主要养殖鱼类的生物学

主要养殖鱼类的生物学

第一节、养殖鱼类的选择

确定养殖鱼类应根据如下标准：1、市场——价格高（如鳜、大菱鲆、石斑鱼），需求量大（如家鱼）；2、品质——肉味鲜美，营养价值高；3、生长——快，个体大，养殖周期短（如鳜鱼、罗非鱼）；4、食物链——短，能量利用率高（如鲢鱼、草鱼）；

5、食性——广，饲料容易解决（如草鱼、团头鲂、鲢、鲤、鲫鱼）；6、苗种——容易获得，人工繁殖已解（如家鱼；而鳗鲡至今未解决，黄鳝、石斑鱼批量大繁殖困难）；7、习性——对环境适应性（抗逆、抗病）强（如家鱼；而虹鳟、牙鲆要求高）；8、群体性——可高密度混养，实行工业化养殖（如家鱼等混养，有互补作用，生态效益高）。我国被选择作为养殖鱼类已达80多种，但真正被广泛养殖的仅20多种。

第二节我国的主要养殖鱼类

我国养殖历史悠久，经长期养殖实践，从中选择出符合人们要求的养殖鱼类，主要有：淡水方面：青鱼、草鱼、鲢、鳙、鲤鱼、鲫鱼、团头鲂、三角鲂、长春鳊、鲮鱼、罗非鱼等。

海水方面：目前养殖面积还较少，其中牙鲆、大菱鲆、真鲷、黑鲷、黄鳍鲷、大黄鱼、石斑鱼等均属特种水产养殖范畴。

（一）种与品种的概念

种是相互之间可以繁殖的一群生物体。两个物种采用人工方法进行杂交，其后代没有繁殖力。

亚种是在同一物种内，由于地理分布的不同，在形态上有一定差异的类群。亚种之间能互相配育，其后代有繁殖力。

品种是由同一祖先，通过人工选育，具有一定形态特征和生产性状的群体。品种有四个特点：（1）必须有相似的群体形态特征；（2）必须有一定的经济价值（包括品质、产量、产值或药用或观赏价值）；（3）必须有稳定的遗传性状，通过繁殖能将优良性状遗传给后代；（4）必须有一定的数量群体。

品种包括：自然品种——原始品种，地方品种，是育种的原始材料。如龙池鲫鱼、东北银鲫、淇河鲫、江西红鲤、黄河鲤、镜鲤、团头鲂等。人工品种——通过人工有意识的人工选育或杂交、筛先而成。如建鲤、荷沅鲤、湘云鲤、颍鲤、异育银鲫、浦江一号（团头鲂）等。

我国水产养殖品种少得可怜，与水产养殖大国的地位很不相称。

异育银鲫是东北方正县双凤水库的方正鲫（3n）与兴国红鲤的“杂交”品种。

方正鲫♀×兴国红鲤♂=异育银鲫虽是杂交，但精卵不结合，是异精雌核发育，其子代遗传性状不分离，仍保持母本性状。这种异精雌核发育的鲫鱼称异育银鲫。异育银鲫生长比银鲫快1.35倍,比普通鲫鱼快2-3倍。第三节主要养殖鱼类的食性食性指成鱼的食物组成。

鱼苗阶段食性都相似

；仔鱼开始分化；到稚鱼期食性差异明显，幼鱼阶段食性往往接近成鱼。不同的鱼类由于其取食器管构造不同，食性有明显差异。鱼类食性主要可划分以下几种类型：

1、滤食性鱼类：如鲢、鳙等。它们的口一般较大，鳃耙细长密集，其作用好比一个浮游生物筛网，用来滤取水中的浮游生物。

2．草食性鱼类：如草鱼、团头鲂、长春鳊等。它们均摄食大量水草或幼嫩陆草。

3．杂食性鱼类：如鲤、鲫鱼、鲮鱼、尼罗罗非鱼等。

其食谱范围广而杂，有植物性成分也有动物性成分。它们除了摄食螺蛳、河蚬、摇蚊幼虫等底栖动物和水生昆虫外，也摄食水草、丝状藻类、水蚤、腐屑等。

4．肉食性鱼类在天然水域中，有凶猛捕食其他鱼类为食的鱼类，如鳜鱼、鳡鱼、红鳍鲌、乌鳢、鳗鲡、石斑鱼、真鲷、牙鲆等；也有性格温和，以无脊椎动物为食物的鱼类，如青鱼以螺蚬类为食，黄颡鱼、江黄颡鱼、鲇鱼、长吻鮠摄食大量水生昆虫、虾类、小杂鱼和其他底栖动物。一般来说，除了食鱼的鳜鱼外，其他鱼类对人工投喂的配合饲料及等均能驯化，这就为人工饲养提供了一个良好的条件。

