第一太平戴维斯-中国高密度核心区城市更新白皮书-2021.05-69正式版

城市

更

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皮密书

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度核心区城市更新4第一太平戴维斯预计年，全球三分之二的人口将程中，如何在其中兼顾历史脉络与街区新改造的重要一环。资源紧缺与生态环2050居住在城市。而城市核心区往往代表了一现状，注入新鲜的商业血液，同时为未境的挑战，要求城市更新过程中更需注座城市最高价值所在

：资

源、产业与人来发展留有余地，是我们提供商业解决重环境、经济、社会及治理的可持续性。才集聚，令大量商业机会不断创新涌现

；方案的重

中之重。我们此次亦提出了高密度核心区可持续车水马龙、人流如织、高楼林立的景象改造成功的商业主导型核心区，其商业能评价指标体系，为城市空间规划及专项造就繁华的现代都市样貌，吸引着越来级及商圈氛围

亦在焕发全新生命力。从规划提出建议参考。越多的年轻人纷至沓来。上海徐家汇、广州北京路到重

庆解放碑，此次的高密度核心区城市更新是第一太高密度是多个世界级城市的发展特征之政府、业主与咨询方通力合作，通过城市平戴维斯与华建集团华东建筑设计研究一，亚洲国家尤为如此。在中国，一二界面焕新、商业载体改造、品牌组合创新，总院再度携手共铸的第二辑，希望此份白线城市的核心区往往与高密度发展相伴，令区域吸引力在竞争激烈的市场中持续皮书能为中国城镇化发展未来带来启发。城市天际线不断刷新。紧张的城市生活保持领先。而对交通引导及商务复合型区节奏带来效率与活力，但随着商务、零售、域而言，通过针对性的定位策略及方案设旅游、生活等诸多要素混合重

叠，其先天计，最终以使空间价值得以最大化实现。密集性及复杂性对后续规划、开发、招商、中国已承诺在年前实现碳中和，2060运营都在提出更高要求。在城市更新过这也意味着可持续发展愈发成为城市更第

一

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斯朱兆荣朱锋孟喆SiuWingChuNickyZhuMarcoMeng第一太平戴维斯中国区第一太平戴维斯华东区第一太平戴维斯中国区首席执行官高级董事高级董事策划顾问服务部主管nicky.zhu@+862163916688物业及资产管理服务部主管marco.meng@+862163916688siuwing.chu@+862163916688简可张琳事JamesMacdonaldChesterZhang第一太平戴维斯中国区第一太平戴维斯中国区高级董事董市场研究部主管市场研究部james.macdonald@+862163916688chester.zhang@+862163916688高密度核心区城市更新5华建集团华东建筑设计研究总院随着全球人口城市化的发展，高效、集约众所周知，未来城市竞争力主要聚焦于既要注重

产业吸引和经济发展，更应需的土地利用模式成为城市化未来的必然知识经济与创新产业的发展，高密度核要关注人居环境。传统城市核心区往往选择。城市高密度核心区往往是经济密度心区中的商务、商业、文化、艺术、休以承载商务活动为主，未来则需要转向最高、物质空间形态和社会活动最集聚的闲和绿色空间为从业和居住者提供工作、以人的活动为中心，打造具有复合功能区域，也是城市竞争力与城市形象的代交往、娱乐的场所

；因而，高密度核心区的中央活力区。在高密度的建成环境中，表。然而，我国一线城市的核心区与全球城市如纽约、伦敦、东京相比，在经济发的发展与更新需要与新科技时代背景同需要加强轨道交通等基础设施补强，以支步，需要结合创新产业和人才的需求特点撑高密度核心区的开发强度和土地利用展总量、发展能级竞争力、宜居环境品进行规划设计。在核心区的更新开发中，率，同时，在紧张稀缺的土地资源条件下，质等方面仍有差距和提升空间。到需要关注片区的发展特性和资源禀赋，充充分关注立体空间的开发和更新，形成地2035年，上海要基本建成卓越的全球城市，令分发挥特色魅力，适配相应的业态组合，下、地面、地上空间的联动，系统构建人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，因而，在城市更新的带动下，注重

以人为本，并将其纳入城市更新策人性化、高品质的生活环境，全面落实略，提升空间的环境品质，支撑城市产习近平同志提出的

人民城市人民建，人“业转型升级，营造知识经济引领、人才民城市为人民重要理念，让人民群众有”我们需要深入探讨和关注城市的高密度集聚的宜居、宜业、宜游的魅力城市。更多的幸福感和获得感。核心区如何走向紧凑、卓越的发展之路。高密度核心区既承载当下，又面向未来，华

建

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院查君宋雷董明峰院长城市空间规划设计研究院常务副院长既有建筑更新设计院院长交通设计研究院Jun_zha@+862163217420lei_song@mingfeng_dong@+862163217420+862163217420陈君健张晶卓刚峰常务副院长轨道交通与立体城市院Junjian_chen@+862163217420总监国际中心城市设计jing_zhang2@+862163217420常务副院长历史建筑保护设计院gangfeng_zhuo@+862163217420周玲娟寇志荣执行主任执行主任轨道交通与立体城市建筑设计研究院lingjuan_zhou@+862163217420城市片区更新与保护研究中心zhirong_kou@+8621632174206第一太平戴维斯目录PART1综合分析世界级城市高密度核心区99概述13

经典理论15

代表案例国内城市高密度核心区发展1616

新时期中国城市更新发展概述16

典型城市发展概述20

代表案例国内城市高密度核心区2222

概念与定义22

高密度核心区更新面临的重

点问题23

类型及特征高密度核心区城市更新7华建集团华东建筑设计研究总院PART2高密度核心区更新策略定位策略2525商务复合型核心区定位策略28商业主导型核心区定位策略36

交通引导型核心区定位策略规划设计策略3838商务复合型核心区规划设计策略42商业主导型核心区规划设计策略50

交通引导型核心区规划设计策略运营策略5455

高密度核心区可持续顶层设计60

高密度核心区可持续发展策略PART3高密度核心区更新发展趋势策划趋势规划设计趋势运营趋势697070综合分析PART1高密度核心区城市更新9华建集团华东建筑设计研究总院世界级城市高密度核心区联合国经济社会事务部数据、世界人口网数据显示

：截止年月日，

全球20201112个国家人口总数为亿多，

约2307555%左右的人口居住在城市

；预计年，全球人口2050总量将超过亿，的人口将居住在城市。9068%万人口的超级城市将出现。4000全球城市排名GaWC全球连通性GaWC城市伦敦纽约香港新加坡上海北京迪拜巴黎东京悉尼Alpha++Alpha++Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha来源：GaWC10第一太平戴维斯部分世界级城市人口密度分布图北京上海香港BeijingShanghaiHongKong城市密度及基础设施面积平均人口密度人口密度峰值地铁里程城市人口（平方公里）（人

平方公里）

（人

平方公里）（公里）//纽约新加坡香港东京伦敦巴黎上海北京迪拜悉尼11,020,0005,690,0007,520,00013,963,7519,177,00011,020,00024,281,40021,536,0003,052,0005,312,12378372410,65157,018443.7203.8278.3316.34367,8556,7996,3655,8494,3923,8301,31270,749110,60627,63026,16545,516125,47893,9713,3841,1062,1941,5692,5096,34116,4114,11412,368227.27737277427543016,75236来源：、第一太平戴维斯研究部Wikipedia高密度核心区城市更新11华建集团华东建筑设计研究总院（

