中国中建设计集团工程管理前期策划

工程管理前期策划中国中建设计集团有限公司薛峰THEFIRSTDESIGNORGANIZATION随着我国住宅房地产市场的发展，如何科学、有效地进行住宅开发项目的工程管理，正成为许多国内开发企业共同探索的新课题。许多企业提出了共同的问题——“开发商的工程管理应该管什么？怎么管？”——这是一个非常大的课题。在此，我只肤浅地谈一点个人看法。现在许多房地产公司都提出了专业化管理的思路，但并不十分明确专业化管理是管什么的。许多公司招聘了许多专业人员，去让他们干着设计院、监理公司，甚至施工单位的工作。但房地产公司工程管理的职能和作用不同于监理公司，更有别于施工企业。首先，应明确发展商是一个管理公司，而不是专业公司。它的管理职能就是根据其开发目标将监理、施工企业、工程设计咨询公司等专业资源有机整合起来，完成其居住产品开发的任务。其次，更应明确发展商永远不可能在专业水平上赶上专业公司，自己的管理人员的业务水平永远会低于专业公司专业人员的业务水平。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION现在多数国内房地产公司的工程管理还只局限于现场管理，找几个“可靠”的人去现场监工，找一些“亲信”去盯建筑材料。自己去管理分包单位，自己定建筑材料，认为这样就可以“省钱”，就保证了“质量”。结果，甲方成了总包施工单位，而监理公司无所适从，本该承担的责任和义务不能承担。这种看似监管到位的管理，结果是质量问题屡屡发生，工期滞缓。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION出现以上现象的原因主要是许多房地产公司在观念上存在两方面的严重误区：①请专业人员去管理，这些人的工资是公司发的，这些人一定会比监理公司和施工单位对公司负责。②忽视合作企业之间的合同契约作用，认为人的作用比契约更重要。从工程管理人员自身的想法而言，也有两方面的想法：①如果自己每天不去工地干得满脚是泥，公司一定会认为我们不干事。自己一定要每天显得忙忙碌碌，并充分利用自己在某一方面的“精通”才能显示出自己的价值。②甲方“老大”思想严重，甲方“什么都懂，说了算”的作风严重。以上几方面因素造成了什么结果呢？工程管理机构庞大，部门之间相互牵制，工作效率低下，不但工程质量和工期得不到良好的保证，反而管理成本大大增加。工程管理前期策划THEFIRSTDESIGNORGANIZATION以上辜就是伸国内技大多珠数房滋地产谜公司确的工伯程管惯理现剃状，追那么挂怎样权才能睁形成暂一套血科学此、有估效的传管理吓方法谜，既亮能做烫到有拢效监巨管，她又能猾充分流发挥回具有饿合约肤关系集的企须业（瘦乙方拔）的湿专业霜管理捡作用逃和积摘极性蛇，使侮项目铅工程散的管翻理责纸任明霜确、松利益绩明确遭，得健到最畜优的怪效益沿。我世认为返：工蚊程管解理的洋重点病不在膊于过夺程和辽现场吉（过吊程只堆是一裹个实那施阶周段）影，而齐应在珠于项惕目开时工之春前的但工程嫌管理置策划抱阶段悠。并抄应在怎这一酱阶段杜根据亡该工盖程项泄目的处特点碑和内六容制求定一丛系列片明确碰的管避理措逝施和服方法矩。这米些纠管材理谁措藏施普涉奸及遵以碌下用几苏个盐方戏面哥：①果建爆立糊规谜范躺的贞合望约异管妥理幼体孟系宪。②冬限冬定晋管唱理初权才限寸，惩降派低药经积营亩风特险日。③鸣明匆确绢商仁务庸议遵定科工畜作搏程封序丹。④况建鸟立炕完臣善弯的银月身资瞒金析计誓划匆报缴表删体曾系枕。⑤区建描立掀完威善葛的淘成催本青监沈控坟体倒系娱。⑥怀建坑立架规像范鬼的井工坊程晒过阶程龟管皂理觉工间作崇报脊表韵体攻系查。工程兵管理册前期鸦策划T详H除E熄F矛I斤R版S籍T鼠D赞E贵S辱I这G剖N细O杜R侧G桨A鞠N乳I脑Z霞A夺T严I苹O击N在项诞目工务程启生动之忠前，付建立朗一套漫完整垄的工困程管起理措素施的岔目的赛是：劣既可否避免侦出现葛项目阅管理身权力逗过大幸、人案为因失素过怨大、长利益桑过大革、工征作不艳负责箭任等捡一系枣列问修题的唐出现限，造月成项负目运缎转失炒控，张引起喘开发店风险犁，又值可避湿免项把目管龟理内块部制牛约过嚷多，浮相互凉扯皮幻玉，造井成机脖构庞谋大，广加大哲开发者成本泼等不抓利因绝素。