物流公司营销中心管理办法

北京珠江物流开发有限公司营销中心管理手册（修订稿）营销中心2006年12月5日总目录一、序言…………3二、营销中心差不多职能…………4三、营销中心组织结构…………5四、营销各部门岗位职责………61、营销中心经理岗位职责……62、营销策划部副经理岗位职责…………………83、媒介部副经理岗位职责……134、招商治理部副经理岗位职责………………165、政策研究部副经理岗位职责…………………6、内勤主管岗位职责…………18五、营销中心治理方法…………191、中心日常工作治理方法……202、项目论证定位治理方法……223、营销推广费用预算治理方法………………274、品牌推广及建设治理方法…………………315、营销物料及广告验收治理方法……………366、招商系统构建治理方法……407、招商工作治理方法…………48序言制度重于技术————吴敬琏“深根固本，方能枝繁叶茂，方能果实累”任何出类拔萃的企业，都必须建立各种健全的治理体制，尤其是营销治理制度。一个企业营销的成败不仅取决于适应市场的应变能力，同时取决于其内部营销治理制度的科学性、完整性。本营销治理手册旨在把公司物流板块的大量的营销治理工作规范化、标准化、流程化、使繁琐变得简单，使杂乱变得有序，为物流公司各项目的生存和进展奠定坚决的基础。本营销治理体系凝聚珠江及合生营销部门众多成功的先进经验，从营销治理组织、品牌建设推进、招商及销售治理、政策研究、人员行动治理、客户治理等部分具体工作细节和职责构成营销中心营销组织体系，它是营销中心整体营销观念的贯彻、所有项目及职员紧密协作、各尽其责地实现和完成营销目标所必须的组织保障；它是物流公司各项目进行专业项目运作的重要基础之一；它是物流公司各项目开拓市场，不断提高物流领域市场份额、招商销售额和利润额的重要治理手段；它能协助物流公司职员进步，激励职员士气，稳定职员队伍防止因为少量职员素养、能力或品质问题而造成的招商销售额流失；它能使营销中心与项目营销、招商部门紧密配合，及时向物流公司治理中心、地区公司和集团公司反馈动态的市场信息；同时，它也是公司整体治理体系的一个重要组成部分。第一部分：营销中心的差不多职能1、全面负责公司的营销工作，对营销目标打算的制定、实施和操纵承担责任。2、参与制定公司的整体经营战略，并规划和确定市场营销战略，依照各项目具体业态、定位协助项目公司制定切实可行的具体的营销策略和政策，确保年度营销目标的实现。3、全面统筹各项目公司的营销工作，对项目公司的营销工作进行治理安排和执行。配合项目公司的招商工作，在招商前期参与项目定位论证，确定项目营销表述以及制定整体营销方案；在招商期负责项目公司营销方案的执行和修改，并支持招商组织相应活动。同时结合项目公司经营需要进行营销方案的执行和修改。4、加强销控治理，完善价格体系。项目招商前期，营销中心依照各项目实际情况建立销控表，并结合行业特点和现状制定合理的价格体系及招商政策。营销中心在招商过程中随时进行销控报表，并对项目公司进行客户资料的汇合整理，进行有效的客户治理。5、深入政策研究，提供决策依据。营销中心建立专门的政策研究部门，对相关行业进行市场调研，对商业模式进行探讨研究，同时对相应行业的商业案例进行分析研究，定期撰写政策研究报告。第二部分：营销中心组织结构营销中心营销中心经理一人营销策划部经理一人内勤主管一人招商治理部经理一人销控报表组一人价格政策组二人营销策划部经理一人内勤主管一人招商治理部经理一人销控报表组一人价格政策组二人客户治理组一人市场调研组一人政策研究组一人模式标准组一人政策研究部经理一人文件台帐治理资产档案治理日常会议治理媒介公布组一人媒介部经理一人电子商务组二人品牌维护组一人活动策划组一人电子商务组二人品牌维护组一人活动策划组一人定位论证组一人营销打算组一人营销中心合计20人营销中心合计20人第三部分：中心各部门岗位职责一、营销中心经理岗位职责岗位差不多信息岗位名称营销中心经理所属部门营销中心职位等级经理定编数1人直接上级公司负责人直接下级中心内各专业经理职位联系工作协作关系对内：公司总经理、副总，各中心、各项目公司负责人、营销负责人对外：政府职能部门、各相关协会、各主流非主流媒体、相关广告公司要紧岗位职责一级职责（要紧工作范畴）二级职责（具体业务活动）负责营销策划治理统筹工作1、制订并组织实施营销系统工作目标和工作打算2、建立并拓展公司营销网络，巩固开拓目标市场3、组织制订并指导项目公司营销策略、销售政策、营销治理制度4、主持制订并组织实施重大公关、广告、促销活动5、审核各项目时期价格策略调整方案6、审核新推项目价格体系、实收价格、销售价格7、依照项目的销售情况，时期性指导销售政策及优惠措施方案的制定8、审核物流营销台帐，监督物流在售项目营销跟进情况，监督物流竞争项目情况9、督促并支持公共关系部与政府对口部门、各种宣传媒介的联系10、定期进行营销工作分析，及时调整营销组合策略，制定预防和纠正措施11、处理重大客户投诉及售后服务问题负责品牌推广、产品研发及策划治理日常工作1、指导、监督品牌推广方案的制定2、监督品牌方案的具体实施情况3、指导、监督全年品牌推广活动4、指导、监督广告公司平面广告设计5、定期参加各项目营销例会，并依照问题提出建议6、监督、指导广告媒介人员对品牌及项目硬性广告推广的相关工作7、监督、指导媒介人员对品牌及项目知名度、美誉度的宣传推广8、监督、协调突发事件的危机公关9、监督日常媒体维护，保持与各类媒体的日常沟通、并参与必要的媒体活动。10、监督媒介日常工作11、监督、协调年度媒体合同招投标情况12、监督、指导北京市区域市场调研工作13、监督、指导新项目可行性研究工作14、监督、指导产品研发、项目策划日常性工作指导、监督招商、客户治理日常工作1、监督全年招商策划工作2、监督招商组全年租售情况3、监督招商组月度、年度商业调查报告、打算的编写4、协调招商组内部治理工作5、监督招商治理台帐的建立6、监督招商治理组其他日常性工作7、监督、指导项目客服治理8、监督、指导对客户投诉的处理工作（特不是重大客户投诉处理）负责政策研究统筹治理工作1、监督、指导对相关行业进行市场调研2、监督、指导对商业模式进行探讨研究3、监督、指导对相应行业的商业案例进行分析研究4、监督、指导定期撰写政策研究报告主持其他日常性行政工作1、监督部门月度考勤的统计编制工作2、监督部门月度资金打算的整合编制工作3、监督部门月度工作打算的编制4、监督部门月度合同履行进度的整合编制工作5、审核部门职员月绩效考核6、监督部门固定资产台帐、付款审批台帐的实施7、审核部门行政费用的支出情况、办公用品使用情况及报销情况8、监督部门文件的治理工作9、定期组织召开营销例会10、协助审批各类营销类上报文件11、协助营销总监指导营销中心内部各项工作的展开12、其他即时性日常工作工作权限1、对部门内部所有工作负有监督治理监督权2、对项目公司营销工作有建议、监督、治理权工作台帐明细表1、月度营销费用台帐2、销售日报表3、硬广投放台帐4、定版及撤版台帐5、新项目策划资料6、部门内部固定资产台帐7、部门内部付款审批台帐8、部门内部行政费用预算执行台帐工作流程明细表1审批往来文件，签发部门经办文件流程2审批部门行政费用支出流程3月度营销打算审批流程4日常市场研究工作流程5年度目标定价流程6新项目定价流程7新项目定价流程工作交接时须移交的资料1、对外联系名片册2、各治理部专业经理及相关经办人书面文件和电子文件二、营销策划部岗位职能一）部门职能：1、指导、监督市场调研工作。2、指导、监督新项目市场定位及前期策划工作。3、指导、监督、协调价格制定工作。4、监督每日销售报表工作的执行情况。5、监督每周项目营销工作小结（含销管总结、来电来访分析、推广建议等）的执行情况。6、指导、监督每月物流板块月度营销总结（含项目工作总结及打算、营销中心工作总结及打算等）。7、监督每周、每月上报地区公司的销售统计报表的执行情况。