02旅游地理学-发展简史

李娜湖北师范学院电话箱：chounvlina@126.com旅游地理学第二章旅游地理学发展简史国外旅游地理学发展历史回顾国外旅游地理学的发展趋势中国旅游地理学的发展中国旅游地理学的发展趋势易与“旅游”混淆的概念

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休闲(leisure)•

家庭休闲•

外出休闲–

消遣、游憩(recreation)•

室内消遣•

户外游憩–

一日游(daytour；daytrip)第二章旅游地理学发展简史从地理学内部观察，旅游地理学的发展融汇了自然地理、地貌学、经济地理、人文地理、区域地理、历史地理、区域科学和城市规划、生态学、环境、地理信息系统等不同领域，既吸纳了这些领域的理论方法，也汇入了这些学科的研究人员。同时在地理学之外，它也与其它一些基础学科或应用学科，发生着或多或少、时强时弱的交流，如心理学之于游客行为研究；历史学之于目的地历史文化研究；建筑学之于旅游景观规划设计；经济学之于客源市场研究等等。因此可以称它是一门真正的交叉学科，并以其独特的研究角度给地理学的进一步发展注入了生机和活力，同时也为旅游学科的建立和发展作出了自己的贡献。第二章旅游地理学发展简史第二章旅游地理学发展简史第一节国外旅游地理学发展历史回顾西方国家旅游地理研究的发端可以追溯到1920ｓ的美国，至今已有80年的历史。纵观西方国家旅游地理学80年的研究历程，大致可以划分为两个阶段:萌芽阶段和发展阶段。一、萌芽阶段(1920ｓ—1960ｓ)这一阶段地理学者对于旅游的研究没有明显的方向和兴趣，所做的研究工作仍然是零散的，这一时期参与旅游研究的地理学者人数仍然有限，如英国人文地理学家科波克(CoppockJT)，美国克莱门特(ClementHG)。第二章旅游地理学发展简史二次世界大战以后，尤其是50年代中期以后，随着战后世界经济的发展及喷气式民航客机在国际交通中的广泛应用，大规模的旅游活动开始在发达的工业国家出现。后来，这种大规模的旅游活动扩展到全世界，于是被称之为“大众旅游(Masstourism)”的现象开始出现，这标志着世界旅游进入了现代时期。与此相适应，随着更多的国家开始出现现代旅游现象，从60年代开始，大部分的欧洲国家也开始了旅游地理学方面的研究。第二章旅游地理学发展简史二、发展阶段(1970ｓ至今)70年代以后，各国出现了大量的旅游地理文献，标志着旅游地理学开始进入发展和壮大时期。这一时期旅游地理学研究发展的一个显著特征就是各种旅游地理学研究组织开始成立。萌芽阶段和发展阶段在论文数量上的反映也十分明显。美国地理学家协会(AAG)1962—1982年间有关旅游地理学会议论文数量的统计，充分说明了这一点:1962—1968年仅有10篇有关论文，而1969—1982年则急增至95篇。第二章旅游地理学发展简史从旅游地理学发展历程可以看出:早在19世纪40年代就已经出现的现代旅游，直到20世纪70年代才真正引起地理学家的充分重视，学术研究大大滞后于旅游现象的出现。西方学者将这种现象解释为以下原因:学术界长期忽视对于非生产过程的研究，认为旅游现象不是严肃的研究话题，从而不屑于此;“大众旅游”现象出现的时间相对较晚，因此，它的影响在各种景观中被反映出来以及成为地理学研究的对象都需要时间;旅游研究的相关统计数据十分缺乏，研究起来困难重重;最后，旅游现象本身的复杂性使旅游研究从一开始便出现种种概念性的争论。第二章旅游地理学发展简史第二章旅游地理学发展简史1.概念可被广泛接受的、标准的“旅游”概念的定义的缺乏，是导致上述旅游地理学研究内容混乱的根本原因之一。准确地定义和区分旅游(tourism)、游憩(recreation)和闲暇(leisure)这一组相关概念向来是旅游研究争论的焦点.第二章旅游地理学发展简史第二节国外旅游地理学发展趋势2.旅游吸引物旅游吸引物(tourismattraction)国内称之为旅游资源，有关这方面的研究是地理学家进行旅游研究最具特色的方面。旅游吸引物的研究主要集中在其适宜性及评价方面。早期的旅游地理学者对各种旅游吸引物的适宜性进行了研究，如法国学者对山地、海岸的研究，英国学者对森林的研究等等。第二章旅游地理学发展简史3.游客空间行为旅游模型、游客空间行为动机、国际、国内游客流研究新西兰旅游地理学家作出了杰出的贡献，处于领先地位。旅行指数，量度旅行中在某一目的地的相对停留时间以及区分日旅行目的地和过夜目的地的重要指标。第二章旅游地理学发展简史4.旅游影响旅游影响研究涉及人类学、社会学，到地理学、经济学，以及生态学、生物学等。综合影响研究承载力(carryingcapacity)研究，最初也是单一指标，随着影响研究的发展，演变成多重指标系统，现已经作为旅游开发和管理的重要手段。第二章旅游地理学发展简史5.旅游空间分布这方面的研究继承了地理学区域研究传统，主要集中在国际、国内旅游空间结构，以及某一地区旅游空间结构。但由于数据获得的困难性及各国统计口径的出入较大，这方面的研究多为区域性的，如:一国以内的某一地区、较小的国家或岛国。有关这方面的具体研究内容见皮尔斯的《今日旅游:地理学分析》。6.旅游地发展研究

