总部基地环保工业园项目发展定位策划报告

和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告PAGEPAGE64和立东升湖南环保科技园总部基地项目市场研究及发展定位策划报告湖南凌立房地产顾问有限公司2009年7月14日前言本文是对和立东升位于湖南环保科技园整个项目前期市场调研、项目理解、国内总部经济概论、国内典型总部基地项目参考分析、项目发展定位进行了初步分析。本项目用地性质为工业用地，定位于打造湖南第一个以总部经济为主的长沙总部基地项目。全文分四个部分进行论述。第一部分，市场研究部分。包括：1、宏观经济形式分析；2、长株潭主要工业园区概况及重点个案分析；3、湖南环保工业园现状及发展规划；4、长沙工业用房及写字楼市场行情分析。第二部分，开发模式研究部分（总部经济理论研究）。包括：1、总部经济、总部基地、商务花园概念；2、国内可借鉴案例类比分析。第三部分，项目初判、核心价值提炼部分。包括：1、区域市场竞争产品深度分析；2、项目理解；3、项目SWOT分析；4、项目核心价值提炼；5、可本项目开发模式确定及可行性研究。第四部分，项目发展定位部分。包括：1、项目市场定位；2、形象定位；3、功能定位；4、产业定位；5、客户群定位；6、产品定位；7、营销模式初步确定。第一部分市场研究部分一、宏观经济形式分析1、工业地产发展概况工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。中国工业地产发展历程：中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。0707年后开发区名义“圈地”，土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段强化集约用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展今后政策方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化2、长株潭工业地产发展形势分析“十五”期间，长沙初步形成了以长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、隆平高科技园、浏阳生物医药园、长沙新港工业园、湖南（望城）食品工业园、宁乡科技工业园、长沙环保工业园的“两区六园”。园区中集中了中联重科、三一重工、山河智能、长丰集团、北汽福田、LG飞利浦、伊来克斯、远大等一大批核心企业。截至2004年底，入园工业企业达1219家，园区工业总产值占全市工业的39.3%，实现利税占全市工业的36.7%，工业到位外资占全市工业的75.1%，固定资产投入占全市工业的58.3%。总体而言，“十五期间”的产业园区明显带动了长沙经济的发展，但其特色尚未形成。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区由于起步较晚，经济规模偏小。且产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌，产业同质化趋势明显，产业同构、特色重叠现象比较突出。随着长沙经济快速发展，“十一五期间”，园区工业已成为长沙市工业的主要支柱、招商引资的主要载体，工业园区随之发展到“二园九区”，2008年工业增加值占GDP的比重比上年提升8.5个百分点，“两园九区”完成规模以上工业增加值415.76亿元，占规模以上工业增加值比重达44.6%，增速比规模以上工业快7.1个百分点；规模以上高新技术产业完成增加值299.07亿元，占规模以上工业增加值比重为32.1%；规模以上工业六大产业集群增加值为309.36亿元，占规模以上工业增加值比重为33.2%。2009年1-5月“两园九区”规模工业总产值来源：长沙市政府门户网二、长株潭主要工业园区概况及主要工业地产项目分析1、长株潭工业园区及工业项目分布情况根据湖南省发展委发布的《长株潭城市群区域规划》要求，长株潭地区的工业园区主要有：湘江西岸9个，长沙市望城县高科技食品工业基地、长沙市高塘岭外迁工业基地、长沙国家级高科技产业园（一区四园）、湘潭鹤岭重工业改造基地、湘潭先锋农副产品深加工园区、湘潭九华生态及体育产业园区、湘潭易俗河生态工业园区、株洲栗雨高科技工业园、天台高科技工业园；湘江东岸18个，长沙捞霞大运量机械加工基地、隆平高科技园、长沙星沙国家级经济技术开发区、长沙天心区传统工业升级改造基地、长沙雨花区传统工业升级改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工业基地、湘潭下摄司产业升级改造基地、湘潭双马机电工业园区、株洲清水塘综合工业区、株洲田心高科技工业园区、株洲董家塅高科技工业园区、株洲杉木塘民营工业区、株洲宋家桥综合工业区、株洲黄家岭中小企业工业区、株洲金山环保工业区、株洲月塘综合工业区、株洲建宁中小企业工业区、株洲董家塅综合工业区。由于工业项目的对于地理位置及流通需求的特殊性，长株潭的工业项目主要分布在各市城郊区域，对城市扩张、及长株潭融城的快速发展起到了较大的促进作用。而从上述项目的发展情况来看，多数工业项目为政府招商引资、定向开发为主，目前真正走向市场、以市场行为为导向进行工业地产开发的项目，主要集中在长沙城郊，目前较有代表性的项目是长沙国际企业中心、麓谷国际工业园、中信新城等。2、长沙工业园区概况长沙高新技术产业开发区总规划面积18.6平方公里，由城中区和岳麓山集中新建区两部分组成。1997年4月经原国家科委批准，高新区在总规划面积不变的前提下，调整为由岳麓山高科技园（7平方公里）、星沙工业高科技园（4平方公里）、马坡岭农业高科技园（后更名为隆平高科技园）（3平方公里）、远大高科技园（1平方公里）和市内政策区（3.6平方公里）等“一区四园”组成。其中由长沙市委、市政府直接管理（即派出长沙高新区管委会管理）岳麓山高科技园和市内政策区。岳麓山高科技园从1998年起也先后两次扩大控制规划，将岳麓山高科技园定名为麓谷科技新城。明确麓谷总体控制规划规为80平方公里，并采取“带镇带村、委托管理”的新模式进行管理开发。2006年3月市委常委办公会议同意将望城县的部分乡镇整体调整到东方红镇，由高新区统一实施开发建设。麓谷科技新城自2000年启动建设以来，按照每年确保新开发面积2-3平方公里的标准推进建设,共征用土地1.5万余亩，累计完成开发建设投资36亿元,整体形成10平方公里开发框架。长沙经济技术开发区国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，地处湖南省会长沙东郊星沙。1997年4月被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发区星沙高科技工业园，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。建区以来，先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户圆区，并迅速发展壮大。1994年，开发区工业产值实现零的突破后，到2008年，长沙经开区已完成工业总产值520亿元，完成税收26.8亿元，规模工业年产值占长沙市的1/3，实现进出口总额占长沙市的1/2，已成为湖南省对外开放、推进新型工业化的主力军。2009年，长沙经开区荣膺“中国五星级开发区”第六名。湖南望城经济开发区湖南望城国家农业科技园区于2001年9月经国家科技部批准成立，是全国首批21个国家级农业科技园区之一，也是湖南省唯一的国家级农业科技园区。2006年7月园区更名为湖南望城经济开发区，保留湖南望城国家农业科技园区的牌子。湖南望城经济开发区规划控制面积75平方公里，2008年，经开区实现工业总产值125.3亿元，同比增长52.4%，工业增加值36.5亿元，同比增加38.5%，实现财税收入5亿元。中联重科、中航飞机起落架、英博雪津啤酒、湖南有色总公司等重大项目顺利落户，并启动建设；晟通科技、金龙铜业等一批重大项目顺利投产。长沙暮云工业园长沙暮云工业园于2001年8月开工建设，规划面积30平方公里。