8、监督每月《物流板块营销费用预算月度执行情况》、营销费用明细报表的填写情况。9、抽查项目、营销中心各组台帐登记情况。10、指导、监督年度营销打算制定、调整及上报的执行。11、定期查看项目销控情况，及时掌握项目信息。12、定期与集团物流总公司沟通。13、监督、指导物流板块在售项目营销情况跟踪并及时解决重要问题。二）岗位职责：◆营销策划部经理岗位职责岗位差不多信息岗位名称营销策划部经理所属部门营销中心职位等级经理定编数1人直接上级营销中心经理直接下级5人职位联系可直接升迁的职位：专业经理可相互转换的职位：工作协作关系对内：珠江公司审核部、财务部、办公室；项目公司招商部对外：公关公司、制作公司、房地产中介、咨询机构等要紧岗位职责一级职责（要紧工作范畴）二级职责（具体业务活动）项目营销治理1、协助项目公司编写每月的营销推广方案2、协助，并监控项目公司广告内容的投放工作3、协助项目公司制定并组织大型公关活动的工作4、全面掌握项目营销动态，及时发觉各项目营销问题，提出解决方案5、检查、监督项目公司策划的执行情况。6、统筹、指导项目公司营销活动的预备与实施市场研究7、市场调研：定期做市场调研，调研对象包括竞争项目、市场热销项目及特色项目。8、信息收集：（1）内部信息收集：项目公司的营销动态；（2）外部信息收集：对所调研的物流项目信息进行收集，及时补充、更新数据库。及时收集物流项目的手册、硬广及软宣。9、提交报告：定期向公司领导提交物流月度研究报告和营销月报，以及专业的商业地产研究报告。10、市场定位：对我司的项目分期进行市场定位。新项目研究11、区域市场研究：新项目所在区域商业地产状况的研究。12、市场定位：依照北京市及本区域各类商业地产市场的供求状况，并结合我司的特长、优势对新项目进行市场定位，及时提交市场定位报告。13、投资分析：对新项目预期的土地费用、销售情况、投资回收期等进行评估，确定项目的可行性。预算治理14、预算复核：复核项目公司营销费用合理支配15、预算操纵：操纵项目公司营销费用，操纵成本。工作打算16、制定打算：制定营销组月度工作打算，并组织实施17、绩效考核：按实际填写完成时刻，日常工作18、拟定合同：拟定品牌或项目与活动公司、地产中介、咨询机构等间发生合作关系的合同19、签订合同：与活动公司、地产中介、咨询机构签订相关合作合同20、制订营销道具制作安排实施。21、配合项目公司对广告公司进行全案策划推广工作。22、配合品牌宣传以及活动。23、起草公文：起草公司内部报审文件、立项报告其他事宜24、完成上级领导交办的其它任务。工作权限1、组织各项目定期市调、案例分析、策划研讨会2、组织定期召开各项目销售情况讨论例会、并制定相应时期促销策略及价格调整策略3、对项目销售治理工作的指导、监控、建议权4、对项目公司提交营销动态的催办权和审核权5、对市场研究报告及项目定位报告的建议权6、对项目公司的营销费用预算有复核权7、对项目执行营销人员的工作有监督、检查权工作台帐明细表1、营销费用月度台帐2、新项目市场定位报告、营销建议书、月度房地产市场研究报告及其他专业报告3、市场信息收集数据库资料4、项目公司资金打算5、工作打算和总结工作流程明细表1新项目前期市场定位工作流程。2日常上报文件流程3市场研究工作流程4工作打算和总结工作交接时须移交的资料公司有关文件档案1）会议纪要；2）3）项目资料；4）项目各类推广方案资料；5）待办文件；6）参考资料；7）项目照片；8）项目影像资料、素材；9）借阅资料。电子文档1）会议纪要；2）月度营销打算资料；3）项目各类推广方案资料；4）广告、图片资料；5）待办文件；6）项目图纸（效果图等）。对外联系名片册1）政府部门；2）同行业；3）其他。4、通讯录。5、工作台帐明细表。◆营销策划部主管岗位职责岗位差不多信息岗位名称营销策划部主管所属部门营销中心职位等级主管定编数1人直接上级营销策划部经理直接下级0人职位联系可直接升迁的职位：营销策划部经理可相互转换的职位：媒介部主管工作协作关系对内：珠江公司审核部、财务部、办公室；项目公司营销部对外：公关公司、制作公司、房地产中介、咨询机构等要紧岗位职责一级职责（要紧工作范畴）二级职责（具体业务活动）项目营销治理1、协助项目公司编写每月的营销推广方案2、协助，并监控项目公司广告内容的投放工作3、协助项目公司制定并组织大型公关活动的工作4、全面掌握项目营销动态，及时发觉各项目营销问题，提出解决方案5、检查、监督项目公司策划的执行情况。6、统筹、指导项目公司营销活动的预备与实施7、收集每月项目工作总结及打算，编写营销中心月度工作总结及打算等市场研究8、市场调研：每周至少一天外出做市场调研，调研对象包括竞争项目、市场热销项目及特色项目。9、信息收集：（1）内部信息收集：项目公司的营销动态；（2）外部信息收集：对所调研的物流项目信息进行收集，及时补充、更新数据库。及时收集物流项目的手册、硬广及软宣。10、提交报告：协助营销组经理对定期向部门领导提交物流月度研究报告和营销月报，以及专业的商业地产研究报告。11、市场定位：协助营销组经理对我司的项目分期进行市场定位。新项目研究12、区域市场研究：协助营销组经理对新项目所在区域商业地产状况的研究。13、市场定位：协助营销组经理依照北京市及本区域各类商业地产市场的供求状况，并结合我司的特长、优势对新项目进行市场定位，及时提交市场定位报告。14、投资分析：协助营销组经理对新项目预期的土地费用、销售情况、投资回收期等进行评估，确定项目的可行性。预算治理15、预算复核：协助营销组经理复核项目公司营销费用合理支配16、预算操纵：协助营销组经理操纵项目公司营销费用，操纵成本。工作打算17、制定打算：制定月度工作打算，并组织实施18、绩效考核：按实际填写完成时刻，日常工作19、拟定合同：拟定品牌或项目与活动公司、地产中介、咨询机构等间发生合作关系的合同20、签订合同：与活动公司、地产中介、咨询机构签订相关合作合同21、制订营销道具制作安排实施。22、配合项目公司对广告公司进行全案策划推广工作。23、配合品牌宣传以及活动。24、起草公文：起草公司内部报审文件、立项报告其他事宜25、完成上级领导交办的其它任务。工作权限1、参加各项目定期市调、案例分析、策划研讨会2、参加定期召开各项目销售情况讨论例会、并制定相应时期促销策略及价格调整策略3、对项目销售治理工作的指导、监控、建议权4、对项目公司提交营销动态的催办权和审核权5、对市场研究报告及项目定位报告的建议权6、对项目公司的营销费用预算有复核权7、对项目公司营销人员的工作有监督、检查权工作台帐明细表1、营销费用月度台帐2、新项目市场定位报告、营销建议书、月度房地产市场研究报告及其他专业报告3、市场信息收集数据库资料4、项目公司资金打算5、工作打算和总结工作流程明细表1新项目前期市场定位工作流程。2价格时期性调整流程3日常上报文件流程4市场研究工作流程5工作打算和总结工作交接时须移交的资料公司有关文件档案1）会议纪要；2）3）项目资料；4）项目各类推广方案资料；5）待办文件；6）参考资料；7）项目照片；8）项目影像资料、素材；9）借阅资料。电子文档1）会议纪要；2）月度营销打算资料；3）项目各类推广方案资料；4）广告、图片资料；5）待办文件；6）项目图纸（效果图等）。对外联系名片册1）政府部门；2）同行业；3）其他。4、通讯录。5、工作台帐明细表。三、媒介部副经理岗位职责部门职能：◆相关物流产业以及政府规划政策的研究分析◆品牌推广1、监督、指导品牌推广策略。2、监督、指导制定品牌方案。3、监督、指导、协调品牌具体方案实施。4、监督、指导品牌执行情况；并与项目及时沟通。5、监督、指导对项目公司的工作给予品牌配合。6、监督、指导品牌外联工作（1）：对政府相关部门所组织或举办的活动给予必要支持与配合。（2）：配合合作单位的推广活动进行我司企业品牌的宣传推广。◆媒体投放与治理7、监督广告投放制度的建立；付款台帐制度的建立；软宣公布流程的建立。