现代农业花卉苗木示范基地及交易物流中心项目申请报告

⑦劳保费用按工程费用的1.5%计取。预备费按工程费用和其他费用之和的5%计取。项目涨价预备费、固定资产投资方向调节税根据国家有关规定，不再计取。12.2投资估算本项目估算总投资约2891万元，其中：工程费用2484万元，其他费用270万元，预备费137万元。详见项目投资估算表。项目投资估算表序号项目名称估算价值(万元)技术经济指标建安工程设备购置及安装其它费用合计单位数量单价（元）一第一部分：工程费用24841钢架仓库6262㎡10356002综合楼117117㎡18006503示范基地建筑571571㎡81607004钢架大棚586586㎡195203005停车场及道路450450㎡300001506供电及供水21321330515707绿化及美化19519597922008室外附属设施1501509消防202010设施设备费用120120二第二部分：其他费用2701土地租赁费用100100亩81.63前期工作费554建设单位管理费50502.00%5勘察设计费20206工程招标费887工程建设监理费50508劳保费37371.50%一、二合计2754三基本预备费1375%一、二、三合计289112.3资金筹措本项目总投资估算为2891万元，项目资金来源全部由建设单位自筹解决。第13章财务评价13.1评价原则、方法和依据1、项目的财务评价主要参照国家发展改革委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)规定的原则和要求进行。以工程投资、运行管理费用等作为项目的成本费用进行评价，以租赁收入作为收益。以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。2、国家现行的财税制度和有关法规。13.2财务评价基础数据与参数选取1、租赁收入按照目前市场行情及建设单位提供的数据确定。2、所得税：税率为25%。3、折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为8%。4、项目计算期选取本项目计算期分为建设期和运营期，建设期两年，第三年投入运营，运营期第一年起按100%出租率计，运营期计算为10年。5、营业税金及附加该项目为社会效益较大的项目，项目的建设对经济建设起到重要作用，按有关政策规定及当地有关规定，本项目应缴纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费，综合税率按营业额的5.6%计取。13.3营业收入该项目为现代农业花卉苗木示范基地和交易物流项目，项目建设单位把项目建成后通过出租的方式吸纳花木企业、花木经纪人以及花农苗农入驻，项目运营后，按照XXX的市场分析，从第一年起就按100%入驻率计。项目建设单位的收入主要为花木展点租金、网络平台使用佣金、仓库租金及停车场停车费。根据XXX现行市场调查资料及行情确定，本项目400平方米花木展点每个3.6万/年，200平方米花木展点2.5万/年，此项收入为225万元；网络平台使用佣金按通过平台的销售额的5%计取，项目建成后花木总销售额可达2亿元，通过网络平台可产生1亿的花木销售额，此项收入为500万元；仓库租金每年约15万元（按12元/㎡.月），停车场每年停车费约10万元，年平均总收入为750万元。随着经济的发展，花木销售额会越来越大，项目建设单位的收入也会增加。本次可研暂不考虑逐年增长率和该公司其他方面和其他地方的收入。计算期营业收入详见下表：计算期营业收入预测表100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%13.4营业成本估算本项目成本费用包括本单位水电费、工资及福利、折旧费、摊销费、修理费、管理费用、税金及附加等。1、水电费用项目的水电费主要为该公司员工工作及生活过程中所需的水、电等，花木基地展示店用电用水由各业主自负，不计入此成本费用。