02-3印刷基础知识

1（一）按照媒质转移到承印物上的方式分类一、印刷的分类印刷的分类

1.必须有压力模拟印刷

2.包含凸、平、凹、孔（丝网）四大印刷方式

1.不必有压力数字印刷

2.包含静电、喷墨、离子磁性等印刷方式2凸版印刷要求：知道各种印版的特征，区分印刷时上墨方式的不同孔版印刷凹版印刷平版印刷（二）按照印版表面的结构形式分类31．凸版印刷有版印刷类：•印版特征：印刷部分高于空白部分，印刷部分在同一平面。4凸版工业印刷流程图凸版印刷程序:印版的影像部位略为突起，而无影像部分则凹陷，因此不会着墨→滚筒在表面上墨→将纸张铺在上了油墨的影像上，再用滚筒压过→最后印好的影像5◆墨辊首先滚过印版表面，使油墨粘附在凸起的图文部分，然后承印物和印版上的油墨相接触，在压力的作用下，图文部分的油墨便转移到承印物表面。

◆由于印版上的图文部分凸起，空白部分凹下，印刷时图文部分受压较重，油墨被压挤到边缘，用放大镜观察时，图文边缘有下凹的痕迹，墨色比中心部位浓重，用于抚摩印刷品的背面有轻微凸起的感觉。6•印品特征：有不明显的不平整度•印版种类：铅合金版，铜版，锌版，感光树脂凸版，塑料版一般采用直接印刷。凸版印刷，使用的印刷机械有平压平型、圆压平型、圆压圆型。凸版印刷的产品有杂志、书刊正文、封面、商标及包装装璜材料等。

72．平版印刷，也称为胶印有版印刷类：•印版特征：印刷部分与图文部分几乎在同一平面，无明显的高低之分（实际上有）8平版印刷是使用PS版、平凹版、多层金属版、蛋白版、石版、珂罗版（玻璃为版基）等印版，利用油、水不相溶的原理进行印刷的方式。9平版工业印刷流程图平版印刷程序:印刷的影像部分先用油脂媒体处理，再用滚筒沾水湿润→利用滚筒将印版上墨，油墨会附在用油脂处理过的影像上，但不会附在湿润的部位→将纸张放置在印版上印压→最后印好的影像10◆用放大镜观察平版印刷品，会发现图文的边缘较中心部分的墨色略显浅淡，笔道不够整齐。其原因是，平版的图文部分和空白部分几乎没有高低差别，印刷过程中，水对图文边缘的油墨略有浸润。

◆印刷时，先由水辊向印版供给润湿液（主要成分是水），使空白的部分吸附水分，形成抗拒油墨浸润的水膜，然后由墨辊向印版供给油墨，使图文部分粘附油墨，再施加压力，图文部分的油墨经橡皮滚筒转移到承印物表面。11平版印刷使用的印刷机除打样机为圆压平型之外，全部是圆压圆的轮转印刷机，因此，印刷幅面大、印刷速度快。许多平版印刷机安装有自动输墨、自动套准系统，有的印刷机还配备了自动上版、卸版装置，印刷质量好，印刷效率高。平版印刷的产品有报纸、书刊正文，精美画报、商业广告、挂历、招贴画等。

12单张纸胶印13卷筒张纸胶印143．凹版印刷有版印刷类：•印版特征：印刷部分低于空白部分，空白部分在同一平面，层次深浅不同则凹陷深度不同。15轮转凹版工业印刷流程图凹版印刷程序:印版的影像凹陷，用滚筒上油墨，油墨会填满凹槽，而部分油墨会留在印版上→用薄而有弹性的钢制刮刀刮过印版，将非印刷部位的多余油墨清除→在印版上铺上纸，再用滚筒压过，压力将凹陷部分的油墨吸起→最后的印刷效果16凹版印刷原理17◆印刷时，先使整个印版表面涂满油墨，然后用特制的刮墨机构，把空白部分去除，使油墨存留在图文部分的”孔穴“之中。◆在较大的压力作用下，将油墨转移到承印物表面。◆由于印版图文部分凹陷的深浅不同，填入孔穴的油墨量有多有少，这样转移到承印物上的墨层有厚也有薄，墨层厚的地方，颜色深；墨色薄的地方，颜色浅，碑高上的浓淡层次，在印刷品上得到了再现。

◆用放大镜观察凹版印刷品时，若图象部分布满隐约可见的白线网格（菱形或方形），线条露白、油墨覆盖不完整，一般是用照相凹版印刷的成品。若图像是有规律排列的大小不同的点子（多为菱形），文字、线条由不连续的曲线或点子组成，一般是用电子雕刻凹版印刷的成品。