8、监督、协调招标及签约：平面、电视、网络、广播等各类媒体的广告代理公司招标并签约工作。9、监督、协调广告投放：依照项目公司的营销打算及品牌打算进行广告的投放与治理工作。10、监督、协调软宣投放：依照项目公司及品牌推广的需要，进行软性宣传的投放与治理工作。11、监督各类媒体费用结算：对各代理公司的代理费用进行结算。12、监督费用统计的执行：对项目以及分类媒体进行费用统计。13、监督分析报告的执行：对分类媒体的广告投放与反馈进行分析，以便调整投放比例及方式。14、监督投放策略的执行：依照年度投放比例及效果，调整投放策略。15、监督、指导、协调媒体采访工作：安排媒体对公司、项目公司领导及有关人员进行采访报道，进行企业宣传。16、监督、指导、协调或参与危机公关的解决：在媒体出现对我司的负面报道时采取应急措施尽可能减少不利阻碍。◆岗位职责：岗位差不多信息岗位名称媒介部经理所属部门营销中心职位等级副经理定编数1人直接上级营销中心经理直接下级4人职位联系可直接升迁的职位：专业经理可相互转换的职位：工作协作关系对内：珠江公司审核部、财务部、办公室；项目公司招商经理对外：各媒体相关版面编辑、记者；广告代理公司对接人；媒体广告部负责人要紧岗位职责一级职责（要紧工作范畴）二级职责（具体业务活动）品牌及项目硬性广告推广1、提供建议：月初为项目提供广告推广及媒体排期方面的可行性建议2、执行订单：按品牌及项目要求，及时、准确地在相应报社或广告公司确定订版单据3、沟通协调：假如所需版面差不多被预定或有其他专门情况，在最短时刻内，与项目沟通，协调其他能够替代的媒体或版面位置4、综合评定：结合项目上一月度广告来电来访量，综合评定广告效果监测5、稿件治理：对日常公布稿件按时刻顺序进行有序治理6、费用结算：每月月初结算上月实际发生广告（平面、广播、网络、电视）费用品牌及项目知名度、美誉度软性宣传推广7、沟通需求：与项目沟通当月所需市场预热主题及目标公布媒体8、稿件撰写：针对项目实际情况，结合市场现象，经与报社沟通，完成稿件撰写9、稿件公布：与报社编辑部沟通，按项目要求时刻，公布稿件10、费用结算：按公司非合同非行政费用程序请款结算突发事件的危机公关11、建立体制：树立媒体公关危机防范和处理机制，及时协调、部署、处理社会公关危机，做好应变防范工作12、总结经验：在经营、治理过程中，注意总结经验、结合工作实际，预警可能发生的媒体公关危机13、内部沟通：项目公司、物业公司、客户服务中心、行政人事部、法务部、物流营销中心及有关专业支持部门在各自的职责、权限范围内，加强联系、相互支持、紧密合作，及时妥善处理各种危机事件，防止矛盾的激化14、外部公关：与可能曝光媒体沟通，将稿件在印刷前替换媒体维护15、保持沟通：加强与大众媒体的合作关系，保持与媒体之间的良好沟通16、参与活动：不定期参与报社组织的品牌、评奖活动17、不定期公关：不定期协调我公司领导及报社领导见面会谈18、媒体活动：不定期组织媒体记者出游，频率为每年一次工作打算19、制定打算：制定行政组月度工作打算，并组织实施20、绩效考核：按实际填写完成时刻，日常工作21、拟定合同：拟定品牌或项目与媒体间发生合作关系的合同22、签订合同：与报社、广告代理公司、活动公司签订相关合作合同23、广告监控：对已投放的广告（平面、广播、网络、电视）实施监控跟踪，索取媒体开具的监控报告24、费用结算：对所有签订合同的乙方公司按月度或合同约定执行付款25、资金打算：每月月末整体统筹下月度资金安排，并向财务部提交书面汇报26、台帐统计：月末对所有品牌、项目已发生的营销费用进行台帐统计27、资料收集：收集户外、电视、广播代理公布公司相关资料28、起草公文：起草公司内部报审文件、立项报告29、陪同公司领导出席颁奖会及论坛30、项目活动的媒体现场接待31、协助发言人同意媒体专访及稿件批阅其他事宜32、完成上级领导交办的其它任务。工作权限1、以公司名义，对外确定订版单的签字确认权2、应付款审批过程的部门审核权工作台帐明细表1对外联系工作台帐2重要接待工作台帐3每日日常工作台帐4合同会审进度工作台帐5付款审批进度工作台帐工作流程明细表1软性宣传稿件公布流程2硬性广告公布流程3媒体危机公关流程工作交接时需移交的资料1、公司相关文件档案：已付款审批单据、硬性广告存档、年度合作合同等2、公司相关电子文档：品牌及项目软性宣传文字、电子版外联名单、电子版报审立项、电子版拟定合同等3、对外联系名片夹：其中包括平面、广播、电视台、广告代理公司等4、工作台帐明细表四、招商治理部经理岗位职责岗位差不多信息岗位名称招商治理部经理所属部门营销中心职位等级副经理定编数1人直接上级营销中心经理直接下级6人职位联系可直接升迁的职位：专业经理可相互转换的职位：工作协作关系对内：珠江公司审核部、财务部、办公室；项目公司招商部经理对外：客户、协会、中介机构要紧岗位职责一级职责（要紧工作范畴）二级职责（具体业务活动）价格制定1、指导、审核年度目标定价2、指导、审核各项目各时期价格策略方案3、指导、审核新推项目价格体系、实收价格、销售价格明细4、指导、审核时期性调整已推未售项目价格策略5、明确相关价格体系、明细价格表报审招商治理6、指导、审核项目公司完成年度招商打算的制定、调整及上报7、指导、审核项目公司招商政策、招商手段的制定、调整及上报8、指导项目公司招商人员的招聘、培训9、监督指导项目公司招商工作，进行动态治理10、组织项目公司开拓销售渠道，开拓主力客户、特色客户11、组织、指导项目公司与大客户的合同洽谈12、物流板块在售项目营销情况跟踪销售统计治理13、审核每日销售报表14、复核每周项目招商工作小结（含销管总结、来电来访分析、推广建议等）15、复核每月珠江公司月度招商总结（含项目工作总结及打算、营销中心工作总结及打算等）16、审核每周、每月上报地区公司的销售统计报表17、不定期抽查项目台帐登记情况工作打算18、制定打算：制定招商组月度工作打算，并组织实施19、绩效考核：按实际填写完成时刻，日常工作20、拟定合同：拟定品牌或项目与客户、中介机构、协会等间发生合作关系的合同21、签订合同：与客户、中介机构、协会等签订相关合作合同22、工作协调：协调本组与营销中心其它组的工作及项目公司的关系。23、起草公文：起草公司内部报审文件、立项报告其他事宜24、完成上级领导交办的其它任务。工作权限1、组织定期召开各项目销售情况讨论例会、并制定相应时期促销策略及价格调整策略2、对项目销售治理工作的指导、监控、建议权3、对项目公司提交招商动态的催办权和审核权4、对市场研究报告及项目定位报告的建议权5、对项目公司的工作打算有审核权6、对项目公司营销人员的工作有监督、检查权工作台帐明细表1、各项目销售日报、周报、月报2、招商政策、资料、3、价格调整台帐4、项目公司资金打算5、工作打算和总结工作流程明细表1销售日报、周报、月报流程。2年度目标定价流程流程3新推项目定价流程4价格时期性调整流程5日常上报文件流程6工作打算和总结工作交接时须移交的资料公司有关文件档案1）会议纪要；2）3）项目资料；4）项目各类推广方案资料；5）待办文件；6）参考资料；7）项目照片；8）项目影像资料、素材；9）借阅资料。电子文档1）会议纪要；2）月度营销打算资料；3）项目各类推广方案资料；4）广告、图片资料；5）待办文件；6）项目图纸（效果图等）。对外联系名片册1）政府部门；2）同行业；3）其他。10、通讯录。11、工作台帐明细表。五、政策研究部经理岗位职责一）部门职能：◆市场调查研究1、监督、执行定期做市场调研，提供专业系统的市场调查、市场分析、市场研究、行业研究咨询、竞争环境咨询和营销策略咨询等2、监督、执行信息收集，内部信息收集和外部信息收集，准确提供各行业的市场调查统计数据、商业资讯，市场调查报告、市场分析报告等。3、监督、执行提交报告，定期向公司领导提交专业的商业地产研究报告。4、监督、指导市场定位，建立以大样本大容量的信息库。