项目单位劳动定员为20人，综合楼建筑面积1800平方米，项目正常运营年，年用水量为1200吨，用电量约为10万kWh。用水的价格按3元/吨，用电的价格为0.7元/度，即正常达产年，该项费用为7.36万元。2、工资及福利本项目的劳动定员为20人，平均按每人每年2.4万元计算，福利费按工资总额的14%计取，正常达产年限年工资及福利费用为54.72万元。3、折旧费用、摊销费用、修理费用1）建、构筑物折旧年限为30年，不计残值，机器设备折旧年限10年，残值率5%，则年折旧费用为：2364/30+120×0.95/10=90.2万元/年；2）摊销费用：前期工作费，政府规、税费，职工培训及提前进厂费，联合试运转费、土地费等其他费用270万元在经营期前十年平均摊销计入成本，每年摊销约27万元；3）修理费、配件费用：本项目机器损耗比较大，单纯折旧不能反映机器损耗情况，修理费、配件费等按机器设备总折旧费的30%计算，可得：11.4×0.3=3.42万元/年。4、其它费用其他费用主要为运营费用、管理费用、财务费用等，主要包括应进入费用成本的各项税费及旅差费、办公费、广告费、业务招待费等，参考有关同行业的统计数据，估算正常达产年限其他费用按营业收入的8%计算，约为60万元/年。5、营业税金及附加营业税金及附加主要含营业税、城建税和教育费附加。综合税率为营业额的5.6%，本项目年营业税金及附加为42万元。6、总成本费用本项目的总成本费用为1+2+3+4+5=284.7万元/年。13.5财务分析13.5.1营运利润估算计算期内，项目年均利润总额为465.3万元，所得税116.3万元，税后平均利润为349万元。根据利润表和项目投资表计算以下指标：项目年平均税后投资利润率＝年平均税后利润额÷总投资×100％＝349÷2891×100％＝12.07％年投资利税率＝年平均利税总额÷总投资×100％=507.3÷2891×100％=17.55%13.5.2财务盈利能力分析1、财务内部收益率财务现金流量分析。根据测算，本项目税后财务内部收益率9.08%，要高于行业基准内部收益率，表明本项目对所占用资金的回收能力要大于占用资金的平均水平，投资使用效率高。2、投资回收期项目投资回收期（含建设期）税后为8.2年，小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力要高于行业平均水平，盈利能力较好，因回收期较短，故风险性相对较小。3、财务净现值本项目所得税前财务净现值（ic=8%）为803.86万元，税后财务净现值为134.81万元，远大于零，表明项目投资的盈利能力超过了行业基准水平，盈利能力较好。13.6不确定性因素分析13.6.1盈亏平衡分析本项目正常达产年份年营业收入为750万元，固定成本235.34万元，可变成本为7.36万元，税金及附加为42万元。BEP=年固定成本÷（年营业收入－年可变成本－税金及附加）×100%=235.34÷（750-7.36-42）=33.59%从上式的计算可以看出，本项的盈亏平衡点为33.59%，即项目达到33.59%的生产能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于33.59%的能力即可盈利。13.6.2敏感性分析项目财务评价影响因素主要有在计算期内可能发生变化的项目投资、经营成本、营业收入，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期。下面主要就项目投资、经营成本、营业收入对财务指标的影响进行测算。从敏感性分析指标对比表可以看出，营业收入的提高和降低最为敏感，建设投资的变化亦不能忽视。根据敏感性分析表可以看出，该项目具有较好的抗风险能力。敏感性分析指标对比表，详见表13-2。