中建国际大兴枣园站项目项目可行性研究报告

北京地铁大兴线枣园站上盖项目可行性研究报告PAGEPAGE34北京地铁大兴线枣园站项目可行性研究报告2009年12月北京市朝阳区三元桥项目可行性研究报告PAGE1目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、项目概况 41.1项目背景 41.2地块位置、素质及现状 41.3周边环境 61.4市政配套设施 71.5宗地分析结论 71.6项目获取及合作模式 81.7手续办理情况 8二、市场调查 92.1城市经济发展状况 92.2北京城市总体规划发展方向 132.3北京市房地产市场总体状况 152.4北京市土地市场运行情况 172.5区域市场分析 192.6主要竞争及参考项目 212.7物业的平均建筑成本分析 262.8政策因素分析 262.9市场调查结论 27三、发展规划和营销规划 283.1基本数据 283.2规划的要求与限制 283.3发展方案的初步设想 283.4计划发展期 293.5项目的优劣势分析 303.6目标市场的确定和发展定位 303.7租售方案 323.8主要营销策划和促销手段 32四、开发成本 344.1税费标准 344.2成本构成 34五、财务评价 365.1项目销售收入测算 365.2项目成本利润分析 365.3财务评价结论 36六、风险分析与对策 376.1规划风险和对策 376.2市场风险及对策 376.3项目盈亏平衡点分析 376.4竞价策略分析 38七、项目结论 397.1项目的优劣势分析 397.2基本结论 39

一、项目概况1.1项目背景北京市大兴区地铁大兴线枣园站上盖项目,位于大兴新城东片区，地铁大兴线枣园项目周边。项目内含有规划地铁大兴枣园路站出入口四处，是地铁大兴线最为核心的地铁上盖项目之一。项目土地性质为国有建设用地，土地出让方是市国土局,北京市土地整理储备中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作，土地一级开发单位为北京市土地整理储备中心大兴区分中心。地铁大兴线枣园站上盖项目用地,共分为三期两批分别出让。其中第一批为一期及三期用地，性质为居住、住宅混合公建、其它类多功能、广场、社会停车场库用地；第二批二期用地性质为居住、居住区配套教育用地。1.2地块位置、素质及现状本项目1.2.1地理位置本项目本项目位于大兴区黄村镇，大兴新城核心位置。黄村镇作为大兴区治所在，是北京南部发展的重要节点，现在已经发展成为分布于京开高速为轴心、以西侧黄村为繁华核心的现代化郊区组团。这一组团的发展，随着地铁大兴线2010年的开通，将得到大大的加强。本项目所在的黄村镇核心位置，北接大兴新城，南连大兴建成区，是未来大兴新城建成后，大兴城区的最核心位置。宗地东侧隔绿化带毗邻大兴主干道兴华大街，南侧至丽园路，西侧是大兴枣园小区，北侧康庄路已建成尚未通车。1.2.2宗地规划指标土地性质：居住、住宅混合公建及其它类多功能用地用地面积：299,528平方米一期、三期用地，220,353平方米；二期项目用地，79,175平方米；代征地面积：120,815平方米；一期、三期用地，106,518平方米；二期项目用地，14,297平方米；建设用地面积：178,712平方米一期、三期用地，113,834平方米；二期项目用地，64,878平方米；建筑规模：428,931平方米一期、三期用地，282,067平方米；二期项目用地，146,864平方米；容积率：2.2-3.3；限高：45-1.2.3宗地权属及现状枣园东里枣园东里康庄路枣园路丽园路枣园小区第二期第三期安置房第一期本项目是由大兴区分中心负责完成土地一级开发工作，由其负责向竞得人提供六通一平市政条件宗地。地块目前的情况如下：项目一期及三期：内有树木及地铁大兴线建设单位及回迁安置房施工单位临建占用的代征地及建设用地共约60000平方米。其中，地铁大兴线建设单位的临建占用的代征地及建设用地共约35000平方米，大兴区人民政府将于确定竞得人后半年内协调占地单位予以腾退；安置房施工单位临时设施占用的代征地和建设用地约25000平方米，由大兴分中心负责于2010年3月1日前项目二期内除树木外场地基本平整。1.3周边环境本项目位于大兴区黄村新城，交通便利，周边居住环境非常成熟，且随着大兴新城北区的发展，本项目日益处于大兴卫星城最核心的位置。从周边配套来看，地块的交通、教育和生活设施配套齐全，而水、暖、电等市政配套也多数具备条件。1.3.1交通项目周边路网建设完善，地块东临大兴区主干道兴华大道，东隔两个街区与京南交通动脉--京开高速接连，而建设中的地铁大兴线正经过本地块，并在地块内枣园路与兴华大道交叉处，设置枣园路车站站点，并预留四个地铁出入口。综观项目周边的交通路网建设，具有集地上、地下交通为一体的立体交通优势。此外，项目周边道路交通状况良好，堵车情况不多，为居民出行带来了较大的便利。项目周边设有931路、968路、937路、610路等十多路公交车，从项目到南三环20多分钟车程、到公主坟30多分钟车程。1.3.2教育宗地周边教育逐步完善，主要有北京石油化工学院、北京印刷学院、国家教育行政学院、北京建筑工程学院等数所大学院校，是京南最集中的高校区。配套教育方面，兴华中学、大兴二中、大兴三中、大兴四中、大兴七中、北京师范大学附属中学、中国传媒大学附属中学等近20所中学，北京小学大兴分校、小营小学、滨河小学、黄村七小、黄村九小、大兴九小等20多所小学，大兴第一幼儿园、大兴第三幼儿园、大兴第四幼儿园、红太阳双语幼儿园等近20所幼儿园。1.3.3医疗紧邻宗地周边的医疗机构较为缺乏，以小型卫生所为主。