中式园林演义46P

中式园林演义北京锐易策划部2012年11月3日世界三大园林中式园林中式园林进化史中式园林分类北方园林VS南方园林目录中式园林VS欧式园林世界三大园林体系南方园林之苏州园林苏州园林特点苏州园林的布局苏州园林的植物苏州园林的以小见大苏州园林的精神思想世界三大园林在世界园林上，有三种风格迥异的园林体系源远流长，璀璨夺目。那就是——中国园林、欧洲园林与伊斯兰园林。当前，这三种园林在房地产项目的园林建造中，非常普遍，尤其为前两者。PARTⅠ世界三大园林体系1.1欧洲园林欧洲园林以古埃及和古希腊园林为源头，以法国古典主义园林和英国风景式园林为杰出的代表。分为规则式和自然式园林构图为造园流派，分别追求人工美和自然美情趣。规整有序欧洲园林中规则式园林所追求的为，气势恢宏，视线开阔，讲究严谨对称，构图均衡，有花坛、雕像、喷泉等装饰，体现一种庄重典雅，雍容华贵的气势。风景式园林取消了园林与自然之间的界限，将自然作为主体引入到园林中，体现一种返璞归真，自然天成的艺术境界。自然风景式园林自然风景式园林伊斯兰园林伊斯兰园林园林起源于人类对天国仙境的向往与企盼，它的特色在于植物与水法。通常园林面积较小，建筑封闭，十字形的林荫路构成中轴线，全园分割成四区，园林中心，十字形道路交汇点布设水池，象征着天堂。园中沟渠明暗交替，盘式涌泉滴水，又分出几何形小庭园，每个庭园的数目相同，彩色陶瓷马赛克图案在庭园装饰中广泛应用。泰姬陵中国园林中式园林的风格，写意的造景手法，讲究在依山傍水之地，修建亭台楼阁、水榭、藤架，石凳石桌，红砖碧瓦、小桥人家，或高山流水，或曲径通幽。园中山石嶙峋，清流萦绕，古木参天，竹影婆娑。林木森森，以小中见大的格调，塑造着富有“咫尺山林”的意境。典雅精致中式园林VS

欧式园林1.2中式园林基本上重写意、重想象、重联想，表现一种言有尽而意无穷的韵味。欧式园林重于写实，理性的，重秩序和规律，是一种对理性的崇尚，将其纳入科学范畴。中式园林欧式园林思想差异（中西文化）中式强调内敛。注重环境，要低密度、有围墙、有院落，有一定的私密性。西式彰显张扬。一般没有围墙，可以随心所欲地发挥。审美中式崇尚自然，顺应自然，曲折通幽，山环水抱意境美欧式追求人工美，布局对称、规则严谨，方正，呈现出几何美。形式美特征中式园林强调移步换景，一步一景，景观节点遍布园林。欧式通过社区内的几个大的节点区域制造大的景观，支撑社区园林景观。建筑地位园林统帅着建筑。建筑只是点缀风景，即建筑是园林的延伸，只是提供驻足休息的场所。建筑园林化建筑统帅着园林，建筑在布局中占主导地位，且园林服从于建筑的构图原则。园林建筑化PARTⅡ中式园林中式园林进化史2.1囿（起始）苑（发展）园（转变成熟）早在商周时期，就已开始利用自然的山、水、鸟兽进行初期造园活动。园林最初形式为囿。囿是指在圈定的范围内让草木和鸟兽自然生存。囿中还挖池筑台，供帝王和贵族们狩猎和娱乐。公元前11世纪，周武王曾建“灵囿”。到了春秋战国时期，园林就有了进一步的风景组合，有了土山等，已经开始营构自然山水园林。在园林中造亭建桥，种植花木。此时，园林的组成要素已经基本具备，不再是简单的囿。秦汉时期出现了以宫室建筑为主的宫苑。魏晋南北朝时期是中国园林发展的转折点。佛教的传入和老庄哲学的流行，使园林转向了崇尚自然。