位于“长株潭”三市融城的中心，距长沙、株洲、湘潭三市中心距离均约十几公里。107国道、京广铁路复线、武广高速铁路、京珠高速公路穿镇而过，芙蓉南路、火星大道、新韶山路等长沙市主干道延伸至此。长沙暮云工业园被纳入国家级长沙经济技术开发区“一区带六园”的重点建设范畴，2003年被前仆后继为全国乡镇企业科技示范园区，2004年顺利通过国务院五部委的土地市场整顿清理验收，2005年荣升省级开发区，目前，基本形成以注塑为主，电器、包装、化工、建筑建材、机械、食品等多行业并举的工业体系。湖南天心环保工业园湖南天心环保工业园是2002年12月报经省人民政府批准设立的省级工业园。位于长株潭金三角地带，占地5.83平方公里，具有长株潭融城核心位置的区位优势和政务中心城区形成的资源优势以及快捷路网设施奠定的交通优势，是长沙市“两区九园”工业重点发展基地之一和长株潭经济一体化重点工程。经2005年园区四至定界，国土资源部审核确定园区面积为444公顷。其中，工业用地2195亩；居住用地1135亩；商业用地1193亩；道路及公共设施建设用地1300亩；绿化用地750亩。园区产业导向为机械加工制造、光伏产业、电子信息产业、医药集散、知名品牌服饰等产业。截止到2007年底，天心环保工业园共引进以中信新城为龙头的项目28个，合同引资80余亿元。其中综合类项目3个，工业项目23个，商业项目2个，项目总用地面积3600亩（含带征路幅绿化面积），办结用地项目20个，用地面积3150亩。在建或已建成投产和使用的项目有16个。规划共有主次干道20条，总长26公里。隆平高科技园隆平高科技园位于“三湘第一区”芙蓉区东部，其前身是1997年原国家科委批准成立的马坡岭农业高科技园。园区东起长沙县，南临浏阳河，西至京珠高速公路，北接长沙经济技术开发区，规划面积18平方公里。2007年园区实现技工贸总收入102亿元，2008年技工贸总收入将达130亿元，工业总产值将突破100亿元。连续四年园区的技工贸总收入、工业总产值、利税总额保持了50%以上的平均增速。2005年-2007年,园区连续三年被评为长沙市工业园区目标管理综合考评一等奖。2006年被国家发改委认定为“长沙国家级生物产业基地”。株洲田心高科技工业园田心高科技工业园是株洲国家高新区“一区三园”的重要组成部分。它位于株洲市东北面，控规面积5.08平方公里，总人口5万人。现有主导产业为电力机车制造，工业产值达23亿元人民币，是株洲市最具活力的地方之一。整个项目将分两期开发，一期（2002—2007年）开发面积约为一平方公里。主要兴建标准厂房及一栋综合性企业办公楼，初步实现对园内企业的封闭式管理；初步开发居住片区，同时先期配置一所小学、一所幼托，为园内企业工作人员提供优雅的居住环境。该阶段重点发展从大型企业和研究机构中衍生而成的科技型企业有关的产业，包括电力机车、动力机械、电子通讯、金属材料、新能源、环保产业等领域。二期（2008—2013年）开发面积约为2—2.5平方公里。主要兴建企业服务中心、科技联谊会所等服务设施，充分发展第三产业，使得以商业和居住为主的居住片区更加繁荣，聚集和辐射功能进一步增强。该阶段发展重点是充分利用外来投资，聚集一批与电力机车产业相关的高新技术企业群，加速其与本地既有产业优势的结合，从而使目前的产业做大做强，园区将最终成为铁道部南方集团的工业园。预计本期约需投资15—20亿元，实现新增总产值100亿元，实现利税20亿元。株洲栗雨工业园栗雨工业园是株洲高新区的科技创新和高新技术产业化区，也是长株潭地区重要的产业、技术核心区之一。西临京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大门。北临湘江，位于湖南省正在建设中的风景走廊“湘江经济风光带”株洲段的西岸。东与株洲市的城市快速环道相接。栗雨工业园由中国城市规划设计院设计，规划面积13.49平方公里，基础设施总投资36亿元。在2012年基本开发完成。开发建设分为两个阶段：2003-2007年为第一阶段，以工业化为中心，投资26亿元，完成工业用地开发和基础设施建设；2008-2012年为第二阶段，以城市化为中心，投资10亿元，完成核心区与商住区的开发。以交通装备、生物医药和健康食品、先进制造为主导产业，建成后将成为株洲规模最大、档次最高的工业园区，是高新区实现“1030335”目标的骨干园区，也是株洲市未来的现代化生态科技新城和长株潭一体化中株洲的桥头堡。园区内不仅有以先进制造、电子信息、生物医药和健康食品为主导产业的九个工业组团，还有市级标准的基础设施，完善的社会服务，以及35%以上的保留山体和绿地。按“一核、一轴、一环、八果”的结构布局。湘潭九华工业园湘潭九华工业园位于长株潭城市群中心腹地，东临湘江生态经济风光带，西靠湘潭大学，总体规划面积138平方公里，远景规划面积69平方公里，中期规划面积22平方公里，现正在开发建设面积10平方公里，一期规划建设“四园一区”，即汽车工业园、高科技机电工业园、湘潭（台湾）工业园、香港工业园及配套服务区。九华汽车工业园规划面积1.5平方公里，主要生产经济型轿车及其汽车零部件。高科技机电工业园规划面积1平方公里，入园企业23家，主要是以计算器软件、数码技术、精密仪器、碳素复合材料、工程机械、空气源热泵等为主的高新技术产业项目。湘潭(台湾)工业园规划面积1.7平方公里，是湘潭重要的台商企业投资创业平台，主要引进发展机电一体化制造、汽车零部件、钢材精深加工等先进制造业。香港工业园规划面积2.7平方公里，主要引进机电、工程机械制造等产业项目。湘潭（德国）工业园湘潭（德国）工业园地处湘潭市城市中心区南侧，规划面积415公顷，其中产业用地297公顷、创新创业园19公顷、综合配套用地29公顷、商业发展用地37公顷、道路及其他用地33公顷。重点发展环保型机电制造业，将建设成为中德中小企业合作基地和中德环保产业基地。3、工业地产项目分析长沙国际企业中心占地面积178亩建筑面积24万㎡总投资额3亿元建设周期5年容积率2.02绿化率/地理位置环保大道与万家丽路交汇处物业类型标准厂房、研发办公楼项目规划中心一期规划建设3个组团，共有三条主干道和一条环道，分别有4个出入口。项目定位规模型德式工业建筑集群层高1F层高5.5米，2-6F层高户型面积厂房有300、500、800㎡三种不同“户型”；三种“户型”采用先进的模块式设计，可根据企业规模自由组合，最大可组合成2万㎡的大型厂房。价格1F：3100元/㎡；2-6F：2100-2500元/㎡园区配套银行、商铺、员工餐厅、休闲公园、停车场、医疗室产业定位轻型制造业、电子信息产业为发展核心，兼顾通讯、能源、新材料等朝阳产业项目点评该项目是湖南首个产权式工业地产项目。率先引入国际流行的生态办公模式，一改传统封闭、枯燥的生产、办公环境，以花园式优雅健康的园区氛围、严谨大气的建筑风格、科学智能小园区规划，实现大幅度提升企业员工的工作效率，为入驻企业提升提升企业形象和软实力，对长株潭地区的经济增长和就业起到巨大的推动力促进作用，是长株潭城市群经济发展的桥头堡。中信新城总部经济占地面积2028亩（160万㎡）建筑面积225万㎡总投资56亿元建设周期5年容积率1.41绿化率42%