但是大兴区的大型医疗中心处在地块南侧，距离本地块距离不足3公里，主要有大兴区人民医院、仁和医院、大兴区中医院、大兴妇幼保健院等。1.3.4商业宗地周边商业处在快速发展阶段。除了餐饮、中小型便利店、平价超市、房地产中介等低端物业之外，在地铁沿线以吉星德亿商城、水晶城华堂商场、玫瑰城、火神庙商业中心为代表的集中商业在地块周边迅速发展。大型品牌超市和大、中型现代配套商业区逐步从大兴老城区向本区域辐射。1.4市政配套设施项目毗邻的兴华大街，是大兴黄村镇最主要的南北交通干道。根据北京科智成市政设计咨询有限公司（大兴市政所）提供的市政方案，项目周边具备除热力之外的全部市政条件。根据我方和北京市大兴区市政的实际实施单位大兴城建的接触，目前大兴区正依托于兴华大街修建地铁的机会整修兴华大街沿线的市政管线。在我方提出要求的前提下，大兴城建可按照我方设计方案的需要，为我方实际预留管线。另外，大兴计划在城南和城北各建立一个集中供热厂，并沿新华大街等几处铺管，因此地块的集中供热问题也可得到解决。1.5宗地分析结论通过以上区位素质、规划指标、周边环境、交通情况和市政配套情况的分析，本报告认为，项目虽处南五环外，但位于大兴卫星城的核心位置及地铁周边，区位优势突出，交通便利，配套设施较好，周边市场环境非常成熟，具有较大的发展潜力。随着大兴新城的开发，大兴有望成为京南重要的居住节点和房地产市场的热点板块，目前是介入该项目开发并分享区域成长机会的良好时机，本项目适宜定位于进行中高档次、高品质商品房项目的开发。1.6项目获取及合作模式本项目为北京市国土资源局的土地招拍挂项目，其原有的合约商务关系比较简单，主要包括：1、和国土局的土地出让合同；2、和土地一级开发商（大兴分中心）的土地补偿协议及“六通一平”条件的实现；本项目的获得方式为通过招拍挂获得项目的地块的土地使用权。具体的实施计划是：1、通过市场考察及地块评估，我方确定初步开发方案，并通过市场调研，得出一定的售价；2、通过成本测算，结合我方利润预期及风险承受力，得出可接受最高土地成本；3、以该土地成本为控制线参与项目的招拍挂竞价，争取以不高于该价格的成本获得项目土地使用权。高于该价格则放弃竞价。从开发模式来看，计划由房地产事业部和中建国际联合实施本项目的开发。从具体的操作上来说，即房地产事业部和中建国际成立一家专门的项目公司作为项目土地使用权的权利主体，与国土局签订土地合同、与一级开发商签订开发补偿协议。该项目公司同时承担项目七通一平条件的落实及商品房物业的开发。1.7手续办理情况目前，项目正在进行挂牌出让。挂牌出让竞买申请期限为2009年12月10日至2009年12月23

二、市场调查2.1城市经济发展状况2.1.1北京市宏观经济运行概况北京市人文底蕴浓厚，地理位置优越，是全国政治、文化和国际交往的中心。全市土地面积16411平方公里，人口1695万（2008年末），是中国规模最大的城市之一。循着立足北京、服务全国、面向世界的经济发展思路，北京市对经济结构和布局进行调整，经济增长方式转变，国民经济持续快速增长，综合经济实力保持在全国前列，已发展成综合性产业城市，第三产业规模居内陆城市第一。2008年，在外部经济环境持续恶化的形势下，北京市经济保持了平稳增长。全年GDP达10488亿元，按可比价格计算，同比增长9%，增速较07年回落4.3个百分点，增幅自2000年以来首次跌入10%以内。按常住人口计算，全市人均GDP达到63029元（按年均汇率折合9075美元），同比增长5.2%，仅次上海位居全国第二。图2000-2008年北京市GDP及其增速图2000-2008年北京市人均GDP增长趋势2009年前三季度，北京实现地区生产总值8161.4亿元，比上年同期增长9.5%，其中三季度增长12.8%。目前，北京经济正处于“V”型运行轨迹的上升区间，经济上升的趋势基本形成。2.1.2全社会固定资产投资情况图2000-2008年北京市固定资产投资及其增速2008年，受经济形势复杂多变，房地产市场调整、相关限制措施等因素多重影响，北京市投资波动较大。全年完成全社会固定资产投资3848.5亿元，比上年下降3%。2009年前三季度投资增速迅速上扬，但主要得益于政府拉动。1-3季度，全市完成全社会固定资产投资3508.9亿元，增长54.4%，其中，完成房地产开发投资1774.1亿元，增长56%;完成基础设施投资1040.5亿元，增长48.8%.2.1.3北京市人口增长情况图2001-2008北京市人口增长趋势近年来，北京常住人口的增幅呈稳步扩大趋势，外来人口年增加值占常住人口增加值的比重上升特点明显，且外来人口同比增速快于常住人口增速。外来人口的大幅增长将有力拉动未来房地产市场的需求增加。2008年末，全市常住人口1695万人，同比增长3.8%。其中，城镇人口1439.1万，占常住人口的84.9%。人口密度为1033人/平方公里。据北京城市总体规划中常住人口年均增长率1.4%以内的要求，2008年3.8%的同比增幅远高于规划指标，一方面说明北京人口压力巨大，另一方面说明全市对房地产的需求将持续增加。2.1.4北京市人民生活状况（1）人均收支稳步增长2001年以来，北京市城镇居民的人均收支稳步增长，居民储蓄、投资稳步增加；恩格尔系数波动下行。2008年，城镇居民人均可支配收入达24725元（3560美元），同比增长12.4%，消除价格因素后实际增长7%，增幅较07年下降4.2个百分点。图2001-2008北京城镇居民收支情况2009年前三季度，全市城镇居民人均可支配收入20041元，增长7.9%，扣除价格因素，实际增长9.6%。受金融危机影响的情况下，今年城镇居民收入相对增加，三季度实际增幅比上半年还稍高。