一、草鱼的食性

草鱼是典型的草食性鱼类。在自然状态下，稚鱼以浮游动物为食；幼鱼喜食芜萍、小浮萍、紫背浮萍，轮叶黑藻等；成鱼喜食苦草、眼子菜、菹草等。在人工投喂的条件下，草鱼除摄食水生植物外，它们喜食禾本科、豆科等陆生植物；也喜食人工饵料，如饼、糠、麸类。在饥饿的情况下，它能吞入小鱼。草鱼的摄食器官主要是它具有发达的咽喉齿，呈锯齿状，左右咽齿交错相间排列。草类在咽喉齿与角质垫之间被切割和压磨，成草屑后，进入消化道。

草鱼虽喜食草类，但它与其它草食性动物不同，

1、没有一套食草动物专用的消化系统。

2、草鱼无胃、肠道也不很长。

3、在消化系统中至今还未发现消化纤维素的酶。

4、草鱼粪便内含有大量未被消化的植物碎片。尽管草鱼的摄食量很大（食量可达体重40%～70%），但它仅能消化利用被其咽喉齿和角质垫所磨碎的植物细胞内的原生质。

单从上述现象孤立地分析，很难解释草鱼单食草类，就有如此快的生长率？

草鱼粪便测定表明：草鱼粪便内的粗蛋白含量明显下降。其粪便呈绿色，草屑的纤维清晰可见，其中细胞组织含有的叶绿素十分明显。草鱼粪便排入水中后，就大量附生细菌、原生动物、后生动物，其细胞中的叶绿素随即被破坏，呈黄色，碎屑变成了腐屑。腐屑中收于包括了大量的菌体蛋白和浮游动物，其粗蛋白含量反而比草碎和苦草高得多。

表1-1-1草鱼摄食苦草后草粪碎屑变成腐屑后蛋白质变化

试验表明，草鱼能大量摄食腐屑（即草鱼粪便转变成的腐屑），并能正常生长。

从局部看，草鱼对草类的利用率很低，但草类从草屑变为腐屑，从大型至小型、从沉性至悬浮，经细菌反复多次利用，便把草屑中的能量逐步转换到鱼体中。

草屑在此起基质和培养基的作用，细菌等腐生生物则起能量传递和提高能量利用率的作用。草鱼能反复、多次利用其粪便（腐屑），这不仅弥补了草鱼消化系统的缺陷，而且也为其它草食性鱼类、滤食性鱼类和杂食性鱼类提供了大量的优质饵料。

从理论上阐明了草鱼单食草食就有如此快的生长，也进一步阐明了草鱼在传统的鱼类养殖生产中有不可替代的地位和作用。它们在混养中的关系可见：教材P93页图1-2-24：精养鱼池草类在池塘食物链中转换形式。二、青鱼的食性青鱼为肉食性鱼类。具有强壮的咽喉齿，呈臼状，角质垫发达，适于压碎螺、蚬及幼蚌等软体动物。在自然状态下，稚鱼食浮游动物；幼鱼喜食球蚬、小螺蛳、水生昆虫幼体等；成鱼主要摄食软体动物，也摄取虾类等。在人工饲养条件下，青鱼喜食饼类、糠、麸类蚕蛹等饲料。为青鱼配合饲料的研制提供了依据。

三、鲢、鳙的食性

（一）形态构造鲢、鳙鱼是典型的滤食性鱼类，它们具有特有的滤食器官。滤食器官由鳃弧骨、腭褶、鳃耙和鳃上器官（鳃耙管）组成。

其中鳃耙是滤取食物的主要器官。有阻挡食物的作用。滤食性鱼类鳃耙的特点是长、多、密。

鲢、鳙鱼的鳃耙在形状、结构及排列上有明显区别。表1-1-2鲢、鳙鳃耙形态的主要区别鲢、鳙在同一水域中摄取的食物相对不同，主要是由于两者的滤食器官形态结构不同之故。

鳙鱼的鳃耙间距约为57μm～103μm，侧突起间距为33μm～41μm；

鲢鱼的鳃耙间距为34μm～56μm，侧突起间距为11μm～19μm。

鲢、鳙鱼的鳃耙象一片滤取浮游生物的筛绢，但鲢比鳙约密一倍。许多浮游植物的体积小于57μm×33μm，而大多数浮游动物的体积则大于103μm×4lμm。

浮游植物和浮游动物同水一起进入鳙鱼的滤食器官中，大多数的浮游植物通过该器官排出体外，而大多数的浮游动物被滤积在滤食器官中。所以，鳙鱼肠管中的食物组成主要是浮游动物（浮游动物与浮游植物的个数比值为1：4.5，但两者体积之比则是浮游动物体积较大）。

