三亚西岛体育旅游项目可行性论证报告

西岛体育旅游项目可行性分析报告西岛體育旅遊項目可行性分析報告目录简介此项目特点三亚市旅游业发展态势三亚西岛概况项目概况项目的资金需求及进展情况项目的赢利测算五年盈利预测项目估值项目风险评估如何保障投入的资金安全投资方式可提供参考文件（不设附件，只供查阅）

简介海南岛是中国最南端的省份，位于北纬18o，与美国夏威夷在同一在线，因而得到中国夏威夷的美誉。三亚是海南岛最南端的一个城市，有非常丰富的热带旅游资源，而世界级的五星饭店，如假日酒店，（HolidayInn）万豪酒店（Marriott），喜来登酒店（Sheraton）等，在三亚都有经营渡假式酒店。而假日酒店最近在三亚湾建造第二间大型渡假式酒店。可见他们对营业前景仍然非常乐观。近年中国政府亦大力扶助三亚的旅游业，包括在三亚博鳌举办世博会，在三亚湾举办环球小姐选美会，刚举办完毕的新丝路模特儿大赛，和世界小姐选美大赛，目的都是把三亚旅游提升致国际地位，加强三亚为旅游重点的推广。现时每年到海南观光旅客超过300万人次，但百分之九十以上是国内观光客，其余包括来自台湾、香港、日本、和俄国。因此三亚对在国外推广仍是非常有潜力。本项目的所在地西岛（西玳瑁洲）位于三亚湾对开不到5分钟船程的一个美丽小岛，现只有台商营办的西岛海上游乐世界，每天接客量平均6,000人次，最高达12,000人次。经营了约8年，利润一直非常可观，西岛海上游乐世界在西岛码头上岸后的右边而此项目占地则在码头的左边与沙滩和石滩相连。而来往西岛的两个码头，都已扩建，扩建后可容每天4万人次，比扩建前多了4倍。

西岛全图

兴建中的三亚到西岛的码头

兴建中的西岛码头总结，此项目是目前西岛唯一可供住宿和海上活动的建设，位置就在码头侧，因而占尽地利，加上现时三亚旅游大气候的重点开发和得天独厚的丰富美丽资源，发展和潜力都非常可观，以目前的计划（若不加扩建），回本期（CashflowPayback）也只需2年，年收回报达百分之五十，是非常有吸引的项目。若扩建设施，投资前景亦十分可观。

二、 本项目特点非一般的渡假酒店项目，因为此项目附带中国『八一』沙滩排球队培训基地和国内赛事场地租用合约，直接带给此项目稳定的基本营收，每年达3个月以上。此项目在北京立项为特别发展项目，在国家政策上给与特别优惠和保护。本项目土地使用年限是50年，一般在三亚是30年，最高也不过是40年，可见国家对此项目的重视。在西岛唯一的住宿含海上活动中心，台商在西岛以短租约形式经营海上活动中心已有6年获利丰厚，但仍未有住宿权限。项目为土地，海滩和珊瑚礁连成一体，背山面海，在三亚极为罕有。而现时50亩的使用地，可随时增至450亩，有扩大的弹性。

三、 三亚市旅游业发展态势三亚，中国唯一热带滨海国际旅游城市三亚，海水、沙滩、阳光、雨林、氧气、绿色三亚，三大4A风景区，四处海滨风情三亚，令人神往的地方。。。三亚市境地内山青水秀、阳光明媚、空气纯净。她集阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、风情、田园十大旅游资源于一体。是中国和世界上热带海洋旅游资源最密集的地区之一。得天独厚的自然景观和众多的人文景观，是三亚风景旅游开发的优势，也使三亚具备了建设现代化国际避寒冬泳、旅游渡假胜地的条件。故，三亚市被国家定位建成“热带国际滨海旅游城”。三亚还是全国热带风景名胜区、国家级生态示范区、国家级珊瑚保护区。同时旅游产业又是三亚市的经济支柱产业，其税收占政府财政收入的70%以上。因此政府对旅游业支持力度不断加大。随着第五航权的开放，投资环境越来越好。按三亚市旅游局的统计数字：2000年，国内来三亚游客为206.06万人次，外国游客为16.71万人次；国内游客2001年为240.29万人次，国外游客为17万人次；国内游客2002年为278.1万人次，国外游客为17.45万人次。旅游人数以每年10%以上的比例在增长。由此可以看出三亚的旅游市场在不断升温。特别是非典过后，许多商家都从海南比邻广东，但无一例非典病例的事实中看到了海南、三亚市发展的潜力。