◆政策研究1、指导、审核建立政府政策、商业模式及相关法律的研究体系并不断完善2、监督、执行通过综合分析阻碍政策和商业运行的相关因素，对时期性政策和商业运行趋势进行研判3、指导、分析并持续跟踪政府和商业动态，透视政策的理念和商业的行为变化，预测行业的反应4、指导、执行时期性深化项目定位和调整市场推介的工作5、监督、执行明确相关政策和商业体系、明细各项目相关政策和商业研究表报审6、监督、审核上报地区公司的相关政策和商业分析研究表及运用政策和商业研究协助其他部门完成任务7、监督、执行与宏观研究员、行业研究员及政策、法律和商业的相关分析师充分沟通，整合信息、在一定高度对项目研究提出建议8、指导、研究政府和商业对项目相关的行业的新政策，分析政策变化动态，同时对政策和商业的变化进行跟踪9、监督、执行对政策和商圈以后走势作出推断10、指导、审核及时对政策和商业动态作出评价，为公司其他营销部门及项目部门提供参考建议，撰写分析报告及上报11、监督、审核上报地区公司的相关新政策和商业分析研究表及协助其他部门完成的政策和商业研究表12、监督、指导不定期抽查相关新政策和商业模式研究登记情况◆商业业态模式研究1、监督、执行定期时期性对各项目所涉及到的行业和商业业态模式进行研究总结2、监督、执行提炼我司项目合理化的商业模式建议报告3、监督、执行对我司各项目的商业模式总结并深化，形成模式范本4、监督、执行接着探讨，探寻新的创新模式◆岗位职责：岗位差不多信息岗位名称政策研究部经理所属部门营销中心职位等级经理定编数1人直接上级营销中心经理直接下级3人职位联系可直接升迁的职位：专业经理可相互转换的职位：工作协作关系对内：珠江公司审核部、财务部、办公室；项目公司招商部经理对外：政府机关、法律研究机构、各地各类商业行业协会要紧岗位职责一级职责（要紧工作范畴）二级职责（具体业务活动）市场研究1、市场调研：定期做市场调研，调研对象包括竞争项目、市场热销项目及特色项目。提供专业系统的市场调查、市场分析、市场研究、行业研究咨询、竞争环境咨询和营销策略咨询等，撰写形成报告及上报2、信息收集：（1）内部信息收集：项目公司的营销动态；（2）外部信息收集：准确提供各行业的市场调查统计数据、商业资讯，市场调查报告、市场分析报告等，对所调研的物流项目信息进行收集，及时补充、更新数据库。及时收集物流项目的手册、硬广及软宣。3、提交报告：定期向公司领导提交物流月度研究报告和营销月报，以及专业的商业地产研究报告。4、市场定位：对我司的项目分期进行市场定位，建立以大样本大容量的信息库，为项目营销策划和执行提供依据政策研究5、指导、审核建立政府政策、商业模式及相关法律的研究体系并不断完善6、通过综合分析阻碍政策和商业运行的相关因素，对时期性政策和商业运行趋势进行研判，把握政策和商业时期性的理念，制订季度、年度政策和商业研究报告及上报7、指导、分析并持续跟踪政府和商业动态，透视政策的理念和商业的行为变化，预测行业的反应8、指导、审核时期性深化项目定位和调整市场推介的工作9、明确相关政策和商业体系、明细各项目相关政策和商业研究表报审10、审核上报地区公司的相关政策和商业分析研究表及运用政策和商业研究协助其他部门完成任务11、与宏观研究员、行业研究员及政策、法律和商业的相关分析师充分沟通，通过政策和商业行业各相关方面信息的整合与总结使策略报告更加具有前瞻性与准确性，并能站在一定高度对项目研究提出建议12、指导、研究政府和商业对项目相关的行业的新政策，分析政策变化动态，同时对政策和商业的变化进行跟踪13、结合现实政策理念及不同和商业市场的投资策略，对政策和商圈以后走势作出推断，协助部门进行研究各项目的项目定位和市场推介14、指导、审核及时对政策和商业动态作出评价，为公司其他营销部门及项目部门提供参考建议，撰写分析报告及上报15、审核上报地区公司的相关新政策和商业分析研究表及协助其他部门完成的政策和商业研究表16、不定期抽查相关新政策和商业模式研究登记情况商业业态模式研究17、定期总结：分不对个项目所涉及到的行业的商业业态模式进行研究，时期性对市场调查和政策研究进行质和量度的分析总结，形成报告上交18、提炼总结：总结并分析同业态商业竞争对手的经营模式和理念，在不同项目、不同时期和不同商业环境等情况下，结合实际充分深化经营模式和经营核心理念，提炼我司项目合理化的商业模式建议报告并上交19、推动工作：把营销工作从各方面形成标准化模式，由繁到简的规范营销流程，对我司各项目商业业态模式充分研究形成范本20、接着探讨：每日每月商业、政策等等全方面的追踪，通过总结和分析我司商业业态模式和同行业内商业模式，探寻新的创新模式，规范和标准我司项目的运作模式对外关系维护21、保持沟通：加强与政府、法律研究机构、各地各类行业协会的合作关系，保持与其之间的良好沟通22、参与活动：不定期参与政府机关、法律研究机构和各地各类行业协会组织的各项专题研究工作23、不定期公关：不定期协调我公司领导及政府机关、法律研究机构和各地各类行业协会的领导见面会谈24、协助活动部门：依照活动策划组相关活动要求，邀请相关的政府机关、法律研究机构和各地各类商业行业协会的领导到席工作打算25、制定打算：制定政策和商业研究组月度工作打算，并组织实施26、绩效考核：按实际填写完成时刻，日常工作27、拟定合同：拟定品牌或项目与政府机关、法律研究机构、各地各类商业行业协会等间发生合作关系的合同28、签订合同：与政府机关、法律研究机构、各地各类商业行业协会等签订相关合作合同29、工作协调：协调本组与营销中心其它组的工作及项目公司的关系。30、起草公文：起草公司内部报审文件、立项报告其他事宜31、完成上级领导交办的其它任务。工作权限1、组织定期召开各项目销售情况讨论例会、并制定相应时期政策和商业的研究策略2、对项目营销治理工作的指导、监控、建议权3、对项目公司提交招商动态的催办权和审核权4、对市场研究报告及项目定位报告的建议权5、对项目公司的工作打算有审核权6、对项目公司营销人员的工作有监督、检查权工作台帐明细表1、各项目营销日报、周报、月报2、新项目市场定位报告、营销建议书、月度商业市场研究报告及其他专业报告3、市场信息收集数据库资料4、项目公司资金打算5、工作打算和总结工作流程明细表1销售日报、周报、月报流程。2市场研究工作流程3新推项目定价流程4日常上报文件流程5工作打算和总结工作交接时须移交的资料公司有关文件档案1）会议纪要；2）3）项目资料；4）项目各类推广方案资料；5）待办文件；6）参考资料；7）项目照片；8）项目影像资料、素材；9）借阅资料。电子文档1）会议纪要；2）月度营销打算资料；3）项目各类推广方案资料；4）广告、图片资料；5）待办文件；6）项目图纸（效果图等）。对外联系名片册1）政府部门；2）同行业；4）法律部门；5）商业协会；6）其他。10、通讯录。11、工作台帐明细表。六、内勤主管岗位职责岗位差不多信息岗位名称内勤主管所属部门营销中心职位等级中级主管定编数1人直接上级营销中心经理直接下级1人职位联系可直接升迁的职位：高级主管可相互转换的职位：营销策划部主管工作协作关系对内：地区公司行政部、人事部、财务部；项目公司对外：公关公司、活动公司、制作公司、客户、来访人员要紧岗位职责一级职责（要紧工作范畴）二级职责（具体业务活动）外来文件处理1、收文：签收各类上报领导批阅的文件，做好收文登记及分类。2、报批：将会签文件按轻重缓急及时上报领导审批，并及时跟踪文件审批进度。3、返还：及时返还领导批好的文件到相关部门。4、存档：进行相关文件的存档。内部文件处理5、编号：部门内部以营销中心名义使用（报审文件、立项文件、工作联系函）要向部门文员要编号。6、登记：将使用编号经办人姓名进行登记。7、存档：将各文件经办人审批后的文件进行存档。信息整合8、催办：针对营销中心，针对个人的月度绩效考核、针对个人的月工作打算、针对各合同经办个人的月度合同履行进度表、月资金申请等其他不定性工作，进行按时提醒。