中国能源可持续发展与发展电力新技术讲义

积极构建我国能源可持续发展体系与发展电力新技术严陆光中国科学院电工研究所二〇〇八年五月十六日1

目录

一、引言

二、廿一世纪上半叶我国能源可持续

发展体系的构想

三、积极构建的主要建议

四、努力发展电力新技术

五、结束语

主要参考文献2一、引言3保证能源供应是人类社会赖以生存和发展的最重要条件之一。本世纪初，基于对化石能源开始耗竭比较清晰的分析和大量使用化石能源引起的环境污染与气候变暖日益明显与严重，全世界已普遍认识到，必须最大限度地提高能源生产与利用效率，清洁、有效地利用各种能源，在较长时期内向着减小化石能源份额，增大可再生能源份额的方向，逐步建立可持续发展能源体系。这些工作应该积极起步，在本世纪上半叶要取得明显进展，为过渡奠立可靠基础。4

全国上下对能源都十分重视与关心，拟定了2020年能源中长期发展规划纲要。对能源可持续发展的战略问题，近年来，中国科学院学部组织了有关院士及专家，进行了研究、探讨

：“我国核能（裂变能）发展战略研究”（2004年3月—2006年1月）“我国中远期石油补充与替代能源发展战略研究”（2005年4月—2006年11月）

“我国大规模可再生能源基地与技术的发展研究”，（2005年4月—2007年1月）“钍的核能利用研究”（2006年2月—2007年2月）

国际科学院委员会“向可持续能源发展过渡”的咨询研究（2005年4月—2007年7月）中美科学院、工程院“中美能源与空气污染合作研究”（2005年2月—2007年7月）

56这些研究的特点是：（1）立足国情，放眼长远，从我国能源现状，前瞻2050年及长远的需求出发来考虑能源的发展。（2）综合资源、环境、技术、经济、管理多方面的因素，研究能源结构的调整，充分重视并逐步建立可持续能源供应体系。7二、廿一世纪上半叶我国能源可持续发展体系的构想

81850-2050年全球一次能源结构的变化

9

我国能源体系发展的主要趋势与特点是：

1．能源需求仍将快速增长2．一次能源结构将开始发生明显变化3．保障石油供应是能源安全的突出矛盾4．电力发展更加迅速，电源结构也将改变10年代年总能耗EJ/亿tce全国总人口亿人全国总GDP万亿元世界总能耗EJ/亿tce占世界总能耗的比例%全国人均能耗tce/人年万元GDP能耗tce/万元19500.94/0.325.440.0619608.8/3.026.950.1460.4320.719708.6/2.938.00.225218/74.54.00.3713.0198017.6/6.039.90.452301/1036.00.6113.3199028.9/9.8711.31.89366/1257.90.875.31199538.3/13.112.25.80386/13210.01.072.27200038.0/13.012.78.95389/1339.81.021.45200565.2/22.313.118.23445/15214.71.701.222020～102/35.0～14.536.6629/21516.32.410.962050～176/60.0～15117.41013/34617.34.00.51注：1tce（吨标准煤）=29.27GJ表1A我国一次商品能源耗量的发展和展望11年代能源结构化石合计%煤%石油%天然气%水电+核电%非水能的可再生%195097.696.30.7/3.0/196098.593.94.110.451.54/197096.580.914.70.923.53/198096.072.220.73.14.0/199094.976.216.62.15.1/199593.974.617.51.86.1/200093.266.124.62.56.8/200593.469.621.12.76.6/2020～86～60～20～6～10～42050～70～40～20～10～15～15表1B我国一次商品能源构成的发展和展望12年代年总发电量亿度总装机容量亿千瓦/%煤电容量亿千瓦/%气电容量亿千瓦/%水电容量亿千瓦/%核电容量亿千瓦/%非水可再生发电容量亿千瓦/%1950460.019/1000.017/90.9/0.0017/9.1//19605940.12/1000.10/83.7/0.019/16.3//197011590.24/1000.175/73.8/0.0623/26.2//198030060.66/1000.456/69.2/0.204/30.8//199062131.38/1001.02/73.9/0.36/26.1//1995100682.17/1001.63/75.0/0.52/24.10.021/0.90.001/2000136853.19/1002.37/74.3/0.794/25.00.021/0.60.005/0.12005247075.08/1003.72/73.20.12/2.41.17/22.70.068/1.320.02/0.42020～60000～12/100～7.5/620.70/6.02.6/220.4/3.30.8/6.72050～120000～24/100～9.6/401.2/5.03.6/152.6/117.0/29表2我国电力的发展与展望13表3我国石油的发展与展望年代195019802000200520202050年总耗量亿吨%0.93/1002.27/1003.17/1004.5/100～8.0/100年产量亿吨%0.002/1.06/1.6/701.81/571.8/40～2.0/25年进口量亿吨%-0.130.7/301.36/432.7/60～6.0/75交通用油亿吨%0.55/252.56/57～5.0/6214图2我国总能耗、总GDP、人均能耗与万元GDP能耗的变化曲线15