这主要是在促进就业和加大社会保障力度等政策带动下，居民的人均工资性收入和转移性收入分别增长较高。（2）居住环境不断改善北京城镇居民的居住环境不断改善。2008年末，北京城镇居民人均住宅建筑面积28.74平方米，比07年增加0.08平方米；人均住宅使用面积21.56平方米，比07年增加0.06平方米。根据《北京住房建设规划（2006年-2010年）》，到2010、2020年，本市城镇人口人均住房建筑面积将分别达到30、35平方米左右，粗略估计未来一两年内每年至少新增1700万平米、未来十年内每年至少新增1100万平米的住宅建筑面积才能基本满足城镇居民居住环境的规划需求。2.1.5北京经济社会发展基本结论综上所述，“十五”、“十一五”期间，尤其是2008年以来北京市面对国内外复杂多变的市场环境，积极贯彻落实国家调控政策，有力实现了全市经济较快发展，投资增幅较快，居民收入水平和消费能力较高，为房地产发展提供了坚实的经济基础。未来十年，北京将依然面临巨大的人口增长压力、加速推进的城市化进程以及经济社会全面发展的要求，必将迎来房地产业新一轮的快速发展周期。

2.2北京城市总体规划发展方向规划至2020年的北京城市空间布局和发展方向如下：2.2.1城市空间布局在市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。两轴：沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。多中心：包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、CBD等城市职能中心。大兴新城是北京南北轴线上唯一的规划卫星城和中心节点，随着北京城市规模的膨胀和城市轴线的延伸，大兴卫星城必将成为北京西部城区和南部城区人口和产业疏散的重要节点。2.2.2大兴新城（不含亦庄地区）的发展大兴，自秦置县，定名于金，史称“天下首邑”，被称为“北京的南大门”，是距北京市区最近的郊区，北部边界距市中心直线距离不足10公里；连接南中轴线，横跨北京东部发展带和西部生态带，独有的地理优势，使其成为北京向华南地区辐射的前沿地带；处于环渤海经济圈的中心，到天津新港只需90分钟的车程，是离海洋最近的北京郊区。大兴区定位于北京南部具有生态特色的宜居新城，是北京重要的物流中心、现代制造业和文化创意的重点培育地区。地块所在的黄村镇是大兴区治所在，被完全纳入《2005-2020年大兴新城规划》。地块处于大兴新城构建“一心六片三组团”城市空间结构的东片区，规划为面向大兴新城及大兴全区的综合服务功能区。该片区的建设以升级、置换、改造为主，提升城市建设水平特别是公共交通、市政设施、公共设施的建设水平。地块所在的黄村卫星城商圈位于5环外京开高速西侧，是大兴区最中心、最成熟的商圈。作为区治所在，圈内不仅拥有京客隆等超市和便利店，更吸引了帝园商厦、物美大卖场、华堂商场等大型综合性商业中心入驻。大型商业中心在南5环外十分缺乏，从这个角度讲，黄村卫星城商圈的商业成熟度要大大高于同处南5环外的亦庄商圈。同时，基于新城“战略发展节点、新兴产业基地、京南绿色新城”的整体规划目标，地块所处区域未来发展潜力不言而喻。

2.3北京市房地产市场总体状况2.3.1图2009年1—8月份北京市商品房开发投资额统计（累计值）2009年1至8月，商品房累计投资额1478.42亿元，比上年同期增加453.16亿元，同比增长44.2%。其中，商品住宅累计投资497.95亿元，比上年同期增加11.98亿元，同比增长2.47%。2009年3月开始，商品房及商品住宅投资额呈逐月攀升态势，至6月份达到本年度最高峰，进入3季度后，7、8月份商品房投资额出现环比下降，但仍处于同比增长状态。商品房投资持续增长，将对北京中长期商品房市场规模产生较大的积极影响。2.3.2房地产开发销售情况（1）开发面积降幅缩小，住宅竣工面积增长较快新开工面积降幅持续缩小。截至2009年8月底，北京市商品房施工面积为8518.2万平方米，比上年同期下降1.6%，其中住宅施工面积为4808.3万平方米，同比增长1.1%。1-8月，商品房新开工面积为1034.9万平方米，同比下降28.2%，降幅比1-7月缩小1个百分点。其中，住宅新开工面积为627.2万平方米，同比下降35.1%，降幅比1-7月缩小7.3个百分点。住宅竣工面积增长较快。2009年1-8月，北京市商品房竣工面积为1053.4万平方米，比上年同期下降9.1%。住宅竣工面积为663.5万平方米，同比增长4.2%。8月当月住宅竣工面积为87.7万平方米，比7月当月增长56.6%。（2）商品住宅销售市场总体依然活跃新建住宅销量超过去年全年。2009年1-8月，北京市商品房销售面积为1442.9万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长17.1%。其中，商品房期房销售1097.2万平方米，同比增长1.6倍。北京市住宅销售面积为1182.8万平方米，同比增长1.6倍，比2007年同期增长17.3%。其中，住宅期房销售937.2万平方米，同比增长1.7倍。2009年1-8月，北京市销售商品住宅10.3万套，相当于上年全年住宅销售套数（9.4万套）的109.4%。8月商品住宅销售量保持平稳。8月份，北京市住宅销售面积为168.4万平方米，比7月份略降0.1%，比6月份下降17.2%。其中，住宅期房销售132.2万平方米，比7月份增加1.9万平方米。