）均衡分布（

）中心聚集12伦敦与东京的人口分布较为平均，多与欧洲传统世界级城市相比，亚洲新中心与去中心化特征明显。虽然平均兴城市的密度表现截然不同。北京和世界级城市集聚全球性资源、人口密度并不低，但密度峰值分别为上海市域面积较大，常住人口数量遥产业与人才，堪称全球发展每平方公里和人，仅遥领先其他全球城市，平均人口密度相26,16527,630大动脉，其发展历程也常为为香港与上海的四分之一左右。伦敦较其它国际知名城市并不突出。但由后发城市所借鉴。高密度是市中心的密度稍高于大伦敦片区平均于郊区面积庞大，更高的交通通达度水平，但与其他高密度城市相比却并及便利的配套设施使人口集中于中心多个世界级城市的发展特征不明显。伦敦是历史文化建筑保护最城区不同商圈及商务区范围内，

城市之一。为完善的世界级城市之一，城市中心中心区人口密度远超郊区，上海的人开发强度有限，导致几十年来，一直口密度峰值超过每平方公里125,000存在结构性的住房短缺。《伦敦人，某些核心区已成为世界最拥挤的在2015规划》希望通过在城市中增加新供应区域。城市中心聚集了大量人口，同来解决该问题，重

点关注毗邻城市中时也是商业、办公及文化场所聚集地。的全球城市分类等级GaWC心和靠近公共基础设施的区域来增加虽然交通拥堵及建筑老化成为地区发中，城市伦敦、纽Alpha++人口密度水平。展限制，

但随着城市更新陆续展开，约、城市香港、新加Alpha+高密度核心区的氛围有望不断优化演坡、上海、北京、迪拜、巴黎、东京巴黎是欧洲经济、文化和政治中心，进，进而持续推升其价值与潜力。均属于高密度城市，在前十位排名中同时备受游客青睐，

其特点是林荫大占据九席，人口密度均超过每平方公道沿线的奥斯曼风格多层建筑。欧洲土地资源在香港与新加坡更为稀缺，里人。1,300另一核心城市马德里市中心的多层建城市规划者们不得不仔细研究如何更精准、高效地利用所拥有的土地，从不同高密度城市的密度表现有所差筑和高品质的街景也孕育了充满活力而导致城市形成多个高密度核心区异。相对而言，伦敦及东京人口分布的咖啡馆文化。这两个例子都表明，域。与此同时，通过纳入城市救济和更为均衡，而纽约、香港、上海等城更高的密度有时并不一定意味着超高利用自然与公共空间，鼓励社区健康、市则呈现中心区域高度聚集的分布特层，紧凑而小尺度的街区同样具备充安全和可持续性以保障城市生活质量。征，即一个或多个高密度核心区分布。足活力。12第一太平戴维斯高高密度城市及区域发展优势密度区域的形成是中心聚集型城市发展的结果，对现代经济基础较为薄弱的新兴国家尤为如此。通过群聚效应，

使商圈影响力持续提振放大，进而提供更优质和更多样化的本地服务，以及改善包括医疗、教育、公众设施和公共交通等基础设施。城

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断激发人类思考怎样的城市形态具

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范围内的城市形态讨论基本分为分

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中商业机会供应与需求派对于世界级城市的可持续发展似乎更为奏效。随着紧缩城市（）、

精

明

增theCompactCity高密度城市创造了更为多样的商高密度城市刺激市场增加供应，长（）、SmartGrowthAmerica业机会，为大量人口带来专业化而更高的人口密度恰好也与之匹亦能确保低收入家庭负担生活成等经典城市理论的形成，集TOD服务。配。此外，通过保障性住房建设，中式高密度发展模式不断被论证其有效性。本，使更多公民受益。城市高密度核心区作为世界一线城市最具代表性的空间载体类型之一，对其更新发展模式的探讨不仅具有实践指导示范性，而且具有理论优化典型性。人才导入可持续性高密度城市中更为完备的交通、公共交通网络投入可缓解道路拥住房和就业机会是吸引人才的主堵问题，并提高公共交通利用率。要因素，尤其是对受雇于新兴产周密的城市规划以及就业和商业业的年轻一代。设施分布使职住平衡得以实现。高密度核心区城市更新13华建集团华东建筑设计研究总院经典理论紧缩城市精明增长.

鼓励对中心城区、近郊区等开发地2区的投资

；紧

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城

市是从

城

市

功

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形

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角精明增长理论诞生于世纪年代“”2090度提出限制城市空间无序蔓延的规末的美国，当时为应对城市蔓延，美.

提倡公共交通为导向的高密度、紧3划概念。此概念于年由丹齐格国学者基于欧洲紧缩城市的成功提出凑发展的开发模式

；1973（）

和

萨

蒂（）

在了此概念，

并于年，

美国规划Dantzig.GSatty.T2000通过居住环境的改善，就业岗位的其著作《紧缩城市适于居住的城协会联合六十家公共团体组成了美4.——“创造来增强中心城区的吸引力

；市环境计划》首次提出。其后该理念国

精

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盟（”SmartGrowth不断发展，

截至年，

迈克詹）。类似紧缩城市，精明增长.

提倡土地混合开发，反对用地功能1996•America5克斯等人编著了《紧缩城市一种也是集中式城市发展的解决策略。其的生硬分离

；——可持续发展的城市形态》，紧缩城市理强调城市存量空间的充分利用，减少念已经成为可持续发展城市的理想模盲目扩张

；现有社区的积极重

建，废.

鼓励填充式的开发和再开发。6型。总体来看，紧缩城市理论是面对弃工业用地的再利用，节约既有设施可见，精明增长理论更强调对城市既城市尤其是核心区的人口、建筑密度建设成本

；开发建设应集中紧凑、功存载体和空间价值的挖掘，强调城市不断增长引发的问题，而提出土地混能高度复合

；鼓励公共交通和步行体问题的解决在现有环境中落实，对于合使用、密集开发、公共交通、居住系建构

；鼓励公共开放空间体系建构

；，并充分实城市高密度核心区来讲，从建成到今与公共设施临近等解决策略的理论，强调文化保护，最终创造高效、集约、现经济、社会、文化共生。天已经开始出现各种新的现实问题，其本质在于通过区域功能、结构、空紧凑、可持续的城市空间包括土地利用不再高效、交通体系难间的紧凑布局实现土地使用效率最大以有效支撑、空间品质下降、物质载化，同时满足人的多样需求。精明增长城市的主要特征包括

：体破旧等等，精明增长理念对于存量总体来看，紧缩城市的特征包括

：时代的中国城市高密度核心区更新具.

保护开敞绿色公共空间，包括对农田有重要意义。1高密度的保护

；1.具体体现为人口、建筑、经济和就业等的高密度、城市土地的高强度开发

；.

功能混用2为了实现职住平衡，空间功能需要紧凑，区域地块功能要充分混合

；.