功能定位由中信SuperMall(超大规模购物中心)、中信数码港以及中信绿色生态企业会所三大功能板块组成项目定位集商贸、文化、娱乐、金融、数码信息工业、绿色生态企业会所于一体的国际一流水准的长株潭“融城中央商务区”。物业类型城市广场商业区、文化广场娱乐区、主题公园休闲区、酒店度假区、数码港商务区、低密度情景住区、原生别墅区内部配套集超大型购物中心、风情步行商业区、6万㎡文化娱乐广场，有主题公园休闲区、KTV、演艺中心、酒吧一条街、剧院、国际五星城市度假酒店、自建中小学校和幼儿园产业定位高新技术企业麓谷国际工业园占地面积268亩建筑面积22万m2容积率1.23绿化率35%物业类型大型厂房、白领公寓、写字楼、孵化楼层高标准厂房的1F层高4.5米，2-4F层高4.2米价格标准厂房均价2280元/㎡，公寓均价1900元/㎡租金厂房租金：13.5元/㎡/月；公寓12元/㎡/月园区配套超市、员工食堂、市场、银行、居住区、卫生所等设施园区定位高新技术企业孵化为主的创业服务基地东湖1号生态总部基地占地面积272234.69㎡建筑面积23.18万㎡总投资额28亿元容积率1.63绿化率＞25%投资商香港时代国际集团地理位置长沙市芙蓉区东部项目规划共分为两个功能区域（功能区域A、功能区域B）功能区域A：独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼20余座及一栋24层总部写字楼。功能区域B：由6栋32层时尚住宅及99栋双拼产业别墅。项目定位以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业、销售于一体的企业总部聚集基地。物业类型独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼20余座及一栋24层总部写字楼；6栋32层时尚住宅及99栋双拼产业别墅三、湖南环保工业园现状及发展规划1、园区概况湖南环保科技产业园于2003年元月才正式启动建设，规划面积15平方公里。是长沙市“两区九园”中最年轻的园区，同时也是当前长沙市最具潜力和后劲的园区。处于长（沙）株（洲）（湘）潭城市群的心脏位置，是三市经济一体化的结合部，是湖南省“一点一线”（一点指长株潭一体，一线指京广线）发展战略的核心发展区域，是南长沙工业化和城市化的前沿阵地。是一座集生产、研发、商贸物流、教育培训、商务办公、休闲旅游、住宅开发等为一体的工业新城。区域内有可开发用地8900余亩，其中工业用地1333亩，综合用地3227亩，村民生产安置用地1400亩和已纳入城市规划的集体用地3000余亩。2、发展现状2007年，园区实现投产企业40家，规模工业总产值突破21亿元、实现利税2.2亿元。截至2008年底，园区固定资产投入超过42亿元，核心区6平方公里内形成了“五纵五横”的路网骨架，“八通一平”逐步到位。引进了美的客车、晓光科技、长沙职业教育基地、湖南中烟总部基地、武汉东湖高新集团等各类项目74个，引资额过100亿元。招商引资形成示范效应，汽车、工程机械及环保产业三大主导产业链初现雏形。3、总体规划布局：规划构筑“一心、两带、两园、两楔、三区、四组团一基地”的总体功能布局。“一心”以环保大道和火星大道交接的绿化广场为中心，形成园区管理中心和园区配套的公共设施中心。“二带”指沿绕城线规划的环城林带和沿京珠高速规划的防护林带。“两园”即利用清泉寺和周边自然山水植被，规划以生态、旅游、休闲为主的主题公园和利用保留的山体植被的研发公园。“两楔”即花卉展示基地和保留山体主题公园构成东西纵向楔型绿地。“三区”即东、西、南三个居住小区，其作为工业区的配套、农民的安置以及少量的房地产开发。“四组团”即围绕火星大道规划四个环保工业基地，将工业用地化整为零有利于分期建设。4、发展目标围绕省、市推进新型工业化和“又好又快，率先发展”的要求，2008年，园区确定了：“西提东进，对接试验区；全面起飞，五达五突破”的工作目标。2008年开始到2012年，园区将实现“六三三三”格局，即2012年技工贸总收入达到600亿元，实现利税300亿元，入园企业达到300家，形成标准厂房、总部经济、职教城三大特色板块。具体发展步伐和思路是：2008年在平台建设上实现起飞。一是路网全面拉开，环卫设施配套到位，城市管理水平大力提升；二是构建产业扶植平台，重点打造标准厂房与总部商务花园板块，为企业进驻和发展提供优质载体。三是配置三产业服务平台，启动和完善学校、银行、酒店、超市等城市配套功能。四是打造政务服务平台，为企业引入融资担保、法律、科技、咨询、孵化等中介服务。2009年在入园企业数量上实现起飞。通过标准厂房和总部商务花园两大板块的二次招商，招商引资由土地招商向项目招商转变，入园企业数量翻一番，达到120家以上。到2012年引进企业数量不低于300家。2010年在经济规模上实现起飞。以引进企业建成投产数量的飞速攀升作为园区经济规模壮大的支撑，以企业产后扶植服务水平的不断提升作为企业壮大的强有推动力，依托湖南中烟工业公司等龙头项目，园区技工贸总收入达到300亿元以上。到2012年达到600亿元。2011年在利税上实现起飞。在企业数量、经济规模实现起飞的基础上，2011年园区利税要实现300亿元，其中区级税收至少达5亿元。2012年整体形象和地位实现全面起飞。常住人口达5万人以上，建成面积达8平方公里，城市化进程基本完成，经济布局结构合理，投资环境进一步优化，产业集群初具规模，形象和地位全面提升，经济运行实现质的飞跃，全面建成功能完善、配套齐全、品味较高的现代化新城区，成为雨花区重要的经济增长极。四、长沙工业用房及写字楼市场行情分析1、长沙工业地产发展趋势随着经济全球一体化，有着低廉劳动力的中国渐渐的变为世界工厂，相应的需要大量的工业用地满足境内外生产企业的要求。随着很多境外企业规模的逐渐扩大及对中国的政策的逐步了解，租用工业厂房已不能满足企业安定的需求，同时工业地产的不断增值带来租金的增长及企业运行成本的上升，多数企业会考虑购买自用工业厂房，工业地产的投资价值逐渐显现。在过去，为了吸引投资，企业取得工业用地几乎是零地价，或者是极其低廉的价格取得工业用地，工业地产几乎没有投资价值。但是随着国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》、2006年国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》和2008年国务院《关于促进节约集约用地的通知》的相继出台，国土资源部于2008年2月正式发布新修订的《工业项目建设用地控制指标》（以下简称《控制指标》），要求各地认真贯彻实施。很显然这一系列的政策，均是严控工业用地开发的政策，也就是说今后企业取得工业用地的难度将越来越大，即意味着工业用地的将不断的增值。2、写字楼市场行情分析当前长沙成熟的CBD（中央商务区）范围界定为西至黄兴路、南至劳动路、东至车站路、北至面八一路围合而成该区域的区域。长沙高档写字楼绝大部分集中在该区域内，为长沙名副其实的CBD。长沙写字楼市场存在一定的复杂性：在地方政策上，商住楼、写字楼的性质界定存在一定漏洞，目前长沙不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功能上按写字楼的功能进行设计、开发，目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办公，长沙的写字楼市场有待进一步的规范。企业获取办公场所的主要方式包括：租用专业写字楼、购买写字楼、租用住宅楼、购买住宅楼等。长沙中心区写字楼分布：写字楼市场销售价格分析

★2006年-2008年典型写字楼的均价★2006年以前典型写字楼的均价对比从06年开始，长沙写字楼价格开始上扬，写字楼售价主要集中在5000-6000元/平米。高档写字楼价位正稳步上升,最高价格已经接近1万元/平米,高端写字楼价格仍有上涨空间。总体来说：1、目前长沙写字楼市场总体上仍处于一种平稳发展的态势，在需求与价格上没有发生爆发性的快速增长，且部分写字楼投资活跃，租金收益较高。2、长沙写字楼租金回报率在7-11%之间，足具有上涨的空间。3、从供求关系、经济发展前景、长株潭融城、城市布局的扩张、交通日趋便利的利好因素来判断，长沙的专业写字楼具有很大的发展潜力。区域发展日渐明显，目前以芙蓉路、五一路、韶山路段高档写字楼的发展逐步展开，东部和南部的写字楼发展将得到质的飞跃。4、从总体供求变化趋势上看，长沙目前处于需大于求的状态，但受混合性商住物业影响拉低长沙写字楼的租金水平，目前长沙写字楼空置率仅15%，租金水平也是稳步上涨的，因此长沙专业写字楼目前处于一个平稳发展期。长沙专业写字楼的发展趋势：1、长沙目前没有真正意义上的5A甲级写字楼，甲级专业写字楼的开发将成为主流；2、车位要求排在首位，电梯配置饱满；3、物业管理的前期介入提高了专业写字楼的软件水平；4、长沙写字楼投资市场将整体看好，5A级写字楼物业将会受长沙市场追捧。第二部分开发模式研究部分一、总部经济概论写在前面：城市白天的繁华与喧闹，永远不会理解夜晚那人去楼空的寂寥，就像白天不懂夜的黑，不明白星星为何会坠跌。