同水一起进入鲢鱼口腔中的浮游动、植物都被滤积在鳃耙沟中。由于一般水体中的浮游植物个数多于浮游动物，并由于鲢鱼鳃耙更致密，对水流的阻力相应增大，滤水速度较鳙慢，故滤取水中浮游动物的相对数量比鳙小，因此鲢鱼肠管中的食物以浮游植物为主（浮游植物个数：浮游动物个数为248：1，体积相比也是浮游植物大）。

（二）在养殖条件下的食性1．人工投喂的饵料：如粉碎的饼渣类、米糠、糟类、麦麸等农副产品下脚料。

2．腐屑：水中存在大量有机碎屑。碎屑上附生大量微型生物（细菌、真菌、藻类、原生动物、后生动物等）。因此，碎屑实际上变成了有大量营养价值高的腐屑。研究表明，在富营养型湖泊中，鲢、鳙鱼肠内腐屑含量占50%～60%；在大量施有机肥料的精养鱼池中，鲢、鳙鱼肠道内的腐屑含量占80%～90%。可见，由于腐屑食物链的存在，大大提高了鲢、鳙鱼的产量。3．直接吞食细菌和溶解有机物（DOM）：

鲢、鳙鱼不仅吞食大量颗粒状有机碎屑，而且也能吞食细菌和溶解有机物。在富营养的水域中，细菌并不是单个存在的。由于细菌体带负电荷。如水体中含有阳离子，阳离子与细菌之间就会产生“架桥作用”，使单个细菌凝集成絮状物。此外，富营养型水体中含有大量的胶体物质（如粘土颗粒、有机酸等）。在弱碱性水域中，粘土颗粒通常带负电荷，可能吸附大量阳离子；由于阳离子容易产生盐基置换反应，粘粒可吸附营养盐类和溶解有机物，产生絮凝作用。

粘粒表层吸附大量的营养物质，这就给水中的细菌生长繁殖创造了良好条件。并促进了凝聚物中的细菌大量繁殖。这样，细菌的絮凝物就越来越大，最大直径可达200μm以上。鲢、鳙鱼的鳃耙完全可滤食。

（三）鲢、鳙鱼的消化能力

鲢、鳙鱼的消化道结构与其食性相适应，它们的肠道都是细长而盘曲。其中，鲢的肠长为体长的6倍～10倍，鳙的肠长为体长的5倍左右。

由于鲢、鳙鱼消化系统中缺乏分解纤维素、果胶质和几丁质的酶，所以摄食具纤维素、果胶质细胞壁的藻类，以及具有几丁质外壳的浮游动物卵等，都不易消化而随粪便排出体外。

而对浮游植物中的金藻、隐藻、甲藻的一部分、硅藻和部分蓝藻（体表无胶质鞘包裹，如螺旋鱼腥藻、拟鱼腥藻、尖头藻等）都能消化利用。近年来的研究表明，凡是细胞原生质通过缝隙或小孔能与外界接触的浮游生物，则其消化液可以接触到细胞的原生质，就能较好地消化利用。

（四）关于“食藻鱼”之说

由于鲢、鳙大量滤食浮游生物，特别是鲢经滤食浮游植物为主，因此，有人将鲢鳙称为“食藻鱼”。为此认为：1、在富营养化的水域中，加大鲢、鳙的放养量，可净化水质？2、湖泊网箱饲养鲢、鳙，不会污染水质？3、富营养湖泊饲养“食藻鱼”，可降低水中藻类密度？

这是当前水生生物学家、水产养殖专家在争论的一件大事。

在60～70年代，认为鲢、鳙鱼大量摄食浮游生物，特别是鲢鱼以食浮游植物为主，水中浮游生物数量减少，使水转清。那么鲢、鳙鱼称其为“食藻鱼”是正确的？

回答是否定的！其原因是：1、从食性分析，鲢、鳙鱼在天然水域除了滤食浮游生物外，还大量滤食腐屑，因此只能称其为滤食性鱼类，而不能称其为食藻鱼。2、从水中浮游植物个体大小看，过去采用显微镜计数，最小只能计算出小球藻大小的藻类，这些藻类能被鲢鱼滤食。

但实际上水中还有大量的微型藻类（30微米以下）并没有去计数。以往采用计数的方法，对这些微藻（也不知是什么藻）大小，根本无法计数，这些微藻也不能被鲢鱼所滤食。

80年代后，由于浮游植物计数方法测定误差很大，科学家采用测定藻类叶绿素a的方法，大大提高了水中初级生产力测定精确度。通过藻类叶绿素a的测定，发现在富营养化的水域中，大量饲养鲢、鳙鱼后，水体中藻类的叶绿素a的含量非但没有减少，反而大大增加，水体反而进一步富营养化。中科院水生生物研究所的研究者在武汉东湖的实验表明：东湖浮游生物群落，特别是浮游生物体型的大小基本上为滤食性鱼类所控制。东湖大量放养鲢、鳙鱼后，水域生物量表现为：1．大型浮游植物生物量下降，小型浮游植物生物量上升。