我国本世纪上半叶可持续能源体系设想由五方面组成：1、大力发展煤的高效、清洁、低碳排放的转换技术，继续发挥煤的重要作用；2、大力开源节流，保障石油与天然气供应；3、充分利用资源，最大可能地发展水电与核电；4、大规模发展非水能的可再生能源；5、充分支持未来新型能源的研究开发。本报告集中研究能源供应，提高能源效率与节能将另行研究。16三、积极构建的主要建议17主要建议：1、沿着减小煤炭份额，大幅度增大可再生与核能份额的方向，进行能源结构调整已经刻不容缓。2、设立大规模非水能可再生能源国家重大专项3、设立以快中子堆和钍资源利用为核心的先进核能系统与核燃料循环的研究开发与产业化国家重大专项4、其他重大措施

181、沿着减小煤炭份额，大幅度增大可再生与核能份额的方向，进行能源结构调整已经刻不容缓。2005年，我国GDP总和18.23万亿元，人口13.1亿人，一次能源总耗量65.3EJ(22.3亿吨标煤)，占世界总能耗的14.7%，全国人均能耗50GJ/人年(1.7吨标煤/人年)，万元GDP能耗36GJ(1.22吨标煤)。我国一次能源结构为：煤占69%，石油占21%，天然气占3%，水电占6%，核电占1%。发电装机总容量约5亿千瓦，其结构为：煤电占73.2%，气电占2.4%，水电占22.8%，核电占1.4%。19

二十一世纪上半叶，我国经济与城市化仍将继续快速发展，估计全国人口将不超过15亿，GDP总量可能达近117万亿元，为2005年的6.4倍，相应能源需求亦将大幅度增长。对2050年我国能源需求的多种预测进行分析，比较接近实际的展望可选为：全国一次商品能源总耗量176EJ(60亿吨标煤)，为2005年的2.7倍，占世界总能耗17.3%；人均耗能117GJ/人年(4.0吨标煤/人年)，为2005年的2.35倍；万元GDP能耗15GJ(0.51吨标煤)，为2005年的42%；发电总装机增至约24亿千瓦，为2005年的4.8倍，人均约1.6千瓦，为2005年的4.2倍。20

与世界一次能源供应的发展趋势相一致，2050年我国能源结构也应发生重大变化，突出表现在煤炭份额的大幅度下降。我国2005年原煤产量22亿吨，若保持其份额不变（69%），则2050年年产量应达约60亿吨，达到当前全世界煤炭总产量水平。从环境污染、温室气体排放及资源的合理可持续利用看，都是不能允许的。即使2050年煤炭份额降至40%，其年耗量仍在大幅度增长，大气污染与二氧化碳排放可能更为严重。必须大力发展煤的高效、清洁、低碳排放转换技术。

21从我国各种能源的实际出发，我国石油与水能的份额大体不变，约20%及6%；天然气与核能将会增加，天然气由3%增至10%；核能由约1%增至9%，剩余的15%差额要依赖于风能、太阳能与生物质能等非水的可再生能源。从电力供需方面看，发电装机容量中气电份额略有增长，由2%增至5%，水电将由23%降至15%，核电则由1%增至11%，其余约30%的缺额（约7亿千瓦）几乎要全部依靠非水可再生能源发电的发展。降低煤的份额及增大非水可再生能源与核能的份额将是能源结构调整的主要发展方向。

222、设立大规模非水能可再生能源国家重大专项2050年我国将有约15%（9亿吨标煤/年）的一次能源缺口，约30%（7亿千瓦）的发电能力缺口依靠发展非水可再生能源填补。风能、生物质能与太阳能近年来得到了可喜的进展和日益增强的关注，但离2050年的大规模发展需求相距甚远，其增长速率对能源结构调整的影响很大。大规模、稳定、快速的发展必须采取有力措施，需要设立国家重大专项来促进其快速成长。23太阳能是最主要的可再生能源资源，其利用方式包括热利用与太阳能建筑的规模推广，制氢的多途径探索研究，以及太阳能发电的研发、示范、产业化与大规模应用。太阳能发电，包括光伏发电与热发电，是重大专项的重点。要大力加强新型光伏电池及光伏电池材料的探索与研发，大幅度降低成本，提高效率，尽快实现大批量光伏硅材料国产化，开拓应用，形成大规模产业。要探索新的太阳能利用模式，要及早部署荒漠地区集中式超大规模太阳能电站分阶段的研发与示范，与荒漠地区生态治理及资源开发利用紧密结合。2020年建成十万千瓦级示范电站，2030年建成百万千瓦级示范电站，才能填补此后与时俱增的能源缺口。建立大型太阳能基地，还要解决大型太阳能电站有效溶入电力系统、储能与输电有关的电力技术难题。24生物质能源是重要可再生能源，对现有资源及能源作物资源的潜力分析和估算，到2050年每年可达15亿吨标煤。充分高效用好传统生物质能，包括沼气、发电、制造颗粒燃料和液体燃料等仍是近期主要任务。生物质能大规模发展的关键是提供大规模的生物质资源，并要与解决三农问题相结合。根据我国的情况，要在边际土地建立稳定的生物质能的产业基地。大力进行能源植物遴选、改良、努力提高生物质能转化的效率和科技水平，为大规模发展创造条件。其中研发以纤维素为原料的新技术具有特殊的意义，为此必须加大科研投入。因地制宜，发展农村地区生物质能分散利用技术。25风力发电已开始进入规模发展阶段，可以期望2050年达到数亿千瓦规模，为此，要抓紧解决大容量新型风电机组研制与国产化，资源详查，近海风电场前期研究与有效进入电网的调度、储存、调节与控制问题。