形态紧凑3为解决城市蔓延带来的交通出行距离过长、能源资源浪费、土地使用能效低、基础和公共设施配置成本高等问题，需要高效、集约、绿色、可持续的紧凑形态，以促进城市经济积聚效益。城市高密度核心区的先天多维密集特征往往使其成为紧缩城市理论最好的实践区域。14第一太平戴维斯TOD

理论的规划原则包括

：设的项目，应充分地功能综合、新旧TOD综合。即（）街道的布局：街道不仅为小汽车服Transit-orientedDevelopment1“以公共交通为导向的发展”，简称务，还兼顾自行车以及步行等慢行行（4）核心的标志：TOD核心区为公交，提出于世纪年代末期，为。街道联系区域以外的城市交站点与商业、办公等功能区域，应尽TOD2080TOD也是反对城市无限蔓延的规划概念之通，也联系其内部的各条街道，所以可能显示出其易于识别的特征，成为一。该规划模式强调充分利用公共交街道的布局可以有效地提升的生区域的核心标志点。TOD通设施引导发展，建构布局紧凑、土活体验。（）较低的居住密度：较低的居住密地混合、功能复合、适宜步行的社区，5（）步行的连贯性：社区内部的步行度可以满足居民的生活体验，可以真社区中央布置公交站点和围绕站点的2联系各个建筑物，为居民提供最为亲正地实现适宜人居的社区。商业等公共设施与空间，而从中心向近、便捷空间，应充分保持其连贯、外适合步行的半径距离所覆盖的范围模式对于鼓励公共交通出行、降易于识别的特性，方便居民在其中享TOD是居住的区域。核心区域的高密度形低小汽车使用，控制城市蔓延的效果受安全的体验。式复合区域所需的公共功能，然后用十分显著。在高质量发展的城市更新以辐射周边的住宅区。通过合理的设（）土地综合利用：应该混合使时代，城市高密度核心区，如何借助3TOD计，鼓励大众使用公共交通结合步行用土地，充分提高核心区域的土地利公共交通设施这一触媒充分激发区域的出行方式，减少小汽车的使用。用率，也应尊重现有设施以及正在建活力值得深入探讨。高密度核心区城市更新15华建集团华东建筑设计研究总院代表案例规划面积片区城市用途交通设施特征（平方公里）•原是工业荒地的城市更新项目。经过十几年的改造，国王十字除了拥有英国最繁忙的交通枢纽以外

，周

边也有大量住宅、办公、商业、教育机构陆•6条地铁线续建成。•315,870平方米写字楼•2,787平方米酒店•国家铁路•文化聚集成为一大特色，拥有博物馆、大英图书平方米零售国王十字伦敦0.27•46,452通往欧洲大陆馆、高古轩画

廊、伦敦小交响乐团和启蒙时代乐•高速铁路团、报社等。•105,218平方米开放空间•公交车•40%的土地用于公共设施，以提升区域通达性、改善城市形象、融合更多可持续发展理念。社区与自然景观无缝融合，形成多样化又富有趣味的氛围。••曾是菲律宾军队的驻地，整个开发过程由政府统至年，已建成

：平方米写字楼2019一规划，其中首期开发投入大量资金用于基础设博尼法西奥施，尤其是路网建设，以与周

边区域形成紧密连接。•2,806•3,686马尼拉1.5公交车平方米住宅环球城•该区域现已成为菲律宾的金融及商业中心，是菲•988平方米零售及娱乐律宾股票交易所所在地，此外还吸引了香格里拉•372平方米机构及教育酒店、君悦酒店、医院及一些国际学校入驻。•一期（已完成，不完整统计）：••曾是曼彻斯特繁忙的码头，但随工业衰落而荒废。31,000平方米BBC办公项

目

贴合

英

国

文

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鼓

励

政

策，吸

引

了楼，42,000平方米住宅,一所大学•电车BBC、ITV、索尔福德大学等机构入驻，为媒体创英国媒体城

曼彻斯特0.81意产业提供良好的发展环境，已成为数字创意产•二期（进行中）：50,000平方

•公交车业的新兴前沿，并吸引了大量中小企业入驻。米写字楼、40,000平方米联合办公住宅、4,000平方米•2019年，项目中有四座写字楼成为英国首批实现净零排放的建筑。零售•日本规模最大的城市更新项目之一。此前区域多是木屋等老旧住宅，道路狭隘

，消防车无法进入。•整体开发周

期长达17年，其中14年用于前期规划•379,408平方米写字楼设计及拆迁。现在已集中办公、酒店、美术馆、影•26,285平方米零售及娱乐条地铁线城、住宅等多种机能，成为东京标志景观。包括高六本木之丘东京0.11•149,800平方米酒店•3盛、巴斯夫、百度等跨国公司齐聚于此。•73,700平方米电视广播中心•作为市中心少见的超大型综合开发项目，六本木之丘与地铁系统无缝衔接，通过垂直化动线设计，缩短办公室与居住区之间的距离，减少交通时间。•项目位于洛杉矶市中心，但属于较老旧区域，周边公共交通便利，无论商务区人群或是游客均可方便到达。•13,900平方米写字楼•项目分三期开发完成，以体育、娱乐为主要功能•464,500平方米零售及娱乐

•2条轻轨线L.A.Live洛杉矶0.11间公寓公交车导向，围绕史泰博中心及微软中心两座多功能场•224•馆，聚集各类娱乐场所、餐馆、商铺、演播室等设•1,001间房酒店施。通过多项顶级赛事落地，如洛杉矶湖人队主赛场及格莱美音乐奖，项目不仅成为洛杉矶的时尚娱乐场所，更是美国娱乐文化的潮流指向。16第一太平戴维斯国内城市高密度核心区新时期中国城市更新发展概述的旧区更新、旧工业区文化创意开发、与可持续人居发展目标的实现往往更历史地段的保护性更新，再进入到强难匹配，且发达城市的高密度核心区年月日，《中共中央关于调以人为中心和高质量发展的转型期，已经陆续进入更新期，新时期的发展20201103制定国民经济和社会发展第十四个五强调城市综合治理和社区自身发展。要求使其更新模式、机制、效果将更年规划和二〇三五年远景目标的建议》从制度体系来看，国家及地方的城市受关注。提出将继续推进以人为核心的新型城更新政策逐步趋于完善、系统、全面。典型城市发展概况镇化，首先强调了城市更新行动的实十四五规划颁布以后，城市更新势必施，

这是以习近平同志为核心的党中将进一步向高质量、精细化的内涵式中国的一线城市，其城市化率已超过央站在全面建设社会主义现代化国家、发展方向推进，正如住房与城乡建设。城市核心区是区域经济发展的85%实现中华民族伟大复兴中国梦的战略部部长王蒙徽所强调的，实施城市更核心，其核心性不仅仅体现在经济密高度，对进一步提升城市发展质量作新行动，