18•凹版印刷，使用的印刷机，主要是圆压圆型轮转印刷机，平压平型和圆压平型的凹印机很少。•印品特征：线条光洁，墨色浓重、印品精美，阶调、颜色再现性好。•适用：有价证券、钞票、精美画册、烟盒、纸制品、塑料制品、包装装璜材料等194．(孔版)丝网印刷有版印刷类：孔版印刷是使用誊写版、镂空版、丝网版等印版的印刷方式。大多采用直接印刷。

20◆印刷时，先把油墨堆积在印刷的一侧，然后用刮板或压辊，边移动边刮压或滚压，使油墨透过印版的孔洞或网眼，漏印到承印物表面。

丝网印刷原理刮墨板的刮墨头21•印品特征：墨层厚实，有隆起的效果，用放大镜观察时，隐约可见有规律的网纺。这是因为印刷图文被制作在经纬织的丝绢，尼龙、金属网上所造成的。•印版种类：誊写版，镂空版，丝网版（使用最广）•适用：商业广告，包装装璜材料、印刷线路板、名片以及棉、丝织品等。

221、单色印刷

只有一种颜色油墨的印刷。2、多色印刷

二种或二种以上颜色油墨的印刷。彩色印刷用少量颜色的油墨印出具有大量色彩的印刷品。一般指利用青（C）、品红（M）、黄（Y）三原色和黑（BK）油墨叠印再现原稿颜色的印刷。对于一些专色的印刷品，例如，线条图表、票据、地图等，则需要使用黄、品红、青三原色油墨调配出特定的颜色或由油墨制造厂供给专色油墨进行印刷。彩色印刷中油墨可叠印，大部分为黄（Y）、品红（M）、青（C）、黑（BK）的四色印刷，也有五色、六色、七色的高保真印刷。（三）按照印刷品的色彩分类23（四）按照印刷品的用途分类书刊印刷（在印刷中所占比例最大）报纸印刷（在印刷中所占比例仅次于书刊印刷）广告印刷（如：商品样本、海报、画报、招贴画、图片、广告牌等）钞券印刷（严密的仿伪措施）地图印刷（精度要求高）包装装潢印刷（最有发展前途）特殊用途印刷品的印刷24（五）印刷工艺流程25第三节印刷的要素

印刷五要素：原稿印版油墨承印物印刷机械要求：掌握定义熟悉种类——针对常规印刷而言261．原稿原稿是印刷过程中被复制的对象，它是制版、印刷的基础●原稿在印刷中地位●原稿的分类

实物原稿：以实物为制版依据。

例如：刺绣，蜡染，织物，手表文字原稿：需进行活字排版，照排或计算机录入的文字。

例如：手写稿，打印稿，文字磁盘图象原稿：四类绘画原稿照相原稿印刷品原稿电子原稿27◆其中：文字原稿：文字原稿要求字迹清楚，黑白分明图像原稿：层次要丰富、图像的清晰度高、反差适中，彩色原稿色彩鲜艳不偏色

28实物原稿29◆按载体的特性来分：

反射原稿：以不透明的的材料做为图文信息的载体的原稿，如印刷品原稿、照片原稿等

透射原稿：以透明的材料做为图文信息的载体的原稿，如反转片等

透射原稿反射原稿黑白连续调透射原稿30◆按色彩来分：彩色原稿和黑白原稿（连续/不连续）◆按原稿的形式分：硬件原稿和电子原稿电子形式原稿31◆按反差来分：薄稿、正常稿和闷厚稿（了解）薄稿闷厚稿正常稿（反差适中）322．印版◆原稿上的图文信息，传递到印版上，印版的表面就被分成着墨的图文部分和非着墨的空白部分。印刷时，图文部分粘附的油墨，在压力的作用下，便转移到承印物上。

●印版在印刷中的地位

它是用于传递油墨至承印物上的印刷图文载体。◆印版按照图文部分和空白部分的相对位置、高度差别或传递油墨的方式，被分为凸版、平板、凹版和孔版等。用于制版的材料有金属和非金属两大类。