私家园林逐渐增加。自然山水园林形成。唐宋时期园林达到成熟。唐宋写意山水园林在体现自然美的技巧上取得了很大的成就，如叠石、堆山、理水等，都有了一定的程式。明清时代，园林艺术进入了精深发展阶段，无论是江南的私家园林，还是北方的帝王宫苑，在设计和建筑上都达到了高峰。现代保存下来的园林大多属于明清时代。中式园林分类2.2现在按占有者分，可划分为皇家园林与私家园林。按地域分，可分为北方园林、江南园林、岭南园林。1.皇家园林是专供帝王休息享乐的园林。古人讲究普天之下莫非王土，在统治阶级看来，所辖区域内的山河都是属于皇家所有的。所以其特点是规模宏大，真山真水较多，园中建筑色彩富丽堂皇，建筑体型高大。现存为著名皇家园林有：颐和园、北海公园、承德避暑山庄。2.私家园林是供皇家的宗室外戚、王公官吏、富商大贾等休闲的园林。其特点是规模较小，所以常用假山假水，建筑小巧玲珑，表现其淡雅素净的色彩。现存的私家园林有：北京恭王府，苏州的拙政园、沧浪亭、网狮园，上海的豫园等。北海公园恭王府湖心亭中国园林之北方园林建筑的形式给人以稳重、敦实之感。因为北方的寒冷与多沙而形成封闭感，具有一种刚健之美。水池的面积都比较小。叠石为假山规模较小，其石形象均偏于浑厚凝重。观赏树种植物比江南少。规划布局中轴线、对景线的运用较多，更赋予园林以凝重、严谨的格调，园内的空间划分比较少，因而整体性较强。由于风格粗犷，所以秀丽媚美则显得不足。北方园林的代表大多集中在北京、西安、洛阳、开封，其中以北京为代表。可称为“皇家园林”颐和园承德避暑山庄南方人口较密集，所以园林地域范围小；又因湖泊、园石、常绿树等较多，所以园林景致较细腻精美。因上述条件，其特点为明媚秀丽、淡雅朴素、曲折幽深，但因面积小，略感局促。南方园林的代表大多集中于南京、上海、无锡、苏州、杭州、扬州等地，其中以苏州为代表。苏州的四大名园为：宋代的沧浪亭、元代的狮子林、明代的拙政园、清代的留园。中国园林之南方园林豫园沧浪亭岭南地处低纬，一年四季郁郁葱葱，呈现出一派亚热带和热带自然景观，观赏植物品种繁多，被誉为南国风光。建筑的比重比较大（遮阳、防御台风的效果）。岭南园林不同于北方园林的壮丽，江南园林的纤秀，而具有轻盈、自在与敞开的特色，外形象更富于轻快活泼的意趣。其规模比较小，建筑的局部、细部很精致，而且多有运用西方样式。叠山常用姿态嶙峋、繁密的英石包镶，即所谓的“塑石”的技法。理水的手法多样丰富，不拘一格，少数水池为方正。现存此类园林有广东顺德的清晖园、东莞的可园、番禹的余荫山房等。中国园林之岭南园林粤晖园清晖园北方园林VS南方园林2.3北方园林（皇家园林）南方园林（私家园林）意境借以园林造景表现天人感应、皇权至上、纲常伦理等借以文人士大夫的不满现状，隐逸遁世作为意境核心总体风格凝重、富丽、较平缓、厚重、庄严、粗壮、朴拙轻巧、淡雅、活泼、纤细布局以对称式布局为主，环境宽广开阔，院中景观景点取外向分散布局或内外结合。较为自由活泼，多建于市井内，空间狭小，常以内向布局在有限的空间中购置景观，叠山池水，花木桥廊巧妙结合，小中见大。空间性格曲折幽深开敞恢弘色彩处理北方总是政治中心，所以园林讲究富丽堂皇，讲究皇家风范，色调以红黄为主。南方在历史上多是重商之地。历来商人文人多，所以园林特点主要是朴素淡雅，黑白色调居多。