总体目标是建设宜居城市、度、人口密度上，其物质空间形态往出的重

大决策部署。绿色城市、韧性城市、智慧城市、人往也最为聚集，存量时代的到来，高文城市，不断提升城市人居环境质量、密度核心区能级的再次提升、空间环纵观我国的城市更新，从更新内容来人民生活质量、城市竞争力，走出一境品质的改善对城市整体竞争力、人看，不同政治、经济、社会时代条件条中国特色城市发展道路。民的美好生活的获取十分重要。其中下，城市更新内涵不断趋于深入、细以北京、上海、深圳、广州为代表，致。从大规模的旧城功能结构调整和城市高密度核心区作为城市建设的重在更新政策和典型实践方面均有重要旧居住区改造到快速城镇化时期开展点板块，其先天的多维高度密集特征推进。高密度核心区城市更新17华建集团华东建筑设计研究总院北京年，北京市规划和自然资源委员升级改造等措施，以满足产业升级需2020会颁布了《首都功能核心区控制性详求，实现产城融合。政策方面细规划（街区层面）（年－20182035实践方面年）》强调六大

注重即注重

中央政自年以来，北京陆续颁布相关政“”北京有关城市更新的典型实践包括

：以2015务功能保障、注重

疏解减量提质、注策讨论核心区发展战略，如年的彰显地域文化特征和交通鲜明特色的2016重老城整体保护、注重

街区保护更新、《北京市

十三五

时期土地资源整合雄安站枢纽片区；北京丽泽金；北京大望“”注重

民生改善、注重

城市安全。对首利用规划》里明确提出实施

总量控制、(2018)融商务区

采用以轨交站点为中心的高“都未来规划建设起到启示性意义。供需双向调节、差别化

的供地政策

；,密度整体开发片区”加强建设用地总量管控，坚持走内涵(2009)同年，北京经济技术开发区颁布《北京中央商务区

：注重

文化、自然与可发展、集约发展之路；按照

框定总量、持续发展的立体开发枢纽区（）；“京经济技术开发区关于促进城市更新鼓励通过提容增效对厂房进行升级改用房

；支持通过提容增效对园

区进行限定容量、盘活存量、做优增量、提2009产业升级的若干措施（试行）》提出

：

北京国贸中央商务区围绕产业结构持高质量

的原则，坚决落实最严格的,续优化更新特色的高密度城市中央商”节约用地制度，实施建设用地减量发造

；鼓励利用地下空间建设配套设施务区；反映了因地制宜的城市展战略。规划的颁布为城市更新奠定(2000)更新模式。了强有力的基调。北京18第一太平戴维斯上海间联系，强化站城一体衔接的综合枢保留地域风貌的更新模式，彰显古村纽；上海张园

，最大化保留历文化的岭南文化展示窗口区；政策方面(2020)(2020)史与街坊肌理的历史文化风貌区保护广州番禺广场站：依托以交通引TOD与新旧融合再开发的城市更新；导型的高强度综合型公共中心；年，上海市颁布《上海市城市更(2019)(2019)2015上海莘庄天荟，基于既广州船厂地块城市设计

：通过滨水工新实施办法》，该法强调

：在符合区域TODTOWN有铁路枢纽的轨交站点与上盖

物业的业用地再开发，打造兼顾高密度与高发展导向和相关规划土地要求的前提城市再开发；上海陆家嘴船厂，品质的文娱综合区；广州沥滘下，允许用地性质的兼容与转换，鼓(2014)(2018)重视历史文化与滨水环境的城市中心：采用历史街区与周

边地块整合励公共性设施合理复合集约设置

；城CBD区滨水工业用地复兴（；上海新的更新模式，打造经济、文化、自然市更新按照存量补地价方式补缴土地2011)天地片区，从高密度历史旧宅元素交织的立体滨水商务区；出让金的，市、区县政府取得的土地(1997)(2018)区演变为上海时尚休闲文化娱乐中心广州北站枢纽门户区

：通过与周

边旧出让收入，在计提国家和本市有关专和城市新地标，印证了上海城市发展城区整合优化的模式，打造

零换乘、项资金后，

剩

余部分由各区县统筹安“立体推进，日新月异。一体化

现代高铁商务区。排，用于城市更新和基础设施建设等。”(2015)上海已进入以存量开发为主的内涵增广州深圳长，创新发展阶段，城市更新将成为资源紧约束条件下上海城市可持续发政策方面政策方面展的主要方式。年，广州市颁布的《广州城市更年，深圳市颁布的《深圳市城市20152009年颁布的《上海市城市更新规划新办法》明确城市更新办法细则，强更新办法》设立了城市更新单元规划2017土地实施细则》提出

针对公共活动中调提升城市基础设施，

完善公共服务制度，提出了多种改造模式和改造方式。“心区、历史风貌地区、轨道交通站点配套，

推进基本公共服务均等化

；城周边地区、老旧住区、产业社区等各2016年《关于加强和改进城市更新实市更新应当注重

土地收储和整备，按类城市功能区域的更新计划，强调应施工作暂行措施

》的文件中提出推进照片区策划方案确定的发展定位、更根据不同的发展要求与更新目标，因“城市修补、生态修复

，明确了针对”新策略和产业导向的要求，

加强政府地制宜，分类施策

。历史建筑、历史风貌区、特色风貌区土地储备，推进成片连片更新。”原则上不进行拆除重

建城市更新，鼓同年，在文件《关于深化城市有机更励结合城市更新项目对上述片区实施年广州市出台的《广州市深入推新促进历史风貌保护工作的若干意见》2019活化、保育。进城市更新工作实施细则》强化全市中指出

根据

历史毛地出让

、旧区“‘’一盘棋

的要求，统筹生产、生活、改造等不同情形，合理确定保护更新年《深圳市年度城市更新“”生态空间布局，落实广州城市发展战20192019模式，鼓励多方共同参与历史风貌保和土地整备计划》的制定为全市存量略，

以更新为抓手，

促进重

点项目有护项目的实施

。政策的制定将推进城用地开发建设的规划统筹提供基础，”效落地。市有机更新的步伐，鼓励历史风貌保与此同时，为全市城市更新和土地整护工作的长效开展。备五年专项规划实施提供保障。年颁布的《广州市关于深化城市2020年，紧跟着一系列有关城市更新更新工作高质量发展的实施意见》再年《关于深入推进城市更新工作20182019的政策支持的出台，上海颁布了《关次强调

城市更新是实现城市高质量促进城市高质量发展的若干措施》中“于本市全面推进土地资源高质量利用发展的新路径，是营造共建共治共享提出创新

案例＋政策工具箱

的工作“”的若干意见》，强调合理确定土地开发土地综合承载容量和经济产出水平，社会治理格局的新举措，是推动国土机制。加强市区共建，鼓励各区选择强度、优化土地资源配置、全面提升质。空间规划落地实施的新手段

，为广州拟更新改造用地相对集中的片区作为”推进城市更新高质量发展提供有效保试点，统筹利用现有

政策工具箱

，“”统筹城市的经济密度和空间品障和支持。充分发挥政策组合拳优势，推进片区整体开发建设，提升城市功能和品质。接实践方面实践方面措施的制定加大了更新片区统筹的研究力度，对更新单元规划起到更直上海城市更新的代表实践包括上海东广州城市更新的优秀案例包括

：广州南的引导。站综合交通枢纽，通过建立多维立体空站石壁村旧改及城市设计

：依托站点，高密度核心区城市更新19华建集团华东建筑设计研究总院年底更是推出全国首部城市更新2020的地方性法规《深圳经济特区城——市更新条例》，其中对城市更新的定义、原则、适用范围、目标、程序、类型和具体操作模式进行了详细的规定。实践方面近年来深圳有关城市更新典型实践包括