目前在东湖主体湖区中心，小于30μm藻类的叶绿素量占总浮游植物叶绿素a量的92%，90年代藻类的数量是80年代的7倍；80年代中期以后，大型蓝藻“水华”的消失可能与鲢鳙密度的持续增加有关，可是“水华”消失后东湖富营养化程度没有降低，而是加速发展；2．小型浮游动物(原生动物、轮虫)数量大幅度上升，大型浮游动物如枝角类数量下降这种情况均表明，在强大的鲢、鳙种群的摄食压力下，浮游生物中的大型种类(尤其是枝角类)受到抑制之后，小型种类终究将占领大型种类所遗留下来的生态灶。

由于小型藻类的大量发展，武汉东湖的水质愈加恶化，湖泊富营养化的程度愈加严重。在这种条件下，武汉东湖生产出的商品鱼质量下降，有强烈的腥味和异味而不受欢迎。四、鲤、鲫鱼的食性鲤、鲫鱼是典型的杂食性鱼类。其中鲤鱼偏于动物性，鲫鱼偏于植物性。摄食方式都是吞食。鲤鱼的咽喉齿发达呈臼状，与角质垫相配合，适于压碎和磨细较硬的食物。鲤鱼的鼻骨特别发达，与上下颔骨相配合，使口形成管状。其触须具有触觉和味觉功能，并依靠上下颔强有力的伸缩吸挖底泥，觅取食物。在自然条件下，鲤鱼主要摄食摇蚊幼虫、螺蛳、黄蚬、幼蚌、淡水壳菜、水生昆虫幼体及虾类等；也摄食一定数量的水生植物、丝状藻类、植物种子和腐屑。

鲫鱼的咽喉齿并不发达，呈尖爪状，不能摄食带硬壳的食物。其食物组成以生态环境的饵料生物组成而定。在自然条件下，鲫鱼以附生藻类、丝状藻类、腐屑、草籽、浮游动物、底栖动物、水生昆虫幼体等为食。

白鲫的鳃耙多（102条～120条）而长，排列紧密，且鳃耙内侧有许多膜状皱褶分枝，交错嵌合成网状，因而具滤食功能。白鲫主要摄食浮游植物（如硅藻、绿藻、蓝藻等）和腐屑等。

在养殖条件下，鲤、鲫鱼对人工投喂的饵料均喜食。

五、鳊、鲂鱼的食性

团头鲂与长春鳊均为草食性鱼类。在天然水体中，主要摄食苦草、轮叶黑藻、眼子菜、菹草等水草和植物腐屑。团头鲂和长春鳊口裂小，其摄食能力和强度都比草鱼小得多。

三角鲂属于杂食性鱼类。除摄食水草外，还食软体动物、摇蚊幼虫等，个别也捕食小鱼、虾。

在人工饲养条件下，这三种鱼均喜食商品饲料和草鱼所食的各种草类。

六、鲮的食性

鲮口下位，鳃耙62条～68条，基部粗，尖端细，排列较紧密。上下颔的边缘角质化，可以舐刮底泥和石砾上的附生藻类。也常摄食腐屑和腐殖质。其食物组成和消化性状与鲢相似。相对的肠长比鲢长。因此，鲮的摄食方式是吞食兼滤食。

鲮在人工饲养条件下为杂食性，对人工投喂商品饲料、残饵以及有机肥料等均喜食。第四节、鱼类生长第五节、主要养殖鱼类的繁殖自学

第六节主要养殖鱼类的生活习性

一、栖息水层和活动场所

养殖鱼类的栖居水层是与其食性相适应的。鲢、鳙以食浮游生物为主，它们通常在水的中上层活动，鲢在上层，鳙稍下。

草鱼在水的中下层及岸边摄食水草，主要在水体中下层活动。

青鱼以底栖生物为食，经常在水的下层活动，一般不游到水面。

团头鲂是草食性鱼类，喜欢在水体的中下层活动。鲤、鲫鱼食底栖生物和腐屑，是底栖性鱼类，一般喜欢在水体下层活动，很少到水面。

鲮鱼以附生藻类和腐屑为食，通常在水域的底层活动。

二、生活习性不同种类的鱼类由于对外界环境剌激的反应不同，因而形成不同的生活习性。渔民群众在长期的养殖实践过程，对这些主要养殖鱼类的“脾气”十分熟悉，并往往加以“人格化”。实际上养殖鱼类的生活习性是鱼类的本能。鲢性急躁，行动敏捷，活泼而善跳跃，能跳出水面1米多高，网捕时，常跳出网外；遇水流容易逆水潜逃，不易捕捞。素有“急躁白鲢”之称。

鳙性温和，行动迟缓，捕捞时不跳跃，遇水流也不易潜逃，易捕获。其抢食远逊于鲢。素有“好人花鲢”之称。故湖泊、水库等大水面养殖，鳙比鲢放养多，其回捕率高是一个重要原因。