颐和园拙政园PARTⅢ南方园林之苏州园林苏州园林是指中国苏州城内的园林建筑，以私家园林为主，起始于春秋时期吴国建都姑苏时，形成于五代，成熟于宋代。在明代开始兴盛，到了清代达到鼎盛。苏州园林以意境见长，以独具匠心的艺术手法在有限的空间内，通过对各种元素的拼合，达到以小见大、移步换景，变化无穷。代表：沧浪亭、狮子林、拙政园、留园、网狮园等。苏州园林的特点3.1苏州园林整体特征1.讲究亭台轩榭的布局；2.讲究假山池沼的配合：池沼大多引用活水，灵动；山石自然；3.讲究花草树木的映衬：树木错落有致，又讲究时季变换；4.讲究近景远景的层次：景物并非一览无余，而是逐层展现；苏州园林的布局3.2苏州园林布局手段以门蔽曲空间以山池变幻空间以建筑分合空间以植物呈现空间以门蔽曲空间：即入门如奥，在园林入口处，用遮挡方法，挡住视线，产生由蔽到宽，由放到收，由明到暗的对比，引人入胜。在客观上隔断了城市的喧哗，使人进入后收敛心神。1.入门抑景：经过一条狭长且幽暗的夹弄，才能进入宽阔的山池主景区。2.入门障景：入门见山，把给人看的用山石遮掩，让人一下看到追求一种含蓄，意味深长。拙政园入门以山池变幻空间：现存苏州古典园林的山池所占面积都比较大，因此大多把中部的山池作为全园的主景区，周围配以若干次景区，贯以小桥、绕着游廊，间列亭台楼阁，使空间富有变化，又有对比。1.可以分割空间。2.可以显示出自然界振山真水气势，使有限的空间变得无限。苏州园林山池以建筑分合空间：园林建筑对园林起到划分和组合的作用。主要有三种类型，一是用主体建筑划分和组合空间；二是用院墙和廊屋分割独立空间；三是用亭子、洞门、门窗来透视空间。拙政园—枇杷园拙政园—窗户透景以植物呈现空间：园林中的花木对园林空间的变幻作用。园林的花木相比于山池和建筑有其自身的特点，花木不仅具有色泽美、姿态美、更有生趣性。1.以花木来亏蔽“无声空间”：用花木的缝隙来使园林的景观若隐若现。2.以花木呈现“有声世界”：花木引来的蜂蝶和鸟虫，便将无声的世界拓展为有声。（生趣性）苏州留园苏州园林的以小见大以小见大，气韵生动，杂多统一3.3一般来说，江南园林基地范围较小，因而必须在有限空间内创造出较多的景色,于是便有了“小中见大”的艺术效果。如苏州小园网师园

殿春簃北侧的小院落，十分狭窄地镶嵌在书斋建筑和界墙之间，而造园家别具匠心地在摘种青竹、芭蕉、腊梅和南天竹，还点缀了几株松皮石笋，这些植物和石峰姿态非常耐看，又不占地。拙政园—殿春簃欲扬先抑手法：进入园林的主体空间之前，先经过一段相对闭塞的空间或空间序列。当主体空间突然展现时，由于与之前的感受形成强烈的对比，从而获得一种非常广阔的空间感受。如拙政园在进园之前，先用山石遮挡视线，使园景不能一览无余。拙政园开门见山增加空间层次：在人和观赏的景之间增设某种障碍，用来强化景的深度感。多数的障碍是半隔半透的，比如空廊、漏窗、植物、山石等，经常用作增加空间层次感。如，拙政园隔着“小飞虹”桥廊看“荷香四面亭”是很出色的一个例子。如果没有中间的廊桥，对面的亭子就会感觉近很多。拙政园小飞虹—荷香四面亭曲折变化：同样一段距离，曲折的路比直线的路要长，路长给人的感觉比路短经过的地方要大，这是很简单的道理。更重要的是曲折的道路所看见的景要比路短看到的多，变化大，这也是提高有限空间利用率的手段。