（3）房屋销售价格持续上涨8月份，北京市房屋销售价格继续呈现上涨态势，价格同比上涨1%，涨幅比上月提高0.9个百分点，其中，新建住宅价格同比上涨2.1%，涨幅比上月提高1.3个百分点，二手住宅交易价格同比下降2.2%，降幅比上月缩小0.7个百分点。新建住宅价格连续6个月上涨。自今年3月份以来，北京市新建住宅销售价格一路上扬。8月份，新建住宅价格环比上涨1.3%，比上月缩小0.1个百分点，价格环比连续6个月走高。二手住宅环比价格稳步走高。8月份，北京市二手住宅交易价格尽管依然低于上年同期，但同比降幅不断缩小，价格环比上涨0.2%，环比涨幅连续3个月持平。2.3.3北京房地产市场基本结论综上，北京市房地产市场整体处于调整期，08年步入深度盘整阶段，自09年以来触底反弹趋势逐渐明朗，已经进入新一轮的房地产增长周期。从市场回暖的原因分析，一方面是积压一年的市场刚性需求的释放推动了市场成交量的上升。另一方面，在通货膨胀的预期下社会投资资金的注入、国家拉动内需资金的溢出、产业资金的转移等，也进一步推动了北京这一国家首都的房地产需求的上升。

2.4北京市土地市场运行情况2.4.1住宅用地交易放量，土地市场表现活跃2009年上半年虽然住宅用地供应量连续5个月递增，但整体供应量偏紧。北京共推出住宅用地304万平方米，同比减少26%。住宅用地成交量集中在二季度，特别是5、6月份，整体交易相对低迷，成交量同比下降幅度较大。上半年共成交住宅用地225万平方米，同比减少41%。6月北京住宅用地交易放量，土地市场表现活跃。6月共推出149万平方米住宅用地，推出量创下2008年1月以来的最高峰。6月共成交107万平方米住宅用地，成交量创下自2008年3月以来的最高峰。2.4.2土地成交价格逐渐走高2008年土地市场总体成交量上涨，住宅用地变冷。全年成交土地148宗，成交面积1003.3万平米，分别比07年增长74.1%、67.1%。其中，纯住宅用地成交26宗，较07年下降21.2%，建筑用地面积283万平米，与07年基本持平。住宅用地成交宗数和面积占比分别为17.6%和28.2%，比重分别下降21.2和12.4个百分点。2008年，住宅用地楼面地价3980元/平米，同比下降6.7%。住宅用地区域分布：丰台成交5宗，朝阳、大兴分别4宗，通州、顺义分别3宗、昌平1宗，其他区域5宗。2009年1季度，地块以底价成交为主，宗地溢价水平普遍低于10%。二季度，住宅用地溢价水平逐渐提高，成交楼面价格逐渐回升，连续3个月呈上涨态势。2009年上半年，北京住宅用地推出成交价格逐渐走高，结合推出成交量可以发现，北京住宅用地价量齐升，市场交易活跃。2009年6月北京住宅用地挂牌价和成交价双双上涨。单价“地王”一周刷新两次。6月住宅用地挂牌楼面地价为3029元/平方米，环比上涨59%。推出地块区位条件较好，是挂牌价上涨的主要原因。“抢地”大战随处可见，成交价格水涨船高。6月住宅用地平均成交楼面价格为5335元/平方米，环比上涨112%。朝阳区广渠路15号地块等单价“地王”拉升了当月的成交均价。2009年6月北京住宅用地交易火爆，地块大幅溢价成交。6月北京共成交18宗住宅用地，其中溢价超过50%的地块10宗，占成交宗数的56%，溢价超过100%的地块6宗，占成交宗数的34%。6月住宅用地成交地块平均溢价水平为78%，远远高于5月的29%，该溢价水平创下2008年6月以来的最高峰。溢价水平的提高，表明房企对北京未来2-3年的市场行情看涨，纷纷加强土地储备。2.4.3土地市场基本结论一方面，由于09年上半年北京楼市交易量的强劲表现，销售资金回笼可观，开发商的资金压力明显减轻，银行信贷放宽，房企有资金实力拿地，且对后市信心逐渐恢复，实力开发商或酝酿加大企业土地储备力度和土地开发；另一方面，政府加大土地储备和对土地供应逐步放量，使得09年下半年土地市场逐步升温，价量实现反弹。2009年北京大兴及周边土地交易成交一览表序号宗地名称建设用地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)规划用途成交日期成交价楼面价受让单位开发程度(万元)1北京市大兴区黄村（新城北区22号地二期）居住项目用地

104679.76190304.2住宅及居住公共设施、管理用房2009年6月26日901004734.53北京春光房地产和北京西澳房地产六通一平2北京市大兴区黄村（新城北区23号地）居住项目用地

26336.8839505.32住宅及居住公共设施2009年6月26日251006353.57旭辉集团股份有限公司六通一平3北京市大兴区黄村（新城北区10号地）居住项目

69940.05133559.32居住及公共服务设施2009年7月1日820006139.59旭辉集团股份有限公司六通一平4北京市大兴区黄村（新城北区16号地）居住项目用地152118.4275773.95住宅及居住公共服务设施、医疗卫生设施2009年7月3日1562005664.06北京金地兴业房地产有限公司六通一平5大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目

162262.69457960.71商业金融、住宅2009年7月6日3025006605.37上海绿地集团有限公司六通一平6大兴区黄村（新城北区2号地）住宅及公建项目用地