草鱼性活泼，行动迅速，游泳快；其食量大，抢食凶，素有“强盗草鱼”之称。

青鱼性胆怯，行动迟缓；吃食斯文，摄食螺蚬时，先用咽喉齿将螺、蚬咬碎，再吐出，挑肉吃；抢食能力差，咬碎的螺、蚬肉常被鲤、鲂鱼抢食；如螺蚬变质，青鱼会拒食；又因它们在二龄鱼种阶段食性转化，饲养较困难，如无适口饵料，容易得病，成活率低。渔民称其为“秀才青鱼”。

鲤、鲫、鲮鱼对外界环境的适应性强，食性杂；对饵料的要求不严，寻食能力强；能清扫食场残饵，防止其腐烂变质。故渔民称其为“清洁工”。

团头鲂鱼性情温驯，易捕捞，抗病率较强。鳊鱼性胆怯，不易捕捞。在苗种阶段体单薄，较娇嫩，操作时鳞片容易脱落；且耐低氧能力较差。

三、对外界环境的适应对外界环境的适应性强是养殖鱼类的主要标准之一。

1．水温

我国的主要养殖鱼类，大都是广温性鱼类。它们对温度的适应幅度较大，除鲮以外，在l℃～38℃水温中都能生存，但适宜温度为20℃～32℃，其中繁殖最适温度22℃～28℃（鲮为26℃～30℃）。鲮的抗寒能力较差，当水温降至6℃～7℃时，即大量死亡。

鱼类是变温动物，水温对鱼类的摄食强度有重要影响。在适温范围内，水温升高对养殖鱼类摄食强度会有显著促进作用；水温降低，鱼体代谢水平也降低，导致食欲减退，生长受阻。养殖鱼类的摄食强度都存在着显著的季节性变化，即春季摄食开始增强，夏季摄食旺盛，冬季摄食停止或减低摄食强度。这就可以解释为什么鱼类的养殖周期比恒温动物的畜禽长得多。

2．溶氧

水中溶解氧的含量是鱼类及其他饵料生物生存和生长发育的主要环境因素之一。几种养殖鱼类的正常生长发育都要求水中有充足的溶解氧。

当水中溶氧量低于鱼类呼吸需求时，即低于临界氧浓度时，呼吸作用受阻，呼吸运动加强，呼吸频率加快，并往往出现浮头现象。

当溶氧量低于鱼类所能耐受的范围时，则引起窒息死亡。

通常几种主要养殖鱼类对低氧有一定的适应能力，它们对溶氧量的需求和适应范围随种的不同而有较大差异。

一般来说，几种主要养殖鱼类最适的溶氧量为5mg/L以上，正常呼吸所需要的溶氧量一般要求不低于2mg/L，l.5mg/L左右的溶氧量为警戒浓度，降至1mg/L以下就会造成窒息死亡。鲫对低氧的适应能力最强，鲢的适应能力最差。此外养殖鱼类在幼鱼阶段对水中溶氧的要求比成鱼高，对低氧的适应力相对来说比较差。

3．盐度

我国主要养殖的淡水鱼类，适宜于生活在盐度为0.5以下的水体。但它们对盐度的变化也有一定的适应能力，可以在盐度为5的水中生长发育。在盐度为7的咸海水中可以饲养草鱼，生长良好，且肉味比淡水中更鲜美。鲢的幼鱼能适应盐度为5～6的咸淡水，成鱼能适应8～10的咸淡水，鲤对盐度的适应性较强，能在我国西北地区的一些内陆盐碱性湖泊中生活。鲫对盐度的适应性最强。

我国海水养殖鱼类对低盐度也是有较强的适应能力。如黄鳍鲷在比重为1.003～1.025的咸淡水和海水中，均能良好生长；黑鲷对盐度大幅度变化的适应能力较强。至于河口性的养殖鱼类，它们都属广盐性鱼类，对盐度的适性性更强。如鲻、梭鱼、鳗鲡、罗非鱼、鲈鱼、暗纹东方魨、弓斑东方魨、松江鲈鱼等。

4．pH

水的pH值对鱼类会起直接或间接的影响。酸性水能改变鱼的血液组成，使其pH值下降，减低其载氧能力，妨碍呼吸机能的正常发挥。生长受到影响。水的酸度过大还能直接破坏鱼的鳃和皮肤及其他组织而危及鱼的生命。鱼类适宜于微碱性的水中生活，如果水的pH值过大，超过鱼的适应范围，同样是有害的。

我国主要养殖鱼类对水的pH值变化有较大的适应能力。几种主要养殖鱼类适宜的pH值为7～9，最适范围为7.5～8.5，它们在微碱性的水中生长最好；长期生活在pH值6.0和l0.0的水中，生长会受到抑制。