这就是传统的产业园区：远离市区、功能单一、生活配套缺乏、工作景致单调，人们生活与工作的地域截然分离，生活中的时间大部分浪费在通勤之上，生产线上的工人连同公司的高管仍迷恋城内繁华的生活，工作之地不可能成为人们心中生活的家园；而传统意义上的中心商务区又走到了另一个极端，人们被交通所困，为噪声所扰……我们希望建设一种园区产品来改变这种城市现象……在这里，是绿色环绕的独栋别墅；园区内外，咖啡馆、会所、教育设施、娱乐设施，以及高中档物业、大型购物中心、大型旅游度假区等，形成园区工作与生活的完美结合，人性化生活社区的构建，将使城市不再独守夜的黑。在这个大社区内，管理者将逐步建立由银行、证券、信托、基金、租赁等组成的现代金融服务业，由通信、网络、咨询、策划等组成的信息服务业，由会计、审计、资产评估、法律服务等组成的中介服务业，由教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等组成的服务于科技企业的服务支撑体系，实现企业在社区内的“自给自足”；同时，通过建立企业家俱乐部、网络社区、实现社区内企业家的交流、资源信息的共享，真正形成实现企业不断发展的科技成长社区。我们把这种园区产品称之为“总部基地”1、总部经济定义所谓总部经济，指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产加工基地布局在具有比较优势的其它地区或周边地区，而使企业价值链与区域资源最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应。大批国内外企业总部入驻，可提高区域的知名度、信誉度，促进区域政府提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化进程...2、总部基地定义总部基地是地产商根据总部经济包装出来的一种概念，客观上说是总部经济理论的一种实践，体现了合作、服务、（资源整合下体现）低成本等特点；随着不断的实践，主要表现为中央商务区、企业总部花园两种形式，其中，总部花园又可理解为商务花园，是未来企业总部选址的潮流，也是本报告的研究重点。2.1总部基地特征分析总部基地特征（1）总部基地是商务花园和总部经济的结合体。它克服了CBD建筑密度大、绿化面积少、交通拥挤、过分重视商务功能的弊病，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活、独栋出售、软件平台与硬件设施并重等特点；（2）总部基地通常位于政府统一规划的工业集中发展区，可以享受政府关于区域发展的各种优惠政策，包括拿地、税收等各种优惠政策；（3）总部基地让企业拥有自由冠名权，使企业总部楼具有强烈的标识性和浓郁的企业个性风格；（4）总部基地除具有环境优美、各种配套完善、功能齐全的物质条件外，通常还蕴涵着一定的总部文化，这是其与甲级写字楼不同的地方；（5）总部基地的物业供应方式包括销售、租赁、租售结合等几种，销售价格及租金同甲级写字楼相比具有明显优势；（6）总部基地项目一般采取统一规划设计、统一定位、统一开发建设、统一招商的项目开发模式。2.2总部基地类型总部基地可分为以下几种类型：制造加工型总部基地、物流型总部基地、研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地、后台服务型总部基地、联合国等国际组织型总部基地。3、商务花园的定义商务花园（BusinessPark）,是一种融合了四到六层现代智能化办公空间的绿地景观式写字楼复合体。这将是本项目在湖南首家推出的BusinessPark写字楼模式。BusinessPark的规划，需要完全涵盖BusinessPark“独立性”和“个性化”这两点特色，所谓“独立性”是指其具有占天占天，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠予客户的大厦冠名权。所谓“个性化”是指其在群体结构上，各个BusinessPark单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态公司的需要，从而以一种统一中求变化的办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。也正是这两点特点，BusinessPark模式在国外科技园中倍受高科技企业的推崇。而且这种现代办公的创新模式正成为这些新锐派高科技公司的企业形象标志。为了满足BusinessPark办公一族生活起居的需要，建设规划中还将同时推出配套的居住园区，从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要，使其成为同时拥有花园绿地景观，又兼顾高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的居住乐园。因此，BusinessPark完全可以给科技企业一个家，使事业初成一族拥有“公司家园”和“创业家园”的梦想能够得以实现。现代的商务花园概念是一个综合与人性化的产物，通常商务花园坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或者厂房的有机组合，是提高生活质量，并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。商务花园历经四代演变，第一代由多组小规模建筑组成，园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装；第二、三代则追求如何有机地融入到城乡结合部，紧密连接城市成为城市的一部分又不失独有的人文特色；第四代则标榜一个“自给自足”以及能够提供足够内部交流空间的综合社区。二、可借鉴案例类比分析北京丰台总部基地项目名称北京丰台总部基地项目简介项目是由中关村丰台园与英国道丰集团合作开发，占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59,平均绿化率50%以上,总投资约为45亿人民币,主要为1000至5000平方米的独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼。地理位置北京丰台南四环西路188号投资商英国道丰集团/中关村科技园区丰台园科技开发建设有限公司规划设计土人景观/加拿大AA设计事务所占地面积65公顷建筑面积140万平方米绿化率50%容积率1.59物业形态总部楼、金融广场、五星级酒店、总部公寓、风味食堂、东区地下商业街、总部大讲堂园区产业定位高新技术、电子、钢铁、物流等园区配套高级会所、总部官邸、国际商业街、全宿制双语幼儿园、健身中心、国际医疗诊所、信贷、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等。项目特色与优势1、规模优势，中关村有史以来最大的中外合资单体项目；2、独栋式单体设计—开创独栋式总部楼新时代，每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座；3、园区为入驻企业总部员工特别打造的千余套产权自主的酒店式公寓。每套公寓面积约30平方米，均为景观较好的精品板楼式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施，全精装修，配家具，直接入住；4、各总部楼皆采用8.0mx8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。凡购买总部基地总部楼的企业，会自动获得该总部楼的冠名权以最大满足各企业总部的形象展示和可识别性需求；5、总部基地总体绿化率约50%。庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，层次分明，分级明确。绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快，表现总部商务的现代感、节奏感、速度感，并满足总部办公的静谧与舒适的环境需求；6、几十个面积200至500平方米的风味餐厅；7、面积约12.5万平方米商业配套设施。