9、收集：在规定时刻内将个人提交的月度绩效考核、各人月度工作打算、合同履行进度情况、月资金申请、报销发票单据、办公用品领用、考勤等不定性工作，的信息分类并收集。10、汇总：在规定时刻内将个人提交的月度绩效考核、各人月度工作打算、合同履行进度情况、月资金申请、报销发票单据、办公用品领用、考勤等不定性工作，收集的信息按公司规定统一格式进行汇总检查及确认工作。11、报批：将以上工作内容汇总后报部门领导进行审批，如不合格退经办人重新填写，并重新报批。12、传送各部门：将领导确定合同并签字审批后的文件送至各相关部门，如：人事部、法律室、行政部、财务部等。13、修改完善：经各部门审核如发觉问题，视情况轻重与部门领导、部门相关经办人取得联系进行修改完善。14、再次报批：再次报批直至工作按标准完成。固定资产治理15、对部门内部固定资产进行定期核查工作打算16、制定打算：制定月度工作打算，并组织实施17、资金打算：制定物流营销中心月度资金打算18、绩效考核：按实际填写完成时刻，其他事宜19、完成上级领导交办的其它任务。工作权限1、收文时，审核文件是否符合要求的审核权；2、事前对所编号文件进行审核，事后对所编号文件进行催办及存档；3、依照领导指示，对相关人员完成工作的催办权；4、对所收集上的各类信息进行审核的权限。工作台帐明细表1对外联系工作台帐2重要接待工作台帐3每日日常工作台帐4月资金打算表5合同会审进度工作台帐6付款审批进度工作台帐7固定资产台帐8行政费用预算执行台帐工作流程明细表1收文流程；2发文流程；3信息整合流程。4营销费用台账流程工作交接时需移交的资料1、部门相关文件1、价格表2、会议纪要3、红头文件4、工作联系函5、报审文件6、立项文件7、合同2、电子文档1、行政费用台帐2、固定资产台账3、合同付款登记台帐4、月工作打算5、资金打算3、通讯录第四部分：营销中心治理方法第一节：中心日常工作治理方法一、会议制度治理1.1例会制度每月20日为营销中心、物流各项目公司营销管线和相关部门的营销例会，总结上一个月的营销工作，制订并讨论下一个月的营销工作安排。各项目公司的营销部门在例会上汇报下一个月的营销工作安排和营销费用打算，经会议讨论修正，各项目公司营销部对月度营销打算作相应调整。每月25日前各项目公司将月度营销打算以报审的形式上报营销中心和物流板块负责人，并经公司经营班子审批后，以此作为项目公司营销工作开展的依据。1.2相关会议安排1.2.1项目论证会项目论证会由各项目公司组织，营销中心配合执行，要紧进行项目的立项、定位、业态设计工作。项目论证会由两方面的工作组成：－项目可研论证会：内部进行，要紧为项目的立项工作做预备，出《项目可研报告》。同时进行项目的定位研究和业态设计，作项目的前期规划，出《项目进展规划及投资纲要》。－项目报告会：要紧针对政府、金融等事业单位及投资商、行业协会、商会等进行，增强他们对项目的信心，出《项目情况介绍》（注：不同对象需出不同的文档）。1.2.2方案评审会方案评审会由营销治理中心组织，项目公司配合执行，要紧进行项目全面开启的预备工作。方案评审会要紧进行四方面的评审工作：－规划设计方案评审：由地区物流工程设计治理中心组织，项目公司配合执行，物流板块相关领导评审，营销治理中心列席。－营销推广方案评审：由营销治理中心组织，项目公司配合执行，物流板块相关领导评审，地区物流工程设计治理中心列席。－项目经营方案评审：由营销治理中心组织，项目公司配合执行，物流板块相关领导评审。1.2.3工作协调会工作协调会由营销治理中心组织，采纳定期或不定期的方式，物流营销协调小组成员、项目负责人和营销、工程负责人以及其他要紧负责人参加，要紧进行各项目工作展开过程之中的工作协调和资源整合。1.2.4工作报告会依照物流板块安排，采纳定期或不定期的方式，由项目公司或营销治理中心、工程设计治理中心组织，向相关领导报告工作情况。1.3会议治理流程第一步：会议预备－会议通知：名称、要紧议题及目的、地点、日期、可能时长、主持人、纪录人、参会人员、会议预备、其他要求。－资料预备：文字资料、打印资料、电子资料及其他要求。－会场预备：电脑、投影仪、纸、笔、茶杯、茶叶、饮水机。第二步：会议操作－会议主持：由主持人介绍会议议题、目的及议程。－会议进展：由既定议程进行，相关人员汇报各项工作。－会议记录：会议结束后24小时内，出会议记要。第三步：存档将会议通知、会议资料、会议记录存档处理。二、工作审批制度治理2.1治理内容工作审批制度的目的在于及时调控工作，保证工作健康有序进行，要紧有工作报表制度和工作审批制度两方面工作。2.2治理模式2.2.1工作报表将每一项工作的结论性摘要填写报表，便于工作认识。2.2.2工作审批每一份工作报表须经工作当事人及主管领导审批，确认工作内容或安排的合理，保证工作的有效性。2.3治理流程工作内容明晰→报表审批→工作执行→工作审批→下发并存档三、档案治理3.1治理内容档案治理是为了企业信息便于查询，提高工作的效率，要紧有三方面工作：工作编号、工作建档及工作存档。3.2治理模式3.2.1工作编号规范工作号，为每一项工作进行编号。具体编号可依照项目情况自行决定。3.2.2工作建档依照工作编号，将各项工作进行分类，建立档案目录。3.2.3工作存档依照档案目录，将各项工作分类治理。3.3治理流程工作编号→工作建档→工作存档第二节：项目论证定位治理方法一、工作目的1．1加强投资决策、开发建设的科学性。1．2降低工业物流开发风险。1．3由各职能部门、项目公司以及部分专家组成项目论证小组，负责为地区公司的土地购置、项目开发论证提出可行性分析建议报告。二、工作范围2．1所有拟通过拍卖竞投、协议出让、挂牌出让等方式获得的土地。2．2项目公司拟开发土地或分期开发土地的可行性论证及产品论证。2．3专案小组由地区公司领导、开发部、物流营销中心、规划设计室、财务部、项目公司以及工业物流开发、营销、规划设计等方面专家组成。2．4地区公司开发部、物流营销中心、规划设计部、财务部、项目公司各安排一专人参与。2．5专家方面外聘都市规划等方面的专家。三、工作制度3．1凡属工作范围中第1项的，由地区公司开发部负责，托付、下指令和召集各部门，确定每项工作的要求和完成时刻。3．2凡属工作范围中第2项的，由项目公司负责（尚未成立项目公司的，由物流营销中心负责），托付、下指令和召集各部门，确定每项工作的要求和完成时刻。3．3其余各部门指派专人参加、落实所属工作。3．4本专案小组由物流营销中心依照项目公司的要求制定工作打算，并依照打算安排工作会议。3．5治理中心依照项目的情况，邀请专家，组织专家团。3．6论证报告形成后，由地区公司审批，上报到集团领导。四、各部门工作内容1、开发部4．1．1凡属我司意向获得地块，开发部向专案小组提供该地块周围市政规划、交通、环境等情况；该地块用地性质、面积、土地形状、容积率、公建等经济指标；以及将专案组各有关组成部分的意见、报告等汇总。4．1．2凡属拟开发土地，则由开发部向专案小组提供土地的用地性质、面积、土地形状、规则程度、容积率等经济指标的情况。2、物流营销中心4．2．1凡属我司意向获得地块，物流营销中心负责工业物流市场总体走势、该地块周边市场调查分析，规划设计和销售价格建议等，供专案小组。4．2．2凡属我司项目公司已有土地储备，物流营销中心负责搜集该地块周边相关项目及要紧竞争对手情况，市场进展趋势分析等，并向专案小组提供该地块市场定位建议。4．2．3凡属产品论证，物流营销中心负责搜集该地块周边相关项目及要紧竞争对手情况，市场进展趋势分析等，向专案小组提供市场产品定位建议。3、规划设计室4．3．1凡属拟拿地块，规划设计室依照物流营销中心提供的市场分析报告和开发部提供的资料数据，进行规划设计，向专案小组提交可行设计方案。4．3．2凡属我司项目公司已有土地储备，规划设计室依照物流营销中心提供的市场定位报告和开发部提供的资料数据，规划设计可行的实施方案，提交专案小组。