表13-2敏感性分析表序号敏感因素变化率税后财务内部收益率税后财务净现值内部收益率敏感度系数净现值敏感度系数单位%万元%万元基本方案9.08134.81--1建设投资+5%8.0810.88-1-123.932建设投资-5%10.14258.74+0.96+123.933经营成本+5%8.7998.68-0.29-36.134经营成本-5%9.36170.94+0.28+36.135营业收入+5％10.74350.54+1.66+215.736营业收入-5％7.34-80.92-1.74-215.73从表中可以看出，各因素发生变化都不同程度地影响财务内部收益率。通过分析可以看出项目对经营成本的敏感性一般，对建设投资和营业收入比较敏感，存在一定的风险，企业应采取积极的防范措施。一方面加强内部管理，节约投资；一方面提高员工技术水平保障产品质量，避免因市场波动给企业带来损失。13.7财务评价结论本项目各财务评价指标均较好，项目建成投产后，计算期年均税后利润为349万元，税后财务内部收益率为9.08%，税后财务净现值为134.81万元，税后投资回收期为8.2年，盈亏平衡及敏感性分析表明本项目的抗风险能力较强，项目财务评价数据显示，该项目经济效益较好，经济上可行，实施是可行的。13.8主要经济数据及评价指标表13-3主要经济数据及评价指标表序号项目单位数据备注一经济数据1项目总投资万元28912年平均营业收入万元7503年平均营业税金及附加万元424年平均总成本费用万元284.75年平均利润总额万元465.36年平均所得税万元116.37年平均净利润万元349二财务评价指标1项目投资利税率%17.552净利润率%12.07财务内部收益率（所得税前）%14.06财务内部收益率（所得税后）%9.083项目投资财务净现值（税前）万元803.86Ic=8%项目投资财务净现值（税后）万元134.81Ic=8%4项目投资回收期（税前）年6.96项目投资回收期（税后）年8.25盈亏平衡点（生产能力利用率）%33.59第14章社会效益分析本项目建成后，能够推动当地社会、经济发展，具有较大的社会效益。1、本项目对农民的增收作用十分明显，通过采取“基地＋农户”的模式，在租用农户土地的同时，采取聘用务工的方式使其得到稳定的收入来源。2、本项目建成后，68个相对独立的花卉苗木品种培植展示点由项目建设单位通过出租的方式吸纳当地及周边的花木企业、花木经纪人、花农苗农等成员入驻，并通过项目单位建立一个网络平台，对所有进驻商户及花木产品进行详细的记载和说明，对外进行广泛的广告宣传，以带动花木产业的发展。本项目引进优质花木品种，通过培植、筛选，适应当地土壤、气候等条件后向广大农民和苗圃积极推广，为当地农民的致富开辟了一条捷径，较大地带动了当地及周边地区农民的林业生产，实现农业增效、农民增收，为当地农业结构调整起了积极的推进作用。基地建成后，将在当地花木生产中充当领头羊的作用，促进XXX花木结构调整，实现花木产品的经济效益最大化。使当地农民早日走上富裕之路。3、项目建成后可为当地提供新的就业机会约600个，可提供固定工作岗位100多个，可有效解决当地富余劳动力的就业问题，带动农户致富。同时，能够带动当地及周边地区的苗木种植，更大规模地有效吸纳农村剩余劳动力，促进农民增收。还可以促进运输、商业、包装、园林工程施工等相关产业的发展，带动当地就业水平的提高，社会效益明显，对XXX花卉苗木产业化具有积极的意义。4、加速科技成果转化和普及本项目建成后，将成为XXX彩叶苗木优良品种的繁育基地。一方面可以促进科技成果的转化，加速优良品种在当地推广，提高当地花木产业的科技含量；另一方面可为当地群众学习花木生产最新技术提供场所，提高当地花木产业生产效率，提高花木产品的质量、档次和价值。另外，基地通过引进最新的优良品种、及时培育市场适销对路的产品、超前储备未来市场需要品种，引导当地林业生产，并为当地林业生产提供信息和技术服务。5、丰富苗木市场本项目基地内各花木企业在培育原品种外，还引进、繁育科技含量高的彩叶品种和优质良种。这些品种的引进、繁育，将极大地丰富XXX花木市场，为XXX的花木市场增添新花色，也满足花木市场的各类需求，对改善城市绿化和生态造景起着积极的作用。本项目还能为XXX花木市场引进更多更新的科技成果、推进品种更新，提供有益的经验。