91011.31224883.51住宅、公建及其他2009年7月8日1630007248.20保利（北京）房地产开发有限公司六通一平7大兴区西红门商业综合区一期项目用地42829.77128489.3商业金融2009年7月23日582004529.56北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体六通一平8大兴区黄村镇（酒厂改造）居住项目用地1208356822住宅及居住公共服务设施2009年7月28日200903535.60北京宇丰房地产开发有限责任公司三通一平9通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期E地块居住项目108001.6226803.4住宅及居住公共服务设施2009年09月30日1530006746北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体七通一平10亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目244519.1268131居住及配套等2009年12月04日48300018013北京远东新地置业有限公司六通一平2.5区域市场分析2.5.1发展状况大兴地区房地产发展以1997年为界线，97年以前，主要为普通住宅及拆迁配套房，售价多在2000元左右，代表作为大兴本地开发商大兴城建集团开发的枣园，同兴园及作为牛街地区拆迁配套房的兴集地产的福苑小区等中、低档住宅。1997年，兴涛社区的出现为大兴地区商品房开发市场拉开了序幕，带动了整个地区的发展。主要项目包括九龙家园板式低层、华润翡翠城低密度项目等，其价格在4500元/平米左右。2001年至2004年间，区域的项目包括月桂庄园、日月星城、青岛嘉园、翡翠城三期等。2004年1月原顺驰地产以9.05亿元（楼面地价约为2057元/平米）拍走顺驰领海地块，让大兴楼市首次“纳入”购房者关注的范围。而后，黄村新城板块和亦庄板块成为与通州楼市板块并驾齐驱的近郊居住组团。但是，不同于通州的八通线、京通快速路等，由于大兴黄村的交通瓶颈问题仍无法改变，尤其是2004年前五环路还在收费，大兴的发展受到很大的制约,大兴成为2007年房地产大涨以来的一个价格洼地。2008年以来，随着北京房地产市场的调整、地铁大兴线的开工和2009年以来土地的集中供应，预计大兴区域板块将成为北京城市的主要热点。而区域居住环境及商业配套环境的改善，也将推动大兴市场进入一个新的发展时期。2.5.2大兴地区房地产项目主要表现出“一线两片”的特色。“一线”是指京开路沿线，如四环外的九龙山庄、九龙家园、福星花园，液压厂附近的郁花园东区、西区及以兴涛为中心的成片商品住宅，另外还有大兴经济技术开发区的泰中花园等，上述项目集中在距京开路100米至1.5公里“两片”的其一是指黄村卫星城中心及黄村新区的大量商品住宅。这一片以枣园区域为代表，借助黄村卫星城较完善的市政生活配套设施，已经发展成为大兴黄村最为成熟的普通商品房区。其二则是指京开路以南6公里，京开路东2公里沿线的金星地区，如金华园小区等，主要是低价位入市的普通住宅项目为主。在上述区域中，有两个“亮点”。一是九龙山庄、九龙家园等距玉泉营环岛4公里的京开路沿线，另一个是以兴涛为中心，初步形成了一个大兴地区高档住宅圈，包括兴涛社区、青岛嘉园、丽园等项目。需求方面，区域客群以城区改善型客户为主，但刚性需求占比增长迅速。随着北京市场的回暖，大兴新城近期销售速度迅速加快，销售价格也明显上调，现有项目可售量已经非常有限。根据近期北京市国土局的推地情况、2007年以来黄村周边区域成交土地及项目开工情况判断，黄村区域未来预计有超过200万平方米的供应量，黄村将成为北京市房地产市场的一个热点区域。这一方面有利于本项目的开发，另一方面也为本项目带来一定的竞争。2.5.3根据《大兴新城规划（2005年——2020年）》，大兴是北京未来面向区域发展的重要节点，是北京重要的物流中心，也是现代制造业和文化创意产业的重点培育地区。规划确定了大兴新城“战略发展节点、新兴产业基地、京南绿色新城”的发展目标。地铁大兴线于2007年5月获得批复，2008年6月1日开工建设。该线北起丰台区马家楼、南至大兴区南兆路，在马家楼站与北京地铁4号线接轨，全长约22公里，沿途经过丰台区南苑地区、大兴区西红门地区、大兴新城主城区、生物医药产业基地。地铁大兴线2010年试运营。枣园地块位于黄村卫星城商圈，是大兴区最中心、最成熟的商圈。圈内不仅拥有兴客隆等超市和便利店，更吸引了帝园商厦、物美大卖场、华堂商场等大型综合性商业中心入驻。是兼得“一线”便利和“一片”繁华的、未来随着地铁的开通而具有很大升值潜力的区域。2.6主要竞争及参考项目2.6.1鸿坤理想城社区规模与发展概况：总建面140万平米，堪称“城中之城”；含120万平米住宅，由高层、小高层、多层等组成；20万平米商业及配套，包括ShoppingMall（大型购物中心）、2.5公里长的理想商业街、美食广场；星级酒店、金融办公、体育健身场馆；国际学校、双语幼儿园、九年一贯制学校、大型医院等；容积率2.0；预计在2012年全面入住。目前开发组团：总建面29万平米；总户数为2692户；容积率2.26；由22栋8-21层高层板式住宅和1-2层的商业构成；产权年限：办公立项50年产权，住宅70年产权；价格：当前住宅均价13500－17000元/m2（毛坯）户型：Mini小公馆以60平米一居为主；其他住宅面积为70-160平方米一居、二居、三居为主，还有部分100平米的跃层；主力以90-98平米的二居、130-160平米的大三居为主；车位：地下租金380（元/月），配比为1：0.66，地下车位1780个；层高：住宅塔板结合2.8米、板楼2.9米；公寓部分3米；采暖：住宅是壁挂炉，公寓是集中地板采暖；物业：北京瑞邦物业管理有限公司，住宅2.3元/平方米/月，小公馆2.9元/平方米/月；点评：鸿坤理想城的发展商2002年进入大兴，先后开发经济适用房瑞海新城、布洛城等地块，整体项目规模宏大。