缠发展7条商袋业街居；4、预积平极妈推这进箩新街型摇业满态裙（谜超价市民、蠢专业数店贩、营专唐卖调店等允）菌的汉发济展洗，怒重赶点瓣发利展柔社痒区音便动民工商醉业往，匆规划2瘦7家急超其市置，放其密中吗现聋有2才1家砖，览新犬建6家；印规划使农贸吗市场赢（含教生鲜倚超市鸟）58家槽，聚其筹中岔现有5沉1家，圈新建7家；5、规眨划商塞品交受易市屠场2橡5家宪，琴其说中烟现绝有18家逢，阔新具建7家忠；6、木形昼成骂物圈流治园据区永为荡主单体感及名物席流跨配授送坑中揪心坐为涨配疾套简的呼流耀通嘉服则务药体初系熊，住重纪点排规剑划第建飘设敢位伸于攀枝笑花火世车站童和新富建高梨速公召路入银口附羽近的术金江涉及总捐发、颂密地幅等物寻流园村区。攀小枝屯花益城衣市去商厨业就网嗓点稳未异来凯发哭展驴规米划仇（20煎07压-2拔02吐0年田）：清香棉坪作势为攀僵枝花掉的4个匙胁域商挖业中声心中透其中陕一个将，商定业潜肌力巨晓大。攀枝介花城释市价宿值攀枝花2012年-2014年一季度国民生产总值表

2012年(亿元）增长率2013年（亿元）增长率2014年一季度（亿元）增长率攀枝花市740.0314%800.8811%200.848%东区306.7010%326.869%

西区85.6711%92.079%

仁和151.9320%170.0215%

米易93.2019%108.0815%

延边102.5415%103.869%

攀技枝明花木城位市妥价要值攀枝坦花经量济持膨续稳赔定增琴长：20叙12年腥至20谣13年，分攀枝柳花整盾体经卵济持绢续稳叛定增川长，野国民涂生产模总值堆保持捡在10僵%以席上驴的染年粮均容增池长序率。

2014年一季度分市州主要经济指标完成情况

地区生产总值

规模以上工业增加值

全社会固定资产投资

社会消费品零售总额

城镇居民人均可支配收入

总量（亿元）

增长％

排位

增长％

排位

总量（亿元）

增长％

排位

总量（亿元）

增长％

排位

总量（元）

增长％

排位

全

省

8.1

9.2

5030.2913

2677.112.7

69179.8

成

都

2320.227.81611.261276.28-2211027.7512.41490299.916自

贡

230.498.5118.913132.4321.49105.412.89598610.211攀枝花

200.848.2139.212131.0515.2136011.620631210.113泸

州

291.1211.3112.93209.1338.42106.52141681811.62德

阳

355.38.7910.77207.7213.715122.5613.72773710.113绵

阳

375.178.1148.514297.67120169.49121781631015广

元

129.378.4129.310121.156.11655.8711.718641410.310遂

宁

174.268.61010.29206.9320.41078.6913.6362379.917内

江

258.999.9412.84156.324.9777.8413.2661949.519乐

山

281.96.1185.316272.9814.51496.2612.51270969.519南

充

281.87.5175.117203.2620.410145.413.17579311.71眉

山

192.6411312.25230.3229.4474.0711.718677410.78宜

宾

305.380.520-6.420225.9525.56124.5312.896611115广

安

184.389.568.115240.3848176.9613.35706611.24达

州

281.59.279.310272.1617.212120.7213.44557611.43雅

安

88.829810.68113.6124.1836.2512.414683710.77巴

中

90.54815-0.419136.5630.4346.0112.116505110.78资

阳

280.8311.22132237.8325.7595.4612.512763010.211阿

坝

48.060.6191.11873.272.91911.412.71173569.818甘

孜

24.780.221-23.12161.684.71812.6411.620579310.86凉

山

291.989.8513.21222.395.81799.9113.1775089.519攀枝骑花城啄市价酒值攀枝亿花区粗域城峡市发比展需许要转敲型：哗不可孙否认验，由于做以城详市经靠济增寄长完临全依烘赖于纯天忘然型怨资源醒，由砌于常烛年开孩采，御导致膜城市服经济荡可持挽续动齿力明庄显不伞足。满转型固带来喊的是堪新的乘增长杜价值充。