朝既保灿证了颤管理花层的插有效际监控笼，又讲可使戏工程僚管理里人员稼充分棉发挥鲜个人撞能动省性。工程快管理梢前期就策划T滤H侧E彻F棒I送R酿S示T泛D河E纪S勤I作G喝N损O乱R胁G踢A姥N疼I换Z喊A鄙T锤I刷O腔N一、杏建立毅规范亏的合岗同管狭理体处系工程季管理申的依裳据是塑合约禾，一氧个完难善的陷工程爷合约岔管理耍体系仍，是咳保证敲工程础管理苍有序伐进行境的基富础。伏所以止，在伟工程顿准备割阶段皱，首证要的尼工作险是按体工程星内容热及计诱划制芝定合虫理，禁并可催有效目管理具的合刷约条卸款。鄙合约努条款蚊应涉及及工温程管砍理的贝每一相个细矩节，圾从变村更签津证所头应套绒用的辜各类贡子项罚、变由更签役证现赏场议皇价方耳法，衬到临械建设菜施的榴颜色蔽、建画筑垃左圾的雀堆放帆地点赔及清适理时具间，灿再到脚合同姥履约格保函巾及预肌付款作保函海的约示定等达等都园要在片合约指中有捞详细岭的约烘定。总之刷，在裙施工妙过程棕中所画有需必要控剩制和纸管理险的节乎点，薪以及龄有可膏能出帝现的圾经济绝争议漠都应钥在合舒约中乞有所扇体现曲。一勾个项炸目工梦程不原应签繁证过怪多的价工程腿合同擦，否猾则房瓦地产奔公司勾就成机了总言承包工单位辜。为首避免疏项目临工程律管理挽过多面地签颗定合译约，羽应在益工程窄前期播策划淹阶段物明确顾合约磨项目库，在敞建设期过程瓜中无深特殊寺原因盲不允肉许签悦定“讯工程吃前期愉策划础书”尝中规颤定之没外的煌合同野。避诉免“价边干阶边谈资”的趴无序正操作搜，强识调工逼程准搭备工促作的骡深入呈细致栏，做项到“贩事前裁约定杯，事俗后清缝楚”冈。工程弃管理绢前期识策划T眨H轰E样F悔I状R凭S尊T萝D冰E群S粥I躬G寄N吼O享R警G燃A童N犯I刑Z遵A谷T寨I齐O括N一滩套垂完吴整称细舒致持的双工塑程贵合副同债相父当幅于肚一坐套冤完激整因的吓管观理训工油作枯计排划瘦书无和岩管院理绕手性册轮。侧各宫项稿工浪程耍什远么侄时灵间呢开慕始项，看什鼓么灾时务间炼完慌成糊，顺在锤实办施住过违程出中保会墙遇绒到继什蛛么帅问胖题丧以打及些如园何待解窜决秧，喂控砖制牺和嫂制森约沃手谁段榴是鸭什忽么游，重甲阁方格的末资剃金忧杠加杆枝作骗用件如娃何烦发菠挥修等灶等泡都市应限表叙述风得顿清培清花楚会楚见。一西套卸完艳整炎的椅合服同猫主大要拾涉质及绩类慨别备如乏下朋（懒不继包筑括哄工层程怪设企计瞧、设监大理岂等籍技狸术套咨聚询特类首合草同笛）河：①建屈筑工睬程总膜承包扫合同②环素境景圆观绿是化合轻同③小邀区配绪套管要网工镜程合混同④室冷内装太饰工李程合条同⑤小药区标袖识系街统合落同⑥小冒区智搏能化渐工程看合同踏（此邀合同骨也可塞列入逢总承描包合悟同之亭中）要将也一个状系统国庞大协的住桂宅小修区建职设内板容及暗甲乙巡寿双方鼓的利掀益关躲系、既制约让关系惧、管叙理手冰段都躁清楚宅地含跪盖在缓以上切几类败合同塌之中射，足培以看坟出工妇程前访期工串作的苏繁重粱和重斑要程袜度。勤所以碗工程损前期墓策划妖阶段骄，只笼有建裁立一否套规席范的进合同篮管理得体系消，才浑能真运正做坛到在标过程顽管理鄙中实全现有呀效、鞭有序言、有镇力和鹅高效省的管成理。工程辉管理共前期华策划TH忙E礼FI忽RS岸T任DE懒SI倘GN栋O援RG烘AN旁IZ思AT耗IO闹N二伟、垒限步定壮管冤理胁权岩限打，袍降荐低霸经欠营纷风克险项目转工程忆管理国如果它没有僚一个记严格忽规范今的权山限体容系，时就必苦然会戚形成款管理爱责权嫁不明温，相妇互推振委，歼或者迟权力造过于污集中叨，独礼断专贫行，乡丰黑箱型操作槽的局享面。铸为避甚免以占上经外营风做险，输按阶代次限津定管削理权虾限，膜规范痰权限垒行使御规程示以及锻权限燃履行锡报表肺体系此是项储目工忍程管批理所惨必须碰的。盗“事碌前有免依据籍，事袄后有们证据醉”是令一个秧项目塘公司辉避免告开发哨风险勿的基敢本准奥则。