丰台总部基地的发展模式借鉴以企业为主体的开发建设总部基地(ABP，AdvancedBusinessPark)所占土地的一级开发由中关村科技园区丰台园管理委员会负责，具体开发则由丰台园科技开发建设有限公司与中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司负责。前者属中关村科技园区丰台园管理委员下设公司，是丰台园产业基地二期开发建设的主体单位；后者由丰台园科技开发建设有限公司、道丰国际集团及道丰国际集团成立的全资子公司北京道丰数码园开发建设有限公司三家共同投资组建，投资比例分别为40%(65公顷土地变价入股)、45%、15%。道丰科技商务园建设发展有限公司是二级开发商，主要负责“中关村(丰台)总部基地”的房屋开发、建设、出租、出售等，整个项目的运行从酝酿、规划、论证、定位、运作均由英国道丰国际集团主持。多渠道的招商推广模式总部基地的招商引资主要采用统一规划、统一设计、统一建设的方式，由开发商道丰公司先期完成开发建设，再统一招商出售给进驻园区的企业。基地的招商对象为外地进京企业、大型国有企业及外资企业。目前，总部基地已在沈阳、山西、温州、宁波、内蒙古开设了招商处，为外省市成熟企业进入北京搭建平台，创造便捷的咨询和招商条件。总部基地的推广措施主要体现在以下几个方面：政府方面：借北京市政府2004年提出要发展总部经济的东风，为政府招商和区域发展铺路，让总部基地深受北京市政府和丰台区政府的“宠爱”；政府的支持和信任为总部基地带来了名气、也带来了中国建设银行10亿的贷款。企业方面：2004年一年总部基地的各种广告费达7000万元，在三、四环之间立起了无数巨大的广告牌；基地投入80万元赞助2004年科博会用于演讲宣传总部经济和总部基地；2005年开展大型“总部文化年”工程，举办各种大型高端、高尚、高水平的文化活动，参与高层次的经济文化学术(论坛、年会、研讨会、峰会等)活动。学术界：总部基地已经成为研究总部经济的最好范例；南京大学、北京大学光华管理学院的MBA班直接把实践课开到了总部基地；经常接待一些经济专家和学者探讨总部经济。媒体推介：许为平本人用“总部经济”的概念将自己武装起来，活跃在京城的各种会议和论坛上，业内都将他比作总部经济的代言人，强力的提升了总部基地的地产品牌。不断完善的配套服务建设总部基地建设了如下的四大体系的配套服务：即现代金融服务体系，包括银行、证券、信托、基金、租赁等；包括信息服务体系，通信、网络、咨询、策划等；中介服务体系，包括会计、审计、资产评估、法律服务等；服务支撑体系，包括教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等。总部基地，以前瞻性开发理念，为企业提供高效、多能、全方位的中枢式经营氛围和高速发展通道；以中心辐射全国乃至全球的“中心外围效应”，为企业提供全新的发展空间和管理视野。联东U谷项目名称联东U谷项目简介北京联东投资（集团）有限公司于2004年投资兴建的集汽车配件、生物医药、环保技术、电子信息、光机电一体化、科工贸为一体的工业园区，位于BDA核心地块，占地1300亩，规划建筑面积1000000平方米，配套设施60000平方米。地理位置北京中关村科技园区金桥科技产业基地内投资商北京联东投资（集团）有限公司占地面积1300亩建筑面积100万平方米容积率1.15绿化率35%设计公司上海华东建筑设计研究院物业形态标准厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生活、商务配套设施园区产业定位以高端服务业为龙头，以电子信息、装备制造、新医药和新材料为主导产业，引导发展商务、物流等功能园区功能定位建设成为以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，辐射带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。售价研创办公楼面积1000-3000平米，销售均价售价6500元/平方米；生产调试车间1000-10000平米，销售均价为4000元/平米；租金研创办公楼租金为2元/天/平米；生产调试车间租金为1元/天/平米配套设施商务酒店、企业会所、公寓、宿舍、餐厅、果岭、体育中心、运动休闲中心和园区综合服务中心，金融、律师、邮政、工商、税务等服务机构。项目特色与优势1、企业共享果岭园林:低容积率,低密度,高绿化率的花园式办公环境,精心打造果岭主题的中心园林,使智力型生产力在花园中提升。

2、现代感十足的通透建筑,丰富多变的多种独栋形态,从独栋到双拼的复合提供,包含8003200平米的不同选择,满足不同企业的不同需求。

3、360度环绕式景观:四面有窗,四面赏景的通透设计,打破花园与室内的壁垒,有效缓解智力生产者的心理压力。超大露台的景观优势,全面营造企业独栋的香格里拉。

4、独立冠名权,独立电梯:每栋建筑均有企业形象及冠名展示面,配备独立电梯,全面提升企业形象。

5、节能环保:园区的设计和布置运用太阳能电池板和中水系统,并充分利用自然采光,节省电力的消耗。

6、空间成本:每一层均预留充分改造余地,让企业依据需求进行修改,最大提升有效使用率。

7、运营成本:独栋空间,集中管理带来沟通成本的降低;便捷的交通让物流成本降低;环渤海战略地位降低企业机会成本;开发区优惠政策带来企业长期运营成本的降低;园区周边成熟产业链带来技术与信息成本的降低。联东U谷开发模式借鉴中国作为全球服务业转移的重要承接地，全球产业向中国转移的重点从制造业转向服务业，生产性服务业的发展迎来黄金时期。联东U谷顺应经济发展规律，提出园区运营三大理念转变：

第一、从“盖厂房”到“造平台”的转变

联东U谷突破厂房单一的制造功能，改变“造工厂”的思维，转向为企业提供产业配套服务，打造产业服务平台。第二、从“做产品”到“做服务”的转变联东U谷突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全新的服务体系。第三、从“园区”到“城市”的转变联东U谷突破单一工业厂房开发的园区运营模式，转向集办公、制造、产业服务于一体的城市综合产业功能区开发；打造产业集群，完善园区产业生态链面对亦庄区域这一成熟的产业基础条件，联东U谷对园区进行科学定位，规划办公研发区、中试生产区、制造加工区、企业定制区、综合服务区五大区域，改变空间松散型的产业集聚模式，注重产业集群效应，增加同一产业内的企业合作机会。同时，通过加大公共基础设施建设力度，制定有针对性的企业管理措施，提供专业性的企业咨询服务等措施，增强企业间产业关联，通过物理上的集中进而打造产业集群氛围。印象钢谷·罗森堡商务中心项目名称印象钢谷·罗森堡商务中心项目简介钢谷•上海罗森宝商务中心地处上海宝山，邻近罗店美兰湖畔，位于上海潘泾路、金石路口。项目总规划面积600亩，总建筑面积40万平方米，分为四期开发，总投资20亿元人民币，是上海望源企业发展有限公司开发的大型工业地产项目。地理位置上海市宝山区罗店镇潘泾路4333号投资商上海望源企业发展有限公司设计单位上海原尚工业设计有限公司/黄英浩景观设计事务所占地面积600亩建筑面积40万平方米容积率1.0绿化率50%物业形态低层商务楼、研发楼、企业商务会馆、高层商务楼、商务配套园区产业定位钢铁贸易结算、钢铁电子交易、钢铁工艺研发、金融租赁、物流订单交易、模板交易、科研教育等一大批企业价格写字楼12000元/平方米（精装修）物业管理费3.50元/平方米·月配套美兰湖36洞高尔夫球场和游艇码头等休闲生态园项目特色与优势设计风格：呈现简约设计风格：素混凝土，钢，玻璃元素，是目前我国最大素混凝土建筑体。印象钢谷采用的是半地下车库，层高3.5米，一侧挖土形成地面之间两米落差，使车库四面通风，自然采光，在白天不用开灯，也节约了电力资源；此外，车库顶部的集中绿化形成“碳汇”，即长效地减少碳排放，在绿化的中部，设置通风井，结合通风井，设置景观观赏亭(玻璃体)，解决地下车库排烟面积及距离问题。自然环境十分优越，绿化率超过50%，项目外是成片的绿色植被，工作累了，可以走到露台或者室外的草坪上休息，空气质量要远远超过市中心办公区，此外，由于远离市区，噪音污染大大减少。绿色环保是印象钢谷的设计者和开发者所倡导的一个理念，从素混凝土、钢和玻璃的材料，到低碳排量的半地下室，再到户外的高绿化率处处透着环保的意识。