4．3．3凡属产品论证，规划设计室依照物流营销中心提供的产品定位报告进行详细规划设计，提交专案小组。4、项目公司4．4．1凡属拟开发地块为目前我司项目公司所属土地，则由项目公司向专案小组提供项目有关的资料数据，包括各种类型项目的销售率、客户需求状况、销售中存在的各种问题和建议等。4．4．2凡属产品论证，项目公司需向专案小组提供项目有关的资料数据，包括各产品的组成、销售状况，客户对产品的需求等。5、财务部4．5．1凡属拟拿地块，财务部对规划设计室提供的可行设计方案进行财务评估，包括土建成本、装修成本、利润等，对不同方案给出财务评价。4．5．2凡属我司项目公司已有土地储备，财务部对规划设计室提供的设计方案进行财务评价和风险分析，包括土建成本、装修成本、利润等，提交财务分析报告；4．5．3凡属产品论证，财务部对规划设计室提供的设计图纸进行财务评价，包括土建成本、装修成本、利润等，向专案小组提供财务评价报告。6、治理中心4．6召开拿地论证、项目开发论证及产品论证前两周，各小组成员依照各自的工作侧重点向组织部门提交一份分析报告，召开论证会议时由各部门陈述分析报告，由与会人员提出建议，会议结束后由会议组织部门综合各方意见，并最终形成书面论证报告，报地区公司总经理及集团房地产治理中心审批，论证报告经审定后，其后的工作开展将按审定方案实施，工作进度将纳入生产调度考核范围；五、工作时刻要求5．1凡属工作范围中第1项的，由于现时土地来源要紧为拍卖竞投，推出时刻较不稳定，因此工作时刻难以掌握，因应具体情况而定。2凡属工作范围中第1项的，应组织部门的要求。（接下页）六、工作流程开发部提供地块资料数据开发部提供地块资料数据开发专家建议物流营销中心1.组织论证会物流营销中心1.组织论证会2．市场分析，规划设计、销售价格建议；3.市场定位、产品定位报告项目公司提出论证要求，提供项目有关资料数据营销专家建议治理中心组织专家团财务部设计方案财务评估论证会议讨论可行性方案营销专家建议治理中心组织专家团财务部设计方案财务评估论证会议讨论可行性方案规划设计部规划设计方案规划设计专家建议规划设计专家建议治理中心治理中心上报集团领导审批集团领导审批各相关部门实施各相关部门实施第三节：营销推广费用预算治理方法预算编制范围1．1营销费用是指为了促进招商而产生的各类营销推广费用，具体为：营销活动费、广告设计费、广告制作费、广告代理费、促销活动费、媒介公布费及现场包装费用；预算编制分为年度预算编制和月度预算编制。1．2营销费用种类及明细种类明细营销活动费为促进招商工作的开展及项目开业旺场而举办的各类营销活动广告设计费报纸、电视、电台、网络、杂志、户外广告（灯箱、霓虹灯、字牌、各类喷画）、车身广告、流淌广告、宣传资料（宣传册、单张、封套、展板、销控图）广告制作费报纸、电视、电台、网络、杂志、户外广告（灯箱、霓虹灯、字牌、各类喷画）、车身广告、流淌广告、宣传资料（宣传册、单张、封套、展板、销控图）广告代理费报纸、电视、电台、网络、杂志、户外广告、车身广告、流淌广告DM广告促销活动费租车费、活动策划、现场布置、活动演出等费用广告公布费报纸、电视、电台、网络、杂志、户外广告、车身广告、流淌广告现场包装费用销售现场彩旗、串旗、横幅、空飘、拱门、花篮、展板及喷画其他记者接待费用、贴纸、派单张人员费用、邮寄费、零散物料费用二、年度预算编制步骤2．1每年12月上旬，各营销部门依照下一年度的营销推广打算拟次年全年营销费用预算方案（营销中心依照下一年度的品牌推广打算拟品牌推广预算方案、项目公司依照下一年度的项目推广打算拟项目推广预算方案，由物流营销中心汇编成物流板块营销费用预算方案），经地区公司板块总经理、财务总经理、总经理审批后上报集团，年度营销费用的依据。三、月度预算编制及审批程序3．1编制及审批流程预算单位预算单位依照年度预算拟定本月预算方案营销中心会签预算单位的本月预算方案预算单位依照审批后的本月预算方案执行如预算单位是物流营销中心，则将经审批的本月预算方案交由地区公司财务部备案如预算单位是项目公司，则将经审批的本月预算方案交由所在项目的财务及地区公司财务部备案3．2操作规定3．2．1预算单位依照年度预算方案，于每月20日之前拟定下一个月的预算方案；2.2预算单位将拟定的月度预算方案报送营销中心会签（报送时刻最迟不得超过20日），如预算单位是物流板块营销中心，则直接报送物流板块总经理审批；3.2.3项目公司编制的月度预算方案经物流营销中心会签后，报物流板块总经理审批；3.2.4物流板块总经理审批同意后返回预算单位，如预算单位是物流板块营销中心，则由物流营销中心将经审批的本月预算方案交由地区公司财务部备案，如预算单位是项目公司，则由项目公司将经审批的本月预算方案交由所在项目的财务及地区公司财务备案；3.2.5预算单位执行当月预算方案。四、月度预算方案实施4．1实施流程营销打算营销打算结算实施是指确立本次宣传推广的具体方案，如：推广主题内容。是指本次宣传推广的落实，如：媒体投放、活动开展是指方案实施后支付相关费用（或款项）。审批是指对打算中各单项工作开展的报批，如：合同会签等。4．2操作规定4．2．1单项打算预算单位依照月度营销打算预算方案，针对每一个单项制定具体的实施方案。4．2．2营销费用立项的具体内容要紧有如下几类：打算类：要紧是指媒体广告投放打算，如：报纸、电视、电台、网络等广告投放打算。合同类：开展促销活动、制作、印刷宣传物料所需签订各类合同。请示类：是指无须以打算或合同形式操作的立项。4．2．3审批审批是指对打算、合同及请示的确认。审批时刻规定打算类：经办单位须于每月15日前制定下一个月的投放打算，并送至物流板块营销中心，经营销中心会签后报板块总经理审批。五、预算方案调整5．1预算单位在预算执行过程中依照实际需要提出预算调整方案（指增加年度预算方案），或有关单位（如：地区公司审计室、财务部、物流营销中心等）在监督预算执行时提出修改建议；2增加预算操纵在本年预算总额的10%范围内（含10%），经地区公司物流板块总经理、财务总经理、总经理审批方可执行；3增加预算超过本年预算总额的10%以上，除经地区公司物流板块总经理、财务总经理、总经理审批外，要上报集团。4预算调整方案经审批通过后预算执行单位调整原方案，并按调整后方案执行；六、预算执行监督措施6．1项目公司财务、地区公司财务及费用使用单位应分不设立预算监控台帐如：《营销预算月度执行情况登记表》，用于掌握预算执行情况、使用进度；6．2每月26日费用使用单位（项目策划部及物流营销中心）将本月《预算执行情况登记表》报所在单位的财务复核，每月28日各单位财务部门将复核无误的《预算执行情况登记表》报地区公司财务部，每月30日地区公司财务部将编制好的《营销预算月度执行情况汇总表》报地区公司总经理；3每月费用统计区间为：本月1日至本月最后1日；6．4地区公司审计室对预算执行情况起监督审计作用，地区公司财务部必须于每月1日前将上月《预算执行情况汇总表》报地区公司审计室。每半年，由地区公司财务部、审核部、审计室联合对各预算单位的预算执行情况进行审计，并依照实际需要对预算进行调整；6．5预算制订后，要求每季度费用支出不超出预算，上月余额可结转下月使用，各类不可相互挪动，但不可挪作营销费用以外的用途。预算考核方法营销费用预算列入年终奖金考核内容，按预算完成情况进行考核，节约有奖，超支惩处，具体事项在奖金考核方法中另行规定。第四节：品牌推广及媒体推广治理方法一、品牌推广治理1．1每年初物流板块营销中心依照年度项目开发、招商打算、市场因素及品牌费用指标制定年度品牌建设打算：全年推广主题、LOGO、总体思路、时期划分、时期主题、媒介组合、费用打算等；1．2物流板块营销中心依照年度品牌建设方案制定月度品牌建设实施打算：媒体投放、品牌宣传活动的开展。月度品牌建设实施打算必须经物流板块营销中心、审核部、财务部会签，报物流板块老总、财务老总审批；1．