(新)新金山项目投资估算及资金筹措计划

新金山项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案1、项目概况：该项目位于唐家湾情侣北路(南段)南侧、金山总部基地东侧，经珠海市规设用地面积20000平方米，计容积率建】唐家湾情侣北路(南段)南侧、金山总部基地东侧规划总用地面积20000m2000m250000m2000m2地下室面积9000m2居住总户数(一)投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资(含贷款建设期利息)为40737.44万元，整个建设经营期为2年，是一个建设周期长、资金投方面可减低融资的压力，有助资金的是向银行贷款，三是预售收入用售收入扣除与销售有关税费后用于投投资(含贷款利息)共计40737.44万元，自有资金25000万元，占总投资的61.37%，销售收入(二)资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地(表2)自有资金年度投入表(单位:万元)95款年度投入表0销售收入再投入按销售收入的5.9%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的0,下半年为整个销售收入的5.9%,总销售收入再投入为5733.43万元，占总投资的14.07%。投入表(单位:万元)0第二节项目投资估算及资金筹措计划(一)开发成本估算(1)土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投(2)前期工程费：408.38万元，详见本项目前期工程费估算表(见表6)。(表6)前期工程费估算表(单位:万元)计价(万元)12×0.15%34合计8(表7)小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价(单位:万元)构塔楼)：装砖运工程地下室层高/裙楼铝合金特3.1m门窗：基征经价(元)价(元/m费(元)强弱通风分部分与基主体工装饰给排水济电工空调其它项工程础工程工程工程程工程程指价(元)12标价(元/m400.782.1898.2327.163(%)(工钢筋(T)材(m水泥砂(m(m价格(元)价格(元)(m³)(T)3093(4)基础设施费(红线内外工程费)：858.26万元，(详见表7)。基础设施费估算表(单位:万元)金额(万元)12234567合计500+358.26=858.26858.26(5)公建配套设施费：1310万元,详见表:6-3-4(表8)公建配套设施费估算表(单位:万元)单价(元/平方米)金额(万元)1234处5会所000667站89站8合计表9。(表9)开发期间税费一览表(单位:万元)交纳税额(万元)12建筑工程质量安3住宅:43.24VAKVA住宅:115.256合计890.67不可预见费=(0+408.38+7041.1+858.26+1310)×3%=288.53万元(注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性)(表10)销售费用估算表(单位:万元)序序号项目计算依据计价(万元)1广告宣传及市场推(96465)销售收入×1%964.6523本费用估算汇总表(表：6-3-7)用估算汇总表(1)土地成本(2)前期工程费(3)建安工程费(4)基础设施费(5)公建配套设施(6)开发期间税费(万元)((7)不可预见费(1)管理费用(2)销售费用(3)财务费用总原则：所有的总投资均应分摊到可售(可租)的面积中去。(2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊(3)若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊(4)各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积(5)与工程无关的分项按各功能面积比例分摊(1)资金筹措与投资计划款，三是销售房收入用于资号号目投资计划与资金筹措表(单位:万元)1．1．1．1公建配套设施费开发期间税费不可预见费管理费销售费用贷款利息流动资金1310890.67288.531038.532893.951004.010000400144.265519.2651446.975001310490.67144.265519.2651446.9751004.01022资金筹措40733.4315800.50524932.9252．1自有资金2500015800.5059199.4952．2借款100000100002．3销售收入再5733.4305733.43投入(2)贷款本金的偿还及利息支付贷款还本付息结算表(单位:合计合计建设经营期------第一年第二年--------1------------------年末借款累计-----004.01-----0----------------00-----------22、当年利息=(年初借款本息累计+当年借款/2)×年利率第三节项目销售和租赁收入测算售单价的确定(一)用房地产市场比较法确定销售价格上限(平均价格)(二)建议销售测算单价(三)总销售收入的确定分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批00、9900、10100、10300，销售率营建议销售单价(元/平方第一批900097008730第二批9900第三批2700027270第四批40%3600037080合计90900车位销售总收入预测(单位:万元)可销售个数建议销售单价(万/个)第一批3975第二批合计5565售收入分批比例预测(单位:万元)201520162017上半年下半年上半年87301782031245批比面积数例123478合计10%90000%1800030%2700040%3600050%265车位车位地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,南宁市一般的执行原则是工程形象达二1.1.3根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,应在该流水片开工后的第二季,达到银行按揭款支付的条件是,应是该流水片动工后的第三季。1.2.1按珠海市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。1.2.2根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售。(一)采用市场比较法确定租赁价格(平均价格)(表：6-4-7)车位出租计划和出租收入估算表(单位：千元)建设期4经营期5678910111213141516171819202122231数租金3535352(元/000200200200200200200250250250250250300300300300300350000个.