6、改善生态环境本项目基地通过整合XXX的花木资源，形成一个综合展示平台，大大提高了花木的销售量，也就带动了各入驻花木企业原有生产培植基地的发展，使原生产基地可扩大化生产，通过耕作、施肥，增加了土壤有机质含量，改善了土壤结构，提高了土壤肥力水平。项目的花木种植，增加了原有荒地植被的覆盖率，减少了水土流失。本项目的实施有利于增强当地生态稳定性、改善当地的生态环境，为当地可持续发展，提供良好的基础。本项目引进繁育的彩叶品种是具有抗病、抗虫能力强的优良品种。对提高XXX城市绿化、生态造景建设的质量和防护效益，改善生态环境，增强防灾抗灾能力，减少自然灾害均将起到积极作用。为“绿色湖南”、“美化湖南”这一建设目标的实现提供技术和产品保障，生态效益突出。第15章风险分析与对策花卉和苗木业既是高效产业，也是高风险产业，它的健康发展与否受技术、自然条件和社会经济因素的影响较大。因此我们在项目建设过程中，要充分树立风险意识，并采取有效措施，防患与未然。15.1风险分析1、市场风险

花卉和苗木生产具有自身的特点，不仅有较长的生产周期，而且均为鲜活产品，其生产和销售均具有较强的时效性和地域性。因而，存在着一定的市场风险。工厂化生产虽然质量上乘，但是生产成本较生产者自己育种稍高，这在一定程度上会影响本产品营销工作的展开和市场竞争力。2、自然灾害风险本项目主要以容器栽培为主，相对来说自然灾害的风险要小一些。但本项目地处亚热带季风带，冬冷夏热，各种自然灾害也同样对各种设施和一定量的裸地栽培苗木产生不利的影响。3、原辅材料风险本项目花木培植所需的原辅材料，在项目成本中占有一定的比例，原辅材料的价格变动，必然导致生产成本的变动，将直接影响项目的效益。

4、行业内部的竞争高档盆花和景观绿化种苗的收益率较高，行业前景非常广阔，属于朝阳产业，因此将会吸引越来越多的国内外同行参与竞争，同时也将联动周边农户，这些都将对本项目的市场占有率和销售价格构成一定的威胁。15.2风险对策1、市场风险对策着重从三方面做好市场风险的应对工作。首先保证充足的优新品种贮备，以满足效益农、林业对品种的多样化需求，同时也可以根据市场的要求不断推出具有特色的新品种；其次建立一支善经营、高素质的种苗营销和服务队伍；再次是建立起行之有效的营销网络，充分利用现代科技手段，不断完善花木信息管理系统，提高对花木市场的应变能力。2、自然灾害风险对策针对本省的环境条件，我们在规划设计过程中，力求避免在可能受到危害的地区或小地形上建立基地。在生产区设计上力求科学、合理，尽量减少自然灾害；在各种设施的选材、安装上，严格把好质量关，以避免因人为因素引起的各种灾害的产生。15.3原辅材料风险对策针对各种变化，各入驻花木企业应从自身的决策、管理上着手，充分利用现代科技手段，努力降低生产成本。同时，在所用材料上探索多样性，寻找多途径降低成本的方法，以应对原材料价格变动。15.4行业竞争风险对策面对日益激烈的行业竞争，各入驻花木企业主要从发挥自身的优势出发，紧紧抓住技术优势、设施优势、管理优势、政策优势以及所拥有的资源优势，加大科技投入，紧密与各技术单位合作，不断完善现有的种苗生产技术，不断研究、开发新技术。同时，在管理上下功夫，把高科技与先进的管理经验相结合，努力降低成本，提高本企业产品的市场竞争力，以应对来自国内外的行业竞争。第16章结论与建议16.1结论1、本项目对农民的增收作用十分明显，通过采取“基地＋农户”的模式，在租用农户土地的同时，采取聘用务工的方式使其得到稳定的收入来源。2、本项目建成后，68个相对独立的花卉苗木品种培植展示点由项目建设单位通过出租的方式吸纳当地及周边的花木企业、花木经纪人、花农苗农等成员入驻，并通过项目单位建立一个网络平台，对所有进驻商户及花木产品进行详细的记载和说明，对外进行广泛的广告宣传，以带动花木产业的发展。3、项目建成后可为当地提供新的就业机会约600个，可直接带动花木销售额每年达2亿多元以上。还可以促进运输、商业、包装、园林工程施工等相关产业的发展，带动当地就业水平的提高，社会效益和经济效益明显，对XXX花卉苗木产业化具有积极的意义。