5．对肥水的适应

主要养殖鱼类由于食性等生物学特点不同，因此对水质肥瘦的要求也不同。草鱼、团头鲂、鳊、青鱼、鲤、鲫等吃食鱼，尽管它们对肥水有一定的适应能力，特别是青鱼，对肥水的适应能力比草鱼强。鲤、鲫对肥水的适应能力更强。鲢、鳙、鲮喜肥水，适应于浮游生物和腐屑多的肥水环境，其中，鳙与鲮比鲢有更强的耐肥力。

第七节、当前养殖鱼类发展情况目前鲇形目（鲇科、鮠科）鱼类已成为当前世界淡水水产养殖发展的重点：美国主要饲养斑点叉尾鮰；欧洲主要饲养革胡子鲇、多河六须鲇、斑点叉尾鮰；非洲主要饲养革胡子鲇、罗非鱼；我国南方大口鲇、革胡子鲇、胡子鲇、长吻鮠、江黄颡、黄颡鱼、大鳍鳠等作为特种水产品正大量饲养。目前发展势头很快。

其主要原因是：1、个体较大，无肌间剌，容易加工成半成品。2、肉质细嫩，肉味鲜美，腥味少。3、价格适中，多为中高档鱼类，符合人们“小康型”、“舒适型”生活水平的需要，消费市场宽广。4、饵料容易解决，经驯化均可摄食配合饲料。5、鱼种容易获得。人工繁殖已基本解决。6、对环境要求比其它特种水产低。

在中国，特别是鮠科鱼类，近年来发展迅速，成为21世初最有前途的养殖鱼类。（一）黄颡鱼

（一）黄颡鱼

黄颡鱼还有以下优点：1、肉味鲜美、无肌间刺而深受人们喜爱‘2、亲鱼容易获得；3、饲料容易解决；4、在河蚌育苗中，可作为河蚌幼体——钩介幼体的寄生鱼。5、幼鱼与青虾混养，可解决青虾过度繁殖，提高青虾的商品规格。6、是池塘中的“鱼大夫”，取食鱼体上的锚头虱等寄生虫。7、商品价格较高。

但黄颡鱼养殖上的主要问题是：1、商品个体偏小。2年养殖周期，一般仅75—150克/尾。2、人工繁殖较困难。可以进行自然产卵，但获苗量少。大批量生产需要人工受精。而且必须进行杀雄取精。3、怀卵量少。一般每尾雌鱼仅200—4000粒卵，要大批量获得苗种工作量很大。

（二）江黄颡鱼

Pseudobagrusvachelli，又称瓦氏黄颡鱼。是鮠科黄颡鱼属中最大的鱼类。最大个体达1850克。江黄颡鱼的主要优点是：

（1）肉味鲜嫩，无肌间剌，几乎无腥味。是长江、淮河中的珍品。（2）生长较快。当年鱼达25～50克；在与青虾混养池中，当年鱼可长至100克以上；2龄个体可达200～750克。在工厂化温室中，当年可生长至250克。

（3）对饵料要求不高。可采用人工饲料驯化。采用常规的饲养方法，第2年可长至商品规格。（4）对环境的适应性较强。在高密度肥水池塘中能正常生长。

（5）养殖水域广泛，养殖技术容易掌握。可在池塘、网箱、网围、室内工厂化水体饲养；其苗种、成鱼的饲养方法与一般鱼类相似。

（6）经济价值高。目前商品鱼的价格为40～80元/公斤。

长吻鮠是长江流域的名贵鱼类，具以下特点：1、肉味鲜美，细嫩。特别是其硕大厚实的鳔，晒干后制成的“笔架鱼肚”，是享誉海内外的珍品。现发现最大的个体达17kg。2、饵料容易解决。自然条件下，喜食小杂鱼、虾、水生昆虫、螺蛳、蚌肉等。经人工驯化，能很好摄食颗料饵料和团块状饲料。

3、在池塘中生长较快。在长江流域，当年苗种，体重达40～50g；第2年体重达300～750g；第3年体重达1000～2500g。

4、容易捕捞。为底层鱼类，性温顺。

当前长吻鮠养殖的主要问题是：（1）要求养殖水域的溶氧高。

长吻鮠属江河性鱼类，其耗氧率明显高于家鱼。溶氧低于2mg/L就会发生浮头，溶氧1.2mg/L以下则发生泛池。

（2）成熟亲鱼较难获得（在自然情况下，其产卵场均在长江中上游），在池塘中亲鱼培育较困难；（3）人工授精必须杀雄鱼，取精巢。

（七）斑点叉尾鮰

体呈橄榄色，体侧具深褐色或黑色斑点。头部平扁。须4对，其中颔须1对，位于口角，长度超过胸鳍基部；颐须2对，鼻须1对，均不达胸鳍基部。背鳍短，具脂鳍，尾分叉较深。

大口鲇产于大江河中，其特点：

１、个体大。是一种以鱼为食的大型经济鱼类，常见个体重2～5kg，最大个体可达50kg以上。2、肉味鲜美，商品价格较高。3、饵料容易解决。虽属凶猛肉食性鱼类，经驯化转食后能很好地摄食人工配合饲料。4、对环境要求较低。溶氧的要求略高于家鱼。5、生长快。当年鱼体重达0.6～0.8kg；第2年体重达2.25kg；第3年体重达4kg；6、苗种容易获得。人工繁殖技术同家鱼。