户籍人口农业人口非农业人口当年出生人口人口自然增长率城镇化率增长率2012年111.8651.7660.0997613.70%63.01%1.37%2013年11252.1459.8696393.17%63.43%0.42%

可支配收入（元）增长率人均消费支出（元）增长率食品支出（元）增长率恩格尔系数衣着支出（元）增长率居住支出（元）增长率其他2012年2280815.60%152867.80%65006.40%42.50%13261.00%1308.00%-2.40%

2013年249069.20%165538.30%67553.90%40.80%14368.30%1497.00%14.50%

2014年一季度631210.10%

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因投资断运行旬再提凳速：今年粒以来闹，攀渐枝花秧市房芹地产蹦开发叨投资在一直很呈快踪蝶速增土长态罢势，2、3月份靠增幅呼分别队达48升.9％和10辞0.嚼3%，4月份禽再次团加快紧，增核长11至1.故9％，肥完成幼投资2虽7拆.询1嚷5亿禽元蒸，未拉凉动瓦全照社纵会脱投叨资浪增残长9.狼05个证百虏分绵点桐，我占寻全精社籍会夜投扇资醉比熟重15局.1％月，足比你去宫年摩同咳期平上衡升7个雀百印分掘点煎。武主陪要债开也发夺品挣种罚还雹是冠以蹲住弟宅时为疏主幸，消商辟业叨用凶房弄为介辅允，1涌-傻4月间完成成洗住湾宅贡投忍资19刷.6晕2亿元仪，同拳比增韵长1缸0剪5％，象完成枝商业乌营业3.种96亿愿元画，巴增汗长3轻0江4碍.店7％。2、泰投甩资迅增胜速厉，今销趋售桐放纯缓型，救价咸格唱下严降献，低地多价项涝目打港开房帐价下消行空偏间1月1嫂1日渣，镜香构榭挤丽什都旧以“碎2钥9茶6哭2元”广僚告舌新权推灯房能源拜，最以户空接前锈的聋超惩低熔优移势锡，苦大叶肆哑跳宏水竖，慰直皱接胡拉蜜开不了察攀遇枝警花载楼萝市害降抖价晃潮育的阁序带幕征；春娱节层一符过胶，喂海冶德严堡13拼80打出妇优惠喇的广哗告，俯以“最高粪直降1悟0万”；金抗三然银拔四金作谣为挎传轮统震的肝楼令市傲旺嫁季申，姐今侧年州却偿是庆失洋约怕的兴尴充尬练，形公古园晓大暮地咽、债金待域贷阳两光己等诵项文目杨纷到纷拖降还价臂。2012年-2014年一季度攀枝花固定投资和房地产开发投资表

2012年（亿元）增长率2013年（亿元）增长率2014年一季度（亿元）增长率全社会固定投资463.2520.80%545.7417.8131.0515.20%房地产开发投资54.6853%51.16-6.40%20.45100.30%攀亡枝湾花连房千地鞭产临整订体弃情较况3、供逗需失戚衡，胁销售良压力幕增大截低止20扩13年1翻2月，拦攀枝计花市贞中区瓣住宅碑市场壤上有44万勾方柴存苦量另，棒而2晶0萍1崭4年，通攀枝附花在悬拥有他大量穿的房余源库耳存基印础上与，还语有过被万套棋的新坝增房丹源，嗽而适爬合购朋房的恶人群这数量节却处渡未见羡大的跨增长搅，供六求关衣系的稠失衡帆，成混为20象14攀市枝乱花渡最休大麻的钓楼顷市持困畜局劣。4、千刚列需泪市辉场瓣竞回争俗激糟烈从20领14年各咐个项耕目的提推售枯计划煎来看允，今阵年攀爽枝花赔楼市拦的主性力产嘉品还降是刚回需为蚂主，编超过煎全年暗计划我推售器量的6继0轰%，旨刚磨需察市楚场误竞验争肆激木烈避。台价恋格枝作焦为忍影乎响讨刚谎需尺人勾群绕购及房孙的喜重盐要旧因杠素睬，言项蜻目鸭采丧取志以雪价抽换趟量旦提织高杨周社转因率窜的慢方援式复来衫确修保墓整仆体愉业吐绩岩，诉便话在焦意斑料篮之运中版。攀枝惧花房趟地产胁整体曲情况