由于进入较早，取得土地成本非常低，因此项目非常有竞争力。随着项目西侧西红门商业综合区特别是宜家旗舰店的建设及入住、大兴地铁的开通，该项目预计将发展成为大兴地铁沿线居住项目的一个重要节点。2.6.2领海浅水湾社区规模与发展概况：项目总占地40.8万平米;总建筑面积44万平米；景观：3.8万平米的超大水面，8个独立的主题公园；社区配套：15000平米爱琴海风情广场，2000平米蒙特卡罗格调商业走廊以及5000平米超大人文会所；产权年限：住宅70年产权；价格：五期领海天使湾30、31、32、34号楼2009年8月22日开盘销售，均价13000元/平米，目前已全部售磬。新楼座预计2010年1月开盘，均价预计在17000元，还有六期及部分商业尚未开始销售。户型：二居80-115平米左右、三居120-160平米、四居180—220平米，使用率在83—85%左右；车位：地下租金260元/月，地上租金150元/月，配比为1：0.8；层高：2.9米；采暖：集中采暖，19元/平米；设计：加拿大UDS，美国易道EDAW负责景观设计；物业管理：顺驰物业管理有限公司，物业费2.4元/平方米/月。点评：原顺驰沿袭其天津开发半岛-蓝湾、蓝水假期等项目的做法，开挖总面积3万多平方米的大型湖面，建筑形式以板楼为主，规划部分一梯两户的小体量塔楼，并以5400元/平方米的较低价格开盘，从而确定了项目的市场地位。同时，项目从运作之初就针对区域配套较少的特点，规划提供生活配套设施。大面积的水面、户外公共交流活动空间和地中海情调，也为社区提供较高的升值潜力。2.6.3艺苑桐城社区规模与发展概况：项目总占地8.9万平米；总建筑面积16.8万平米，住宅与公建比例为6：4；项目分为“时尚商务办公区”、“主题商业购物区”、“原生态居住生活区”三大功能组团；“时尚商务办公区”为三栋商住两用的塔楼组成，自北向南依次为A、B、C座，外立面采用深咖啡，4.2米大堂，两部东芝高速电梯,楼高60米。分别为16、12、15层，部分楼层层高为5.5米，可做成“买一送一”的迷你跃层空间；“主题商业购物区”为三栋框架结构，地上三层，地下一层的大面积纯商业用房。南面商业建筑面积为17184平方米，延西旺路1＃、2＃商业，面积分别为4587平方米、产权年限：住宅70年产权，办公50年，商业40年；价格：住宅均价12500-13200元/平米（毛坯）；底商价格16000-18000元/平米户型：5栋住宅为16-18层板楼，带电梯一梯两户，户型面积45-70平方米一居，80-90平方米两居，120平方米三居，Loft户型约为40-50平米左右；车位：地下租金220元/月，配比为1：0.9；层高：2.9米；采暖：集中采暖，30元/平米；物业：尚未确定，物业费1.9元/平方米/月。点评：发展商为原大兴本土开发商，具体操盘缺少章法，销售证取得767套，但是同期推出且零散售卖,销售人员态度差，整体品质较低，与推广宣传相差较远。办公楼已经基本封顶，但还尚未取得销售证，办公立项的两个楼里面规划有目前黄村地区唯一的Loft产品，但销售也没有拿到图纸。总之，项目的总量虽然有909套，但应政府要求其中有165套两限房，项目整体品质有限，这是制约其价格的重要因素。2.6.4通过上述分析可以看出，大兴地区的房地产市场，将逐步从低密度、低容积率的项目及城市边缘组团向以8-20层的小高层、高层板式楼，户型集中在90-120平米左右，总价在100万元以上的、依托于地铁大兴线的主流住宅市场发展。尽管区域已经有翡翠城、领海浅水湾等标志性楼盘，但由于地处南城，同时未形成项目间的联动效应，区域价值的提升相对缓慢。未来大兴新城地区新开项目将较多，这为区域形成聚力的同时，必将对项目的多样化提出较高的要求，同时对项目品质及设计也提出较高的要求。大兴地区的项目，一向注重绿化、教育、文化等配套理念，通过提供会所、商业、教育等配套设施，提升项目的档次和卖点。区域二手房（次新房）销售价格在9500-11000元/平方米；目前在售高层产品的点式高层成交价格在11000-12000元/平方米，小高层和板式高层在14000-17000元/平方米。区域市场目前正处于加速发展期前的短暂休整期。伴随轨道交通与南城的发展加速，该区域未来将成为市区西部、南部中端、中高端住宅客群的重要承载地，众多实力地产企业的加入也将促进该区域市场价值的持续提升。2.7物业的平均建筑成本分析本项目的建筑成本主要集中在4个方面：1、如何有效控制LOFT产品的建安成本；2、如何以较低的代价实现市政七通一平条件；3、如何以较低的代价充分利用项目代征绿地。综合来看，LOFT的结构成本应该是普通平层公寓的1.3倍左右。因此，LOFT的建安成本应控制在3000元/平方米左右的水平上，这将有利于提升本项目的成本竞争力和性价比。同时，出于产品差异化的考虑，本项目还应该探讨精装修产品的提供可能，通过精装修产品与区域未来大量的普通住宅供应形成差别化竞争，同时也与本项目区域核心的精品公寓的形象相契合。预计精装修的成本应该控制在500-800元/平方米的基础上。项目的代征绿地较大，这一方面为项目带来好的环境的同时，另一方面也推动了项目绿化投入的上升。根据一般的小区实施来看，绿化投入应该高于100元/平方米的投入。本项目同时需要探讨地下结构空间向代征绿地的延伸、地下结构空间的商业利用等问题。我方作为专业的房地产开发商和物业承建商，如何确实运用我们既有的体系、资源和管理手段，帮助项目在开发过程中在既定预算内高质量的完成本项目的开发，是对于本项目建设的最为关键的挑战。