33●印版的分类◆按印版版基分：金属印版和非金属印版34◆按印版图文与空白的高度差分：●凸版印版上的空白部分凹下，图文部分凸起并且在同一平面或同一半径的弧面上，图文部分和空白部分高低差别悬殊。常用的印版有：铅活字版、铅版、锌版以及橡胶凸版和感光树脂版等柔性版。(几十μm—几百μm)35●平版印版上的图文部分和空白部分，没有明显的高低之差，几乎处于同一平面上。图文部分的亲油疏水，空白部分亲水疏油。常用的印版有用金属为版基的PS版、平凹版、多层金属版和蛋白版以及用纸张和聚酯薄膜为版基的平版。(几个μm)图文部分图文部分空白部分36●凹版印版上图文部分凹下，空白部分凸起并在同一平面或同一半径的弧面上，版面的结构形式和凸版相反。版面图文部分凹陷的深度和原稿图象的层次相对应，图象愈暗，凹陷的深度愈大。常用的印版有：手工或机械雕刻凹版、照相凹版、电子雕版凹版。（几十μm--几百μm）既有深浅变化不同又有开口面积变化深浅变化相同开口面积变化开口面积相同深浅存在变化37●孔版印版上的图文部分由可以将油墨漏印至承印物上的孔洞组成，而空白部分则不能透过油墨。常用的印版有：誊写版，镂空版、丝网版等。

非透墨区（蜡纸）383．油墨●油墨在印刷中的地位●油墨的组成油墨是印刷过程中用于形成图文信息的物质，因此油墨在印刷中作用非同小可，它直接决定印刷品上图像的阶调、色彩、清晰度等。39油墨的分类

凸版印刷油墨：书刊黑墨，轮转黑墨，彩色凸版油墨等；平版印刷油墨：胶印亮光树脂油墨，胶印轮转油墨等；

凹版印刷油墨：照相凹版油墨，雕刻凹版油墨等；

孔版印刷油墨：誊写版油墨，丝网版油墨等；

特种印刷油墨：发泡油墨，磁性油墨，荧光油墨，导电性油墨等。

403．油墨◆粘度

◆粘着性

●油墨的印刷适性油墨在流动中表现出来的内摩擦特性，叫做油墨的粘滞性，量度油墨粘滞性的物理量，叫做油墨的粘度。

油墨从墨斗向墨辊、印版、（橡皮布）承印物表面转移时，油墨薄膜先是分裂，而后转移，墨膜在这一动态过程中表现出来的阻上墨膜破裂的能力，叫做油墨的粘着性。量度油墨粘着性的物理量，叫做油墨的Tack值。413．油墨在一定的温度下，油墨经搅拌或施加机械外力后，流动性得到改善，粘度下降；静置后，流动性又变得不好，粘度上升，这种性质叫做油墨的触变性。

◆触变性

◆油墨的干燥

渗透干燥。油墨中的连结料，有一部分渗透到承印物里，另一部分与颜料一起固着在承印物表面而干燥。高速卷筒纸印刷机使用的非热固性轮转油墨，一般以渗透干燥为主，主要印刷报纸、期刊。

氧化聚合干燥。油墨中的连结料和空气中的氧气发生聚合反应，在承印物表面成膜而干燥。胶印亮光树脂油墨，颜色鲜艳，光泽性好，主要以氧化聚合干燥为主，用于印刷高档精细的胶印产品。

42挥发干燥。油墨中的部分连结料，挥发到空气中，剩余的连结料连同颜料固着在承印物表面而干燥。凹版印刷油墨是用挥发型溶剂为连结料的，所用的连结料是对人体有危害的苯、二甲苯。目前已经研制了以水为溶剂的水性油墨，用于凹印和柔性版印刷，减少了对环境的污染，很有发展前途。挥发干燥的油墨特别适合印刷没有吸收性的薄膜材料，如塑料薄膜、金属箔等。除此之外，油墨的干燥还有紫外线、红外线、热固化等多种形式。许多油墨的干燥，常常是两种干燥形式相结合来完成墨膜干燥的。例如，单张纸的快固着胶印油墨，适用于印刷一般的胶印产品，它是利用渗透和氧化聚合相结合的方式进行干燥的。

43

能够接受油墨或其他吸附色料并呈现图文信息的各种物质的总称。4．承印物●承印物在印刷中的定义及地位

●纸张●塑料薄膜●铝箔◆纤维素◆填充料◆胶料●纸张的组成成分

目前，用量最大的是纸张与塑料薄膜。◆色料

44●纸张的分类

◆新闻纸：主要印刷报纸、期刊。◆凸版纸：主要印刷书籍、杂志。◆胶版纸：主要印刷书刊及封面、杂志插页、画报、商标以及地图等。◆铜版纸：又名涂料纸，适合印刷较高级的画册、书刊插页、年历、贺卡等。◆特种纸：通常用来印刷名片，请柬，精美贺卡等。45●纸张的规格

◆纸张的形式：

平板纸和卷筒纸两种◆纸张的重量：

克：单位面积纸张的重量，单位为g/m2，定量愈大，纸张愈厚。定量在250g/m2以下的为纸张，超过250g/m2则为纸板。令重：每令纸张的总重量，单位是kg（公斤/吨）。令重（kg）＝纸张的幅面（m2）×500×定量（g/m2）÷1000◆纸张的数量单位：