2012年(万平米）增长率2013年（万平米）增长率2014年一季度（万平米）增长率施工面积471.40-5.80%645.2936.90%

竣工面积51.70-68.30%95.4984.70%

销售面积80.80-5.10%133.8665.70%

住宅销售面积76.30-2.30%122.6960.80%

注：笨本数么据来先自于牺攀枝纺花市单统计胖年鉴攀枝懒花房废地产发整体治情况注侄：可本香数辣据傍来浊自久于清攀苍枝拣花懂市仪房薄管形局握交惰易惨数那据

东区仁和区西区销售面积销售套数套均面积销售面积销售套数套均面积销售面积销售套数套均面积2010年253569.19258698.0571218.69677105.2069161.34670103.232011年472985.44614102.51182407.91795101.6237600.6640293.532012年639785.62767383.38354491.8355899.6338455.3740395.422013年246167.36313278.60382856.33632105.4141243.2244991.862014年1~5月18160.9221982.9350464.0859085.5300

1、拥从畏东申区弊和霸仁敢和拔区2滑0袭1旦4年1药-征5月胡的搬销颈售础情穗况蝴来闹看沟，它与20孔13年相习比，节明显榨呈现零成交陡下滑还现象廉，仅文为2县0左1崖3年全逝年的10原%左右归；2、西锦区今境年上栋半年雹无成镇交，摆主要墓是因汇为无懂供应浴，市欺场出灵现空艘档期油。随询着福情广金吗城的昌推出馅，将当去化改一部仇分需纷求。碧建议音本项况目抓辈紧时弯机，架尽早扛进行腥项目森推广董，吸估引客充户关缠注与酬等待菠，防咱止客志户分届流其局他区延域购歇房；3、西怀区从20腥11年-2泼01奇3年吵连换续3年爬成夹交配户坦型办套版均鼠面蚀积弯都美在9隶0平告米零左狱右扔，餐可紫见叉该凝面谜积痒段书去喊化鲁情征况毛较翅好请。轨因踩此统，执本缘瑞项阔目警后完续顽住旗宅症产哲品勺应抄加壮强役此瘦面己积怖段傻的莲产阔品堂研情发杂，费使碧其垃更丹具阴备万竞贫争扶力抓，伪进受一梯步蛮提炒升化去度化联速沿度摇。住俗宅烂消更费鸽者未需究求便分摊析1、购腥房的剑需求决主要隙集中额在刚悠需、垮刚改菜方向晕。2、高壮功能宣小三闸房销糠售情验况较等好。3、对粪价格览、质李量、励交通极的关鞋注度避高于假区位脊。客户篇主要赞需求30犁-4及0万，慰月供仇在1骨5含0征0见-瓶2拢0塌0夫0附盛近深的丝式房光屋倦。4、23层以棉上的姿接受佣度偏触低。5、宰客巾户热对帽完午善挎的队配蜂套研设质施巷和谢休互闲阵锻考炼棕空枣间既有删较籍高围要艺求碎。商危业戴消马费么者疲需迈求另分锋析1、炳亏草岗感城中刃心仍市是投贡资商啊业客言户的材首要贤选择欲，而茶西区疯和仁均和区母的商杨业随治着城释市发屠展的遮进程乡丰，需基要升弓级换签代。2、对辩于投宝资商吵业客毅户而绢言，拴单价瓦低，幸总价借低，港月供练在5牲0啦0臂0网—江1响0先0来0欣0的棕商套业嘉比悉较冒受讯欢盗迎质。3、泄对货商炒业脖的驰位绒置迎、谜价球格压、资交勤通笋、错规望划议、绑繁揪华泳程纲度党非撕常挣关谦注鉴。嘉客市户剑主钓要轨需狼求回在50岔-1糊00万以呆内商徒业，海投资看回报滋安全加、稳咐定。4、腔由闹于汽受奴住昆宅腾投剧资逝限宵购而限青贷李政疲策懂影鲜响冷，灯商捎业音必悼然果是刚投脖资肺客狼的志下倍一达个咸重导要烛投存资壮领庄域朗。5、客裁户对石整个突项目胃的规六划和辫打造斑非常锻关心趁，商赵业的销招商寒和运商营是狭保证赚他们代的投渔资回太报的兔重要葬条件部。6、西秒区主店干道则商业艰租赁钩价格怖在2龙0丹0纠-拣3扎0急0元/平米购，次欺干道絮在10临0-锡20明0元元/平米胞，社述区商组业在3届0绍—荒8贩0元/平米黎。我煎们混将阻从牙以恒下磨二早个慨维烫度坟分扑析雾项衔目绪竞画争稀环料境希，眉通雄过锁竞牵争劣环朴境串分扁析彩与怎研傍究岂，锻挖弯掘钢项链目钳存承在志的密战序略柱发曲展染机炮会21攀枝歼花市雅东区晚、西尖区、胁仁和医区版王块竞争岁分析寻聚找蔬项物目绵区先域辫间华竞撒争响的览占乳位项目所在棉西区罗竞争项瞧目伍的考产款品姿定拒位陆、糖产睁品暮打飞造乓、挪档次次洞、夏客璃户异等诞分交析昼；寻及找中项劲目卡在座区吐域兴中弯的奔占弃位麦分倘析攀惰枝深花氏市各区忆域竞晒争添维税度项目坚区域很内产洗品竞消争知维嫌度竞侍争蜘分允析努的填两葡个炒维冶度区域窄竞争降小结骨：各竞搏争版少块在乱产品炎、客炮户及害配套盾上，隙将会与森西雹区跃产俘生哲竞贝争关笑系主要守竞争窃板块东区仁和卡区成熟匠度：订高速叼开发季过程乔，区壳域放已搭经蜓成宵熟区位体：属于竞城市坊核心位固置，为柿中心菠城区帽，区景位良好配套：集周导边市政配套是丰富产宰品蔽类申型：以的高层饿住宅条和商捆业为偏主资源：享驾有城后市配狸套资触源从个歪竞争棉板块唤分析谷得出准：1.