7、容易捕捞。性温顺，不善跳跃，不会钻泥。

（十）翘嘴鳜鱼

其生长快，肉质细嫩，味道鲜美，无肌间剌，在海外称为“淡水石斑鱼”。翘嘴鳜鱼是我国的特产，目前是我国淡水鱼类出口创汇的拳头产品。特别在广东省，2000年养殖面积已超过10万亩，产量6万多吨，产值10多亿元，成为发展快、效益高的淡水名优种类。其养殖产量占全国总产量80%左右。

鳜鱼人工繁殖问题已解决，目前养殖最主要的问题是饵料。鳜鱼从鱼苗开口到成鱼，非活鱼不吃。因此，在鱼苗阶段要解决开口鱼苗问题；在鱼种养成阶段要维持活鱼的持续供应问题。为此在生产上主要采取二个方法：一是：捕捞天然“野杂鱼”作为饵料鱼；二是饲养家鱼苗种作为饵料鱼，鳜鱼生长与家鱼苗种生产同步发展。为保护水产品的种质资源，保持水域中生物的多样性。前者不可取，而应当自己饲养饵料鱼。如广东珠江三角洲饲养鳜鱼带动了全省家鱼鱼苗（作为饵料鱼）生产，新增了一大批鱼苗孵化场。

江苏靖江采用：

1.长江野生鳜鱼2.5公斤以上（3龄）的亲鱼作为亲本，进行人工繁殖；2.在发塘池将鳜鱼苗与家鱼苗混养，饲养到4~5厘米；3.放入长江滩涂的低坝高网池塘（15~30亩）中饲养，利用河口地区每天二次涨潮，将长江中大量稚、幼鱼带入，作为饵料鱼；并及时更新水质，形成长江活水的生态环境，促进鱼类生长。5.当年鳜鱼苗，年底都长到500克以上，最大的达900克，而且肉味比内塘饲养的鳜鱼好。

（十一）黄鳝黄鳝经济价值较高，市场大，而且可以采用无水湿法运输，运输成本低，运输成活率高。它们对水环境、饵料的要求不严，养殖技术容易掌握，苗种较容易解决。可在各类水体养殖。特别是利用稻田主要利用水稻田养殖黄鳝，搞“稻鳝共生”，以提高种植业的经济效益。当前的主要问题是黄鳝的人工繁殖较困难。可采用土池水稻田育鳝苗的方法获得苗种。

（十二）乌鳢

乌鳢肉味鲜美，生长快，对环境适应性强，苗种容易获得，容易运输，采用无水湿法运输成活率高，网箱养殖产量高，效益好。乌鳢的市场需要量大。在国内作为病人和产妇的滋补鱼类。另外，港澳台和海外华侨大量需要生鱼片。我国加入WTO后，对乌鳢的需要量必定增加。

（十三）中华倒剌鲃（青波）在背鳍起点处向前有一平卧的倒剌，埋于皮肉内而得名。是长江上游干、支流中重要经济鱼类。肉质鲜美而肥嫩。最大个体达5公斤以上。杂食性，以水生高等植物碎片和丝状藻类为食。多栖息于底质多石的流水中，冬季在深潭中越冬，春季进入支流或上游，4～6在水流湍急的江底产卵。

（十三）史氏鲟

为黑龙江特产。背部呈黑褐色或灰棕色，腹部银白色。体呈长纺锤形，吻呈三角形或呈矛头状。口下位，其前端具须2对，横生并列在一条直线上。体被五行骨板。尾为歪型，上叶发达。

鲟鱼是大型鱼类，生长快，肉味尚佳，其鱼籽为美味佳肴，价格昂贵。鲟鱼当前的问题是：1、苗种来源严重不足。我国除黑龙江省能自己繁殖大批量生产史氏鲟外，其它鲟鱼（俄罗斯鲟、西伯利亚鲟、欧洲鳇、小体鲟等）都靠国外供应。中华鲟我国人工繁殖已成功，也已开始饲养，但不能上市（国家一类保护动物全人工饲养至第三代才能上市）。

