商业地产项目成本分摊原则和核算方法

商业地产项目成本分摊原则和核算方法

商业地产项目成本分摊原则和核算方法1、项目成本的构成2、项目成本各要素的分摊原则3、项目成本各要素的核算建议4、其他土地增值税清算关注问题项目成本的构成（按土地增值税清算的框架讲解）1、取得土地的成本2、房地产开发成本｛土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用项目成本各要素的分摊原则各要素分摊原则前需先搞清两个问题：一、关于土地增值税清算单位问题规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料+分期。一句话，根据项目实际情况决定。不唯证照。（比较灵活)项目弹成本泻各要跨素的屯分摊箭原则二、清算馅单位椅中的暖清算男对象冷问题2绳2黑0墓号己规佣定钻三辉分图法未。备1饥8鸡7标号巨二参分辞法平。圈规臂程层规产定季不吩同裂类皇型扶分物别嘴清哈算赛。巴不偿同场分漂法忌，梳影毁响谈土挂地疗增熔值详税稍额摆。决细吊分机对拆企誉业惠不牧利引。二分撇法：滑普通自住宅树、非价普通额与非异住宅悼，辽宁把执行碑二分鉴法。三分靠法：相普通明住宅龙、非篮普通咐、非爆住宅定。江遍苏三季分法肯。四趋分泉法断：填普辛通辣住发宅旗、借非腥普深通笑、艇非针住昨宅焰、睛别鄙墅盘。堆青嫁岛鬼四让分理法拢。国家妥与省庙没有刊统一恒规定燃，各仆地自棉行处禽理。国税严发2饿00涂7年虎13急2号终文：撇土地冬增值律税清摸算鉴鹊证规叶则规劈燕定：靠普通亲、非什普通衡二分仗法进伞行审宋核。项编目尖成正本片各萄要径素笛的妻分抽摊遗原前则.狸国路家晒税江务活总侨局牌《破关赌于初房胀地描产嚼开蚀发质企邪业睛土胶地笋增傍值摧税惜清炼算涨管揪理糊有曲关弃问幻玉题逗的处通棵知溜》肤（新国胞税屑发协[努2倘0还0声6哀]退1剪8刻7庆号泊）乳第科一遭条赢规骡定虑：很“锡土肯地察增学值素税杠以津国剃家扮有防关晕部葛门秧审倒批碌的殃房清地招产躁开桂发著项束目凝为摔单侧位雅进竟行慈清栽算冤，记对愉于努分罪期之开伐发猎的笨项盖目昏，袭以菠分迟期虏项尘目候为耕清确算饺单友位庄。开发爹项目纽奉中同怒时包洞含普的通住蓝宅和域非普屿通住葵宅的陷，应色分别唱计算辛增值坦额。项目殿成本赚各要屡素的菊分摊吉原则项难目童共低同余成君本晕分风摊航的嘴方什法聚：1.段占地怪面积菠法：虚即按钩照房研地产副土地纺使用您权面粉积占宽土地屋使用斥权总左面积从的比笑例计袍算分忠摊；2.照建筑挠面积脖法：凑即按脆照房衰地产刻建筑自面积所占总较建筑捞面积宅的比得例计碗算分袍摊；3.周直接辰成本去法：夸即按肺照受怎益对皱象或阿清算餐单位塔直接弟归集萍成本慕费用舅；4最.疗税贡务装机铺关叼确央认肚的择其衣他扁合滩理赵方饱法脂。丙（播可鲜售薪建负筑急面猾积闪法街和阀层疲高丑系铁数阿建何筑跃面厌积如分携摊考法特）土鞭地增成锡本的洪分肉摊驼原乔则土距地颤成赶本翅包蔑括击：土地户出让巩金和根缴纳刮的相灰关税摔费。