即我们够从下斥面的纱图解河中可为以清败楚地云看出充一个炊项目轨公司方工程程管理都权限信层次辰的组拉织架苏构。工悲程仅管绸理卫前洲期眉策争划T菠H券E蠢F笑I鼠R斜S惊T岂D鼓E搁S凭I青G茫N诱O它R发G稳A笋N桶I灶Z清A判T救I分O碎N工程洋管理册前期变策划T锯H尽E侍F统I检R裂S脚T斑D蛙E锈S臂I坚G双N猫O围R害G嘉A档N守I惧Z削A乞T罪I袋O移N建立挂虚拟油合同辜管理爬体系馆以及崇限定纽奉项目药经理额或主欲管工璃程的俱项目揪经理幸处理杜紧急察事务此的权宗限金开额和将权限染范围苏，是录因为狮住宅赶项目适工程汇作为暗一个弄非常组繁杂臣的系开统工周程，启在其惩开发眉过程区中，橡随着幕开发岁市场腥的变领化，予不可歼避免类在其奸建设铺过程冤中做损局部症的调闻整或厘变更启，也轨不可环避免运地存霜在合删约中锋因局时部考特虑不毒周而吩没有觉涉及虑的工遥程内村容和蚂付款须方式球，有蔽时也兴会有怒突发龄事件徒的产锅生。伞在这米种前缴提下版，有掏可能经出现阿为保栽证工嫁期目袍标或脚某一帐目标辩的实秧现，班急需谎支付虫工程俱款，恼但合柄同中思没有亲相关唐的付浆款约摩定，抬或同行合同痰条款假局部析相违辟背、居或没蚀有时剑间通什过必喉要的沉议定型程序架。在亦这种夸情况堵下就狼可以膀启动向虚拟凝合同侮管理腰体系圣，可份按规爪定的竭权限茅金额众行使苹处理烧紧急客事务肯的权泄限，忠先行岔支付注工程屡款。损但这隐类情努况必族须有趴严格哲的“骑事后背论证啄报告击”，帜明确抵规定遇经办傻人、累见证是人签蹈字制童度。饭真正葱做到绝“事灾后有薯依据代”。紧案急床事屈务孟处冬理父的纱“峡事盘后就论艺证胃”贺主拣要则意跨义饭在球于感论尊证徒从遵大筛局眯来抬讲纽奉项跳目岂经请理切做霉这名样霉的撑决籍定拦是摇否次必败要肤和高能测够阀“邀讲避得劫清象楚妨”转，斤主费要驴目桨的板是域在梢于厚避敏免外管棚理兆失件控街。菜但愚如缓果施某铅项抽目猴经开理匆在拢处哈理收紧斥急挖事滋务偏中头屡株屡埋有喘明倦显响的部失恨误倡，坐管陈理蒸层毕就史应耻考孝虑虹换圈人普了宁。工挂程快管煎理命前召期勺策痛划TH降E鸣FI羽RS穿T乳DE丈SI织GN悉O瓦RG险AN霉IZ垒AT捆IO零N三皆、挖明闸确另商肌务址议肝定狗工田程柱程揪序工程净合约阳的签宾定过至程是茶一个润商务藏谈判幸的过斤程。融在工猪程管爽理合塘同签抱定过悠程中汉必然始存在困许多捧建筑武材料底或分陆包项粱目的普议价眯过程彼。许牲多发网展商尤都坚放持认宗为：巡寿由房凯地产糖公司侨出面桐定购集建筑递材料士一定经能够宫得到侨最低过的价同格和虏最优末的付坏款条样件。攻但实什际情服况是钻，甲食方只泄在认由购机句电设良备（粪例如春电梯龙、空舟调等温）方灵向占阅有优垒势，叛而对枪于一跳般性撤建筑死材料汪不一散定占邮有优困势。搜经常元有这色种现蛋象发咽生，竞房地爷产公慎司的旗限价辫有时夕会比锅施工戚单位踪蝶的报煌价还冷高。牢于是螺就会抓有人僚说：岔此人啦一定帅拿了峡回扣哥。但猴实际领上，枝因为症施工甲企业密长期牺与某帖些材伯料商饿合作予，同愿时对洽市场虏的行辈情也慎比房你地产煤公司纲了解恋得多悼。而猴房地爬产公衡司的谊项目谣班子君一般骆都是坦新组雕建的扑，缺骡乏必萌要的危信息海和供慕货渠温道，妥必然塘拿不两到最郑优惠按的价城格。拌但现愧在多忠数房敢地产准公司孟均由五自己乞的材锈料部趋指定缎产品滋和供亏货渠到道，明这样颜施工束单位柏对建风筑材父料的冶质量栽必然台不再材尽心凯负责副，出跨现责术任不攀清，币相互轧推委束的现附象，股最终斗还是迈甲方玩的利代益受宵到了划损害启。但薯不知估为什亦么，寒即使杯这样海，多捞数房虽地产迟公司息还是惹以一肾种“炕掩耳件盗铃逮”的盒心态权坚持店自己漆定购诵材料瞒。工臂程唇管刷理铺前渴期链策捉划TH听E塘FI米RS孤T安DE盒SI日GN昏O溉RG障AN烦IZ识AT淡IO姻N如何采才能念避免赛这种枯尴尬冠的现篇象，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