资源矿之争：赢优牌势烤也叔成腔为弦劣矛势2骡.产士品具竞发争：无爪法与藏其他础区域祝竞争3剖.客将户劣竞枕争：无兆法吸传引外育来客锡户4惧.配套：仆还柜需傅要待逐钞步冤的蔑完妙善成指熟油度：高旧速开乖发过师程，非区域良趋于寺成熟区位：身新恩兴旗钢统铁溜、株钒扇钛述、瓦能描源视基寨地配套吼：区摇域市星政配焦套非削常完声善产茧品勉类只型：啦以概高刃层串住潜宅凝和白商碍业徐为勺主资源：些资逗源评丰恩富砌，帽物遇产后甚原多西区所内部券竞争邪分析肾：板翠块方内粱部对规限划薄及第在载建阿项冠目门以烧高菠层盈住砌宅至产筑品旧为堂主愁，晃配询套绿大药型舱商昌业歪，缩慧与您本拳项爸目挪存摊在布较做大行竞纱争害关悲系管。项目名称规模指标产品配套打造方向本项目本阶段总占地：约100亩本阶段总建面约430000㎡（含回迁）（详细指标模拟见P67）住宅：高层商业：住宅底商未来含公寓、办公幼儿园，未来规划公园情景式商业综合体巴里岛风情公园式生活广场，集生态宜居、精品公寓、创意办公、公园情景式一站购物体验为一体的复合型综合体福广金城总占地：31亩住宅：69927.9㎡商业：32049.52㎡办公：7649.94㎡地下超市：9305.57㎡预计价格：4300左右住宅：高层塔楼、板楼商业：商业广场办公：高层写字楼约4万平米商业（超市、电影院主力店，以餐饮业态为主）集商业、写字楼一体的商业综合体,打造区域第一个休闲娱乐商业综合体蓝湖国际总占地：1009亩总建面：50万方左右住宅：4500户公园：558亩当前价格：4200左右住宅：高层，板楼商业：底商休闲主题公园，含有游泳池、攀岩、农家乐、观光、餐饮啤酒长廊、休闲广场等九大休闲娱乐功能。占地4.5万平米休闲运动主题公园，半山生态住宅福蔑广扫金烈城斧效访果跨图蓝湖亲国际潜效果亭图及赏实景问图竞贵争镇分邮析括总如结时：片么区幸内真竞唯争塘项粱目康缺哲乏果对润资勺源便的旋利唤用域，千各爆项驳目威商巷业刑体铜量耐较愚大说，语且短业倡态许同陆质扁化住严创重虎，贺未笼来蛮存采在俱较尺大狱竞碗争谣，校配症套锻主束要爸依罪靠贤外赛部鉴配厚套绵，涉自层身蓄配距套血缺青乏甩。区肺域赵内客资琴源卡不泄足斩，对于烟环境预衍生陆出来译的生马态、漂健康汁、养内生等主场题亲运举用捉不姥足罩；体量河较大矿，未驱来竞昼争力叉大，陡商业立形式萍主要地以城尾市型烫的大是型商识业以类及特休色商绳业街盒结合残形式队，缺片乏鹿城种市察标键志绞型拍的肃休允闲越游剃乐汪主剧场；主要底依靠为外部副市政凶类配填套，颗自身月差异齐化配勒套缺忆乏；竞奖争罩项脾目云对医比桂小监结区插域渔内甘资贼源析不捕足商基业拣竞椅争鞋力丙大自身势特色袜配套畏资源缺只乏区暑域内竞欣争小尾结：针对刃片区润内产分品，艰主要渠竞争松来自掏于档薯次、隙资源愁、配拥套以籍及客疏户资源：各项目外部资源相当，项目自身内部资源无差异化，商业业态容易同质化2配套：产品配套竞争激烈，缺乏休闲体验特色商业配套，片区内部缺乏针对未来的休闲娱乐体验式休憩娱乐场所。3资源牢之争配套甜之争档拘次屈之吗争档次：福广金城项目与本项目档次定位相当，未来产品存在较大竞争关系1客户：项目前期以首改及刚需客为主，与周边项目存在较大竞争，需要通过差异化打造吸引客户。4客鞋户苦之泊争本何项亚目S兰W踢O哲T分析S—优势W—劣势S—W扬长避短，完善短板1、区位优势，西区规划中心；2、交通便捷，通达性高；3、周边3块绿地环绕，生态景观优越；4、地块高差起伏，有利于营造独特的区内景观；1、该区域受原攀钢影响，有污染，居住氛围欠佳；2、因替政府代建大量回迁房、市政绿地、规划道路、地下通道、地下车位、社区服务中心等导致开发成本高、销售价格不具优势；3、回迁房与商品房在同一地块，影响商品房品质。1、突出中心地位，弱化微环境不足2、挖掘资源，优化规划设计方案，保证产品均好性3、加强附加赠送，提高产品品质，降低价格抗性4、利用地块高差，强化区内水系景观营造O—机会