：深圳蔡屋围城市更新统筹片区

：以保护特别更新区为基础的城市高密度核心区开发重

建项目；深圳罗(2020)湖新秀片区

：强化枢纽功能，

打造以深圳站点为中心的立体多维产业区；(2018)深圳火车站与罗湖口岸片区城市设计

：以枢纽站城区域公共空间为核心、推动城市复兴的枢纽片区更新项目；(2018)深圳湖贝城市更新统筹区

：注重

区域文化、自然环境与城市空间全面交融的立体化城市更新；多维度地(2012)反映了城市更新的不同模式。上海

广州20第一太平戴维斯代表案例购物中心规划面积写字楼存量片区城市片区内常住人口及百货存量地铁线（平方公里）（平方米）（平方米）南京东路淮海中路上海4.3190,000844,000617,0004上海3.4223,000705,000568,0004徐家汇北外滩上海上海44105,000108,000220,000736,000772,00090,00033CBD北京杭州454,0003,059,000639,0004武林2.553.53100,00070,00070,000292,000509,000717,000417,000770,000729,000233解放碑武广重庆/武汉航空路高密度核心区城市更新21华建集团华东建筑设计研究总院面特征存在问题最近更新时间年至今上海传统知名商圈，主要核心商圈之一••写字楼较为分散2017•••浦区以打造上海国际消费城市示范区为契机，推动临近外滩，游客众多，客群多样传统百货与临街商铺较多，改造范“”传统商业街区转型升级，南京东路步行街多个项目改造、多条轨道交通聚集，交通便利，人流聚集围较大调整•部分项目楼龄较长，物业间质量存年至今上海传统知名商圈，主要核心商圈之一2018••在差距品牌ꢀ加快国际消费中西融合，历史文化风貌、海派文化传承及现代“”••产权分散，沿街商铺多且体量受限城市建设三年行动计划(2018-2020)》，黄浦区提出从商时尚商务的结合区段客群热度分布不均，部分项目引业业态、街区形态、文化神态、消费生态着手，推动淮海•高规格店型、旗舰店聚集程度高流存在困难中路商圈整体转型升级，重塑淮海中路商业地标年至今•••上海中央活动区之一，城市副中心写字楼分布较为分散传统百货等设施老旧2019商务与商业核心商圈，商业聚集度高•••《上海市城市总体规划（）》：徐家汇建设中央活租赁选择有限2017-2035四大功能区块（绿色人文、科技创新、体育休闲、动区，推进、太平洋数码二期、汇金六百、港汇恒隆T20时尚设计）广场等商业体更新，并推进建设空中连廊•新兴商务区•“一心两片、新旧融合”中部核心商务区高强度••配套设施有待完善年2020紧凑开发，两侧提篮桥、虹口港片区低层高密度大多零售项目仍待入市《北外滩地区控制性详细规划》•国际航运中心年2020年全市商务工作会议：以争创全国示范步行街为引商务中心区2020•••领，继续提升王府井、前门大栅栏等重点商圈的活力和品质，金融功能和现代服务业聚集地••交通压力大启动朝阳、昌平龙德等个商圈的改造升级。继续推商圈市场表现、运营商吸引力、消费力活跃度、职住分离度较高CBD7动首批试点传统商场升级改造，扩大一店一策试点范围，创新活跃度和夜间活跃度在北京均排名第一“”鼓励国际零售服务商和新零售企业与传统商场对接，制定促进传统商业一店一策转型升级的政策措施“”•传统中心城区、传统成熟商圈，杭州最繁华的商业商务核心地区之一•交通设施通行压力大年2017商业集中、交通便捷、基础设施完善•部分项目楼龄较长《关于进一步提升武林商圈能级推进智慧化建设的方案》••商圈包容性强，涉及的业态丰富年圈重庆政治、经济、文化和商贸中心•传统百货、专业市场等物业仍较多，《关于聚力打造八大服务业集聚区的通知》，解放碑和大坪2018•••中央商务区，金融总部、外资金融集聚区业态分布较为混乱两大商将进一步转型、扩容和升级，将两大商圈全力打本地居民与旅游客群集聚，人流量密集•建筑年限较长、密度大造成为本地市民及外地游客旅游消费目的地武汉最早成形、规模最大商圈，定位中高端消费•新旧楼宇表现差距显著，加剧市场年•••竞争2019辐射范围广，华中区域知名度高以航空路商圈为核心，结合可改造用地，划定近期重点建优质开发商进入市场，提升片区整体氛围•老城区地面交通拥挤度高，停车场等设区域和中、远期联动发展区域公共配套设施仍需提质22第一太平戴维斯国内城市高密度核心区高概念与定义密度核心区是供市民进行公共活动的场所

；是宜居、宜业、宜游集聚区

；是城市公共建筑的集中地，第三产业的集聚区

；是一座城市政治、经济、文化、科创等公共活动最集中的地区

；是城市复合功能、地域风貌、艺术特色等集中体现的场所

；具有特定的文化内涵，

是彰显独特魅力的城市名片、城市形象的代表

；是市民

家园感和心理认同的“”归宿所在，让人感受到城市生活的气息

；是人口、信息、建筑、经济等高度集聚的区域，能对周

边地区产生辐射带动作用的。可见，高密度核心区最为典型的特征就是集聚。高密度核心区更新面临的重

点问题如前所述，高密度核心区往往是经济密度最高、物质空间形态和社会活动最集聚的区域，这种先天的密集性和后期缺乏科学系统的运维管理，包括开发时的重

短期轻长远、重

局部轻整体、重

资产轻运营等等，使得今天的高密度核心区多数存在着各种各样的城市问题，包括基础设施韧性差、宜居环境品质差、交通效率低、产业定位不明晰、城市风貌不鲜明、国际吸引力不足等等。高密度核心区如何走向紧凑型发展的卓越之路值得深入探问题包括

：讨和关注。具体来看，在城市更新的参与到更新，

由谁来牵头，

是更新能2.准备周期长、时间成本大过程中，遇到的主要否起步的关键，通常这一牵头人的角高密度核心区经历了至少

年的发展，色基本都需要由政府来担任。另一方牵头时间久、定位协同难101.基础和硬件通常已经比较老旧，但位面，以商圈为例，

商圈内涉及不同商置又十分核心，为了降低对周

边物业高密度核心区普遍开发时间早，

开发业项目，各项目各自原先的定位也是和交通的影响，通常会采用点状更新、时长至少都在年以上，区域内形成经过早期论证与市场一定程度的检验，10逐步推进的方式，这样就会使得整个了成熟的物业组团，分属于不同的开如何协调各项目之间定位的差异以配更新周

期延长，

以商业项目为例，

调发商或运营商，每家在对自己的项目合整体商圈更为健康的发展，平衡各改时间的拉长会影响整个商圈的氛围，是不是需要提升或更新的问题上都存方的不同诉求与利益目标，是更新过商圈内的商业项目都会受到波及，对在不同的认知，能否说服各物业愿意程中的又一挑战。商场正常营业和收入带来长时间影响。高密度核心区城市更新23华建集团华东建筑设计研究总院类型及特征高密度核心区的类型划分维度较多，从核心区主体建筑类型来看，可以分为综合性公共中心、行政中心、文化中心、商业中心、体育中心、博览中心、会展中心、休闲中心等。从核心区功能类型来看，又可分为中央商务区（）、中央活动区（）、总部CBDCAZ经济区、商业街区等。存量时代，高密度核心区的主体功能与驱动力是更新关键，本报告重