3品牌建设方案的编制及打算的实施由物流板块营销中心全面负责，稳拿流板块总经理监督；4物流板块营销中心定期评估品牌宣传效果，并依照市场情况、公司要求、实际发生费用及时调整月度品牌建设打算。二、媒体广告推广治理规范2．1广告招标制度治理2.1．1广告招标目的广告招标工作的目的在于选择一家最适合公司广告传播工作需要的优秀广告公司，完成品牌推广及市场推广工作。2.1.2广告招标流程(接下页)广告招标立项广告招标立项立项审批结束广告公司甄不竞标公司邀请竞标公司资格评审发标答疑会收标、开标标书答辩评审与中标公司签约确定中标公司向落选公司致感谢函否流标少于三家合格公司少于四家竞标公司2．1.3广告招标工作广告招标工作分为立项审批、招标预备、招标执行和结论审批四步工作，要紧由项目公司申请执行，营销中心予以配合和监控。2．1．4立项审批项目公司依照营销推广工作的需要，明确广告公司的服务内容及服务职责，并作出用于广告公司服务的财务支出预算，报营销中心审批。具体工作为：项目广告招标申请。2．1．5招标预备项目公司依照招标内容，设计相应的资料文件，并成立招标工作评审小组。同时，从企业实力、行业资历、服务品质及信誉等多个方面对广告公司进行甄不，邀请3-5家广告公司参与竞标。招标工作评审小组要紧由地区公司领导、物流板块负责人、营销中心、项目公司、经营治理中心等部门抽调人员组成，要紧对企业资质和行业地位进行评估，对竞标单位在招标命题答辩上体现出来的专业素养进行评估。具体工作为：竞标邀请函，选型文件，招标模拟命题，评审小组的组建。2．1．6招标执行项目公司组织发标、文件沟通、收标、开标及评标，参加竞标的合格公司少于三家视为流标，需要重新进行。招标工作评审小组评审标书的有效性，现场对竞标单位打分，评审标书体现出来的专业价值。具体工作为：发标，标书答疑会，统一收标，统一开标，标书答辩会，标书价值评分。2．1．7结论评审招标工作评审小组综合企业实力、行业经验、服务团队、服务报价、专业能力五方面的情况对各竞标广告公司进行评分，并将评分结果报地区公司领导、物流板块负责人、营销中心领导审批。与中标广告公司签订项目合作合同，并向落标广告公司致感谢函。具体工作为：确定中标广告公司并签约合作，感谢落标广告公司。2．1．8广告招标治理为了确保广告招标工作有效进行，在广告公司选择上需要把握好竞标单位资格评审关。此外，对应标广告公司，能够收取一万元的竞标保证金，以确保应标公司如数参加。2．2广告公司合作制度治理2.2．1治理目的广告公司合作制度治理的目的在于实行有效沟通，提高工作效率，保证良好的合作关系和工作积极性。2.2.2例会治理除了重要的提案会议之外，还应该安排工作沟通会议、工作总结打算会议以及工作调度会议等工作例会，以弥补日常沟通的不足。在项目服务之处，应该制定例会的时刻表。每一次例会，都要形成会议纪要，由双方签字确定，作为工作展开的依据并存档。2.2.3工作流程对接治理每个公司都有自己的工作流程，熟悉对方的工作流程，并在适当的环节设置工作对接的接口，有利于工作的顺利进行。一般讲来，项目公司的策划主管负责与广告公司的客户主任、客户经理进行日常的广告事务沟通，是企业与广告公司对接的要紧窗口。项目经理及营销总监要紧与广告公司总监级不进行沟通，保证广告运作符合企业要求，是企业与广告公司对接的重要窗口。项目公司总经理与广告公司总经理之间的沟通，要紧是决策层面的沟通，以保证良好的合作关系。2.2.4工作周报治理广告公司每周五应该向项目公司提供广告工作周报，对本周项目进行总结并对下周工作进行打算安排。周报形式能够由广告公司自己制定，也能够参考《物流板块工作周报》来制定。2.2.5工作表现治理制定广告服务考核制度，进行评估，然后将评估结果通知广告公司，并指出在今后服务中需要改进的地点。此外，广告公司的工作表现还应该与企业支付的广告服务费用挂钩。2.2.6工作失误治理每一次提案的广告表现，应该首先由广告公司创作总监、客户总监签字确认，方可向项目公司提案。项目公司相关负责人提出改进意见后，通过现场口头传达或文字传达的方式，要求广告公司予以改进。广告投放前，广告公司创作总监、客户总监应该进行稿件审核，并签字确认后再送项目公司，项目公司广告负责人在同一稿件上签字确认后才能送媒体投放。关于广告中出现信息错误，如非项目公司信息传达错误，广告公司应承担要紧责任。假如广告出现印刷错误，如偏色、错版等情况，广告公司应承担全部责任（包括对第三方责任的追究）。造成广告错误的责任人、责任方，应承担相应的赔偿责任。依照错误的严峻性，按工作合同或广告合同中的违约条例处理。2.2.7服务费用治理广告服务费的支付方式有三种：全面代理月费制，项目服务费制，月费＋服务费制。付费方式的选择依照项目公司自身实力以及实际工作情况需要而定。不管采取哪一种付费方式，都必须与广告服务评估结合起来。一般来讲，在没有出现传播错误的情况下，先支付80%的服务费用，余下的20%费用，依照广告服务表现评估结果来决定。按5分制标准进行，服务分≥4，余下的费用全额支付；3≤服务分＜4，支付一半余下的费用；服务分＜3，项目公司不支付余下费用。假如广告传播对营销起到较大的促进作用，能够考虑向广告公司进行上浮20%以内的服务费用奖励。2.2.8广告传播效果评估治理制定广告传播效果评估制度，除了邀请市场调研公司进行广告传播效果评估外，企业在日常工作中也应不断进行广告传播效果评估，要紧体现在三方面：－传播主题与营销推广主题是否一致－传播内容是否符合品牌定位－传播力度能否达到预期目标2．3广告验收2．3．1广告包括电视、报纸、电台及户外（如车身广告等）广告，其验收部门由合同跟踪部门担任。在广告投放前，验收部门负责组织对广告样稿的审核，广告样稿送在物流板块营销中心、板块老总审批后，由验收部门在样稿上签名确认，并负责跟踪广告实际投放情况，如投放有误，及时依照合同约定追究广告（代理）公司违约责任。2．3．2验收户外广告验收，验收部门应约同审核部共同进行，经验收无误后，由验收部门及在地区公司审核部共同在《户外广告验收确认表》签名确认。其他类型广告，验收部门应收集事实上际投放的资料：①电视广告，如：常规投放频道的，以经在物流营销中心托付的第三方《电视广告投放监测报告》为准，如投放其他频道需区级以上电视台播证为准（专门情况无相应播证，需有有关单位提供证明）；②报纸广告以样报为准；③电台广告以相应播证为准；请款部门（合同跟踪部门与请款部门为相同部门）依照合同约定，及时提供《电视广告投放监测报告》、播证/样报/验收资料、合同（如非书面合同则提交其他相应资料）及其他合同约定应提供的资料进行请款，经审批付款后4个工作日内，请款部门应向在公司财务部门提供发票冲帐。第五节：营销物料及验收治理方法一、招商宣传物料类1．1本治理方法所规范招商宣传物料包括：单张、夹报、刊物、手册、白皮书、《展位租赁合同》、各类招商协议、合同、小礼品、礼品袋、易拉卷、展板、销控图、条幅、横幅、挂旗、串旗、吊旗、彩旗、雨伞、太阳伞、帐篷、屏风、浪布等。2招商宣传物料类物品采购经办部门在地区公司为物流板块营销中心，在项目公司为策划部，经办部门负责向制作单位下单，物品交接、验收，使用治理，报帐。经办部门与制作单位签订合同时，必须与其商定验收标准。3物料交接及验收1．3．1在项目公司，物料交接时，经办部门应约同公司审核部共同进行验收，经验收无误后，由经办部门及审核部共同在供货方的送货单据上签名确认；1．3．2在部门内部，物料交接时，由经办部门与办公室共同对物料进行验收，经验收无误后，共同在供货方的送货单据上签名确认。4物料使用治理1．4．1在项目公司，经办部门设置《招商宣传物料进出存明细表》，负责对其使用情况进行治理；1．4．2在部门内部，办公室设置《招商宣传物料进出存明细表》，负责对其使用情况进行治理；1．4．3每批物料交货时，帐务设置部门必须做进仓登记，物料进仓后方可领用，并逐月核实实存量，做到表实相符。1．