人性化。一期的独栋双层项目可以商住两用，一楼用来办公，两楼用来居住，记者在参观样板房时也看到厨房、沙发、书架、电视等一应俱全，和传统的办公室完全不同，SOHO的意味非常浓厚。印象钢谷模式借鉴：项目围绕一个“钢”字展开：首先，建筑全部采用钢结构，素混凝土、玻璃和钢材这三种建筑材料凸显了刚毅的建筑风格；其次，大胆地改变了清水混凝土纯粹的架构作用，还原了它结构和装饰的双重功能，再配合由钢材、玻璃搭建的骨架，钢谷就这样素面朝天地出现了。另外，钢谷的绿化面积达到了50%，一半是硬线条的建筑，一半是温和的花草，起到了刚柔并济的效果。建筑的设计者以“素”代替“清水”，既环保节能又省钱。素混凝土是一种低廉的建筑材料，可以省略大量贴脸的装饰装潢材料，在追求欣赏品味的同时实现了成本的节约和工期的高效率。同时，清水混凝土，不同于普通混凝土，表面非常光滑，棱角分明，无任何处墙装饰，只是在表面涂一层或两层透明的保护剂，显得十分天然、庄重。总之，建筑设计采用素混凝土不仅能充分展示环保、节能、省钱等优势，而且可以真正体现让建筑回归本原的特色。以区域内的宝钢作为支撑，提倡的精钢文化，体现项目建筑抢眼的形象特征宝钢的发展必然以生产型为主，带动了整个为生产、为钢铁企业配套的研发、交流、配套、服务以及交易的兴起，在大的钢铁产业的配套服务方面是市场盲点，印象钢谷·罗森堡商务中心的出现满足了这个市场需求。项目集科研、开发、办公、会议、展示和综合管理服务为一体，项目充分体现了原生态、环保和节能减排的精神，整个项目反映了现代人对“工作和生活在阳光下”的渴求。“浦江智谷”商务园项目名称“浦江智谷”商务园项目简介浦江智谷商务园”项目由加拿大CPC建筑设计顾问公司担纲规划设计，近期规划用地面积约1100亩，位于上海市闵行区浦江镇联航路南北两侧，交通便利，水系发达。地块西靠三鲁路、东依召楼路、南连沈庄塘、北临友谊河。规划地面总建筑面积约88万平米，容积率1.2，绿化率达45%。园区规划主体构思为：中间为度身定制的独立6000-10000平方米的商务办公楼群，两边为国际上流行的多层大平面的研发楼群。建筑地下层建有充足的停车位。建筑与周边环境共同构筑一个由生态走廊和生态庭院二级系统组成的生态体系。中央办公楼群利用自然与规划水系优势滨水而建，形成有特色的滨水景观建筑，环境亲水性被大大加强。地理位置上海市闵行区浦江镇联航路南北两侧投资商上海鹏晨联合实业有限公司规划设计加拿大CPC建筑设计顾问公司占地面积1100亩建筑面积88万m2建筑密度29%容积率1.2绿化率45%层高办公大楼层高：3.15m，净高：2.63m；

底层：4.90m，净高：4.38m；

地下室：3.60m，净高：2.40m；研发楼底层净高：3.0m，标准层净高：2.8m；物业形态商务办公楼、研发楼、餐厅、会议中心等园区产业定位软件开发、数据处理、设计中心、订单中心、动漫等配套银行（ATM）、员工自助餐厅、商务套餐、咖啡吧、罗森便利店及健身中心售价7500元/平米租金研发楼1.6～1.8元/平米/天，商务楼2.5元/平米/天物业管理费研发楼12元/平米/月，商务楼18元/平米/天园区特色与优势采用节能、健康型建筑，室内无需空调系统，完全克服了传统型办公楼普遍存在的新风量不足，室内空气浑浊，病菌交叉感染，能耗浪费的弊病，与传统建筑相比，可节约能耗70%左右。2、采用10种节能技术：外遮阳卷帘系统、全新风置换全热回收系统、楼板埋管系统、地源热泵系统、雨水收集综合利用系统、屋顶绿化、太阳能光热利用系统、LED节能泛光照明系统、双面Low-E中空玻璃、外墙外保温等系统。3、“浦江智谷”商务园室内恒温、恒湿、全新风、全日供；室外原生态环境，亲近自然，并具有充足的地下车位，还可以为企业节省可观的二次装修费用和40％的办公区域照明费用以及空调加时费。4、建立生态走廊，包括人工湖、滨水林地景观、结构紧密的林地，模仿自然生态环境，利用朽木枯枝搭设多个生物栖息堆，以利于昆虫的生存和繁衍。5、园区招商中心项目审批服务、高新技术企业及技术成果转化认定服务、政策咨询服务、项目建设服务、物业管理服务。“浦江智谷”商务园发展模式借鉴：提出园区经济的发展方向——生态商务园“浦江智谷”商务园为生态商务区，生态商务区意指兼顾人本与环境，以现代产业、商务为主导的生态新城区。它源于生态城市理念、城市边缘组团化和科技园区发展等多元的叠合与拓展，是一种全新的城市形态和产业园区形态。在注重科技推动产业和经济发展的同时，更注重以人为本、生态保护的城市空间的营造，为产业经济营造一种和谐、高效、魅力的可持续发展环境。园区定位明确是一个集研发、办公、生活、休闲诸功能和谐共融的以人为本的商务园区。浦江智谷”商务园以“生态反哺”的理念作为环境建设的标准；以“节能健康”的理念作为建筑设计的标准；以“先生活，后工作”的理念作为配套建设的标准；以“满足客户需要”的理念作为管理服务的标准。以凡是智慧型的产业，如软件开发、数据处理、设计中心、订单中心、动漫等为园区产业定位。具有完整的产业链目前进驻企业都是生产型的服务业，以及一部分金融服务业，比方说数据处理系统、票据处理系统，包括一些外包的服务基地，进驻园区的企业有应用材料（中国）有限公司、凯米拉化学品（上海）有限公司、尚德太阳能电力有限公司、尚禾互动娱乐有限公司、上海乔孚管路系统有限公司等。项目周边有国家航天科技产业基地、国家863软件基地、维豪（WELLHOPE)信息中心基地，这些企业均可成为园区的目标客户。另外周边大学可以为项目入驻企业提供专业人才。“浦江智谷”作为上海唯一的节能生态型商务园，她的成功，取得了中国高品质节能建筑建造史上的重要突破，填补了该项国内空白，走出了一条以新型服务特色带动园区发展的新路。青羊工业总部基地项目名称青羊工业总部基地项目简介青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，投资规模：37.3亿元，总建筑面积：69万m2，容积率：1.6，绿地率：28％，项目以发展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部为产业定位。地理位置成都正西三环外1.5公里处的日月大道旁投资商成都青羊工业建设发展有限公司规划设计日本大场株式会社占地面积1089亩建筑面积69万平方米容积率1.6绿化率28%物业形态独栋式写字楼、英国风情小镇商业街、入区企业员工建造的优质住宅——时尚青年城园区产业定位航空产品、电子电器、软件开发、精密机械加工招商目标企业世界500强企业、国内行业100强企业+有潜力、快速成长的优秀中小企业售价均价4900元/平米配套商务会所、商务酒店、员工餐厅、电影院、图书馆、培训中心、会务中心项目特色与优势青羊工业总部基地以“绿色”和“生态”构筑全域风景园区，以森林大峡谷为主轴，创意地结合独栋建筑，雕塑、水景和园艺小品，整个园区内，楼体上的层层退台式绿化与大园区内的东南亚园林景观相融合。精品购物街、电影院、图书馆、游泳池、运动场等超越居住社区的配套时尚青年城简约的建筑外观、时尚的园林艺术，人性化的户型设计与精装修风格、完备的社区配套、创新的“定制式”管理服务，有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的生活、购物、休闲、娱乐等服务。英国风情小镇钻石风情商业街全面集合娱乐、餐饮、休闲、购物多种主流业态，满足入区企业员工购物、休闲、娱乐等需求。5、员工餐厅可同时容纳3000人就餐的员工餐。青羊工业总部基地的发展模式借鉴政企联手、市场运作青羊发展公司通过新公司的组建，搭建了新的融资平台，政府用有限的资金投入就撬动了巨大的社会资金参与，很好地解决了建设过程中的资金需求。青羊区提出了“政企联手、市场运作、提升业态”的发展思路，由青羊区国有资产经营有限公司、成都置信实业(集团)有限公司、四川合信实业有限公司共同出资组建了青羊工业建设发展有限公司(以下简称青羊发展公司)，全面负责青羊工业集中发展区(东区)的开发建设。设置门槛，保证品质定位一流，让企业拥有一流的环境，这是青羊工业总部基地对其品质的另一注脚。他们借脑引智，融合“一个企业，一栋建筑，一种标志”的建筑设计理念，以独栋为主体融入国际总部概念，在外立面和空间上，为企业提供既可彰显企业独特气质，又便于合理使用的企业总部。