点关注不同主体功能和驱动力下的更新模式，所以主要讨论三种典型的类型，即商务复合型

；商业主导型

；交通引领型核心区。商务复合型核心区1.融合金融商务、商业服务、旅游休闲、购物消费、文化娱乐、体育健身为一体的城央商旅文活动集聚区，区位核心、功能复合、交通成熟，三生（生产、生态、生活）协同均衡，

产业空间、零售空间、公共空间和文化设施配套完善。如上海北外滩、广州天河。CBD商业主导型核心区2.位居城市中心位置的商业高度集合区域，商场数量多、开发时间久、人流密度大，通常表现为成熟商圈或步行街。如上海南京东路、淮海路、徐家汇商圈、广州北京路步行街、重

庆解放碑商圈。高强度高能级的高密度核心区更新营阶段各个主体难以协调，一级开发3.交通引领型核心区缺少精细化管控机制主体的各项理念、意图和技术方案缺3.乏贯彻落实的路径，最终仍回到各楼与模式接近，强调以公共交通为高密度核心区的传统开发模式是一二TOD宇各自为政，相互隔绝独立的情况。导向的土地开发与功能组合，公共交级开发相对独立，二级阶段靠控规管新的更新时代要求下，精细化管控模通主要指火车站、机场、地铁、轻轨控的模式往往会留下最后实施阶段走式和机制应被创建。等轨道交通及巴士交通，以公交站点样的遗憾。规划、建筑、施工、运营为中心、以分钟步行距离为半往往按纵向时序分布，各专业入场有5—10径组合办公、产业、商业、文化、教育、交叠但更多的是纵向传达，并且建设居住等为一体的区域。如上海龙阳路之前很难贯彻运维为导向的终极目标，综合交通枢纽、杭州艮山门动车运用导致规划管控无法触及后续运营，运所上盖

区。高密度核心区更新策略PART2高密度核心区城市更新25华建集团华东建筑设计研究总院商务复合型核心区定位策略

定位策略代表案例

：广州天河CBD发展概况天河主要由三个部分构成，包括CBD珠江新城、天河北以及广州国际金融面临挑战城。珠江新城的地标建筑汇聚，写字可能在租金定价、细分靶向客群方面楼物业存量万平方米，以超甲具有一定优势。283.5随着广州市城市更新、产业政策及城级、甲级为主，目前为广州写字楼平市交通一体化的持续建设与推进，天2.

新增市场供应高峰的时间维度挑战均租金水平最高的板块，产业集聚总河在新机遇的另一面同样面临着部经济、金融与高端商务服务。CBD时间维度上，结合广州城市更新推进新挑战

：情况和地区发展经验，推测城市更新天河北发展早于珠江新城，

是天河新兴产业节点网络下的空间维度挑战项目在接下来的

10

年左右时间内达第一代载体，物业以甲级写字楼1.CBD到高峰。一方面，近期进入动工阶段为主，写字楼存量万平方米，产广

州

市

正

围绕

推

进

城

市

更

新

打

造89.6的城市更新项目较多，根据开发经验业以现代商贸、传统金融、商业服务政策体系，其中《广州市城初步预计未来五年将会迎来产业项目“1+3+N”为主要类型。市更新实现产城融合职住平衡的操作在物业市场上的集中入市。另一方面，指引》（下述简

称《产城指引》）是近广州国际金融城目前仍处于起步发展发展培育周

期将逐步缩短，以珠江新期的讨论热点。《产城指引》对城市更阶段，写字楼以乙级或以下标准为主，城为例，

从早期的富力中心项目入新开发项目的产业建设量作出明确规优质写字楼物业稀缺，其位置靠近科市（年）到企业数量突破

万家20071定，而在政策指导下，项目的产业发韵路，

产业方面在信息技术服务、科（年前后），

经历了十年的时间2017展方向成为了重要的策划研究课题。技研究服务等方面表现出较强的集聚跨度，对于更小体量的产业节点而言，在众多策划方案中，海珠赤沙提出发程度。时间有望缩短至年。总之，

对于3-5展会展互联网产业、番禺罗边村规划年的天河来说，在产业发作为大湾区的经济名片，相信未来的打造数字文创产业、蔡边一村提出发2030CBD展和城市定位等众多层面上将构成完较长时间，天河都会作为广州经展数字动漫产业、天河吉山村提出以CBD全不同的发展格局。产业结构更优化、济发展的晴雨表，对于任何想要打开产业为导向发展电竞文创，同时城市定位更清晰的天河，对于其IAC大湾区乃至中国市场的跨国集团和大还有更多的产业方案在深化推进。在CBD他城市更新项目的未来发展而言，也型企业机构来说，天河无疑是城天河的分钟交通圈

内，

未来CBDCBD15将会是双赢的发展策略。市核心资产集聚的最优选择之一。城市更新所带动的众多新兴产业节点26第一太平戴维斯定位策略三、配套设施升级①交通配套升级天河的转型升级吸引了多方关注CBD广州旧改项目提出力争实现

村村通地的目光，结合国内外中央商务区发展“铁的目标，新一轮轨道交通网络早已案例、产业转型发展研究等经验总结，”投入建设。与此同时目前天河的第一太平戴维斯团队主要提出了四大CBD地铁交通已接近满负荷运作，在关键升级发展策略

：节假日高峰、上下班高峰等仍然需要一、产业升级额外管控来逐步释放交通压力。通过智慧交通技术提供纾缓乃至解决方案重视数字经济。无论是从我国整体经是其中一个可行建议，如接入交通类济的角度，

还是以长三角、珠三角等提供高峰预警信号形成错峰出行、区域为例，数字经济对经济增长贡献app或通过大数据分析设计特定的高峰路率的比重

均在以上，

是下一个十50%线等。年内驱动经济增长的核心关键力量。一方面是产业转型升级，

发挥天河②商务配套升级优质企业的集聚优势，积极支持天河集聚有全广州乃至全大湾CBDCBD引导天河内传统优势产业的数字区最全面的商务配套服务，可供选择CBD化转型，具体措施如打造对接区内传的高端酒店和会议空间众多。在下一统龙头总部企业需求和数字化服务供代发展中，如何更好匹配以数字经济应商之间的服务平台

；另一方面是产的持为服务主体的全方位的高端商务配套，业创新升级，鼓励区内技术创新型企并和未来其他产业节点的功能性商务业在投入、人才引进等方面配套形成错位协同发展，

将会是接下R&D续发展，具体措施如针对性地加大对来的主要升级方向。该类企业的政策倾斜和人才服务。二、功能升级四、营商环境升级营商平台化、信息数据化、管理透明实施成效多元化城市功能。自近现代城市发展化。可由服务管理机构牵头搭建形成形成的概念以来，其功能内涵一数据互联互通的信息对接平台，打造CBD如今，基于第一太平戴维斯团队的转直在丰富。国际上早期的在夜属于天河的数据