2.8政策因素分析目前，国家及北京市对商务物业的发展基本持鼓励的态度。从宏观的层面来看，主要包括：1、在2009年保增长的背景下，开通了房地产投资项目的快速报批绿色通道，将原来串行处理的多个审批行为改为并行处理，大大加快有关项目的前期报批速度，这对缩短项目开发周期、争取尽快销售回款、降低资金成本等具有积极的意义。2、为实现项目价值最大化，本项目将规划LOFT产品，并争取提供民用水、电、气条件及收费标准，有待我们积极与规划、电力等部门进行协调。2.9市场调查结论总之，通过北京经济基本面、城市发展趋势、房地产整体市场、项目周边物业市场、可比物业的考察和政府政策的分析，本项目是一个位于大兴大型郊区卫星城核心位置、周边发展成熟且未来发展潜力巨大、具有一定区位和市场竞争优势的优质项目，而在本项目开发周期内，成本和政府的政策因素也将有利于本项目的开发。

三、发展规划和营销规划3.1基本数据土地性质：居住、住宅混合公建及其它类多功能用地用地面积：299,528平方米一期、三期用地，220,353平方米；二期项目用地，79,175平方米；代征地面积：120,815平方米；一期、三期用地，106,518平方米；二期项目用地，14,297平方米；建设用地面积：178,712平方米一期、三期用地，113,834平方米；二期项目用地，64,878平方米；建筑规模：428,931平方米一期、三期用地，282,067平方米；二期项目用地，146,864平方米；3.2规划的要求与限制容积率：2.2-3.3；建筑密度：30%-40%；绿地率：30%；限高：45-80米3.3发展方案的初步设想1）设计思路产品：具有都市动感，设计特色突出的的建筑群组及地铁上盖物业，包含区域商业中心、街区式商业街、站点商业、精品公寓、住宅社区等多种物业；文化：一个时尚、便利、充满活力、休闲氛围浓厚的地铁站点区域，一个鼓励交流与互动的高品位健康住区；功能：一个拥有开放的城市空间，特色化的街区形态，一体化站点开发，高品质居住空间的复合形态的区域组团。2）拟规划的产品——位于新区核心，功能复合、时尚动感的魅力之城物业类型走向多样化、复合化，拟规划包含集中商业、商业街、精品公寓、LOFT、高层住宅等，打造充满魅力的城市核心，通过创新的规划形态，高品质的产品，为区域塑造全新的城市空间。通过分析地块自身的条件，项目规划条件，以及相关市场的特点，本身项目自身存在价值点：即人文属性、综合属性。大兴新城由于地铁线开通，进入飞快发展的阶段，项目附近均有大型综合商业配套，如华堂商场、百联清城购物中心等，商业氛围正逐渐积蓄，形成区域级商业中心的立地条件日渐成熟。同时，项目所在区域整体人文环境及学院氛围非常浓厚，拥有非常罕有的居住环境，可以在繁华与安静中顷刻转换。随着明年地铁线的开通，项目离地铁只需步行几分钟，届时交通将会更加便捷，总体来说未来发展前景比较广阔。项目的少量综合用地，为降低风险，突出项目综合价值，建议规划为公寓、Loft及商业等多种产品，最大限度挖掘项目潜力，实现项目的各种附加价值。项目的物业配比预计为：编号一期二期三期汇总住宅27367143984199170370521商业1723978731701342125LOFT18185-314921334地下商业9851-972219573配套-2880-2880合计726421547372290544564333.4计划发展期本项目计划开发周期为3.5年（2009年12月-2013年6月）其中：1）、土地手续预计为10-12个月，预计于2010年10月完成；2）、前期定位、方案设计、扩初、施工图设计和报建共10个月，预计将于2010年10月份正式动工；3）、建筑施工期27个月，2012年12月底完工；4）、在项目建筑施工期完成前完成项目的整体销售。5）、项目完工后的验收、入住及客服收尾工作：6个月。3.5项目的优劣势分析将本项目和周边及市场具有代表性项目进行综合比较，得出下表以为项目的开发定位提供参考。+：优于本项目；*：和本项目相当；-：差于本项目。项目名称鸿坤理想城领海浅水湾艺苑桐城新城2号地地段-*-+环境++-+交通**-+配套*设计**-*景观++-*规模++*+综合评述区位优于本项目，自身配套齐全，周边环境没本项目成熟,大盘产品线丰富大盘项目产品线丰富，自身配套和周边配套输于本项目除了规模以外，该项目全面处于劣势，不对本项目形成竞争距离市区较近，但环境不如本项目成熟。整体规划同本项目也有差距3.6目标市场的确定和发展定位3.6根据以上的区域市场考察和项目的优劣势比较分析，本项目将基本定位为针对区域需求的、强化生活娱乐配套且具有突出产品吸引力的区域精品商业及精品公寓、中高档住宅。对于商业及公寓物业，其基本特征在于，以突出的产品设计和完善的生活娱乐配套，提供满足区域具有活跃需求的、较小面积单元的商业和公寓物业，满足区域内、外投资客户和兼顾投资的自用客户的需要。对于住宅物业，其基本特征在于，以良好的住区氛围、高性价比的产品、便利的交通及完善的生活服务设施，吸引区域内二次及多次置业客户，以及区域周边和城区外溢的升级改善型客户。3.6.北京西部及大兴黄村周边客户为主，以轨道交通四号线-大兴线沿线客户为辅。他们追求较高品质商业和生活质量，但受交通及收入约束较大，大多为城市新移民，难以在城市核心区购置理想的物业或投资，选择在交通便捷的卫星城投资购房。具体人群如下：中央行政办公区域部分公务员；金融街区域刚工作不久的白领；周边院校的教师及工作人员；来自新发地等大型集散物流场所的部分外来人员；特征：1、主要以居住为主；2、多数为初次购房；3、年龄在25－35岁之间；4、主要依靠公共交通工具出行；5、因为便利的交通，为老人购买养老；3.6产品定位上：1、户型：户型多样化，新颖化，满足青年家庭群、中老年家庭群的不同需求。