4、本项目建设有利于生态环境的保护和水土保持，还能有效推进退耕还林工程的实施，生态效益明显。此外，产品的外销对城市绿化和地区生态环境建设具有积极的推动作用。5、项目拟建地点位于XXX区上岭桥镇茯塘村、刺木冲村，拟建项目选址符合项目用地规划，该区域交通运输便利，水、电等能源供应有保障。6、对项目建设期和生产经营过程中产生的“三废”进行综合治理达标后排放，对环境影响程度较小。职工劳动安全卫生措施有保障。7、拟建项目总投资约为2891万元，项目建成投产后如果按商户100%入驻计算，建设单位年可实现收入750万元，利润总额为465.3万元，年所得税额为116.3万元，净利润为349万元，项目平均投资利润率为12.07%，投资利税率为17.55%，项目全部投资所得税后财务内部总收益率为9.08%，税后财务净现值134.81万元，投资回收期为8.2年（含建设期），项目盈亏平衡点为33.59%，因此该项目经营很安全，说明该项目具有较强的抗风险能力。财务盈利能力指标表明项目具有较强的盈利能力，如果能够争取到国家政策性资金扶持，则项目的实施可取得更好的经济效益。综上所述，本项目符合国家法律和政策及国家发展循环经济的战略思想，用自身的价值去服务于社会，以商业运作来支持花木产业的发展。项目建设具有的非常的重要性与必要性。项目具有良好的社会效益与经济效益，市场需求广阔，从宏观环境以及企业内外部因素分析均具备可发展性；项目方案合理，对环境不造成影响，组织管理合理，项目具备建设的条件与可能性。本项目属于投资稳靠、见效快、回报高的项目，拟选场址交通条件好，供电供水条件好，因而其建设条件有明显优势，有利于当地的产业结构调整。本项目具备建设的可行性。16.2建议本项目的实施不仅将使企业的生产水平及经济效益上一大的台阶，而且社会效益显著，为此，建议在建设期间做好资金准备工作，保证资金的到位率，积极申请国家政策性扶持资金和社会多方位融资，以保证项目的顺利实施；严格建设项目施工管理，有效控制工程造价，保证建设工期；在项目投产后加强营销力度，增强整个市场适应能力。目录一、建设项目基本情况 1二、建设项目所在地自然环境社会环境简况 14三、环境质量状况 17四、评价适用标准 18五、建设项目工程分析 21六、项目主要污染物及预计排放情况 36七、环境影响分析 37八、环境风险评价专题 43九、建设项目拟采用的防治措施及预期治理效果 51十、结论与建议 52目录第一章总论 11.1项目背景 11.1.1项目名称及承办单位 11.1.2承办单位 11.1.3项目建设地点 11.1.4可行性研究报告编制单位 11.2报告编制依据和研究范围 11.2.1报告编制依据 11.2.2研究范围 21.3承办单位概况 21.4项目提出背景及必要性 31.4.1项目提出的背景 31.4.2项目建设的必要性 41.5项目概况 51.5.1建设地点 51.5.2建设规模与产品方案 51.5.3项目投资与效益概况 51.6主要技术经济指标 6第二章市场分析及预测 82.1绿色农产品市场分析及预测 82.1.1生产现状 82.1.2市场前景分析 92.2花卉市场分析及预测 112.2.1产品市场现状 112.2.2市场需求预测 122.2.3产品目标市场分析 132.3中药材产品市场分析及预测 132.3.1产品简介 132.3.2产品分布现状分析 152.3.3市场供求状况分析 162.3.4市场需求预测 17第三章建设规模与产品方案 203.1项目的方向和目标 203.2建设规模 203.3产品方案 213.3.1优质高产粮食作物种植基地 213.3.2无公害蔬菜种植基地 213.3.3中药材种植基地 213.3.4花卉种植基地 21第四章建设场址及建设条件 224.1建设场址现状 224.1.1建设场址现状 224.1.2厂址土地权属类别及占地面积 224.2建设条件 224.2.1气象条件 224.2.2水文及工程地质条件 234.2.4交通运输条件 234.2.5水源及给排水条件 244.2.6电力供应条件 244.2.7通讯条件 