1令（lǐng）=500张46◆纸张的尺寸：

平张纸常用尺寸有：880mm×1230，850×1168mm

889×1194mm，787×1092mm

A系列：890×1240mm，900×1280mm

B系列：1000×1400mm卷筒纸常用尺寸有：1575mm、1562mm、1760mm

880mm、860mm，等47印张、用纸量印张的概念：全张纸印单面称为一个印张。印张数=页码数/开本数用纸数=印张数/2

一令纸两面印就是1000个印张∴用纸令数=印张数×印刷数/（2×500）48●纸张的印刷适性◆纸张的丝缕

指纸张大多数纤维排列的方向。一般把纤维排列方向与平版纸（以全张纸为标准）长边平行的叫纵丝缕纸张；把纤维排列方向与平版纸长边垂直的叫横丝缕纸张。49指纸张或纸板所能承受的最大张力，用绝对抗张力（kg）或裂断长（m）来表示。卷筒纸在高速轮转印刷中，如果纸张的抗张强度低于纸张受到的纵向拉力，就会出现纸张断裂的故障。印刷速度愈快，用于印刷的纸张的抗张强度应该愈大。◆纸张的抗张强度50纸张在印刷过程中，受到油墨剥离张力作用时，具有的抗掉粉、掉毛、起泡以及撕裂的性能，用纸张的拉毛速度来表示，单位是m/s或cm/s。在高速印刷机或用高粘度的油墨印刷时，应选用表面强度大的纸张印刷，否则发生纸张掉毛，掉粉的故障，从纸面上脱落下来的细小纤维、填料、涂料粒子，将印版上图象的网纹堵塞或堆积在橡皮布上，引起“糊版”并使印版的耐印力下降。◆纸张的表面强度51指纸样在规定的烘干温度下，烘至恒重时，所减少的质量与原纸样质量之比，用百分率表示。一般纸张的含水量在6％～8%之间，含水量过低，印刷过程中，会发生静电吸附现象，导致输纸困难，印品背面蹭脏等故障。

◆纸张的含水量

52指纸张表面凹凸不平的程度，使用贝克平滑度仪进行测试。一定体积的空气，通过纸张的时间（秒）愈长，则平滑度愈高。

采用表面较平滑的纸张进行印刷，印版或橡皮布上的油墨，能以较大的面积与其接触，从而在纸张上得到图文清晰、墨色饱满的印迹。对于带网点的印刷品，只有使用高平滑度的纸张，才能使画面的网点清晰，阶调丰富、色彩艳丽。◆纸张的平滑度

535．印刷机械●印刷机械在印刷中的地位

印刷机械是印刷过程中复制印刷品的机器、设备的总称，它是印刷过程中的核心，其作用是使印版上的油墨转移到承印物表面。

545．印刷机械●印刷机械的组成印刷机一般由输纸、输墨、印刷、收纸等装置组成。平版印刷机还有输水装置。给纸部件印刷部件收纸部件控制部件55◆按印刷方式分类：凸版印刷机：平版印刷机：凹版印刷机：丝网印刷机：56按版型分（凸，凹，平，孔）按印刷幅面（八开，四开，对开）按印刷色数（单色，双色，四色，七色，八色）按纸张类型（单张纸，卷筒纸）按印刷过程中施加压力的方式：

平压平印刷机，圆压平印刷机，圆压圆印刷机除此之外：印刷机还可按印刷幅面分类、按印刷色数分类、按给纸形式分类

571、平压平印刷机面接触，所需总压力大，压印时间长，印刷速度慢。印刷品的墨色浓重，线条、笔划饱满。不适于大型机，一般小于四开，适于小幅面凸印。贺卡、请柬、书刊封面、信封、标签等

版台压印装置纸张印版582、圆压平印刷机线带接触，总压力较小，幅面可稍大。由于版台往复运动，印刷速度受限。适于凸版书刊印刷。速度<2000印/小时版台压印滚筒纸张印版墨辊593、圆压圆印刷机线接触，结构简单，运动平稳，避免了往复运动的惯性冲击，可以提高印刷速度，单张纸印刷可达18000印/小时。印版滚筒压印滚筒墨辊纸张60圆压圆型印刷机，利用压印滚筒和印版滚筒不停息的接触并进行压印，运动平稳、结构简单、印刷速度快。若将印刷装置组合在一起，设计成卫星式或机组式的印刷机，还可以进行双面、多色印刷，生产效率很高。这类印刷机，目前使用的最多，有平版印刷机，凹版印刷机、柔性版印刷机和印刷书刊、报纸的高速卷筒纸印刷机等。

61问题：印刷按照印版形式分为哪几大类？各适合印刷那些产品？谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风