三亚市也把三亚建设成为全球知名的高质量、高品位、高格调的旅游胜地作为主要发展方向。市政府也在极力寻找和引进具备旅游发展潜力的项目在三亚安家落户成为三亚长久的旅游及文化景观。在近两年的时间便引进了诸如中国最具知名度的新丝绸之路模特大赛总决赛永久立项三亚，世界小姐总决赛在三亚的举办、三亚铁人三项赛（A级），环海南岛帆船赛、中国国家跳水训练基地、中国国家帆船训练基地等一大批项目落户于三亚。随着这些项目的来到，三亚市政府借着东风投入了巨资对整个三亚的投资环境及基础设施进行改造，短短一年时间三亚已成为了旅游城市投资环境极佳的一块宝地。上海金茂凯悦酒店的设计师、世界著名的酒店设计大师汉斯的得意之作银泰酒店2003年年初在大东海景区开业，同时喜来登、希尔顿、香格里拉、万豪等一大批世界顶级酒店集团接踵而来，包括已建成的四星及五星酒店，三亚目前已拥有五星级酒店十一家，已成为了中国超五星、五星级、四星级酒店密度最大的地方。由此可见，如此之多的顶尖级酒店来三亚投资都是看好了三亚未来在中国旅游市场中极其重要的位置。另外，伴随着三亚国际深水港码头在近两年建成，更多的世界级邮轮可以直达三亚。过海铁路明年正式开通，终点站就在三亚，以后游客可以更方便更经济地到达三亚。虽然酒店众多，但是开房率却达80%以上，酒店入住客流仍然以平均每年15%的比率迅速增长。实现这一良好态势的正是三亚巨大的旅游发展潜力。三亚每年黄金周吸引的游客遥遥领先于中国其它任何一个城市。面对如此利好的态势，诸多看好三亚旅游前景的公司纷纷抢滩三亚，三亚已成为世界投资商追捧的投资胜地。种种迹象表明，三亚已向世界展开热情的怀抱，正在迎接一个新的时代的到来。如此欣欣向荣的旅游业，三亚已向世人证明：三亚是旅游界的商家必争之地，『得三亚者、得天下』。

四、 三亚西岛概况西岛位于鹿回头西面、天涯海角东南、南山东面的三亚湾海面上。西岛南北2,350米，东西宽900米，面积2.6平方千米，是海南岛周边的第二大岛，由三亚市区前往西岛仅岛上地势南高北低，山顶海拔123.3米，山地约占全岛陆地面积的60%，岛上植物生长茂密，海底水产资源丰富，尤以鲍鱼、龙虾、珍珠、海蛰和热带观赏鱼为最优。西岛海底能见度特别好，岛的周围海域海水能见度深达46古老而淳朴的南海渔风，鲜为人知的岛屿文化，不断开发的旅游设施使西岛成为三亚的掌上明珠。随着城市建设的日趋完善，三亚市旅游开发热不断在升温，由于近年来的竞相开发，可供开发的海岸线资源已经越来越少，类似这样的地理位置、生态资源等俱佳的区域已经成了最具发展潜力的黄金地段。

五、项目概况在人们越来越崇尚休闲与健康旅游的时候，我们选择了体育旅游。旅游胜地我们选择美不胜收的三亚西岛，体育我们选择时尚十足的沙滩排球。我们将打造中国首屈一指的海滨风情加沙滩排球为主题的旅游胜地。沙滩排球现在已正式成为奥运比赛项目，不仅具有竞赛性还具备观赏性和很强的参与娱乐性。以沙滩排球训练比赛基地为主，水上体育运动及旅游相配套，使之已成为一个独具特色、主题鲜明的体育旅游基地。在这一主题下，能满足国内、外游客对休闲、健身的健康旅游要求。时下，国际及国内都着力强调主题旅游，我们的这一主题正好适应了这一潮流，能迅速吸引游客的注意力。围绕这一主题，更加增加我们的资源优势，提高竞争力，从而从众多的旅游点中脱颖而出。即将兴建的沙滩排球训练基地是中国『八一』沙滩排球队指定训练及比赛基地，按国际标准建设，将建设成为国内、国际知名的沙滩排球训练及比赛基地。充分利用西岛远离城市，海水污染少，岛上风景秀丽，空气清新，沙滩柔和，海水清澈等优越的自然条件，开发建设成一流的热带旅游及海上活动中心，旨在为游客提供一个充满热带风情、刺激而悠闲的休闲渡假天地。