土胡地径成韵本检分秘摊禾原串则患：占地捐面积号法和垃建筑病面积阅法土卧地涌成阻本左分张摊爽基允本圣原剩则缴：分侮期针开破发钢，脾可柄以雁按颠占胖地纲面铲积龟分夕摊云。对同黄一项喉目里挪不同点类型爱的建瞧筑物炮土地旁成本凑是按泡照建向筑面抗积分造摊的沉。对拥占者地坊相秒对刑独坐立贝的城不郑同犬类扬型图房竖地僻产有，鲜可诵以失按提该洁类民型座房术地滑产盘占班地笨面真积姻占帝该村项鼓目敬房沾地完产糊总苹占颂地妥面酸积呢的虎比撇例较计裤算鸣分经摊撑土饭地介成捡本宗。房地凳产开镇发成欺本的分奸摊原害则土地衫征用唇及拆骑迁补便偿费防分摊节原则究：与土包地分储摊方征法保圣持一勺致；前忍期剖工蛋程末费话、啊基妹础逃设汁施贿费毯、腿公泉共欢配轿套携设仆施胃费寄、评开活发忘间桶接猫费理用惩分训摊爬原愉则耽：可售争建筑殊面积掠法、宜占地划面积掌法。建筑悬安装较工程部费分际摊原猛则：直接伙成本云法、盆可售懂建筑两面积冈法、济层高茶系数坏建筑绕面积柔分摊胃法。房地敞产开理发费城用项多目羡成帜本林各言要户素袜的沫核节算胀建刷议1、寺根据牙核算抢指引旬中成箩本核革算对愿象的龟确定柏原则裳，合拥理确虏定成野本核过算对状象，使可参浅考项咸目档舌案，拨并考哗虑业残态、笼项目旷分期身等情药况，卫将成楚本核户算对曲象分驰为以或下部鸽分：倦（1诱）可侨售部缘瑞分：贡住宅竿、焰公寓项、写敞字楼花、可友售商队铺、柔可售壁地下忧车位唉、按淡销售闲处理副的回窜迁房报等；醉（2涂）自责持部融分；缝（3冒）公绍共配队套部攻分；环（4做）其懒他：途无偿叹提供真或低溪于成姿本价许销售艘的回顶迁房傻等。其链中咽，乡丰公蓬共根配进套确部晃分然及延无失偿吩提绣供织或线低接于里成鲁本验价封销独售墨的刃回坛迁沿房费等椒作蜘为严过管渡毒成楼本冷核姿算颜对用象士（梳即段先珠做擦为的单卧独里的京成江本怜归谈集唇对千象丧，强归棵集宾汇叮总粥后厚再智在胡其牛他屈成榆本侦核煌算假对志象额间伐分耐配松）培。项目亡成本结各要渣素的础核算缓建议2戚、跨成税本氏核驼算叔应劫在叉日闹常带工钉作狱中办完猛成熊，块即茶应颈做君好灾日武常划成断本间台欠帐碍的秘编虫制奇，公每洁月灭成纸本细台崖帐洞的排数属据贸应絮与逼财宫务春系尖统监核俯对若一尾致歌，抹并治定殖期炮与收成苗本络部达核洒实蠢，素为康成号本娱分具配酷提产供羽可脆靠井的性依觉据圆；3、椅对茎于旨签泥订选的服每勿一歼份渐合痰同消或医发休生晋的绝每农一肺项列无庙合愈同凝成朵本扇支蹈出壶，舌由叫成咳本胀部站依撕据培合伶同枪及咬相预关扇文途件苏结楼合葱实箱际偶情逆况像，巴协野助船财甜务领部纲明笛确脾其显受击益称对被象污和曾分丧配阻原班则缘瑞。宁在撤合摩同默的奥审包批稠过迷程隆中殿，洪由出成飞本茶部划在鸟经姿济挥合呢同提审悦批茅表杆中蒙标逼明卵成碗本及支骂出敞的遥受络益赤对辽象债及恭对颗应由科筹目般；痛对羽于费无智合初同帜成公本血支炮出丘，环由腰成嫩本喷部寻在喜成偶本写支字出诵审材批歇单分中艘标卫明潮成新本群支湿出绕的冰受垮益给对康象演及栏对植应详科盏目降，芬以眯保咱证京成咱本露支倾出询列榨支谦口蓝径傅的腿一或致夜性醋且传方格便赏于幸两背部贞门苦定懂期嘉对愚账项目弟成本总各要雁素的杠核算权建议4采、听要插求蚊财升务完部授和助成旦本险部衣定须期络核膝实贺每粉个价合浑同趁的势结胜算尿值底或迹最采新锤预侄估枯值陵。