提供平台，减低投入和成本与传统的企业总部和生产加工基地布局相比，总部基地为各企业总部提供的是一个沟通的平台，一种经济氛围。进驻总部基地的企业，不仅有更多的机会与其他国内外知名品牌企业自发沟通交流，更有充分便利的环境互通有无，共享资源，降低企业投入和运营成本，主动制造企业交流生财的机会。企业在总部基地不但找到了稳定高效运作的家，更是为合作生财创造了无限的机会。提供良好的配套和服务青羊发展公司为入园企业全程提供“管家式”服务，除了保洁、安防、设施维护等高标准的非盈利性服务，还全面完善升级员工餐厅、商务会所、运动健身等配套服务功能。此外，为解决入区企业员工住房问题，公司还专门规划、修建了占地188亩，总建筑面积达34万平方米的入区企业员工集中生活配套区――时尚青年城。由最初的默默无闻走到今天的蜚声全国，短短四年多时间，青羊工业总部基地已经成为西南总部经济的领跑者，对于所属区域的影响力和推动作用不言而喻。一切表明，作为行业标准的领跑者，青羊工业总部基地正在成为一个优秀的范本和模式。第三部分项目初判、核心价值提炼部分一、区域市场同类型竞争产品深度分析从目前市场来看，跟本项目类似的有东湖1号生态总部基地、中信新城、湖南麓谷国际工业园、长沙国际企业中心，下面从项目规模、整体规划、绿化率及配套、层高、园区定位、区域客群分析、营销推广主题、价格分析等各个层面来进行深度分析：规模项目名称占地面积建筑面积东湖1号生态总部基地272234.69平方米23.18万平方米中信新城160万平方米225万平方米湖南麓谷国际工业园261亩22万m2长沙国际企业中心237.7亩24万平方米从项目的用地规模来看，长沙国际企业中心最小，中信新城最大。从建筑面积来看，湖南麓谷国际工业园最小，中信新城最大。综合来看，中信新城无疑是这当中的巨无霸。整体规划项目名称容积率物业类型东湖1号生态总部基地1.63独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼20余座及一栋24层总部写字楼；6栋32层时尚住宅及99栋双拼产业别墅中信新城1.41城市广场商业区、文化广场娱乐区、主题公园休闲区、酒店度假区、数码港商务区、低密度情景住区、原生别墅区湖南麓谷国际工业园1.26大型厂房、白领公寓、写字楼、孵化楼长沙国际企业中心1.51标准厂房、研发办公楼、商务办公楼从项目的容积率来看，普遍不高，都低于2.0，楼体类型以多层为主，兼以少量小高层、高层建筑，其中湖南麓谷国际工业园、长沙国际企业中心以厂房、研发、办公为主,而东湖1号和中信新城则偏重于区域总部研发与办公。其中东湖1号生态总部基地还规划有双拼产业别墅，规划档次高。绿化率及配套项目名称绿化率配套东湖1号生态总部基地25%总部商贸服务、滨河商业休闲、小学中信新城42%超大型购物中心、风情步行商业区、主题公园休闲区、KTV、演艺中心、酒吧一条街、剧院、国际五星城市度假酒店、自建中小学校和幼儿园湖南麓谷国际工业园35%超市、员工食堂、市场、银行、居住区、卫生所等设施长沙国际企业中心/银行、商铺、员工餐厅、休闲公园、停车场、医疗室从绿化率来看,普遍不是很高，其中中信新城绿化率相对要高，达到42%。从配套来看,各项目都有园区配套,其中以中信新城配套最为齐全,其配套不仅仅是本项目的配套,更是放眼整个长株潭城市圈,所以中信新城配套规模最大,并且每一项配套都是重量级别。层高项目名称层高东湖1号生态总部基地/中信新城/湖南麓谷国际工业园标准厂房的一楼层高4.5米，2—4楼层高4.2米长沙国际企业中心一楼层高5.5米，2—6楼层高3.6米结合入园企业特点，在工业厂房层高标准上，一楼层高在4.5-5.5米，2—6楼层高3.6—4.2米，基本都能达到目标客户的要求标准。园区定位项目名称园区定位东湖1号生态总部基地新型企业和科研机构中信新城高新技术企业湖南麓谷国际工业园高新技术企业孵化为主的创业服务基地长沙国际企业中心轻型制造业、电子信息产业为发展核心，兼顾通讯、能源、新材料等朝阳产业从园区定位来看，多数存在产业定位模糊，仅长沙国际企业中心有比较明确的定位。区域客群分析项目名称客群分析东湖1号生态总部基地/中信新城/湖南麓谷国际工业园中小型企业长沙国际企业中心轻型制造业为主的中小企业目前在售项目都以中小型企业为目标客户，目标客群或者成交客户都存在雷同，客群瓜分激烈。营销推广主题项目名称营销推广主题东湖1号生态总部基地/中信新城/湖南麓谷国际工业园打造国际化专业园区长沙国际企业中心长株潭两型工业基地/领航长株潭产业圈从营销推广上来看，都以打造国际性企业园区为目标，对外展示各自项目的规格与档次。另外长沙国际企业中心大打生态牌，媒体推广时强调花园型商务办公空间以最大限度的吸引客户。价格分析项目名称售价东湖1号生态总部基地/中信新城/湖南麓谷国际工业园标准厂房均价2280元/平米，公寓均价1900元/平米长沙国际企业中心一楼均价3100元/平米，二—六楼均价2100-2500元/平米从目前在售项目来看，价格普遍不高，说明长沙工业地产刚起步，市场还不成熟，还处于低价竞争状态。同时整体来看，区域目前高品质、上档次工业地产项目极少，因此价格走高遭遇平颈。区域竞争市场总结：从区域市场竞争产品分析来看，目前长沙成型的工业地产项目少，尚处于起步阶段，目前在售项目尚处于工业地产第二代产品，即工厂与办公的混合体。区域目前高品质、上档次工业地产项目极少，以中小企业为主，销售价格也明显偏低，招商门槛低、基本属于来者不拒，市场处于低层次竞争状态。项目东湖1号生态总部基地、中信新城虽定位总部基地，但是目前都尚处于规划阶段，市场上缺乏高品质、上档次工业地产项目。二、项目理解项目概况本案项目位于湖南环保科技产业园与长沙县暮云镇交界处，占地面积500多亩,用地性质为工业用地及综合用地，地块呈不规则分布，地势有起伏，地块内有多个小山丘，山丘上植被丰富，有少量民居尚待拆迁，地块南边和东边地势低洼，目前作为树木育苗场。本案2、项目四至西北南东项目北接环保大道和金海中学,南临万家丽路,西连长沙理工大学新校区，东临工业厂房，花仙路穿项目而过，把项目分成东西两部分。3、项目周边配套长沙理工大学金海中学长沙理工大学金海中学环科园管委会环科园管委会区域配套设施不够完善，但是项目周边教育资源丰富，金海中学和长沙理工大学就位于项目的北边和东边，为园区提供就学场所和智力支持。项目所在区域东北部为湖南环保科技产业园管委会。4、区域特征分析项目其中一部分位于湖南环保科技产业园内，湖南环保科技产业园是以汽车、工程机械及零部件、环保产业为主的工业园区，目前入驻有美的客车、金海钢结构工程有限公司、长沙电机厂等企业，另外一部分位于长沙暮云镇，该区域以职业教育与高档住宅开发为主，长沙理工大学等教育机构，御邦、橘郡、格林小镇、五矿﹒龙湾国际社区、保利﹒阆峰云墅等高档房产项目都位于该区域。5．区域优劣势分析区域优势：1、交通优势：区域内长沙市韶山路、万家丽路、芙蓉路三大交通主干道,可在长株潭城市圈内畅行无阻，地铁1号线也经过该区域；2、教育资源丰富：区域内有金海中学、长沙理工大学等学校外，另外区域内有一大型职业教育基地，教育科研氛围浓厚；3、区位优势：该区域地处长株潭三市的结合部，地理位置优势，辐射区域广；4、生态绿化：区域内南三环城市绿化林带和仙姑岭城市山体公园，生态环境好，区域景观优美；区域劣势:交通通达率低：区域虽然道路畅通，但是交通通达率不够，仅806路公交车经过该区域；入驻企业少且实力不强：区域内湖南环保科技产业园入驻企业不多且布局分散，多为中小企业，无知名企业，因此园区对外知名度低；配套设施少：区域配套设施不够完善。三、项目SWOT分析项目优势1、项目地块有500多亩，地块规模较大，有利于地块规划开发；2、项目地处长株潭三市的结合部，区位优势十分明显，市场辐射区域广，物流成本低；3、项目东倚“仙姑岭城市山体公园”,背靠“南三环城市绿化林带”，生态环境清新幽雅，适合工作和生活；4、项目旁边为长沙理工大学，学校两万多师生为项目提供更多市场机会；5、项目紧邻长沙市韶山路、万家丽路、芙蓉路三大交通主干道,均可在长株潭城市圈内畅行无阻,并且距地铁1号线、武广高速铁路站仅10分钟车程，距火车站、黄花机场仅20分钟车程，交通畅达。