80年代初，加拿大地理学者巴特勒(Butler)提出了著名的旅游地生命周期理论假说(touristreallifecycle)。此后，众多学者对这个假说进行了大量的实例验证和改进，它是旅游地理学有限的几个理论模型之一。旅游规划研究也是旅游地发展研究的主要内容之一，旅游地生命周期理论研究为旅游规划研究提供了坚实的实践和理论基础。第二章旅游地理学发展简史–

总的趋势是将研究视野扩大到所有闲暇活动–

研究内容与方法的多学科融合

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研究主题的扩展与转移

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新热点旅游目的地演化旅游目的地管理旅游的经济影响旅游与社会文化变迁旅游与后殖民主义旅游与后现代社会……–

理论研究和应用研究并重第二章旅游地理学发展简史古代旅游知识的积累旅游在我国有着悠久的历史，在源远流长、浩如烟海、瑰丽多姿的中国古代文献中，有着大量的诗词、歌赋、散文、游记、专著，栩栩如生地描绘了祖国的锦锈山河，广阔而深邃地揭示了大自然的壮美与情趣。第二章旅游地理学发展简史第三节中国旅游地理学发展古代与旅游和地理相关的名著先秦《禹贡》、《山海经》、《穆天子传》两汉时期《史记·河渠书》和《史记·货殖列传》、《汉书·地理志》南北朝北魏《水经注》东晋《佛国记》唐代《大唐西域记》北宋《梦溪笔谈》明代《徐霞客游记》清初顾炎武《天下郡国利病书》第二章旅游地理学发展简史第二章旅游地理学发展简史现代旅游地理学的发展第二章旅游地理学发展简史现代旅游地理学的发展现代旅游地理学的发展在中国系统地开展旅游地理学的科学研究是以1979年底中国科学院地理研究所组建旅游地理学科组为标志开始的。从70年代末旅游地理学最初被引进中国，整个80年代形成中国大陆旅游地理学第一个较快发展的时期。这一时期旅游地理学的发展动力，除了“文化大革命”结束后旅游事业得到发展的客观因素外，地理学、特别是人文地理学的复兴潮流，也起到了推波助澜的作用。其间旅游地理学以北京等地为研究中心，逐步影响至全国许多地方，出现了陈传康、郭来喜、杨冠雄等等学科开拓者和建设者。第二章旅游地理学发展简史旅游地理学在90年代进入了第二个发展阶段，它以适应从计划经济转向市场经济的社会变革为总体特征。中国大陆经济体制改革步伐的加快和旅游业本身的迅速转型，对旅游地理研究和人才教育的进步起到了强有力的推动作用。地方旅游开发和管理的需要，使旅游地理学家对自己的研究计划和教学内容不断进行修正，朝着适应社会需求的方向发展。第二章旅游地理学发展简史中国地理学会目前已正式成立有旅游地理专业委员会，标志着旅游地理学在学术组织中已经得到机构保障。同时旅游地理学家以自己独特优势和开拓精神，在促进本学科自身不断发展的同时，也积极参与、渗透进入其他相邻旅游学科，其中如中国旅游协会区域旅游和生态旅游两个专业委员会；中国区域科学协会区域旅游开发专业委员会是其中尤为活跃的学术组织。第二章旅游地理学发展简史我国旅游地理学理论与方法进展