李对巡寿于恒应修缴颠未葬缴捎的唐政设府静行孤政晓事沃业崇性绢收增费婆（沸如镇报匠批姥报戴建北费色等释）坏以央及肆尚我未坑签传订模合杠同振但谦已轮经站发川生配的宇成擦本巾，糊应途预奋估衔金志额哥，袋避捕免桨出显现怕缺拥项扣、员漏压项败、陶甩绳项梢，悠且股核薄实谎结胞果委须第经感财苗务纱部粘、御成煮本回部说主女管巷领普导闪签辫字俩确夸认掏；5竭、绵对碗于窗入剖伙摔项随目菠，合公谦共孩配爽套撑设窗施犁尚凭未代建浆造景或垃尚欣未劈燕完仍工头的和，央若怎已袖在高售这房件合渐同当、帅协累议衣或寺广呼告刮、保模无型点中掘明炕确喜承揪诺困建帜造家且厌不固可紧撤忠销辽，普或艘按偏照替法映律绕法孤规乎规队定舅必接须销配勇套督建页造洲的秃，猪可谷按张预陆算叠造闷价疲合茎理监预湾提过建口造剑费弊用给，股并瓦经邮成渠本柳部具、稠财锋务平部貌主沸管蛙领笛导僻签攻字的确苏认共。项奇目蹦成撑本侵各彼要群素朝的姥核装算时建蜓议6跃、贱成疾本侍核妨算位应袄遵选循宰归统集塌、执分罪配考、纲二服次透分银配犹、币汇返总袖、工结竹转楚等睬完欠整风过鼓程碍，拿不橡得纯缺之省平过节渡讲核输算顺对牢象赏，罩直峰接眠在接最省终浆成冶本休核闪算贸对铁象疗之比间翁分斤配炭以贱简胜化驻分走配俩过席程喷。其捷他旋土盼地洽增镜值魂税速清颂算欣关重注尘问乌题关夜于温土让地脸增卖值枪税的清假算墙审爹核屯期搏限宋问缓题为兔进懒一悔步水完拘善自土虎地愚增岂值停税节清林算蚀管柄理晚程卡序嫩和岗要奴求蚊，私提踏高扬清真算苗质窜量斩和拒效祸率洲，轿根截据索《浩国源家碰税肺务鸡总阅局螺关相于何印百发屋<污土括地侦增恨值诞税祖清里算功管恩理窜规缩慧程驼>蓝的且通眯知骂》筋(贞国扛税秩发机〔乒2液0幕0怒9惰〕勒9脊1钱号场)同第嚷十鲁五逝条郊规鼠定览，锅主紫管扰税启务炼机纷关混受距理点纳勺税纯人哨清似算旬资拔料此后疮，刷应牙在检9饶0戴日莲内摆及贼时咸组蚂织梳清撑算钳审沙核描。傲如广有个特斩殊嫌情者况眠确属实工需丢要丘延羡长乳清水算括审橡核童期勤限驱的先，物需访经瞎县禽级坝以昌上探地节方粪税丹务婶局蒙局斜长爹批棉准丢。其遥他耕土确地部增字值梦税船清元算扒关宵注铺问第题关统于辱人带防谋工网程笔成优本垂费侮用注扣集除载问睁题房地考产企捎业依虽法配盾建并厉经验明收合箭格(旬人防鼠部门危出具灾验收惩合格摩手续聚)的曲人防梯工程焦，人朝防设杠施建威造费虑用计划入相蹈关成衡本、取费用并，允蛛许扣抖除。无偿剪的是现前提刚。其相他湾土风地丽增配值镰税睁清摔算断关去注普问佣题关于释车库庭（车旷位、芝储藏鲜室等肉）问淋题（隐一裂）猜能皇够馅办深理氧权井属嚼登所记守手讲续闸的合车狼库榨（既车哥位夸、惜储之藏求室仍等宾）势单腊独算转体让完时些，随房翻地膊产易开葛发种企印业习应急按彼“拘其厌他淘类磁型什房纪地设产脏”脆确克认漫收拌入酸并偶计报算前成渗本世费齐用障。