应用

数据CBDCBD“--”型升级建议，天河的区域活化已晚往往成为

死城

，而在现代则发展闭环生态平台。例如平台的政府端部CBD“”初见成效

：出（中央活力商务区）理念。天署在服务管理机构内网，实现所有政CAZCBD河硬件上建有广州图书馆、广州府部门的统一门户、数据共享、权限数字经济提质增效发展1.歌剧院、广东省博物馆等众多城市功管理等，提高工作效率，精准管理和服务企业

；企业端部署于云端，

天河天河的数字服务类企业持续提升能型公共建筑，软件上有以广州国际CBD内的企业通过统一入口访问，为近万家，数字经济服务出口额达灯光节为代表的国际性城市节日活动，CBD263其提供专属天河的服务，亿元。年月，

天河更是在功能多元化方面走在前列。CBDSaaS20209CBDCBD比如信用管理（区域信用、行业信用）、成为唯一获批国家数字服务出口基地在此优势上，建议可持续探索更多结运营管理（企业信息查询、企业图谱的中央商务区，数字经济进一步与实体合创新技术和数字化互动的功能升级，查询、政策资金、招标信息、财税资经济的深度融合，促进数字贸易的发最近的无人机立体灯光体验是一个很源等）。通过建立政企

数据

应用展。如今，数字经济产业在天河好的尝试，也成功吸引人工智能等相“--CBD数据

的闭环生态平台，在政企服务的产业比重

越来越大，正在以数字产关创新团队的关注。更加具有创新性”之间实现

放管服

落地，提升营商环业化和产业数字化为工作重

点，

建设多元化功能的天河，能够塑造更CBD“”境服务和质量。粤港澳大湾区数字服务出口枢纽和全立体的城市引领典范。高密度核心区城市更新27华建集团华东建筑设计研究总院小结城市更新下广州市的空间格局和经济结构正在迎来深远变化，天河更需突破自我，谋求新时CBD代下的更新和升级。在经济服务市场化和新的形势之下，第一太平戴维斯团队针对性在产业、功能、配套设施、营商环境等方面为天河提出机制性的升级CBD建议，与天河共同携手发展，CBD打造在新时代中兼具强大竞争力与活力的商务复合型核心区。国数字服务出口主要聚集区。随着数时代赋予的活力城市内涵。字经济持续提质增效，天河区的CBD配套服务及营商环境优化竞争力进一步提升，继续引领城市更3.新的新一代经济发展。交通配套上，

天河在年CBD2020启动并完成了珠江新城地铁站的动线城市功能持续创新发展2.升级改造，大大缓解了客流压力并增天河正在承担越来越多创新发展加乘客换乘的便捷性。另一方面，天CBD的城市功能。广州市图书馆展览的拉河

CBD营

商环

境

仍

不

断

持

续

优

化，斐尔艺术画

展，通过创新数码技术高2020年企业数量增加

11.89万户，

较度还原拉斐尔的艺术

；广东省博物馆上

年

同比

增

长

了

35.7%。

在《2020结合数字平台技术打造粤龙门

小程年广州城市治理榜》中，天河

CBD企“”序，开办创新形式的摄影展、电影展等，业满意度

82.48%，居全市第一。坚持通过科技手段赋能线上线下结合的城不断提升营商环境，使得天河

CBD在市公共活动。整体而言，天河通粤港澳大湾区持续保持经济活力，为CBD过积极结合创新科技手段，在城市更城市更新的新兴商务区提供最重要的新浪潮下坚持自我发展，不断在传统示范标杆。中央商务区的城市功能基础上丰富新28第一太平戴维斯商业主导型核心区定位策略代表案例

：上海徐家汇商圈发展概况早在多年前，时任明朝礼部尚书400面临挑战物业老化严重

，部分楼宇出现安全隐的徐光启在徐家汇区域从事农耕试验，患，大楼底部的公共空间被占据，

车并著书立说，此后徐氏后裔便聚居于徐家汇作为商圈距今已经历了多年行混乱，影响步行体验感与商圈形象。此、渐成集镇，徐家汇由此得名。20的发展，在电商崛起和消费升级的双重夹击下，各种新的问题与挑战也接3.商业项目之间的地上连接性不足，徐家汇地区自晚清时期便商贾聚集，踵而至

：影响购物体验感和可逛性人口高度聚集，至年代初，商业街60发展已初具规模，沿华山路、衡山路商业配套老旧，

业态及品牌的调性商圈内虽然项目分布较多，但受肇嘉一带店铺类型丰富。年，徐家汇1.1984不足浜路及漕溪北路等城市主要交通要道成为上海市级副中心，年的《徐1993的阻隔，各项目主要通过地下通道连可达性对消费者家汇地区城市设计规划》初次确定了商圈内大部分项目开业已超过年，接，否则就只能通过穿行大尺度的马20徐家汇商圈的范围及商业项目的开发。以百货为主的物业面临物业老化、商路的方式抵达，地面场配套设施落后、业态组合单调、品并不友好，影响购物及步行体验感。至年，

随着东方商厦、美罗城、2000牌调性不足、内部空间缺乏合理规划汇金百货、港汇广场一批代表性的商等问题。在消费升级的大背景下，

对背街活力不足，

空间未充分利用业项目入市及轨交

号线的开通，徐家4.1于年轻消费者的吸引力不足，缺乏活汇的商业规模与影响力初步成型。千天钥桥路作为商圈中商业氛围最为浓力，消费者的年龄趋于老龄化。禧年之后，徐家汇商圈继续发展，

以厚的商业街，

绿树成荫，

是较为适宜港汇广场为代表的品牌升级引领徐家原有物业功能已无法满足现有的需求步行的商业街，

但业态组合混乱，

缺2.汇商圈档次提升，期间入市的有代表乏统筹，

档次参差，

业权复杂，

店铺性的商业性项目包括汇民商厦（今城商圈内的老旧物业经过几十年的发展，更换频繁。以个体户为主的商户占比开）及徐家汇首个开放街区原有的物业功能及业态已无法满足现较高，缺乏有知名度及特色品牌，部yoyo——永新坊。有的需求，如建于年的西亚宾馆，分公共空间因为管理处于真空状态而1969高密度核心区城市更新29华建集团华东建筑设计研究总院改造项目改造重点•汇金百货外立面改造六百汇•六百整体改造包括建筑红线及标高调整，实现汇金、六百整体经（六百、汇金百货）•营，定位创新零售探索，提升建筑及业态太平洋数码天钥桥路拆落地重

建，改造业态功能，定位科技数码零售••升级街道形象，优化业态品牌，补充漕溪北路慢行功能不足的缺失•打通肇嘉浜路至中山南二路，呈现有海派传承、休闲美食和夜生活场景的多元化慢生活消费体验未来启动改造的项目被非机动车占据，使得天钥桥路并没“一年一个新楼层

”、“一层一风、一吸引力。港汇广场自身的不断升级改有将商业街的氛围打造出来。品一店

”的理念，在每个楼层打造了风造对于徐家汇商圈档次升级起到了极格各异的主题街区，进行业态和内装大的促进作用，未来奢的份额。二期的开业定位策略ITC升级，引入众多国内外特色品牌，持将进一步提升巩固徐家汇商圈国际重续提升项目的话题和热度。老牌百货基于以上徐家汇商圈面临的问题，