项目劣势1、项目所处区域入驻企业不多且布局分散、产业定位不明确、成熟度较低，跟其他园区相比，不具备比较优势；2、项目所处区域外资利用水平偏低，多为本地中小型制造业，目前暂时无知名企业入驻，园区认知度低；3、项目内有当地民居尚待拆迁，拆迁导致开发成本增加；4、公交路线到达市区的线路少，仅806路公交车经过该区域；5、项目周边配套设施不够完善。项目机会长沙目前缺乏高端工业物业和服务配套的园区，而项目高端园区具有良好的发展前景；长沙多数工业园的低层次经营，多以承接城区及外地的低副加值工业，存在产业升级及高端产业聚集的市场机会；优惠的招商引资政策，透明高效的政府运作；目前出现世界产业经济向中国转移、沿海产业经济向内地转移的趋势，长沙作为湖南省最有竞争力的城市，为该项目提供机会；长沙市中心昂贵的商务运行成本使越来越多的企业寻找郊区办公的可能性；项目威胁长沙国际企业中心、麓谷国际工业园的建设和宣传乃至投入运营，抢占了先机；长沙高新区及经开区的良好运作和深度运营，面临同城工业园区的激烈竞争；长沙目前工业地产市场不成熟，客户购买意识不明显，需要较大的宣传投入引导市场；4、东湖1号生态总部基地、中信新城总部基地等项目将在两年内建设上市，潜在客户竞争激烈；5、企业从决定迁移、选择迁入城市、选择最终办公地址往往需要经过长时间的调查论证和上报审批，所以项目的销售周期可能较长，将面临资金回笼速度慢的问题。四、项目核心价值提炼本项目核心优势是综合交通区位优势和地块规模景观优势，最大劣势则体现在由于区域历史发展因素，本区域暂未给予市场一个鲜明而有价值的市场形象。但同时也为重新定性区域价值、依靠本身意愿塑造项目形象创造了条件。如何扬长避短，树立有效独特的市场地位是成功关键。面对竞争，我们须对自身进行精确的定位，相应须清晰自身的核心竞争力在哪里，即项目的核心价值。项目定位之前，先让我们寻找项目的核心价值。项目核心价值点：优越的区位优势；便捷的交通；生态景观环境；教育配套齐全；优质的服务；本项目核心价值本项目核心价值提炼综合交通区位优势地块规模景观优势离市中心不远，却享受完全不一样的工作生活核心价值概括——高质素的工作生活和企业良好的发展平台五、本项目开发模式的确定商务花园与总部经济对接的产物——总部基地1、企业总部选择商务花园的可行性论证商务花园地处城郊，是否能营建企业总部聚集的氛围，同样，在长沙大力建设中CBD的情况下，商务花园能否与其展开竞争，这是商务花园定位于总部经济要解决的问题。1.1商务花园改变了传统工业园的形态，转变为了科技办公园，办公园的专业化和郊区化，是未来发展的方向。通过下面对产业郊区化的研究表明，地处郊区的商务花园在城市发展的潮流面前，有成为总部聚集区的可能。郊区化的五个阶段：第一个阶段是“郊区化前的外迁现象”。时间在19世纪末20世纪初，表现为铁路和电车时代所带来的富人住宅的沿线路郊区迁移。第二阶段是1920-1950年的“汽车郊区化时代”。表现为汽车的发展使郊区住宅的大量出现，郊区人口居住快速增加。第三阶段是1950—1980年“普遍郊区化时期”。表现在由于政府对郊区住宅的补贴促进，使郊区住宅急剧增长，与此同时，产业郊区化开始出现，市中心的工厂、交通通讯、研究单位、仓储业等纷纷向高速公路、机场等交通便利的地方，形成产业园区。而且，随着住宅区向郊区的推进，购物中心、银行、电影院、游乐场、高尔夫球场、大学等也大量迁往郊区，并且结合形成复合式的郊区化力量，产业开始向郊区转移。第四阶段是80年代的郊区化。表现为富人通勤的独户住宅式郊区已经渗入低收入阶层住宅、郊区公寓和郊区工业园，同时，历史上郊区没有经济基础完全依附于中心市的状况已经发生了改变，郊区成为了区域性的经济中心，房地产开发商和建筑商从以前的分散型高级住宅的建设转移到中高层公寓住宅的建设，居民阶层更加多样化，继工厂、商业的扩散后，办公设施和机构也开始向郊区迁移，郊区的城市功能日趋完善，产业配套开始自成一体。第五阶段，是90年代的郊区化——边缘新城的形成，其特点表现在郊区镇与中心市的共生关系越来越不紧密，其竞争力越来越强大，对中心市的职能地位提出了挑战，表现内涵为：位于都市区的郊区；发展极快，就业岗位多，工作用地多于居住用地；不以制造业为主，主要以商业、第三产业、公司总部为主；与中心市同构，二者互补性下降。因此，商务花园有可能成为次级的研发、办公、商务区。1.2从物业形态和企业总部选址差异化的研究，表明企业总部选址的需求是存在多样性的，商务花园与CBD等，构成协同互补的关系。第一：城市CBD目前大规模、高成本的市政开发，对大量的成长型科技企业产生了排挤效应。第二：CBD发展定位上，更着重于商务，而非科技企业的研发和办公。第三：由于城市的扩张或重心转移，但市内快速交通系统并未随城市扩张而快速发展，使商务花园位于城市边缘但是却能享受到城市快捷的交通网络，使公司总部能不为交通所阻，同时，现代电子信息的发展使得在信息沟通上越过了地域的界限，而地处近郊的位置，使绿化隔离带成为商务花园的天然绿色屏障。第四：商务花园是项目采用国外和国内发达城市成熟的BusinessPark模式，在选址上，在城郊而不在城中心，这样的优势是级差地租势别降低开发成本，减少公司的营运成本，在这方面，商务花园和CBD中心城区相比，具有明显的优势；另一方面，商务花园近郊的选址，也使成片开发、更高层次的统一设计成为可能，不同于CBD等核心区的改造，而变成了新建；再一方面，在规划设计上，商务花园强调低密度的独立办公楼、独享冠名权，大量的绿化空间，追求阳光和空气，对那些并不强烈依赖于商务空间的科技企业有着巨大的吸引力，从工业化时代的CBD的高楼里出来，享受办公带来的快乐，这一点，商务花园应该占尽先机，这也是企业办公和城市化的潮流。1.3总部选择需求的差异性不同的企业总部，在选址标准上具有明显的差异性：服务性企业和制造业企业总部的选址有明显的差别；不同规模企业的总部选址标准有所不同；不同的企业领导人对企业的总部选址标准有所不同。总的来说：大型企业总部的选址，有共性，希望所在城市是中心城市、信息发达、商务繁荣、设施完善、配套齐全。但有差异性，就是在中心城市，在城郊或中心，具有明显的差异性。商务花园与CBD中心城区，在地域、环境、价位等方面具有差异性，正好符合企业总部选址的差异化需求。依托于以上各种分析和调研，证实商务花园可以与总部经济相结合，本项目可确立总部基地的概念。2、本项目的总部基地品牌构想总部经济最大的优势在于，这一平台首先是从高科技园区的概念跳出来，进入到总部经济、总部企业。从总部经济链的角度来看，总部基地所要做的，就是要打造这样一个平台：超越CBD单一的商务区的模式，也不同于长株潭其它的科技园区的模式，而是类似于新加坡的BUSINESSPARK、英国的BUSINESSPARK、美国早年的硅谷、北京和上海、成都等国内发达城市的BUSINESSPARK。打造湖南第一个真正意义上的以总部经济为主的长沙总部基地项目。第四部分项目发展定位部分项目的发展定位，是项目通过成功开发未来在产品市场上、在客户群心目中所达到的目标位置，是本项目发展的总路线和预期达到的市场效果。它分为以下几个部分：项目发展定位项目发展定位项目总体定位：市场定位、形象定位、定位论证项目开发主题定位：产业方向选择、客户群定位项目产品定位：产品形态分布及比例项目开发规划重点分析项目开发节奏建议：组团布局、分期开发节奏营销模式建议一、项目总体定位1、项目市场定位项目的市场定位是所有定位中最为关键的一步。准确的市场定位，可以使项目以一个恰当的、鲜明的身份介入市场，树立市场优势，实现适销对路；相反，定位上的偏差，将会错误地指导产品设计，导致产品特点与市场需求产生错位，或造成产品性格的模糊，最终造成销售上的失败。可以说，定位的准确与否，直接关系到项目未来在竞争市场中的成败。市场定位的基本思想是在深入发掘市场需求的基础上，根据项目的开发战略，最大限度地放大自身的核心竞争力，寻求最佳的市场切入点，利用差异化竞争树立项目形象，占据市场。1.1项目定位分析项目核心竞争力构成项目的核心竞争力是项目市场定位最为根本的依据，只有以核心竞争力为依托建立起来的定位，才能把项目的优势发挥出来。经SWOT分析可知，本项目的核心竞争力构成如下：规模优势规模优势毗邻校园园区价值地块环境地段优势核心竞争力专业介入利用项目的核心竞争力，在定