5经办部门依照合同约定（如无合同约定应在物品交接后3个工作日内），及时提供供货单据、合同（如非书面合同则提交其他相应资料）进行请款；经审批付款后4个工作日内，经办部门应向财务部门提供发票冲帐。1．6在地区公司审计室依照审计打算对在物流板块营销中心及各二级公司招商宣传物料的采购、使用及库存情况进行审计调查，各单位应保存相关资料（期限一年）备查。二、布展、现场活动2．1布展及现场活动的验收由合同跟踪部门负责。2．2验收2．2．1由项目公司主办活动，验收部门应约同办公室共同到活动现场验收，审核部可依照实际情况随机到现场参与验收；2．2．2由物流板块营销中心主办活动，验收部门应约同地区公司审核部共同到活动现场验收；2．2．3验收部门依照现场活动情况填写《布展、现场活动验收确认表》，并经承办单位签名确认，作为评定承办单位合同履行效果的依据。2．3验收部门现场验收，应依照实际情况拍摄（建议使用即时成像摄像机或摄影机）相应的现场情况，在验收部门与承办单位意见不一致时，以所拍摄下影象作为推断依据。2．4如验收部门与审核部对验收难以达成一致意见时，经验收部门或地区公司审核部要求，地区公司审计室可到现场进行调查了解，依照调查了解到的情况，提交调查报告给相关公司领导定夺。请款部门（合同跟踪部门与请款部门为相同部门）依照合同约定（如无合同约定应在项目完成后3个工作日内），及时提供《布展、现场活动效果确认表》、合同（如非书面合同则提交其他相应资料）及相关资料进行请款，经审批付款后4个工作日内，请款部门应向地区公司财务部门提供发票冲帐。三、罚则3．1责任部门未按制度规定设置治理帐目对各类物品（包括办公用品、办公印刷类物品、销售宣传物料、下同）的使用情况进行治理，对相关责任人予以警告处分。3．2责任部门擅改治理帐目、不如实登记各类物品的使用情况，对相关责任人予以记小过处分。3．3验收责任部门参与验收时，玩忽责守、收取利益者，对相关责任人予以记大过处分。情节严峻者按公司其他相关制度处理。3．4责任部门无正当理由不按时进行验收、请款、提交发票者，对相关责任人予以警告处分。3．5宣传物料验收须提交的材料：活动现场布置现场布置方案，效果图布置物料清单现场照片验收证明喷画展板现场照片验收证明夹报印刷经办部门派人员到现场验收报纸印刷情况及数量提交一份投递证明(需有报社发行部盖章证明单)海报印刷、宣传单张印刷送货单验收证明海报样板3．6广告制作验收须提交的材料：a、夹报设计光盘或MO（提交素材可提取分层文件）胶片输出打样公布清单b、报纸广告设计光盘或MO（提交素材可提取分层文件）报纸打样公布清单c、海报、宣传单张设计光盘或MO（提交素材可提取分层文件）胶片输出打样稿确认证明d、喷画设计光盘或MO打样稿确认证明e、电视广告片制作制作思路方案制作画面设计（剧本）提交素材BT带、播出BT带（未加旁白，字幕和促销信息的原始带）提交光盘母带等确认证明第六节：招商系统构建治理方法一、招商人员治理制度1、聘用制度1．1招聘人员的甄选是企业人员素养的基础及关键，合理的制定人员甄选的条件，能有效提高企业的整体形象，提高企业在市场中的竞争力。因此，有效的甄选是公司人力资源的重要环节。1．1．1招聘标准：反映快、口才好，性格爽朗，知识面广泛，工作经验丰富，有一定的招商知识或对招商有浓厚兴趣，热爱本职工作，能够同意加班的要求。1．1．2招聘流程：各项目公司依照年初的人员编制打算进行招聘，招聘的人员必须符合以上招聘条件。项目公司进行初试，物流板块营销中心复试并加意见后，报行政人事部备案。1．1．3招聘其他人员：各项目公司依照招商中的实际需要及地区公司用人标准，能够灵活地招聘一些在校大学生，经培训合格后做为兼职招商人员，参加各项目的促销活动。同时，为了新项目的开发及原有项目公司人才素养的提升等，物流板块营销中心可适当招聘一批高素养人员作为储备人才。1．2试用所有人员面试合格后，要同意地区公司为期1个月的培训，培训考试合格后方可上岗。试用期3个月（包括培训期），试用期对人员的考核以项目公司考察为主，试用期满考察合格后方予转正。试用期依照表现可提早转正。1．3转正招商人员在试用期满后，应按规定程序填写职员转正审批表，并上报地区公司行政人人事部审批后予以转正，正式成为招商代表。1．4离职招商人员离职，试用期内的人员需提早7天通知公司，正式职员则需提早30天通知。离职时需办理工作交接手续，移交属于公司的物品方可离职。不办理离职手续的人员不予发放工资。1．5解雇公司经考核需解雇不称职的招商人员（含试用期）需提早3天通知，被解雇人员离职时需办理工作交接手续和移交全部属于公司的物品方可离职。不办理离职手续的人员不予发放工资。考勤制度2．1工作时刻招商部每周工作7天，招商人员每周安排1天轮休。工作时刻原则上为：周一至周日9：00~18：00（包括中午2小时的休息时刻）一般情况下，招商部不再计算加班，以补休为主。假如遇专门情况（连续开展销会、国家法定节日等），在无法安排补休的情况下，经项目公司负责人审批后可按公司规定计发加班工资。2．2请假及有薪假期请假制度与有薪假期制度与地区公司一致。2．3考勤制度考勤制度与有薪假期制度与地区公司一致。3、工作制度3．1工作职责：3．1．1遵守公司的各项规章制度，维护公司的合法权益及商业秘密；3．1．2熟悉业务及招商工作流程；3．1．3主动热情接待客户来访；3．2每日须认真填写《每日客户来访登记表》，以明确当日完成的招商任务及客户跟进工作；3．3每周认真填写《招商周报》，以总结每周工作；3．4按要求参加会议、培训；3．5完成或超额完成每月的招商目标；3．6努力配合资金回笼工作；3．7做好相关售后服务工作。4、工作流程：4．1预备：须熟悉本项目的所有相关资料，接待客户之前应预备好售楼资料、计算器、笔、纸、客户登记表、名片等资料；4．2接待：见到客户应立即起身相迎，面带亲切笑容问好，送上一分资料后，再询问是否首次来访；假如是，请到模型处为客户讲解；假如不是，应关心找回原先已跟踪的同事。不可发生抢客的现象；4．3模型介绍：应热情、详细地向客户介绍项目位置、环境、占地面积、模型、开业时刻、价格、具体优势等情况，同时了解客户的需求，视具体情况，如现场条件同意，再带到现场参观；4．4现场介绍：依照客户需求，带到相应的现场参观，详细介绍展位、楼层、位置、面积、交楼标准、此展位的特点、特色等情况，重点推介的展位；4．5成交：引导客户坐下后，请客户饮茶，确定客户的意向，最后促成，计价，签署《认购登记书》，然后引领客户到财务室交定金。关于未成交的客户，应礼貌地留下客户联系的资料，预约下次到访的日期，有待以后跟踪；4．6送客：不管成交与否，都必须送客到门口，道不；4．7填写：填写《客户来访登记表》。5、工作行为规范：5．1上班期间必须着公司统一工装，女士须化淡妆；发型不可怪异；头发颜色不可五颜六色；不可留长指甲；5．2不准迟到、早退。上下班须打卡。遵守公司考勤制度；5．3不准无故旷工，如有外出，应先向主管请假，然后登记“职员外出登记表”；5．4不准在工作时刻内及招商场所用餐、玩牌、下棋、打闹、吃零食、吸烟、看报及大声喧哗；5．5不准在工作时刻内长时刻接打私人电话；5．6不准在接待客人的过程中挑客、抢客；5．7招商处前、后台除摆放资料外，不准摆放其他物品，应保持前台的整洁；招商人员不可坐在客人座位上；非当班人员不准坐在当班人员的座位上；5．8保持模型、展板、销控表、招商资料与招商时期相吻合，并保持其准确性、及时性，如发觉不妥，要及时更正。5．9不得冒签、冒认同事、领导及客户的签名；6、工资与奖金分配制度：工资及奖金按照地区公司对应级不工资待遇发放考核制度关于招商人员的考核要紧分为月度综合素养、季度业绩考核和年度考核。综合素养考核要紧是全面考核招商人员的差不多素养，由项目公司按月度考核；业绩考核要紧是考核招商人员的业务能力，由营销中心每季度按招商业绩（按招商金额计）进行考核；年度考核由地区公司行政人事部按全年招商业绩进行考核。7．1月度综合素养考核方法：对招商人员进行的综合