第东方商厦为了更适应年轻人的品味，“”一太平戴维斯团队主要提出以下发展积极引入首店品牌，

提升商圈影响力进行了硬件翻新并引入设计师买手店3.策略

：等受年轻人喜爱的业态。徐家汇商圈对于首进上海乃至首进中物业功能置换更新，焕发新生国的品牌给予极大的关注与支持，因原汇民商厦经过改造后，由业态单1.“”此收获了多个首店品牌，极大促进了一的百货变身集商业、办公于一体的年，原西亚宾馆启动改造，经过商圈的活力与吸引力。一期引入2013精致创意综合体。受徐家汇商圈整体ITC改造后，

将原本封闭的大楼打开，开首店品牌包括

：黄亚细肉骨茶（全国升级提升及新鸿基项目的双重驱放打造更多的公共空间。大厦底层通ITC首

店

）、（

上

海

首动下，港汇广场于年月开始改ROARINGWILD过架空的方式，作为公共空间对公众20171店）、花厨（华东首店）、造，于年完成全部改造升级工作，LAVAZZA开放，二层开放空间与徐家汇商圈连2020（亚洲首店）等

；港汇引入的首店品实现了重

奢零售的档次定位与对外形象。廊连通，三、四层作为停车场，六层环保、节能的智能化牌

包

括

：、UNDEFEATEDLeTAO至十三层为办公空间，

成为集绿色、港汇广场通过办公楼绿色环保改造、、、

龙

面馆、CaféUNOde50Play级新型办公楼。更新的方式，以商场建筑改造、外立面、灯光、广告、等。美罗城更5ALoungeReflections布局时尚化改造、酒店式公寓升级、是在年成功引入日本知名杂货商业载体升级改造20202.店中国首店。配套设施分步提升、品牌结构调整，LOFT上海美罗城采用微新增设计师品牌等方式，提升自身的“”30第一太平戴维斯小结徐家汇是中国近代最具规模与影响的西方文化传播源，是中西文化兼容并蓄、海派文化的起源之地；而今的徐家汇则是上海最具代表性的商业、文化、旅游中心之一。作为老牌商圈的徐家汇主动谋求转型升级，商圈形象整体提升、积极推动商旅文体融合发展。通过商业载体改造升级、软商圈公共环境及交通功能优化，商旅文体融合发展环境优化、交通功能及公共环境4.提升等举措提升自身的影响力，软环境优化-为商圈赋能升级、推动商贸服务业项目引进国内外知打造智慧商圈项目，实现徐家汇地区公共区域全覆盖、融合线上线下商高质量发展；通过发展首发经济，“”WIFI业资源、增加商圈实体商业的智慧应用和服务及徐家汇中央活动区的智能化管理支持重点商及大数据中心项目建设等相关举措。名品牌的首店、旗舰店等举措，进一步提升商圈的附加值、带动交通功能提升新的发展契机。-通过徐家汇连廊环通徐家汇商圈主要商业项目并串联起周边的休闲文化景观；打造智能化停车系统、徐家汇中心与交通枢纽融合衔接项目等举措进一步提升徐家汇商圈的交通功能。公共环境提升-通过将原上海体育场改造为徐家汇体育公园，强化并提升其体育功能，增设及优化公共开放空间；通过徐家汇天主教堂改造，打造更多开放空间；通过徐家汇中央活动区的绿化、景观灯光、户外广告、店招招牌整体提升等举措进一步优化徐家汇的公共环境。高密度核心区城市更新31华建集团华东建筑设计研究总院商铺由于缺乏规划而零散分布，未能与主路段联动发展，发挥北京路真正的活力，空间浪费严重。关键商业节点的百货型购物中心升3.级难度大北京路区域在多个重

点街区十字路口及延展区域现存多个大型购物中心，能够起接驳商业氛围，引导人流前往及为北京路商业氛围定调的重要作用。但该类购物中心以百货为主，同时大部分为国有资产，受政策限制，改造及运营难度较大，未能活化利用以拉动北京路的商业更新目标。文化元素未充分挖掘，

文旅商业缺代表案例：4.面临挑战乏融合广州北京路北京路作为广州千年中轴，其拥有全国北京路名闻遐迩，但作为传统的历史重点文保单位

处，省级文保单位商业步行街，

商业升级与更新上存在45处，市级文保单位

处，非遗项目重重挑战

：635个，老字号家，文物资源密度之高52产权复杂，

导致统一经营受阻，

且为全国罕见。但改造前，虽资源丰富，1.品牌参差发展概况却未能与文旅商业实现融合，导致文化元素与商业撕裂，未实现联动。同时，北京路业权复杂，公有物业与私有物北京路作为广州文化符号的形象被弱广州北京路位于广州市越秀区，地处业混杂，导致租期不明确、铺位分割化，在文化元素挖掘上，仅关注区域广州市中心，是广州城建之始所在地，不合理、闲置铺位分散、批量换租困内的历史资源，未能与广州深厚

的传也是广州历史上最繁华的商业集散区以此难等，

严重

影响北京路的统一更新与统文化元素互动，发挥更大的文化符地。北京路北起广卫路，南到沿江中运营。同时由于缺乏统一规划，北京号影响力与吸引力。路，全长多米。北京路商路整体商业生态混乱。改造前的北京1450为轴向两侧伸展，形成了北至越华路、路商业业态以零售商业为主，

同时大夜经济业态单一南至天字码头、西至起义路、教育路、5.部分为重

复度极高的中低档运动零售解放路，东至文德路的方形格局，规改造前，北京路的夜经济业态以零售品牌，与北京路文旅调性相悖

；同时划范围达平方公里。及餐饮为主，业态单一，对比国内其品牌参差，如街区内出现山寨品牌掺1.7他历史文化步行街如长安不夜城、国杂的情况，严重

影响北京路的档次与广州自秦汉开始建城起于北京路一带，际知名夜经济城市阿姆斯特丹等，对形象打造。历朝历代亦以此为原点，生生不息发夜经济的娱乐、观赏、学习等业态延展扩张。北京路地区在多年的空间未充分利用，

背巷环境恶劣2000展显得十分不足，难以挽留夜间客群2.历史洗礼中，以其文物之丰富、文化促进夜间消费。底蕴之深厚

、历史建筑之多元、非遗北京路作为片区型的街区商业项目，岭南文化之多彩，成为广州天然的历仅重

点开发了北京路主路段，而忽略定位策略史人文博物馆，同时也是广州知名商了与主路段直接接驳的背巷空间，导针对以上问题，第一太平戴维斯团队业景点，位全国十大传统文化商业街致商业空间的外延与整体街区商业氛提出

大应对策略

：区之列。围打造受阻。改造前，其背巷环境恶劣，432第一太平戴维斯实施成效通过北京路业态升级分期规划，优先3.

夜经济业态多元化，

打造广州夜经对政府手上可直接改造且效果明显的济特色街区的标杆如今，通过第一太平戴维斯团队对北区域进行现行升级改造。为北京路的京路的升级规划建议，北京路仍在升北京路在骑楼里面作投影，

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为具互动的路面灯带，以及巨型曲面技零售、文化业态、复合店等激活老