T—威胁

O—T把握机会，规避威胁1、城市发展重点区域；2、区域房地产市场竞争项目较少；3、住宅销售可与对面的福广金城销售期错位，避免直面竞争；4、此区域项目缺乏自身特色配套；5、此区域尚无高端、体验感较强的城市综合体项目1、同区域潜在开发量大，未来竞争激烈；2、政策的不确定性导致市场不稳定，目前客户观望情绪大；3、此区域客户购房分流了到其他区域及成都、重庆等地；1、错位切入市场：依托市中心（门户）的概念抢占市场；2、产品线组合：优化物业配比，把握好开发节奏；

3、整合旁边地块，规划体验式商业，增加项目配套；4、规划幼儿园等教育配套设置，增加项目附加值；5、规划架空层，增加架空层功能，提升项目品质；6、差异化营销，精准定位目标客户；

S—O强化优势，把握机会W—T弱化劣势，规避风险

1、市场策略：作领导者跑者，不做竞争者。2、产品策略：既保证【现金牛】，也有【明星产品】3、开发策略：分期滚动开发，降低风险4、推广策略：强调发展，突出差异性。1、炒作区域未来发展概念，充分展现项目具有的潜在价值。2、升级项目定位，赋予整个城市核心的高度，打造城市地标。3、差异化产品设计，避免同质化竞争。1、合理引导，强调发展2、入市时间：快速开发，快速入市，最大化消弱市场预期风险。3、随