2、要求水质清淅。溶氧保持在6mg/L以上。

3、生长水温在18-26℃

。在28℃以上停止摄食，长期在30℃以上死亡。

虹鳟属冷水性鱼类。肉味鲜美。人工繁殖和饲料均已解决。但虹鳟在饲养过程中要求条件高：1、最适生长温度12℃～18℃。生长水温3℃～24℃，低于7℃或高于20℃，食欲减慢，生长减慢；超过24℃，停止摄食，长时间持续，鱼体衰弱，导致死亡。2、虹鳟喜生活于具有一定流速的水体中。3、虹鳟对水中溶氧要求很高。其适宜的溶氧应保持在6mg/L以上；低于5mg，呼吸频率加快；低于4.3mg/L，出现浮头现象；低于3mg/L，会因溶氧不足而窒息死亡。4、虹鳟要求水体澄清，无污染的生活环境。在混浊的水中，虹鳟忍耐力较差。

花鲈是海淡水均可养殖的特种水产。其肉味鲜美，生长快，个体大，它对温度、盐度的适应性强。目前人工繁殖已取得突破性进展。可大批量生产夏花。在海水、咸淡水、淡水网箱养鱼的重要养殖对象。

由于鲷科鱼类肉味鲜美，经济价值高。而且大多具有广温性、广盐性、杂食性、生长快等适合人工养殖的生物学特性，所以许多鲷鱼也是海水鱼类养殖的当家品种。其中饲养最多的是真鲷、黑鲷、黄鳍鲷等。目前人工繁殖、配合饲料、苗种培育均已解决，并可大批量生产。当前主要问题是海湾网箱饲养水质污染问题和病害问题。

大黄鱼是暖温性集群洄游鱼类。其人工鳘殖与饲料均已解决。目前均采用近海网箱饲养。在饲养成过程中问题：

1、需要越冬：大黄鱼最适生长温度为18℃～25℃。对温度的适应范围是10℃～32℃。

2、需要合适的盐度。大黄鱼适宜生存的盐度范围是10～35，最适盐度范围在30.5～32.5之间。

3、网箱饲养大黄鱼体色不黄，且容易污染海湾水环境，造成病害严重。石斑鱼为近海暖水性底层鱼类，因肉味极佳而价格昂贵。目前生产上的主要问题是：

1、苗种取得困难。石斑鱼属雌雄同体雌性先成熟型的鱼类。在性腺发育中，卵巢部分先发育成熟亦即先出现雌性鱼，继之为精卵巢并存的雌雄同体鱼，最后才演变成雄鱼。体重9000g以上的石斑鱼，雄性的比例较显著。体重3000g～9000g的大都为成熟的雌性鱼。2、石斑鱼的最适生长水温为22℃～28℃。20℃时摄食量大减，当水温降到15℃以下时，就停止摄食，病弱者则容易死亡。

（二十）牙鲆牙鲆是冷温性底栖鱼类。其肉味鲜美。富含脂肪，经济价值高。其人工繁殖、苗种培育、成鱼饲养和配合饲料均已解决。1、生长适宜水温为8℃～24℃。牙鲆对低温的耐受能力较高温强。当冬季水温下降到2℃时，仍能正常生活，当夏季水温超过27℃时，会停食，29℃，时间稍长即会死亡。

2、生长速度较快。在人工养殖条件下，经过一年半的养殖，一般可达500g～1000g的商品规格。

（二十二）大菱鲆

大菱鲆由西欧引进。其肉厚鲜嫩，无肌间刺。鱼肉煮熟后不老，无腥味和异味，口感爽滑甘美，富含胶质，营养价值高，是理想的保健和美容食品，深受消费者的喜爱。是世界市场共同认可的优质比目鱼类之一。

大菱鲆属冷水性鱼类，1龄鱼的生活水温为3℃～26℃，10℃以上可以快速生长。大菱鲆在我国北方沿海的生长速度很快，入池养殖一周年，体重可达800g～1000g。

大菱鲆还有耐低氧（3mg/L～4mg/L）、适盐广（12～40）、病害少、容易接受配合饵料、食物转化率高达1：1、性格温顺、无互相残杀等优点。因此，大菱鲆是一种适合我国北方集约化养殖的理想品种。

（二十三）哲罗鱼

为冷水性大型经济鱼类。体重最大达50千克以上，体长达2米。分布在黑龙江中上游、松花江、乌苏里江、镜泊湖、新疆额尔齐斯河。4-5龄性成熟。肉味鲜美，是我国东北、西北地区的名贵鱼类。可驯化养殖。

（二十四）

暗纹东方魨

体呈棕褐色，体侧下方有一条边缘不规则的黄色纵带，体背侧具5～6条暗色横纹（随鱼体长大而消失），胸鳍后上方及背鳍基底均具黑斑。（二十五）骨舌鱼，又称象鱼。是世界最大的淡水鱼类，生长在南美亚马逊河。体长可达5米，体重1千公斤。其巨大的鳞片，可加工成工艺品，是当地土产纪念品。饵料以活鱼为主，生长迅速。

谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