项目概况如下：项目包含：中国『八一』沙滩排球训练及比赛基地和旅游项目，旅游项目下设：别墅、会所、酒店、游艇俱乐部、钓鱼俱乐部、会所、园林绿化、海上运动几部分。根据发展需要可随着项目的不断发展继续扩大用地使用面积。中国『八一』沙滩排球训练基地此基地是为中国『八一』队建设的沙滩排球训练及比赛基地，此基地按国际比赛标准建设，可以承接国内、国际沙滩排球比赛赛事。共建沙滩排球场地12-15处，看台2处。运动员会所1幢，别墅8幢。会所建立一幢标准会所，内设运动员住宿房间100间，内设餐饮、娱乐，建筑面积3,000平方米别墅建立8幢别墅，建筑面积300平方米，合计2,400园林绿化所有场地的规划设计与绿化都突出南国海边风情这一主题。为能提供更好的休闲娱乐场所，用地内将修建小阁楼、观景台、游泳池、酒吧等。海上运动海上运动主要为以下几种：潜水、摩托艇、香蕉船、滑水、拖曳伞、沙滩车、钓鱼、帆船、滑板、钓鱼排、海上观光、海底摄影等。游艇俱乐部游艇俱乐部是利用本公司的海域资源为游艇爱好者及游客提供游艇服务。服务方式为：游艇出租、游艇出售、游艇保管。该俱乐部可以出售游艇，购买者独自拥有游艇，委托该俱乐部代为管理，交纳管理费用。如果资金条件允许，我们完全可以利用现有的优良自然环境资源和人文条件建成国内一流的海上游艇俱乐部。具体另有策划方案。钓鱼俱乐部钓鱼俱乐部为钓鱼爱好者提供了一个交流与娱乐的平台，吸收钓鱼爱好者成为会员，为会员提供服务，收取会员会费。

六、项目的资金需求及进展情况根据整体项目的设计规划，项目及前期资金需求情况如下：类别名称数量单价金额（万元）基础建设：建设绿化类建筑会所1幢3,000m2,700元810别墅8幢2,400m2,700元648副楼1幢1,000m2,700元270绿化（含沙排球场地）2,400m1,300元312码头基本配套设施如停车场、购物城、餐厅的建设投入1,000万。（具体按规划设计）1,000项目总计3,040活动设备：娱乐设施类摩托艇20艘90,000元180游艇16艘400,000元640钓鱼设备50套7,000元35潜水设备300套10,000元300海上拖曳伞（船及伞具）10套280,000元280项目总计1,435开办资金：流动资金流动资金（含证件费、许可证费、日常管理费用、其它费用200项目总计200总计4,675公司目前已花了4个月的时间在项目初期建设上，项目的考查、规化已经完成。部分路基已修筑好，山坡已做整理，杂草杂木已剔除，海边道路已开始修建，其它基础建设也已开始。

七、 项目的赢利测算沙滩排球的经营方式为向全国沙滩排球队出租训练场地，向沙滩排球赛事出租比赛场地，承办各种比赛赛事，向游客出租场地等收取租金，组织俱乐部，发展会员收取会费，场地周边设施广告、赛事电视转播、文艺演出等收入。由于该项目是中国『八一』沙滩排球训练指定训练及比赛基地，所以有稳定的客户。目前全国有几十个沙滩排球队，中部、北部的沙滩排球队也有几十个，由于我们处在南方，四季都适合比赛训练，当天气温度低时，我们的基地是他们最好的比赛训练场所，这对我们的经营十分有利。另外，我们与之相配套的饮食、住房、会所于一体化设施更加有利于我们的经营。沙滩排球基地这一平台的建立，将会带动我们整体的运营，充满无限商机。游艇俱乐部的赢利方式是通过游艇的销售、租赁、管理的收入。现在随着游艇热的升温，越来越多的人喜欢游艇运动，这给游艇事业带来了很多商机，我们的游艇俱乐部就是应这种潮流而生，也必定能从当中获得可观的利润。游艇的销售与管理是一个零风险业务，且利润可观。游艇的租赁我们采用会员制、计时租赁、长时租赁等多种方式，能很好地适应及开拓市场。会所经营、我们可以采用发包或自主经营方式。来三亚西岛的游客数量之大有利保证餐饮住房的收益。另外，到我们排球基地的训练比赛的人员也是我们稳定的客源。