2、面积：为控制总价，以中小面积为主。具体建议如下：高层住宅：建议项目比例：一居50-70平米左右，比例约5%二居80-115平米左右，比例20%三居120-160平米左右，比例60%四居180—220平米左右，比例15%平层公寓：建议项目比例：零居室40平米，比例约为20%；一居室控制在55-65平米，比例约为80%；二居室控制在70平米左右，比例约20%。Loft户型：45—50平米，45平米以上最好可以分割成两居，占80%以上比例；少量70平米左右三居，占10%左右比例。商业：可考虑地下空间招租大型超市，商业街以地下一层地上两层形式为主，局部地块由于地形所限，可设置为精品底商。3.6.A、商业价格：本项目的商业预计首层租金能达到6-8元/平米/天，根据这一租金水平，预计项目的商业铺面能承受的均价约3万元/平方米以上。由于本项目离地铁较近、紧邻主干道且可能规划大型超市，因此建议商业售价平均3万元/平方米以上。B、LOFT价格：为提升产品的吸引力，计划在规划条件允许的基础上，提高公寓的层高，将其设计为LOFT产品。根据LOFT产品的售价约为平层产品售价140-150%这一经验比例，预计本项目的LOFT产品可按2.2万元/平米的价格进行销售。C、住宅价格：根据区域的市场发展及土地成本预测，区域主流住宅物业的价格应在1.7万元/平方米左右。考虑到本项目紧邻地铁，交通便利，又规划了大规模的城市配套设施，坐拥宁静住区的同时，又共享城市的繁华，项目的市场发展潜力巨大，同时考虑到本项目的入市时间，考虑到本项目的价格竞争力，预计项目的平层公寓预计可达到1.75-1.9万元/平方米。3.7租售方案根据公司的资金状况，结合市场的实际情况，我们建议如果自主开发本项目，则整个项目全部采取销售方式。同时，为聚拢散售商业的人气并有效提高项目的品质，项目将考虑地下空间的商业利用，也可考虑持有来吸引大型零售商和主力店的入住。在持有经营一段时间之后，将根据项目的具体情况，将其打包出售给不同的商业物业投资者。3.8主要营销策划和促销手段根据目前的方案，本项目可采用公司自身组织销售团队、委托专业销售公司的综合方式进行销售。同时作为配套，本项目需要引入广告策划公司进行项目文案、效果图和销售物料的设计工作。考虑到商业规划和设计工作同后期销售工作的紧密关系，建议在商业的规划和设计工作开展的同时，即引入商家（特别是国外品牌超市如家乐福、乐购和沃尔玛等）、具有商业销售经验和咨询经验的专业机构介入。该部分工作应尽可能提前，以形成建筑产品设计、销售方案细化和广告推广方案实施同时推进、协调发展的效果。同时，项目的设计及后续施工也将作为销售的一种依托，通过密切联系国内外的专业房地产营销机构，了解并积极响应潜在租户的入住需求，将其反映到产品的设计和销售推广中，将有利于商业的销售。

基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于双单片机冲床数控系统的研究基于CYGNAL单片机的在线间歇式浊度仪的研制基于单片机的喷油泵试验台控制器的研制基于单片机的软起动器的研究和设计基于单片机控制的高速快走丝电火花线切割机床短循环走丝方式研究基于单片机的机电产品控制系统开发基于PIC单片机的智能手机充电器基于单片机的实时内核设计及其应用研究基于单片机的远程抄表系统的设计与研究基于单片机的烟气二氧化硫浓度检测仪的研制基于微型光谱仪的单片机系统单片机系统软件构件开发的技术研究基于单片机的液体点滴速度自动检测仪的研制基于单片机系统的多功能温度测量仪的研制基于PIC单片机的电能采集终端的设计和应用基于单片机的光纤光栅解调仪的研制气压式线性摩擦焊机单片机控制系统的研制基于单片机的数字磁通门传感器基于单片机的旋转变压器-数字转换器的研究基于单片机的光纤Bragg光栅解调系统的研究单片机控制的便携式多功能乳腺治疗仪的研制基于C8051F020单片机的多生理信号检测仪基于单片机的电机运动控制系统设计Pico专用单片机核的可测性设计研究基于MCS-51单片机的热量计基于双单片机的智能遥测微型气象站MCS-51单片机构建机器人的实践研究基于单片机的轮轨力检测基于单片机的GPS定位仪的研究与实现基于单片机的电液伺服控制系统用于单片机系统的MMC卡文件系统研制基于单片机的时控和计数系统性能优化的研究基于单片机和CPLD的粗光栅位移测量系统研究单片机控制的后备式方波UPS提升高职学生单片机应用能力的探究基于单片机控制的自动低频减载装置研究基于单片机控制的水下焊接电源的研究基于单片机的多通道数据采集系统基于uPSD3234单片机的氚表面污染测量仪的研制基于单片机的红外测油仪的研究96系列单片机仿真器研究与设计基于单片机的单晶金刚石刀具刃磨设备的数控改造基于单片机的温度智能控制系统的设计与实现基于MSP430单片机的电梯门机控制器的研制基于单片机的气体测漏仪的研究基于三菱M16C/6N系列单片机的CAN/USB协议转换器基于单片机和DSP的变压器油色谱在线监测技术研究基于单片机的膛壁温度报警系统设计基于AVR单片机的低压无功补偿控制器的设计基于单片机船舶电力推进电机监测系统基于单片机网络的振动信号的采集系统基于单片机的大容量数据存储技术的应用研究基于单片机的叠图机研究与教学方法实践基于单片机嵌入式Web服务器技术的研究及实现基于AT89S52单片机的通用数据采集系统基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究机器人旋转电弧传感角焊缝跟踪单片机控制系统基于单片机的控制