“移步异景”就是在基础上实现的。更有趣的就是，将景引到人们的视线所看不到的地方，给人留有非常多的悬念感和意境。即曲径通幽。拙政园见山楼拙政园借用外景：把园外的景色通过适当的手法组织到园内，这样就可以把园林的视觉范围扩展到无穷无尽，小园变大园。借景是中国园林的重要艺术手法。苏州园林借景条件较差，但也不放过可借的景观。如拙政园远借北寺塔就是一个非常绝佳的例子。拙政园—北寺塔拙政园—北寺塔缩小景物尺寸：空间大小给人的感觉是和景物的尺度有一定程度的联系，特别是人工的建筑和园林建筑小品，在人的心目中都有一个通常的尺度。宫殿类建筑利用夸大的尺度显示建筑的宏伟，而园林则常常缩小建筑的尺度来提高环境的相对尺度感。如只有半米宽的小桥和山石结合在一起就显示出山石的雄伟，换成现实中正常尺度的桥，可能会显得平淡无奇。拙政园苏州园林的植物苏州园林的植物配置以不整形不对称的自然式布局为基本手段，手法或模仿自然山水，或从山水画中得到启发。常与山石、水面、房屋有机结合在一起。种植手法分两类：一是同一树种的群植和丛植；二多种花木的的群植和丛植。3.4苏州园林花木的摘种，大都根据地形、朝向和干湿的情况，以及花木自身的生长习性。但并不机械地让习性拘束，而是根据花木的姿态、线条、构图、色香等特点，与周围环境做有机的结合。留园—竹林苏州园林的花木既是造景的重要素材，也往往是观赏的主题，园林中许多建筑常常以周围的花木来命名，来描述景的特点。如，拙政园以荷花出名，所有的建筑命名都与荷花相关，如芙蓉榭、远香堂、荷风四面亭、藕香榭等。拙政园—荷风四面亭苏州园林利用花木的季节性来构成四季的不同景色。如拙政园中的荷花，为夏天的景致；拙政园西部十八曼陀罗花馆前的山茶，以及各园中的腊梅、天竹，以冬景为主。留园西部土山上摘种大片枫林，以及各园中的菊花、桂花等，构成秋景；留园—枫林苏州园林的精神思想中国历史悠久，受儒、释、道、风水等思想影响很大。北方园林即皇家园林受到儒家思想较深；而南方园林尤其是苏州园林受道家思想深；释即佛教，兼收南北造园手法，形成寺庙园林。而风水则在造园的选址等方面有所展现。皇家园林在整体布局上以儒家的思想为准绳，讲究中轴线，偏重于统一性，体现了“普天之下莫非王土”的气势。古人都有生命有限的意识，因此，古来帝王总在追求千秋万代，长生不老，因而在规整中也夹杂了对道家海上仙山的向往，常以一池三山来模山范水。主要表达的为天人合一，天人感应。北方：入世北海—琼华岛私家园林在整体布局上以道家的思想为准绳，造园随意自然，表达了厌世、遁世，崇尚自然，以“自然无为”谓核心的天地观念。很多人借园林中的主要花木来表达自身的追求与鲜明个性。南方：出世网师园苏州拙政园，是明代弘治进士、明嘉靖年间御史王献臣做官不顺，官场失意，归隐苏州后历时16年建造的，借《闲居赋》“拙者之为政”句意，取名为拙政园。在拙政园中，种植了许多荷花，而建筑多以荷花命名，彰显了王献臣的不与世同流合污的情感，与高洁孤傲的性格特点。拙政园—荷花谢谢观赏谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇使用率：使用面积与建筑面积之比。

实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。套内墙体面积：公用墙为水平投