263、设立以快中子堆和钍资源利用为核心的先进核能系统与核燃料循环的研究开发与产业化国家重大专项

鉴于核能利用从研究开发示范到产业化商用是一个相当长期的过程，《国家中长期科技发展规划》和《核电中长期科技发展规划（2005-2020年）》已经明确了到2020年我国的目标任务，并将《大型先进压水堆及高温气冷堆核电站》列为重大专项，建议在上述两个规划基础上，延伸到2050年，把《先进核能系统与核燃料循环的研究开发与产业化》列为国家重大专项，作为应对全球气候变化的另一重大措施付诸实施。27目前世界上已实现产业化的只有热中子堆核电站，我国2020年前将有4000万千瓦核电运行，1800万千瓦核电在建，也都是热中子堆。热中子堆的核燃料利用率低，仅能利用天然铀的1-2%，而快中子堆能将天然铀的利用率提高到60-70%。面对2050年期望我国核电将提高到2.6亿千瓦，快中子堆的研发与产业化是一项投资巨大、耗时较长的系统工程，必须大力加快其研发进程，力争在2030-2035年内实现快中子堆核电机组的商用示范发电，随即进入产业化发展阶段。28初期快堆的核燃料要从热堆用过的乏燃料中经后处理提取出来供应，快堆燃料实现自持增值后，也需要对其乏燃料进行后处理，因此，必须统筹安排建立包括后处理在内的核燃料闭式循环系统所需进行的研究、开发和工程示范等工作，以及对后处理分离出来的高放射性、长寿命废物如何使其数量和毒性最小化的研究试验工作。鉴于核电已在世界范围内复苏，天然铀的供应必将日益紧俏（最近两年内天然铀市场价已上涨四倍），我国钍资源比较丰富，为了节约天然铀的用量和扩大核燃料的供应后备，应对钍的核能利用作必要的研究开发。必须加强核科研基地和人才队伍的建设，形成完整的科技与产业体系，注意拓展核能的制氢、工艺供热、海水淡化等综合利用方面的研究。294、其他重大措施（1）继续将节能放在优先地位。（2）进一步争取在应对全球气候变化中的主动地位，用全面、确凿、详实有力的数据来阐明问题的实质，以维护国家发展的权益；与此同时，采取切实有效的措施限制二氧化碳的排放。（3）保障石油供应是我国能源安全的首要问题。30（4）构建适应新形势的我国能源技术研发体系。（5）推动清洁、节能高增值制造业和服务业技术的产业化与规模化。（6）尽早建立全国统一协调的管理机制。（7）持续进行能源战略研究。31四、努力发展电力新技术32

为在二十一世纪上半叶开始逐步构建我国能源可持续发展体系，努力发展电力新技术，有着重要意义，最主要的应抓紧：（1）以高效、低污染、低碳排放为中心继续发展燃煤发电技术。包括IGCC多联产、各种污染物减排、CO2的处理与埋藏技术，确保电站的排放在日益严峻的允许范围之内。（2）在资源与生态的可能范围内，充分发展水电。处理好水电开发与生态保护及移民安置间的关系，尽早部署西部开发有关的研发与技术攻关，包括西藏开发的前期工作。（3）大力发展核电。不失时机地建设好先进压水堆电站，加速快中子堆的研发与产业化，积极研究钍资源的有效利用。33（4）大力发展大规模非水能可再生能源发电。以风电、光伏发电、太阳热发电及生物质能发电为主，在提高效率、降低成本、开拓应用、形成大规模产业方面下大功夫。（5）积极筹划未来综合能源基地建设。未来基地将以北方与西北地区为主，充分利用其尚待开发的化石能源资源，大力发展大规模可再生能源，解决好大功率长距离超高电压与超导输电，以及各种能源发电的协调配合问题。（6）大力发展节油的电气化交通。包括电动车、电气化铁路、城市轨道交通及磁浮列车，解决安全可靠供电有关问题。（7）大力加强未来新能源的研发。包括受控核聚变、天然气水合物与海洋能。34能源问题是关系到我国经济建设，国家长治久安的重大问题，也是构建社会主义和谐社会所必须解决的基础问题，建立可持续能源体系是一个长期的过程，有关工作应在科学拟定的、正确的发展战略指导下进行。我们提出的一些初步意见与建议，希望能为国家决策提供具有前瞻性和科学性的依据，为实现能源结构调整，保障我国二十一世纪上半叶能源供应，并逐步过渡到可持续能源体系做出贡献。五、结束语35谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语