个300038383838383848484848487272727272848484844率000657075808590909090909095959595951001001001005有效0002527293032344343434343686868686884848484金68第五节建设项目的财务评价及附加估算表(表：6-5-1)住宅部分销售税金及附加表(单位:万元)序序项目号名称1销售收入2销售税金及附加(17.55%)2.1营业税(5%)2.2城市维护建设税(0.35%)2.3教育附加税(0.15%)2.4房地产税(12%)2.5交易印花税(0.05%)经营2015201602655004659.52501327.5092.925039.82503186013.2753.25期2、车位租赁税金及附加估算：详见车位租赁税金及附加估算表(表：6-5-3)(表：6-5-3)车位租赁税金及附加(单位:万元)序序项建设经营期号目期名1234567891011121314151617181920212223转售称1租000赁2527293032344343434343686868686884848484售)收入2租000赁税金及42附47136055555.9.9.9.9.9.7.7.7.7加)业税34556722222444442222)市维护建设税)育附加)易印花税(0地产税(1328.7256812222222222.1.1.1.1(表：6-5-4)住宅部分损益表(单位:万元)序号序号项目合计建设经营期2015201620171销售收入96465026550699152233.430.9254加09.5255505633%)07.31500.28.0358公积金(1%)0.02870359.5835019725.33156%------------------------------资金本利润率55.2%---------------(1)住宅部分投资的投资利润率=(利润总额/总投资额)×100%(2)住宅部分投资的投资利税率=(利税总额/总投资额)×100%=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.35×100%=23.88%(3)住宅部分资金的投资利润率=(利润总额/住宅部分自有资金)×100%行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。三、现金流量表与动态盈利分析价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率(FIRR)、财务净现值(FNPV)及项目动、静态回收期等指标。评价指注：①财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的则认为其盈利能力已满足最低要求。FNPVIc期内各年净现金流量折现到标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为4.9%.(表：6-5-5)住宅部分全部投资现金流量表(单位:万元)建建设经营期2005200602655002655000015310.505014820.5050.925.915序号122．2土地增值税2．3销售税金及附加2．4所得税3净现金流(入-出)4累计净现金流5折现净现金流6累计折现净现金流7税前净现金流8税前累计净现金流9税前折现净现金流10税前累计折现净现金流财务净现值(I=8%)率投资回收期(静态)投资回收期(动态)000000-4910.615234-5307.28-4842.81--4910.616.353009.525-11757.75-16668.36-13928.63-18807.12-11941.56-16852.16744492.07545006.0856.353税后--------3241.2--------38.23%--------2.706--------2.837--------(表：6-5-7)住宅部分自有资金现金流量表(单位:万元)序号101．100002049001.6752．10952．2投入002．3004002．5附加09.5252．60002．703044982.07540-1064.82550-912.9166评价指标0-912.916税后6116备注财务净现值(财务净现值(I=8%)益率投资回收期(静态)(年)投资回收期(动态)(年)6116整理上表(表：6-5-5)得评价指标:(详见表：6-5-8)净现值(I=8%)6.353益率期(静态)投资回收期(动态)2.7552.837由上述指标可以看出,本项目住宅全部投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益率均大于贴现率8%,投资回收期也满足项目投资经营期限的要求,故本项目住宅部分投资表务净现值(I=8%)率6116期(静态)期(动态)态投资回收期都在项目投项目住资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表(表：6-5-10)本项目住宅销售和商铺与车位租资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能(表：6-5-10)住宅部分资金来源与运用表(单位:万元)序序经营期号1042350.50589114.4950095000002058487.965.1建设投资015310.50524418.915息0009.525000034金15702.085第六节福满花园项目不确定性分析(一)住宅销售部分盈亏平衡假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为75.70%，可见其风险程度较高。(二)结论商铺与车位租赁的经营期限较长,资金回收较慢,而住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付;另一方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位租赁风险程度降低。响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标(财务内部收益率和投资利润率)，分别计算售价上下波动5%、(表：6-6-1)全部投资敏感性分析(单位:万元)全部全部基准售价变动建安工程费变动投资方案-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%财务净32411436.236942355169.7331.5098.633.1-1599现值.2466.48.921363794873.207财务净现值升-55.6-26.30.659.48126.157.32-80.4-149.降幅度8%89%9%%9%%6%34%财务财务内38.237.8738.138.238.3338.4338.3337.3640.02部收益3%%3%8%%%%%