园林绿化中有不少收费娱乐项目，我们的园林绿化规化中休闲娱乐设施都是欣赏海边美景，体验海边风情的最佳地点，都是游客乐于消费的地方。我们可以从游客使用游泳池中获取收益。海上运动是我们的又一主打业务，也是高收益的业务。具有资金回笼快，收效高的特点。当中的众多运动项目中的的任何一项都可单独动作，独立核算。钓鱼俱乐部是一个投入小，收益大的项目，有很好的赢利空间。

各项目盈利前景的预测如下表：类别名称日有效数量单价收入金额(万元)客房餐饮住宿收入100套房间400元/间天240960餐饮1.5万/天240320项目总计1,280沙滩排球场地租金15块300元/块15067.5队员伙食费80人60元/天15072客房80人60元/天15072各种赛事收入项目总计211.5海上运动潜水200人次180240864环岛观光20人×4次×3艘2502401,440摩托艇600分钟15元/分钟240216钓鱼50小时30元/小时24036海上拖曳伞用35人次280元/人次240235.2游艇出租15小时600元/小时240216项目总计3,007.2总计4,498.7

八、 五年盈利预测： 假设因素土地没有增加新建设活动设备3年折旧，第一年50%，另两年25%维修为基础建设10%五年盈利预测：（百万元计） 第一年第二年第三年第四年第五年营收：客房住宿9601,1521,2001,2001,200餐饮320384400400400沙排收入211.5300300300300海上活动3,007.23,0003,0003,0003,000总收入4,498.74,8364,9004,9004,900支出：餐饮成本160192200200200客房支出288346360360360工资及福利300320350350350培训费用100100100100100能源400440450450450维修保养310340350350350设备折旧718360360--房产折旧304304304304304总支出2,5802,4022,4742,1142,114税前盈利：1,918.72,4342,4262,7862,786

项目估值

万元基础建设成本 3,040设备成本 1,43550年50亩土地使用权估值 4,500约（有30%折让） 8,975最近在三亚湾连海地皮记录成交价（含50年使用权）为￥128万一亩。而三亚海景酒店（100多间房）拍卖5年使用权参考价为￥2,680万。

十、 项目风险评估根据项目特点，所有的投资绝大部分为不动产及耐用设备的投资，加上我公司在该土地的经营权有五十年，所以风险极小。十一、 如何保障投入的资金安全三亚宝龙体育旅游发展有限公司是独立从事该项目的公司，具有合法的银行账户，资金分阶段投入，具有很高的透明性，资金十分安全。十二、 投资方式根据上述具体情况，投资者可以选择入股方式，建成后场地及酒店管理权可由投资者直接负责，共同发展西岛业务。十三、 可提供参考文件（不设附件，只供查阅）土地使用证，签发日期：2002年12月三亚宝龙体育旅游发展有限公司营业执照与中国『八一』沙滩女排合作协议书三亚宝龙体育旅游发展有限公司2006年6月目录目录TOC\o"1-2"\h\z\u66441.概述 2310191.1项目名称 28181.2项目建设单位 3177371.3项目性质 363851.4项目产生背景 3248041.5建设地点 4200261.6工期 5196711.7项目内容与规模 5313751.8项目主要技术经济指标 5154692.编制原则及依据 6324332.1编制原则 695902.2编制范围 763712.3编制依据 8138493.项目现状与必要性分析 9112513.1项目所在地社会经济发展概况 915713.2项目现状 1460903.3项目建设必要性分析 15184024.项目选址及合理性分析 17305574.1项目选址 1773804.2选址合理性分析 18305075.项目建设方案 1952835.1建设依据 19206575.2设计规范要求 20208195.3建设内容 2467805.4建筑结构设计 24249685.5建筑电气设计 26229725.6弱电系统设计 27108276.投资估算与资金筹措 29270166.1编制依据 29173466.2建设内容 30115746.3总投资估算 3022116.4资金筹措 31282717.项目实施方案 32221437.1工程特点 3233057.2施工布置 33115327.3施工进度计划 3553588.项目招投标 3833538.1招标范围 38151268.2招标组织形式 38153188.3招标方式 38283848.4招标公告发布 38300938.5投标 397888.6开标、评标和中标 39130648.7合同管理 4087098.8项目竣工交付 40325609.环境影响评价 42136269.1编制依据 4217119.2咸宁市环境影响分析 42253479.3施工期环境污染的防治 4865579.4环境管理要求 5166559.5环境管理措施及监理内容 52223909.6运营期环保措施 53861810.节能影响评价 541637010.1编制依据 54828810.2工程建设资源、能源节能利用 543058310.3能源指标 PAGEREF_T