（遇二萝）省不阴能柱办咬理服权御属葬登色记哪手心续此的浸车下库州（嫁车酷位雅、址储纠藏恶室辜等苗）水，困按猫照禁《召国盘家数税坚务写总用局钳关第于葱房毅地湿产鹊开酒发链企祥业辞土辈地战增桥值之税束清丈算走管再理扛有蜻关序问抢题缠的此通伙知拒》惨（送国累税计发库〔围2蔬0乏0匀6汽〕沫1漏8叨7敲号给）纷第摘四数条恰第捞（宰三敏）脂项永的狡规趁定老执闯行等。其他寇土地纤增值符税清求算关访注问素题关石于艰车祥库涉（悲车卫位炉、续储驴藏否室遇等榴）馆问惠题国钞税秤发识〔兵2痒0稻0兴6青〕盼1罪8若7逃号溪）袋第孤四结条筹第熊（毅三向）乏项押规室定贫为姐：勿房稼地广产懒开怒发袍企徐业竟开笑发男建壮造牌的踩与砍清益算恨项脚目译配递套笛的康居雀委召会获和蒸派拆出盛所拳用数房每、企会右所撇、阔停掠车蠢场冰（英库暮）贡、眯物超业沟管显理呜场粒所管、响变顶电舰站拖、无热愈力课站菜、轰水缎厂终、老文束体膛场膨馆慨、鸣学叶校宁、福幼过儿惹园烘、贩托剂儿命所毒、么医熟院宜、离邮英电老通变讯抗等幸公条共精设因施闭，围按划以事下岂原淹则坏处排理听：1栏．充建霉成哭后殃产壁权帝属江于有全楚体庸业鹊主魂所双有格的呜，咱其役成视本轨、睡费舅用情可膏以之扣陡除丸；2聚．颠建润成思后透无肤偿鼓移黑交成给除政雁府界、速公轨用在事格业告单颗位壶用站于裁非创营湖利渡性良社歼会悔公袋共巨事耽业熄的购，惯其妖成址本责、数费劣用些可厦以封扣珍除呀；其旦他暴土醒地示增忌值害税接清广算策关坝注注问隐题关于蔽车库虏（车掌位、柳储藏剖室等特）问休题3需．走建挤成妇后广有料偿旷转携让场的当，纽奉应魂计哑算艇收控入满，楚并秘准陆予捆扣早除债成虾本画、删费践用框。相址信正很脉多房诚企驼业荐情惹形歇为地第蜂3捡种线类唯型尊，秒建争成昏后桥不夫能蜘办护产殊权全，芹也勇非学无杂偿俯移归交浪，症而质是购永芹久起使淘用微权丧或晃有个限座产庄权央的津一瘦种药出盏售菜，屈增欲值努税偏上移视问同野销倡售煌不判动墓产叉税疗目优处喊理背，助企如业正所贱得住税渔无弟论勾如避何亡都怀会今计狱算脆收究入汇和疏成蚂本奸应虏无虎影暮响宴，关土疤地蔬增粥值钻税蚂如框果猎不虽计往入笑清识算盗项鱼目只，细势桑必挺引秃起族其堂他触税宴收司问免题覆，屠譬危如跌房墨产挪税幼如坡何津计锣征膝，纹所煤以预有捉偿炒转间让锐的祥无新产枝权娇车铲位替、欠地帝下缝室犯、次储踪蝶藏宋室蒜、窝幼恐儿笑园停等泽配膀套姿设膀施俗，懂还好是胜计幼入扣清葛算替收排入枪的隶好叫，攀同抄时精也封应从单沾独惕分垮摊恢开开发吗成恭本套，议只览不抵过幻玉区骗别燥的虏是完如章果郊不贩计畅算麦容烦积魄率兽，虫可怪以窝不恒分麦摊槐土脆地离成交本桑。其他木土地搂增值毙税清招算关侮注问闸题关于跪车库哈（车环位、图储藏恩室等尤）问饶题（回三旬）宴关考于寨无熟产宽权扯车箭位租分码摊缠土足地值成阶本炎问课题复，导土居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