244.3其他有利条件 244.3.1农产品资源丰富 244.3.2劳动力资源充沛 254.3.3区位优势明显 25第五章种植基地建设方案 265.1概述 265.1.1种植基地运营模式 265.1.2种植基地生产执行标准 265.23000亩优质高产粮食作物种植基地建设方案 285.2.1品种选择 285.2.2耕作技术 285.2.3种植基地建设内容和产量预期 335.32000亩无公害蔬菜种植基地建设方案 345.3.1概述 345.3.2无公害蔬菜质量标准 345.3.3蔬菜栽培与田间管理 355.3.4种植基地建设内容和产量预期 375.42000亩中药材种植基地建设方案 385.4.1概述 385.4.2GAP基地建设要求 385.4.3选择优良品种 395.4.4金银花栽培与田间管理 395.4.5种植基地建设内容和产量预期 435.52000亩花卉种植基地建设方案 445.5.1概述 445.5.2技术方案 455.5.3种植基地建设内容和产量预期 49第六章田间工程及配套设施建设方案 516.1概述 516.23000亩绿色粮食作物种植基地灌溉方案 516.2.1总体布局 516.2.2设计依据 526.2.3灌溉制度的确定 526.2.4渠道衬砌工程设计 536.32000亩无公害蔬菜种植基地灌溉方案 556.3.1总体布局 556.3.2设计依据 556.3.3主要设计参数 566.3.4灌水器选择与毛管布置方式 566.3.5滴灌灌溉制度拟定 576.3.6支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定 586.3.7网统布置与轮灌组划分 596.3.8管网水力计算 606.3.9水泵扬程及选型 646.42000亩中药材种植基地灌溉方案 656.4.1设计依据 656.4.2设计参数 656.4.3喷头选型和布置间距 656.4.4灌溉制度 666.4.5取水工程规划布置 686.4.6管网水力计算 706.4.7机泵选型 726.52000亩花卉种植基地灌溉方案 726.5.1设计依据 726.5.2微灌主要设计参数 726.5.3微灌灌水器选择与毛管布置方式 736.5.4微灌灌溉制度拟定 746.5.5微灌支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定 756.5.6微灌网统布置与轮灌组划分 766.5.7微灌管网水力计算 776.5.8水泵扬程及选型 816.6田间道路工程 866.7灌溉工程 866.7.1机井工程 866.7.2提灌站改造 876.8沟道治理工程 896.9田间配套设施 906.9.1仓储工程 906.9.2农业技术培训中心 93第七章节能、节水 967.1研究依据 967.2能耗分析 977.3节能措施 97第八章环境与生态影响分析 988.1环境影响现状分析 988.2生态环境影响分析 988.2.1建设期对生态环境的影响 988.2.2运营期对生态环境的影响 988.3生态环境保护措施 988.3.1采用的依据和标准 988.3.2建设期对环境的保护措施 998.3.3运营期对环境的保护措施 1008.4环境影响评价 100第九章企业组织与劳动定员 1019.1公司体制及组织机构 1019.2劳动定员 1019.3人员来源及培训 1029.3.1人员来源 1029.3.2人员培训 102第十章项目组织管理与实施进度计划 10310.1基本要求 10310.2项目组织 10310.3项目管理 10310.4建设周期计划 104第十一章风险分析 10511.1风险因素 10511.2风险因素分析及风险程度 10511.3防范和降低风险的对策 106第十二章投资估算和资金筹措 10812.1投资估算 10812.1.1投资估算的编制范围 10812.1.2投资估算依据 10812.1.3投资估算方法 10812.2总投资估算 10912.4资金筹措 10912.5资金使用计划 PAGE