1.旅游资源研究学术界对旅游资源的定义尚存争议，不同学者对旅游资源的内涵理解存在着差异性，但是国家标准的颁行，基本上对旅游资源就有了明确的界定。

2.旅游地研究相对于国外来说，我国对旅游地系统的研究还很缺乏。至于旅游业发展对旅游地的经济、社会影响研究在我国还一直是个薄弱环节，与国外相比有较大差距。第二章旅游地理学发展简史3.旅游者行为及旅游市场研究我国在这方面的研究起步较晚，但近年来进展较大，取得了重要理论成果。包括旅游动机、旅游动力、旅游决策、旅游地等级序列对游客的影响、旅游者对旅游地类型的偏好等;还从旅游者空间行为规律这个角度来探讨了宾馆选址的问题，山岳风景区的旅游者空间行为、感知行为和动机行为进行了深入研究等。预计旅游行为和市场的分析今后将成为我国旅游地理学的一个热点研究方向。第二章旅游地理学发展简史4.区域旅游开发与规划研究研究最多、成绩也最大的领域。（1）在大量实证研究基础上，归纳了旅游开发的基本原理，即“旅游区内部结构对应变换理论”，揭示了旅游区的风景资源结构、旅游行为层次结构、旅游市场结构及旅游项目投资结构之间的内在对应关系，总结了旅游开发的模式。第二章旅游地理学发展简史（2）从规划思路、旅游市场需求研究、旅游产品（包括项目开发、利用、组合）和旅游规划程序这四个方面来实现优化。并认为要在做好旅游发展规划的基础上，再委托规划设计单位编制旅游区的建设规划，才能真正做到优化旅游规划。第二章旅游地理学发展简史（3）以三维空间、时间、心理、行为、经济、社会等多维度的旅游研究开发途径，总结出“点、线、网、面”的开发规律。回顾国内外旅游规划研究进展的基础上，针对国内旅游规划中存在的一些问题，提出了一种把旅游系统作为规划对象，以可持续发展思想为指导，引入系统科学理论的动态的旅游系统规划新思路。第二章旅游地理学发展简史5.旅游环境容量研究在分析旅游环境容量的限制性因子和最低量定律的基础上提出了旅游环境容量的数学模型，定量地给出了旅游人数的评价方法；构建了旅游承载力指数（TBCI）及运算模式，利用游客密度、旅游用地强度和旅游收益强度三个基本分项指数进行了比较实用的测度；针对传统的最大、最优化途径和最小、最大约束途径对规划指导的局限性，提出了一种新的可持续规划途径--生态安全格局方法，以寻求规划过程具有可辩护性和可操作性。第二章旅游地理学发展简史6.旅游区划依照不同的目的和指标，提出了一些不同的全国旅游区划方案。第二章旅游地理学发展简史7.生态旅游研究生态旅游研究是旅游地理学中一个新兴的研究内容，国内生态旅游始于90年代，1995年在西双版纳召开了第一届生态旅游研讨会。提出在2000年以前设置中国生态旅游主题年的建议。在这之后，生态旅游研究在全国范围内展开。第二章旅游地理学发展简史8.技术方法的革新传统方法：综合考察法、实地勘查、描述、归纳、演绎和类比新方法：计量方法（包括一般统计法、统计预测法、线性规划与投入产出模型等）抽样调查法（在旅馆、机场、口岸请旅游者和旅行商填写调查表，进行统计分析）、老三论（系统论、信息论、控制论）新三论（耗散结构论、突变论、协同论）计算机应用、遥感技术分析、全球定位系统、地理信息系统多媒体旅游电子地图，电子地图、GPS、Internet相结合第二章旅游地理学发展简史–

总趋势：逐渐走向“范式”阶段–

注重学科基本概念的研究和应用学科的国际视野与本土意识概念体系的建立–

迈向资源、市场、环境（广义）的系统研究–

坚持理论研究与应用研究相结合理论研究的薄弱应用研究的大量重复

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跨学科的合作研究第二章旅游地理学发展简史第四节中国旅游地理学发展趋势谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇使用率：使用面积与建筑面积之比。

实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